AVALUO No.

012/05

AVALO INMOBILIARIO

FECHA:

14 de Enero de 2005

DIRECCIN: COLONIA: MUNICIPIO: ESTADO:

Cerrada No. 130 Cerradas de Cumbres. Monterrey. Nuevo Len.

INMUEBLE QUE SE VALA: Casa Habitacin. Constructores S.A. de C.V. SOLICITANTE: PROPIETARIO: Constructores S.A. de C.V.

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AVALO No. 012/05

AVALO INMOBILIARIO
I. ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALO: VALUADOR: CDULA PROFESIONAL: ESPECIALIDAD: FECHA DE INSPECCIN: INMUEBLE QUE SE VALA: RGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: OBJETO DEL AVALO: PROPSITO O DESTINO DEL AVALO: UBICACIN DEL INMUEBLE: COLONIA: LOTE No.: MANZANA No.: MUNICIPIO: ESTADO: No. DE EXPEDIENTE CATASTRAL O CUENTA PREDIAL: No. DE CUENTA DE AGUA:

Constructores S.A. de C.V. Ing. Manuel Felipe Ayala Molano. No. 254567. Inmuebles. 14 de Enero de 2005 Casa Habitacin. Privada, Individual. Constructores S.A. de C.V. Estimar su valor comercial. Para fines de Venta. Cerrada No. 130 Cerradas de Cumbres. 20 150 Monterrey. Nuevo Len. 80-150-020 No se nos proporcion.

II. CARACTERSTICAS URBANAS:

CLASIFICACIN DE LA ZONA: TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE: NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: POBLACIN: NIVEL SOCIOECONMICO: CONTAMINACIN AMBIENTAL: USO DE SUELO: VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: SERVICIOS PBLICOS: ABASTECIMIENTO DE AGUA: DRENAJE SANITARIO: RED DE ELECTRIFICACIN: GAS NATURAL: ALUMBRADO PUBLICO: VIALIDADES: PAVIMENTOS: BANQUETAS Y CORDONES: VIGILANCIA Y RECOLECCIN DE BASURA: OTROS SERVICIOS: RED TELEFNICA: SISTEMA DE TRANSPORTE: EQUIPAMIENTO Y MOBILIARIO URBANO:

Habitacional de 1er. orden. Casas habitacin de dos plantas, modernas, con acabados de buena calidad. 70% Normal / Escasa Medio-Alto. No Hay. Habitacional. A 600 mts. de la Ave. Abraham Lincoln y a 800 mts. de la Ave. Leones.

Potable, con suministro mediante red domiciliaria. Con red de recoleccin subterrnea. Subterrnea. Red subterrnea con distribucin domiciliaria. Mercurial, en un solo lado. Con calle pavimentada de dos sentidos. Con carpeta asfltica. De concreto simple. Con servicio municipal. Subterrnea. Transporte urbano por las Ave. Lincoln y Pedro Infante.

La zona donde se ubica el inmueble, cuenta con nomenclatura de calles, sealizacin, plazas, escuelas y tiendas de conveniencia.

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AVALO No. 012/05 III. TERRENO.

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

El inmueble se localiza en la acera Noreste de la calle Cerrada Izurza entre las calles de Lmite del Fraccionamiento al Sureste y Ave. Monte Everest al Noreste. MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN: Plano Manzanero.
AL NORESTE: AL SURESTE: AL NOROESTE: AL SUROESTE: REA LOTE:

7.50 Mts. 17.58 Mts. 16.88 Mts. 7.53 Mts. 129.08 Mts

Colinda con Lote No. 12. Colinda con Lote No. 25. Colinda con Lote No. 23. Da frente a Cerrada Izurza.

AL SURESTE: AL NOROESTE: AL SUROESTE:

Av. Monte Everest.

Cerrada Izurza.

TOPOGRAFA: CONFIGURACIN: CARACTERSTICAS PANORMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA: COEFICIENTE DE OCUPACIN DE SUELO (COS): COEFICIENTE DE USO DE SUELO (CUS): SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:

Cerrada Izurza. Plano. Regular. Da frente a rea municipal. Media. 0.7 1.7 No se cont con informacin fuente que indique si estas existen.

IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

USO ACTUAL: TIPO DE CONSTRUCCIN: TIPO I:

Es un terreno de uso habitacional, ocupado por una casa habitacin de dos plantas. PLANTA BAJA: PLANTA ALTA: PLANTA BAJA Sala, comedor, cocina, un medio bao, lavandera y Bao de Servicio. Estancia, una recamara principal con vestidor y un bao completo, dos recamaras y bao completo. C h d bl d h d Cochera doble. l Moderna, con acabados calidad media. Dos. Nueva sin habitar. 60 Ms de 60 aos Nueva Funcional. Una.

TIPO II:

CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN: NUMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN: VIDA TIL TOTAL PROBABLE: VIDA TIL REMANENTE PROBABLE: ESTADO DE CONSERVACIN: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE:

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Limite del Fraccionaiento.

AL NORESTE:

Cerrada Juneda. Limite del Fraccionaiento.

Av. Monte Everest.

CROQUIS DE UBICACIN (SIN ESCALA)

Cerrada Juneda.

AVALO No. 012/05 V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN:

a). OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ESTRUCTURA: MUROS: ENTREPISOS: TECHOS: AZOTEA: BARDA:

Corrida de concreto ciclpeo con 40 % de piedra bola. Contracimiento, castillos y cerramientos de concreto reforzado. De block de concreto. Losa de concreto reforzado, aligerada. Losa de concreto reforzado, aligerada. Con impermeabilizacin asfltica. De block de concreto.

b). REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EN EXTERIORES E INTERIORES: APLANADOS EXTERIORES: Zarpeo y afine. APLANADOS INTERIORES: Yeso directo. PLAFONES: Yeso directo. LAMBRINES: Azulejo cermico en rea hmeda de baos de 30 x 20 cms. PISOS: Loseta cermica de 30 x 30 cms en area social e ntima, de 20 x 20 cms en lavandera. ZOCLOS: De madera. ESCALERAS: Rampa de concreto,recubierta de loseta cermica de 30 x 30 cms, y metlica del tipo caracol en rea de lavandera. PINTURA: Vinlica en muros, esmalte en herrera y puertas. RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene. c). CARPINTERA:
PUERTA PRINCIPAL: PUERTAS INTERIORES: ROPERAS:

De aluminio con cristal. Del tipo tambor de triplay de pino, puerta de aluminio con cristal en acceso a planta alta. No tiene.

d). INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:

DRENAJE SANITARIO: SUMINISTRO DE AGUA: MUEBLES DE BAOS: ACCESORIOS DE BAOS:

Oculto, con ramales generales de 4" con tubera de PVC. Red de alimentacin en tubera galvanizada. De color, de buena calidad. De color, de buena calidad.

e). INSTALACIN ELCTRICA:

CANALIZACIONES: CABLEADO: ALUMBRADO: CONTACTOS Y APAGADORES:

Oculta, a travs de poliducto. Con cableado de cobre. Con lmparas incandescentes y spots direccionables. Del tipo estndar, de buena calidad.

f). PUERTAS Y VENT. METLICAS:

HERRERA: CANCELERA:

Puerta de la lavanderia y marcos de puertas de perfil tubular de lmina. Ventanas y puerta corrediza de aluminio blanco. Transparente semidoble y opaco en baos. Del pas, de buena calidad marca Yale. Zarpeo, afine, molduras y pintura.

g). VIDRIERIA: h). CERRAJERA: i). FACHADA:

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j). INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: INSTALACIONES ESPECIALES: a) Reja Metlica.

ELEMENTOS ACCESORIOS: No tiene.

OBRAS COMPLEMENTARIAS: a). Barda de block. b). Pisos ptreos.

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO: VI-A. METODOLOGA APLICADA.

Un estudio tpico de valuacin considera tres enfoques diferentes que son usados como herramienta para la estimacin del valor comercial: El Enfoque Comparativo de Mercado o tambin Valor Comparativo de Mercado se basa en la obtencin de datos de operaciones realizadas u ofertas dentro del mercado inmobiliario de la zona correspondiente. los datos recabados se ajustan u homologan al sujeto de acuerdo a las caractersticas que se consideraron determinantes de diferencias en valor. El Enfoque de Costos o tambin Valor Fsico o Directo se estima en base a las reas de terreno y de construccin aplicando los valores unitarios correspondientes: para el caso del terreno el valor de mercado y para el caso de las construcciones el valor unitario obtenido por anlisis de precios o por investigacin con empresas constructoras de la localidad o por manuales especializados de costos de construccin. El Enfoque de Ingresos o tambin Valor por Capitalizacin de Rentas se estima aplicando al ingreso neto de operacin o renta neta anual una tasa de capitalizacin que se considera adecuada al tipo de inmueble de que se trata as como a el mercado de inversiones equiparables en montos, tiempo y riesgo. El Valor Comercial concluido se obtiene como resultado de ponderar los valores obtenidos por los tres enfoques anteriormente

VI-B. DEFINICIONES.
Valor Comercial: Es la cantidad ms probable, en trminos monetarios, en que una propiedad sera vendida en un mercado competitivo y abierto y cuando se den todas las condiciones para una venta justa. dichas condiciones incluyen un comprador y un vendedor prudentes, bien informados y tpicamente motivados actuando en lo que consideran su mejor inters, sin compulsin para vender o comprar. adems debe disponerse de un tiempo razonable para que dicho inmueble sea expuesto en el mercado inmobiliario. Valor Fsico o Directo: Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la informacin pertinente, no pagara mas por un bien que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado. este enfoque considera que valor mximo del bien para el comprador con informacin pertinente, ser la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien de igual utilidad. cuando el bien no es nuevo, el valor de reposicin nuevo deber ser ajustado de acuerdo a todos los mtodos de depreciacin y Valor de Capitalizacin de Rentas: Es el valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especifico de ingresos. Valor Comparativo de Mercado: Es la cantidad estimada, en trminos monetarios, a partir del anlisis y comparacin de bienes iguales o similares al bien objeto de estudio, que han sido vendidos o que se encuentran en proceso de venta en el mercado abierto. Valor de Reposicin Nuevo. (V.R.N.): Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o funcin equivalente ms prxima al bien que se est valuando, con las caractersticas que la tcnica o tecnologa hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Valor Neto de Reposicin. (V.N.R.): Es la cantidad estimada, en trminos monetarios, a partir del valor de reproduccin nuevo o reposicin nuevo, deduciendo demritos existentes debidos al deterioro fsico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia econmica de cada bien valuado. Depreciacin (para fines de avalo): Es la prdida real de valor de un bien debido a su edad, desgaste fsico, servicio, uso, obsolescencia funcional, etc.

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AVALO No. 012/05

Los factores que determinan la depreciacin son: - Deterioro fsico. - Obsolescencia funcional. - Obsolescencia econmica. Factores de Homologacin: Factores que modifican el precio unitario de construcciones y terrenos conocidos (muestras), hacindolos comparables con el precio unitario de la construccin y del terreno del inmueble a valuar (sujeto). Ubicacin Zona ( Ub. Zona ) : Factor estimado que se obtiene al comparar: colonia, sector, nivel socioeconmico, densidad de poblacin, vialidades, equipamiento urbano, contaminacin, alumbrado publico, vandalismo y sistema de transporte de la muestra con la del Ubicacin Manzana ( Ub. Mza ) : Factor estimado que se obtiene al comparar la calle y manzana moda de la colonia con la calle y Ubicacin Lote ( Ub. Lote ) : Factor estimado que considera la ubicacin del lote en el contexto de la manzana. Superficie ( Sup. ) : Factor emprico que relaciona los precios unitarios de superficies de terrenos y de construcciones, tomando en cuenta que el precio unitario disminuye al aumentar el rea. para calcular este factor, se divide el rea de la muestra entre el rea del sujeto y se le extrae la raz sexta. esto es: ( rea muestra / rea sujeto ) ^ (1/6). Forma ( Forma ) : Factor estimado que se obtiene al comparar la forma del terreno de la muestra con la forma del terreno del sujeto, considera si esta es regular o irregular y la proporcin frente-fondo. Servicios ( Servic. ) : Factor estimado que se obtiene al comparar los servicios de la muestra con los servicios del sujeto, considera si estn completos, si son areos o subterrneos, si hay gas natural o gas l.p., pavimentos, banquetas, cordones y vigilancia. Edad ( Edad ) : Factor estimado que se obtiene al comparar la edad de la construccin de la muestra con la del sujeto. Proyecto( Proyecto) : Factor estimado que se obtiene al comparar los aspectos de diseo arquitectnico, materiales empleados en la construccin y acabados de la muestra con los del sujeto. Negociacin ( Negoc. ) : Factor estimado que considera un margen de negociacin entre el vendedor y el comprador.

VI-C. SUPOSICIONES Y CONDICIONES LIMITANTES:

Se asume la posible libre comercializacin de el inmueble valuado pues no se investig si sobre l existen gravmenes o reservas de dominio que pudieran afectar el proceso de comercializacin. La descripcin del inmueble que forma parte de este reporte resume la informacin que se obtuvo de la inspeccin fsica y de los documentos disponibles: para este caso, Certificado de Libertad de Gravmenes, plano arquitectnico y plano manzanero. En ningn caso, se asume responsabilidad en la exactitud de las descripciones, dimensiones y datos disponibles. No se dispuso de planos de cimentacin ni de instalaciones hidrulicas ni elctricas por lo que al hacer la descripcin de las mismas en este reporte se asumen los elementos que pudieran existir en base a la experiencia del valuador que firma este reporte.

VI-D. OBSERVACIONES REFERENTES A LA INSPECCIN:

El estado de conservacin del inmueble y sus instalaciones se tomo en base a la inspeccin visual realizada, por lo que pudieran presentarse vicios ocultos que pasaron inadvertidos sin dolo ni mala fe, no se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad del bien valuado. No fue observada la existencia de materiales o sustancias peligrosas en la propiedad, que podran afectar los valores de terrenos y construcciones. no se asume responsabilidad ya que no estamos calificados para detectar estos problemas en caso de existir. Las edades de las construcciones son estimadas, as mismo, los factores de demrito, fueron estimados en funcin de la edad, estado de conservacin y grado de obsolescencia del proyecto. Los datos de rea construida se tomaron en base a plano proporcionado.

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AVALO No. 012/05 VII. APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Precios de Terrenos en la zona o en zonas similares. LOTE REFERENCIA:

129.00 MT2
FUENTE

UBICACIN
Cumbres Elite Cumbres Elite, Sector Villas Cumbres Elite Cumbres Elite

TERRENO (MT2)

VALOR TOTAL. ($)

P.UNIT $/M2

FACTOR

VALOR RESULTANTE

173.50 144.00 222.00 160.00 174.88 $

590,000.00 414,000.00 732,600.00 540,000.00 569,150.0

$ $ $ $ $

3,401.00 2,875.00 3,300.00 3,375.00 3,237.75

1.05 1.12 1.14 0.92

$ $ $ $ $ $

3,571.00 Prensa 3,233.00 Sr. Joel Puente M. 3,777.00 Century 21 3,089.00 Prensa 3,417.50 3,417.50

Promedio: Indicador de Mercado. ($/m):

3,400.00 185.00 MT2

FUENTE

Precio de Renta de Inmuebles similares en la zona o en zonas similares

LOTE REFERENCIA:

UBICACIN
Cumbres Elite Bosques de Cumbres Bosques de Cumbres

CONSTRUCCIN (M2)

RENTA TOTAL ( $ )

FACTOR

P.U. ($/MT2)

105.00 90.00 90.00

6,800.00 5,800.00 5,500.00

0.76 0.75 0.75

$ $ $

50.00 8376-90-71 48.00 8376-06-50 46.00 8365-79-99

Promedio: Indicador de Rentas:

UBICACIN
Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cumbres Elite Cumbres Elite

95.00

$ $
V. TOTAL ( $ ) P.U. ($/M2) * Fre

48.00 48.00 185.00 MT2

FUENTE (V.TOT - TERR) /CONST * Fre

Precios de Inmuebles similares en venta en la zona o en zonas similares

LOTE REFERENCIA:

TERRENO (M2)

CONSTRUCCIN (M2)

168.00 170.00 128.00 144.00 144.00 150.80 129.08

270.00 262.00 172.00 232.00 250.00 237.20 185.00

$ 1,650,000.00 $ 1,690,000.00 $ 1,350,000.00 $ 1,520,000.00 $ 1,690,000.00 $ 1,580,000 $ 1,141,791

$ $ $ $ $

7,031.0 7,352.0 8,356.0 6,661.0 6,939.0

$ $ $ $ $ $ $ $

4,597.00 TEL: 8996-16-22 4,838.00 TEL: 8349-4149 5,662.00 TEL: 8129-59-54 4,515.00 TEL: 8365-3190 4,928.00 TEL: 8349-4149 4,908.00 3,800.00 4,908.00

Promedio: Inm.Est.Fsico: Indicador de Construccin:

VALOR DE MERCADO Valor Terreno: Valor Construccin:

SUPERF. (MT2)

IND. MDO. ($/MT2)

VALOR MERCADO

129.080 185.000

X X

$ $

3,400.00 4,910.00

$ $ $

438,872.00 908,350.00 1,347,222.00

Valor de Mercado:

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PAG. No. 7

AVALO No. 012/05 VIII. APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS:

a). DEL TERRENO:
LOTE TIPO: FRACCIN:

130.00 MT2
SUPERFICIE: (MT2) VALOR UNIT. ($/MT2) MOTIVO DEL COEFICIENTE

VALOR DE LA CALLE: FACTOR VALOR DE REP. NUEVO

3,400.00
VALOR NETO DE REPOSICIN.

129.08

3,400.00

Superficie

1.0000

438,872.00

438,872.00

TOTAL TERRENO:

Nota: El valor de calle es resultado obtenido de la tabla de homologacin. SUB-TOTAL (a): 129.08 b). DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO I II SUPERFICIE (MT2) VALOR UNITARIO ($/MT2). REP. NUEVO NETO REP. DEMERITO

VALOR UNITARIO MEDIO DE ($/MT2):

$ $

438,872.00 3,400.00
VALOR DE REP. NUEVO

$ $

438,872.00 3,400.00
VALOR NETO DE REPOSICIN.

139.02 $ 45.98 $ 185.00

4,200.00 2,100.00

$ $

4,200.00 2,100.00

0.00% $ 0.00% $ $ $

583,888.20 96,555.90 680,444.10 3,678.08

$ $ $ $

583,888.20 96,555.90 680,444.10 3,678.08

TOTAL CONST:

SUB-TOTAL (b):

VALOR PROMEDIO CONSTRUCCIONES:

c). INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIN CANTIDAD VALOR UNIT. DEMERITO VALOR DE REP. NUEVO VALOR NETO DE REPOSICIN.

Reja Metlica (mt)

17.50 $

250

0.00% $ $

4,375.00 4,375.00

$ $

4,375.00 4,375.00

SUB-TOTAL (c):

d). ELEMENTOS ACCESORIOS:

DESCRIPCIN CANTIDAD VALOR UNIT. DEMERITO VALOR DE REP. NUEVO VALOR NETO DE REPOSICIN.

SUB-TOTAL (d):

e). OBRAS COMPLEMENTARIAS:

DESCRIPCIN CANTIDAD VALOR UNIT. DEMERITO VALOR DE REP. NUEVO VALOR NETO DE REPOSICIN.

Pisos ptreos (mt) Barda de block (mt)

25.00 $ 30.00 $

160.00 470.00

SUB-TOTAL (e):

0% $ 0% $ $

4,000.00 14,100.00 18,100.00

$ $ $

4,000.00 14,100.00 18,100.00

VALOR DE REP. NUEVO

VALOR NETO DE REPOSICIN.

VALOR FSICO DIRECTO:

1,141,791.10

1,141,791.10

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PAG. No. 8

AVALO No. 012/05 IX. APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS:

a). Renta Real o Efectiva: b). Renta Estimada o de Mercado:
TIPO I II SUPERFICIE RENTA UNIT/MT2. RENTA/TIPO

139.02 MT2 45.98 MT2

$ $ $

55.00 35.00 50.00

$ $

7,650.00 1,610.00

Renta bruta promedio mensual: Renta bruta total mensual: Importe de deducciones: Renta neta mensual: Renta neta anual: Capitalizando la renta anual al: 8.57% Aplicable al caso, resulta un ndice de capitalizacin de:

$ $ $ $
DE TASA DE CAPITALIZACIN

9,260.00 1,958.26 7,301.74 87,620.84 1,022,243.17 1,022,243.17

$ $

Valor por Capitalizacin de Rentas:

c).- Tasa de Capitalizacin.
CONCEPTO Uso Tamao Ciudad Nivel Socioeconmico Calidad Proyecto Edad del Inmueble Edo. Conservacin Vida Probable Puntos Promedio PUNTOS 1 2 2 2 1 1 1 1.43 1 Habitacional Muy Grande Muy Alto Muy Alto 0 - 10 Muy Bueno Mas de 39 Riesgo/ Punto Promedio Tasa Real: 2 Oficinas Grande Alto Alto 11 - 20 Bueno 30 - 39 5.00% 3 Comercios Mediana Medio Medio 21 - 30 Regular 20 - 29 2.50% 4 Industrias Pequea Bajo Bajo 31 - 40 Malo 10 - 19 Tasa de Riesgo: Tasa de Capitalizacin:

5 Especializados Muy Pequea Muy Bajo Muy Bajo Mas de 40 Muy Malo Menos de 10 3.57% 8.57%

Perodos 5

Vacos 1

Deducciones Anuales
a) Vacos: b) Impuesto Predial (Base Valor Catastral): c) Servicio de agua (en su caso): d) Conservacin y mantto. (Base val. const y accesorios): e) Administracin (Base ingreso bruto anual): f) Energa elctrica (en su caso): g) Seguros (Base val. const. y accesorios): h) Depreciacin Fiscal: i) Deducciones Fiscales (a+b+c+d+e+f+g+h): j) ISR (Ingreso Anual - Deducciones Fiscales): Suma (a+b+c+d+e+f+g+j): 1.67% 0.20% 0.00% 1.00% 4.00% 0.00% 0.18% 5.00% $ $ $ $ 1,852.00 2,283.58 7,029.19 4,444.80 1,265.25 35,145.96 52,020.78 6,624.33 23,499.16

$ $ $ 11.21% $ $

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AVALO No. 012/05 X. RESUMEN:

Resultado por Enfoque: Comparativo de Mercado (Valor Comparativo de Mercado): Costos (Valor Fsico o Directo): Ingresos (Valor por Capitalizacin de Rentas): $ $ $ 1,347,200.00 1,142,000.00 1,022,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN: 1.- En base a los resultados obtenidos y en virtud de que el inmueble que se localiza en una zona de alta deseabilidadad comercial, se estima como valor comercial , el valor resultante del Enfoque de Mercado. 2.- Los anlisis, opiniones y conclusiones reportados, estn limitados slo por las suposiciones y condiciones limitantes mencionadas en la seccin de consideraciones previas al avalo y son mis propios anlisis, opiniones y conclusiones profesionales e imparciales. 3.- No tengo inters presente o futuro en la propiedad que es objeto de este informe y no tengo inters personal o parcialidad con respecto a las partes involucradas.

XII. CONCLUSIN:
Valor Comercial: Valor con letra: Esta cantidad representa el valor comercial al da:

1,350,000.00

( UN MILLON, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N. )

14 de Enero de 2005

Valuador

Ing. Manuel Felipe Ayala Molano CEDS. PROFS. No. 3634209 Ce I.M.V.N.L./A.M.P.I.

NOTA: El presente avalo no tendr validez para fin distinto del especificado en la cartula del presente documento.

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AVALUO No. 012/05

REPORTE FOTOGRAFICO

SALA

COMEDOR

COCINA

BAO

RECMARA

VISTA DE LA ZONA

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AVALUO No. 012/05

ANEXO No. 1. ANALISIS DE MERCADO a).- Investigacion de Mercado de Terrenos (Avalo Fsico)
No. UBICACIN DE LA OFERTA: TELFONO:

1 2 3 4 5
OFERTA

Cumbres Elite Cumbres Elite, Sector Villas Cumbres Elite Cumbres Elite
129.00 MT2
PRECIO OFERTADO TERRENO SUP. M2 PRECIO/M2. Ub. Zona Ub. Mza.

01-782-82-258-90 Caseta Ventas. 83-494149 8253-36-20

Prensa Sr. Joel Puente M. Century 21 Prensa

Lote Tipo:

FACTORES DE HOMOLOGACION Ub. Lote Sup. Frente

FRe Forma Negoc.

VALOR RESULT.$/M2

1 2 3 4 5

$ $ $ $

590,000.00 414,000.00 732,600.00 540,000.00

173.50 144.00 222.00 160.00

$ $ $ $

3,400.58 2,875.00 3,300.00 3,375.00

1.00 1.05 1.00 0.88

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.05 1.05 1.00

1.05 1.02 1.09 1.04 -

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.05 1.12 1.14 0.92

$ $ $ $ $ $

3,570.61 3,233.08 3,776.85 3,088.80 3,420.00

PROMEDIO: Nota; El Factor de Negociacin es 1.00 debido a que son precios de contado.

b).- Investigacin de Mercado de Rentas. (Avalo por Capitalizacin)

No. UBICACIN DE LA OFERTA: TELFONO: INFORMANTE:

1 2 3

Cumbres Elite Bosques de Cumbres Bosques de Cumbres

8376-90-71 8376-06-50 8365-79-99

Prensa Prensa Prensa

rea Tipo:
OFERTA PRECIO OFERTADO RENTA M2

185.00 MT2
SUP. PRECIO/M2. Ub. Zona Ub. Mza. FACTORES DE HOMOLOGACION Ub. Lote Sup. Edad Proyecto Negoc. FRe VALOR RESULT.$/M2

1 2 3

$6,800 $5,800 $5,500

105.00 90.00 90.00

65.00 64.00 61.00

0.80 0.80 0.80

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

0.91 0.89 0.89

1.05 1.05 1.05

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

0.76 0.75 0.75

49.69 47.85 45.60

PROMEDIO:

47.71

c).- Investigacin de Mercado de Inmuebles Similares: (Valor de Mercado)

No. 1 2 3 4 5 UBICACIN DE LA OFERTA: TERRENO TELFONO: INFORMANTE: Prensa Century 21 Prensa Hctor Oliva Century 21

Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cumbres Elite Cumbres Elite
185.00 MT2
PRECIO OFERTADO VENTA SUP. M2 PRECIO/M2. Ub. Zona

168.00 MT2 170.00 MT2 128.00 MT2 144.00 MT2 144.00 MT2

8996-16-22 8349-4149 8129-59-54 8365-3190 8349-4149

rea Tipo:
OFERTA

FACTORES DE HOMOLOGACION Ub. Mza. Ub. Lote Sup. Edad Acab Negoc.

FRe

VALOR RESULT.$/M2

1 2 3 4 5

$ $ $ $ $

1,650,000.00 1,690,000.00 1,350,000.00 1,520,000.00 1,690,000.00

270.00 $ 262.00 $ 172.00 $ 232.00 $ 250.00 $

6,111.00 6,450.00 7,849.00 6,552.00 6,760.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.10 1.10 1.10 1.00 1.00

1.07 1.06 0.99 1.04 1.05

1.05 1.05 1.05 1.05 1.05

0.98 0.98 0.98 0.98 0.98

0.95 0.95 0.95 0.95 0.95

1.15 1.14 1.06 1.02 1.03

$ $ $ $ $

7,031.17 7,351.86 8,355.67 6,661.10 6,938.65 7,267.69

PROMEDIO: $

Nota:

Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.

AVSIN: Izurza, No. 129 .MFA pdf.xls

PAG. No. MER-12