TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000076616 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 915919672.2008.8.26.0000, da Comarca de Santo Andr, em que apelante MARCOS JOSE GANDELINI sendo apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF SP e TECNOSUL ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA. ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCNTARA. So Paulo, 29 de fevereiro de 2012. LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO n 9159196-72.2008.8.26.0000 APELANTE: MARCOS JOSE GANDELINI APELADOS: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF SP E TECNOSUL ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA COMARCA: SANTO ANDR VOTO N 13690

COOPERATIVA HABITACIONAL ADJUDICAO COMPULSRIA Imvel compromissado venda, buscando a outorga da escritura definitiva Ao julgada improcedente Escritura somente aps o trmino do empreendimento Inadmissibilidade Carter potestativo da clusula que no permite que o promitente comprador obtenha o domnio da coisa adquirida, por condicionar a transmissibilidade ao trmino do empreendimento Sentena reformada Apelo provido para determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento.

Trata-se de apelao contra sentena (a fls. 153/155) de improcedncia em ao de adjudicao compulsria ajuizada pelos compromissrios compradores objetivando a escritura definitiva do imvel. Nas razes de irresignao se sustentando descabimento do decisum, pelos fundamentos ento expendidos (fls. 157/168).

Recebido o apelo a fl. 157 em seus regulares efeitos, tempestivo cf. certido a fl.169, a fls. 179/184 veio a ser contra-arrazoado.

o relatrio.

Depreende-se dos autos, que as partes firmaram instrumento particular de cesso de direitos em 28 de maio de 2003, colacionado s fls. 11/15, para aquisio de uma unidade habitacional do Condomnio Residencial Orqudeas, na Comarca de Santo Andr, So Paulo.

APELAO N 9159196-72.2008.8.26.0000 SANTO ANDR VOTO N 2/8 (DH)

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O autor, consoante narra a inicial, ao propor a ao aduziu que adimpliu as prestaes da avena firmada com as rs em 18 de agosto de 2003, porm, no conseguiu obter a escritura do imvel, posto que as requeridas no realizaram a incorporao imobiliria e averbao da construo. Assim, pugnou pela procedncia da ao, a fim de condenar as rs na outorga da escritura definitiva do imvel.

A r Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - BANCOOP apresentou contestao (fls. 49/58), alegando impossibilidade jurdica do pedido, uma vez que o residencial estava em processo de averbao e individualizao dos apartamentos. Afirmou que a escritura definitiva ser entregue ao associado depois de cumprida todas as suas obrigaes e concluda a apurao final do empreendimento.

A corr Tecnosul Engenharia e Construes Ltda, ofertou contestao (fls. 69/71), aduzindo no ter qualquer

responsabilidade, tendo inclusive proposto ao de obrigao de fazer para que a Cooperativa-r efetue a entrega das escrituras definitivas.

Sobreveio ento a r. sentena de fls. 153/155, julgando improcedente a demanda, condenando o autor no pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em R$.1.000,00 (mil reais), nos termos do art. 20 4, do CPC.

Desse modo, o autor, ora apelante, se insurge aduzindo: Absolutamente irrelevante que as apeladas, na qualidade de incorporadora ou construtora, no tenham providenciado a averbao da construo no registro imobilirio. Isso porque tal circunstncia no exime do cumprimento da prestao consistente na outorga da escritura definitiva do imvel. (cf. alegao a fl. 163). Alega que a responsabilidade pela entrega da escritura exclusiva do vendedor. Por fim, pugna pela reforma integral do decisum, para que seja julgada procedente a ao.

APELAO N 9159196-72.2008.8.26.0000 SANTO ANDR VOTO N 3/8 (DH)

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Esta a sntese do necessrio.

A sentena recorrida no se sustm, data vnia. A matria em discusso j pacificada nesta Corte, em sentido contrrio ao do decisrio recorrido.

O autor, como no se controverte nos autos, pagou integralmente o preo de aquisio da respectiva unidade com que contemplado; mas se viu depois impedido de receber a escritura definitiva.

Nesta Corte a questo se pacificou, em sentido contrrio ao da sentena. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4 Cmara de Direito Privado): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. .......................................................................

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Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do

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direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assemblia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. .................................................................. No vejo sentido em se registrar a incorporao de edifcio j pronto. Para aqueles que j receberam as unidades, a incorporao dispendiosa e rigorosamente intil. O caso seria de instituir o condomnio edilcio, na forma do artigo 1.332 do Cdigo Civil, permitindo a outorga das escrituras definitivas aos adquirentes, acompanhadas dos respectivos registros. No custa lembrar que todos os custos, inclusive os de registro, so rateados entre todos os adquirentes. No se v razo para determinar o registro do empreendimento de unidades autnomas em construo, quando o edifcio j se encontra concludo, com posse entregue aos adquirentes. Na realidade, o que atende ao pedido da alnea "i" da confusa inicial, de regularizao do empreendimento, a instituio

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parcial de condomnio edificadas. edilcio, das unidades autnomas j

Assinalou o aresto, todavia, aqui no se dever falar em incorporao imobiliria, no sentido jurdico do termo; da a desnecessidade de promover o registro prprio da lei 4591/64, de Condomnios e Incorporaes.

No h necessidade mesmo, em situaes da ordem da presente primeiro se erige a obra, depois esta simplesmente averbada no Registro Imobilirio. No havendo notcia de que isso tenha deixado de ser feito.

Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada pelo Des. nio Santarelli Zulani, com julgamento em 24/11/2011: Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17a (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade.

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Desta forma, no h que falar na entrega de escritura aps o trmino do empreendimento, vez que j houve entrega das chaves, bem como da unidade habitacional. (cf. documentos a fls. 16/18).

Dou

provimento

ao

apelo,

para

julgar

ao

procedente. Do registro de incorporao imobiliria descabendo cogitar, mas determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio ao autor, que j quitou os seus dbitos. Invertidos os nus do sucumbimento.

Luiz Ambra Relator

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