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Ao renovatria de contrato de locao no-residencial

INTRODUO: Inicialmente devemos ter em mente o que seria o contrato de locao comercial, para depois podermos entender de maneira mais claramente a ao renovatria do mesmo. O contrato de locao comercial d surgimento a um bem material, denominado, ponto comercial. Segundo Rubens Requio*, entende-se por "ponto o lugar do comrcio, em determinado espao, em uma cidade". Podemos encontrar dua vertentes para denominar o surgimento do ponto comercial: 1 - o ponto comercial surge da localizao da propriedade imvel noresidencial, acentando valor ao mesmo ou; 2 - o ponto comercial surge a partir do contrato de locao de imvel noresidencial pertencente a terceiro. Conforme afirma Requio: "Neste caso, o ponto se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao empresrio locatrio, e constitui um bem incorpreo do estabelecimento"* Ao se falar do contrato de locao do ponto comercial, devemos considerar a proteo legal feita ao locatrio do imvel no-residencial. E, isto o que iremos abortar a seguir. Segundo Amador Paes de Almeida, o ponto comercial considerado o local em que o comerciante ou empresrio situa o seu estabelecimento, , pois, sumamente importante para o xito dos negcios. Situando-se o estabelecimento em imvel de propriedade do comerciante, o ponto, que no se confunde com a propriedade, a ela se integra, acrescentando-lhe um valor, como observa Rubens Requio. Contudo, se o imvel de terceiro, tendo sido locado ao empresrio, o valor do ponto se consubstancia no prprio contrato de locao, destacando-se como um bem incorpreo do estabelecimento, surgido, em conseqncia, a necessidade de proteo legal, instituda pelo decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934. Paulo Restiffe Neto define o que seria o direito renovao num contrato de locao:

"a proteo/benefcio atividade econmica empresarial, que use imvel alheio remunerado, em determinadas condies previstas em lei" **. J Georges Ripert afirma que, o contrato de locao, trata-se de um "direito de um comerciante locatrio obter a renovao de seu contrato de aluguel findo e, na sua falta, a uma indenizao compensatria do prejuzo que lhe causar a privao dos locais destinados explorao de sua atividade" * A origem da ao renovatria de contrato de locao no-residencial, segundo Alfredo Buzaid, seria do direito medieval se associando diretamente ao "jus intraturae e ao jus stantiandi"*. O jus stantiandi seria o direito que o locatrio tem de no ser despejado e de permanecer com o estabelicemento, salvo em casos previstos nas respectivas normas. O jus intraturae seria uma justa indenizao por haver uma maior valorizao pelo exerccio de sua atividade.* Primeiramente, importante esclarecer a etimologia da palavra Locar que, segundo Soares Amora, significa alugar algo. Habitualmente, usa-se, no mbito civil, o termo arrendamento quando se refere ao contrato de locao. Estreita-se o sentido da palavra locao, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa proporcionar a algum o uso e gozo temporrios de uma coisa restituvel, em troca de retribuio pecuniria. Atualmente, locao s a de coisas. No questo apenas de rigor terminolgico, pois as outras espcies tradicionais de locao no se ajustavam perfeitamente ao conceito nico a que se pretendeu reduzilas. No que se refere ao conceito do contrato de locao de coisas, este se encontra registrado no art. 1188 do Cdigo Civil, cujo interior teor adiante transcrevemos: Art. 1188 do Cdigo Civil de 2002 Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado, ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. Segundo Maria Helena Diniz, com o assentamento do contrato, o locatrio poder op-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possvel adquirente a respeita-lo. De acordo com o Cdigo Civil de 2002 (art. 565) na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. A locao das coisas pode ter por ncleo bens mveis ou imveis, porm ao longo desde trabalho iremos dissertar sobre os bens imveis alugados para fins comerciais e suas implicaes cvicas. Um ponto de grande importncia para o entendimento da ao renovatria a abordagem que o CC/2002 faz em relao a locao de coisas. O novo Cdigo Civil unificou as locaes civis e mercantis- anteriormente situadas no Cdigo Comercial de 1850. importante ressaltar tambm o art. 2.036 do Cdigo Civil, que dispe:
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Art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida. Por este dispositivo concluimos que a norma geral, que a do CC/2002 faz remisso lei especial, que conduz novamente ao CC/2002. Podemos verificar essa constatao a partir do art. 1 da Lei 8.245/91 a chamada Lei do Inquilinato, que adverte sobre as modalidades de locao que sero regidas pelo CC/2022. A locao pode ser contratada por prazo ou sem um prazo definido. O art. 571 do CC/2002 dispe: Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Pargrafo nico. O locatrio gozar do direito de reteno, enquanto no for ressarcido. Ressalta-se aqui que nas locaes de imveis urbanos vedada ao locador qualquer possibilidade de se reaver o imvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) apenas o locatrio possui o direito resilio unilateral. O Art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida. Este dispositivodo do CC/2002 elucida o entendimento de que a lei do inquilinato, continuar a dispor sobre a locao de prdio urbano. Continuam tambm a serem regidos pela lei especial 8245/91 os procedimentos da ao de despejo (arts. 59 a 66), de consignao de alugeul (art. 67) A locao de coisas est disciplinada no Cdigo Civil de 2002 (art.565 a art.578), entretanto a locao imobiliria urbana encontra-se especialmente positivada na Lei do Inquilinato, (L. 8.245, de 18.10.1991), que substituiu a Lei de Luvas, Decreto 24.150, de 20.4.1934. TIPOS DE LOCAO URBANA: A Lei do Inquilinato dispe sobre os imveis urbanos. importante ter em mente que ao referir-se ao imvel urbano, a lei no trata de uma simples classificao do imvel pela sua localizao, mas mais do que isto, de uma classificao pelo contexto em que ele est inserido, levando-se em conta a sua destinao. Assim, de acordo com Venosa, um imvel, ainda que situado na em rea rural, mas destinado moradia ou ao comrcio, deve ser considerado urbano pra fins da locao e do direito que a rege.

A doutrina costuma dividir as locaes urbanas em trs tipos, todos previstos na Lei do Inquilinato:

-Locao Residencial; -Locao para Temporada; -Locao No Residencial. com base na anlise desta ltima espcie que se desenvolver o tema do presente trabalho: a ao renovatria do contrato de locao.

LOCAO NO RESIDENCIAL: A locao no residencial aquela que consiste no arrendamento de um imvel para fins especulativos, isto , para o desenvolvimento de uma atividade econmica. Este tipo de locao urbana encontra-se positivada do artigo 51 ao artigo 57 da Lei do Inquilinato e subdivide-se ainda em duas espcies: -aquelas, cuja relao jurdica no encontra-se amparada pela renovao compulsria da locao e; -aquelas, cuja relao jurdica, segundo Venosa, est sob a gide da ao renovatria. As locaes submetidas possibilidade de renovao compulsria so as locaes comerciais. Via de regra, como indica o artigo 1228 do Novo Cdigo Civil[1], o locador no obrigado a renovar o contrato com o locatrio, mas quando se trata de imvel para fins comerciais essa perspectiva alterada. A ao renovatria consiste em uma forma de se proteger o locatrio empresarial, que desenvolveu e valorizou o ponto arrendado durante a realizao de sua atividade econmica, de eventuais arbitrariedades e artimanhas do locador. Deste tema de acordo com Alfredo Buzaid, constata Waldo Fzzio Jnior que, consta na ao renovatria de contrato de locao no residencial algumas questes peculiares. Pelo princpio da autonomia da vontade o comum seria o locador poder contratar com o inquilino que desejar, enquanto o locatrio ter sempre a obrigatoriedade de contratar com o locador, desde que este mantenha sua natureza de proprietrio do imvel. Porm, no o que acontece sob a tica da renovao de contrato de locao no residencial, pois, o locador se v obrigado, por lei, a renovar o contrato com o inquilino, o herdeiro ou um terceiro, se este tiver melhor oferta. Portanto, esse direito do locatrio renovao se trata de uma obrigao de contratar do locador com o locatrio, no decorrente da vontade, mas imposta pela lei. Por exemplo, o inadimplemento dessa obrigao de contratar no se resolve por pura perdas e danos, o juiz pode obrigar o locador a renovar. O locatrio que participa de determinado contrato deve estar de acordo com o art. 23 da Lei 8245/91.

PERSPECTIVA HISTRICA: O entendimento do fundo de comrcio de fundamental importncia para o estudo das aes renovatrias dos contratos de locao. Segundo Ercole Vidari, o fundo de comrcio representa o complexo do ativo e passivo, dos direitos e obrigaes pertinentes a um negcio ou estabelecimento mercantil. Este instituto surgiu pela primeira vez na Lei fiscal francesa de 1872, em vista dos abusos que os locatrios sofriam ao submeter-se s condies impostas pelo locador, e assegurava os direitos de propriedade do comerciante em relao a todos os elementos do fundo: direito locao, aos clientes, freguesia estabelecida, produo, dentre outros itens relevantes para a plena realizao da atividade comercial. As reivindicaes pelos abusos cometidos pelo locador levaram a outras, como uma legislao que reprimisse a concorrncia desleal. Inmeros projetos de lei franceses procuravam regular a situao do comerciante desalojado do estabelecimento onde realizava suas atividades de comerciante; procurando, assim, vedar a explorao no mesmo local de atividade similar quela realizada pelo antigo inquilino. Para eximir-se dessa proibio, os proprietrios deveriam pagar o valor do fundo e, por isso, o locatrio estava obrigado a no exercer seu comrcio, enquanto recebesse o benefcio do fundo. Em outro projeto de lei o conceito de proteo da propriedade comercial[2] surgiu. Esta denominao se transformou em um smbolo muito importante, uma vez que serviu para significar o direito renovao de contratos de locao de estabelecimentos destinados a fins comerciais. O conceito de propriedade comercial se difere do conceito de propriedade imobiliria. Segundo Fbio Ulhoa Coelho, dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado ponto, que compreende o local especfico em que ele se encontra. Em funo do ramo da atividade explorado pelo empresrio, a localizao do estabelecimento empresarial pode importar acrscimo, por vezes substantivo, no seu valor. Se o empresrio se encontra estabelecido em imvel de sua propriedade, a proteo jurdica deste valor se faz pelas normas ordinrias de tutela da propriedade imobiliria do direito civil. J, se est estabelecendo em imvel alheio, que locou, a proteo jurdica do valor agregado pelo estabelecimento seguir a disciplina da locao noresidencial caracterizada pelo artigo 51 da LL (locao empresarial). Na interpretao do Decreto n. 24.150 da maior relevncia atender-se a que as suas regras jurdicas sobre suporte ftico e direito, pretenses e aes do locatrio so limitativas da instituio da propriedade, a propriedade imobiliria. Procurou-se linha de tutela entre interesses em causas; os do proprietrio do imvel, que usado para o comrcio, ou indstria, e os do locatrio, que tem, no prdio, o fundo de comrcio, ou de indstria, que propriedade, como escreveu Pontes de Miranda.[3]

O Decreto 24.150/34, interpretado anteriormente por Pontes de Miranda, o documento jurdico que abrigou o direito de renovao dos contratos de locao de estabelecimento destinados a atividades comerciais e industriais pela primeira vez no Brasil, em 1934. Contudo, se o imvel de terceiro, tendo sido locado ao empresrio, o valor do ponto se consubstancia no prprio contrato de locao, destacando-se como um bem incorpreo do estabelecimento, surgido, em conseqncia, a necessidade de proteo legal, instituda pelo decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934. O decreto legal nominado visa proteger o fundo de comrcio, constituindo-se, de forma inequvoca, numa manifesta restrio ao direito de propriedade, condicionando-a ao bemestar social. Segundo Rubens Requio, partindo do principio de que o valor incorpreo do fundo de comrcio se integra em parte no valor do imvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefcios ao proprietrio; e que no seria justo atribuir exclusivamente ao proprietrio quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor, o que importaria em um locupletamento condenado pelo direito moderno, e reconhecendo que a matria j havia sido objeto de legislao por outros paises, o Governo resolveu baixar o decreto n. 24.150. Este decreto, tambm chamado Lei de Luvas, passou a regular as condies e processo de renovamento dos contratos de locao de imveis destinados a fins comerciais ou industriais. Objetivando a proteo do fundo de comrcio, o Decreto n. 24.150/34 estabelece trs providncias: a) a renovao judicial do contrato de locao; b) a reviso peridica do aluguel; c) as indenizaes. Ao contrario do que afirmam os leigos, a Lei de Luvas no assegura ao inquilino, como erroneamente se propaga, mais cinco anos de contrato, mas apenas e to-somente o direito de postular. Assim sendo, na eventualidade de no se renovar amigavelmente o contrato de locao ao locatrio, ao titular do fundo de comrcio, facultado acionar o locador, objetivando a renovao, pelo juiz de direito. O exerccio de tal faculdade, contudo, est sujeito a uma srie de exigncias, pois o Decreto n. 24.150/34 no abrange todas as locaes, nem ampara todas as espcies de inquilinos. O legislador brasileiro compreendeu, com clareza, a necessidade de regular as relaes de entre proprietrios e inquilinos comerciantes, segundo os princpios da equidade, e atendeu prontamente s jutas reivindicaes dos comerciantes, para os quais o local, onde se encontra o estabelecimento, exerce influncia decisiva no xito de sua atividade.[4]. Em uma clara combinao dos movimentos sociais do incio do sculo XX, esse instituto protegia o comerciante locatrio que mantinha e investia num estabelecimento comercial, constituindo clientela, realizando propagandas, aumentando consideravelmente o valor da propriedade. Isto , a propriedade comercial, abrangendo todos esses elementos que constituem o fundo de comrcio, deveria ser protegida contra as extorses do locador no
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fim de um contrato e contra as expulses sumrias. O reconhecimento do direito de renovao do contrato de locao do estabelecimento comercial uma efetiva sensibilidade da evoluo do direito. Atento a essa sensibilidade, o direito brasileiro, atualmente, regula os contratos de locao pela Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato. DIREITO POTESTATIVO: importante ressaltar que a ao renovatria de locao, aqui analisada no setor no residencial, consiste em um direito potestativo, no qual corresponde ao poder outorgado pela lei a certas pessoas cujos desejos preponderam as situaes jurdicas de outras, isto , uma das partes encontra-se em estado de sujeio para o efetivo exerccio desse direito neste caso, o locatrio ao propor uma ao de renovao de contrato exerce seu direito potestativo. O locatrio retira sua legitimidade, para o efetivo exerccio de seu direito potestativo, por igual prazo, dos art. 51 da Lei do Inquilinato e, por sua vez, explicita os requisitos necessrios para que se inicie tal ao. O direito de iniciar uma ao renovatria de locao no residencial de extrema importncia para o locatrio, j que o protege de ter que deixar o imvel no qual explora sua atividade comercial, e que muitas vezes graas ao tempo de funcionamento, acabaram por adquirir um carter tradicional. Ao Renovatria em si * So chamadas de renovatria as aes judiciais prprias onde se exerce o direito de inerncia ao ponto comercial. A ao renovatria deve ser proposta pelo locatrio no prazo de decadncia dissertado pela lei ( no Brasil, de um ano a seis meses antes do fim do contrato renovar).O que significa que o locatrio dever pleitear a renovao no contrato de um ano antes do fim do contrato at seis meses antes dos litmos seis meses do perodo de vigncia do contrato. Porm, se, encerrado o prazo contratual, as partes continuarem exercer e cumprir as obrigaes da locao, considera-se prorrogado o prazo locatcio. O locador, neste caso, pode retomar seus bens mediante simples aviso ao locatrio, com antecedncia de 30 dias apenas. Para contagem do prazo, reza a Lei n. 810/49: Art. 1 Considera-se ano perodo de doze meses contados do dia do incio ao dia e ms correspondentes do ano seguinte. Art.2 Considera-se ms o perodo de tempo contado do dia do incio ao dia correspondente do ms seguinte. Art. 3 Quando no ano ou ms do vencimento no houver o dia correspondente ao do incio do prazo, este findar no primeiro dia subseqente. Na petio para uma ao renovatria o locatrio dever provar que atendeu ao cumprimento do contrato, aos requisitos bsicos da locao empresarial (descritos no tpico seguinte) e, este dever apresentar uma proposta de aluguel.

De acordo com o artigo 71 da Lei 8245/91, sem prejuzo dos art. 282 do CPC, a petio inicial da ao renovatria dever conter: - prova do preenchimento dos requisitos que autorizam a renovao; - prova do exato cumprimento do contrato em curso; - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel cujo pagamento lhe incumbia; - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; - indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero do CPF, endereo, e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado pelo seu cnjuge, se casado for; - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. O ltimo item deriva da Smula 482 do STF que dispe: O locatrio, que no for sucessor ou cessionrio do que o precedeu na locao, no pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovao do contrato, nos termos do Decreto n. 24.150 Ser legtima a contestao do locador pelos seguintes motivos: a) desatendimento dos requisitos da locao empresarial; b) perda do prazo decadencial, por parte do locatrio; c) exceo de retomada. O primeiro e o segundo motivo, caso sejam descumpridos, no significa o fim do vnculo de locao. E, caso o terceiro no seja cumprido, sendo feito o pedido pelo locador, o juz poder fixar um prazo de desocupao do imvel comercial. O objetivo da ao renovatria proteger o locatrio que ao exercer determinada atividade, fez com que o estabelecimento na qual locatrio se valorizasse. Alm do locatrio, a sociedade tambm pode exercer o direito do pedido da ao renovatria. Na ao judicial, o juiz ir fixar um valor provisrio de aluguel para ser depositado em juzo pelo locatrio, aps o julgamento do mrito o juiz renovar, ou no, o contrato de locao. Caso no haja renovao o juiz poder determinar um prazo de at 30 dias para que o locatrio desocupe o imvel. Se o contrato de locao for renovado o juiz ir fixar o
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mesmo perodo do ltimo contrato. Caso a sentena demore at o prazo prescricional desse aluguel fixado liminarmente o locatrio poderar ajuizar nova ao renovatria. Com isso acaba se criando um aluguel por tempo indeterminado, visto que no h limites de aes renovatrias. REQUISITOS: Trs so os requisitos para que se possa fazer uma renovao compulsria. O primeiro requisito o de que o locatrio deva ser empresrio, sociedade empresria ou sociedade simples, com fim lucrativo (no entram nessa lista: as associaes, fundaes, os profissionais liberais, etc). Em segundo lugar, o contrato deve estabelecer um prazo determinado de no mnimo cinco anos e, alm disso, o contrato deve ser escrito. O terceiro, e ltimo, requisito de que o locatrio exera sua atividade por, no mnimo, trs anos sem interrupo, na data em que propor a ao renovatria do contrato de locao **. Abaixo podemos encontrar os artigos. Os requisitos que garantam ao locatrio o direito a renovao do contrato esto dispostos no artigo 51 da lei 8.245/91. So, eles: Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado: A ao s poder ser pleiteada se houver um contrato escrito e se o prazo por este definido for determinado por tempo igual ou superior a cinco anos. At porque no faria sentindo uma ao renovatria para um contrato de prazo indeterminado. Como o objeto da renovao o prprio contrato em vigncia, a renovao judicial ser concedida com prazo igual quele que esteja neste contrato; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos: Poder tambm ser realizada a soma dos prazos do contrato para se atingir os cinco anos necessrios para que o locatrio possa ajuizar a ao. Vale mencionar que, de acordo com Slvio de Salvo Venosa, no se admite a somatria se houve locatrios diferentes, que no sejam sucessores do locatrio; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Se estipula o prazo mnimo de trs anos exercendo a mesma atividade, pois a lei entende que este o tempo mnimo necessrio para que se cative uma clientela e seja criado um valor comercial para o imvel. O civilista Slvio de Salvo Venosa, na leitura desse inciso terceiro, entende que seria melhor que a lei tratasse do mesmo ramo de atividade e no do mesmo ramo de comrcio. Para o autor, ao falar-se de em atividade, ampliar-se-ia a proteo renovatria, conforme o 4 desse mesmo artigo.
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4 O direito renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. Como dispe o 4, as sociedades civis, incluindo-se tambm neste rol o profissional individual (advogado,mdico) que desempenha atividade com fins lucrativos, gozam da proteo conferida pela ao renovatria. So excludos, portanto, aquelas entidades que no tm o intuito de obter lucro, como por exemplo, aquelas que exploram atividades filantrpicas.Assim, como nos ensina Silvio de Salvo Venosa, ainda que o artigo 966 do cdigo civil de 2002, em seu 1, exclua do conceito de empresrio o profissional que exerce profisso intelectual, de natureza cientifica, literria ou artstica, sero estes beneficiados pela ao de renovao compulsria da locao no residencial. 5 Do direito renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor. Segundo a autora Maria Helena Diniz, o direito a renovao judicial dever ser exercido dentro do prazo decadencial (no mximo dentro de um ano, at seis meses no mnimo, antes da data do termino do contrato a renovar). Caso o locatrio perca o prazo decadencial para propor a ao renovatria, o direito a renovao compulsria ficara resolvido. Entretanto, isso no significa que ele ter que desocupar o imvel imediatamente. Pelo fato do prazo ser decadencial, no ser passvel de renovao e logo, no admitira hiptese de suspenso ou interrupo, mesmo sendo o ultimo dia um domingo ou feriado. Caso seja, o autor devera exigir a renovao contratual no dia anterior. Entretanto, parte da jurisprudncia tem considerado o primeiro dia til aps o prazo decadencial, caso o frum responsvel pelo procedimento da renovao esteja fechado. Maria Helena Diniz, em sua obra conclui que o direito ao exerccio da ao renovatria compulsria do pacto locatcio para fins comerciais titulo do inquilino, o qual, deixando este de exerc-lo no prazo legal, extingui-se de modo absoluto, no ficando o locador com o direito de ajuizar a ao para renovar a locao, tendo em vista que a nova lei inquilinria no contem norma similar ao artigo 26 do decreto 24.150, que conferia, segundo alguns doutrinadores e julgados, ao locador direito tanto a ao renovatria como negatria. OBSERVAO: Se o direito potestativo irritado, o juiz, ao receber a ao para avaliar, fixa liminarmente, devido a morosidade do processo, o tempo provisrio do arrendamento, at que a ao esteja julgada. Caso conceda a renovao da locao, esta ter o mesmo prazo do contrato anterior, tendo um novo prazo decadencial de um ano a seis meses at o trmino do contrato. H a possibilidade de renovao indefinida do contrato se este estiver dentro dos requisitos j citados. Neste caso, o mesmo s se perder, contra a vontade do locatrio, caso o prazo decadencial termine. Quando houver a impossibilidade de renovao do

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contrato de locao de imvel urbano comercial, o locador dever indenizar o locatrio pelos acrscimos que este tenha realizado. O maior problema que est relacionado diretamente com esta condio a perda de posse do proprietrio que pode ser uma perda eterna. Dada esta possibilidade, na maioria dos contratos de locao urbana comercial, o locador evita de realiz-los com prazos iguais ou superiores a cinco anos. Como o prazo da ao renovatria de contrato de locao no residencial decadencial, no se pode interromper, nem se suspender (pelo fato de interrupo e suspenso serem caractersticas tpicas da prescrio). Vale lembrar que o pedido da ao renovatria deve ser no perodo entre um ano e seis meses ao fim do contrato que se deseja renovar. Porm, a demora na no pedido no acarreta a decadncia do direito, como afirma Negro, "a lei exige, to-somente, a propositura da ao, salvo se a demora havida na citao for imputvel ao prprio autor do pedido"**. Ou seja no importa o tempo que levar apra se julgar a ao, mas sim, o tempo que o locatrio tem para propor a ao. Ao se fazer a petio inicial, no pedido de renovao de contrato, diz a lei que a proposta deve, de modo claro, indicar as condies de negcio oferecidas para a renovao do contrato, conforme podemos observar na Lei 8.245/91: "Da Ao Renovatria Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; (...)" O ponto comercial importantssimo para o estabelecimento comercial, por esse motivo, o direito brasileiro, elaborou o Decreto n 24.150, que protegia o ponto comercial. O Decreto n 24.150, tambm conhecido como Lei de Luvas, regulava as condies e processos de renovao dos contratos de locao de imveis no-residenciais, destinados ao comrcio, atualmente regulado pelos Lei 8.245/91, do artigo 51 ao 57. Esta lei visa proteger o empresrio locatrio e garantir que o mesmo desfrute do direito ao ponto comercial, onde muitas vezes fora o responsvel pela valorizao do ponto, partindo da idia de que "o valor incorpreo do fundo de comrico se integra em parte no valor do imvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefcios ao proprietrio" e que, "no seria justo atribuir exclusivamente ao proprietrio tal quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor" **

LEGITIMIDADE PARA PROPOR A AO:

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A prpria lei do inquilinato, traz em seu artigo 51, pargrafos 1, 2 e 3 aqueles que esto aptos pleitear a ao em juzo: 1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio. 2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade. 3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo. Como nos ensina Maria Helena Diniz, so eles: -Locatrio: quem indiretamente alugou o prdio destinado ao exerccio de atividade empresarial. -Cessionrio ou sucessor: a quem foram transferidos o estabelecimento e a locao, ou s o estabelecimento. -Sublocatrio: em se tratando de locao total do imvel para fins mercantis ou industriais, por ser o titular do fundo de comrcio, desde que rena todos os requisitos legais. -Sociedade ou locatrio que dela faa parte: se houver clusula contratual autorizando a utilizao do prdio locado para as atividades daquela sociedade, desde que a esta pertena o fundo de comrcio que se estar a tutelar. -Scio sobrevivente: se houver dissoluo da sociedade comercial por morte de um dos scios, que, ento, se sub-rogar no direito renovao compulsria se continuar explorando o mesmo ramo de comrcio, ou seja, a mesma atividade empresarial. OPOSIO PRETENSO DE RENOVAO: Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. 1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.

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2 Nas locaes de espao em shopping centers, o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar, da LEI 8.245/91. "Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte: I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52). 1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do imvel. 2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais condies para obter a renovao pretendida. 3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel. 5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel", da LEI 8.245/91. O art. 52 enumera as situaes nas quais o locatrio no estar obrigado a renovar o contrato renovatrio. Para no gerarmos confuso quanto a obrigatoriedade pretenso da renovao iremos trabalhar, como feito no art. 51, inciso por inciso. O primeiro disciplina a problemtica de obras no imvel que ao serem exigidas pelo Poder Pblico resultarem na sua transformao extrema, ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade. Note-se que, este inciso,
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assim como seu antecessor art. 8 1 letra d da Lei de Luvas, apresenta uma dupla resoluo, pois torna-se possvel uma interpretao no sentido de que o locador pode negar a ao renovatria quando o Poder Pblico exigir uma reforma que resulte numa obra de excessiva modificao do imvel, ou caso a reforma seja oriunda da vontade do prprio locador de molde que resulte numa super valorao do imvel. H que se levar em considerao o art. 72 3 na temtica de oposio tal pretenso, posto que disciplina que a contestao dever trazer prova da determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. No entanto, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Smula 347 na qual dispe que Na retomada para construo mais til, no necessrio que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pblica,mas a reforma dever ser extrema e o deferimento para a reforma trata-se de um direito do proprietrio ou a quem ele est equiparado, mesmo que letra jurdica s faa meno a parte do locador. Este que submete-se ao art. 44, e portanto ao crime de ao pblica, caso as reformas no aconteam. Presente no inciso II do art. 52 est a hiptese de o imvel estar sob utilizao do locador em questo, ou a situao de transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. Est assegurado ao locador, ento, o direito de negar a ao renovatria de contrato de locao no residencial caso queria tomar o bem para o seu uso, abrindo a possibilidade para uma nova caracterizao do imvel, residencial, dependendo da situao apresentada. Deve-se requerer um cuidado neste inciso, pois tambm est presente a hiptese do locador agir como substituto processual, quando houver um interesse de transferncia de fundo de comrcio, devendo este, primeiramente, pedir o imvel em seu nome e indicar a destinao que ser dada ao imvel. Nesta pauta, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Smula 486, na qual Admite-se a retomada para sociedade da qual o locador, ou seu cnjuge, seja scio, com participao predominante no capital social. No h um prazo mnimo estipulado pela lei quanto a utilizao do imvel por parte de quem o retoma, diferente dos casos de imveis residenciais, como estabelecido pelo art. 44, inciso II. Na questo da real destinao do imvel, o Supremo Tribunal Federal redigiu a Smula 485, na qual estipula que Nas locaes regidas pelo Decreto n 24.150, de 20 de abril de 1934, a presuno de sinceridade do retomante relativa, podendo ser elidida pelo locatrio. Como o relator Slvio Venosa caracteriza no 2 TACSP, 6 Cmara Em sede de locao comercial, resguardada pela Lei de Luvas, no h que falar em presuno de sinceridade no pedido de retomada. O locador deve prova real inteno de se utilizar do prdio, sob pena de se jogar por terra os princpios que por decnios inspiram a Lei de Luvas, na proteo do ponto de comrcio. No que tange o 1 qualquer situao na qual o retomante enriquece-se por meio do fundo de comrcio institudo por outro, tendo como exceo as instalaes e pertenas anteriores locao. J o 2 est relacionado ao inciso II pois determina que Nas locaes de espao em shopping centers, o locador no poder recusar a renovao do contrato tendo como base o princpio da utilizao para seu prprio uso ou de uma pessoa jurdica relacionada. O 3 determina o direito a indenizao do locatrio caso haja um uso diferente do que deveria ter sido apresentado. Em circunstncias de perda do
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lugar, mudana, depreciao do fundo de comrcio, desvio de uso por parte do locador no prazo de trs meses a partir da entrega do imvel ou no incio de obras estipuladas pelo Poder Pblico o locatrio tem direito a indenizao, por meio de ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes, posto que o locador o impediu de exercer sua atividade que seria capaz de lhe garantir seu sustento. A respeito da oposio pretenso de renovao a lei do Inquilinato expe estas hipteses tendo como embasamento o art. 72, no qual classifica o contedo da questo renovatria. Portanto, o locador poder negar a renovao do contrato de locao no residencial se Ino preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei; II- no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorao trazida por aquele ao ponto ou lugar; III- ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; IV- no estar obrigado a renovar a locao ( incisos I e II do art. 52). Observando a Smula 375, no qual dispe que No renovada a locao regida pelo Decreto 24.150, de 20.4.34, aplica-se o direito comum e no a legislao especial do inquilinato. HIPTESES EM QUE PODE HAVER A RECISO DO CONTRATO DE LOCAES PRIVILEGIADAS:

Tais hipteses encontram-se delimitadas no artigo 53 da Lei do Inquilinato: Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido: I - nas hipteses do art. 9; II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til. As hipteses do artigo 9 da Lei do Inquilinato: Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita: I - por mtuo acordo; II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
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Em relao ao inc. I do artigo acima, pode-se dizer que "o reconhecimento jurdico do perdido pode tambm configurar hiptese de mtuo acordo. A entrega das chaves sinal de desfazimento da relao locatcia, mas pode ensejar litgios derivados de outras obrigaes do locatrio que no seja a de devolver a coisa locada (TACiv.SP, segunda Cm.., Ap 245987) Em relao ao inciso segundo temos o Inadimplemento Contratual. Tal inadimplemento decorre do descumprimento de clsulas do contrato. Em relao ao inciso III, a chamada falta de pagamento de alugueres, pode dar ensejo para que o locador ajuize uma ao de despejo. Caso o juiz julgue procedente esta ao, dever ocorrer a desocupao do imvel em 15 dias. O inc. IV, em relao as obras urgentes ordenadas pelo Poder Pblico, o locatrio s obrigado consenti-las caso sua permanncia no imvel se torne possvel. Podemos destacar tambm outras hipteses de rompimento da relao locatcia, so eles: a) ocorrncia de causa de nulidade ou anulabilidade do contrato; b) dennia vazia do locatrio; c) caso de desapropriao do imvel; d) morte do locatrio; e) Advento do termo extintivo do prazo; f) resilio do contrato; g) Convenincia do locador no sentido de realizar obras em imveis destinados a atividades de interesse pblico. Em relao ao inciso primeiro do art. 9, importante destacar que as partes assim como contrataram, podem celebrar o distrato. Em relao ao caput do art. 53, a jurisprudncia entende que os estabelecimentos de ensino livre no esto albergados, i.e., inseridos nessa exceo, podemos citar: a) Curso de idioma; b) Curso de Patrulheiros; c) Escola de datilografia; d) Cursos de modalidade esportiva em que se utiliza quadra; e) Escola de ballet, ginstica e patinao; f) Recanto de recreao infantil;
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g) Escola de arte; h) Auto-escola; f) Escola maternal e pr-maternal; Dentro outros (para maiores informaes consultar pesquisa da AASP, relativa a pesquisa jurisprudencial relativa ao tema no BolAASP 1763/3-4. vlido destacar tambm que a renovao compulsria de um imvel pblico no constitui uma renovao lcita, pois "ficaria desvirtuada a sua natureza jurdica, colocando-se o interesse particular acima do interesse pblico" (TACivSP, primeira Cm.., Ap 598816-00/8) HIPTESE PECULIAR DE LOCAO NO RESIDENCIAL: A Lei do Inquilinato presume "que a locao feita da forma aqui prevista (neste artigo) no-residencial. Dessa forma, aplicam-se a elas as regras do art. 51 e 52. Art. 55. Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, da Lei do inquilinato. Pela lei 8.245/91, considera-se como locao no residual, aquela que tambm se estende aos prdios que visam ao exerccio de atividades com fins lucrativos, ou no, incluindo fins comerciais e industriais. A condio que enseja tal artigo a de que o inquilino seja pessoa jurdica e que o intuito do aluguel do imvel seja voltado para obteno de lucro, ou no, por parte de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados. Uma exceo ao caso, dada por Maria Helena Diniz, exemplifica o artigo no seguinte sentido: se a empresa vier a alugar prdio com o escopo de destin-lo moradia do gerente, ter-se-, por fico legal, locao no residencial, sem direito renovatria, em razo de no haver fundo de comrcio. Esse dispositivo da Lei do Inquilinato revela muitas dvidas na jurisprudncia e na doutrina. A lei exige que o ajuste "tenha como finalidade abrigar pessoa com vnculo trabalhista? O grupo acredita que no, pois as pessoas "elencadas no artigo de lei podem ser os prprios scios majoritrios da empresa, que comandam os destinos da pessoa jurdica". Alm disso, se a locao for realizada "por pessoa jurdica, nos termos da Lei do Inquilinato em seu art. 48, ainda que sirva para a utilizao de pessoal ligado empresa, de locao para temporada se tratar. Se, contudo, houver a prorrogao prevista na LI 50, a relao locatcia dever ser entendida como no residencial, por prazo indeterminado, sujeita ao regime do art. 57". Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
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Por esta disposio legal a denncia vazia ou imotivada ainda est adstrita a contratos de locao de imvel para fins no residenciais por prazo indeterminado. Se a locao no residencial for convencionada por prazo indeterminado ou sofrer prorrogao voluntria tcita, ante a inrcia do inquilino e do senhorio, o locatrio poder ser levado a desocupar o imvel dentro de trinta dias, mediante denncia imotivada ou vazia, feita por escrito pelo locador, pondo fim ao contrato. Assim, se o fator habitacional existe apenas em funo da atividade comercial, ou desta elemento acessrio e dependente, comercial a natureza da locao e, como tal, pode ser denunciada com fundamento no art. 57 desta lei. Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado. Se a locao for no residencial, no preenchendo o locatrio os requisitos do art. 51, sendo por prazo determinado, como a renovao pode ser impedida pelo locador, o contrato extinguir-se-, de pleno direito, findo o prazo de vigncia estipulado, independentemente de qualquer notificao, ou aviso, devendo o inquilino desocupar o imvel locado. Ser dispensvel a notificao premonitria, quando o pedido de retomada de prdio no residencial se d logo aps o trmino do contrato, notadamente se ao for ajuizada dentro de trinta dias. Logo, cessar o contrato de locao no residencial que no atender, cumulativamente, os requisitos do art. 51, pelo simples decurso do prazo nele estipulado.Vencido o prazo avenado, impor-se- desocupao do imvel pelo locatrio, porquanto no se lhe poder aplicar o regime decorrente da renovatria, ante a ausncia dos pressupostos legais. Se o locatrio, sem embargo, nele permanecer por mais de trinta dias, em que o locador se oponha, ter-se- prorrogao voluntria tcita da locao, por prazo indeterminado, nas condies anteriormente pactuadas. A Lei do Inquilinato presume "que a locao feita da forma aqui prevista (neste artigo) no-residencial. Dessa forma, aplicam-se a elas as regras do art. 51 e 52 JURISPRUDNCIA: Tribunal de Justia do Rio de Janeiro 2008.001.43437 - APELACAO CIVEL - 1 Ementa JDS. DES. REGINA CHUQUER - Julgamento: 02/09/2008 - QUINTA CAMARA CIVEL Apelao. Ao renovatria de contrato locacional de imvel comercial. Laudo Pericial. Sentena de procedncia do pedido. Apelo do autor. Ao proposta a tempo certo, considerado o disposto no art. 51, 5, da lei 8245/91. Divergncia, na causa, apenas quanto ao justo valor do aluguel que dever vigorar a partir da renovao do contrato. O valor locativo que se obtm atravs de percia, com base no mtodo da rentabilidade e
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taxa de 12% ao ano, o que melhor tem atendidos aos interesses das duas partes, para eleio, observadas as circunstncias peculiares do caso concreto. Recurso improvido.

TJRJ- STIMA CMARA CVEL APELAO CVEL N 2008.001.46988 Apelante : Banco Bradesco S.A. Apelado : Nivaldo Santos da Verdade. Relator: Desembargador. Jos Geraldo Antonio. Classificao Regimental: 01.

ACRDO: AO RENOVATRIA DE LOCAO NO RESIDENCIAL AUSNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS (Art. 51, da lei n. 8245/91) DESCUMPRIMENTO DA CLUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO SEGURO DE INCNDIO CARNCIA ACIONRIA EXTINO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MRITO. LEI DO INQUILINATO (LEI 8245/91) Da locao no residencial: Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Pargrafo 1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio. Pargrafo 2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade. Pargrafo 3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
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Pargrafo 4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. Pargrafo 5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor O artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), dispe condies para que possa ocorrer a renovao do contrato e requisitos para a petio inicial da ao renovatria do contrato de locao no residencial. O art. 71, inc. II, da Lei do Inquilinato trata da ao renovatria, e em seu artigo 71 dispe condies para que a ao renovatria possa ser impetrada. O Tribunal julgador, entendeu que os requisitos do inc. II do art. 71 da Lei 8245/91, no estavam presentes, portanto o processo, do pedido da ao renovatria foi extinto, sem julgamento do mrito. O inc. II do art. 71 dispe: Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; Por esse dispositivo acima, o contrato firmado entre as partes deve ser cumprido em sua totalidade.No presente caso, o locatrio descumpriu uma clusula constante no contrato de locao, correspondente ao pagamento do seguro de incndio. Por isso o Tribunal entendeu extinto o processo de renovatria, por carncia de objeto.

ARGUMENTOS DADOS PELO RELATOR:


O artigo 71, II, da Lei de Locaes (Lei n 8.245/91), dispe que, alm dos requisitos do art. 282, do Cdigo de Processo Civil, a inicial da ao renovatria deve conter a prova do exato cumprimento do contrato em curso. No caso vertente, o contrato de locao celebrado entre as partes, pelo prazo ajustado de 01/12/1999 e 30/11/2004, obrigava o locatrio contratao de seguro contra incndio no valor de R$ 130.000,00 (fls. 13/15, clusula XIII). A petio inicial no veio instruda com a comprovao do mencionado seguro. O Ru abordou a questo em sede de contestao e, ao apresentar a rplica, o Autor trouxe aos autos uma aplice de seguro (fls. 84/86). Todavia, a aplice apresentada no demonstra qual o valor segurado e est com vigncia posterior data da inicial. Acrescente-se que mesmo aps o questionamento sobre a irregularidade da aplice, o Autor no trouxe aos autos outros documentos que suprissem o apontado inadimplemento contratual.
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Portanto, impe-se a extino do processo, na forma do Art. 267, VI, do Cdigo de Processo Civil, visto que o Autor, ao no comprovar o seguro, na forma estabelecida no contrato de locao, tornase carecedor da ao renovatria. Confira-se o aresto do Colendo Superior Tribunal de Justia: PROCESSUAL CIVIL. LOCAO RENOVATRIA. SEGURO CONTRA INCNDIO. CARNCIA DE AO - A comprovao da realizao do seguro contra incndio durante todo o perodo pactuado, acertada em contrato como obrigao do locatrio, indispensvel para a propositura da renovatria. Precedentes. Recurso provido. (REsp 199448-SP - Ministro FELIX FISCHER Quinta turma Julgado em 25/03/1999 - DJ 07.06.1999 p. 126). Art. 267. Extingue-se o processo, sem resoluo de mrito: VII pela conveno de arbitragem; Art. 282. A petio inicial indicar: I o juiz ou tribunal, a que dirigida; II os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru; III o fato e os fundamentos jurdicos do pedido; IV o pedido, com as suas especificaes; V o valor da causa; VI as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; VII o requerimento para a citao do ru.

TJRJ- 10 CMARA CVEL APELAO CVEL N2008.001.22721 APTE 1: OXFORD ADMINISTRAO E EMPREENDIMENTOS LTDA APTES 2: MONICA REGAZZI ALLAN E OUTRO APDOS: OS MESMOS RELATOR: DES. JOS CARLOS VARANDA C.R.:1
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EMENTA: Ao Renovatria de Contrato de Locao Comercial. Preenchimento dos requisitos legais. Procedncia da pretenso decretada sob o fundamento de que teria ocorrido fraude quanto ao prazo. Configurao, todavia, pela anlise documental, da accessio temporis. sentena que se prestigia por sua concluso. Improvimento do 1 recurso. Provimento do 2 recurso. Nesse caso, as locatrias 2 apelantes, dentre outros motivos, alegaram que estavam presentes os requisitos do art. 51, II da Lei do Inquilinato. Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; A sentena em primeira instncia foi de dar provimento ao pedido de renovao. A locadora recorreu alegando que a deciso foi com base em presumida fraude, afastando um possvel direito renovao. O Tribunal em segunda instncia decidiu por corroborar a deciso em primeira instncia e conceder a renovao.

STJ - AgRg no Ag 809414 / SP AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2006/0156982-0 Relator(a) Ministra LAURITA VAZ (1120) rgo Julgador T5 - QUINTA TURMA Data do Julgamento 06/03/2007 Data da Publicao/Fonte DJ 02/04/2007 p. 302
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Ementa: "EMBARGOS DE DECLARAO RECEBIDOS COMO REGIMENTAL. NTIDO CARTERINFRINGENTE. PRINCPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. LOCAO. AORENOVATRIA. PETIO INICIAL. REQUISITOS. ART. 71, INCISO II, DA LEI N. 8.245/91. CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. ACRDO RECORRIDO FUNDADO NO EXAME DA MATRIA FTICA E DAS PROVAS CARREADAS AOS AUTOS. REVISO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 07/STJ". 1. Evidenciado o manifesto carter infringente dos declaratrio, devem estes ser recebidos como agravo regimental, em atendimento aos princpios da economia processual e da fungibilidade recursal, na medida em que o resultado pretendido no se coaduna com os ditames do art. 535 do Cdigo de Processo Civil. 2. O Tribunal de origem, aps o exame do conjunto probatrio carreados aos autos e fixar os fatos controvertidos da demanda, afastou a alegao de inpcia da inicial, consubstanciada na tese de ofensa ao art. 71, inciso II, da Lei do Inquilinato, ao fundamento de que no restou configurado o descumprimento do contrato em curso pelo Autor da ao renovatria. 3. A reforma do julgado recorrido invivel de ser realizada na via estreita do recurso especial, pois demandaria, necessariamente, o revolvimento do conjunto fticoprobatrio dos autos, o que vedado, segundo o entendimento sufragado na Smula n. 07/STJ. 4. Embargos de declarao recebidos como regimental, ao qual se nega provimento. Esse caso tratou de embargos de declarao impetrados ao STJ, por deciso de 2 instncia que afastou a alegao da apelante de que ocorreu ofensa ao art. 71, inc. II da Lei do Inquilinato, no podendo assim ser deferida a ao renovatria. O STJ entendeu que a via em que foi feito esse pedido, no foi a correta, sendo o provimento negado.

STJ - AgRg no REsp 593999 / SP AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2003/0178172-0

Relator(a) Ministro HAMILTON CARVALHIDO (1112) rgo Julgador


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T6 - SEXTA TURMA Data do Julgamento 19/05/2005 Data da Publicao/Fonte DJ 01/07/2005 p. 662. Ementa: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAO COMERCIAL. AO RENOVATRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRLEO. ILEGITIMIDADE ATIVA. 1. "A distribuidora de derivados de petrleo que subloca totalmente posto de servio ao seu revendedor, mesmo que impossibilitada de comercializar diretamente seus produtos, no tem legitimidade para propositura da ao de renovao do contrato." (AgRgAg 325.399/GO, Relator Ministro Edson Vidigal, in DJ 11/12/2000). 2. Agravo regimental improvido. Acrdo Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEXTA TURMA do Superior Tribunal de Justia, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo Gallotti, Paulo Medina, Hlio Quaglia Barbosa e Nilson Naves votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Paulo Gallotti. Essa deciso muito importante, pois trata da questo da ao renovatria e da sua possibilidade de ser exercida por sublocatrio. Agravo Regimental contra deciso que deu parcial provimento ao Recurso Especial interposto por Thereza Hage Bussab e Outro, ao fundamento de que a distribuidora de derivados de petrleo que subloca totalmente posto de servio ao seu revendedor, no tem legitimidade para propor ao renovatria de contrato. O ministro Relator do caso, iniciou seu voto destacando o art. 51, 1 da Lei do Inquilinato: Seguem abaixo os argumentos o Ministro HAMILTON CARVALHIDO que apresenta todos os argumentos bem organizados e de fcil entendimento: Ao que se tem, da letra do dispositivo supratranscrito, induvidosa a legitimao ativa exclusiva do sublocatrio total do imvel sublocado, caso no qual o sublocador no ter direito a renovatria. Por certo, firme a jurisprudncia de ambas as Turmas que compem a Terceira Seo, no sentido de ilegitimidade do distribuidor e conseqente
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legitimidade exclusiva do posto revendedor, sublocador total, para propor a demanda renovatria do contrato de locao firmado com o proprietrio do imvel. O Ministro tambm colocou exemplos de decises que seguem o entendimento do seu voto: RECURSO ESPECIAL. LOCAO NO RESIDENCIAL.DISTRIBUIDORA DE PETRLEO. SUBLOCAO TOTAL. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA PROPOR AO RENOVATRIA. 1. A distribuidora de derivados de petrleo que subloca totalmente posto de servio ao seu revendedor, no tem legitimidade para propor ao de renovao do contrato. Precedentes. 2. Recurso especial no conhecido.' (REsp n 178.439/MG, Relator Ministro Fernando Gonalves, in DJ 30/11/1998).

STJ- REsp 547369 / MG RECURSO ESPECIAL 2003/0077278-6


Em relao a outro tema de bastante relevncia para nosso entendimento em relao ao renovatria, o que trata esse Recurso Especial. Trata-se da questo do prazo do novo contrato estabelecido por ao renovatria. Se esse prazo ser de 5 anos, que o prazo que legitima o a pretenso da ao renovatria por parte do locatrio, ou esse prazo ser igual ao firmado no contrato vencido. RELATRIO: O EXMO. SR. MINISTRO FELIX FISCHER: Trata-se de recurso especial interposto pela SOCIEDADE ADMINISTRADORA AGRCOLA JANDA LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alneas "a" e "c", da Constituio Federal, em face do v. acrdo do e. Tribunal de Alada do Estado de Minas Gerais. O acrdo recorrido, no essencial, ao decidir acerca do prazo pelo qual seria renovado o contrato de locao, asseverou: Com a devida vnia, e de conformidade com a jurisprudncia, a meu sentir, a expresso 'por igual prazo', do caput, do art. 51, da Lei n 8.245/1991, no quer dizer pelo mesmo prazo do contrato renovando, como pleiteado pela embargante, e sim por novo perodo de cinco anos, tempo que se exige para legitimar a pretenso renovatria(fls. 319/320). Sustenta a recorrente violao ao art. 51, caput, da Lei n 8.245/91 e dissenso pretoriano com julgados deste Superior Tribunal, afirmando que tem direito renovao da locao pelo prazo do pacto anteriormente avenado que, in casu, fora de trs anos. Contra-razes s fls. 345/352. Admitido o recurso na origem, ascenderam os autos a esta Corte.
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o relatrio. VOTO O EXMO. SR. MINISTRO FELIX FISCHER: De incio, mister consignar que o acrdo recorrido expressamente atestou que o contrato cuja renovao se pleiteia nos presentes autos pactuou a locao pelo prazo de 3 (trs) anos, razo pela qual no haveria incidncia da Smula n 5 do STJ. Outrossim, merece prosperar o recurso. O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ao renovatria, deve ser fixado na mesma base da avena anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, acessio temporis, admitida apenas para facultar ao locatrio o uso da renovatria. Conclue-se que o prazo do novo contrato, que ser prorrogado por ao renovatria deve ser fixado com base do contrato anterior. Jurisprudncias citadas pelo relator em seu voto: AO RENOVATRIA DE LOCAO. PRAZO DO CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91. 1. O prazo da prorrogao de contrato de locao estabelecido por fora de ao renovatria deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite mximo de cinco anos. Inteligncia do artigo 51 da Lei n 8.245/91. 2. Recurso conhecido e provido" (REsp 182713/RJ, 6 Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJU de 27/09/99).

STJ - REsp 331007 / RN RECURSO ESPECIAL 2001/0079486-7


Trata-se de Recurso Especial tratando se pode ser pleiteada a ao renovatria, quando a prorrogao do contrato se d por prazo indeterminado. Segue abaixo a ementa e os argumentos dados pelo Ministro Relator Vicente Leal, que explicam de maneira eficiente a questo tratada nesse Recurso Especial. EMENTA: LOCAO COMERCIAL. AO RENOVATRIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONTIDOS NO ART. 51, I, DA LEI 8.245/91.

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- O locador de imvel comercial tem direito renovao contratual desde que preenchidos, entre outros, os requisitos contidos no artigo 51, inciso I, da Lei n 8.245/91 quanto existncia de contrato escrito por prazo determinado. - incabvel o pleito renovatrio na hiptese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. - Recurso especial no conhecido. VOTO O EXM. SR. MINISTRO VICENTE LEAL (RELATOR): Insurge-se a ora recorrente contra acrdo que, nos autos de ao renovatria de locao comercial, com pleito de retomada formulado pelos locadores, manteve a sentena que julgou improcedente o primeiro pedido e procedente o segundo, sustentando-se nos seguintes pontos basilares: (a) no preenchidos, cumulativamente, os requisitos contidos no artigo 51, inciso I, da Lei do Inquilinato, porque o contrato se tornou por prazo indeterminado, e (b) dispensvel, no caso, a dilao probatria porque a retomada do imvel para a instalao de hospital infantil, por instituio reconhecidamente dedicada s crianas carentes, goza de idoneidade suficiente para afastar a alegao de insinceridade. O apelo nobre fundamenta-se, em sntese, na alegao de cerceamento de defesa porque no deferida a oportunidade de se comprovar a existncia de contrato escrito, capaz de embasar o pedido de renovao da avena locatcia, bem como de se provar a insinceridade do instituto locador quanto retomada do prdio locado. Tenho que a irresignao no merece prosperar. Em tese, a alegao de que as instncias ordinrias cercearam o direito de defesa da empresa-locatria, porque no conferida a oportunidade de comprovar a insinceridade do locador, atravs de ampla dilao probatria, poderia ter procedncia se no fosse o fato de que o pleito foi julgado improcedente porque a ao renovatria da locao comercial no preencheu os requisitos impostos pelo artigo 51, da Lei n 8.245/91, especialmente quanto ausncia de contrato por prazo determinado (inciso I). Efetivamente, referido diploma legal determina que: Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I o contrato a renovar tenha sido celebrado pro escrito e com prazo determinado. II -... In casu, ressaltou o ilustre relator do acrdo impugnado que a hiptese do autos cuida de contrato de locao no-residencial prorrogado por prazo indeterminado, afastando a possibilidade de renovao contratual com sucedneo no citado dispositivo legal.
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A propsito, a seguinte passagem reflete com propriedade referido entendimento, in verbis: "Sustenta, ainda, que foi preterida a audincia de instruo e julgamento, ocasio em que se comprovaria a existncia dos requisitos exigidos para a renovao contratual, previstos no artigo 51 da Lei n 8.245/91. Tambm no merece ser acolhida tal alegao, posto que o direito renovao dos contratos de locao no residenciais garantido aos locatrios que preencherem alm dos requisitos previstos no artigo 51 da Lei n 5.245 de 18 de outubro de 1991, os quais compreendem a exigncia do contrato ser escrito e por prazo determinado; que o locatrio esteja no imvel h pelo menos cinco anos de forma ininterrupta; que explore seu comrcio, no mesmo ramo, h mais de trs anos continuamente, e ainda os requisitos elencados no art. 71 da citada lei. Por fim, estabelece o diploma legal a decadncia do direito renovao do contrato se a respectiva ao no for interposta no prazo que vai de um ano a seis meses antes de terminar co contrato que se deseja renovar. Interpretando o artigo 51 da Lei 8.245/91, verifica-se que h necessidade de cumulao de pressupostos. No basta um, so necessrios todos. A inexistncia de um deles, prexclui a incidncia dos demais, o que determina a inexistncia do direito renovao. Na hiptese, trata-se de locao residencial, cujo contrato foi inicialmente celebrado pelo prazo de um (01) ano (doc. fls. 09), tendo sido prorrogado por prazo indeterminado com o atual locador, no havendo, portanto, o que se renovar" (fls. 103/104). Nesse mesmo sentido, a lio de Gildo dos Santos, in "Locao e Despejo Comentrios Lei n 8.245/91", Editora Revista dos Tribunais, 4o edio revista, atualizada e ampliada, So Paulo, 2001, pgs. 274, verbis: "A atual lei, porm, de modo expresso, refere que o ajuste a renovar deve ser escrito e por prazo determinado, afastando, assim, de plano, a propositura de ao de renovao de contrato de locao comercial ou industrial, ou, simplesmente, ao renovatria, com tantas vezes vimos, baseada em locao verbal ou que, sendo escrita de incio, se prorrogara por tempo indeterminado, mas sem contrato escrito." Na verdade, a ao deveria ter sido julgada extinta, sem exame do mrito, por carncia da ao, porque o contrato prorrogou-se por prazo indefinido. Em face dessas consideraes, no vejo como modificar o acrdo vergastado, sendo incensurveis seus fundamentos.Ante o exposto, no conheo do recurso especial. o voto.

TJRS - APELAO CVEL DCIMA SEXTA CMARA CVEL N 70012908109 COMARCA DE NOVO HAMBURGO IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS APELANTE SINOS LOTERIAS LTDA APELADO
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AO RENOVATRIA DE LOCAO. ALEGAO DA LOCADORA DE RETOMADA PARA USO PRPRIO, EM RAMO DE ATIVIDADE DIVERSO DA AUTORA. PRESUNO DE SINCERIDADE DO PEDIDO. Presume-se verdadeira a alegao da locadora no sentido de que a retomada do imvel se dar para uso prprio, cujo abuso e a m-f pela no ocupao do imvel pode ser verificado posteriormente, hiptese em que o retomante insincero responder pelas penalidades criminais e civis. Inteligncia do art. 44, da Lei n. 8.245/91. APELAO PROVIDA, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. Esse caso apresenta a hiptese da retomada por parte da locadora de estabelecimento comercial para uso prprio, em que exercer atividade diversa da locatria. Caso essa retomada seja realizada de m-f ou seja abusiva, o retomante poder responder por penalidades civis e criminais, conforme o art. 44 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), assim dispe o art. 44: Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um ano, que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade: I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no caso do inciso III do art. 47, de us - lo para o fim declarado ou, usando - o , no o fizer pelo prazo mnimo de um ano; III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65. Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo, poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze e um mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel. O entendimento majoritrio do Tribunal nesse caso, foi de que pela retomante ser uma entidade religiosa sem fins lucrativos, POR NO EXPLORAR A ATIVIDADE DO COMRCIO, NO NECESSITA DECLINAR QUAL O RAMO DE ATIVIDADE QUE PRETENDE EXPLORAR, VEZ QUE PARECE BVIO QUE IR INSTALAR UM TEMPLO RELIGIOSO NO LOCAL. Conforme se presume verdadeira a retomada da apelante, esta est de acordo com o art. 52, inc. II, da Lei 8.245/91, que dispe:

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ART. 52. O LOCADOR NO ESTAR OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO SE: II - O IMVEL VIER A SER UTILIZADO POR ELE PRPRIO OU PARA TRANSFERNCIA DE FUNDO DE COMRCIO EXISTENTE H MAIS DE UM ANO, SENDO DETENTOR DA MAIORIA DO CAPITAL O LOCADOR, SEU CNJUGE, ASCENDENTE OU DESCENDENTE ANLISE CRTICA: O primeiro caso analisado mostra esta situao em que o locatrio, INTER RIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES LTDA., deseja renovar o contrato de locao. Entretanto, os locadores, ESPLIO DE CYRO GONALVES SIQUEIRA, JOS CARLOS DA CUNHA SIQUEIRA, ZELDA DA CUNHA SIQUEIRA, JOS CARLOS DA CUNHA SIQUEIRA, apesar de no se oporem a renovao do contrato desejam aumentar o valor do aluguel e portanto neste ponto que existe o desacordo. A ao foi proposta pelo locatrio que pretendia a renovao do contrato de locao do imvel comercial, por mais cinco anos com a fixao do aluguel no valor de R$ 9.720,41, a partir de janeiro de 2007. A ao renovatria de locao de imvel comercial refere-se a um prdio na rua Farme de Amoedo, nmero 118, Ipanema, constitudo de uma parte trrea e trs pavimentos. O primeiro contrato de locao entre as partes foi realizado 01/12/1988, com a ultima renovao amigvel de 01/01/2002, com o termino previsto para 31/12/2006. A empresa INTER RIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES LTDA, tentou renovar o contrato amigavelmente, porm sem sucesso ajuizou ao em 31/06/2006, dentro do prazo decadencial previsto no 51, 5, da Lei 8245/91. Os locadores no se opem a renovao, divergindo apenas do valor pago pelos alugueres. Para se chegar a um valor justo foi determinado um laudo pericial para que nenhuma das partes fosse prejudicada. O clculo do valor a ser pago foi feito com base na rentabilidade e taxa de 12% do ano. O locatrio alega que a rea onde o imvel est situado considerada uma rea de risco por ter favelas perto, o juizado entende que o fato de ter uma favela perto no retira da locao comercial a sua condio privilegiada scioeconomicamente.O recuso ajuizado pelo locatrio foi improvido, este foi obrigado a pagar o valor de R$13.800,00, tendo que corrigir as parcelas que j haviam sido pagas desde o incio da vigncia do contrato. EXEMPLO DE CLUSULA DE LOCAO SUJEITA AO RENOVATRIA DE ALUGUEL: Shopping Center um equipamento de compras. Isto , um centro comercial moderno, de compras, com todas as tecnologias para oferecer infra-estrutura e lazer. Obrigatoriamente inscrita Associao Brasileira de Shopping Center, sua arquitetura planejada e desenvolvida por empreendedores e administradores. Os contratos entre empreendedores de shopping e lojistas podem ser submetidos ao renovatria de contratos de locao, uma vez que trata de contrato de estabelecimento utilizado para fins comerciais.

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SITE ACERCA DO ASSUNTO: http://www.sebraemg.com.br/arquivos/parasuaempresa/saibamais/contrato_de_locacao.pd f http://www.sebraemg.com.br/arquivos/parasuaempresa/saibamais/contrato_de_locacao.pd f BIBLIOGRAFIA: PGINAS DA INTERNET: http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/inquilin ato.htm http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/inquilin ato.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm http://www.direitonet.com.br/artigos/x/23/74/2374/ http://www.direitonet.com.br/artigos/x/23/74/2374/ http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do? nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.4350 0&path=webacord2 http://srv85.tj.rj.gov.br/inteiroTeor/abrePDF.do? nomeDir=2008001&nomeArq=43437.0001.01.20080902.518&nomeSubDir=43001.4350 0&path=webacord2 -LIVROS: JNIOR, Waldo Fazzio. Manual de direito comercial - 5. ed. - So Paulo: Atlas, 2005. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Volume III. 5 Edio. Editora Atlas. So Paulo. 2005. DINIZ, Maria Helena. Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada: Lei n 8.245, de 18.10.1991/ Maria Helena Diniz- 6 ed. Atual. So Paulo: Saraiva, 2001. VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prtica: Lei n 8245, de 18.10.1991/ Slvio de Salvo Venosa 8 ed. , 3 reimpresso So Paulo: Atlas, 2006.

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BUZAID, Alfredo, 1914 Da Ao Renovatria e das Demais Aes Oriundas de Contrato de Locao de Imveis Destinados a Fins Comerciais/ Alfredo Buzaid 2. Ed. Ver. E aum. So Paulo: Saraiva, 1981. COELHO, Fbio Ulhoa. "Curso de Direito Comercial", vol.1, 2005 - Editora Saraiva - pp. 109-110. RESTIFFE NETO, Paulo e RESTIFFE, Paulo Srgio. Locao. Questes processuais, 4edio, So Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p.206. RIPERT, Georges. Tratadi Elemental de Derecho Comercial, trad. da 2 ed. do Trait Elmentaire de Droit Commercial; por Felipe Sol Caizares, Paris - Buenos Aires, LGDJ/ Tipogrfica Editora Argentina, 1954, p. 270. NETO, Arthur Narciso de Oliveira - Locao Residencial, Aspectos materiais da dissoluo do contrato. p. 11 - 13. ALMEIDA, Amador Paes de - Locao Comercial - editora Saraiva. p. 4, 5, 52 e 53. BUZAID, Alfredo, Da Ao Renovatria, 3] ed., So Paulo, Saraiva, 1988, v.1, p.43 NEGRO, Ricardo, Manual de Direito Comercial e de Empresa, vol. 1, Editora Saraiva, 2005, p. 100. Ibiem, pp.100 - 102. Ibidem, pp. 102 - 103. REQUIO, Rubens - Curso de Direito Comercial, 26 edio, Ed. Saraiva, 2006, p. 292. Ibidem, p. 209. Ibidem. [1] Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. [2] Por propriedade comercial pode-se entender a definio dada pelo francs Georges Ripert: on donne le nom de proprit commercial au droit accord au commerciant locataire dobtenir le renouvellement de son bail arriv expiration, et, dfaut, une indemnit compensant le prejudice qui lui est cause par la privation ds locaux consacrs lexploitation. Ripert, Trait de droit commercial [3] Pontes de Miranda, Tratado de Direito Predial [4] Buzaid, Alfredo, Da Ao Renovatria I "Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato por igual prazo, desde que cumulativiamente:

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1. O direito assegurado nesse artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio ."

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