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Srie de Cadernos Tcnicos

InSPEo PREDIal
arq. Vera lcia de campos corra Shebalj

SRIE DE caDERnoS tcnIcoS Do cREa-PR InSPEo PREDIal

EXPEDIEntE
Publicaes temticas da Agenda Parlamentar do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Paran CREA-PR Acessibilidade Agenda 21 Arborizao Urbana Cercas Eletrificadas Conservao de solos e gua Construo Coisa Sria Ideias e Solues para os Municpios Iluminao Pblica Inspeo e Manuteno Predial Instalaes Provisrias Licenciamentos Ambientais Licenciamentos Ambientais 2 Licitaes e Obras Pblicas Lodos e Biosslidos Nossos Municpios mais Seguros Obteno de Recursos Planos Diretores Preveno de Catstrofes Produtos Orgnicos Programas e Servios do CREA-PR Resduos Slidos Responsabilidade Tcnica Saneamento Ambiental Trnsito Uso e Reso de gua

PublIcao:

Jornalista Responsvel: Anna Preussler; Projeto grfico e diagramao: Mamute Design; Reviso ortogrfica: Lia Terbeck; Organizao: Patrcia Blmel; Edio: Assessoria de Comunicao do CREA-PR. Agenda Parlamentar CREA-PR Assessoria de Apoio s Entidades de Classe: Gestor Claudemir Marcos Prattes, Eng. Mario Guelbert Filho, Eng. Jefferson Oliveira da Cruz, Eng. Vander Della Coletta Moreno, Eng. Helio Xavier da Silva Filho, Eng. Israel Ferreira de Mello, Eng. Gilmar Pernoncini Ritter, Eng. Edgar Matsuo Tsuzuki. Tiragem: 1.000 exemplares * O contedo deste caderno tcnico de inteira responsabilidade do autor.
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aPRESEntao
Resultado das discusses da Agenda Parlamentar, programa de contribuio tcnica s gestes municipais realizado pelo CREA-PR Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura, Agronomia em parceria com entidades de classe nos municpios, a presente publicao tm o objetivo de orientar e auxiliar os gestores na implementao das propostas apresentadas como prioritrias para a melhoria da qualidade de vida dos paranaenses. Foram mais de 250 propostas compiladas em trs grandes reas: Cidade, Cidadania e Sustentabilidade. Os temas foram detalhados por especialistas e so apresentados de forma a subsidiar projetos e propostas de polticas pblicas para os municpios. Os contedos so apresentados em formato de cartilha, totalizando 25 publicaes, com os seguintes temas: Acessibilidade; Agenda 21; Arborizao Urbana; Cercas Eletrificadas; Conservao de solos e gua; Construo Coisa Sria; Iluminao Pblica; Inspeo e Manuteno Predial; Instalaes Provisrias; Licenciamentos Ambientais; Licenciamentos Ambientais 2; Licitaes e Obras Pblicas; Lodos e Biosslidos; Nossos Municpios mais Seguros; Obteno de Recursos; Planos Diretores; Preveno de Catstrofes; Produtos Orgnicos; Programas e Servios do CREA-PR; Propostas da Agenda Parlamentar; Resduos Slidos; Responsabilidade Tcnica; Saneamento Ambiental; Trnsito; Uso e Reso de gua. Na presente publicao o tema abordado a importncia da inspeo predial. O objetivo mostrar que a inspeo predial deve ser feita periodicamente e por profissional habilitado. Alm dos contedos apresentados nas publicaes o CREA-PR, as Entidades de Classe das reas da Engenharia, Arquitetura e Agronomia e os profissionais ligados a estas reas esto disposio dos gestores no auxlio e assessoramento tcnico que se fizerem necessrios para a busca da aplicao deste trabalho tcnico na prtica, a exemplo do que j vem acontecendo com muitas das propostas apresentadas e que j saram do papel. Da mesma forma, o programa Agenda Parlamentar no se encerra com estas publicaes, mas ganha nova fora e expanso do trabalho com a apresentao tcnica e fundamentada dos assuntos. Eng. Agr. lvaro Cabrini Jr Presidente do CREA-PR Gesto 2009/2011

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SuMRIo
1. OBJETIVO ...........................................................................................................................................09 2. CONCEITUAO TCNICA ..................................................................................................................13 3. FUNDAMENTAO LEGAL ................................................................................................................17 4. MANUTENO ..................................................................................................................................21 5. ESTRATGIA DE IMPLEMENTAO .................................................................................................. 25 6. RESULTADO ...................................................................................................................................... 27 7. CONCLUSO ..................................................................................................................................... 28 8. REFERNCIAS .................................................................................................................................... 29 9. AUTOR ...............................................................................................................................................30

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1. objEtIVo
O sonho do brasileiro, estimulado desde a poca do BNH Banco Nacional da Habitao sempre foi ter a sua casa prpria. E hoje, como a famlia trabalha fora, por praticidade, economia e tambm por uma segurana melhor, se faz opo pelas unidades habitacionais verticais, os famosos condomnios. Alm do que, nestes arranha-cus se tm reas de lazer, s vezes at piscina, espao para festinha das crianas e churrascos nos finais de semana. O que se pode esperar a mais... a busca da tranquilidade de um jardim, o descanso... uma assembleia de condomnio? Que mudana brusca, como pode pessoas to parecidas, de uma mesma classe social, viveram perto umas das outras por quase toda a vida, algumas at estudaram na mesma escola, se confrontarem em uma reunio? Como pode, se os interesses deveriam ser os mesmos? Quando surgiu este arrojado investimento no bairro, ningum resistiu, muitos compraram suas unidades habitacionais, o seu quinho, a sua cota-parte, na esperana de uma qualidade de vida melhor, representava um status adquirir este apartamento, mesmo que as n prestaes mais uma, seriam a perder de vista. Mas, voltando assembleia, o condmino que assumiu ser sndico desde a constituio do condomnio, na criao da especificao por volta da entrega do habite-se era chapinha da Construtora. Alguns moradores o admiravam, afinal o conjunto de prdios que estava sob sua batuta, completava 5 (cinco) anos de vida e a taxa condominial nunca havia aumentado. Como ele conseguiu? Foi marcada a reunio para eleio de outro sndico, o atual alegava ter cumprido sua obrigao, ter feito a sua parte e at porque estaria de mudana com a famlia para a praia. Foi ento que nosso personagem, bem quisto entre os condminos se candidatou... e venceu.... E agora? Vamos nos inteirar sobre o condomnio, so 3 blocos, tem 9 funcionrios, mais as faxineiras, os porteiros que ficam a noite, a famlia do zelador, o irmo do porteiro do Bloco A que vem ajeitar as antenas de vez em quando, o jardineiro, opa! Parece uma firma. E as crianas que jogam bola na rea comum, as deformidades no piso da garagem dos fundos, as manchas das paredes do Bloco B, sem contar o desplacamento da fachada principal. Ser que todos estes aborrecimentos compensam a iseno da taxa mensal do condomnio?
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Voc precisa de ajuda, aconselha um morador mais idoso e experiente, pois recai sobre o sndico a responsabilidade civil e criminal, depois do CDC Cdigo de Defesa do Consumidor em 1990 a situao deve ter responsabilidades especficas. E no Cdigo Civil Brasileiro em seu artigo 1.348, item V compete ao sndico diligenciar a conservao e guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores. E mais, no artigo 186 aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia violar direito e causar danos a outrem, ainda exclusivamente moral, comete ilcito. Este papo o deixou sem dormir. O que est errado, meu antecessor se deu to bem. Precisava ser racional, comear pelo comeo, ento vejamos primeiro os conceitos. De acordo com a Lei 4.591/64 cabe ao SNDICO representar, ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno: Exercer a administrao interna da edificao ou conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores; Praticar os atos que lhe atriburem as Leis, a Conveno e o Regimento Interno; Impor multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno; Cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes da Assembleia; Prestar contas Assembleia dos condminos; Manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. E por a vai.... quanta responsabilidade e ainda tem que saber fazer? preciso saber que: coM + DoMnIo indica a circunstncia de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa. o direito simultneo tido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito no sobre uma parte determinada, mas sobre a frao ideal, segundo a fora do direito prprio de cada pessoa. Tem a propriedade exclusiva ou autnoma e a comum ou de todos e a que est a parte de maior aditivo para o sndico. Um edifcio um grande sistema composto por vrios subsistemas que interagem direito com o
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meio e nesta inter-relao surge o desgaste natural que deriva do desgaste dos equipamentos, fazendo com que a manuteno seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. No tem como conhecer todas as reas, porm uma coisa certa, uma boa administrao se faz em delegar atribuies a pessoas qualificadas. Cabe ao sndico se munir de profissionais habilitados para verificar as condies e determinar as medidas corretivas e at preventivas que se fizerem necessrias para a boa vida do imvel e de seus usurios. Uma gesto operacional detm vrios tipos de intervenes desde uma reparao, uma modernizao, uma conservao, uma restaurao e at uma demolio. Necessrio se fazer identificar a origem do problema, seu grau de risco para elaborao de um plano de ao e um cronograma fsico financeiro acomodado a disponibilidade financeira do condomnio. Portanto a seriedade o ponto chave, no se pode alegar desconhecimento, no se pode ser negligente ou passar a responsabilidade para a Municipalidade, cabe ao Sndico, legtimo representante do condomnio, se munir de profissionais capacitados. Um edifcio um grande sistema composto por vrios subsistemas que se interagem direto com o meio ambiente e o ser humano e nesta inter-relao surge o desgaste natural que deriva na deteriorao dos equipamentos, fazendo com que a manuteno seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. necessrio que se planeje que se estabelea um plano de manuteno onde estratgias e graus de riscos sejam determinados com conhecimento e responsabilidade. A relao dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construtivos a serem inspecionados dever apresentar complexidade compatvel com o tipo de edifcio em questo, bem como, com o nvel de inspeo estabelecido. Tambm os critrios de classificao das anomalias constatadas em uma Inspeo Predial, a real e efetiva conscientizao que devero declinar do simples reparo Manuteno coercitiva, e evitar, se no o risco aos usurios da edificao por uma vertente inviabilidade econmica ou tcnica de recuperao profiltica por outra. Voc precisa ver seu condomnio como uma empresa, se est afinal, lidando com os patrimnios de vrias famlias e nem sempre o baratinho o ideal... j ouvimos de h muito, o jargo popular que o barato sai caro. O critrio utilizado para elaborao de inspees prediais baseia-se na anlise do risco. A anlise do risco consiste na classificao das anomalias detectadas nos diversos componentes de uma edificao, quanto ao seu grau de urgncia, relacionado com fatores de conservao, depreciao, sade, segurana, funcionalidade e dos sistemas da edificao.
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Usar da atividade da Inspeo Predial com toda a gama de atividades de instrumentao de administrao condominial tornar-se- eficiente e adequado. Uma metodologia deve se deter em: determinao do nvel e tipo de inspeo; exame da documentao; inspeo dos tpicos da listagem de verificao; classificao do grau de urgncia; indicao das recomendaes; e classificao do escopo de conservao. Esta tcnica multidisciplinar e deve ser feita com profissional especializado circunstanciado por ART Anotao de Responsabilidade Tcnica. Alguns segmentos a serem inspecionados: muro de arrimo; drenagem do terreno; fundaes visveis; instalaes de gs; hidrossanitrias; eltricas; sistema de SPDA Sistema de Proteo de Descargas Atmosfricas; cobertura; impermeabilizaes; revestimentos; sistema de automao; elevadores; preveno e combate a incndio; potabilidade da gua; acessibilidade; nveis de rudo e iluminao etc. A classificao quanto ao grau de urgncia de uma anomalia deve sempre ser fundamentada, considerando os limites e os nveis da Inspeo Predial realizada. cRtIco: Risco iminente contra a sade e segurana; REGulaR: Risco a funcionalidade; MnIMo: Risco de desvalorizao precoce. As recomendaes tcnicas pertinentes, consoantes com a classificao determinada, indicam as medidas corretivas e preventivas que daro subsdios elaborao de um plano de manuteno. Isto no impede que se estabelea interdio em parte da edificao, visando garantir a integridade dos usurios, quando do surgimento de situaes de grau de urgncia crtico, em setores especficos e destacados do restante do empreendimento inspecionado. Este trabalho revela a legtima situao do imvel, direcionando com profissionalismo as aes de manuteno e contribuindo para a economia, preservao e principalmente valorizao do seu patrimnio como um todo. Se voc usa este instrumento, ter ou alcanar indubitavelmente um tempo maior de vida da edificao e principalmente, com mais qualidade.
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2. concEItuao tcnIca
O grau de entendimento e conhecimento tcnicos dos gestores dos condomnios quase que inexistente. Com o crescimento dos grandes centros urbanos e suas verticalizaes e a falta de preparo para o atendimento de suas reais necessidades, aliado com a degradao natural, tem sido o maior motivo para a divulgao desta modalidade que a InSPEo PREDIal. Usar da atividade da Inspeo Predial com toda a gama de atividades de instrumentos de administrao condominial tornar-se- eficiente e adequado. O problema mais grave a tardia interveno pelo real desconhecimento e as decorrentes correes e manutenes inadequadas ou consertos baratinhos, mas sem qualidade, e na maioria das vezes reincidentes. Esta ferramenta revela a legtima situao do imvel, direcionando com profissionalismo as aes de manuteno e contribuindo para a economia, preservao e principalmente valorizao do seu patrimnio, e a falta o inverso. Quando se usa este instrumento, de maneira correta, se alcana indubitavelmente um tempo maior de vida da edificao e principalmente, com mais qualidade. O custo de uma interveno aumenta de forma drstica e dramtica, na medida em que tratamos a instalao com menor ateno, cuidado e negligncia, espaando as manutenes, por conseguinte o dispndio ser maior. Faamos um comparativo de nossas construes como o nosso organismo.... ele precisa de cuidados, ele envelhece, ele necessita de um check-up. A Inspeo Predial o check-up do condomnio. Quanto mais cedo se identificar, melhores resultados voc tem. O bom senso e a relao custobenefcio so predominantes. H necessidade de avaliaes peridicas, conforme a idade do imvel e o tipo da construo, contando seu uso adequado e apontando as desconformidades que sendo programadas, possibilitam custos menos onerosos, sendo a outra vertente abalizadora o estado de conservao. Este assunto teve incio em 1999 num Congresso Brasileiro de Avaliao e Percias de Engenharia COBREAP, em Porto Alegre, onde o objeto era sistematizar as vistorias em prdios, sendo que o carter de vistoria estava voltado manuteno corretiva e preventiva.

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Sua definio foi instalada com o texto de vistoria da edificao para avaliar suas condies tcnicas, funcionais e de conservao, visando orientar a manuteno. Em sua evoluo foram acrescidos aspectos de sustentabilidade, acessibilidade e viso tripartite da prpria inspeo, ou seja, tcnica, manuteno e funcionalidade. Existem outras ferramentas, tambm necessrias dependendo da situao e abordagem de trabalhos a serem estudadas em um condomnio como, por exemplo: aRbItRaMEnto que a atividade que envolve tomada de deciso ou posio entre alternativas, tecnicamente controversas ou que decorre de aspectos subjetivos. aValIao que a atividade que envolve a determinao tcnica do valor qualitativo ou monetrio de um Bem, de um direito ou de um empreendimento. PERcIa que a atividade que envolve a apurao das causas que motivaram determinado evento ou da assero de direitos. lauDo que a pea na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e d suas concluses ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente. auDItoRIa sendo o atestamento tcnico de conformidade de um fato, condio ou direito relativo a um objeto. conSultoRIa, a prescrio tcnica a respeito de um fato, condio ou direito relativo a um objeto. VISTORIA que a constatao de um fato, mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que constituem, sem a indagao das causas que o motivam. E por fim a InSPEo a anlise tcnica de fato, condio ou direito relativo a um objeto, que mais se enquadra nos edifcios, portanto: as Vistorias constatam; as Auditorias atestam; as Percias apuram causas; as Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores para fazer as prescries tcnicas.
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As inspees analisam, ou seja, tcnica, uso e manuteno visando orientar a qualidade predial total. A tcnica o levantamento de todas as anomalias construtivas do prdio, quer de produtos, quer dos sistemas, e suas anlises de desempenhos. O uso determina as anomalias funcionais e analisa o desempenho das condies de ocupao, segurana e meio ambiente e por fim a manuteno apura as falhas e avalia os mtodos empregados, os processos de operao, as vantagens e desvantagens. De conformidade com as Normas de Inspeo Predial do IBAPE-SP e do IBAPE NACIONAL, os trabalhos podem ser definidos em trs nveis de classificao: nVEl 1 identificao das anomalias e falhas aparentes, elaborado por profissional habilitado. nVEl 2 vistoria para identificao de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxlio de equipamentos ou aparelhos, bem como anlises de documentos tcnicos especficos, consoantes a complexidade dos sistemas construtivos existentes. Neste nvel a inspeo predial ser elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. nVEl 3 equivalente aos parmetros definidos para a inspeo anterior, porm, acrescida de auditoria tcnica conjunta ou isolada de aspectos tcnicos de uso e de manuteno predial, alm de orientao no plano de manuteno com melhoria de ajuste de procedimentos. Fica claro que a definio dos nveis depende do profissional ou profissionais contratados e da situao do Bem, classificando aqui a Idade do imvel; A complexibilidade dos sistemas instalados; A existncia ou no de plano de manuteno;

A tipologia construtiva, ou seja, o padro do empreendimento, visando o estado de conservao geral na data da vistoria. Antes, porm a explicao do que anoMalIa e o que FalHa. Anomalia o vcio construtivo. Ela pode ser proveniente de erros de projetos, materiais e execuo denominada ENDGENA,
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originria da prpria edificao, ou decorrente de danos causados por terceiros EXGENAS, fatores externos, FuncIonal oriunda da degradao, do uso e trmino de vida til de elementos e sistemas, e natuRal, danos causados pela natureza, fenmenos previsveis ou imprevisveis.

Falha o vcio de manuteno.


A falha se classifica no PlanEjaMEnto proveniente de falha nos programas e manuais apresentados, especificaes inadequadas de plano de manuteno, sem fundamentao tcnica, de uso, de operao, dados incongruentes que no se tem confiabilidade nas especificaes. Na EXEcuo, associadas a este item atividades descritas no plano de manuteno quanto ao uso inadequado de procedimentos. Na oPERao, registro e controle alienados s atividades pertinentes. No GEREncIaMEnto com irregularidade de controle de qualidade e falta de acompanhamento de custos. A inspeo, portanto levanta o estado de conformidade e no conformidade de uma edificao. Existe tambm uma metodologia que foi definida quanto a criticidade, ou seja, h a necessidade de se definir na inspeo se o impacto irrecupervel, ou seja relativo a risco contra a sade, a segurana do usurio e ao meio ambiente, bem como a interveno imediata na perda excessiva de desempenho, neste caso est definido como cRtIco. Se o impacto parcialmente recupervel quanto a perda de funo e desempenho e existe a probabilidade de programar uma interveno a curto prazo, fica estabelecido como critrio a condio REGulaR e por fim sendo o impacto recupervel, sem incidncia ou probabilidade de ocorrncia de riscos e programado interveno a mdio prazo.

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3. FunDaMEntao lEGal
Importante consignar a existncia de duas NORMAS direcionadas para o assunto que integral o rol da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT direcionadas para o assunto. nbR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para a gesto do sistema de manuteno. Cabe destacar o que a norma citada, por Manuteno define, como, conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes a fim de atender s necessidades e segurana dos seus usurios. nbR 14037 Manual de uso, conservao e manuteno das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos. O grupo de trabalho ps-obra, formado por empresas participantes do Comit de Tecnologia e Qualidade (CTQ) do Sinduscon/SP (Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo) props ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas, a reviso destas Normas, tendo em vista a sua necessidade de adequao s prticas atuais do setor imobilirio e Norma de Desempenho de Edificao, vlida a partir de maio de 2010. A Comisso de Estudo de Manuteno de Edificaes (CE-02:140.01) responsvel j deu incio aos trabalhos de reviso. O Comit Brasileiro de Construo Civil Cobracon elabora, divulga e difunde as normas tcnicas para o setor da construo civil. Nossa cultura sempre se voltou ao corretivo, at porque, nossos prdios eram novos. Com o passar do tempo, os investidores comearam a se preocupar com o tempo de vida, com as garantias e o padro das construes. Surge, no entanto o conceito da Norma de Desempenho. A Norma estabelece critrios e mtodos de avaliao de Desempenho para os principais sistemas que compem um edifcio. Sua publicao ter um impacto em todo o processo construtivo e at mesmo no ps-venda. A norma de Desempenho identificada por nbR 15575 possui 6 sub-itens que se descrevem: NBR 15575-1 requisitos gerais. NBR 15575-2 requisitos para os sistemas estruturais. NBR 15575-3 requisitos para os sistemas de pisos internos.
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NBR 15575-4 requisitos para os sistemas de vedaes verticais externas e internas. NBR 15575-5 requisitos para os sistemas de cobertura. NBR 15575-6 requisitos para os sistemas hidrossanitrios. Cada um desses itens traz requisitos de Desempenho com critrios e mtodos para se fazer avaliaes, com seus parmetros preestabelecidos. O foco desta Norma est na evoluo e a forma de incidir em menos erros, propiciando a ausncia ou pelo menos a no constncia de sinistros, queda de estruturas, incndios e colapsos com riscos ao nosso bem maior, A VIDA. O mrito maior desta Norma Brasileira a questo de entendimentos entre o produtor, o consumidor e o meio tcnico. Sua abordagem inicial estabelecer uma sistemtica de avaliao de tecnologias e sistemas construtivos de habitaes, com base em requisitos e critrios de Desempenho expressos nas Normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT e Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial INMETRO. Ou seja, focar o desempenho do ponto de vista do uso, independente do material construtivo e do produto. No se pretende prescrever os procedimentos de execuo de obra, referindo-se principalmente durabilidade dela. Sero descritos da mesma forma a integridade do sistema de cobertura ao longo de sua vida, dentro dos critrios de riscos ou as condies de salubridade de ambientes internos em itens como segurana contra incndio e risco de inflamao. O custo-benefcio fica transparente. A previso de nveis: mnimo, intermedirio e

superior propiciar ao consumidor um Prazo de Garantia e Vida til diferenciado e a incorporadora/construtora poder investir em tecnologias de conformidade com o valor proporcional do imvel. O outro lado da Norma em questo o aspecto de preparao, reconhecimento e remunerao, adequados ao profissional principalmente projetista que ter seu trabalho dobrado em carga/hora trabalhada nos projetos para atender a Norma.
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O componente da Norma em apreo ficou essencialmente concebido para ser aplicado aos sistemas que compem uma edificao de at cinco pavimentos, podendo ser usada para outras quantidades de pavimentos, sempre que tecnicamente justificveis. Isto foi adotado por que a grande maioria das habitaes brasileiras est neste rol. So os principais modelos de habitaes de interesse social construdo com recursos pblicos. O texto base da norma abrange fundaes, estruturas, paredes internas, fachadas, coberturas, divisrias internas, pisos internos, sistemas hidrulico-sanitrios, eltricos, gs, telecomunicaes, condicionamento ambiental, transporte, segurana e proteo. Essa nova Norma se difere das outras j existentes em seu conceito. diferente da maioria das Normas Brasileiras, pois no se trata da entrada de como o produto deve ser empregado na obra, e sim de sada, regulamentando a forma como a edificao deve se portar depois da entrega ou ps-venda. A iniciativa de criar essa Norma historicamente, teve seu incio no antigo Banco Nacional da Habitao BNH, que depois virou Caixa, no Instituto de Pesquisas TecnolgicasIPT, Sinduscon e IBAPEs. Enfim, pela comunidade tcnica. Todos deram e ainda do as suas contribuies junto ao Comit Brasileiro, responsvel pela elaborao de normas tcnicas de componentes, elementos, produtos e servios na Construo Civil, abrangendo seus aspectos referentes ao planejamento, projeto, execuo, mtodo de ensaio, armazenamento, transporte, operao, uso e manuteno. A forma de estabelecimento do Desempenho comum e internacionalmente pensada por meio de definio de critrios qualitativos e mtodos avaliatrios, permitindo fazer com facilidade sua mensurao. Estas premissas no substituem as normas prescritivas, so complementares. A Norma de Desempenho vem com este objetivo, ou seja, atendimento s exigncias da ISO International Organization for Standardization, aos critrios quantificveis e mensurveis por meios de mtodos de ensaio, de avaliaes e da classificao em nveis. Esta Norma a configurao da responsabilidade profissional, a excluso do jeitinho impregnado no brasileiro e a necessidade de capacitao do profissional j habilitado para tal mister. Ficar o Desempenho vinculado ao ponto de vista do uso, independente do material e ao produto empregado. O mrito maior dessa Norma a questo de entendimentos entre o produtor, o consumidor e o meio tcnico, por que muito se ganhar. Ser a composio de novas metodologias de projeto e de pesquisas de materiais.
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O combate informalidade, a melhoria da imagem da construo civil uma questo at de marketing. O que se pretende realmente uma nova conceituao e adequao para uma vida til com qualidade. Pela Norma, construtor, incorporador e projetista responsabilizam-se indiscutivelmente pelo prazo de garantia oferecido, indicando ainda, o tempo de vida til para cada elemento, caso o programa de manuteno seja seguido. Hoje, h uma confuso muito grande entre Vida til e Garantia. E a Norma faz esta distino. VIDa tIl se define na fase de concepo do empreendimento pelos arquitetos em conjunto com os contratantes e usurios, cuja finalidade nortear todos os sistemas, elementos e componentes que sero especificados no Projeto e PRAZO DE GARANTIA. PRaZo DE GaRantIa o tempo em que a probabilidade grande de que, eventuais defeitos embutidos no produto em estado novo venham a se manifestar (falhas de fabricao, montagem ou instalao), que por consequncia representam um Desempenho inferior quele previsto. Ao ser concludo, prev-se que diminuiro os litgios, pois o usurio e o construtor tero documentos legais definidos se alguma patologia est ou no dentro do prazo oferecido pela construtora. Haver parmetros tcnicos.

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4. ManutEno
H uma diferena a ser evidenciada. Quando falamos em manuteno nos limitamos a informaes fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor. Quem faz a manuteno controlado por uma regra estipulada por algum. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, Inspeo Predial um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificao. E isto depende de uma avaliao diretamente proporcional experincia do profissional ou profissionais, pois a mesma multidisciplinar. A Inspeo Predial a vistoria da edificao para determinar suas condies tcnicas, funcionais e de conservao, visando direcionar o Plano de Manuteno. Esta vistoria tcnica tem por finalidade verificar as condies de Desempenho e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessrias para a boa vida do imvel e seus usurios. Os profissionais do Sistema CONFEA/CREA mais preparados para tal mister so: o Arquiteto e o Engenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Ento, os elementos construtivos de uma edificao como um todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribuio especfica responde pela eltrica e para-raios, o Engenheiro Mecnico o sistema dos elevadores, por exemplo. Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito inspetor, pela experincia detecta as anomalias, no s pela degradao irreversvel, etapa ltima, bem como, a sua formao e propagao. Com isto se conclui que necessrio conhecimento tcnico para se fazer a Inspeo Predial com bons resultados. H no mercado vrias firmas que prestam servios de manuteno predial, porm para que seja dada a ordem da Manuteno necessrio um plano de ao, feito pelo profissional que fez a Inspeo Predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram. Estudos constatam que 66% das provveis causas e origens dos acidentes em edificaes com mais de dez anos, esto relacionados deficincia com a manuteno, perda precoce de Desempenho e deteriorizao acentuada. Conveniente enaltecer a importncia da Manuteno Predial ou de Edificaes, pelos conceitos a seguir definidos: o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor Desempenho da edificao para atender as necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel .
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Manuteno a combinao de aes tcnicas e administrativas, incluindo as de superviso, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma funo requerida. NBR 5462/92 da ABNT. A devida e necessria relevncia ao tema so expressas segundo vrios autores, enaltecendo ainda a Mantenabilidade, Confiabilidade e Disponibilidade, que so: Mantenabilidade a facilidade de um item em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar suas funes requeridas, sob condies de uso especificadas, quando a manuteno executada sob condies determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos. confiabilidade a probabilidade de que um componente, equipamento ou sistema exercer sua funo sem falhas, por um perodo de tempo previsto, sob condies prescientes de operao especificadas. Disponibilidade a probabilidade de que um componente que sofreu manuteno exera sua funo satisfatoriamente para um dado tempo t, ou, mais resumidamente, a probabilidade de que o sistema esteja em condio operacional no instante t. Segundo a nbR 5674, a manuteno deve ser orientada por um plano de Gesto da Manuteno, isto , uma estratgia de ao que por sua vez, define as atividades que podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Manuteno Preditiva: a atividade que visa ao estudo de sistemas e equipamentos com anlises de seus comportamentos em uso, a fim de predizer e apontar eventuais anomalias, alm de direcionar e implementar os procedimentos de manuteno preventiva. Manuteno Preventiva: a atividade que atua antecipadamente para que no haja a reparao. So atividades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a critrios tcnicos e administrativos baseados em dados estatsticos ou do prprio histrico da manuteno realizada. Manuteno corretiva: a atividade que visa reparao, caracterizada por servios planejados ou no, a fim de corrigir as falhas. Implica, necessariamente, a paralisao de um sistema. Pode consistir em uma interveno de longo prazo ou no. Manuteno Detectiva: a atividade que visa apurar a causa de problemas e falhas para a sua anlise, auxiliando nos planos de manuteno. a Engenharia de Manuteno ou Manuteno Prativa. Classificamos a Manuteno em vrios tipos de interveno: conSERVao, que uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operao e limpeza dos edifcios. REPaRao a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nvel de qualidade mnimo aceitvel.
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REStauRao a atividade corretiva, aps ser atingido nvel inferior qualidade mnima aceitvel, ou seja, h perda significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurana do usurio. MoDERnIZao a atividade preventiva e corretiva, visando que a recuperao de qualidade ULTRAPASSE o nvel inicialmente construdo e projetado, fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificao e seus sistemas. No somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como tambm nos regem como profissionais, mas os aspectos de envergadura tica e o Cdigo do Consumidor so restries que limitam as escolhas. Destarte, um nico aspecto que devo reforar a seriedade, atravs da livre escolha, pois a concorrncia sadia. O que importa o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a eficincia, e a competncia. O trabalho e a relao custo/benefcio mais vantajoso certamente, no subsdio para determinao de quem deve verificar e manter seu patrimnio. Uma vistoria preventiva com olhar tcnico e seletivo, no apenas habilitado e sim, empenhado na capacitao e no bom senso e responsabilidade social, devem nortear toda e qualquer ao. E como diz o dito popular: deve-se tratar o mal pela raiz, e uma informao errada ou displicente pode desvalorizar o seu Bem ou impor ainda que sua adequao seja to dispendiosa e assim mesmo reincidente aps um considervel decurso de tempo. Normalmente se faz uso de tabela de honorrios, e que segue padres. No podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto muito varivel. Cada imvel tem sua vida e s vezes o que pode parecer simples poder requerer uma ateno maior. No obstante aos prdios de uso comercial, apresentar uma populao flutuante e maior, em detrimento de outro residencial, com potencial de risco menor, ambos os sistemas, porm, devem receber igual ateno e envolvidos de acuidade especfica e especial. De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua segurana no deve ser desconsiderada ou menosprezada, nem to pouco a valorao patrimonial. Desconsiderando a m execuo, toda a construo tem um tempo de Vida til. Se no pelo aspecto da decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempo de Vida. O que podemos dizer das construes europeias?

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No se conhece todas as reas, porm uma coisa certa, uma boa administrao se faz em delegar atribuies s pessoas qualificadas. Cabe ao condomnio, atravs de seu representante legal, o Sndico, se munir de profissionais habilitados para verificar as condies e determinar as medidas corretivas e at preventivas que se fizerem necessrias, em ateno a satisfao do ps-uso. Uma gesto operacional pode deter vrios tipos de ingerncia desde uma simples reparao, uma modernizao, uma restaurao ou at uma demolio, se necessrio. Identificar a origem do problema, e seu grau de risco, para elaborao de um Plano de Ao e um cronograma fsico financeiro adequando a disponibilidade financeira do condomnio. Portanto, a seriedade o ponto-chave, no se pode alegar desconhecimento ou ser negligente ou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros. A gua, por exemplo, o essencial de nosso organismo, mas tambm o infortnio da construo civil. A patologia mais grave a que vai aos poucos como um cncer que, quando constatada a olho nu j tomou parte do arcabouo estrutural, desplacando inclusive as pastilhas de uma fachada, por uma vertente. Por outra podem tambm, ser decorrentes de processos de infiltraes meramente superficiais, cabe ao profissional responsvel pela Inspeo Predial averiguar.

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5. EStRatGIa DE IMPlEMEntao
comum nos condomnios verticais ou horizontais a participao efetiva do zelador ou porteiros que se reportam administradora, ou ao seu sndico para tomadas de decises de uma maneira informal e despreparada. O que precisa-se ter cincia que a falta de profissionalismo tem um custo muito maior. Para uma verificao adequada necessrio que se tenha conhecimento especfico, porque se encontrados problemas ou verificado sintomas de importante interferncia, como numa necessidade de um ensaio tecnolgico, esta avaliao no pode ser feita por leigo. Da mesma forma a conformidade ou no conformidade de atendimentos diversos como o Cdigo de Posturas ou de Obras de cada Cidade, e as Normas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. necessrio que se veja o condomnio com os olhos de investimento, ou seja, resolver o problema pela raiz e valorizar o patrimnio. Independentemente das construes verticalizadas que hoje o objeto de maior empenho, pela quantidade, os procedimentos da Inspeo Predial para os demais usos como: Locais de Reunio (Igrejas, Cinemas, etc.), Escolas, Prdios Pblicos, Hospitais etc., so instrumentos inevitveis para nossa realidade. A Inspeo Predial dependendo de sua necessidade e do grau de sua qualificao uma atividade MULTIDISCIPLINAR, ou seja, envolve profissionais de diversas reas. A Inspeo Predial uma ferramenta que demonstra tecnicamente a necessidade de reparos ou substituies dentro de uma programao de manuteno, e afinal o que programado torna-se vivel. Esta expertise e seus processos recaem sobre os Engenheiros Civis, Arquitetos, Engenheiros Mecnicos, Engenheiros Eletricistas etc. A vistoria busca verificar e relatar vcios construtivos ou de manuteno e problemas com o Bem, observando o estado das estruturas, da cobertura, da fachada, dos revestimentos, das instalaes eltricas, do SPDA Sistema de Proteo a Descargas Atmosfricas, das instalaes hidrulicas aparentes, eventuais vazamentos de gua e possveis infiltraes, da conservao de caixilhos, dos componentes estruturais visveis, entre outros. A complexidade e grau de deteriorao do imvel determinaro o estado de conservao e Grau de Urgncia da soluo das anomalias e falhas especificadas anteriormente. Importante ressaltar que o relatrio fotogrfico mister compreenso de todo o processo,
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comprovao da deformidade e a juno da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica de cada profissional envolvido, confirmando a integridade das informaes prestadas. H necessidade de avaliaes peridicas, conforme a idade do imvel e o tipo da construo, contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, so menos onerosas. O caminho o chamamento de profissionais para definir os parmetros de cada Municpio, e para a elaborao de regras a serem observadas quanto a Inspeo Predial, pois, cada qual tem as suas especificidades. O que se deve mudar a cultura, propiciando uma postura de coisa certa.

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6. RESultaDo
Existe em vrios municpios pelo Brasil afora, Leis que preveem a verificao atravs da Inspeo Predial em todas as edificaes ps-uso, ou seja, j ocupadas, estipulando prazos e validades, isto variando pela idade e uso de cada edificao. Esta anlise possibilita identificar a real situao do empreendimento, permitindo um planejamento de gastos proveniente de manutenes adequadas, priorizadas atravs de um plano de ao. Se existe um uso adequado, a sua funo e seguro s pode valorizar ainda mais o patrimnio, e isto est diretamente relacionada ao correto gerenciamento de sua manuteno e conservao com custos reduzidos. Em muitos empreendimentos vistoriados no h ou so deficientes os diagnsticos dos problemas encontrados. As reavaliaes de procedimentos corretivos tornam-se ineficientes, gerando retrabalhos contnuos, alm de agravar o problema existente. Em decorrncia da inexistncia ou deficincia dos diagnsticos realizados junto as anomalias e problemas nas instalaes, h o prejuzo quanto anlise do Grau de Urgncia nos reparos a serem realizados.

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7. concluSo
E o nosso personagem agora consciente do balaio de gatos que estava por acontecer, vai contratar um profissional habilitado, permitindo que se faa em seu condomnio uma Inspeo Predial correta e um Plano de Manuteno adequado. Ficou tambm esperto na cobrana de seus representantes legais que legislam em seu municpio para solicitar a obrigatoriedade das Inspees Prediais com uma viso correta e preventiva.

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8. REFERNCIAS
GOMIDE, T.L. Ferreira; FAGUNDES NETO,J.C.P; GULLO M.A Engenharia Diagnstica em Edificaes. So Paulo: PINI GOMIDE, T.L. Ferreira; PUJADAS, F.Z.; FAGUNDES NETO, J.C.P. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial. So Paulo: PINI. IBAPE|SP. Inspeo Predial Check-up predial: guia da boa manuteno. 1. e 2. Eds. So Paulo. PUJADAS, Flvia. Inspeo Predial. XV COBREAP, set.2009. PUJADAS, Flvia; KALIL, Marli Lanza. Construo- Mercado, So Paulo: PINI. Stimabr@stimabr.com www.stimabr.com VELLOSO NETO, Z. Ponto de Vista. Revista AABIC,a. VII, n.82, p.09, mar.2000.

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9. autoR
Vera Lcia de Campos Corra Shebalj ARQUITETA e URBANISTA, ENGENHEIRA DE SEGURANA DO TRABALHO E-mails: proojekt@creapr.org.br / proojekt@gmail.com Graduao 1978 na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo FAU Farias Brito/SP Ps-graduao em ENGENHARIA DE SEGURANA DO TRABALHO Cefet/PR/UTFPR 04/05 Ps-graduao em AVALIAO E PERCIAS DE ENGENHARIA IBAPE/MOURA LACERDA 09/10 Presidente do IBAPE-PR Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias do Paran gesto 2007/2009 e reeleita no binio 2009/2011 Vice-presidente IBAPE NACIONAL eleita para gesto 2010/2011 Conselheira suplente da Cmara especializada de Arquitetura do CREA PR gesto 2007/2009 Presidente da Comisso de Avaliao, Vistoria e Percia do CREA-PR 2009 Presidente da Comisso de Mediao e Arbitragem do CREA-PR 2009 Secretaria da Comisso de Acessibilidade do CREA-PR 2009 Membro da Organizao do Congresso Estadual do Paran COE-2010 Perita Judicial e Extrajudicial atuando nas Comarcas de Curitiba e So Paulo

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