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Anlise e preveno de riscos em gesto de condomnios de habitao social

Por Dbora Sanches e Ricardo S. Moretti Aqueles que tiveram a oportunidade de viver em um prdio de apartamentos sabem que a convivncia harmnica de uma comunidade em uma propriedade condominial um desafio. Esse desafio assume algumas caractersticas prprias quando se trata de projetos de habitao popular, face s dificuldades de arcar com despesas de origem condominial. Projetos habitacionais de interesse social nas reas centrais tm grandes riscos, pelas caractersticas dos projetos, usualmente com edificaes que tendem a apresentar uma gesto condominial mais complexa. A pesquisa resumida neste artigo teve como objetivo contribuir para a previso e preveno dos problemas de gesto condominial das edificaes de interesse social. No decorrer da pesquisa foi possvel constatar que alguns empreendimentos considerados referncia de boa qualidade de projeto apresentaram problemas condominiais significativos. Ou seja, a boa qualidade do projeto sempre muito importante, mas a anlise da qualidade do projeto deve contemplar alguns parmetros especficos relacionados ao risco de problemas condominiais, para que esse tipo de problema possa ser minimizado. Ao se iniciar a pesquisa tinha-se a hiptese de que o problema condominial potencializado por um conjunto de fatores, ou seja, de que nenhum fator isoladamente seria forte o suficiente para tornar problemtico um projeto. Suponha-se, porm, que a conjugao de fatores de risco poderia levar a resultados problemticos. A pesquisa foi conduzida no sentido de produzir uma identificao e ponderao prvia de possveis fatores de riscos e avaliar, em campo, se esses fatores se rebatiam nos problemas observados nos conjuntos habitacionais produzidos na rea central de So Paulo.

A habitao de interesse social no Centro de So Paulo A regio central do Municpio de So Paulo tem passado por iniciativas de reabilitao e renovao urbana desde 1970, mas a partir de 1990 ampliaram-se os esforos e investimentos de produo habitacional, das trs esferas de governo, por meio dos seguintes programas: Programa de Habitaes Populares da Regio Central de So Paulo, gesto municipal de 1989-1992, constitudo de dois subprogramas: o de Produo de Habitao de Interesse Social e o Programa de Recuperao de Cortios. Programa Morar no Centro, gesto municipal de 2001-2004, com duas formas principais de interveno urbana: projetos habitacionais em terrenos e/ou edifcios vazios ou ocupados irregularmente e permetros de reabilitao integrada do hbitat, tendo como modalidades de atendimento habitacional a locao social, bolsa aluguel, moradia transitria e programa de interveno em cortios. Programa de Atuao em Cortios PAC/CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo), gesto estadual, desde 1998. PAR (Programa de Arrendamento Residencial), da Caixa Econmica Federal, gesto federal, desde 1999. Esses programas viabilizaram, at 2006, a produo de 20 empreendimentos na rea central, que totalizam 2.267 unidades habitacionais. Foram objetos da pesquisa realizada e so detalhados na tabela 1. Os empreendimentos visitados estavam habitados h pelo menos seis meses, quando foi realizada a pesquisa. Os fatores de risco de problemas de gesto condominial A pesquisa se estruturou a partir das visitas tcnicas e, principalmente, pelos resultados de entrevistas realizadas com moradores, representantes da gesto condominial e membros do poder pblico que estiveram envolvidos no projeto, manuteno e gesto dos empreendimentos. Na construo da metodologia foram

formulados indicadores, que se basearam em referncias de pesquisas anteriores, entre as quais cumpre destacar os resultados dos estudos realizados na gesto municipal (2001-2004), quando foi criada uma cooperao tcnica para a implementao do projeto piloto de Locao Social, que incluiu a contratao de vrias consultorias pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e pela Cohab (Companhia Metropolitana de Habitao de So Paulo). A empresa Inglez de Souza, integrante da Cooperao, fez uma pesquisa de anlise de modalidades de gesto condominial em programas de habitao popular, numa amostragem de dez empreendimentos produzidos pelo poder pblico, em diferentes bairros do municpio e cinco empreendimentos produzidos por entidades privadas. Tinha-se como objetivo a identificao e anlise da gesto condominial, das dificuldades e solues adotadas, do grau de satisfao do usurio e da conservao dos edifcios. No relatrio final entregue para a PMSP foram assinaladas trs modalidades de gesto: com o suporte de uma empresa administradora de condomnios, por autogesto e por empresas medidoras de gua. Foram realizadas entrevistas com tcnicos que trabalharam na realizao dessa consultoria (a advogada Jlia Azevedo Moretti e o arquiteto Diego Beja Inglez de Souza) e tambm entrevistas com Luiz Kohara e os lderes de movimento de moradia Benedito Barbosa e Sidnei Antnio Pita. A partir dessa consulta e das entrevistas realizadas foram arrolados os fatores que se considerava que poderiam intervir positiva ou negativamente no bom andamento da gesto condominial. Esses fatores estruturaram assim a hiptese inicial a ser averiguada na pesquisa de campo. Os fatores foram agrupados em trs blocos: tipologia, condomnio e social.

Tpicos referentes tipologia Nmero de Unidades Habitacionais - corresponde ao nmero de unidades habitacionais dos empreendimentos. A suposio inicial foi que mais fcil a gesto condominial nos empreendimentos pequenos.

Nmero de pavimentos - corresponde ao nmero de pavimentos do empreendimento. Considerou-se que quanto menor o nmero de pavimentos, mais fcil a gesto condominial. Nmero de unidades habitacionais/pavimentos - corresponde ao nmero de unidades habitacionais por pavimento-tipo, considerando menor conflito social nos empreendimentos com pequeno nmero de unidades habitacionais em cada pavimento. Elevador - considerando que a existncia do elevador aumenta as dificuldades da gesto. Medio individualizada de gua - considerando que a existncia da medio individualizada reduz os conflitos condominiais, pois permite a leitura e emisso de boleto para pagamento individualizado do consumo de gua. Tpicos referentes ao condomnio Modalidade de gesto - representa a forma de gerir o condomnio, foi considerada, como hiptese inicial, que a autogesto tende a gerar menores conflitos que a gesto por administradora. Situao fundiria e legal - foi considerado que a situao regular (quando o empreendimento est legalizado com matrcula atualizada e a obra recebe o Habite-se, existe a constituio do condomnio e a figura do sndico como representante e eleito pelos moradores) levaria menor dificuldade condominial.

Foto 1 - Pirineus, empreendimento com seis Tpicos da organizao e trabalho social andares e elevador, onde foi encontrada situao bastante Organizao prvia - considerou-se que a positiva, em termos de gesto existncia de organizao prvia levaria ao condominial. Fonte: Dbora menor conflito. Adotaram-se os seguintes Sanches, 2005 critrios de enquadramento: organizao anterior com a mesma origem (os moradores so originrios de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortio e pertencem a um movimento organizado); organizao anterior com a origem diferente (os moradores so originrios de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortio e pertencem a diferentes movimentos organizados); sem qualquer organizao (os moradores no so originrios de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortio e no pertencem a um movimento organizado). Trabalho social atual - considerou-se que a existncia de trabalho social poderia reduzir as dificuldades da gesto condominial.

Origem da demanda - considerou-se que menor o conflito nos casos em que os moradores so originrios de uma mesma forma de morar (por exemplo: cortio). Ainda antes do trabalho de campo, os fatores anteriormente relacionados foram ponderados para originar uma matriz de classificao dos empreendimentos, com relao ao risco potencial de problemas de gesto condominial. Para essa ponderao, aplicou-se o mtodo GUT (Gravidade, Urgncia e Tendncia). A cada varivel atribuda uma pontuao e a somatria de pontos permite uma avaliao preliminar de risco, conforme indicado na tabela 2. O critrio de ponderao de riscos apresentado na tabela 2 foi aplicado aos empreendimentos analisados, chegando-se na pontuao que apresentada na tabela 3, na qual os empreendimentos com maior pontuao so aqueles que apresentariam menor risco de problemas condominiais. Os empreendimentos foram classificados em blocos, de acordo com os riscos potenciais de problemas de gesto condominial. No primeiro bloco predominam empreendimentos com autogesto como forma de gerir o condomnio, forte organizao prvia, mesma origem (moradores de cortio), baixa quantidade de unidades (com exceo do empreendimento Celso Garcia) e sem elevador (com exceo do empreendimento Pirineus). O segundo bloco, composto pelos empreendimentos Joaquim Carlos, Maria Paula, Ana Cintra, Labor, Ferno Sales e Olga Benrio Prestes, tem como caracterstica marcante em comum o nmero de unidades, entre 51 e 99. Com relao administrao, predomina a administradora como modalidade de gesto. O terceiro bloco formado pelos empreendimentos Pari A1, Mooca B e C, Brs M, Brs G1/G2, Riskalah Jorge, Olarias e Parque do Gato. Todos com mais de 100 unidades habitacionais, com elevador (com exceo do Parque do Gato), e com administradora como modalidade de gesto.

A pesquisa de campo e suas concluses Procurou-se verificar, pelo trabalho de campo, se as hipteses iniciais quanto ao risco de problemas condominiais se confirmavam. Durante o ms de julho de 2007 foram feitas visitas tcnicas e entrevistas, com o apoio de alunos do curso de Arquitetura e Urbanismo da Uninove que participavam de um programa de extenso universitria de objetivo convergente ao desta pesquisa. Foram utilizados dois questionrios: um para os moradores que no fazem parte da comisso ou conselho e outro para o sndico e representantes do condomnio. As informaes sobre os conjuntos foram complementadas por entrevistas com a coordenao dos movimentos de moradia que acompanham os empreendimentos, a Pastoral da Moradia da Regio do Ipiranga, bem como os tcnicos dos rgos responsveis pelos vrios programas. Observou-se claramente em campo a confirmao da hiptese inicial, explicitada na classificao dos empreendimentos quanto ao risco de problemas condominiais expresso nas tabelas 2 e 3. Os empreendimentos do primeiro bloco (Pirineus, Eiras Garcia, Imoroty, Pedro Fachini, Celso Garcia, Vilinha 25 de Janeiro e Madre de Deus) apresentaram menores problemas de gesto condominial, que se constata pela quase nula inadimplncia no pagamento de condomnio e no nvel de satisfao dos moradores quanto gesto condominial. So empreendimentos com condomnio autogerido, em que os moradores assinalam a boa vizinhana como fator de destaque.

Nos empreendimentos do segundo bloco (Joaquim Carlos, Maria Paula, Ana Cintra, Labor, Ferno Sales e Olga Benrio Prestes) foram encontrados valores de inadimplncia que variam de 10% a 50% e nvel de satisfao dos moradores com relao gesto condominial bastante inferior quela verificada nos empreendimentos do primeiro bloco.

Foto 2 - Maria Paula, empreendimento relativamente grande com 75 unidades e 13 pavimentos que foi objeto de reciclagem e reforma e onde foi encontrada uma situao intermediria, em termos dos problemas de gesto condominial. Fonte: Dbora Sanches, 2007

Os empreendimentos do terceiro bloco (Pari A, Mooca B e C, Brs M, Parque do Gato, Brs G1 e G2, Riskallah Jorge e Olarias) eram aqueles para os quais, a partir dos parmetros inicialmente definidos para previso de problemas condominiais, se previa maiores dificuldades em termos de gesto condominial. Essa avaliao se confirmou em campo ao se constatar nveis elevadssimos de inadimplncia no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%), grande insatisfao com relao gesto condominial e degradao dos espaos comuns. No incio da pesquisa havia a suposio de que um fator negativo isoladamente no suficiente para condicionar os problemas de gesto condominial. Foi possvel confirmar que um conjunto de fatores interfere nesses problemas e que a conjuno de fatores negativos o desencadeante dos problemas mais usuais. O trabalho de campo permitiu constatar uma grande variao dos valores de condomnio cobrados em cada empreendimento. Valores de condomnio de at R$ 50,00 (referncia no ano de 2007) foram encontrados em 30% dos empreendimentos, em geral naqueles de pequeno nmero de unidades habitacionais e sem elevador. Valores entre R$ 51,00 e R$ 100,00 foram encontrados em 20% dos empreendimentos. Valores entre R$ 101,00 e R$ 150,00 foram predominantes, encontrando-se em 50% dos casos pesquisados. Com relao ao destaque positivo encontrado nos condomnios, na opinio dos moradores, 100% respondeu a vizinhana. J quanto aos problemas e destaques negativos, foram assinalados a degradao das

Foto 3 - Pari, empreendimento com 160 unidades e 12 pavimentos onde se encontrou uma situao problemtica com relao gesto condominial. Fonte: Dbora Sanches, 2007

reas comuns e conflitos entre os moradores. Em linhas gerais, podese afirmar que a soluo habitacional foi muito bem recebida pelos moradores - 77% dos entrevistados afirmaram que a vida melhorou. Vale destacar que apenas 38% dos entrevistados tinham conhecimento da existncia de algum tipo de trabalho social no empreendimento em que moram. Esse dado preocupante, quando se considera que conhecida e reconhecida a importncia do trabalho social como forma de preveno dos problemas condominiais nos empreendimentos habitacionais de interesse social. Quanto ao perfil dos entrevistados, destaca-se que a maioria dos moradores entrevistados (72%) faz parte de um movimento de moradia organizado antes de morar no empreendimento. Predomina o trabalho formal - 58% dos entrevistados afirmaram que so registrados. O nmero mdio de moradores por domiclio relativamente baixo (3,12) e a renda familiar predominante at trs salrios mnimos (63%). Quanto forma de moradia anterior, 50% dos moradores entrevistados moravam anteriormente em residncia alugada, 25% em cortio, 15% em ocupao e 3% em favela.

Previso e preveno dos problemas condominiais em novos projetos Verificou-se em campo que nenhum fator, isoladamente, determinante absoluto dos problemas condominiais. Como forma de prever e prevenir esse tipo de problema, sugere-se a utilizao de uma matriz de pontuao do empreendimento habitacional, inspirada naquela que foi apresentada anteriormente na tabela 2. No momento da formulao da proposta de projeto, pode-se aplicar a pontuao prevista na tabela 4, onde se encontram tpicos e parmetros predominantemente referentes tipologia do projeto proposto. Seria desejvel que o projeto conseguisse acumular pelos menos 12 pontos. Se a pontuao referente tipologia for inferior a esse valor, so especialmente importantes as orientaes relacionadas seleo da populao moradora (demanda) e ao desenho dos procedimentos de gesto. Se no momento de formulao do projeto constata-se que o empreendimento no atinge a pontuao mnima, pode-se considerar que grande a possibilidade de produo de um empreendimento

problemtico em termos de gesto condominial. Deve ser considerada a possibilidade de alterao de algumas caractersticas do projeto, de forma a reduzir os riscos. Nos casos em que essa orientao no possvel ou vivel, considera-se conveniente especial ateno com relao aos demais tpicos que, potencialmente, podem reduzir os riscos desses problemas, em termos do trabalho social, seleo da demanda e apoio para as estruturas de gesto condominial. Deve-se privilegiar que a demanda seja de mesma origem. Sugere-se ainda o atendimento a grupos que j tinham histrico de organizao prvia e de grupos que j tm vnculos sociais entre si. Com relao modalidade de gesto, recomendvel que o empreendedor fornea apoio tcnico que facilite ao condomnio ser autogerido. Se isso no for vivel, importante assegurar a representao dos moradores no conselho fiscal e que o sndico seja morador do empreendimento. Finalmente, nesses casos de risco potencial, especialmente importante a previso e implementao do trabalho social, preferencialmente desenvolvido por agente pblico, antes, durante e aps a entrega das unidades habitacionais.

Dbora Sanches, Mestre em Habitao, Planejamento e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnolgicas de So Paulo (IPT), deborasanches@uol.com.br Ricardo S. Moretti, Doutor em Engenharia Civil e Urbana, professor do Centro de Engenharia, Modelagem e Cincias Sociais Aplicadas, ricardo.moretti@ufabc.edu.br

LEIA MAIS Retratos: Histrias e Esperanas de Famlias Atendidas pelo PAC. L. M. B. Brandimiller. So Paulo: CDHU-SGPAC, 2002, 48 p. fotos (Cadernos PAC, 1). Programa de Arrendamento Residencial. Caixa Econmica Federal.www.caixa.gov.br, acesso em julho de 2007. Relatrio de Gesto 2001-2004. Cohab-SP. So Paulo: Cohab-SP, 2004. PAC (Programa de Atuao em Cortios). Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo. So Paulo. CDHU-Seade. 2002. A Cohab-SP e uma Nova Poltica Habitacional: o perodo 2001-2004. C. A. S. Constantino. Dissertao de Mestrado. So Paulo. FAUUSP, 2007. Gesto Condominial de Habitao de Interesse Social: estudo na rea central de So Paulo. D. Sanches. Dissertao de Mestrado. So Paulo. IPT, 2008.

Gesto de Condomnios em Habitao de Interesse Social. I. Souza. Relatrio final. Programa de Locao Social, 2005.