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Os desafios na gesto da manuteno predial.

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por Artigo do Eng. haroldo Luiz Nogueira da Silva

Os desafios na gesto da manuteno predial

Engenheiro Haroldo Luiz Nogueira da Silva Com as exigncias cada vez maiores do mercado imobilirio, as edificaes modernas vm funcionando como indutor de uma maior especializao do gestor de manuteno. Este vem gradativamente abandonando a viso de executor assumir o papel de gesto efetiva baseado em resultados e indicadores. As modernas e atuais exigncias na rea como valorizao do patrimnio, disponibilidade, segurana, sustentabilidade e reduo de custos exigem por parte do gestor uma viso interdisciplinar. Estudos apontam que os custos anuais de manuteno e operao de uma edificao esto entre 1 e 2% do custo total inicial. Valor aparentemente insignificante em primeira anlise, porm se computado ao longo do ciclo de vida (LCC Life Cycle Cost), este pode tornar-se expressivo em funo da taxa de desconto adotada. Uma correta gesto dos recursos financeiros e humanos se faz necessria para maximizar os efeitos benficos de uma manuteno aplicada de forma adequada. Tomando a definio de manuteno como sendo o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios, deve-se avaliar algumas questes. Qual capacidade funcional da edificao em questo? Ou seja, para qual propsito a edificao foi concebida? Nota-se que os requisitos de desempenho esto intimamente ligados ao tipo de uso e este deve ser considerado. Alm da segurana, quais so as necessidades dos usurios?

Importante tambm a definio clara do perfil de usurio da edificao, e quais suas necessidades especficas. A gesto deve garantir um correto gerenciamento das expectativas e percepes dos clientes, sendo estes os prprios usurios do empreendimento. Atributos de fatores de qualidade, como esttica, limpeza, disponibilidade, competncia, entre outros podem variar de forma significativa dependendo do cliente em questo. A insuficincia da manuteno invariavelmente pode acarretar degradao precoce da edificao ocasionando perda de desempenho levando este a nveis abaixo do exigido, reduo da vida til projetada para a edificao, desconforto devido indisponibilidades, e desvalorizao imobiliria. A composio de atributos para determinao do valor de um empreendimento leva em conta quatro fatores. Os intrnsecos que so as qualidades arquitetnicas e construtivas (QAC), e gesto da manuteno predial (GMP). E os extrnsecos so o mercado econmico global (MEG) e mercado econmico local (MEL), e a qualidade da gesto da manuteno, fator determinante na avaliao imobiliria.

Alm dos itens j citados, a gesto deve ser capaz de garantir tambm um correto gerenciamento de insumos provenientes da operao da edificao, em especial consumo de utilidades como gua e energia eltrica. Em edificaes de uso comercial, por exemplo, o consumo de energia eltrica bastante significativo nos custos operacionais, principalmente por causa dos sistema de condicionamento de ar central. A reduo de custos proveniente do uso eficiente deste i insumo, com a correta manuteno, garante a eficincia dos equipamentos, alm ser sustentvel do ponto de vista ambiental. Apesar de o Brasil possuir uma matriz energtica limpa para gerao de eletricidade, em comparao a outros pases, apresentando 6,8% de gerao de origem fssil, contra 67% na Amrica do Norte por exemplo, o que coloca o pas em posio privilegiada em relao s emisses de Gases de Efeito Estufa (GEE), medidas de conservao de energia so sempre benficas. Como exemplo podemos citar o a economia gerada entre 1986 e 2009, por meio das aes do Procel, que totalizou 38,4 bilhes de kWh, equivalente ao fornecimento durante um ano de uma usina hidroeltrica tpica, com potncia instalada de 9.105 MW.

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25/01/2012

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Outra atribuio do gestor garantir a capacitao dos profissionais envolvidos no processo de manuteno, seja de equipe prpria ou de equipe terceirizada, definindo contratualmente alguns pr-requisitos. Em se tratando de empresa terceirizada para servios de manuteno, prtica comum na manuteno predial, o sucesso comea na definio clara e objetiva do escopo contratual. A correta definio de SLA (Service Level Agreement ou Acordo de Nvel de Servio) de atendimento, disponibilidade de sistemas, e clusulas de penalizao e bonificao, so ferramentas importantes. Estes devem ocorrer com base em indicadores objetivos levando-se em conta a complexidade e abrangncia da operao. Alguns cuidados devem ser tomados na fase ps-contratao, como evitar pessoalidade e subordinao para no configurar vnculo empregatcio. E, por fim, mas no menos importante, est a funo de fiscalizao e controle, com base no que foi definido na relao contratual.

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