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Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4

Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4 PºR.P.269/2007-DSJ-CT-Cancelamento de registo. Harmonização da

PºR.P.269/2007-DSJ-CT-Cancelamento de registo. Harmonização da matriz com a descrição - desconformidade das matrizes entre si.

PARECER

Relatório

requerido por Maria Elisa….

cancelamento da inscrição C-1 – hipoteca voluntária – do prédio misto descrito sob o nº568/20070529, da freguesia de…., juntando-se para o efeito declaração de consentimento e prova matricial.

1.

Pela

ap.02/20070711,

foi

2. O registo foi recusado por haver divergência quanto à área da

parte urbana entre a matriz cadastral, que indica corresponder ao prédio

uma parcela urbana com a área de 1 880m2, e a matriz urbana, coincidente com a descrição, de que resulta uma área urbana total de 1 226 m2, colocando-se a questão de saber qual a área correcta.

3. Da decisão de recusa vem interposto recurso, por Carlos …, no

qual se aduz, em síntese, que, não tendo havido qualquer alteração da matriz desde a data da constituição da hipoteca voluntária, cujo registo se pretende agora cancelar, e não se levantando dúvidas quanto à identidade do prédio, posto tratar-se do mesmo prédio sobre que incidiu aquela garantia, a divergência assinalada não deve ser de molde a inviabilizar o registo.

4. No despacho a que se refere o artigo 142º, nº3, do Código do

Registo Predial (CRP), sustenta-se a recusa, com os fundamentos de facto e de direito sucintamente indicados no despacho inicial, sublinhando-se que o documento apresentado não revela «qualquer problema» e que apenas está em causa a harmonização da matriz com a descrição, dada a divergência confirmada quanto à área da parte urbana.

Questão prévia

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Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4 Legitimidade do recorrente 1. Compulsada a informação

Legitimidade do recorrente

1. Compulsada a informação de registo junta aos autos, verificamos que o prédio em causa se encontrava registado a favor de Carlos …e mulher, Aurora …(inscrição nº 2965, G-7), que, por óbito do primeiro, foi registada a aquisição de 1/3 a favor de Maria…, casada com Jorge…, no regime da comunhão geral (inscrição nº 10542, G-23), e de 2/3 a favor de Carlos…, casado com Maria Elisa…, na comunhão de adquiridos (inscrição nº 10543, G-23), e que, mais tarde, o dito Carlos …passou à qualidade de proprietário pleno do prédio por ter adquirido aquele 1/3 a Odete e Jorge, divorciados (inscrição nº 10653, G-23).

1.1. Donde resulta que, face ao disposto no artigo 1727º do Código Civil, o histórico tabular é apto a revelar a pertinência do prédio ao património próprio do cônjuge marido, valendo aqui a presunção de legalidade e de verdade do registo e, portanto, a presunção de que o registo é integral, ou seja, de que nada existe para além dele (no sentido de que à falta de publicidade se alia uma ineficácia, pelo menos, em relação a terceiros) 1 e de que o direito pertence ao titular inscrito «nos precisos termos em que o registo o define» 2 (artigos 7º e 8º do CRP).

1.2. Serve isto para dizer que, no caso em apreço, a apresentante, não sendo proprietária do prédio, não será, também, sujeito passivo da inscrição de hipoteca voluntária e, dessa forma, a sua intervenção no processo de registo apenas se poderia justificar no âmbito de uma legitimidade indirecta, fundada num interesse positivo mas indirecto (artigo 36º, nº1, 2ª parte, do CRP) 3 ou conferida por quem retira

1 Cfr. Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, págs. 303/304.

2 Cfr. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral, 1ª edição, págs. 68/69. 3 Para efeitos de legitimidade para pedir o registo, são, normalmente, interessados os sujeitos, activos e passivos, da respectiva relação jurídica (legitimidade directa) ou aqueles que sejam titulares duma situação jurídica, cuja existência ou eficácia plena esteja conexa, e dependente, da situação para que lhe é atribuída legitimidade registral (legitimidade indirecta) - cfr. Ferreira de Almeida, ob. cit., págs. 170/171).

Parece, na verdade, que o interesse do terceiro (no sentido de qualquer pessoa, que não os sujeitos da relação jurídica), apesar de mediato ou indirecto, não pode ser «difuso» e,

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benefício imediato do cancelamento da garantia, neste caso, o cônjuge marido, em nome e no interesse de quem a apresentante poderia agir, em representação (artigo 39º do CRP).

1.3. Sucede que, ao pedido de registo, não foi junto qualquer documento nem foi produzida qualquer declaração acerca do interesse da apresentante e também não se instruiu o mesmo com procuração que demonstrasse a qualidade de mandatária, o que, face ao disposto nos artigos 36º, 39º e 68º do CRP, seria, pelo menos, motivo para se ter suscitado o processo de suprimento de deficiências a que se refere o artigo 73º do CRP.

2. De todo o modo, foi com a referida Maria Elisa, apresentante, que se estabeleceu a «relação de conhecimento» em que o pedido de registo se traduz e, portanto, à luz do disposto nos artigos 71º, 140º e 141º do CRP, seria esta a destinatária da notificação de recusa do registo 4 e a pessoa com legitimidade para, querendo, impugnar a decisão do conservador.

2.1. Com efeito, tem-se entendido que a decisão do conservador que negue procedência ao pedido de registo só pode ser impugnada pelo apresentante ou, se estivermos perante uma das situações previstas no artigo 39º do CRP, pela pessoa a quem o apresentante representa, precisamente por ter sido este «apresentante», ou o seu representado, o primeiro sujeito do procedimento registral, o único interlocutor da conservatória, quer para efeitos de aperfeiçoamento do pedido, quer para notificação do resultado, e, consequentemente, o único com legitimidade

portanto, há-de assentar numa posição jurídica concreta ou numa expectativa legítima, susceptível de ser comprovada para efeitos de registo.

No caso em apreço, tratando-se da intervenção de cônjuge do proprietário inscrito, poderíamos cogitar ainda a possibilidade de estar em causa um acto de administração de bem próprio do outro cônjuge, nos termos do disposto no artigo 1678º, nº2, alínea f), do Código Civil, todavia, também aqui se verificaria uma legitimidade indirecta, porquanto o resultado do registo apenas se manifestaria sob forma imediata na esfera jurídica dos sujeitos da relação jurídica real respectiva.

4 Cfr. o parecer proferido no Pº. nº R CO. 293/2002, DSJ-CT., publicado no BRN 10/2003, II caderno.

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para nele prosseguir 5 , impugnando a decisão do conservador, com vista à feitura do registo nos termos requeridos.

2.2. Quaisquer outras pessoas que não tenham participado no procedimento registral, como apresentantes ou como representados destes, não poderão, assim, intervir no seu desenvolvimento, ainda que manifestem e comprovem ser também titulares de um interesse directo ou indirecto na realização do registo, pela simples razão de que, sendo terceiros na relação que entre a conservatória e o apresentante se desencadeou com o pedido de registo, a sua intervenção «espontânea» ou «provocada» não se acha tutelada em nenhuma disposição legal 6 .

3. Por conseguinte, o facto de figurar como recorrente o cônjuge da apresentante força-nos a questionar da sua legitimidade para o recurso, posto não se lhe reconhecer a qualidade de apresentante no pedido o registo nem ter sido invocada neste a representação do seu interesse.

3.1. Na verdade, o silêncio sobre a existência de um mandato para o pedido de registo (artigo 39º do CRP) e a circunstância de ter sido outra pessoa a requerê-lo, seriam, sem dúvida, de molde a negar legitimidade ao recorrente e, por consequência, a demandar o indeferimento liminar do recurso, reconhecendo-se à apresentante um agir exclusivo em sede de impugnação 7 . 3.2. Contudo, no caso em apreço, a especificidade reside no facto de todo o «comportamento» manifestado no requerimento de recurso, nomeadamente, quando se aduz a qualidade de proprietário do prédio e se declara que «o signatário solicitou o cancelamento do registo» com o interesse de ver o prédio liberto da hipoteca voluntária para dele «poder dispor de forma plena e livre», denunciar o propósito por que se guiou o pedido e, claramente, a existência de um único interesse, o do

5 Na realidade, a falta de legitimidade directa ou indirecta para o pedido de registo é motivo de provisoriedade por dúvidas mas não retira ao requerente a qualidade de «apresentante» e, consequentemente, a legitimidade para recorrer daquela qualificação.

6 Cfr. o Pº RP 151/2006 DSJ-CT.

7 Cfr. o Pº R.P. 17/2007 DSJ-CT.

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proprietário inscrito, que à apresentante apenas seria legitimo prosseguir

de forma indirecta e na qualidade de representante.

3.3. Assim, sem embargo da «irregularidade» do pedido, por falta de

junção da procuração com poderes especiais a que alude o artigo 39º,

nº1, do CRP (não suscitada em sede de qualificação e, por isso,

insindicável no processo de recurso), julgamos patenteado nos autos que

a apresentante interveio no estrito interesse do seu cônjuge, único

proprietário inscrito, e que, portanto, à legitimidade indirecta para recorrer que a posição de «apresentante» lhe conferia, se substitui agora a legitimidade directa do mandante.

Fundamentação

Posto

isto,

cumpre

emitir

parecer,

apreciando

o

mérito

e,

em

concreto, as questões que se suscitam nos autos.

1. Começando pela falta de harmonização das matrizes entre si, é ponto assente que a harmonização prevista no artigo 28º do Código do Registo Predial pressupõe que a área atribuída na matriz cadastral à parcela ou parcelas urbanas do prédio se repita, na sua exacta medida, na matriz ou matrizes urbanas correspondentes 8 .

1.1. Com efeito, de acordo com o disposto no artigo 28º do CRP, o

prédio não pode ser descrito, nem actualizada a sua descrição, em desconformidade com a matriz cadastral, quanto à localização, área e artigo, e com a matriz urbana, quanto à área e ao artigo, servindo esta conciliação como instrumento de acreditação da identidade do prédio, posto que à segurança do comercio jurídico imobiliário (artigo 1º do CRP), escopo essencial do registo predial, importa que a publicitação dos factos se ajuste a um objecto (prédio) correctamente representado nas tábuas, ou seja, coincidente com a realidade material 9 .

8 Cfr., neste sentido, o parecer proferido no Pº nº R.P. 44/98 DSJ-CT, publicado no BRN

9/98.

9 Cfr., com mais desenvolvimento, o parecer proferido no Pº R. P. 66/2007 DSJ-CT.

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Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4 1.2. Ora, para que a matriz possa

1.2. Ora, para que a matriz possa cumprir esta função de concorrer

para uma maior verdade na identificação física dos prédios 10 , torna-se necessário que ela própria não apresente divergências ou inexactidões que confundam a realidade material do prédio, ao invés de servirem ao seu reconhecimento para efeitos de registo, sendo certo que, à falta de outros instrumentos legalmente previstos, o registo não pode prescindir da harmonização com a matriz e, portanto, não se logrará a «definitividade» do registo enquanto, na matriz, estiverem por resolver as apontadas divergências – artigos 68º, 28º e 32º do CRP.

1.3. Em face do que antecede, a divergência entre as matrizes

referida nos autos seria, assim, causa de decisão desfavorável do conservador se não estivesse em apreço, como está, um pedido de cancelamento do registo de hipoteca voluntária e, portanto, a “remoção” das tábuas da relação jurídica que se tornou pública através do registo e cujo objecto material se sindicou no momento do ingresso, ou seja, no momento da inscrição dos factos correspondentes.

1.4. Como se procurou demonstrar no Pº R.P. 66/2007 DSJ-CT, é no

momento de ingresso no registo do facto jurídico de que o direito constitui consequência jurídica que mais importa assegurar que àquele direito corresponde aquele objecto material que se retratou ou que se vai retratar nas tábuas e que a realidade física coincide ou se aproxima, tanto quanto possível, da realidade tabular.

1.5. Depois disso, ou seja, no momento em que se pretende o

cancelamento do registo, supõe-se já conseguida aquela verdade na identificação física do objecto material do direito publicitado sendo, em princípio, indiferentes à extinção tabular os «desencontros» entre a descrição e a matriz que se tenham seguido ao ingresso tabular do facto aquisitivo, recognitivo, constitutivo ou modificativo do direito agora extinto 11 .

10

Cfr. Mouteira Guerreiro, ob. cit., pág. 181. 11 Diferente é a hipótese da descrição divergir do título que documenta o facto extintivo

quanto à identificação do prédio, porquanto, aí, poderá estar em causa saber se o objecto

material a que respeita aquele facto corresponde ao objecto material do direito

publicitado, ou seja, se estamos perante o mesmo direito, o direito modificado ou um

outro direito.

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Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4 2. Arredado o motivo da recusa a

2. Arredado o motivo da recusa a que se referem os autos, sobra, no entanto, como impedimento ao registo, o facto do consentimento para o cancelamento da hipoteca (artigo 56º do CRP 12 ) não se poder considerar titulado no documento apresentado, porquanto, no termo de autenticação, ao invés de se ter mencionado que os signatários intervinham em representação da entidade credora e que o conteúdo do documento particular exprimia a vontade desta, os outorgantes figuram em nome próprio e a confirmar vontade própria, ficando, assim, por demonstrar que o consentimento prestado proveio, efectivamente, da entidade credora, sujeito activo da inscrição de hipoteca voluntária.

2.1. Mais do que a omissão de prova documental da qualidade de representantes de pessoa colectiva e da suficiência de poderes, ou de dispensa dela, falta, no termo de autenticação, qualquer referência à sociedade e à expressão da sua vontade, o que, tudo junto, contraria o disposto nos artigos 46º, 49º, 150º e 151º do Código do Notariado e põe em crise a suficiência do documento para a prova legal do facto – artigos 56º, 68º e 69º, nº1, alínea b) do Código do Registo Predial 13 -, dado que não se comprova a autoria do documento nos termos trazidos a registo. 2.2. Assim, apesar desta questão não ter sido levantada no despacho de qualificação, o valor negativo do registo que viesse a ser efectuado com base no documento junto aos autos demanda que se coloque agora como motivo exclusivo da recusa 14 a assinalada deficiência do título e que, desta forma, se proponha a improcedência do recurso 15 .

12 Redacção vigente à data do pedido de registo e, portanto, anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei 263-A/2007, de 23 de Julho.

13 Faz-se notar que, isoladamente, a falta de referência ao modo como se fez prova perante o notário da qualidade de representante de pessoa colectiva e da suficiência dos seus poderes não seria de molde a perturbar o registo, posto ser da exclusiva responsabilidade do notário a aferição desse elementos, todavia, já nos parece indispensável a concreta indicação da qualidade em que intervêm os outorgantes e a identificação da pessoa singular ou colectiva por eles representados – artigo 46º, nº1, alínea c) do CN, ex vi do artigo 151º, nº1, do mesmo código -, sob pena de não podermos distinguir a autoria do facto trazido a registo.

que

também se verifica no processo de registo, não colheria como motivo de recusa, nos

14 A

falta

de prova

de que

o ….SA incorporou, por fusão, o

…, SA,

credor inscrito,

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CONCLUSÕES

dos Registos e do Notariado . mod. 4 CONCLUSÕES I– A decisão do conservador que recuse

I– A decisão do conservador que recuse a prática do acto nos termos requeridos só pode ser impugnada pelo «apresentante» ou, directamente, pelo interessado que, por aquele, foi representado no pedido de registo (artigo 39º, nº2, do Código do Registo Predial).

II- A harmonização da descrição de prédio misto com a matriz, nos termos previstos no artigo 28º do Código do Registo Predial, pressupõe a conformidade das matrizes entre si, designadamente, de modo a que a área total mencionada na matriz urbana coincida com a área total atribuída à(s) parecela(s) urbana(s) na matriz cadastral.

III- A divergência das matrizes entre si, quanto à área da parte urbana de prédio descrito, não deve obstar ao cancelamento do registo – artigo 13º do Código do Registo Predial –, porquanto a acreditação da existência física do prédio, a que a harmonização prevista no artigo 28º do Código do Registo Predial serve de instrumento, se verificou já perante as tábuas no momento do ingresso do facto aquisitivo, recognitivo, constitutivo ou modificativo do direito agora extinto.

IV- Não pode servir de base ao cancelamento de hipoteca a favor de pessoa colectiva uma declaração de consentimento –

termos das disposições conjugadas dos artigos 69º, nº2, e 101º, nº3, a contrario, do CRP, posto ser possível o seu suprimento por acesso directo à informação constante da base de dados do registo comercial – artigo 73º, nº1, do CRP – através da conservatória do registo predial competente, que é também serviço de registo comercial.

15 O reconhecimento de que o recurso hierárquico é delimitado, quanto ao seu objecto, pelas questões suscitadas em sede de qualificação não deve impedir que, no seu âmbito, caibam ainda as deficiências cuja falta de suprimento oportuno possa conduzir à feitura de um registo nulo, pois, como se sabe, um registo assim viciado não serve nem o interesse do requerente nem o interesse público que subjaz ao escopo do registo predial (Cfr., entre outros, o parecer proferido no Pº nº2/96 R.P. 4, conclusão I, e o parecer proferido no Pº R.P. 143/2000 DSJ-CT, ponto 4).

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Instituto dos Registos e do Notariado . mod. 4 artigo 56º do Código do Registo Predial

artigo 56º do Código do Registo Predial – acompanhada de termo de autenticação no qual os outorgantes, ao invés de intervirem na qualidade de representantes e declararem que o conteúdo do documento particular exprime a vontade da sua representada, figuram em nome próprio e a confirmar vontade própria.

Lisboa, 28 de Maio de 2008.

Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins, João Guimarães Gomes de Bastos, José Ascenso Nunes da Maia.

Parecer aprovado, por unanimidade, em sessão do Conselho Técnico de 28 de Maio de 2008.

Este

parecer

11.06.2008.

foi

homologado

pelo

Exmo.

Senhor

Presidente

em