Você está na página 1de 16

Cpia no autorizada

DEZ 2002

NBR 14653-4

Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos


ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas
Sede: Rio de Janeiro Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680 Rio de Janeiro - RJ Tel.: PABX (21) 3974-2300 Fax: (21) 2240-8249/2220-6436 Endereo eletrnico: www.abnt.org.br

Copyright 2002, ABNTAssociao Brasileira de Normas Tcnicas Printed in Brazil/ Impresso no Brasil Todos os direitos reservados

Origem: Projeto 02:134.02-001/4:2002 ABNT/CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil CE-02:134.02 - Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil NBR 14653-4 - Assets appraisal - Part 4: Business Descriptor: Appraisal Vlida a partir de 30.01.2003 Palavra-chave: Avaliao 16 pginas

Sumrio Prefcio 0 Introduo 1 Objetivo 2 Referncias normativas 3 Definies 4 Smbolos e abreviaturas 5 Classificao dos empreendimentos 6 Procedimentos de excelncia 7 Atividades bsicas 8 Metodologia aplicvel 9 Procedimentos para a utilizao do mtodo de capitalizao d a renda 10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao 11 Apresentao do laudo de avaliao ANEXO A Referncias bibliogrficas Prefcio A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta Pblica entre os associados da ABNT e demais interessados. Esta Norma constituda das seguintes partes, sob o ttulo geral Avaliao de bens: - Parte 1: Procedimentos gerais - Parte 2: Imveis urbanos - Parte 3: Imveis rurais, culturas agrcolas e semoventes - Parte 4: Empreendimentos

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
- Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral - Parte 6: Recursos naturais e ambientais - Parte 7: Patrimnios histricos Esta Norma contm o anexo A, de carter informativo. 0 Introduo Esta a primeira Norma da ABNT que trata da avaliao de empreendimentos. Anteriormente, o assunto foi tratado de forma limitada em algumas das normas de avaliao especficas. Esta parte da NBR 14653 visa detalhar e complementar os procedimentos gerais estipulados na NBR 14653-1, nos aspectos que dizem respeito avaliao de empreendimentos. 1 Objetivo Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliao de empreendimentos quanto a: a) classificao da sua natureza; b) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; c) descrio das atividades bsicas; d) definio da metodologia bsica; e) especificao das avaliaes; f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao. 2 Referncias normativas As Normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta parte da NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. NBR 14653-1:2001 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais Decreto Federal 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida. Lei n 6.404, de 15/12/1976, que dispe sobre as Sociedades por Ao Lei n 9.074, de 07/07/1975, que estabelece normas para a outorga e prorrogao das concesses e permisses de servios pblicos Lei n 10.303, de 31/10/2001, que altera e acrescenta dispositivos na Lei n 6.404 Lei n 10.406, de 10/01/2002, que institui o Cdigo Civil Decreto n 2.594, de 15/05/1998, que regulamenta a Lei n 9.491, de 09/09/1997, que dispe sobre o Programa Nacional de Desestatizao Decreto n 3.000, de 26/03/1999, que institui o Regulamento do Imposto de Renda 3 Definies Para os efeitos desta parte da NBR 14653, aplicam-se as definies da NBR 14653-1 e as seguintes: 3.1 alavancagem: Utilizao de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um empreendimento. 3.2 anlise de sensibilidade: Anlise do efeito de variaes dos parmetros do modelo adotado, no resultado da avaliao. 3.3 benefcio fiscal: Reduo ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder pblico, com o objetivo de incentivar determinada atividade econmica. 3.4 beta: Nmero que indica o risco sistemtico de um investimento, ou seja, a volatilidade de uma ao ou de um fundo mtuo, comparada a um ndice do mercado como um todo. 3.5 beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparao com betas de empresas de capital aberto do setor em anlise.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002

3.6 capital de giro: Quantia para fazer face s despesas correntes, necessria para colocar ou manter em marcha o empreendimento. 3.7 capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de emprstimo, aplicados no empreendimento e que correspondem a rubricas ou contas do exigvel, tambm denominado capital de emprstimo. 3.8 capital prprio: Recursos dos scios ou quotistas aplicados no empreendimento, comprometidos com o seu desempenho e compondo seu patrimnio, tambm denominado capital de risco. 3.9 capitalizao: Agregao de juros ao capital aplicado. 3.10 carga tributria: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento. 3.11 cenrio: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento. 3.12 concesso: Ato do poder pblico destinado a permitir a explorao comercial de servio, de minrio ou de indstria, que seja legalmente de sua atribuio. 3.13 condomnio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietrio. 3.14 condomnio pr-indiviso: Caso particular de condomnio no qual no h parte privativa atribuda a nenhum dos proprietrios. 3.15 curto prazo: Perodo de tempo reduzido, normalmente de at um ano, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento, sem que sejam previstas alteraes estruturais ou tecnolgicas. 3.16 custo de manuteno: Gastos necessrios para preservar as condies normais de utilizao de um bem. 3.17 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco. 3.18 custo direto: Gastos na produo de bens ou servios, relativos a mo de obra, matria prima, utilidades e manuteno. 3.19 custo fixo: Custo que no depende da quantidade de bens ou servios produzidos pelo empreendimento no curto prazo. 3.20 custo indireto: Despesas relativas a vendas, administrao, financeiras e gerais na produo de bens ou servios. 3.21 custo marginal: Custo apropriado produo adicional de um mesmo bem ou servio. 3.22 custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por mdia ponderada dos custos de capital prprio e de terceiros. 3.23 custo varivel: Custo que depende diretamente da quantidade de bens ou servios produzidos pelo empreendimento. 3.24 debnture: Ttulo emitido por uma sociedade annima para captar recursos que oferecem remunerao prefixada, ps-fixada ou na forma de participao nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. Pode ser conversvel em quotas de empreendimentos ou aes de empresas. 3.25 dedues da receita bruta: Quantia relativa a devolues, inadimplementos, impostos e contribuies incidentes sobre a receita (por exemplo: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI). 3.26 desmonte: Estgio ou hiptese do empreendimento correspondente sua desimobilizao total ou parcial, pela venda do remanescente, tais como estoques, equipamentos, instalaes, terrenos e benfeitorias, considerado o passivo ambiental eventualmente decorrente. 3.27 despesas gerais: Gastos que, por dificuldade de apropriao, no possam ser considerados nas demais contas relativas a custos e despesas. 3.28 empreendimento de base imobiliria: Empreendimento em imvel destinado explorao de comrcio ou servios. 3.29 empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado transformao industrial. 3.30 empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado extrao ou beneficiamento mineral. 3.31 empreendimento de base rural: Empreendimento destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias; extrao e explorao vegetal e animal; transformao de produtos agrcolas ou pecurios, sem que sejam alteradas a composio e as caractersticas do produto in natura. 3.32 empreendimento imobilirio: Empreendimento em imvel destinado ao parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
3.33 estudo de viabilidade tcnico-econmica: Avaliao destinada a diagnosticar a viabilidade tcnico-econmica de um empreendimento, com a utilizao de indicadores de viabilidade. 3.34 fluxo de caixa: Srie de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado perodo. 3.35 fluxo de caixa projetado: Projeo de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de seu horizonte. 3.36 fluxo operacional: Organizao conceitual dos processos inerentes operao do empreendimento. 3.37 good-will: Diferena entre o valor econmico de um empreendimento e o seu valor patrimonial. 3.38 horizonte: Perodo de projeo do fluxo de caixa do empreendimento. 3.39 incerteza: Possveis oscilaes aleatrias nos resultados esperados, quantificveis ou no por probabilidade. 3.40 investimento: Gastos referentes aquisio de direitos, implantao, ampliao, melhorias, reposio ou substituio de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento. 3.41 longo prazo: Perodo de tempo normalmente acima de cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento. 3.42 lucro tributvel: Base de clculo dos tributos (por exemplo, imposto de renda, contribuio social sobre o lucro) que incidem sobre o resultado antes da tributao, considerada a deduo da parcela relativa depreciao prevista na legislao fiscal. 3.43 mdio prazo: Perodo de tempo normalmente entre um e cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento. 3.44 modelo determinstico: Modelo em que se pressupe serem os parmetros utilizados invariveis. 3.45 modelo probabilstico: Modelo em que so associadas distribuies de probabilidade s variveis-chave do modelo. 3.46 perodo de capitalizao: Prazo de referncia da taxa de juros efetiva, que ser utilizada para a capitalizao. 3.47 perodo de recuperao (pay-back): Perodo no qual os resultados lquidos acumulados da operao do empreendimento equivalem ao investimento. 3.48 perodo de recuperao descontado: Perodo no qual os resultados lquidos da operao do empreendimento, descontados a uma determinada taxa, equivalem financeiramente ao investimento. 3.49 preo de liquidao forada: Quantia aufervel pelo bem, na hiptese de uma venda compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado 3.50 prmio de risco: Adicional de taxa de juros em relao taxa livre de risco, necessria para remunerar o risco do empreendimento. 3.51 prmio de risco de um pas: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um pas, correspondente diferena entre a remunerao do ttulo do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no pas (por exemplo, Risco Brasil). 3.52 project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa, em que os emprestadores aceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base fsica do empreendimento (por exemplo, terreno, benfeitorias ou instalaes a serem construdas). 3.53 receita bruta: Receita proveniente de vendas e servios. 3.54 receita lquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devolues, inadimplementos, impostos e contribuies incidentes. 3.55 receita no-operacional: Receita dissociada da operao do empreendimento. 3.56 receita operacional: Receita associada diretamente operao do empreendimento. 3.57 regime de caixa: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, a receita recebida, os custos e as despesas no perodo efetivo em que ocorreram. 3.58 regime de competncia: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, as receitas, os custos e as despesas no perodo de competncia respectivo, mesmo que no tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesse perodo. 3.59 renda lquida: Resultado em cada perodo do fluxo de caixa, conforme estrutura bsica definida em 7.5.1.5.1. 3.60 resultado antes de tributao: Resultado operacional acrescido do resultado no operacional, sem considerar a incidncia de tributos sobre o lucro tributvel. 3.61 resultado aps a tributao: Resultado antes da tributao, deduzidos os tributos sobre o lucro tributvel.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
3.62 resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.

3.63 resultado de operaes financeiras: Diferena entre as receitas e despesas provenientes de operaes financeiras. 3.64 resultado no operacional: Resultado de atividade no relacionada diretamente operao do empreendimento. 3.65 resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto. 3.66 risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade. 3.67 risco conjuntural: Risco decorrente de mudanas nas condies macroeconmicas, polticas, culturais e sociais. 3.68 risco de implantao: Risco resultante de alteraes de prazo e preo previstos durante a implantao do empreendimento. 3.69 risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanas no comportamento das taxas de juros e cmbio, nos preos de aes e de commodities e no descolamento entre taxas/preos, prazos e moedas/ndices. 3.70 risco de mercado setorial: Risco resultante de variaes de oferta e demanda, bem como respectivos nveis de preo de insumos e produtos do setor. 3.71 risco de operao: Risco associado atividade operacional, que envolve fatores como sistemas inadequados (informao ou suporte), falhas gerenciais, de equipamentos, de controle, de comportamento humano, bem como sinistros e comprometimento ambiental. 3.72 risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos, em funo de descompassos de caixa ou de obteno de crdito. 3.73 risco legal: Risco decorrente de mudanas de legislao que afete o empreendimento, inclusive no que se refere tributao. 3.74 taxa de crescimento: Tendncia, medida em percentagem, da evoluo de uma varivel de produo, de um ativo ou empreendimento, observada num determinado perodo. 3.75 taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa. 3.76 taxa de juros: Relao percentual entre a remunerao financeira de um capital e o respectivo principal, num determinado prazo. 3.77 taxa de risco: Componente da taxa mnima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento. 3.78 taxa efetiva: Taxa real, que considera juros compostos referidos ao perodo de capitalizao. 3.79 taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em perodos diferentes, cuja aplicao gera resultados financeiros idnticos. 3.80 taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento. 3.81 taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gesto financeira. 3.82 taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno, descontada a taxa de inflao, caso o fluxo de caixa tenha sido montado a preos correntes. 3.83 taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicao com risco mnimo, usualmente associada remunerao de ttulos do tesouro norte-americano. 3.84 taxa mnima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a natureza e caractersticas do empreendimento, bem como com a expectativa mnima de emulao do empreendedor, em face da sua carteira de ativos. 3.85 taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem ser, geralmente, referida a um prazo diferente do perodo de capitalizao. Quando embutido o efeito da inflao, denomina-se taxa nominal cheia. 3.86 taxa real: Taxa de juros, descontada a inflao. 3.87 utilidades: Servios relativos a fornecimento de energia, gua, combustveis e congneres. 3.88 valor da perpetuidade: Valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes. 3.89 valor de desmonte: Valor presente da renda lquida aufervel pela venda dos bens que compem o empreendimento, na condio de sua desativao. 3.90 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. 3.91 valor patrimonial: Somatrio dos valores de mercado dos bens que compem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximao: custo de reedio, valor econmico ou valor de desmonte.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
3.92 valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros. 3.93 valor presente lquido: Valor presente, deduzido o investimento. 3.94 valor residual: Valor de alienao do empreendimento ao fim do horizonte projetivo. 3.95 variveis-chave: Variveis que apresentam maior elasticidade na anlise de sensibilidade. 3.96 volatilidade: Oscilao de preo de um ttulo mobilirio, commodity ou ativos lquidos em um perodo de tempo definido. 4 Smbolos e abreviaturas As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer tcnico, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, em acordo com o Decreto Federal 81.621 de 03/05/78. 5 Classificao dos empreendimentos 5.1 Generalidades Os empreendimentos podem ser classificados de acordo com 5.1.1 e 5.1.2. 5.1.1 Conforme o estgio Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estgio em: - concepo ou anteprojeto; - projeto; - implantao ou execuo; - pr-operao (start-up ou posto em marcha); - operao (em marcha); - paralisado ou embargado; - desativado; - desmonte. 5.1.2 Conforme a base Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em: a) Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser: - residenciais; - comerciais; - de servios; - industriais; - rurais; - mistos; b) de base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios, como: - hotel, motel, resort, apart-hotel; - shopping center, outlet e centros de compras assemelhados; - parque temtico; - clube; - posto de combustveis; - teatro, cinema, casa de diverso; - depsito (por exemplo: armazm, silo fixo, reservatrio); - hospital, clnica, casa de repouso; - cemitrio; - supermercado; - estdio, arena; - estabelecimento de ensino;

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
c) de base industrial: - de transformao; - de construo civil; d) de base rural: - agroindstria; - explorao animal; - explorao vegetal (extrao ou cultivo); - explorao mista; e) de base comercial e servios, como: - transmisso de dados; - teleinformtica. f) de base mineral: - extrao; - beneficiamento; g) com base em concesses de servios pblicos; como: - gua potvel (produo e distribuio); - esgoto; - coleta e tratamento de resduos slidos; - energia eltrica (gerao, transmisso e distribuio); - telecomunicao; - radiodifuso e televiso; - gs (distribuio); - rodovia; - ferrovia; - hidrovia; - terminais de transporte: 1) rodovirio; 2) hidrovirio e martimo; 3) aerovirio; 4) ferrovirio; 5) intermodal; - transporte coletivo. 6 Procedimentos de excelncia Devem ser seguidos os procedimentos estabelecidos na NBR 14653-1. 7 Atividades bsicas 7.1 Requisio e conhecimento da documentao

Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se solicitar, entre outros e quando cabvel, os documentos constantes na tabela 1.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002

Tabela 1 - Documentao bsica Documentao bsica Documentao da situao dominial Alvars e licenas Projetos e especificaes de engenharia e arquitetura Oramentos de despesas pr-operacionais Oramentos de investimento Cronogramas fsico-financeiros Planos de desenvolvimento (expanses e ampliaes previstas) Pesquisas e estudos de mercado Fluxo operacional do empreendimento Balanos e balancetes analticos Para identificao de Valor Sim Sim Sim Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico Sim Sim Sim Sim, para valor econmico Sim Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico Indicadores de viabilidade Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim, para anlise de continuidade de operao Sim, para anlise de continuidade de operao Sim Sim Custos No No Sim Sim Sim Sim Sim, se objetivar custo de desenvolvimento No No No

Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13

Relatrios gerenciais de desempenho, incluindo as receitas e despesas Projees de desempenho Anlises anteriores de viabilidade tcnica e econmico-financeira

No No No

7.2 Vistoria A vistoria dos bens tangveis constituintes do empreendimento e/ou do entorno que o influencia imprescindvel no intuito de caracteriz-lo, registrando seus atributos fsicos e de utilizao relevantes para a avaliao. 7.3 Coleta de dados Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se obter, entre outros e quando cabvel, os elementos constantes na tabela 2.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002

Tabela 2 - Coleta de dados Para identificao de Dados Legislao aplicvel, inclusive impostos e taxas sobre o faturamento e tributao sobre o lucro, depreciao e outras dedues para a determinao da receita lquida tributvel Dispositivos tributrios especiais aplicveis e enquadramento tributrio do empreendimento Oramentos de despesas pr-operacionais Oramentos de investimento Informaes de desempenho setoriais ou de empreendimentos semelhantes, inclusive participao no mercado Pesquisas e estudos de mercado Previses de cenrios econmicos globais e setoriais Taxas de juros de mercado Betas de empresas de capital aberto do setor em anlise Variveis especficas, conforme a tipologia do empreendimento (entre outras: velocidade de vendas, taxa de ocupao, nvel de ociosidade, receitas de vendas, receitas de locao) 7.4 Escolha da metodologia Deve ser feita de acordo com o disposto em 7.5 e seo 8 da NBR 14653-1:2001. No que se refere identificao do valor do empreendimento, o mtodo adotado dever considerar a finalidade da avaliao, conforme o apresentado na tabela 3. 7.5 Tratamento dos dados 7.5.1 Para identificao de valor e indicadores de viabilidade 7.5.1.1 Anlise operacional do empreendimento A operao do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relao sua adequabilidade tcnica, capacidade instalada, condies de manuteno e renovao, viabilidade de crescimento e indicadores de produo, produtividade e eficincia. 7.5.1.2 Anlise das sries histricas do empreendimento As sries histricas do empreendimento devem conter dados relativos evoluo da configurao fsica do empreendimento e do seu desempenho operacional, econmico e financeiro ao longo do tempo, especialmente no que tange s variveis-chave. A anlise deve contemplar, quando possvel, o comportamento continuado das variveis-chave nos perodos pretritos observados, com a identificao de tendncias, sazonalidades, volatilidades e componentes cclicos ou atpicos, com nfase no comportamento dos custos fixos e variveis. Valor Indicadores de viabilidade Custos Sim, para impostos incidentes sobre os custos Sim Sim Sim No No No Sim, para os custos financeiros No

Sim

Sim

Sim Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico Sim Sim Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico Sim, para valor econmico, em setores especficos

Sim Sim Sim Sim, para anlise de continuidade de operao Sim Sim Sim Sim, em setores especficos

Sim

Sim

No

Cpia no autorizada

10

NBR 14653-4:2002
7.5.1.3 Anlise setorial e diagnstico de mercado O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e cotejado com o do empreendimento, quando existir, preferentemente em relao s variveis-chave, e levar em considerao pesquisas, diagnsticos e informaes setoriais disponveis. Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento. Deve ser feito de acordo com o estabelecido em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001. 7.5.1.4 Taxa de desconto A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o nvel de risco do empreendimento. Nos modelos determinsticos, a taxa de desconto uma composio da taxa livre de risco e um prmio de risco. Nos modelos probabilsticos, o risco do empreendimento calculado por meio da anlise de risco, considerando-se a taxa de desconto igual taxa livre de risco. Na identificao do valor econmico, recomenda-se adotar modelos probabilsticos que dispensam a adoo de prmio de risco. 7.5.1.5 Modelagem 7.5.1.5.1 Escolha do modelo A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da finalidade da avaliao e do grau de fundamentao que se pretende atingir. No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condies de operao real do empreendimento. Recomenda-se a adoo da seguinte estrutura bsica de contas para o fluxo de caixa: Estrutura bsica do fluxo de caixa 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 6 6.1 6.2 7 8 8.1 8.2 9 10 10.1 10.2 11 12 12.1 12.2 12.3 12.4 13 NOTAS
1 Nos casos em que no for considerada no fluxo de caixa alguma das rubricas, como, por exemplo, resultados no operacionais ou impostos, isso deve ser explicitado no laudo. 2 O valor residual ou da perpetuidade, se houver, integra o fluxo de caixa no final do horizonte.

Receita lquida (1.1 + 1.2) Receita bruta Dedues da receita bruta Custo direto (2.1 +....+2.4) Custo de mo-de-obra Custo de matria-prima Custo de utilidades Custo de manuteno Custo direto de vendas Resultado Bruto (1 + 2) Custo indireto (4.1 + ...+4.4) Despesas administrativas Despesas com marketing Despesas gerais Resultado de operaes financeiras Resultado operacional (3 + 4) Resultado no operacional (6.1 + 6.2) Receitas no operacionais Despesas no operacionais Resultado antes de tributao (5+6) Dedues da base tributria (8.1+8.2) Depreciao contbil do ativo imobilizado Outras dedues da base tributria Lucro tributvel (7+8) Impostos e contribuies (10.1 +10.2) Imposto de renda Contribuio social sobre o lucro tributvel Resultado aps a tributao (7 + 10) Investimento (12.1 + ... + 12.4) Implantao Ampliao e melhorias Reposio/substituio/exausto Necessidade de capital de giro Renda lquida (11 + 12)

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
7.5.1.2 Estimativa do horizonte

11

O horizonte deve ser definido levando em considerao a natureza do empreendimento, as caractersticas setoriais e o estgio tecnolgico. 7.5.1.3 Cenrios Os cenrios aplicveis devem refletir condies factveis de operao do empreendimento e de comportamento do mercado. Para a sua construo, podem ser assumidas hipteses variveis de pessimistas a otimistas. 7.5.1.5.4 Anlise de sensibilidade Tem o propsito de identificar as variveis de maior elasticidade (variveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior ateno na fundamentao. 7.5.1.5.5 Anlise de risco Tem como propsito quantificar o risco do empreendimento em funo das variveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado. Nos modelos probabilsticos, uma vez identificadas as variveis-chave do modelo, por meio da anlise de sensibilidade, e identificadas as respectivas distribuies de probabilidade associadas, so aceitveis, entre outros, os seguintes processos genricos para quantificao de risco do empreendimento: - seleo ao acaso de uma combinao de valores para as diversas variveis-chave atravs de tcnicas de simulao (como a tcnica de Monte Carlo), com o objetivo de gerar a distribuio dos resultados possveis; - identificao da distribuio normal dos resultados possveis, como no mtodo das variaes paramtricas. Nos dois casos, identifica-se o grau de variabilidade da distribuio dos resultados possveis do modelo, mensurvel por seu coeficiente de variao. Nos modelos determinsticos, aceitvel a considerao do risco por meio de um prmio de risco. 7.5.2 Para a identificao de custos 7.5.2.1 Mtodo da quantificao do custo Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias, equipamentos e instalaes. Pode ser apropriado por custos unitrios, de reedio ou de substituio, ou por oramento detalhado. 7.5.2.1.1 Depreciao fsica O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposio do bem na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao que leve em conta o seu estado de operao ou conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel. 7.5.2.2 Mtodo comparativo direto de custo A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por bens semelhantes. 7.6 Identificao do resultado 7.6.1 Valor de mercado No caso de identificao do valor de mercado, esta deve ser feita de acordo com o estabelecido em 7.7.1 da NBR 14653-1:2001. 7.6.2 Preo de liquidao forada No caso de identificao do preo de liquidao forada, este ser o maior apurado entre o valor econmico e o de desmonte, ambos na condio de liquidao forada. 7.6.3 Indicadores de viabilidade O resultado final das anlises de viabilidade econmica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor presente lquido, custo anual, perodos de recuperao (pay-back) e ndices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos - ROA, retorno sobre investimentos ROI, valor econmico adicionado EVA, valor de mercado adicionado (market value added) MVA e o Retorno sobre o patrimnio lquido ROE).

Cpia no autorizada

12

NBR 14653-4:2002
7.6.4 Fundo de comrcio e good-will A identificao dever considerar a previsibilidade de rendas lquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante sua vida econmica, e corresponder diferena entre o valor econmico e o patrimonial. Em caso de apurao de valor negativo, configura-se uma perda econmica. 7.7 Informaes complementares Na apresentao dos resultados relativos identificao do valor, podem ser apresentadas, adicionalmente, referncias s rentabilidades financeira e econmica do empreendimento, bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back, entre outros, comparados, quando possvel, com os indicadores setoriais correspondentes. 8 Metodologia aplicvel Existem trs campos bsicos de aplicao da presente metodologia: identificar valor, custos e indicadores de viabilidade. 8.1 Mtodos para identificar o valor 8.1.1 A identificao de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliao, do tipo de valor que se pretende identificar, das caractersticas do empreendimento e do mercado no qual se insere, podendo ser empregados, em cada caso, os mtodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e da renda, conceituados na NBR 14653-1, isolados ou conjuntamente, conforme a tabela 3. Tabela 3 - Escolha da metodologia Mtodo Valor patrimonial Valor econmico Estimativa de taxas de juros, taxas de crescimento, receitas e despesas de referncia No aplicvel Valor de desmonte Estimativa do valor do terreno, de alguns equipamentos e edificaes, de semoventes, mveis e utenslios Estimativa do valor do terreno Estimativa do valor das partes do empreendimento, com fator de comercializao adequado a) clculo do valor presente da venda das diversas partes ou componentes do empreendimento; Valor de mercado Estimativa direta do valor do empreendimento, em mercados especficos No aplicvel Estimativa do valor do empreendimento, com fator de comercializao adequado

Estimativa do valor do terreno, de alguns Comparativo equipamentos e direto de dados edificaes, de de mercado semoventes, mveis e utenslios Involutivo Estimativa do valor do terreno Estimativa do valor patrimonial do empreendimento

Evolutivo

No aplicvel

Renda Estimativa do valor de partes ou componentes do empreendimento, tais Estimativa do valor do como: terrenos, jazidas, empreendimento culturas, direitos (por exemplo, servido)

Estimativa do valor do empreendimento em mercados onde b) estimativa do valor de as transaes sejam partes ou componentes, efetuadas com base tais como: terreno, jazida, neste tipo de anlise direitos (por exemplo, servido)

8.2 Mtodos para identificar custo A identificao de custos dos empreendimentos pode ser realizada com o emprego do mtodo comparativo direto de custo ou do mtodo da quantificao de custo, conceituados na NBR 14653-1. 8.3 Indicadores de viabilidade econmica de empreendimentos Os indicadores de viabilidade dependem de caractersticas do empreendimento e do empreendedor e podem ser, entre outros: o valor presente lquido, a taxa interna de retorno, o perodo de recuperao e os ndices de lucratividade. 8.3.1 Valor presente lquido Este indicador de viabilidade expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar. O empreendimento ser considerado vivel quando o seu valor presente lquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
8.3.2 Taxa interna de retorno

13

Este indicador de viabilidade expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar. O empreendimento ser considerado vivel quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. 8.3.3 Tempo de retorno Este indicador de viabilidade expresso pelo tempo necessrio para que a renda lquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido. O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples corresponde ao tempo necessrio para anular a diferena entre as despesas de investimento e as receitas lquidas, sem considerar a remunerao do capital; o descontado corresponde ao tempo necessrio para anular a mesma diferena, quando as parcelas so descontadas a uma taxa de desconto. A utilizao isolada do perodo de recuperao como indicador de viabilidade no conclusiva, mas til para comparar alternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto. 8.3.4 ndice de lucratividade a relao entre o valor presente das receitas lquidas e o dos investimentos. O empreendimento ser considerado vivel quando o seu ndice de lucratividade for igual ou superior unidade, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. 9 Procedimentos para a utilizao do mtodo da capitaliza o da renda 9.1 Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar, seja ele uma aproximao do valor de mercado, ou fruto de condies especficas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador. 9.1.1 Se o objetivo for encontrar uma aproximao do valor de mercado, devem ser cotejadas as condies do empreendimento avaliando com os indicadores e parmetros apresentados efetivamente pelo setor, levando em considerao as necessidades de correo de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informaes no confiveis. 9.1.1.1 Sob essas circunstncias, deve-se adotar o pressuposto de que a gesto do empreendimento no futuro seguir padres profissionais praticados no setor. 9.2 O valor econmico estimado a partir da projeo do fluxo de caixa, com a considerao de valores contigenciais e outras obrigaes. 9.3 O mtodo da capitalizao da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaborao de cenrios possveis. Assim, o valor do empreendimento corresponder ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remunerao do capital e riscos do empreendimento, do setor e do pas, quando aplicvel. 9.3.1 Os valores so projetados, em geral, em moeda constante, no se computando a taxa de inflao. 9.4 Componentes principais do mtodo A aplicao do mtodo requer a determinao dos seguintes componentes principais: a) o fluxo de caixa projetado determinado a partir de modelos de simulao aplicveis s caractersticas do empreendimento em questo. Esses modelos levam em conta as variveis-chave, bem como disponibilidade de insumos, regularidade de demanda, capital imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros; b) ao final do horizonte projetivo, deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento; c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado de capital, pela taxa mnima de atratividade do empreendimento, dentre outros; d) a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evoluo nos ltimos anos, quando for presumida a continuidade das condies passadas. Esta anlise pode ser feita por meio da determinao de tendncias ou por anlise de sries temporais, com o emprego de informaes setoriais e de conjuntura; e) no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a capacidade de absoro do produto no mercado, bem como o estgio logstico do comportamento da demanda, por meio da anlise, por exemplo, da vocao, cultura e prticas comerciais, participao no mercado e preos praticados, dentre outras.

Cpia no autorizada

14

NBR 14653-4:2002
9.5 Condies limitantes 9.5.1 A preciso matemtica dos procedimentos no representa qualquer garantia de que as anlises prospectivas efetivamente ocorrero, j que o comportamento errtico das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento, ainda que contemplados em diversos cenrios. 9.5.2 As informaes de desempenho do empreendimento e do setor, quando existentes, so de responsabilidade das respectivas fontes. 10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao 10.1 As avaliaes para identificao de valor e indicadores de viabilidade sero enquadradas segundo sua fundamentao, de acordo com a tabela 4.

Tabela 4 - Identificao de valor e indicadores de viabilidade Item Atividade Para identificao de valor Grau III Grau II Grau I Sinttica, com a apresentao dos indicadores bsicos operacionais Com base em anlise qualitativa para um prazo mnimo de 12 meses Sinttica da conjuntura Arbitrada Determinstico Rendas lquidas Mnimo de 1 Simulao nica com variao em torno de 10% Risco arbitrado

7.5.1.1

Anlise operacional do empreendimento

Ampla, com os elementos Simplificada, com base operacionais devidamente nos indicadores explicitados operacionais Com base em anlise do processo estocstico para as variveis-chave, em um perodo mnimo de 36 meses De estrutura, conjuntura, tendncias e conduta Fundamentada Probabilstico Com base em anlise determinstica para um prazo mnimo de 24 meses Da conjuntura Justificada Determinstico associado aos cenrios Simplificada Mnimo de 3 Simulao com identificao de elasticidade por varivel Risco justificado

7.5.1.2

Anlise das sries histricas do empreendimento1) Anlise setorial e diagnstico de mercado Taxas de desconto

7.5.1.3 7.5.1.4

7.5.1.5.1 Escolha do modelo 7.5.1.5.1

Estrutura bsica do fluxo de Completa caixa Mnimo de 5 Simulaes com apresentao do comportamento grfico Risco fundamentado

7.5.1.5.2 Cenrios fundamentados 7.5.1.5.3 Anlise de sensibilidade 7.5.1.5.4 Anlise de risco


1)

S para empreendimento em operao.

10.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: 10.2.1 Na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e 10 itens (de 7.5.1.1 a 7.5.1.5.4). 10.2.2 O atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grau III, 3 pontos. 10.2.3 O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5.

Cpia no autorizada

NBR 14653-4:2002
Tabela 5 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao (para identificao de valor) Graus Pontos III maior ou igual a 22 mximo de 3 itens em graus inferiores, admitindo-se no mximo um item no Grau I II de 13 a 21 mximo de 4 itens em graus inferiores ou no atendidos I de 7 a 12

15

Restries

mnimo de 7 itens atendidos

(para indicadores de viabilidade) Graus Pontos III maior ou igual a 18 mximo de 4 itens em graus inferiores, admitindo-se no mximo um item no Grau I II de 11 a 17 mximo de 4 itens em graus inferiores ou no atendidos I De 5 a 10

Restries

mnimo de 5 itens atendidos

10.2.4 Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item, bem como a pontuao global. 11 Apresentao do laudo de avaliao 11.1 Requisitos mnimos 11.1.1 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de valor s sero admitidos na modalidade completo e devem conter no mnimo os seguintes itens: a) identificao do solicitante; b) finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante; c) objetivo da avaliao; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes; e) caracterizao fsica do empreendimento e perodo de vistoria; f) indicadores bsicos operacionais do empreendimento; g) anlise das sries histricas do empreendimento; h) anlise setorial e diagnstico do mercado; i) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s); j) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenrios, anlise de sensibilidade e de risco; k) especificao da avaliao: indicar o grau de fundamentao atingido; l) identificao e fundamentao do resultado adotado; m) resultado da avaliao e data-base; n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao; o) local e data do laudo. 11.1.2 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de indicadores de viabilidade s sero admitidos na modalidade completo e devero conter os itens listados em 11.1.1, com a exceo da alnea g). 11.1.2.1 No caso de empreendimentos em fase de projeto, no cabe a vistoria, porm obrigatrio o conhecimento da regio e do entorno. 11.1.3 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de custos seguiro as prescries das demais partes desta Norma. ________________ /ANEXO A

Cpia no autorizada

16

NBR 14653-4:2002
Anexo A (informativo) Referncias bibliogrficas A. Ross, Stephen; Westerfield, Randolph W.; Jordan, Bradford D Princpios de Administrao Financeira Essentials of corporate finance traduo de Antnio Zoratto Sanvicente Atlas, 1998; Alain Galesne, Jaime E. Fensterseifer, Roberto Lamb Decises de investimentos da empresa Atlas, 1999; Bernstein, Peter L. Desafio aos Deuses A Fascinante Histria do Risco- Editora Campus Ltda, 3 edio, 1997; Bodie, Zvi; Merton, Robert C Finanas Bookman Editora, 1999; Buarque, Cristovam Avaliao econmica de projetos - Editora Campus; Casarotto F & Harmutt Koppitke, Nelson / Bruno Anlise de Investimentos - Editora Atlas 9 edio, 2000; Copeland, Tom; Koller, Tim; Murrin, Jack Avaliao de Empresas Valuation Calculando e Gerenciando o Valor das Empresas, Makron Books do Brasil Editora, 2000; Damodaran, Aswath Damodaran on Valuation: Security Analysis for investment and corporate Finance John Wiley e Sons Ltd, New York, 1994; Damodaran, Aswath Avaliao de Investimentos - Ferramentas para avaliar qualquer ativo, Qualitymark Editora, 1997; De Faro, Clvis Elementos de Engenharia Econmica - Atlas, 1979; Dubi, A Monte Carlo Applications in Systems Enginneering - John Wiley e Sons Ltd, Chichester, England, 2000; Ebeling, E Charles an Introduction to reliability and maintainability engineering Editora McGraw Hill 1996; Falcini, P. Avaliao Econmica de Empresas - Tcnica e Prtica, Editora Atlas, So Paulo, 2 edio, 1995;
a Fred & Copeland, J. Weston/Thomas E. Managerial Finance - Ed. Dryden, 9 edio;

Gitman, Lawrence J. Principles of Managerial Finance 7a Edio Editora Harbra, 1997; Hess & Marques, Geraldo/Jos Luiz Engenharia Econmica - Editora Bertrand Brasil, 1988; Lapponi, Juan Carlos Avaliao de Projetos de Investimento, 1997; Lapponi, Juan Carlos Projetos de Investimento Construo e Avaliao do Fluxo de Caixa, 2000; Mellado, V.C. Mtodos de Valorizacin de Empresas, Ediciones Pirmide, Madri, 1994; Miranda, Roberto Vianna de Manual de decises financeiras e anlise de negcios Record, 1999; Moubray, John Reliability-Centered Maintenance (RCM) Book News, Inc. Portland, 1997; Neiva, R.A. Valor de Mercado da Empresa, Editora Atlas, So Paulo, 1992; Neves, Csar das Projetos industriais e engenharia econmica - Zahar Editores S.A., 1982; Oliveira, Jos Alberto Nascimento Engenharia econmica: Uma abordagem s decises de investimento, McGraw Hill, 1982; Kamakumar, R Engineering Reliability: Fundamentals and Applications - Book News, Inc. Portland, 1996; Rigolon, F. J. Z. Opes Reais e Anlise de Projetos, texto para discusso divulgado pelo Departamento Econmico do BNDES, Rio de Janeiro, 1999; Rubinstein, R Y Simulation and the Monte Carlo Method John Wiley & Professio 1981; Securato, Jos Roberto Decises Financeiras em condies de risco - Atlas, 1996; Sousa & Clemente, Alceu/Ademir Decises Financeiras e Anlises de Investimentos, Atlas, 1995; Souza, Petain vila Avaliao econmica de projetos de minerao / Anlise de sensibilidade e Anlise de Risco / IETEC, 1995; Vose, David Quantitative Risk Analysis - John Wiley - New York, 1996. ________________