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Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula

, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).

Vagas de garagem em condomínios Para quem gosta de números, aqui vai um bom motivo para continuar lendo este ensaio. 25% dos julgados a respeito de condomínios se referem a um único assunto: garagem. E não é difícil descobrir a razão. Trata-se de um tema que comporta várias possibilidades e posicionamentos. A sua regulamentação é escassa, baseada em grande parte em construções doutrinárias e jurisprudenciais. A Lei 4591/64, que regulamenta os condomínios em edificações, foi promulgada, depois de sofrer cortes e vetos, sem conter qualquer disciplina atinente a garagem. Só com a Lei 4864/65 é que foram acrescentados três parágrafos ao art. 2º daquela Lei, regendo o assunto. O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.) É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de copropriedade. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. art. 3º, in fine).

A REGRA: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSÓRIA A vaga de garagem não se encaixa nem como área comum nem como unidade autônoma. É um tertium genus. Vejamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4864: "O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno." Observe-se que a lei não se refere à vaga de garagem em si, mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. É uma relação de continente e conteúdo. Em vez de se referir ao objeto da propriedade, a lei fala em uma das faculdades implícitas no direito. Não é motivo para considerar o direito à garagem como

§2º. desde que tenha outra unidade autônoma no mesmo edifício. alterando a Convenção ou o Regimento interno. Com a devida venia. é objeto de propriedade exclusiva (assim como é a unidade autônoma). a). Outro modo é por assembléia geral extraordinária.mero direito real de uso. não inclui nem exclui a garagem na escritura de transferência. incluindo seus acessos e especificação de vagas para carros grandes e pequenos. fazendo reserva da garagem para si. o estranho que a adquirisse ficaria sem fração ideal. independentemente da alienação da unidade a que corresponder. se um condômino. o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das partes comuns por qualquer condômino. ao alienar sua unidade autônoma. Seguindo o mesmo raciocínio." É indispensável. da Lei: "O direito de que trata o §1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino. A ratio é simples: como é acessório. incompatível com a ideia de condomínio. 9º. a garagem não tem registro imobiliário próprio. 2º. As restrições na sua utilização se devem à sua natureza de parte integrante de um edifício condominial. A garagem. criticou a ideia de que um bem restrito pelo caráter da acessoriedade seja objeto de exclusividade. concedida para uso exclusivo a um condômino. Isto identificaria a garagem com uma parte comum. logo. Há apenas a transferência de um acessório de uma unidade para outra. É certo que. assim vista. Caio Mário da Silva Pereira. mas é impossível entendê-la como propriedade comum. por força da regra de que “o acessório segue o principal”. autor do anteprojeto da Lei 4591. pois aí não há transferência de propriedade. mas acessória da unidade autônoma (tal como a fração ideal da coisa comum). em deliberação unânime dos condôminos. Forçoso é admitir o direito à garagem como um direito de propriedade exclusiva. A simples ocupação das melhores vagas pelos primeiros habitantes ou a atribuição de vagas por ato do síndico não tem nenhum efeito jurídico. A Convenção de Condomínio é o instrumento hábil para fazer a demarcação das vagas na garagem (art. na acepção em que a estamos analisando. entendemos serem estes caracteres independentes entre si. Vejamos o que diz o art. Nada impede. assim. Por outro lado. embora limitado por restrições típicas do condomínio. que a garagem seja alugada ou cedida a estranhos (desde que a Convenção não proíba). vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. que deve ser levada a registro imobiliário para valer contra terceiros. a alienação da garagem a outro condômino é perfeitamente possível. EXCEÇÃO 1: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA PRINCIPAL . que estas alterações sejam averbadas nas escrituras das unidades. entende-se esta como incluída. porém. a que se adere a garagem reservada. A garagem. a que não cabe fração ideal. §3º. numa posição sem direitos nem deveres. porém. O mesmo ocorre com o condômino que vende a sua unidade autônoma. não pode ser alienada separadamente da unidade a estranhos ao condomínio.

É o que decorre da interpretação a contrario sensu do supracitado §1º. Admite-se. desprovido de garagens. com registro imobiliário próprio. porém. é possível que a Convenção determine que a área da garagem seja comum. 3º. Sendo área comum. sala. Mas é lícito que. ou comprando três delas. é vedada sua alienação a estranhos. in fine). Cada um destes tem registro imobiliário próprio. visto que não há apartamento. etc. Um funciona como edifício-garagem. O §3º do mesmo artigo não deixa dúvidas: "Nos edifícios-garagens. p. A cada hora. Também não cabe o usucapião da garagem comum por um dos condôminos. somente os mesmos condôminos vêm usando as vagas. a reintegração de posse se. casos em que a garagem não é o acessório. pode-se adquirir um escritório sem comprar uma garagem. onde a própria garagem é a unidade autônoma. devido à indeterminação sobre qual é a vaga alienada. dado o seu caráter de principal.. Todavia. Em alguns edifícios. a área dos pilotis (pilares de sustentação da base edifício) é definida como sendo comum. quem encontrar vaga para seu veículo. Para o escritório. pode estacioná-lo.ex.Há. por longos anos. haverá uma parte comum correspondente. por força da vedação à utilização exclusiva da área comum por um condômino (art. o alheamento se estenderia a toda a superfície da garagem — e o sistema brasileiro não admite o direito de superfície. in fine: a vaga de garagem a que não corresponda uma unidade autônoma terá uma fração ideal própria. cremos que nada impede o usucapião por estranhos. do ou de ao Não é admissível que se considere de uso comum a garagem em condições de abrigar automóveis em número correspondente ao dos condôminos. às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. a garagem é livremente alienável a condôminos ou a terceiros. Além disso. Em ambos os casos. Um deles é o do edifício-garagem. o outro é um condomínio de unidades residenciais ou comerciais. contudo. transformando esta garagem em propriedade exclusiva independente do edifício em condomínio. Desta forma. Pode-se convencionar que os beneficiados paguem aluguel condomínio." O outro caso é o dos edifícios mistos de garagens e unidades profissionais e habitacionais. Comuns nos grandes centros urbanos. se ela não é expressamente incluída nem excluída da propriedade exclusiva no contrato. a que corresponda. para a garagem. EXCEÇÃO 2: GARAGEM COMO ÁREA COMUM Nos edifícios em que há menos vagas que unidades autônomas. por decisão do instituidor. GARAGEM COMO PRIVILEGIADA PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSÓRIA . seja destinada para garagem alguns deles. nestes prédios há. também. pela Convenção pela anuência de todos os condôminos. mas o principal. dois condomínios independentes entre si.

sem registro próprio. a Convenção pode estabelecer que a área destinada a estacionamento não pertença a nenhum dos condôminos em particular. Em edifícios com menos vagas que unidades autônomas. seria um contra-senso alienar a garagem a terceiros se estas não bastam nem aos condôminos. outra solução é que a Convenção estabeleça um método (sorteio ou acordo). e não principal. no arbítrio das partes. Uma redação menos atribulada da lei evitaria o surgimento de controvérsias em sua raiz. Trata-se de hipótese distinta da do condomínio misto. ou seja. não cabe falar em alienação da garagem a estranhos. por sua falta de clareza e objetividade. nada tem de complicado. Porém. As situações possíveis são bem caracterizadas e definidas. a redação dos dispositivos legais sobre o tema deixa a desejar.Sendo insuficientes as vagas. caso em que é o bem principal. Além disso. a que deve corresponder um encargo: um acréscimo na fração ideal. O assunto. nos edifícios-garagem e nos mistos. mas uma confirmação da regra geral pela qual a garagem é propriedade exclusiva e acessória da unidade autônoma.Contudo. pelo qual alguns dos condôminos ficam com estas vagas. CONCLUSÃO O problema da garagem é multifacetado. O direito à garagem é um privilégio. mas um acréscimo na fração da unidade a que corresponde. a garagem pode ser a própria unidade autônoma. mas de uma notável uniformidade de diretrizes. a vaga de garagem em condomínios é um acessório da unidade autônoma e é objeto de propriedade exclusiva do condômino. pois esta não representa uma fração própria. Ou seja: o assunto em si não deixa margem a dúvidas. Aqui. A garagem aqui é acessório. Os julgados sobre o tema são muitos. . na verdade. Esta não é mais uma exceção. embora neste caso seja um privilégio de apenas alguns dos condôminos. Normalmente. mas a todos como área comum.