Análise e prevenção de riscos em gestão de condomínios de habitação social

Por Débora Sanches e Ricardo S. Moretti Aqueles que tiveram a oportunidade de viver em um prédio de apartamentos sabem que a convivência harmônica de uma comunidade em uma propriedade condominial é um desafio. Esse desafio assume algumas características próprias quando se trata de projetos de habitação popular, face às dificuldades de arcar com despesas de origem condominial. Projetos habitacionais de interesse social nas áreas centrais têm grandes riscos, pelas características dos projetos, usualmente com edificações que tendem a apresentar uma gestão condominial mais complexa. A pesquisa resumida neste artigo teve como objetivo contribuir para a previsão e prevenção dos problemas de gestão condominial das edificações de interesse social. No decorrer da pesquisa foi possível constatar que alguns empreendimentos considerados referência de boa qualidade de projeto apresentaram problemas condominiais significativos. Ou seja, a boa qualidade do projeto é sempre muito importante, mas a análise da qualidade do projeto deve contemplar alguns parâmetros específicos relacionados ao risco de problemas condominiais, para que esse tipo de problema possa ser minimizado. Ao se iniciar a pesquisa tinha-se a hipótese de que o problema condominial é potencializado por um conjunto de fatores, ou seja, de que nenhum fator isoladamente seria forte o suficiente para tornar problemático um projeto. Suponha-se, porém, que a conjugação de fatores de risco poderia levar a resultados problemáticos. A pesquisa foi conduzida no sentido de produzir uma identificação e ponderação prévia de possíveis fatores de riscos e avaliar, em campo, se esses fatores se rebatiam nos problemas observados nos conjuntos habitacionais produzidos na área central de São Paulo.

gestão federal. da Caixa Econômica Federal. Na construção da metodologia foram . manutenção e gestão dos empreendimentos. mas a partir de 1990 ampliaram-se os esforços e investimentos de produção habitacional. que totalizam 2. ν Programa Morar no Centro. ν PAR (Programa de Arrendamento Residencial). pelos resultados de entrevistas realizadas com moradores. gestão municipal de 1989-1992. bolsa aluguel. Esses programas viabilizaram. gestão estadual. desde 1998. a produção de 20 empreendimentos na área central. constituído de dois subprogramas: o de Produção de Habitação de Interesse Social e o Programa de Recuperação de Cortiços. Os empreendimentos visitados estavam habitados há pelo menos seis meses. representantes da gestão condominial e membros do poder público que estiveram envolvidos no projeto. tendo como modalidades de atendimento habitacional a locação social. moradia transitória e programa de intervenção em cortiços. com duas formas principais de intervenção urbana: projetos habitacionais em terrenos e/ou edifícios vazios ou ocupados irregularmente e perímetros de reabilitação integrada do hábitat. desde 1999. principalmente. por meio dos seguintes programas: ν Programa de Habitações Populares da Região Central de São Paulo. até 2006. das três esferas de governo. gestão municipal de 2001-2004. ν Programa de Atuação em Cortiços PAC/CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo). Foram objetos da pesquisa realizada e são detalhados na tabela 1.A habitação de interesse social no Centro de São Paulo A região central do Município de São Paulo tem passado por iniciativas de reabilitação e renovação urbana desde 1970. quando foi realizada a pesquisa. Os fatores de risco de problemas de gestão condominial A pesquisa se estruturou a partir das visitas técnicas e.267 unidades habitacionais.

integrante da Cooperação. das dificuldades e soluções adotadas. entre as quais cumpre destacar os resultados dos estudos realizados na gestão municipal (2001-2004). Foram realizadas entrevistas com técnicos que trabalharam na realização dessa consultoria (a advogada Júlia Azevedo Moretti e o arquiteto Diego Beja Inglez de Souza) e também entrevistas com Luiz Kohara e os líderes de movimento de moradia Benedito Barbosa e Sidnei Antônio Pita. que se basearam em referências de pesquisas anteriores. quando foi criada uma cooperação técnica para a implementação do projeto piloto de Locação Social.corresponde ao número de unidades habitacionais dos empreendimentos. condomínio e social. que incluiu a contratação de várias consultorias pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e pela Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo). por autogestão e por empresas medidoras de água. numa amostragem de dez empreendimentos produzidos pelo poder público. A partir dessa consulta e das entrevistas realizadas foram arrolados os fatores que se considerava que poderiam intervir positiva ou negativamente no bom andamento da gestão condominial. Tinha-se como objetivo a identificação e análise da gestão condominial. fez uma pesquisa de análise de modalidades de gestão condominial em programas de habitação popular. do grau de satisfação do usuário e da conservação dos edifícios. em diferentes bairros do município e cinco empreendimentos produzidos por entidades privadas. Os fatores foram agrupados em três blocos: tipologia. No relatório final entregue para a PMSP foram assinaladas três modalidades de gestão: com o suporte de uma empresa administradora de condomínios. . A suposição inicial foi que é mais fácil a gestão condominial nos empreendimentos pequenos. Esses fatores estruturaram assim a hipótese inicial a ser averiguada na pesquisa de campo. A empresa Inglez de Souza. Tópicos referentes à tipologia ν Número de Unidades Habitacionais .formulados indicadores.

por exemplo. Adotaram-se os seguintes Sanches. Foto 1 .corresponde ao número de unidades habitacionais por pavimento-tipo.corresponde ao número de pavimentos do empreendimento.ν Número de pavimentos . pois permite a leitura e emissão de boleto para pagamento individualizado do consumo de água. 2005 critérios de enquadramento: organização anterior com a mesma origem (os moradores são originários de uma mesma forma de morar. Fonte: Débora menor conflito. cortiço e pertencem a um movimento organizado).Pirineus. por exemplo.considerou-se que a existência de trabalho social poderia reduzir as dificuldades da gestão condominial. cortiço e pertencem a diferentes movimentos organizados). Tópicos referentes ao condomínio ν Modalidade de gestão . existe a constituição do condomínio e a figura do síndico como representante e eleito pelos moradores) levaria à menor dificuldade condominial.considerando que a existência do elevador aumenta as dificuldades da gestão.foi considerado que a situação regular (quando o empreendimento está legalizado com matrícula atualizada e a obra recebe o Habite-se. ν Elevador .representa a forma de gerir o condomínio. ν Situação fundiária e legal . em termos de gestão existência de organização prévia levaria ao condominial. onde foi encontrada situação bastante ν Organização prévia . que a autogestão tende a gerar menores conflitos que a gestão por administradora.considerou-se que a positiva. empreendimento com seis Tópicos da organização e trabalho social andares e elevador. sem qualquer organização (os moradores não são originários de uma mesma forma de morar. como hipótese inicial. . ν Medição individualizada de água . foi considerada. ν Trabalho social atual . organização anterior com a origem diferente (os moradores são originários de uma mesma forma de morar. considerando menor conflito social nos empreendimentos com pequeno número de unidades habitacionais em cada pavimento. Considerou-se que quanto menor o número de pavimentos. mais fácil é a gestão condominial. cortiço e não pertencem a um movimento organizado). por exemplo. ν Número de unidades habitacionais/pavimentos .considerando que a existência da medição individualizada reduz os conflitos condominiais.

No primeiro bloco predominam empreendimentos com autogestão como forma de gerir o condomínio. . Riskalah Jorge. O critério de ponderação de riscos apresentado na tabela 2 foi aplicado aos empreendimentos analisados. predomina a administradora como modalidade de gestão. O terceiro bloco é formado pelos empreendimentos Pari A1. os fatores anteriormente relacionados foram ponderados para originar uma matriz de classificação dos empreendimentos. Maria Paula. Com relação à administração. composto pelos empreendimentos Joaquim Carlos. O segundo bloco. com elevador (com exceção do Parque do Gato). A cada variável é atribuída uma pontuação e a somatória de pontos permite uma avaliação preliminar de risco. Labor. forte organização prévia. na qual os empreendimentos com maior pontuação são aqueles que apresentariam menor risco de problemas condominiais. com relação ao risco potencial de problemas de gestão condominial. conforme indicado na tabela 2.considerou-se que é menor o conflito nos casos em que os moradores são originários de uma mesma forma de morar (por exemplo: cortiço). Todos com mais de 100 unidades habitacionais. tem como característica marcante em comum o número de unidades. de acordo com os riscos potenciais de problemas de gestão condominial. chegando-se na pontuação que é apresentada na tabela 3. baixa quantidade de unidades (com exceção do empreendimento Celso Garcia) e sem elevador (com exceção do empreendimento Pirineus). Fernão Sales e Olga Benário Prestes. Ainda antes do trabalho de campo.ν Origem da demanda . Olarias e Parque do Gato. e com administradora como modalidade de gestão. Brás G1/G2. Ana Cintra. Urgência e Tendência). entre 51 e 99. Para essa ponderação. Os empreendimentos foram classificados em blocos. mesma origem (moradores de cortiço). Mooca B e C. aplicou-se o método GUT (Gravidade. Brás M.

A pesquisa de campo e suas conclusões Procurou-se verificar. pelo trabalho de campo. com o apoio de alunos do curso de Arquitetura e Urbanismo da Uninove que participavam de um programa de extensão universitária de objetivo convergente ao desta pesquisa. Pedro Fachini. Observou-se claramente em campo a confirmação da hipótese inicial. . explicitada na classificação dos empreendimentos quanto ao risco de problemas condominiais expresso nas tabelas 2 e 3. São empreendimentos com condomínio autogerido. que se constata pela quase nula inadimplência no pagamento de condomínio e no nível de satisfação dos moradores quanto à gestão condominial. em que os moradores assinalam a boa vizinhança como fator de destaque. se as hipóteses iniciais quanto ao risco de problemas condominiais se confirmavam. Foram utilizados dois questionários: um para os moradores que não fazem parte da comissão ou conselho e outro para o síndico e representantes do condomínio. Os empreendimentos do primeiro bloco (Pirineus. Vilinha 25 de Janeiro e Madre de Deus) apresentaram menores problemas de gestão condominial. Eiras Garcia. a Pastoral da Moradia da Região do Ipiranga. Durante o mês de julho de 2007 foram feitas visitas técnicas e entrevistas. Celso Garcia. As informações sobre os conjuntos foram complementadas por entrevistas com a coordenação dos movimentos de moradia que acompanham os empreendimentos. Imoroty. bem como os técnicos dos órgãos responsáveis pelos vários programas.

empreendimento com 160 unidades e 12 pavimentos onde se encontrou uma situação problemática com relação à gestão condominial. Fonte: Débora Sanches. foram assinalados a degradação das Foto 3 . Valores entre R$ 51.00 e R$ 150. Fonte: Débora Sanches. Brás G1 e G2. encontrando-se em 50% dos casos pesquisados. Valores de condomínio de até R$ 50.00 (referência no ano de 2007) foram encontrados em 30% dos empreendimentos. em geral naqueles de pequeno número de unidades habitacionais e sem elevador. Labor.Pari.00 foram encontrados em 20% dos empreendimentos. Maria Paula. Ana Cintra. Foto 2 . Brás M. 100% respondeu a vizinhança. 2007 Os empreendimentos do terceiro bloco (Pari A. O trabalho de campo permitiu constatar uma grande variação dos valores de condomínio cobrados em cada empreendimento. empreendimento relativamente grande com 75 unidades e 13 pavimentos que foi objeto de reciclagem e reforma e onde foi encontrada uma situação intermediária.Nos empreendimentos do segundo bloco (Joaquim Carlos.00 foram predominantes. 2007 . se previa maiores dificuldades em termos de gestão condominial. na opinião dos moradores. No início da pesquisa havia a suposição de que um fator negativo isoladamente não é suficiente para condicionar os problemas de gestão condominial. Mooca B e C. grande insatisfação com relação à gestão condominial e degradação dos espaços comuns. Valores entre R$ 101. Com relação ao destaque positivo encontrado nos condomínios. Fernão Sales e Olga Benário Prestes) foram encontrados valores de inadimplência que variam de 10% a 50% e nível de satisfação dos moradores com relação à gestão condominial bastante inferior àquela verificada nos empreendimentos do primeiro bloco. em termos dos problemas de gestão condominial. Riskallah Jorge e Olarias) eram aqueles para os quais. Essa avaliação se confirmou em campo ao se constatar níveis elevadíssimos de inadimplência no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%).00 e R$ 100. Foi possível confirmar que um conjunto de fatores interfere nesses problemas e que é a conjunção de fatores negativos o desencadeante dos problemas mais usuais. Parque do Gato. Já quanto aos problemas e destaques negativos.Maria Paula. a partir dos parâmetros inicialmente definidos para previsão de problemas condominiais.

onde se encontram tópicos e parâmetros predominantemente referentes à tipologia do projeto proposto. são especialmente importantes as orientações relacionadas à seleção da população moradora (demanda) e ao desenho dos procedimentos de gestão. Vale destacar que apenas 38% dos entrevistados tinham conhecimento da existência de algum tipo de trabalho social no empreendimento em que moram.áreas comuns e conflitos entre os moradores. Predomina o trabalho formal .12) e a renda familiar predominante é até três salários mínimos (63%).77% dos entrevistados afirmaram que a vida melhorou. Quanto ao perfil dos entrevistados. pode-se considerar que é grande a possibilidade de produção de um empreendimento . O número médio de moradores por domicílio é relativamente baixo (3. 25% em cortiço. Se a pontuação referente à tipologia for inferior a esse valor. Esse dado é preocupante. Quanto à forma de moradia anterior. Previsão e prevenção dos problemas condominiais em novos projetos Verificou-se em campo que nenhum fator. é determinante absoluto dos problemas condominiais. Seria desejável que o projeto conseguisse acumular pelos menos 12 pontos. quando se considera que é conhecida e reconhecida a importância do trabalho social como forma de prevenção dos problemas condominiais nos empreendimentos habitacionais de interesse social. No momento da formulação da proposta de projeto. destaca-se que a maioria dos moradores entrevistados (72%) faz parte de um movimento de moradia organizado antes de morar no empreendimento. sugere-se a utilização de uma matriz de pontuação do empreendimento habitacional. isoladamente. inspirada naquela que foi apresentada anteriormente na tabela 2. podese afirmar que a solução habitacional foi muito bem recebida pelos moradores . 15% em ocupação e 3% em favela.58% dos entrevistados afirmaram que são registrados. 50% dos moradores entrevistados moravam anteriormente em residência alugada. Como forma de prever e prevenir esse tipo de problema. Em linhas gerais. pode-se aplicar a pontuação prevista na tabela 4. Se no momento de formulação do projeto constata-se que o empreendimento não atinge a pontuação mínima.

br.problemático em termos de gestão condominial. Programa de Arrendamento Residencial. São Paulo. Deve ser considerada a possibilidade de alteração de algumas características do projeto. potencialmente. 2002. Deve-se privilegiar que a demanda seja de mesma origem. durante e após a entrega das unidades habitacionais. Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo. . Nos casos em que essa orientação não é possível ou viável. ricardo. Mestre em Habitação. A Cohab-SP e uma Nova Política Habitacional: o período 2001-2004. professor do Centro de Engenharia. Constantino. antes. é especialmente importante a previsão e implementação do trabalho social. Dissertação de Mestrado. seleção da demanda e apoio para as estruturas de gestão condominial.com. Sanches. CDHU-Seade. 2007. Com relação à modalidade de gestão. Se isso não for viável. 1). podem reduzir os riscos desses problemas. Finalmente. São Paulo. Brandimiller. acesso em julho de 2007. FAUUSP. São Paulo: CDHU-SGPAC. São Paulo.gov. é recomendável que o empreendedor forneça apoio técnico que facilite ao condomínio ser autogerido. é importante assegurar a representação dos moradores no conselho fiscal e que o síndico seja morador do empreendimento. 2002. em termos do trabalho social. PAC (Programa de Atuação em Cortiços). Modelagem e Ciências Sociais Aplicadas.edu. fotos (Cadernos PAC. Relatório de Gestão 2001-2004. nesses casos de risco potencial. Dissertação de Mestrado.moretti@ufabc. S. de forma a reduzir os riscos. Cohab-SP. Sugere-se ainda o atendimento a grupos que já tinham histórico de organização prévia e de grupos que já têm vínculos sociais entre si. Gestão Condominial de Habitação de Interesse Social: estudo na área central de São Paulo. A. D. São Paulo: Cohab-SP. B.www. considera-se conveniente especial atenção com relação aos demais tópicos que. Doutor em Engenharia Civil e Urbana. deborasanches@uol.br Ricardo S.br LEIA MAIS Retratos: Histórias e Esperanças de Famílias Atendidas pelo PAC. 2004. 2008. 48 p. C. M. IPT.caixa. Moretti. Débora Sanches. Caixa Econômica Federal. Planejamento e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas de São Paulo (IPT). preferencialmente desenvolvido por agente público. L.

Relatório final. . Programa de Locação Social. Souza. I.Gestão de Condomínios em Habitação de Interesse Social. 2005.

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