>

COMO ORAR Pedrinho Goldman

Viabilidade econmica
A avaliao do oramento do construtor para consolidao do estudo de viabilidade econmica do empreendimento
ma preocupao permanente dos incorporadores imobilirios quanto preciso dos valores dos custos de construo apresentados pelos construtores para a realizao dos estudos de viabilidade tcnica, econmica e financeira de empreendimentos imobilirios. Nesses estudos usual que os incorporadores adotem os valores apresentados pelos construtores, acrescidos de uma taxa de remunerao pr-determinada, onde praticamente todo o risco do negcio fique por conta de quem aporta o capital. O fato de o contrato de construo, em alguns casos, limitar a aplicao da taxa de remunerao do construtor ao valor do oramento inicial apresentado, no protege o incorporador de resultados que podem comprometer a viabilidade do negcio quando o custo real supera o oramento adotado nos estudos realizados. Um mecanismo adotado pelos incorporadores para minimizar esse risco a contratao de empresa de consultoria especializada em planejamento e gerenciamento de obras para a elaborao de oramento detalhado, que serve como uma referncia de custos independente ao oramento elaborado pela construtora. Esse segundo oramento realizado com os mesmos projetos e especificaes do empreendimento a fim de que, aps a sua concluso, possibilite a elaborao de uma equalizao de quantidades e preos unitrios dos oramentos da construtora e da empresa consultora. Recomenda-se que essa equalizao seja feita em conjunto pelos representantes tcnicos da construtora, incorporadora e pelo consultor com o objetivo de identificar o oramento adequado, e que concordem que esse ser o planejamento exequvel. Dessa forma possvel a identificao de previses de custos mais precisos, sejam valores superiores ou inferiores aos previstos pelo construtor, aumentando a confiabilidade do planejamento e do estudo de viabilidade. Para que o oramento do incorporador seja realizado de forma adequada, alm de todos os projetos e memoriais descritivos do empreendimento, necessrio que o oramentista disponha das informaes tcnicas caractersticas da construtora para que sejam contempladas no trabalho, tais como: > Projeto de canteiro de obra. > Equipamentos e ferramentas que sero utilizados. > Equipe tcnica operacional da obra que ser custeada pelo empreendimento. > Solues tcnicas adotadas para execuo das fundaes. > Processos construtivos dos principais servios de construo.
26
GUIA DA CONSTRUO 108 julho 2010

> Informaes sobre a adoo de terceirizao e/ou contratao de mo de obra prpria para a execuo dos servios. > Prazo da obra. > Taxa de encargos sociais adotados sobre a mo de obra. > Taxa de remunerao da construtora. Recomenda-se que a montagem oramentria, assim como o seu resumo, contemple os principais itens de servios de construo cuja relevncia executiva e financeira possam ser identificadas. Os registros desses oramentos com os percentuais representativos de custos desses itens em bancos de dados possibilitam uma projeo de tendncias para novos estudos e estimativas de empreendimentos, assim como a percepo e sensibilidade para identificar necessidades de solues alternativas para reduo dos seus custos. Discriminamos a seguir os principais itens recomendveis a serem descritos no resumo oramentrio e no seu detalhamento: projetos e consultorias; instalaes do canteiro de obra; servios operacionais e gerais; trabalhos em solos e contenes; fundaes; estruturas; instalaes gerais prediais; complementares e especiais; alvenarias; coberturas; impermeabilizaes e tratamentos; esquadrias; revestimentos; pavimentaes; rodaps, soleiras e peitoris; ferragens das esquadrias; pinturas; vidros; louas, metais e bancas; complementaes; limpeza final.
COnClUSeS

A adoo de oramento detalhado elaborado por especialistas contratados pelo incorporador, para a equalizao com o oramento apresentado pelo construtor, uma tendncia mercadolgica. O investimento na contratao do trabalho viabilizado pela possibilidade de se identificar uma estimativa de custos mais precisa para ser adotada nos estudos de viabilidade dos empreendimentos. O oramento equalizado aumenta o grau de segurana dos indicadores de resultados dos estudos de viabilidade, alm de servir de ferramenta para identificao de possveis ajustes necessrios melhoria do resultado do empreendimento. Essa iniciativa favorece tambm o construtor, uma vez que a equalizao dos oramentos possibilita uma anlise crtica de ambos os trabalhos. O resultado dessa equalizao permite ao construtor a realizao de um planejamento com base nos valores acordados, aumentando a sua segurana com a anuncia < do incorporador.
PedRinhO GOldMAn engenheiro civil, doutor em engenharia civil pela UFF-RJ (Universidade Federal Fluminense) e diretor da Pekman Engenharia

como orcar_1.indd 26

16/6/2010 18:24:55