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A cauo na locao de imveis urbanos

Sumrio: 1. Introduo; 2. Cauo de bens imveis; 3. Cauo de bens mveis; 4. Cauo em dinheiro; 5. Cauo de ttulos de crdito e de crditos stricto sensu. 1. Introduo Entre as modalidades de garantias locatcias estipuladas numerus clausus no artigo 37 da Lei 8.245/91 est a cauo (art. 37, I). O artigo 38 esclarece que a cauo pode ser de bens mveis, imveis, dinheiro, ttulos e aes. Inicialmente, importante ressaltar que a cauo, sinnimo de garantia, a cautela, precauo e, juridicamente, submisso de um bem ou uma pessoa a uma obrigao ou dvida pr-constituda. Portanto a cauo ou garantia gnero, do qual so espcies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiana etc. Alis, o artigo 827 do Cdigo de Processo Civil preleciona: Art. 827. Quando a lei no determinar a espcie de cauo, esta poder ser prestada mediante depsito em dinheiro, papis de crdito, ttulos da Unio ou dos Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiana. Certo que a matria prima do direito a linguagem escrita e verbal. Assim, mister se faz a anlise da linguagem para que se obtenha do significado (o texto de direito positivo), sua significao. Portanto, a linguagem pode ser analisada sob os seguintes aspectos: a ) semntico, que se trata do significado da palavras, utilizado pelos mtodos de interpretao teleolgico, histrico e axiolgico. b) sinttico, que busca a relao das palavras na frase (sujeito e predicado por exemplo), que corresponde aos mtodos de interpretao literal e lgico; e, c) pragmtico, que trata da maneira pela qual a linguagem aplicada pelos seus utentes, aspecto levado em conta pelos mtodos de interpretao histrico, axiolgico e teleolgico. A cauo possui a seguinte significao, necessria para a delimitao precisa do instituto:Qualquer meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigao; depsito em dinheiro ou ttulos para responder pela execuo de um contrato ou pelos possveis desfalques da parte dos fiis, tesoureiros e outros empregados: cautela, garantia, segurana. (Antenor Nascentes, Dicionrio Ilustrado da Lngua Portuguesa da Academia Brasileira de Letras"- vol II, rio de Janeiro, Bloch Editores S/A, 1971) Ensina a doutrina que a cauo pode ser processual, legal e convencional.

Entre as caues legais, como aquelas dos artigos 588, 690, 940, 1,051, 1166 do Cdigo de Processo Civil, esto aquelas dos artigos 59 1 e 64 da Lei 8.245/91. A cauo processual decorre do poder geral de cautela (CPC., art. 799), como contracautela nas liminares em ao cautelar (CPC. art. 804) e como substituio de liminar deferida em ao cautelar (CPC., art 805). A cauo convencional, como aquela referente a garantia das locao, pode ser exemplificada pelo penhor, hipoteca e fiana. O Direito Civil classifica a cauo em real (penhor, hipoteca, anticrese e cauo de ttulos direitos reais de garantia Cdigo Civil, artigo 1.419 e seguintes) e fidejussria (fiana Cdigo Civil, artigo 818 e seguintes). Apesar disso, muita confuso se faz em razo de a prpria Lei n. 8.245/91 estabelecer a cauo como uma espcie de garantia, levando alguns autores a estabelec-la como uma espcie autnoma, quando, na verdade, sinnimo de garantia, como j dissemos. A celeuma minimiza na exata medida em que a Lei n. 8.245/91, no seu artigo 38, estabelece que a cauo poder ser em bens mveis ou imveis, referindo-se, destarte, cauo convencional real. Em consonncia com o acatado, a lei 8.245/91 estabelece a cauo real (penhor, hipoteca, anticrese direitos reais de garantia) e fidejussria (fiana). importante lembrar que o imvel ou mvel caucionados no esto dentre as excees da Lei 8.009/90, de modo que, sendo imvel nico da entidade familiar ou do casal, ou mvel que guarnea este imvel nos termos do art. 1 e 1 dessa Lei, sero impenhorveis e no podero ser caucionados (penhor ou hipoteca). No se trata, in casu, de obrigao decorrente de fiana, excluda pelo inciso VII do artigo 3 da Lei n 8.009/90. Nem possvel que o fiador estabelea a cauo, por se configurar dupla garantia vedada expressamente pelo pargrafo nico do artigo 37 e artigo 43, II, ambos da Lei n 8.245/91, como j dissemos. 2. Cauo de bens imveis Inicialmente, h que se considerar que os direitos reais e obrigacionais possuem gnese diferenciada. Os direitos obrigacionais tem como fonte mediata a vontade das partes, o elemento volitivo com liberdade criadora, desde que, por bvio, disponham dos requisitos do art. 104 do Cdigo Civil (agente capaz, objeto lcito e forma prescrita ou no defesa em lei). Bem por isso no se limitam aos contratos nominados ou de expressa definio legal. Quanto aos direitos reais, importante mencionar que somente um elemento capaz de dar-lhes vida jurdica. Tal elemento a lei, que reconhece com exclusividade a existncia de direitos reais, pouco importando a vontade das partes.

O surgimento do direito real depende, portanto, do reconhecimento da lei e no das partes. O artigo 1.225 elenca os direitos reais, muito embora qualquer Diploma Legal possa lhes dar gnese, como ocorre com o SFI (Sistema Financeiro Imobilirio) em razo da Lei n. 9.514/1997, que criou a propriedade resolvel como outra espcie de garantia real. A que surge o problema, vez que o artigo 38 da Lei n. 8.245/91, ao citar atecnicamente a cauo de bens imveis como espcie de garantia, no a tendo estabelecido, outrossim, como direito real, faz com que parte da doutrina entenda tratar-se de espcie sem a qualidade de direito real, no possuindo, assim, as caractersticas desse mesmo direito, a saber: a) oponibilidade erga omnes que nada mais que a possibilidade de oposio a todos do direito do qual sou titular, que recai sobre toda a coletividade em geral; b) seqela, definida como a prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas mos de quem quer que a detenha, de aprend-la para sobre a mesma exercer o seu direito real. c) direito de preferncia. S os direitos reais de garantia so sujeitos preferncia. Passemos anlise intrnseca da cauo de bens imveis: Nesse sentido, Francisco Carlos Rocha de Barros, entende ser a cauo uma espcie autnoma de garantia, at em face de atecnia da prpria Lei de Registros Pblicos que admite a averbao de cauo de bens imveis (art. 167, II, n 8). Todavia, a prpria Lei Registraria, no artigo 172, atribui a essa averbao o efeito de se tornar eficaz em relao a terceiros! Nessa linha, comenta o preclaro doutrinador: Assim, ainda que no se reconhea direito real de garantia, da averbao da cauo de imvel dever resultar alguma segurana para o locador. Eventual alienao do bem no significar que ter desaparecido a garantia. O adquirente, que no poder alegar ignorncia da cauo, dever responder at o limite do valor do imvel caucionado pelas obrigaes do locatrio garantidas pela cauo. A perplexidade continua: Alguma realidade h de decorrer da averbao (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Pblicos comentada, Saraiva, 1979, art. 167), ainda que o locador, no caso, no possa excutir o imvel dado em cauo (Francisco Carlos Rocha de Barros. Comentrios lei do inquilinato. So Paulo: Saraiva, p. 182). Com a devida vnia, ousamos discordar.

Ou se trata de direito real e a averbao atribuir direito de seqela e oponibilidade erga omnes, ou de nada adiantar a cauo do imvel que, afinal, no ser garantia alguma ou, na melhor das hipteses, garantia pessoal limitada a um nico bem! Portanto, a melhor interpretao leva a crer que a cauo(garantia) de bens imveis a que se refere o artigo 38 da Lei n 8.245/91, nada mais que uma hipoteca, com todas as suas caractersticas. A hipoteca consiste na garantia real pela qual se satisfaz uma obrigao pela excusso de um imvel previamente determinado na constituio da obrigao. Nesse sentido, ensina com muita propriedade Elvino Silva Filho: E se se tratar de imvel existir cauo de imvel? No h dvida que sim. Entretanto, sendo a cauo, de acordo com o conceito que inicialmente fixamos, garantia para o cumprimento de uma obrigao, o oferecimento de imvel para efetivar essa garantia somente poder se realizar atravs do direito real de hipoteca. Atente-se aqui a cauo no tem por objeto os direitos reais sobre coisa alheia ("jura in re aliena"), mas o prprio imvel, em sua totalidade, e, em sua plenitude de direitos. O direito a ser dado em garantia o prprio "jus in re", o direito de propriedade. A Cauo nada mais sendo que direito real de garantia, o imvel dado em cauo fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao (art. 755 do Cdigo Civil) Assim, oferecido pelo devedor um imvel para ser dado em cauo, para garantir o cumprimento de uma obrigao, essa garantia somente poder se constituir atravs da constituio de um direito real de garantia e que no caso especfico a hipoteca. (Elvino Silva Filho. A Cauo no Registro de Imveis, contribuio aos estudos da 1 Comisso do VI Encontro dos oficiais de Registro de Imveis do Brasil, 1979. P.18/1). No assiste razo, outrossim, conforme ainda ensina o eminente Elvino Silva Filho, aos que insistem em proceder exclusivamente a averbao da cauo de imveis, vez que o ato pode ser de registro. que, segundo preleciona, a cauo (garantia), genrica, abrangendo os direitos reais de garantia, desde a fiana at o depsito para garantia de execues, o que se d em virtude da diviso da cauo em legal, convencional e judicial. Em consonncia com o acatado, a cauo de bens imveis, do prprio domnio, s se constitui pela hipoteca. Ora, a hipoteca, por sua vez, s se constitui atravs de registro, pelo qual se torna um direito real de garantia, de tal sorte que no se concebe averbao de hipoteca, figura teratolgica apenas concebida por atecnia legal.! O artigo 676 do Cdigo Civil claro:

Os direitos reais sobre imveis constitudos ou transmitidos por atos entre vivos s se adquirem depois do registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247) Comentando o dispositivo, ensina Joo Luiz Alves: Salvo tratando-se de servides legais e de impostos, no conhecemos outros casos em que direitos reais se possam adquirir independentemente de registro, quando constitudos ou adquiridos por atos entre vivos (Joo Luiz. Cdigo Civil Anotado, 3 vol 3 ed. Editor Borsoi, Rio de Janeiro, 1958. P. 162). A averbao ato apenas que visa ao complemento do registro, no podendo, jamais, constituir um direito por simples averbao. Conclui Elvino Silva Filho: A cauo de imvel direito de garantia conferido pelo devedor ao credor para o cumprimento de uma obrigao. Em nossa legislao, o direito de garantia que recai sobre um imvel para tal fim o direito real de hipoteca. E a hipoteca somente tem eficcia constitutiva atravs da inscrio(registro) no Registro de Imveis, jamais por averbao (Ob cit. p.27). Em se tratando, portanto, de cauo de imveis nos contratos de locao, mister se faz uma escritura pblica, que no necessria na hipoteca judicial (cauo de imveis), como aquela do artigo 804 do CPC, substituda por termos nos autos do processo lquido em razo dos bens do caucionrio, bem como com os requisitos que se exigem para esse direito real de garantia. Outrossim, no se deve confundir a cauo do domnio do imvel com a cauo de imvel objeto de promessa de compra e venda, vez que, em verdade, esta se trata da garantia atravs de um crdito de natureza pessoal do promissrio comprador. No se cauciona a propriedade e sim o direito de receb-la que, portanto, objeto de averbao e no registro, exatamente por se tratar de cauo representada por penhor de crdito stricto sensu. Na prtica pode haver alguma dificuldade na exata medida em que a hipoteca, direito real, direito de garantia; de modo que h crdito que ela garante.(Pontes de Miranda. Tratado de direito privado t. 20, p. 57). Na locao no h crdito a ser garantido na constituio da cauo. O artigo 176, III, n. 5 da Lei de Registros Pblicos exige a especificao do valor do dbito, exigncia que repetida pelo artigo 1.424 do Cdigo Civil. No se resolve esse obstculo com a argumentao de tratar-se de condio suspensiva, vez que esse fato no traz colao o valor do dbito. Todavia, consideramos que o inciso I, do artigo 1.424, do Cdigo Civil, admite a indeterminao, desde que, no futuro, a dvida seja passvel de determinao, sendo

estimada no ato da constituio atravs do critrio que nos fornece o artigo 58, III da Lei 8.245/91, ou seja, doze meses de aluguel. De fato, no momento da execuo, haver uma dvida certa e determinada que, portanto, respeitar o requisito do aludido artigo, podendo, no ato da escritura de hipoteca, ser estimada, como expressamente requerido pelo inciso I do artigo 1.424: o total da dvida, sua estimao ou valor mximo. Tampouco o requisito do prazo fixado para pagamento ser bice, vez que o prazo aquele estipulado no contrato, pouco importando que haja renovao legal, at porque o artigo 39 da Lei n 8.245/91 expressamente estipula que salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel. Certo que pode haver alguma resistncia para lavratura da escritura de hipoteca e, ultrapassada essa barreira, tambm para o registro dessa mesma escritura. Segundo prev Rocha de Barros, tais embaraos devero ser solucionado pela doutrina e pela jurisprudncia (ob. cit. P.183). Por outro enfoque, legem habemus e, por enquanto, mesmo que com profunda atecnia, a averbao de contratos de locao em que se estipula a cauo de bens imveis efetuada. A par disso, como dissemos, para ns se trata apenas de uma garantia pessoal circunscrita a apenas um imvel e, o que pior, suscetvel de proteo das disposies concernentes ao bem de famlia (Lei 8.009/90), sem sentido portanto, j que melhor seria, nesses casos, a prpria fiana concedida pelo proprietrio desse imvel. O mistifrio se torna ainda maior na exata medida em que o artigo 40, VII da Lei n. 8.245/91 concede ao locador a faculdade de exigir substituio da cauo nos casos de alienao do bem imvel. Em face do retro citado artigo da Lei de Locaes, a doutrina se encontra perplexa e, bem demonstrando isso, ensina Rocha Barros: O que se deve entender que, constatada a ineficcia da cauo, desaparece a garantia da locao (ob. cit. p. 206). 3. Cauo de bens mveis Com relao cauo de bens mveis, da mesma forma, mutatis mutandis, tratar-se- de penhor, devendo haver a tradio efetiva do bem caucionado para o prprio locador (Cdigo Civil., artigo 1.431 e seguintes). Nada impede, por outro lado, o constituto posessrio, de forma expressa no contrato, por intermdio do qual o locatrio permanecer na posse do bem em nome do locador. Aplica-se, no caso, todas as disposies do Cdigo Civil concernentes ao penhor, cuja interpretao brilhantemente feita pelos Civilistas Ptrios, aos quais remetemos o leitor.

Mister se faz lembrar que no h como o credor pignoratcio ou hipotecrio apropriar-se do objeto em caso de inadimplemento, no se admitindo pacto nesse sentido (Cdigo Civil., artigo 1.428), fazendo-se necessria a interveno judicial, seja atravs do despejo cumulado com cobrana de alugueres ou pela prpria execuo do contrato. Sob o ponto de vista formal, mister se faz o registro do respectivo instrumento (contrato de locao ou instrumento apartado) perante o Oficial de Registro de Ttulos e Documentos, de acordo com os artigo 127, II da Lei n 6.015/73 e 38, 1 da Lei n 8.245/91, isso para que seja oponvel a terceiros, vez que entre as partes a garantia vale desde a tradio, aps o contrato. 4. Cauo em dinheiro A cauo em dinheiro, da mesma forma, permitida pelo 2 do artigo 38 da Lei do Inquilinato que, todavia, limita a trs meses de aluguel. Pode ser ofertada pelo locatrio ou por terceiro, que no se confunde com o fiador. Mister se faz ressaltar que o dinheiro dado em cauo pertence ao caucionante e dever ser restitudo ao fim da locao acrescido de juros e correo monetria atribudos pela poupana. Caso o locador, inadvertidamente no efetue o depsito, ficar responsvel pela devoluo com os mesmos consectrios da conta de poupana remunerada, sem prejuzo de eventual delito de apropriao indbita. O depsito dever ser efetuado em conta em nome do locador e do locatrio. Outrossim, a compensao no automtica. No caso de mora ou inadimplemento o locador no poder, simplesmente, se apoderar das quantias depositadas, isso, justamente, por se tratar de garantia. Assim, o dinheiro deve ser penhorado em ao prpria. Destarte, o locatrio sofrer, no obstante a cauo, as conseqncias de sua mora, qual seja: ao executiva, de cobrana ou despejo por falta de pagamento. Por outro lado, pode surgir uma questo: e se as partes resolverem alterar os alugueres bilateralmente? Entendemos que, se a locao sofrer aumento ou diminuio por vontade das partes no simples correo, j que o depsito tambm corrigido o locador ou o locatrio podem exigir o ajuste do valor inicialmente depositado para que corresponda a trs meses do novo aluguel. Em verdade, na prtica, a limitao a trs meses de aluguel inviabiliza a cauo, porquanto acaba no sendo suficiente para cobertura de eventual dbito em ao de despejo por falta de pagamento, considerados eventuais estragos no imvel e, principalmente, a demora das aes at o definitivo despejo.

Vejamos algumas decises sobre a cauo em dinheiro: Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo Locao Cauo Levantamento Falta de autorizao do locatrio Pedido de alvar para tal fim Impossibilidade O levantamento do depsito garantidor do dbito pendente s pode ocorrer mediante mandado judicial, aps o locador promover a execuo, penhorando o depsito retido, e no mediante alvar judicial. Ap. 163.810 1 Cm. Rel. Juiz Franklin Neiva J. 22.11.83, in JTA (RT) 88/383 Referncias: Rogrio Lauria Tucci e Villaa Azevedo "Tratado de Locao Predial Urbana", vol. 1, pag. 342; Oswaldo Optiz e Silvia Optiz "Locao Predial Urbana", pg. 139; J. C. Pestana Aguiar "Nova Lei do Inquilinato Comentada", pg. 83. Anotao Da Comisso No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 71/247 Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo Despejo Contrato -Cauo Complementao quando defasada Admissibilidade legtima a exigncia do locador no sentido de que o inquilino complemente o valor da cauo, toda vez que a soma de trs meses do aluguel renovado e corrigido suplante o montante da cauo realizada pelo locatrio no incio da locao e suas eventuais complementaes. Ap. c/ Rev. 237.114 7 Cm. Rel. Juiz Joo Salleti (aux.) J. 30.5.89, in JTA (RT) 119/344 Referncia: 7 Silvio Rodrigues "Da Locao Predial", 2 ed., Saraiva, 1980, pg. 117 Tribunal de Alada Cvel do Rio de Janeiro Despejo por falta de pagamento obrigaes. Apelao cvel 6613/96 Reg. 4675-3 Cod. 96.001.06613 Oitava Cmara Unnime. Juiz: Cssia Medeiros Julg: 09/10/96 Cumulao com cobrana. Cauo. Compensao. Impossibilidade. Estipulado no contrato que o pagamento do aluguel ser feito na sede da locadora, a inrcia do locatrio caracteriza a mora solvendi. Afigura-se ilegtima a suspenso do pagamento de aluguel ao fundamento de que o vice-presidente da sociedade locadora teria sido condenado na Justia Federal pela pratica de crimes. A cauo em dinheiro em mos do locador constitui garantia locatcia e no pagamento antecipado de alugueis. Portanto, s mente quando finda a locao se pode cogitar de compensao nos termos do artigo 38, pargrafo 2. da Lei n. 8245/91, entretanto, a cauo em dinheiro no pode exceder o equivalente a trs meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupana, revertendo as vantagens dela decorrentes. Rescindida a locao por sentena e condenado o ru ao pagamento dos alugueis e encargos vencidos e vincendos, deve ser determinada a compensao do debito com o valor da cauo, devidamente corrigido pelo rendimento das cadernetas de poupana no perodo. Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo Locao cauo depsito em caderneta de poupana inocorrncia correo monetria, juros e multa restituio acrescida de tais vantagens admissibilidade exegese do art. 32, 2 da lei 6.6.49/79. Deixando o locador de depositar em caderneta de poupana a importncia que, a ttulo de cauo, recebeu de seu

inquilino, ter de devolv-la acrescida de correo monetria e juros que a mesma produziria se tal depsito houvesse sido realizado, alem de multa no valor de tais vantagens. Ap. Sum. 194.799 4 Cm. Rel. Juiz Accioli Freire J. 23.9.86 Referncia: Silvio Rodrigues "Da Locao Predial", 2 ed., Saraiva, 1980, pg. 117 Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo Locao Cauo Correo Monetria Admissibilidade A cauo ofertada em garantia das clasulas contratuais e depositada em conta de poupana, reverte-se ao locatrio, devidamente atualizada, finda a locao. Ap. s/ Rev. 471.812 11 Cm. Rel. Juiz CLVIS CASTELO J. 16.12.96 ANOTAO DA COMISSO No mesmo sentido: JTA (RT) 85/318, 90/323, 101/250, 129/332 Ap. 183.509 7 Cm. Rel. Juiz ALMEIDA RIBEIRO J. 29.10.85 Ap. c/ Rev. 424.920 3 Cm. Rel. Juiz JOO SALETTI J. 7.2.95 Tribunal de Alada Cvel do Rio de Janeiro Garantias Locaticias Apelao Cvel 42541 Reg. 703 Quinta Cmara Unnime Juiz: Carpena Amorim Julg: 05/03/86 Falta de deposito. Cauo que no foi depositada pelo locador em caderneta de poupana. Obrigao de devolver o deposito mais juros e correo monetria. Desprovimento do recurso. Ementrio: 41/86 Num. ementa : 26056 5 Cauo de ttulos de crdito e de crditos stricto sensu. A cauo de ttulos de crdito no comum em sede de locao. No se pode olvidar que a cauo de ttulos de crdito representa espcie do gnero direitos reais de garantia, estipulados que esto no captulo IX, do ttulo III, do livro II do nosso vetusto Cdigo Civil. Aplica-se a esse tipo de garantia as regras dos artigos 789/795 do Cdigo Civil e tambm as regras quanto cauo em dinheiro quanto a reverso dos ttulos ao que ofertou a garantia desde que cumprida a obrigao principal. O 3 do artigo 38 da lei n 8.245/91 determina que deve haver substituio em caso de liquidao ou concordata do emitente/sacador pelo bvio motivo de que deixaro, nessa hiptese, de garantir a locao. mister lembrar lio de Pontes de Miranda, segundo o qual a cauo de ttulos de crdito penhor, como os outros penhores. (Francisco C. Ponmtes de Miranda, ob. Cit, t. 20, p. 468, par. 2.590) Assim sendo, s se constitui pela efetiva tradio dos ttulos (Cdigo Civil. arts. 1.267 c/c 1.431), at porque pelo princpio da cartularidade o crdito est no prprio ttulo, incorporado ao documento. Todavia, no so apenas os ttulos de crdito que so passveis de cauo. que os direitos obrigacionais so considerados mveis (Cdigo Civil, art 83, III).

Como se depreende, qualquer mvel pode ser objeto de penhor (espcie de garantia/cauo) e, portanto, os crditos podem ser objeto de penhor no se confundindo com o penhor de ttulos de crdito. H diferena na exata medida em que no crdito stricto sensu no h ttulo ou coisa que o represente, no sendo passvel de tradio, como si acontecer com os ttulos de crdito. O Cdigo Civil no disciplina o penhor de crditos obrigacionais (bem incorpreo), somente trata do penhor de ttulos de crdito j analisado. Pela omisso, parte da doutrina chegou a entender que no caberia esta espcie de penhor. Todavia, prevaleceu a posio que considera estar permitido implicitamente. Sua constituio, a par disso, diverge daquela exigida para os ttulos de crdito. No h tradio efetiva apenas a constituio por escrito apartado ou no prprio contrato de locao, respeitados os requisitos de existncia, validade e eficcia do artigo 82 do Cdigo Civil. Importante tambm salientar que, a nosso ver, a cauo de imvel de promissrio comprador por contrato de compromisso de compra e venda trata-se de penhor de crdito de natureza obrigacional. que o compromisso de compra e venda representa um direito pessoal do promissrio receber a propriedade s se transmite pelo registro do instrumento hbil no Registro de Imveis competente. Destarte, enquanto compromisso, representa um crdito obrigacional (de receber a propriedade) que pode ser objeto de penhor de crdito conforme retro analisado, acrescido, a sim, da averbao junto matrcula do imvel para maior publicidade, nos termos do artigo 167, II da Lei de Registros Pblicos. Formalmente, tanto o penhor de ttulos de crdito quanto dos de crditos decorrentes de obrigaes (crditos stricto sensu) tornam imprescindvel o respectivo instrumento (contrato de locao ou instrumento apartado) registrados no registro de Ttulos e Documentos, de acordo com os artigo 127, II e III da Lei n 6.015/73. Por fim, cumpre ressaltar que a exigncia, por parte do locador, de aquisio de ttulos para cauo (Certificados de Depsitos Bancrios, por exemplo), em valores superiores a trs alugueres representa burla ao art. 38, 2 da Lei n. 8.245/91, que limita a cauo de dinheiro. Essa uma forma astuciosa de exigir cauo maior que, no nosso entendimento, deve ser coibida pelos Tribunais. Uma coisa a oferta em cauo de um ttulo j existente em poder do locatrio e outra,

bem diferente, a exigncia, no momento da locao, de aquisio de um ttulo de valor superior.

O atraso na entrega das obras ficou barato para as construtoras Juros devidos ao promitente comprador na devoluo de valores pela resoluo do compromisso de compra e venda A imprescritibilidade da ao de adjudicao compulsria A cesso (transferncia) do contrato de promessa de compra e venda: legitimidade passiva para a ao de adjudicao compulsria O inadimplemento do promitente comprador: prescrio da pretenso da cobrana, da resoluo do contrato e prescrio aquisitiva (usucapio) requerida pelo promitente comprador inadimplente O promitente vendedor tem interesse processual em exigir a outorga da escritura? [veja todos os artigos]