CASO PRCTICO CIVIL

RESOLUCIN DE 16 DE OCTUBRE DE 1989

SUPUESTO DE HECHO Se trata de un recurso a la negativa del Registrador de la Propiedad a inscribir determinados pactos contenidos en una escritura de cesin a cambio de alimentos. Dichos pactos se refieren a las obligaciones que los cesionarios deban cumplir con respecto a los cedentes, adems de una condicin resolutoria que se ejecutara en caso de incumplimiento. Tambin se rechaza inscribir la prohibicin de disponer sobre los bienes cedidos. ARGUMENTOS DEL NOTARIO 1. Comienza determinando el negocio jurdico, diferenciando la Cesin a cambio de alimentos de la Compraventa en los siguientes aspectos: su carcter aleatorio y la transmisin de elementos patrimoniales acompaada de una obligacin de do ut facias por parte de los cesionarios. Tambin aclara las diferencias entre la Renta Vitalicia y el negocio jurdico que nos ocupa, donde la prestacin es variable y acaba con la muerte del alimentista, mientras que en la primera debe estar determinada salvo previsin contractual o revisin Judicial y es transmisible a herederos. Por lo tanto, no puede existir precio ni se puede hacer referencia al art.59 RH (venta de bienes inmuebles o Derechos Reales) ni al art.1085 CC (reclamacin de pagos). 2. En segundo lugar, respecto a la esencialidad del contrato, para que no haya vaco de causa debe inscribirse necesariamente la contraprestacin. 3. Respecto a la posibilidad de resolucin por incumplimiento, la condicin resolutoria pueden establecerla las partes conforme al principio de libertad contractual, adems de no contradecir la ley, la moral y el orden pblico. Tambin se cita el art. 1.124, segn el cual la facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las recprocas cuando uno de los obligados no cumpla. No podr alegarse contra dicha resolucin que los alimentistas no tengan obligacin de entregar alguna cantidad de dinero porque: a) La resolucin se deriva de del incumplimiento de los cesionarios. b) No hay enriquecimiento injustificado porque los cesionarios han estado percibiendo los frutos de los bienes cedidos. c) La condicin es vlida por no contradecir el art.1255 CC. 4. En su argumento, el notario tambin rechaza la inscripcin parcial pues no se indican los criterios de dicha decisin y porque no inscribir la contraprestacin implica dejar al negocio sin causa, situacin en la que la inscripcin carece de sentido. 5. Por ltimo, sobre la inscripcin de la prohibicin de disponer afirma que la cesin es onerosa y no debera inscribirse en el Registro, pero si no se hace podra confundirse con una cesin gratuita y existiran riesgos frente a terceros protegidos por la buena fe registral. De ello resulta que su inscripcin es necesaria.

ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR 1. No puede ser considerado un contrato vitalicio porque hay una imprecisin en los contornos jurdicos de los derechos en l constituidos. Si de todos modos se considerase como tal, la falta de regulacin especfica por las partes y la atipicidad del contrato exigen que se recurra de modo subsidiario a la legislacin sobre la renta vitalicia, pues es una figura anloga. De ello se deduce que es un contrato real y unilateral y que, en caso de incumplimiento, el perceptor de la renta slo tendr derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras. 2. La no inscripcin de los pactos no implica un vaco de causa porque el derecho real en s, fuera del Registro, ya genera un negocio obligacional, y como enuncia el art. 1.277 CC, se presume que existe y es lcita la causa mientras el deudor no pruebe lo contrario. 3. La condicin resolutoria no puede inscribirse como garanta de incumplimiento porque segn los arts. 11 de la LH, y 59 del RH, slo podr fijarse como tal en los casos en que haya precio y aqu no lo hay. Adems no son aplicables las condiciones resolutorias del 1124 CC. La garanta empleada debera ser la hipoteca del art. 157 LH. Pide cautela a la hora de aplicar el 82 LH, referente a la inscripcin, por su excepcionalidad y en relacin con el 1255 CC limitador del principio de autonoma de la voluntad. Adems, la condicin resolutoria es peligrosa en los contratos aleatorios porque no se determina la cuanta de las obligaciones, y la clusula penal contenida es considerada contraria a Derecho por la Jurisprudencia. No se descarta tampoco el enriquecimiento injustificado de los cedentes en caso de incumplimiento de los cesionarios pues aunque estos puedan percibir los frutos de los bienes que les han sido cedidos no es vlida la readquisicin total y sin contraprestacin por el cedente, esto tambin en relacin con el 356 CC sobre el abono de gastos a tercero. 4. La inscripcin parcial est permitida por el Reglamento Hipotecario (arts.429 y 434). 5. Tampoco procede inscribir la prohibicin de disponer porque no est contemplada en el art. 26 de la LH. Slo podrn inscribirse segn esta disposicin aquellas prohibiciones establecidas por la Ley, por resolucin judicial o administrativa o por el testador o donante en determinados actos. Dado que el presente caso no corresponde con estos requisitos, queda descartada su inclusin en el Registro.

OPININ PERSONAL Consideramos que la problemtica de esta resolucin gira en torno a la calificacin del tipo de negocio jurdico que es la cesin de bienes a cambio de alimentos. Desde nuestro punto de vista que coincide con la opinin del notario, estamos ante un contrato vitalicio definido por la sentencia de 18 de Julio de 1998 como contrato autnomo, innominado y atpico susceptible de las variedades propias de su naturaleza y finalidad, regido por las clusulas, pactos y condiciones que se incorporen al mismo en cuanto no san contrarios a las leyes, a la moral o al orden pblico -artculo 1255 del Cdigo Civil y la sentencia de 21 de octubre de 1992 seala que "las normas por las que ha de regirse son fundamentalmente los pactos, las disposiciones generales de las obligaciones y las de los contratos y, en ltimo lugar, las normas de los contratos anlogos, siendo cuestin a dilucidar si la analoga se da con la renta vitalicia o con los alimentos por convenio a que se refiere el artculo 153 del Cdigo Civil". A continuacin exponemos las diferencias entre el contrato vitalicio y otras figuras afines: Compraventa: el objeto es una obligacin de dar Vitalicio: el objeto pude ser una obligacin de dar y de hacer segn art. 142 CC Renta Vitalicia: contraprestacin determinada y susceptible de actualizacin si contiene clausula de estabilizacin. La prestacin consiste en la transmisin del dominio pleno sobre un bien. Vitalicio: contraprestacin indeterminada segn necesidades del alimentista. La prestacin consiste en la transmisin de la nuda propiedad sujeta a condiciones

No compartimos la visin de negocio jurdico del Registrador que opina que estamos ante un contrato de renta vitalicia. Sus argumentos son refutables puesto que los derechos que conlleva la contraprestacin de alimentos estn perfectamente especificados aunque variarn dependiendo de las necesidades del alimentista ya que estamos ante un contrato aleatorio. Por lo tanto, se trata de un contrato vitalicio y no de una compraventa, de aqu que no sean aplicables los artculos 11 LH y 59 RH referidos a la compraventa. Segn la sentencia anteriormente citada, tendrn preferencia las clausulas, pactos y condiciones que incorporen las partes, de modo que tampoco le es aplicable el art. 1805 CC referido al contrato de renta vitalicia.

En lo relativo a la esencialidad de la contraprestacin, se trata de un contrato bilateral en el que concurren una prestacin de transmitir la nuda propiedad y una contraprestacin definida en el art. 142 CC. Ambas son la causa del contrato y si carece de una de ellas habra un vaco de causa, por lo tanto si se inscribe una y no otra, puede parecer gratuito y no es as, lo que puede generar conflictos con terceros de buena fe, pues la publicidad que se ha dado es incompleta- y aparece como obligacin carente de causa. Es decir, obligacin nula. Adems, para que los derechos que se generan con este contrato tengan eficacia real, deben registrarse. Por lo dicho anteriormente, no estamos de acuerdo con la postura del Registrador que sostiene que estamos ante un negocio unilateral o gratuito con obligacin de transmitir la propiedad y que por tanto, slo defiende la inscripcin de dicha obligacin. Sobre la posible resolucin del contrato por incumplimiento de los cesionarios, sostenemos que se debe atender principalmente a lo pactado por las partes, por lo tanto si las partes han convenido en incluir una condicin resolutoria expresa en el contrato esta ha de poder aplicarse siempre que no sea contraria al art. 1255 CC. Adems, la ley 41/2003, de 18 de noviembre en el art. 12.2 modific el contrato de alimentos recogido en el Cdigo Civil. El nuevo art. 1795 CC establece que en caso de incumplimiento por el cesionario, el cedente o alimentista puede optar entre exigir el cumplimiento o aplicar la condicin resolutoria general del art. 1124 CC. Si opta por la resolucin, el cesionario deber restituir el bien y el alimentista deber devolver los alimentos o servicios prestados pero puede aplazar su restitucin dando determinadas garantas. A su vez, el nuevo art. 1797 CC permite inscribir en el registro la condicin resolutoria explcita que operara automticamente ante una falta de pago (prestacin de alimentos), esto est regulado tambin en el art. 157 LH. Es muy importante la posibilidad de poder inscribir la causa y las condiciones establecidas por las partes en el Registro de la Propiedad. En un momento anterior a la inscripcin, el contrato slo tendra eficacia obligacional y podran surgir problemas si interviene un tercero que rene los requisitos del art. 34 LH. Mientras que en un momento posterior a la inscripcin el contrato adquirira autntica eficacia real, sera oponible erga omnes. En cuanto a la inscripcin parcial, si partimos de que la no inscripcin de la contraprestacin implica dejar el negocio jurdico carente de causa, no podemos admitir que sea parcial pues eso desvirtuara el contrato. En lo relativo a la prohibicin de disponer de los bienes cedidos, nos inclinamos a favor del registrador porque las prohibiciones de disponer deben cumplir alguno de los requisitos del art. 26 de la LH, que como vimos al exponer la argumentacin del registrador, no se cumplen.