CB RICHARD ELLIS

Mercado de Oficinas Lima

www.cbre.com/research www cbre com/research Primer Trimestre 2011

En Breve
Cambio desde el ltimo Actual Vacancia Alquiler Precio Nueva Oferta 1.51 % $16.71 $16 71 $1,738 0 m Ao Tr.

Nota: Las flechas indican la tendencia en el periodo de tiempo sealado y no representan un valor positivo o negativo.

Nuevo Desarrollo

Una vez ms la inversin privada ha favorecido el buen desempeo de la economa peruana en los primeros meses del ao, y se espera que g contine as a lo largo del ao a travs de su impulso a los sectores construccin, manufactura no primaria y comercio como resultado del crecimiento del consumo privado a raz del incremento del empleo y del continuo ciclo expansivo del crdito de consumo. Del mismo modo se espera que la inversin a lo largo del 2011 est principalmente dirigida a minera, hidrocarburos, energa e infraestructura y que alcance niveles de d US$ 14 mil millones, es d $ l ll decir, 30% por encima de lo experimentado el ao anterior. Las buenas condiciones de Per para las inversiones le permitieron ser elegida por 160 empresas de

Amrica Latina lo eligieran como el tercer pas favorito de la regin para desarrollar inversiones despus de Brasil y Mxico tras el Encuentro Anual de Inversionistas de Santander Global Banking and Markets realizado el pasado enero en Mxico. El sector inmobiliario ha sido testigo durante los ltimos aos de estas mejores condiciones con una demanda permanente y un crecimiento sostenido de espacios, los mismos que en el primer trimestre del 2011 alcanzaron el 1.51% de vacancia y valores de renta promedio de US$ 16.71, que se mantiene ligeramente bajo debido a que son los espacios con valores ms altos los que han sido ocupados inicialmente.

Condiciones Econmicas

PIB 9.98 % Inflacin 2.1%

12% 9%

Enero del 2011 inici con una variacin porcentual anual del PBI de 9.8% segn el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica, y nuevamente se vio favorecido por el dinamismo de la inversin privada. Por otra parte se proyect para este ao que la inflacin anual oscilara entre el 1% y el 3% . Sin embargo, en enero y febrero se alcanz 0.39% y 0.38%, respectivamente, unos de los registros ms altos de los ltimos aos, principalmente como resultado del alza de los commodities alimenticios. En marzo se lleg a registrar 0.70% debido al alza en alimentos y bebidas y vestido y calzado. Finalmente, el tipo de cambio ha tenido la mayor variacin diaria en 22 meses y reflej la mayor depreciacin de la moneda local durante el mes de marzo, mes de intenso ambiente electoral.

Umayuq es un edificio de 8 pisos, el primero para uso comercial y el ltimo de reas comunes, ubicado en la esquina de la Av. Vctor Andrs Belaunde y Calle Los Pinos. El rea destinado a uso de oficina es d 1 905 53 m2. de 1,905.53

6% 3% 0%
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2009, CB Richard Ellis, Inc.

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Lima Mercado de Oficinas Clase A y A+

Submercado Centro Histrico Miraflores San Isidro (Financiero)* San Isidro (Empresarial) Santiago de Surco Otros Total 49,151 223,767 91,038 34,647 16,344 414,946 Area Arrendable ( ) (m) Tasa de Desocupacin p 2.30% 1.18% 0.00% 7.22% 0.0 % 1.51 % En Construccin ( ) (m) 40,802 17,563 32,695 7,200 98,259 Alquiler Promedio ( / / ) (USD/m/mes) $16.30 $16.15 $18.00 $17.50 $12.00 $16.71 Precio Promedio ( / ) (USD/m) $1,650 $2,000 $1,600 $1,700** $1,738

No hay edificios de oficinas de primera categora en este submercado.

*A partir de este trimestre se ha contemplado la eliminacin de La Victoria por tratarse de un sub mercado que ha dado muestra de poca actividad a lo largo de los aos, pasando el nico edificio de dicha zona a formar parte de San Isidro Financiero por su cercana. **Valor estimado.

Absorcin Neta
90,000

Absorcin

10,061 m ,

El primer trimestre del ao se ha mostrado activo habiendo registrado p g una absorcin de 10,061 metros cuadrados, el 86% de los cuales han sido tomados en el sub mercado de San Isidro Financiero. Miraflores fue el segundo sector con mayor absorcin, participando con el 29% del total de espacios ocupados en el periodo. Para el final del presente ao se estima una absorcin de alrededor de 90,000 m2 aunque la demanda estara superando dicho metraje.

60,000

30,000

0 2007 2008 2009 2010 2011

Nueva Oferta
90,000

Nueva Oferta

0 m

En este primer periodo no se han entregado nuevos metros cuadrados. Las dos entregas previstas para este periodo se han postergado para el segundo trimestre. Para lo que resta del ao se tiene prevista la entrega 93,850 metros cuadrados, 48% de los cuales se entregarn en Santiago de Surco y 31% en San Isidro Financiero. Con ello, la participacin de Surco en el inventario de oficinas Clase A y A+ pasar de 8.35% a 19.12%.

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Vacancia
8%

Vacancia

1.51 %

6%

A pesar de que nuevos proyectos han continuado en proceso de construccin, las entregas todava no van al ritmo de la demanda, por lo que en este primer periodo del ao la tasa de vacancia se ha reducido a 1.51%. Es importante mencionar adems que las entregas pendientes para el 2011 en muchos casos superan el 40% de ocupacin. Incluso, los edificios Macros y Tempus a entregarse prximamente, ya se encuentran arrendados al 100%. Esto permite estimar que no habr suficiente oferta para satisfacer a la demanda en el 2011 lo cual conlleva a un alza en los precios de alquiler y consecuentemente de venta.

4%

2%

0% 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11

Precio de Alquiler
$20

Alquiler Promedio

$16.71 (USD/m/mes)

$15

El promedio de los valores de renta se ha colocado en US$ 16.71 por metro cuadrado, lo que representa un incremento de 4.44% respecto al trimestre anterior y de 7.67% comparado con el mismo periodo del ao 2010. La permanente demanda por espacios ha seguido presionando el alza del ratio promedio, sin embargo, el promedio del mercado pareciera no tener incrementos muy elevados. Esto se debe bsicamente a que se han venido ocupando espacios con valores por encima del promedio, como en San Isidro Empresarial, donde los valores han llegado a cerrarse en US$ 17.50 en promedio, en espacios an no entregados.

$10

$5

$0 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11

$1,738 (USD/m)

Precio de Venta
2,000 1,600 1,200 800 400

Precio de Venta Promedio

Ante la permanente demanda por espacios de oficinas tipo A y A+, y siendo la demanda del usuario final principalmente en arriendo, los pocos espacios que se presentan en venta estn siendo adquiridos rpidamente por fondos o inversionistas particulares con miras a arrendarlos con un Cap Rate esperado de 10% a 12%. El valor promedio d venta por ello h t id una li alza respecto l di de t ll ha tenido ligera l t al trimestre anterior, de casi 7.5%.

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MarketView Lima, Per

Participacin de Sub Mercados en el Inventario de Oficinas A y A+

Otros 4% Surco 8% San Isidro Empresarial 22% San Isidro Financiero 54% Miraflores 12%

Precio Promedio de Renta Se determina multiplicando el precio promedio de renta de cada edificio por su espacio disponible, sumando los productos, y luego se divide entre el total de espacio disponible en el inventario. Cobertura de Mercado Incluye todos los edificios calificados. Absorcin Neta El cambio de rea ocupada de un periodo a otro. rea Neta Arrendable El metraje bruto del edificio, menos el ncleo de ascensores, conductos de chimeneas y tuberas, ductos verticales balcones y rea de escaleras. verticales, escaleras rea Ocupada Superficie rentable que no se encuentra vacante. En Construccin Edificios cuya construccin se ha iniciado y como evidencia de ello estn en primera instancia, la excavacin y los trabajos de cimentacin. rea Disponible rea disponible en el edificio tanto fsicamente vacante como ocupada.

Submercados de Oficinas en Lima

Tasa de Disponibilidad rea disponible dividida entre el total del rea Neta Arrendable. Metros Cuadrados Vacantes rea en edificios existentes que estn fsicamente desocupadas o con disponibilidad inmediata.

Tasa de Vacancia Metros cuadrados vacantes divididos entre el rea Neta Arrendable. Normalizacin Debido a una reclasificacin del mercado, la base, nmero y metros cuadrados de los edificios de periodos anteriores han sido ajustados para coincidir con el stock actual. La Disponibilidad y la Vacancia para esos edificios han sido ajustados en periodos anteriores.

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Per Av. Arambur 965, 4to Piso San Isidro, Lima 27 T. 51 1 222 7914 F 51 1 222 7913 T +51.1.222.7914 F. +51.1.222.7913
Copyright 2011 CB Richard Ellis (CBRE) Las estadsticas contenidas en este informe pueden representar datos diferentes a los utilizados para generar las estadsticas del ndice Nacional de Vacancia y Disponibilidad publicado por el Departamento de Comunicaciones Corporativas de CB Richard Ellis o por la unidad de Investigacin y Proyecciones Economtricas de CB Richard Ellis (Torto Wheaton Research). La informacin contenida en este reporte ha sido obtenida a travs de fuentes confiables. A pesar de que no dudamos su veracidad, no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es su entera responsabilidad confirmar la veracidad de esta informacin en su totalidad. Cualquier proyeccin, opinin o suposicin ha sido usada como ejemplo solamente y no representa el actual o futuro comportamiento del mercado. Esta informacin ha sido diseada exclusivamente para el uso de los clientes de CB Richard Ellis y no puede ser duplicada sin previa autorizacin de CB Richard Ellis.

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