Análise e prevenção de riscos em gestão de condomínios de habitação social

Por Débora Sanches e Ricardo S. Moretti Aqueles que tiveram a oportunidade de viver em um prédio de apartamentos sabem que a convivência harmônica de uma comunidade em uma propriedade condominial é um desafio. Esse desafio assume algumas características próprias quando se trata de projetos de habitação popular, face às dificuldades de arcar com despesas de origem condominial. Projetos habitacionais de interesse social nas áreas centrais têm grandes riscos, pelas características dos projetos, usualmente com edificações que tendem a apresentar uma gestão condominial mais complexa. A pesquisa resumida neste artigo teve como objetivo contribuir para a previsão e prevenção dos problemas de gestão condominial das edificações de interesse social. No decorrer da pesquisa foi possível constatar que alguns empreendimentos considerados referência de boa qualidade de projeto apresentaram problemas condominiais significativos. Ou seja, a boa qualidade do projeto é sempre muito importante, mas a análise da qualidade do projeto deve contemplar alguns parâmetros específicos relacionados ao risco de problemas condominiais, para que esse tipo de problema possa ser minimizado. Ao se iniciar a pesquisa tinha-se a hipótese de que o problema condominial é potencializado por um conjunto de fatores, ou seja, de que nenhum fator isoladamente seria forte o suficiente para tornar problemático um projeto. Suponha-se, porém, que a conjugação de fatores de risco poderia levar a resultados problemáticos. A pesquisa foi conduzida no sentido de produzir uma identificação e ponderação prévia de possíveis fatores de riscos e avaliar, em campo, se esses fatores se rebatiam nos problemas observados nos conjuntos habitacionais produzidos na área central de São Paulo.

tendo como modalidades de atendimento habitacional a locação social. bolsa aluguel. a produção de 20 empreendimentos na área central. gestão municipal de 2001-2004. gestão municipal de 1989-1992. por meio dos seguintes programas: ν Programa de Habitações Populares da Região Central de São Paulo. que totalizam 2. das três esferas de governo. gestão federal.A habitação de interesse social no Centro de São Paulo A região central do Município de São Paulo tem passado por iniciativas de reabilitação e renovação urbana desde 1970. da Caixa Econômica Federal. gestão estadual. ν Programa Morar no Centro. desde 1998. Os empreendimentos visitados estavam habitados há pelo menos seis meses. moradia transitória e programa de intervenção em cortiços. até 2006. principalmente. ν PAR (Programa de Arrendamento Residencial). Foram objetos da pesquisa realizada e são detalhados na tabela 1. Os fatores de risco de problemas de gestão condominial A pesquisa se estruturou a partir das visitas técnicas e. ν Programa de Atuação em Cortiços PAC/CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo). quando foi realizada a pesquisa. manutenção e gestão dos empreendimentos. representantes da gestão condominial e membros do poder público que estiveram envolvidos no projeto. mas a partir de 1990 ampliaram-se os esforços e investimentos de produção habitacional. constituído de dois subprogramas: o de Produção de Habitação de Interesse Social e o Programa de Recuperação de Cortiços. com duas formas principais de intervenção urbana: projetos habitacionais em terrenos e/ou edifícios vazios ou ocupados irregularmente e perímetros de reabilitação integrada do hábitat. Esses programas viabilizaram.267 unidades habitacionais. pelos resultados de entrevistas realizadas com moradores. desde 1999. Na construção da metodologia foram .

quando foi criada uma cooperação técnica para a implementação do projeto piloto de Locação Social. A partir dessa consulta e das entrevistas realizadas foram arrolados os fatores que se considerava que poderiam intervir positiva ou negativamente no bom andamento da gestão condominial. fez uma pesquisa de análise de modalidades de gestão condominial em programas de habitação popular. No relatório final entregue para a PMSP foram assinaladas três modalidades de gestão: com o suporte de uma empresa administradora de condomínios. A empresa Inglez de Souza. Tópicos referentes à tipologia ν Número de Unidades Habitacionais . . Os fatores foram agrupados em três blocos: tipologia. A suposição inicial foi que é mais fácil a gestão condominial nos empreendimentos pequenos.corresponde ao número de unidades habitacionais dos empreendimentos. que incluiu a contratação de várias consultorias pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e pela Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo). integrante da Cooperação. em diferentes bairros do município e cinco empreendimentos produzidos por entidades privadas. entre as quais cumpre destacar os resultados dos estudos realizados na gestão municipal (2001-2004). Esses fatores estruturaram assim a hipótese inicial a ser averiguada na pesquisa de campo. do grau de satisfação do usuário e da conservação dos edifícios. que se basearam em referências de pesquisas anteriores. por autogestão e por empresas medidoras de água. das dificuldades e soluções adotadas. Tinha-se como objetivo a identificação e análise da gestão condominial. numa amostragem de dez empreendimentos produzidos pelo poder público. Foram realizadas entrevistas com técnicos que trabalharam na realização dessa consultoria (a advogada Júlia Azevedo Moretti e o arquiteto Diego Beja Inglez de Souza) e também entrevistas com Luiz Kohara e os líderes de movimento de moradia Benedito Barbosa e Sidnei Antônio Pita.formulados indicadores. condomínio e social.

organização anterior com a origem diferente (os moradores são originários de uma mesma forma de morar.considerou-se que a positiva. foi considerada. cortiço e não pertencem a um movimento organizado).considerou-se que a existência de trabalho social poderia reduzir as dificuldades da gestão condominial.considerando que a existência da medição individualizada reduz os conflitos condominiais.Pirineus.considerando que a existência do elevador aumenta as dificuldades da gestão. 2005 critérios de enquadramento: organização anterior com a mesma origem (os moradores são originários de uma mesma forma de morar. por exemplo. . em termos de gestão existência de organização prévia levaria ao condominial.ν Número de pavimentos . Adotaram-se os seguintes Sanches. cortiço e pertencem a diferentes movimentos organizados). por exemplo. cortiço e pertencem a um movimento organizado). que a autogestão tende a gerar menores conflitos que a gestão por administradora.corresponde ao número de pavimentos do empreendimento. mais fácil é a gestão condominial. empreendimento com seis Tópicos da organização e trabalho social andares e elevador. Considerou-se que quanto menor o número de pavimentos. por exemplo. ν Trabalho social atual . ν Elevador . considerando menor conflito social nos empreendimentos com pequeno número de unidades habitacionais em cada pavimento. Foto 1 .foi considerado que a situação regular (quando o empreendimento está legalizado com matrícula atualizada e a obra recebe o Habite-se. ν Medição individualizada de água . existe a constituição do condomínio e a figura do síndico como representante e eleito pelos moradores) levaria à menor dificuldade condominial.representa a forma de gerir o condomínio. como hipótese inicial. pois permite a leitura e emissão de boleto para pagamento individualizado do consumo de água. Tópicos referentes ao condomínio ν Modalidade de gestão . ν Situação fundiária e legal . Fonte: Débora menor conflito. sem qualquer organização (os moradores não são originários de uma mesma forma de morar. ν Número de unidades habitacionais/pavimentos . onde foi encontrada situação bastante ν Organização prévia .corresponde ao número de unidades habitacionais por pavimento-tipo.

. Brás M. Labor. composto pelos empreendimentos Joaquim Carlos.ν Origem da demanda . entre 51 e 99. aplicou-se o método GUT (Gravidade. Os empreendimentos foram classificados em blocos. O critério de ponderação de riscos apresentado na tabela 2 foi aplicado aos empreendimentos analisados. Ainda antes do trabalho de campo. mesma origem (moradores de cortiço). Todos com mais de 100 unidades habitacionais. Para essa ponderação. Riskalah Jorge. Com relação à administração. conforme indicado na tabela 2. forte organização prévia. predomina a administradora como modalidade de gestão. No primeiro bloco predominam empreendimentos com autogestão como forma de gerir o condomínio. Mooca B e C. na qual os empreendimentos com maior pontuação são aqueles que apresentariam menor risco de problemas condominiais. A cada variável é atribuída uma pontuação e a somatória de pontos permite uma avaliação preliminar de risco. O segundo bloco. chegando-se na pontuação que é apresentada na tabela 3. Olarias e Parque do Gato. com elevador (com exceção do Parque do Gato). baixa quantidade de unidades (com exceção do empreendimento Celso Garcia) e sem elevador (com exceção do empreendimento Pirineus). Brás G1/G2. Fernão Sales e Olga Benário Prestes. Ana Cintra. de acordo com os riscos potenciais de problemas de gestão condominial. com relação ao risco potencial de problemas de gestão condominial. tem como característica marcante em comum o número de unidades.considerou-se que é menor o conflito nos casos em que os moradores são originários de uma mesma forma de morar (por exemplo: cortiço). Maria Paula. Urgência e Tendência). O terceiro bloco é formado pelos empreendimentos Pari A1. e com administradora como modalidade de gestão. os fatores anteriormente relacionados foram ponderados para originar uma matriz de classificação dos empreendimentos.

Durante o mês de julho de 2007 foram feitas visitas técnicas e entrevistas. Pedro Fachini. São empreendimentos com condomínio autogerido. Vilinha 25 de Janeiro e Madre de Deus) apresentaram menores problemas de gestão condominial. se as hipóteses iniciais quanto ao risco de problemas condominiais se confirmavam. Foram utilizados dois questionários: um para os moradores que não fazem parte da comissão ou conselho e outro para o síndico e representantes do condomínio. Imoroty. . bem como os técnicos dos órgãos responsáveis pelos vários programas.A pesquisa de campo e suas conclusões Procurou-se verificar. pelo trabalho de campo. Os empreendimentos do primeiro bloco (Pirineus. a Pastoral da Moradia da Região do Ipiranga. em que os moradores assinalam a boa vizinhança como fator de destaque. com o apoio de alunos do curso de Arquitetura e Urbanismo da Uninove que participavam de um programa de extensão universitária de objetivo convergente ao desta pesquisa. explicitada na classificação dos empreendimentos quanto ao risco de problemas condominiais expresso nas tabelas 2 e 3. Eiras Garcia. que se constata pela quase nula inadimplência no pagamento de condomínio e no nível de satisfação dos moradores quanto à gestão condominial. As informações sobre os conjuntos foram complementadas por entrevistas com a coordenação dos movimentos de moradia que acompanham os empreendimentos. Celso Garcia. Observou-se claramente em campo a confirmação da hipótese inicial.

Labor. No início da pesquisa havia a suposição de que um fator negativo isoladamente não é suficiente para condicionar os problemas de gestão condominial. se previa maiores dificuldades em termos de gestão condominial.00 (referência no ano de 2007) foram encontrados em 30% dos empreendimentos. Valores de condomínio de até R$ 50. empreendimento com 160 unidades e 12 pavimentos onde se encontrou uma situação problemática com relação à gestão condominial. Riskallah Jorge e Olarias) eram aqueles para os quais. Brás G1 e G2. Essa avaliação se confirmou em campo ao se constatar níveis elevadíssimos de inadimplência no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%). Fonte: Débora Sanches. Fonte: Débora Sanches. Maria Paula. Parque do Gato. Foi possível confirmar que um conjunto de fatores interfere nesses problemas e que é a conjunção de fatores negativos o desencadeante dos problemas mais usuais. 100% respondeu a vizinhança. a partir dos parâmetros inicialmente definidos para previsão de problemas condominiais.00 e R$ 100.00 foram encontrados em 20% dos empreendimentos.Maria Paula. Valores entre R$ 51. na opinião dos moradores. Foto 2 . Ana Cintra. Brás M. empreendimento relativamente grande com 75 unidades e 13 pavimentos que foi objeto de reciclagem e reforma e onde foi encontrada uma situação intermediária. encontrando-se em 50% dos casos pesquisados. 2007 .Nos empreendimentos do segundo bloco (Joaquim Carlos. Valores entre R$ 101. foram assinalados a degradação das Foto 3 .00 foram predominantes.Pari. em termos dos problemas de gestão condominial. Com relação ao destaque positivo encontrado nos condomínios. em geral naqueles de pequeno número de unidades habitacionais e sem elevador. grande insatisfação com relação à gestão condominial e degradação dos espaços comuns. Fernão Sales e Olga Benário Prestes) foram encontrados valores de inadimplência que variam de 10% a 50% e nível de satisfação dos moradores com relação à gestão condominial bastante inferior àquela verificada nos empreendimentos do primeiro bloco. 2007 Os empreendimentos do terceiro bloco (Pari A. O trabalho de campo permitiu constatar uma grande variação dos valores de condomínio cobrados em cada empreendimento. Mooca B e C. Já quanto aos problemas e destaques negativos.00 e R$ 150.

Em linhas gerais. pode-se aplicar a pontuação prevista na tabela 4. pode-se considerar que é grande a possibilidade de produção de um empreendimento . Como forma de prever e prevenir esse tipo de problema. onde se encontram tópicos e parâmetros predominantemente referentes à tipologia do projeto proposto. isoladamente. destaca-se que a maioria dos moradores entrevistados (72%) faz parte de um movimento de moradia organizado antes de morar no empreendimento. Quanto à forma de moradia anterior. Seria desejável que o projeto conseguisse acumular pelos menos 12 pontos. 25% em cortiço. Se a pontuação referente à tipologia for inferior a esse valor. 50% dos moradores entrevistados moravam anteriormente em residência alugada. é determinante absoluto dos problemas condominiais.58% dos entrevistados afirmaram que são registrados.12) e a renda familiar predominante é até três salários mínimos (63%).áreas comuns e conflitos entre os moradores. Esse dado é preocupante. No momento da formulação da proposta de projeto. quando se considera que é conhecida e reconhecida a importância do trabalho social como forma de prevenção dos problemas condominiais nos empreendimentos habitacionais de interesse social.77% dos entrevistados afirmaram que a vida melhorou. 15% em ocupação e 3% em favela. são especialmente importantes as orientações relacionadas à seleção da população moradora (demanda) e ao desenho dos procedimentos de gestão. sugere-se a utilização de uma matriz de pontuação do empreendimento habitacional. Se no momento de formulação do projeto constata-se que o empreendimento não atinge a pontuação mínima. Vale destacar que apenas 38% dos entrevistados tinham conhecimento da existência de algum tipo de trabalho social no empreendimento em que moram. Predomina o trabalho formal . inspirada naquela que foi apresentada anteriormente na tabela 2. Quanto ao perfil dos entrevistados. Previsão e prevenção dos problemas condominiais em novos projetos Verificou-se em campo que nenhum fator. podese afirmar que a solução habitacional foi muito bem recebida pelos moradores . O número médio de moradores por domicílio é relativamente baixo (3.

A Cohab-SP e uma Nova Política Habitacional: o período 2001-2004. professor do Centro de Engenharia. Deve ser considerada a possibilidade de alteração de algumas características do projeto. CDHU-Seade. nesses casos de risco potencial. em termos do trabalho social. 2007.br LEIA MAIS Retratos: Histórias e Esperanças de Famílias Atendidas pelo PAC. Relatório de Gestão 2001-2004. Caixa Econômica Federal. 2004.edu. é importante assegurar a representação dos moradores no conselho fiscal e que o síndico seja morador do empreendimento. 1). Se isso não for viável. Sanches. antes. Modelagem e Ciências Sociais Aplicadas.problemático em termos de gestão condominial. . Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo.com.caixa. D. S. Constantino.br. Programa de Arrendamento Residencial. C. B. durante e após a entrega das unidades habitacionais. M. São Paulo: CDHU-SGPAC. potencialmente. Débora Sanches. Brandimiller. Cohab-SP. Doutor em Engenharia Civil e Urbana. 2008. Planejamento e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas de São Paulo (IPT). Gestão Condominial de Habitação de Interesse Social: estudo na área central de São Paulo. IPT. considera-se conveniente especial atenção com relação aos demais tópicos que.gov. acesso em julho de 2007. Dissertação de Mestrado. 48 p.www. preferencialmente desenvolvido por agente público. é recomendável que o empreendedor forneça apoio técnico que facilite ao condomínio ser autogerido. Deve-se privilegiar que a demanda seja de mesma origem. Finalmente. 2002. São Paulo. São Paulo. São Paulo. Moretti. podem reduzir os riscos desses problemas. 2002. Com relação à modalidade de gestão. Dissertação de Mestrado. deborasanches@uol. A. de forma a reduzir os riscos. Sugere-se ainda o atendimento a grupos que já tinham histórico de organização prévia e de grupos que já têm vínculos sociais entre si.br Ricardo S. fotos (Cadernos PAC. seleção da demanda e apoio para as estruturas de gestão condominial. é especialmente importante a previsão e implementação do trabalho social. ricardo. PAC (Programa de Atuação em Cortiços). São Paulo: Cohab-SP.moretti@ufabc. FAUUSP. Nos casos em que essa orientação não é possível ou viável. Mestre em Habitação. L.

. Souza. Programa de Locação Social. Relatório final. I. 2005.Gestão de Condomínios em Habitação de Interesse Social.

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