Analisis Lokasi Pusat Perbelanjaan (Dhoho Plaza) di Kota Kediri

LUKY PRADITA 3609100020

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2012

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pusat perbelanjaan merupakan pusat konsentrasi bermacam-macam kegiatan, tidak hanya perdagangan dan jasa saja yang ada di sana tetapi juga bisa menarik kegiatan seperti perkantoran, industri kecil, hingga permukiman masuk ke dalam area pusatnya. Hal ini dikarenakan setiap sektor menginginkan akses menuju pasar, di mana semakin dekat dengan pusat perbelanjaan maka akan semakin terjamin aksesnya. Penempatan lokasi pusat perbelanjaan harus memperhitungkan beberapa aspek. Tujuannya untuk efisiensi dan efektifitas pembangunan fasilitas ini, jika dalam penempatan lokasi terjadi kesalahan maka akan menimbulkan masalah dalam perkembangannya terutama dalam aspek perekonomian. Perkembangan pusat perbelanjaan saat ini kian meningkat tanpa kendali. Hadirnya banyak pusat perbelanjaan kini seakan-akan tidak terbendung lagi. Pusat perbelanjaan baru dapat dengan mudahnya dibangun/didirikan. Hal ini menimbulkan kemungkinan yang mengkhawatirkan, yakni terlalu fokusnya untuk mendirikan pusatpusat kegiatan baru tersebut yang akan berdampak pada semakin berkurangnya ruang terbuka (open space) di kota. Apabila kecenderungan di atas tetap berlanjut tanpa kontrol, bukan tidak mungkin pada suatu kota mengalami pembangunan yang berlebih (over-built) dan juga semakin cepat dalam mangalami kejenuhannya atau yang biasa disebut over-capacity. Kondisi pusat perbelanjaan yang sudah terorganisasi secara rapi pada mulanya adalah didirikan sebagai fasilitas yang memudahkan para konsumen untuk mengakses sektor perdagangan dan jasa di kawasan kota. Keberadaan pusat perbelanjaan sekarang ini sudah tersebar di seluruh kota di Indonesia, tak terkecuali di kota-kota kecil dan terpencil di mana (paling tidak) telah ada pusat perbelanjaan berupa toko waralaba/minimarket. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi adanya over capacity dalam perkembangan suatu kota diperlukan analisis lokasi terhadap penentuan pusat perbelanjaan sehingga tercipta keberlanjutan (sustainability) dalam pembangunannya.

1.2 Rumusan Masalah Dari latar belakang di atas dapat dirumuskan suatu pertanyaan permasalahan sebagai berikut. 1. Bagaimana relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan dengan konsep teori lokasi? 2. Bagaimana implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan? 1.3 Tujuan Adapun tujuan analisis lokasi adalah sebagai berikut. 1. Mengetahui relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan dengan konsep teori lokasi. 2. Mengidentifikasi implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan. 1.4 Ruang Lingkup 1. Ruang Lingkup Wilayah Kawasan pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota, Kota Kediri. 2. Ruang Lingkup Analisa Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah: Analisa penentuan teori lokasi terhadap lokasi pusat perbelanjaan. 1.5 Metodologi Dalam menyusun makalah ini dilakukan metode pengumpulan data berupa Survey Sekunder. Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan studi pustaka dan tinjauan media, antara lain: a. Tinjauan Pustaka Data-data dapat diperoleh dari referensi-referensi buku-buku perpustakaan dan materi-materi yang terkait dengan pembahasan, slide-slide materi dosen dan slide-slide kelompok presentasi mahasiswa, serta buku literature lainnya. b. Tinjauan Media Perolehan data dapat pula diperoleh dari media elektronik, internet dan sebagainya yang dapat digunakan sebagai informasi-informasi dalam menyusun makalah ini.

BAB II KONSEP DASAR TEORI LOKASI

2.1 Teori August Losch Teori Lokasi industri dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar). Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen yang dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen makin enggan membeli karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual semakin mahal. Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau di dekat pasar. Losch menyatakan bahwa lokasi optimum adalah tempat laba maksimum, dimana kelebihan penerimaan atas biaya adalah yang terbesar. Dalam pernyataannya, Locsh mencoba memasukkan faktor permintaan dalam teori lokasi dengan memperhitungkan luas optimum pasar. Terdapat beberapa asumsi: a. Tidak ada perbedaan khusus dalam distribusi inpur faktor bahan baku, tenaga kerja, dan modal pada wilayah yang homogen. b. Kepadatan penduduk seragam dan selera konstan. c. Tidak ada interdepedensi lokasional antara perusahaan-perusahaan.

2.2 Teori Simmons (1990) Terdapat faktor kunci dalam pemilihan tapak untuk lokasi pusat perbelanjaan. Hal ini didasarkan atas dua hal, yaitu: 1. Situasi a. Luas Jangkauan Pasar Luas jangkauan pasar ditentukan oleh banyaknya jumlah rumah tangga penduduk atau populasi yang dikombinasikan dengan fungsi jarak (yang bisa didapat dari sensus, foto udara, studi perencanaan, dan informasi kode pos). b. Perubahan Temporal Pembangunan suatu pusat perbelanjaan tentunya diperuntukkan dalam jangka waktu yang panjang. Oleh karena itu diperlukan suatu prediksi mengenai perubahan temporal yang mungkin terjadi selama 10 tahun mendatang. Sehingga pembangunan yang sekarang masih dapat mengakomodasi kebutuhan yang akan datang. c. Karakteristik Rumah Tangga 3

Karakteristik rumah tangga terkait dengan besar pendapatan rumah tangga. , umur penduduk, etnis, dan partisipasi wanita, merupakan hal yang harus diperhatikan pda lingkungan ritel. Melalui karekteristik penduduk maka dapat diketahui target market yang dapat dilayani. d. Pesaing Hal lain yang perlu diwaspadai dalam pemilihan lokasi yaitu seberapa banyak pesaing dilokasi dan seberapa jauh jaraknya. Keberadaan pesaing pada suatu cluster yang sama akan mempengaruhi kinerja dari suatu pusat perbelanjaan. e. Penetrasi Pasar Suatu pendekatan penetrasi pasar, lebih relevan untuk fasilitas eceran yang mempunyai operasi tunggal yang mengharapkan untuk meningkatkan penjualan dengan memperluas area perdagangannya pada suatu ruang atau dengan menarik satu proporsi rumah tangga yang lebih besar didalam area perdagangan yang ada. Analisis ini memperlukan dua macam data yaitu pertama, daftar pelanggan yang dapat dialokasikan diwilayah hunian dan yang kedua, untuk satuan unit ruang yang sama, informasi acuan atas total jumlah rumah tangga atau pelanggan potensi. 2. Lokasi a. Batasan lokasi Pada lokasi terdapat suatu batasan terkait fisik yaitu bentuk dari tapak. Kemudian terdapat batasan lain yang perlu diperhatikan dalm pemilihan tapak yaitu pembatasan zonasi, area penjualan, dan biaya lahan. b. Pola akses lokal Dalam menjangkau lokasi maka perlu diperhatikan mengenai akses yang mampu menjangkau lokasi tersebut. Aksesibilitas ini dapay diukur dari volume lalu lintas, kecepatan, lalu lintas pejalan kaki, dan spot-spot pemberhentian angkatan umum. c. Parkir Parkir merupakan hal penting dalam menjamin konsumen untuk berkunjung dalam pusat perbelanjaan.untuk pengunjung yang lebih suka menggunakan kendaraan pribadi makadiperlkan sebuah lahan parkir yang cukup luas dan perhitungan jarak terhadap bangunan mempengaruhi keputusan pengunjung. d. Visibilitas

Tanda-tanda seperti reklame tanda arah menuju lokasi akan menarik konsumen untuk mau berkunjung pada suatu lokasi tertentu. e. Atraksi terdekat Keberadaan land use disekitar lokasi pusat perbelanjaan yang menarik seperti terdapat cluster perdagangan lain mampu meningkatkan daya tarik suatu zona perdagangan. 2.3 Teori Neo dan Wing (2005) Berikut beberapa atribut lokasi yang sangat berpengaruh pada pemilihan lokasi, yaitu: 1. Lokasi Lokasi yang baik memiliki wilayah sekitar yang bersifat kondusif dalam mendukung pusat perbelanjaan. Lokasi yang baik adalah lokasi dengan arus kunjung tinggi. 2. Kemudahan Akses Kemudahan akses memberikan kemudahan bagi pengunjung untuk keluar masuk pusat perbelanjaan. Fokus kemudahan akses mencakup pola jalan raya, kondisi, hambatan, dan transportasi publik. Pola jalan raya mencakup hubungan dengan jalan raya utama, serta akses masuk dan keluar ke jalan raya utama. Transportasi publik merujuk pada saran transportasi yang melayani masyarakat umum menuju lokasi, serta jaraknya ke tempat pemberhentian, stasiun, dan tempat pergantian. 3. Visibilitas Visibilitas dipengaruhi oleh keberadaan penghalang yang mempengaruhi pandangan para pembelanja untuk melihat pusat perbelanjaan. Visibilitas yang baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan reklame para penyewa dapat dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja bisa mejangkaunya dengan mudah. 4. Bangunan Lahan parkir sangat penting bagi pusat perbelanjaan yang tidak memiliki akses sarana transportasi publik memadai, sehingga para pembelanja diperkirakan harus mengendarai mobil pribadi, misalnya untuk pusat ritel yang berada di pinggir kota. Lahan parkir yang tidak memadai atau jauh akan menurunkan minat pembelanja untuk mengunjungi pusat perbelanjaan.

2.4 Teori Lokasi Pusat Perbelanjaan (Chiara, 1981 :577) Pada dasarnya site pusat perbelanjaan bisa berada di dalam kawasan Central Bussiness District (CBD) atau pusat kota, dan bisa pula terletak di luar CBD atau Sub Urban. Adapun beberapa pertimbangan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan, antara lain: 1. Perletakan

Lokasi harus berada di kawasan perdagangan sesuai dengan peruntukan lahan (tata guna lahan); Letak lokasi strategis sehingga mendukung fungsi dan tuntutan bangunan yang direncanakan

2. Pencapaian

Pencapaian kelokasi mudah, baik dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan umum. Untuk pusat perbelanjaan yang berada dalam kawasan CBD pencapaiannya ebaiknya bisa ditempuh sekitar 10-15 menit, sedangkan yang berada di luar CBD bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota;

Terdapat jalur transportasi utama atau regional dan transportasi dalam kota yang menghubungkan antara daerah dengan lingkup pelayanan pusat perbelanjaan.

3. Sarana dan Utilitas Kota Didukung oleh sarana dan utilitas kota yang memadai. Kondisi topografi pada lokasi harus bisa mendukung perencanaan dari segi konstruksi dan ekonomi.

BAB III GAMBARAN UMUM a. Lokasi Pusat Perbelanjaan Pusat Perbelanjaan Dhoho Plaza Kediri berlokasi di pusat Kota Kediri Kawasan pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota, Kota Kediri. Keberadaanya yang mengambil sebagian dari wilayah alun-alun Kota Kediri menjadi polemik di kalangan masyarakat kota Kediri pasalnya bangunan ini sebelumnya merupakan lapangan tenis alun-alun Kediri.

b. Kondisi pusat perbelanjaan Pada umumnya kondisi pusat perbelanjaan sudah memadai sebagai pusat perbelanjaan, sebagian besar pusat perbelanjaan berupa mall, dan toko waralaba. Beberapa fasilitas seperti: Counter produk, pos keamanan, toilet, musholla, dan tempat parkir telah menunjang kegiatan perbelanjaan. Namun, lahan sebagaian tempat parkir yang ada kurang cukup luas untuk menampung kendaraan pengunjung, terutama saat jumlah pengunjung yang memuncak saat long weekend ataupun saat ada acara tertentu di Kota Kediri.

BAB IV ANALISA 4.1 Alasan Pemilihan Lokasi Lokasi penelitian sebagai wilayah studi secara umum ialah Kota Kediri. Sedangkan wilayah secara khusus adalah pusat perbelanjaan (Dhoho Plaza) dan sekitarnya. Keseluruhan pusat perbelanjaan yang dijadikan sebagai lokasi penelitian merupakan pusat perbelanjaan (shopping centre) dan department store dengan skala pelayanan kota. 1. Pusat perbelanjaan modern 2. Skala pelayanan pusat perbelanjaan kota atau regional 3. Spesifikasi pusat perbelanjaan berdasarkan fisiknya merupakan pusat perbelanjaan jenis department store dan shopping centre (Gibber, 1959 :128). Jadi jenis pusat perbelanjaan yang diteliti merupakan pusat perbelanjaan yang terdiri dari beberapa unit usaha (bukan pusat perbelanjaan jenis supermarket saja). 4. Berdasarkan variasi barang yang dijual merupakan pusat perbelanjaan jenis variety shop (Mills, 1981:11). Jenis pusat perbelanjaan yang diteliti merupakan tempat yang menjual berbagai macam barang. 5. Pusat perbelanjaan yang terdiri atas berbagai macam aktivitas masyarakat misalnya: salon, Gamezone, tempat makan dll. Bukan hanya toko tempat transaksi atau kegiatan jual beli saja. 4.2 Relevansi dengan Teori Pusat Perbelanjaan Salah satu teori yang relevan dan mewakili kondisi Dhoho Plaza di Kota Kediri adalah teori Neo dan Wing (2005). Berikut adalah analisis implikasi teori terhadap lokasi Dhoho Plaza. a. Lokasi Kondusif dalam mendukung pusat perbelanjaan Arus kunjung tinggi Mencakup pola jalan raya, kondisi hambatan, dan transportasi publik. c. Visibilitas

b. Kemudahan Akses

Visibilitas yang baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan penyewa dapat dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja dapat menjangkaunya dengan mudah. d. Bangunan Bangunan pusat perbelanjaan harus memiliki parkir dan ruang untuk bongkar muat barang. Kondisi Dhoho Plaza a. Lokasi Dhoho Plaza berada di Kecamatan Klojen, Kediri yang sangat menunjang sebagai pusat perbelanjaan dan berarus kunjung tinggi karena terletak di tengah kota dengan jalur utama penghubung antarwilayah. b. Kemudahan Akses Lokasi Dhoho Plaza berada di jalan utama (arteri primer) dari dan ke Surabaya. Kondisi jalan baik Terdapat transportasi publik yang mempermudah akses ke Dhoho Plaza

c. Visibilitas Penunjuk arah telah ada banyak di jalan-jalan utama. Selain itu, pada jalan masuk menuju Dhoho Plaza juga terdapat papan reklame dan penunjuk arah untuk memudahkan menuju lokasi. c. Bangunan Satu hal yang kurang di pusat-pusat perbelanjaan Kota Kediri adalah sistem perparkirannya. Karena lokasinya yang berada di jantung kota sehingga banyak keluar masuknya kendaraan dari arah timur,utara dan selatan

10

BAB V KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan Secara garis besar, lokasi Dhoho Plaza memiliki relevansi/ kesesuaian dengan teoriteori lokasi yang ada (Teori Neo dan Wing, Teori Simmons, Teori August Losch, dan teori Lokasi Pusat Perbelanjaan). Fasilitas lahan parkir yang kurang cukup luas menyebabkan beberapa kendaraan terpaksa parkir secara on street ketika arus pengunjung ramai. 5.2 Rekomendasi Menjaga kondisi berbagai fasilitas/infrastruktur yang selama ini mendukung perkembangan dan kemajuan Dhoho Plaza. Memberikan atau menambah lahan parkir yang telah ada sebelumnya.

5.3 Lesson Learned Dalam menentukan suatu lokasi harus memperhatikan beberapa hal penting yang mempengaruhi perkembangan usaha yang dibangun khususnya lokasi pusat perbelanjaan (Dhoho Plaza), kelas konsumen (pemasaran) serta jarak dengan lokasi pusat perbelanjaan lain.

11

DAFTAR PUSTAKA Adisasmita, Rahardjo. 2008. Pengembangan Wilayah: Konsep dan Teori. Edisi 1. Graha Ilmu.Yogyakarta. Robinson, Tarigan. 2005. Ekonomi Regional: Teori Dan Aplikasi. Edisi Revisi. PT. Bumi Aksara.Jakarta. Wikipedia. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kediri http://wongkediri.net/bangunan/dhoho-plaza.htm Loch, August. 1968. The Economic of Location. John wiley and Sons. New york.

12