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CENTRO DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA REPÚBLICA

CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Disciplina

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

REPÚBLICA CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS Disciplina OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS FLORIANÓPOLIS 2005

FLORIANÓPOLIS

2005

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Centro de Educação Tecnológica República

Disciplina: Operações Imobiliárias Designer Instrucional: Leonardo Langaro

Programa da disciplina

Unidade 1 – O Corretor de Imóveis

Unidade 2 – O Imóvel e o Direito das Coisas

Unidade 3 – A Comercialização do Imóvel

Unidade 4 – As Transações Imobiliárias

Unidade 5 – A Administração Imobiliária

Orientações da disciplina

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Ementa

O Corretor de Imóveis e seu papel legal. O Cliente, o Imóvel e seu Registro. A Compra e a Venda do Imóvel. O Contrato de Corretagem. Início e Término da Intermediação Imobiliária. A Administração Imobiliária. Avaliação de Imóveis. Locação de Imóveis. Os Tributos, as Taxas e a Contribuição de Melhoria.

Objetivos da Disciplina

Apresentar ao aluno noções do funcionamento dos conselhos de classe e sua importância.

Apresentar as operações imobiliárias. Enfocar as competências do corretor de imóveis, sua contribuição à realização de uma transação imobiliária.

Apresentar os principais conceitos pertinentes à avaliação de imóveis e as principais características de loteamentos, tributações e rotinas da profissão de Técnico em Transações Imobiliárias.

Apresentar as atividades de compra, venda, permuta, locação e avaliação de imóveis que o futuro profissional de mercado imobiliário deverá exercer, no âmbito de sua competência e responsabilidade.

Apresentar o estudo de tópicos específicos como contratos e os direitos reais.

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Unidades de estudo

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Unidade 1 – O corretor de imóveis

Nesta primeira unidade iremos aprender sobre a profissão do Corretor de Imóveis; o seu trabalho; as suas responsabilidades e competências; os órgãos de classe que o representam; e o seu Código de Ética.

Unidade 2 – O imóvel e o direito das coisas

Na unidade 2 iremos aprender a reconhecer as principais características de um imóvel; identificar os princípios do Direito aplicado à atividade do Corretor de Imóveis; e identificar as diferentes características de venda, aquisição e perda de imóveis.

Unidade 3 – A comercialização do imóvel

Nesta unidade, iremos estudar a como reconhecer os diferentes tipos de contratos utilizados na intermediação imobiliária; identificar as características dos honorários do Corretor de Imóveis frente aos vários tipos de transações; identificar a documentação necessária e aconselhável para efetuar uma transação imobiliária legal e segura; reconhecer os tipos de Registros de Imóveis exigidos durante a comercialização dos imóveis; e identificar os tipos de avaliações possíveis conforme as características do imóvel envolvido na transação.

Unidade 4 – As transações imobiliárias

Na unidade 4 iremos aprender a reconhecer o significado, a legislação específica e a prática da incorporação imobiliária; identificar os diferentes sistemas de financiamento, disponíveis no mercado imobiliário; interpretar a legislação que sistematiza e define o planejamento imobiliário e o crescimento das cidades; e identificar a legislação para os loteamentos e os desmembramentos rurais e urbanos.

Unidade 5 – A administração imobiliária

Nesta última unidade aprenderemos a identificar as principais características da Locação Predial Urbana; identificar e interpretar as premissas da Lei do Inquilinato; reconhecer os principais tributos, impostos e contribuições de melhoria, referentes ao mercado imobiliário; e conhecer os principais cuidados na administração imobiliária.

Palavras do professor

A disciplina de Operações Imobiliárias talvez seja a que mais interesse vai despertar em você. Obviamente ela é o centro das atenções de todo profissional que deseja um dia ser um Corretor de Imóveis reconhecido e valorizado pelo mercado.

Este profissional, devidamente especializado e habilitado atuará como mediador nas diversas transações imobiliárias existentes. Ele informará aos interessados as condições e vantagens do mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebração de um negócio, através de um contrato.

Todos estes procedimentos, os cuidados necessários, a legislação em vigor e o Código de Ética do profissional, serão estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que você aproveitará muito todos os conteúdos aqui apresentados.

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Unidade 1

O Corretor de Imóveis

Objetivos de aprendizagem

Após o estudo desta unidade você terá condições de:

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Identificar as principais atribuições do corretor de imóveis.

Identificar os órgãos de classe representativos da profissão de Corretor de Imóveis.

Reconhecer as principais competências profissionais do Corretor de Imóveis.

Conhecer o Código de Ética da atividade de Corretor de Imóveis.

Seções de estudo

Nesta unidade você vai estudar os seguintes assuntos:

SEÇÃO 1: O Corretor de Imóveis

SEÇÃO 2: Os Órgãos de Classe

SEÇÃO 3: O Trabalho do Corretor de Imóveis

SEÇÃO 4: O Código de Ética

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Curso Técnico em Transações Imobiliárias

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Para início de conversa

Você pode imaginar qual profissional que faz a aproximação entre pessoas, físicas ou jurídicas, que desejam efetuar um negócio, facilitando-lhes a transação, sem figurar seu nome no negócio e sem que haja envolvimento além de sua função principal?

Pois este profissional chama-se Corretor de Imóveis!

Os corretores são intermediários nas negociações imobiliárias, não operando em seu próprio nome nem atuando como mandatários. Isto os diferencia do comissário ou do representante.

Você que está se preparando para ser um corretor de imóveis, está se habilitando para atuar como mediador entre as partes, num processo de compra, venda ou aluguel de algum imóvel.

num processo de compra, venda ou aluguel de algum imóvel. Segundo Cassiani & Barreti (1988), o

Segundo Cassiani & Barreti (1988), o Corretor de Imóveis é o agente cuja função consiste em transmitir, por conta de outrem, propostas relativas a compra, a venda, a transporte, a seguro, etc.

Vamos, então, ao nosso estudo!

SEÇÃO 1 O Corretor de Imóveis

Você sabia que o corretor de imóveis é um profissional liberal, com atividade profissional regulamentada por Lei Federal, subordinada à fiscalização pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI?

ATENÇÃO!

Sua profissão é reconhecida pela Lei 6.530 e regulamentada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978.

O corretor de imóveis pode exercer sua profissão como autônomo, acertando sua remuneração através de seus contratos particulares com seus clientes, respeitando a tabela homologada pelas entidades da classe.

Você poderá também ser dono de imobiliária ou trabalhar em uma, como profissional autônomo, dividindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma deverá dar todo o suporte para o pleno exercício profissional.

Você poderá trabalhar como Incorporador Imobiliário e também como Administrador de Condomínios Residenciais e Imóveis de terceiros.

No Código Civil, as funções do Corretor aparecem assim descritas:

Art. 722: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”

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Operações Imobiliárias

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Qual a primeira Lei que regulamentou a profissão do Corretor de Imóveis?

A primeira Lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis foi a Lei 4.116/62

de 1962. Esta lei foi promulgada por esforço de associações profissionais, mas só em 1978, com a nova lei, é que os Conselhos Regional e Federal foram criados e com isto a

profissão ganhou maior controle e regulamentação.

Qual a Lei que vigora atualmente?

O Decreto 81.871/78 regulamenta a Lei 6.530, disciplinando a profissão de Corretor de

Imóveis e o funcionamento dos órgãos de fiscalização.

Você sabe quem pode exercer a profissão de corretor de imóveis?

Somente nos casos descritos a seguir é permitido atuar como corretor de imóveis:

I.

Ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Imóveis da jurisdição;

II.

Ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação de sua inscrição.

Além desta Lei, existe a Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) N° 695/2001, que considera equiparado ao título de Técnico em Transações Imobiliárias, para fins de inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis:

III. Ao possuidor dos Diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Seqüenciais de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários.

Como é o processo de inscrição no Conselho Regional?

A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho

Regional da jurisdição.

As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam- se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Estas deverão ter como sócio-gerente ou diretor, um corretor de imóveis, individualmente inscrito.

Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional.

Quais os direitos do Corretor de Imóveis na sua atividade?

a) Exercício legal da profissão.

b) Receber comissão sobre as transações imobiliárias efetuadas.

c) Associar-se a Sindicato de categoria profissional.

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Quais os direitos do Corretor de Imóveis quanto ao Creci?

a) Recebimento de Carteira de Identidade Profissional.

b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria.

Quais os deveres do Corretor de Imóveis na sua atividade?

a) Zelar sobre a Ética nas Transações Imobiliárias.

b) Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o exercício ilegal da profissão.

c) Zelar e proteger as informações dos clientes confiadas em sigilo a sua pessoa.

d) Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo e participando das mesmas.

e) Conhecer todas a Legislação que rege as Transações Imobiliárias.

f) Fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para que este examine antes de ser lavrada à escritura.

g) Examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes.

h) Combinar o preço e as condições de venda.

i) Proceder à avaliação do imóvel a ser vendido.

venda. i) Proceder à avaliação do imóvel a ser vendido. j) Firmar contrato relativo à sua

j) Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço.

k) Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra.

l) Emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento

Quais os deveres do Corretor de Imóveis quanto ao Creci?

a) O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica deverá constar obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.

b) Somente poderá anunciar publicamente, o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.

c) O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.

Quais as proibições e as penalidades a que está sujeito o Corretor de Imóveis?

a) Multa correspondente ao valor da anuidade, será aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, que deixar de votar sem causa justificada.

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Operações Imobiliárias

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b) Sanção disciplinar fixada pelo Conselho Federal, será aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, nos seguintes casos de infração disciplinar:

I. transgredir normas de ética profissional.

II. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes forem confiados.

III. exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos.

IV. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito.

V. fazer anúncio ou impresso relativo á atividade profissional sem mencionar o número de inscrição.

VI. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis.

VII. violar o sigilo profissional.

VIII. negar aos interessados, prestação de contas ou recibos de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título.

IX. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão.

X. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei de fina como crime de contravenção.

XI. deixar de pagar contribuições ao Conselho Regional.

XII. recusar ou facilitar a terceiros, transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros.

XIII. recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber.

Quais as sanções disciplinares que o Corretor de Imóveis está sujeito?

A sanção disciplinar aplicável será decidida pelo Conselho, orientado pelas

circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na hipótese de reincidência,

aplicar-se á em dobro.

A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional de Corretor de Imóveis ou

responsável pela pessoa jurídica e se este não apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro.

Os tipos de sanções disciplinares são os seguintes:

I. Advertência verbal.

II. Censura.

III. Multa.

IV. Suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias.

V. Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

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SEÇÃO 2 Os Órgãos de Classe

Você já sabe que a profissão de Corretores de Imóveis é regulamentada por Lei Federal, normalizada e fiscalizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI e pelos Conselhos Regionais – CRECI.

Estas entidades são autarquias, subordinadas ao Ministério do Trabalho e ao Tribunal de Contas da União.

Há também as representações profissionais, tais como associações, sindicatos e também as câmaras setoriais.

Autarquia: Entidade com relativa autonomia de um ramo da administração pública que atua sem interferência do governo.

Qual a função e como atua o COFECI ?

O COFECI é um órgão que disciplina e fiscaliza a profissão e o exercício das atividades

dos Corretores de Imóveis. É uma pessoa jurídica, na forma de autarquia, portanto de direito público, e vinculada ao Ministério do Trabalho e de acordo com a Lei 6530/78, tem autonomia administrativa, operacional e financeira.

Por ter atuação a nível federal, sua sede e foro são no Distrito Federal, sendo composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional.

Dentre as principais atividades do COFECI estão:

Regional. Dentre as principais ativ idades do COFECI estão: a) Criar e extinguir Conselhos Regionais e

a) Criar e extinguir Conselhos Regionais e sub-r egiões, fixando-lhes a sede e a jurisdição.

b) Baixar normas de ética profissional.

c) Elaborar s contratos padrão para as atividades de corretagem.

d) Fixar multas e anuidades.

SAIBA MAIS:

Pesquise maiores informações sobre legislação diretamente no Site do COFECI:

www.cofeci.gov.br

Quais as competências do COFECI ?

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar,

supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo

território nacional. Compete ao Conselho Federal:

I. Eleger sua diretoria.

II. Elaborar e alterar seu regimento.

III. Exercer função normativa, baixar resoluções e adotar providências à realização dos objetivos institucionais.

IV. Instituir o modelo das carteiras de identidade profissional e dos certificados de inscrição.

V. Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar bens imóveis.

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Operações Imobiliárias

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VI. Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte.

VII. Criar e extinguir conselhos regionais e sub – regiões, fixando-lhes sede e jurisdição.

VIII. Baixar normas de ética profissional.

IX. Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos.

X. Fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais.

XI. Decidir as dúvidas suscitadas pelos conselhos regionais.

XII. Julgar os recursos das decisões dos conselhos regionais.

XIII. Elaborar o regimento padrão dos conselhos regionais.

XIV. Homologar o regimento dos conselhos regionais.

XV. Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos conselhos regionais.

XVI. Credenciar representantes junto aos conselhos regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes.

XVII. Intervir, temporariamente nos conselhos regionais, nomeando diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato, se for comprovada irregularidade na administração ou se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições.

XVIII. Destituir diretor do conselho regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções.

XIX. Promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos conselhos regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade.

XX. Deliberar sobre casos omissos.

XXI. Representar em juízo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos interessados da categoria profissional.

Como atua o Conselho Regional de Corretor de Imóveis?

O CRECI é o órgão de fiscalização e controle a nível estadual e regional. É uma autarquia (órgão de direito público, prestando contas ao Tribunal de Contas da União), e subordinado ao COFECI e ao Ministério do Trabalho.

Sua diretoria é composta por vinte e sete membros efetivos, eleitos por votação dos Corretores de Imóveis.

Sua principal função é fiscalizar o exercício profissional e zelar pela Ética nas negociações imobiliárias, protegendo a sociedade. Suas principais atividades são:

a) Decidir sobre os pedidos de inscrição de corretor de imóveis e de pessoas jurídicas.

b) Organizar e manter o registro profissional e de pessoas físicas e jurídicas inscritas.

c) Expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição.

d) Impor sanções previstas na lei.

e) Baixar sanções no âmbito de sua competência.

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Curso Técnico em Transações Imobiliárias

Quais as competências do CRECI ?

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Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis tem por finalidade, fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Eles terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados, a critério do Conselho Federal.

Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete) membros, efetivos e suplentes eleitos: 2/3 (dois terços) eleitos por votação secreta em Assembléia Geral, especificamente convocada para esse fim. Compete ao Conselho Regional:

I. Eleger sua Diretoria.

II. Aprovar seu regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal.

III. Fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição.

IV. Cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal.

V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal.

VI. Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal.

VII. Propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal.

VIII. Homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.

IX. Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas.

X. Organizar e manter e registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;

XI. Expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrição.

XII. Impor as sanções previstas pelo regulamento.

XIII. Baixar resoluções, no âmbito de sua competência.

XIV. Representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional.

XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal.

XVI. Promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados meios de cobrança amigável.

correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados meios de cobrança amigável. 14 Operações Imobiliárias

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Que outros órgãos representativos do Corretor de Imóveis, existem?

Federação Nacional dos Corretores de Imóveis – FENACI

É

o órgão onde estão congregados todos os Sindicatos de Corretores de Imóveis do

 

Brasil.

A FENACI desenvolve políticas de atuação conjunta em nível federal, visando

 

valorizar a profissão de Corretor de Imóveis.

Sindicato dos Corretores de Imóveis – SINDIMÓVEIS

Segundo a CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), todo o profissional tem direito à

livre sindicalização.

O Sindicato dos Corretores de Imóveis é o Sindimóveis.

Normalmente os Sindimóveis funcionam a nível estadual, mas podem ser de nível

municipal ou a nível regional.

O

Sindicato representa a classe de corretores em suas demandas junto à sociedade,

município, estado, sindicatos patronais e organismos reguladores da profissão, tais como o CRECI e o COFECI.

O

Sindimóveis tem eleição a cada 03 (três) anos e todos os associados podem votar e

serem votados conforme o estatuto da entidade.

Associação dos Corretores de Imóveis

A

Associação dos Corretores de Imóveis é composta, normalmente, por agremiações

municipais, onde os corretores se reúnem para fortalecer sua profissão e ganhar representatividade junto aos órgãos municipais, cartórios, sindicato e conselhos regionais.

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais – SECOVI

É

Sindicato das Empresas Imobiliárias e Condomínios Residenciais, sua função é

organizar a classe para ter maior representatividade na sociedade, atuando de forma conjunta, prestando assistência jurídica, representação política, promovendo estudos de mercado, ciclo de palestras e outros eventos.

Sindicato da Construção Civil – SINDUSCON

É

o Sindicato patronal das empresas de Construção Civil, representa empresas do setor,

voltadas à construção de imóveis residenciais, comerciais, industriais, de habitação popular e de obras públicas. Realiza trabalho institucional junto ao governo, em busca de melhores condições para o desenvolvimento da atividade de suas empresas associadas

e

para o segmento.

Câmara do Mercado Imobiliário – CMI

As câmaras do mercado imobiliário são associações de empresários do ramo imobiliário, englobando os segmentos de administração de imóveis, corretagem, construção, incorporação e loteamento.

As câmaras promovem as mais diversas atividades de apoio e pesquisa do mercado imobiliário, propiciando aos seus associados uma serie de informações e estudos, auxiliando-os na tomada de decisões.

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SEÇÃO 3 O Trabalho do Corretor de Imóveis

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O Compete ao Corretor de Imóveis exerce a intermediação na compra, venda, permuta

e locação de imóveis e opina quanto à comercialização imobiliária.

No Código Civil Brasileiro o trabalho, é assim descrito:

Art. 723: “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

As atribuições de um Corretor de Imóveis poderão também ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.

PONTO CHAVE:

O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.

Quais as principais atribuições de um Corretor de Imóveis?

1)

AGENCIAMENTO DE IMÓVEIS

O

agenciamento de imóveis caracteriza-se por captação de imóveis de terceiros ou

clientes potenciais.

Tal captação pode dar-se por pesquisa de campo, onde o Corretor de Imóveis, busca possíveis clientes, contatando, diretamente nos prédios, junto aos porteiros, síndicos e também por anúncios de jornais, indicação de clientes antigos, e contato com os clientes antigos da carteira de clientes da imobiliária, entre outras.

da carteira de clientes da imobiliária, entre outras. 2) A VALIAÇÃO DE I MÓVEIS A avaliação

2)

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A

avaliação de imóveis consiste na

determinação técnica do valor de mercado dos

bens ou direitos sobre eles.

Existem procedimentos adequados para a realização das análises de valor e as atividades de avaliações de imóveis urbanos formam um extenso campo profissional, legalmente reservado aos engenheiros civis e arquitetos.

Os objetos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

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Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel.

3)

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

A

administração de imóveis consiste na execução de atividades de interesse do cliente

como pagamento de taxas, impostos, obrigações legais, etc. Compete à administração do imóvel o correto recolhimento e depósito do valor do aluguel, se houver.

Cuida da seleção de possíveis pretendentes a se tornarem locatários e dos fiadores. Cabe ainda a administração a manutenção do imóvel, procurando oferecer produtos e serviços de qualidade sem que o proprietário tenha que se envolver com os prestadores de serviço.

4)

Poderá ser o síndico do condomínio. Consiste na Gestão das rotinas do condomínio, administração de materiais, pessoas, conservação e prestação de contas.

O Corretor poderá também ser o administrador, reunindo em um escritório

especializado profissionais da área contábil.

Dentre as principais atividades do administrador do condomínio, destacam-se:

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

condomínio, destacam-se: A DMINISTRAÇÃO DE C ONDOMÍNIOS a) Convocar a assembléia dos condôminos. b) Representar,

a) Convocar a assembléia dos condôminos.

b) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

c) Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.

d) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia.

5)

MEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA

O

encontro entre as partes que buscam realizar um negócio nem sempre é fácil,

chegando muitas vezes a ser impossível de sua realização sem um agente que faça a mediação.

O Corretor de Imóveis é o profissional que pode avaliar qual a dimensão real de cada

interesse e encontrar o resultado que mais se aproxime do consenso.

Na mediação de compra e venda o Corretor deve avaliar todos os aspectos que estão envolvidos na negociação, e conduzi-la com Ética, buscando a melhor solução para o cliente.

6)

GESTÃO DE LOJA IMOBILIÁRIA

A

gestão de loja imobiliária requer um perfil de profissional com conhecimento do

mercado imobiliário, administração de negócios e gerenciamento de pessoas. Por esta razão o Corretor de Imóveis pode atuar como Gerente de Imobiliária, atuando na gestão dos negócios a serem efetuados, na organização dos documentos necessários, no atendimento a clientes e na gestão dos profissionais envolvidos.

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7)

INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

A

incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a

construção, para alienação parcial ou total, de edificações ou conjunto de edificações

compostas de unidades autônomas. O corretor, em face de seu conhecimento e a legislação, pode ser o incorporador do negócio imobiliário.

SEÇÃO 4 O Código de Ética

O Código de Ética Profissional determina a forma pela qual o Corretor de Imóveis deve

se conduzir, durante o exercício profissional.

Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

O Corretor de Imóveis e a Profissão

Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade.

Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade.

Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão.

Zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal

e Regional.

Aceitar mandatos e encargos que lhes forem confiados,

cooperando com os que forem escolhidos em tais mandatos

e encargos.

Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares.

Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe.

Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional.

Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência.

Relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe.

Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la, a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

difundi-la, a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. 18 Operações

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O Corretor de Imóveis e o Cliente

Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo,

Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.

Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados.

Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas.

Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente.

Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite.

Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título.

Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.

Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

PONTO CHAVE:

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Conforme o Novo Código Civil, o Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

Ao Corretor de Imóveis é proibido:

Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude.

Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções.

Promover a intermediação com cobrança de “over-price”.

Locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente.

Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados.

Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe.

Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis.

Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos.

Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias.

Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

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Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei.

Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente.

Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;

Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes.

Aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito.

Aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir.

Anunciar capciosamente.

Reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo.

Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe.

Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

VOCÊ SABIA?

Conforme a Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei 3.688),:

Art. 47: “Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício, está sujeito a uma pena de prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa pecuniária”.

ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAÇÃO

Leia com atenção os enunciados e responda:

1) Escreva, nos parênteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. Explique por que são falsas.

a O corretor é o agente comercial que atua especificamente nos processos de compra e venda em nome de quem quer vender.

b O corretor de imóveis atua em processos de compra e venda, locação ou permuta de imóveis, em nome de uma das partes.

c Segundo o código comercial, o corretor de imóveis está classificado como corretor oficial desde a regulamentação da profissão em 1962.

(

(

(

)

)

)

2) Complete as lacunas, escolhendo a resposta correta entre os parênteses.

a) Ao regulamentar a profissão do corretor de imóveis, o/a ressalvou os direitos dos profissionais que já atuavam na área, estabelecendo critérios para que eles se inscrevessem no Conselho Regional de sua área de

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atuação mesmo sem terem o curso de Técnico em Transações Imobiliárias. (Decreto n° 81.871/78 – Lei n° 4.116/62 – Lei n° 6.530/78)

b) De acordo com os instrumentos legais que regulamentam a profissão, o corretor de imóveis só poderá atuar, após fazer a sua inscrição no (Sindicato local – Conselho Federal – Conselho Regional).

c) O

tem entre suas competências, elaborar o Regimento padrão

dos Conselhos Regionais, criar e extinguir Conselhos Sub-regionais, instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrição, etc. (Sindicato local – Conselho Federal – Ministério do Trabalho).

d) Escreva, nos parênteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas falsas. Justifique sua resposta.

3)

a As atividades de corretagem de imóveis podem ser exercidas por pessoas físicas ou jurídicas.

b as operações imobiliárias entregues a pessoas jurídicas só podem ser executadas por corretor inscrito no Conselho Regional.

c a única exigência legal para que as pessoas físicas ou jurídicas anunciem publicamente um imóvel é constar o número de inscrição do corretor responsável pela transação.

d os Conselhos Regionais e o Conselho Federal são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de corretor de imóveis.

e Analise as situações e responda ao que se pede.

(

(

(

(

(

)

)

)

)

)

O Diretor de um Conselho Regional, ocupado com os lançamentos de sua incorporação, não tem tido tempo para acompanhar as atividades do Conselho, limitando-se a assinar os documentos que lhe são apresentados pelos funcionários daquele órgão, sem sequer ter tempo para lê-los. Com isto, começaram a acontecer diversas irregularidades: são expedidos certificados de inscrição para pessoas não habilitadas, as arrecadações estão atrasadas, etc.

Responda: Que órgão deve imediatamente tomar as medidas cabíveis à situação?

4)

Escreva nos parênteses, C (certo) ou E (errado). Compete aos Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis:

a Fiscalizar o exercício da profissão na sua jurisdição e na de outros CRECI, sempre que forem detectadas irregularidades nestes órgãos.

b Entregar aos corretores, que solicitam inscrição, as Carteiras de Identidade Profissional e os Certificados de Inscrição expedidos pelo COFECI.

c Organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas.

(

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RESUMO

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Nesta unidade você estudou que a profissão do corretor de imóveis foi regulamentada pela Lei n° 4.116, de 27 de agosto de 1962, recebendo nova regulamentação por meio da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1878 e do Decreto n° 81.871, de 29 de junho de 1978.

Você ficou sabendo que o número da inscrição no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) deve constar em documentos, mídias e impressos pertinentes.

Estudou sobre as competências do corretor de imóveis, na intermediação da compra, venda, permuta e locação de imóveis e no aconselhamento quanto à comercialização imobiliária.

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis – COFECI – é o órgão responsável pela orientação, supervisão e disciplinamento do exercício da profissão do corretor. O

COFECI deve ter sede e foro na Capital da República e sua jurisdição estende-se a todo

o território nacional.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis visam à fiscalização do exercício

profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do COFECI. Eles devem ter sede e foro na capital do Estado ou de um dos Estados. As inscrições dos corretores de imóveis

e das pessoas jurídicas devem ser feitas no Conselho Regional – CRECI.

Após você aprender sobre a legislação e os órgãos competentes nesta unidade, vamos passar à próxima e saber quais os instrumentos que o Corretor de Imóveis deve possuir para a sua perfeita atuação.

REFERÊNCIAS

RAPOSO, Alexandre. Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis. 2ed. São Paulo: Imobiliária Ltda, 1995.

Manual Jurídico do Corretor de Imóveis. 5ed. São Paulo: Colibrie, 1995.

TRAVASSO, Ari. Compra e Venda de Imóveis. Rio de Janeiro: Iel Nórdica, 1991.

É Assim Que Se Faz Nórdica, 1994.

REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias. Goiânia: Ed. AB, 2001.

ZADIR, Ângelo e outros, Manual do Técnico em Transações Imobiliárias, v.1. 11ed. Goiânia: Ed. AB, 1989.

Lei 6530 de 12/05/78 – Lei da Criação da Profissão de Corretor de Imóveis.

Decreto 81.871 de 29/06/78 – decreto que regulamentou a Lei 6530 e a profissão de Corretor de Imóveis.

Lei 10.406/2004 – Lei do Novo código Civil Brasileiro.

Resolução COFECI n. o 326/92 – Código de Ética Profissional .

Legislação do Corretor de Imóveis, Editado pelo COFECI.

Maia Neto, Francisco. Negócios Imobiliários. Belo Horizonte: Del Rey Editora,

Compra e Venda de Imóveis. Rio de Janeiro: Iel

1987.

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Unidade 2

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O Imóvel e o Direito das Coisas

Objetivos de aprendizagem

Após o estudo desta unidade você terá condições de:

Reconhecer as principais características de um imóvel;

Identificar os princípios do Direito aplicado à atividade do Corretor de Imóveis;

Identificar as diferentes características de venda, aquisição e perda de imóveis.

Seções de estudo

Nesta unidade você vai estudar os seguintes assuntos:

SEÇÃO 1: O Imóvel e o Direito das Coisas

SEÇÃO 2: Quais são os direitos reais de gozo ou fruição?

SEÇÃO 3: Quais são os direitos reais de garantia da propriedade?

SEÇÃO 4: Quais são os direitos reais de dispor em venda ou aquisição?

SEÇÃO 5: Quais as formas de perda de um imóvel?

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Para início de conversa

Você estudou na unidade anterior o conceito de Corretor de Imóveis e os órgãos de classe que representam este profissional. Aprendeu quais são as suas principais funções na atividade profissional, suas atribuições, direitos e deveres. Ficou sabendo das penalidades a que está sujeito e o seu Código de Ética Profissional.

Nesta segunda unidade você aprenderá o que é um Imóvel, as diversas formas em que ele se apresenta e a legislação vigente que trata da moradia como propriedade.

Para ilustrarmos nosso estudo sobre o Imóvel, citaremos alguns trechos do artigo do professor Marcos Ferreira Guedes da Costa, apresentado à Faculdade de Direito (FD) da USP como defesa de sua dissertação de Mestrado, sobre a necessidade da moradia para uma vida com dignidade.

Para o professor, a própria natureza explica a essencialidade de um lar para o ser humano:

expli ca a essencialidade de um lar para o ser humano: "Nenhum ser vive sem um

"Nenhum ser vive sem um lugar. Temos os exemplos clássicos do joão-de-barro e do castor, excelentes construtores dos lugares onde vivem"

"Estabelecido em um lugar, o homem pôde se preocupar menos com a natureza e dedicar-se a outras atividades, como a escrita"

"Não se pode negar que o Brasil passou por uma estrutura de feudos em um período de sua história, quando o 'capitão' exercia o papel do senhor feudal. Este sistema fez com que toda propriedade, e as moradias por conseqüência, ficassem vinculadas à estrutura do 'feudo', o que acarretou no crescimento desordenado das cidades brasileiras"

"Na época do Império, os sobrados do Rio de Janeiro estavam disponíveis apenas para as pessoas da nobreza e às que possuíam melhores condições financeiras"

"É com um lar que a pessoa tem acesso a saneamento, higiene pessoal, endereço

Em seu trabalho, o professor sugere que a criação de moradias é uma função social do Estado, devendo aparecer em diversas frentes, como a construção de casas populares e a realização da reforma agrária:

"Além disso, o Estado pode apoiar a realização de mutirões, e com isso teremos o cumprimento de dois direitos humanos: da moradia e da solidariedade".

Para Guedes, a construção de moradias pode representar "a concretização da função social da propriedade". Além da realização destes direitos, o professor enfatiza a habitação como um elemento chave para a realização da cidadania:

"A pessoa que tem sua casa tem sua individualidade preservada, tem mais condições de exercer um papel digno na sociedade".

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SEÇÃO 1 O Imóvel e o Direito das Coisas

Você saberia conceituar o que é um Imóvel?

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Conforme o Dicionário Imobiliário de Raimundo e Almeida (2002, p.178):

Imóvel é toda coisa que se acha fixada num lugar, donde não pode ser removida sem fragmentar-se ou perder a sua forma ou substância. O mesmo que bens de raiz”.

De acordo com sua destinação, os imóveis classificam-se em comerciais e residenciais e, conforme a sua localização, podem ser urbanos ou rurais.

O Código Civil (Art. 43) estabelece a seguinte classificação para os imóveis:

1)

2)

3)

4)

Imóveis por natureza: bens físicos que não podem ser removidos em função de sua natureza:

EXEMPLO:

Solo, subsolo, águas em superfície, árvores em pé.

Imóveis por acessão física artificial: bens que não podem ser removidos e que foram colocados em determinado local, artificialmente, pelo homem.

EXEMPLO:

Construções diversas, sementes lançadas ao solo.

Imóveis por acessão intelectual: bens permanentes, que visam facilitar ou melhorar o desenvolvimento das atividades. Estes bens são resultado de atividades intelectuais.

EXEMPLO:

Manual ou máquina empregada em propriedade agrícola.

Imóveis por disposição da lei: direitos tais como hipoteca, penhor e usufruto.

Na sua atividade como Corretor de Imóveis, você conviverá com quase todas estas categorias.

Dependendo da região em que você trabalhará, irá tratar com imóveis rurais ou urbanos, prédios, terrenos etc. Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma delas.

A primeira idéia que se tem quando falamos sobre imóveis é no conceito de

propriedade. É a partir dela que tudo acontece: a compra, a venda, a locação, etc.

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Como você definiria o conceito de propriedade?

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A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o

subsolo, correspondentes em altura e profundidade à sua utilização. O proprietário não poderá opor-se às atividades

que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que ele não tenha motivo legítimo em impedi-las.

A propriedade do solo não abrange as jazidas, as minas e

demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica e os monumentos arqueológicos.

O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego

imediato na construção civil, desde que não submetidos à transformação industrial.

Propriedade (ou domínio) é plena quando todos os seus direitos elementares e os direitos de usar, gozar e dispor estão reunidos em mãos de um só titular. Sendo tais elementos autônomos, nem sempre são detidos por um só indivíduo.

Qual a diferença entre propriedade e posse?

É comum confundirmos propriedade com posse. A propriedade distingue-se da posse,

porque:

A propriedade é a relação entre uma determinada pessoa e uma coisa específica. Ela está alicerçada na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico, e criando uma relação de direito. O proprietário pode usar, gozar e dispor da coisa e usar meios jurídicos para retomá-la de quem injustamente a possua ou detenha.

A posse consiste numa relação de pessoas e coisa, fundada na vontade do possuidor, criando mera relação de fato.

Quais as características da posse de um imóvel?

A posse é uma situação de fato, em que uma pessoa,

independente ou não de ser proprietária, exerce sobre esta coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a.

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

A posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a pretende ou por seu

representante; e por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Posse é o exercício de um dos direitos inerentes à propriedade, o modo pelo qual esta se manifesta. A posse é distinta do domínio e tem vida autônoma, independente. Pode existir isoladamente ou coexistir com ele.

Quais são os efeitos da posse?

O direito ao uso dos interditos.

A percepção dos frutos.

O direito da retenção por benfeitorias.

A responsabilidade pelas deteriorações.

A posse conduz ao usucapião.

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Se o direito do possuidor é contestado, o ônus da prova compete ao adversário, pois a posse estabelece-se pelo fato. O possuidor goza da posição mais favorável em atenção à propriedade.

Quais os tipos de ações para defesa da posse?

propriedade. Quais os tipos de ações para defesa da posse? Como se perde a posse? O

Como se perde a posse?

O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de ações para defesa da posse:

1)

Ação de manutenção da posse.

2)

Ação de integração de posse.

3)

Interdito proibitório.

4)

Ação de imissão de posse.

5)

Embargos de terceiros senhor e possuidor.

6)

Ação de nunciação de obra nova.

Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o Código Civil:

Art. 1.196:“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.

A posse também perde-se por:

- Alienação;

- Renúncia;

- Abandono;

- Perecimento da coisa;

- Desapropriação.

SAIBA MAIS

Para agregar mais informações, sugiro a leitura do texto: “A Legitimação de Posse” de Patrícia Fortes Lopes Donzele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professora universitária em Catalão-GO), disponível no seguinte endereço da Internet:

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Qual o conceito do Direito?

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Seja o imóvel de propriedade ou de posse, ele é estudado pela ciência do Direito. A ciência do Direito determina, aplicando as leis, como devem ser efetuadas as transações, quais os direitos e quais os deveres dos integrantes do processo.

“O direito é a realização da lei. Subjetivamente considerado, é o interesse protegido pela ordem jurídica que cada um tem de agir, praticar, ou não, livremente um ato lícito, ou exigir que outrem o pratique ou se abstenha de o praticar”. (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2002, p.130).

Como se classificam os tipos de direitos reais?

Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias:

1) Direitos sobre a coisa própria: a propriedade. Direitos de uso, gozo fruição e disposição da mesma. O direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por objeto a coisa móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea, do próprio titular.

2) Direitos sobre a coisa alheia: os direitos estão garantidos em contratos, normalmente onerosos prevendo uma contrapartida. Os direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia, têm por objeto a propriedade limitada. São direitos que implicam em restrições à propriedade alheia, em benefício do titular:

Direitos reais de gozo ou fruição: superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, renda, constituídos sobre imóveis.

Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia.

Direitos reais de aquisição: o direito do promitente comprador do imóvel.

SEÇÃO 2 Os Direitos Reais de Gozo ou Fruição

Conforme citados anteriormente, os direitos reais de gozo ou fruição, podem ser o usufruto, a servidão, o uso, a habitação, a superfície e a renda. Veremos os principais:

1)

USUFRUTO

O

usufruto constitui o direito real de fruir

(gozo, posse, usufruto) a utilidade e frutos de

uma coisa, enquanto temporariamente destacada da propriedade.

A função econômica do usufruto é assegurar

meios para a subsistência de certos proprietários quando se institui a alguém determinado imóvel.

O Novo Código Civil estabelece que:

quando se institui a alguém determinado imóvel. O Novo Código Civil estabelece que: 28 Operações Imobiliárias

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Art. 1.390: “O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe o todo ou em parte, os frutos e utilidades”.

O usufrutuário, ou usufruidor é aquele a quem foi concedido os direitos, posse, uso e

gozo da coisa.

Como ocorre a extinção do usufruto?

O usufruto se extingue quando cancelado o registro no Cartório de Registro de Imóveis,

através de:

Renúncia ou morte do usufrutuário.

Termo de sua duração.

Extinção da pessoa jurídica em favor de quem, o usufruto, foi constituído, ou se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer.

Cessação do motivo de que se origina.

Destruição da coisa.

Consolidação.

Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo os reparos de conservação.

Não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.

2) USO

O Novo Código Civil assim nos dá o conceito de Uso:

“O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família”. “Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver”.

conforme a sua condição social e o lugar onde viver”. Ou seja, é como uma restrição
conforme a sua condição social e o lugar onde viver”. Ou seja, é como uma restrição

Ou seja, é como uma restrição ao usufruto, pois se dá em relação à detenção temporária da coisa alheia para dela tirar as utilidades, para si ou sua família em coisas móveis e imóveis.

O uso difere na sua extensão e duração. O uso é

personalíssimo e não pode ser cedido a outro.

Conforme o Novo Código Civil:

“As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico”. “São aplicáveis ao uso, no que não for contrária à sua natureza, a disposição relativa ao usufruto”.

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3) HABITAÇÃO

Assim dispõe o Código Civil:

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Art 1.414: “Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família”.

Por sua vez, é uma forma de uso regida pelas disposições do usufruto. Não pode ser dividida nem cedida, só pode ser exercida pessoalmente e confere ao usuário direitos e deveres.

Quais os direitos do usuário?

Perceber frutos que bastem às suas necessidades e de sua família.

Administrar a coisa.

Fruir a utilidade da coisa.

Quais os deveres do usuário?

Conservar a coisa.

Não dificultar o exercício dos direitos do proprietário.

Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitação extingue-se pelos mesmos modos como se acaba o usufruto.

4) USUCAPIÃO

Usucapião é aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.

Quais as exigências que precisam ser atendidas para a legalização do usucapião?

Para obter legalmente o domínio, a situação da posse necessita atender algumas características:

Possuir área, urbana ou rural, de até 250 metros quadrados por 05 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando para sua moradia ou de sua família.

Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Em áreas maiores de 250 metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por mais de cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, existe a possibilidade de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano e rural.

O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

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5) SERVIDÃO

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A servidão é um direito real sobre coisa alheia de caráter acessório, perpétuo e

indivisível. Uma vez criada a servidão e inscrito o ato que a institui, a servidão se incorpora ao prédio dominante. Este direito real se transmite a quem quer que seja o proprietário do prédio dominante, e onera o prédio serviente, seja quem for seu dono.

A servidão é perpétua, no sentido de que é irresgatável sem anuência do proprietário do

prédio dominante.

É o direito real constituído em favor de um prédio (o dominante), sobre outro prédio (o

serviente), pertencente a dono diverso. A servidão tem por fim aumentar a utilidade do prédio dominante e implica restrições trazidas ao prédio serviente.

Quais os tipos de Servidão?

Servidão de Passagem: o proprietário de um imóvel assegura a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem.

Servidão de Iluminação ou Ventilação: fica o dono do prédio serviente impedido d construir em determinada área de seu terreno, para não prejudicar acesso de luz ou de ar ao prédio dominante.

Servidão de Aqueduto ou de Gasoduto: o proprietário de um prédio (ou terreno) tem a prerrogativa de fazer com que a água (ou o gás) a este necessária atravesse pelo prédio (ou terreno) serviente.

Servidão de Pastagens: adquire um criador o direito de fazer com que o seu gado se alimente nos pastos do imóvel serviente.

SAIBA MAIS

Como exemplo de servidão de gasoduto, sugerimos a leitura de um texto disponível na Internet, que mostra os cuidados que se deve ter em relação a tubulação aparente de Gás Natural de Petróleo (GNP) pela Transportadora Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolívia (TBG). Esta cartilha está disponível no site:

O que caracteriza a indivisibilidade das servidões?

O que caracteriza a indivisi bilidade das servidões? A servidão não pode ser instituída em favor

A servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prédio serviente.

Se o proprietário do imóvel dominante se torna condômino do serviente, ou vice-versa, mantém-se a servidão.

Defendida a servidão por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação.

Ela subsiste, no caso de partilha, em benefício de cada um dos quinhões do prédio dominante, e continua a gravar cada um dos quinhões do prédio serviente.

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Como se dá a extinção das servidões?

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Pelo cancelamento de sua transcrição no Registro de Imóveis. O cancelamento da servidão deve ser deferido por ato judicial e a pedido do dono do prédio serviente, mesmo com impugnação do dono do prédio dominante:

Quando o titular houver renunciado a sua servidão.

Quando a servidão for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pública acessível ao prédio dominante.

Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.