REFLEXIONES SOBRE EL HISTRICO ACUERDO TRANSACCIONAL HIPOTECARIO Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn, MBA Ex-Secretario de Vivienda (corderolaw@mail.

com) El 9 de febrero de 2012 se anunci al pblico un acuerdo transaccional hipotecario (Acuerdo Transaccional), poniendo fin a casi un ao de litigios a travs de toda la nacin tanto en las jurisdicciones estatales como en la federal con relacin a los prcticas abusivas utilizadas por los administradores de prstamos hipotecarios (servicers, en ingls) en los procesos de ejecucin de hipotecas. Examinemos brevemente en qu consiste el Acuerdo Transaccional, las partes involucradas, su alcance y consecuencias. Qu es un acuerdo transaccional? Un acuerdo transaccional (settlement agreement, en ingls) es uno mediante el cual las partes en un pleito judicial acuerdan transigir voluntariamente sus respectivas reclamaciones. Usualmente cada parte cede algo a cambio de concesiones de la otra parte. Por qu surge el Acuerdo Transaccional? En otoo del 2010 trascendi a la publicidad las prcticas fraudulentas de los administradores de prstamos hipotecarios (Administradores) a lo largo de toda la nacin. Fue un escndalo de magnas proporciones donde se evidenciaron decenas de miles de ejecuciones de hipotecas procesadas con documentos fraudulentos (e.g., documentos notarizados por personas no autorizadas o con firmas falsificadas). Esto provoc que los principales Administradores, quienes a su vez eran subsidiarias o divisiones de los bancos ms grandes, paralizaran cientos de miles de ejecuciones de hipotecas en los tribunales estatales a travs de la nacin. Ante ese reconocimiento implcito de prcticas fraudulentas por parte de los Administradores, los gobiernos estatales inicialmente y luego el gobierno federal decidieron enfilar sus caones legales y decidieron procesar civilmente a los Administradores, aunque dejaron saber que tambin estaban dispuestos a utilizar la va criminal si era necesario y conveniente. Los Administradores estaban entre la espada y la pared, pues si bien era cierto que haban incurrido en procesos fraudulentos, nadie cuestionaba ni cuestiona que la inmensa mayora de las ejecuciones de hipotecas eran justificadas, pues los deudores estaban significativamente atrasados en los pagos de sus prstamos. Lo censurable era el proceso no la sustancia. Pero al intervenir los gobiernos estatales y el gobierno federal como partes en el pleito, se exponan a multas billonarias y hasta revocaciones de licencias indefinidamente, lo que hubiera provocado prdidas mayores para los bancos que los ingresos que generaban stos por administrar los prstamos. Inclusive algunos bancos se exponan a prdidas mayores que el monto de la cartera de prstamos morosos. Para que tenga una idea ms concreta de lo que se trata veamos el siguiente ejemplo. Piense que usted es una agencia de cobro, y como tal, su compensacin es un 20% del crdito moroso recobrado. Supongamos que la cuenta a cobrar era de $10,000, as que si se cobra ese dinero usted recibe $2,000. Pero uno de sus empleados falsific firmas en la declaracin jurada radicada en el tribunal acreditando que se deban los $10,000. En efecto se deban los $10,000 pero quien firm la declaracin jurada no fue el cliente sino un empleado suyo que se hizo pasar por su cliente por aquello de ser menos

Reflexiones sobre el Histrico Acuerdo Transaccional Hipotecario

Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn

Pgina 2 de 2

burocrtico y ms eficiente, y mejor remunerado (mientras ms rpido salen los casos ms usted le paga a su empleado). Se descubre el chanchullo y de momento usted tiene a agentes del gobierno estatal y federal tocando a su puerta dicindole que usted es objeto de una investigacin administrativa y criminal y que se expone a multas de $30,000. Seguramente usted gritar: Pero si lo que yo me gano ah son $2,000, y eso es si prevalezco en el tribunal, y para colmo, los $10,000 se deben realmente! Cmo voy a terminar pagando ms que lo que se debe del bendito prstamo? Usted va a donde su abogado(a) y le habla de esta injusticia, y su abogado(a) correctamente le indica que los procesos judiciales (por lo menos los civiles) no se tratan de justicia o injusticia sino de eficiencia en costos. En este caso, a usted le sale ms barato transigir con el gobierno pagando $12,000 que exponerse a pagar $30,000 ms la posibilidad que le revoquen la licencia para hacer negocios (sin contar los no menos $10,000 que le costara en honorarios de abogados por representarle en corte), privndolo efectivamente de la manera de ganarse su sustento. Esa era la posicin en la que se encontraban los Administradores. As las cosas, tanto los gobiernos estatales como el gobierno federal vieron una oportunidad nica de lograr lo que no haban podido lograr a travs del proceso legislativo: una fuente de fondo para forzar e implementar programas de reduccin de principal y modificaciones ms flexibles de prstamos hipotecarios para apaciguar la avalancha de quejas de los consumidores que haban perdido o estaban a punto de perder sus viviendas. Por otra parte, los Administradores vieron una oportunidad nica de cerrar la puerta a toda reclamacin presente y futura en todas las jurisdicciones estatales y federal como consecuencia de sus prcticas fraudulentas de ejecucin de hipotecas. En qu consiste el Acuerdo Transaccional? Los demandados (Ally Financial, Inc., Bank of America Corp., Citigroup, Inc., J.P. Morgan Chase & Co., y Wells Fargo & Co.) acordaron con los demandantes (el Departamento de Justicia Federal, el Departamento de Vivienda Federal, la Oficina del Inspector General, los Secretarios de Justicia Estatales, y la Conferencia de Supervisores Estatales de Bancos) un plan de $25 mil millones en sanciones monetarias y alivios financieros para los consumidores, as como la adopcin de nuevas prcticas en los procesos de ejecucin de hipotecas. A cambio, los demandados obtienen un relevo contra acciones instadas o a ser instadas por los Secretarios de Justicia Estatales y los reguladores bancarios estatales por conductas pasadas relacionadas a la administracin de prstamos hipotecarios, servicios de preparacin de ejecuciones de hipotecas y servicios de originacin de prstamos hipotecarios. Ese relevo no incluye la facultad de iniciar causas de accin criminales por parte de los gobiernos estatales y federal, reclamaciones del gobierno federal bajo las leyes de valores o leyes relacionadas a programas de garantas o seguros hipotecarios gubernamentales (FHA, Veteranos, etc.), ni reclamaciones de individuos. Este Acuerdo Transaccional es el ms grande jams obtenido por autoridades federales y estatales en conjunto. La prxima semana discutiremos los detalles del Acuerdo Transaccional, incluyendo las ventajas y crticas a los trminos del mismo, y cmo nos beneficiamos en Puerto Rico, si en algo. ---###--Nota: Este escrito fue publicado en el peridico El Vocero el 21 de febrero de 2012.

Copyright (Derechos Reservados) 2012, Yesef Y. Cordero Lebrn