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ESTUDO DO COMRCIO DE LISBOA

I P A R T E Introduo Nota prvia e metodologia adoptada Enquadramento do trabalho e objecto de estudo Objectivos Consideraes iniciais

II P A R T E Sustentabilidade das cidades e vocao comercial dos centros urbanos

As actividades econmicas, a sustentabilidade das cidades e o ordenamento do territrio viso europeia A vocao comercial dos centros urbanos uma realidade a dinamizar

III P A R T E Diagnstico Global do Sector Caracterizao e diagnstico do sector Factores condicionantes da evoluo verificada

IV P A R T E O Sector do Comrcio em Lisboa

Tipologias/formatos comerciais dominantes e sua caracterizao: 1. Os Ncleos Urbanos de maior vocao e tradio comercial 2. Os Centros Comerciais 3. As Unidades Comerciais de Dimenso Relevante 4. Os Mercados Municipais 5. Outros relevantes (Outlet, Grande Armazm, ...)

Planeamento estratgico da cidade V P A R T E Que futuros para o Comrcio de Lisboa ? Factores determinantes e cenrios evolutivos Ordenamento da actividade comercial Linhas gerais de orientao e propostas de interveno Consideraes finais

Referncias Bibliogrficas
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I PARTE INTRODUO

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Nota Prvia e Metodologia Adoptada


O tema proposto, apesar da aparente simplicidade a que o ttulo poder induzir, susceptvel de mltiplas modalidades e formas de estruturao, pelo que o fio condutor adoptado para a sua elaborao segue a lgica de se construir um documento de trabalho que, no pretendendo de forma alguma ser demasiado exaustivo, face tambm ao teor da temtica em causa, assume uma estrutura sequencial e articulada, conduzindo em ltima anlise s linhas gerais de actuao estratgica e propostas de interveno, perante cenrios evolutivos traados e resultantes da anlise e diagnstico efectuados. Por essa razo, e dada a natureza do presente trabalho, bem como os objectivos delineados para o mesmo, a metodologia seguida baseia-se fundamentalmente numa sistematizao da informao disponvel (cfr. Referncias Bibliogrficas), e cujo contedo se articulou e trabalhou de forma a evidenciar a questo central que acaba por ser a razo e a justificao para a elaborao do mesmo perspectivas de sustentabilidade da relao Cidade e Comrcio (o caso de Lisboa). Alis, no decorrer da sua elaborao foi emergindo, de certo modo, uma necessidade de tecer consideraes, mais ou menos crticas, trazendo assim uma mais-valia que se pode considerar importante, j que mais do que um mero diagnstico pretende-se, principalmente, traar um panorama daquilo que a realidade actual, para com mais razo e propsito poder sustentar decises concretas, seja em termos de polticas ou de medidas/aces efectivas que se venha a entender conveniente implementar. Para uma melhor compreenso da estrutura que foi delineada para o trabalho, permitindo por essa via uma percepo mais exacta daquilo que dele se poder eventualmente extrair, elaborou-se um esquema metodolgico, no qual se pode observar que o contedo se divide em cinco partes:

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I Parte na qual se faz um enquadramento do trabalho e do objecto de estudo, apresentam-se os objectivos subjacentes ao mesmo e tecem-se breves consideraes iniciais; II Parte onde se aborda a questo da sustentabilidade das cidades segundo uma ptica mais econmica, a relao entre a cidade e o comrcio e a vocao comercial dos centros urbanos; III Parte onde se traa um diagnstico global do sector do Comrcio, focando aspectos relacionados com a sua evoluo recente e os factores mais marcantes da mesma; IV Parte que se refere anlise das tipologias comerciais dominantes na cidade de Lisboa; V Parte relativa aos factores determinantes e cenrios evolutivos, ao planeamento estratgico e problemtica do ordenamento comercial, linhas gerais de orientao e propostas de interveno, bem como s consideraes finais.

Enquadramento do Trabalho e Objecto de Estudo


O presente documento de trabalho visa enquadrar e propor solues para a problemtica do comrcio retalhista em contexto urbano, mais concretamente da cidade de Lisboa. Os desenvolvimentos verificados na relao entre a cidade e o seu comrcio, deixam razes e motivos acrescidos para que se tenham instalado alguns receios, mais ou menos fundamentados, mais ou menos razoveis, denotando pelo menos um sentimento generalizado de que algo se ter de fazer com vista revitalizao do tecido comercial em contexto urbano, neste caso da cidade de Lisboa, tentando atenuar os efeitos j conhecidos do impacto gerado por mltiplas opes que apresentam argumentos que a procura vem valorizando de forma crescente.

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Naturalmente que, j vai sendo consensual que as solues apontadas e os caminhos a percorrer no so da responsabilidade exclusiva da Administrao Central e/ou Local, existindo indcios claros e encorajadores de que cada vez mais as Estruturas Associativas de ndole local e os prprios empresrios/comerciantes, desde que devidamente sensibilizados para os problemas e para os seus efeitos, e confrontados que sejam com a necessidade imperiosa de prestar contributos de diversa ordem, envolvem-se de forma empenhada e activa na procura desses caminhos. Todavia a prtica tem dado provas de que, para que esses processos e essa envolvncia sejam plenamente conseguidos, torna-se fundamental o empenho e a disponibilidade da Administrao Central e Local, quanto mais no seja pelo efeito catalisador de exemplo e mobilizao de recursos e meios de vria ordem para o arranque dos mesmos e para deixar bases slidas com vista auto-sustentabilidade de tais projectos e iniciativas. Porventura, j h algum tempo a esta parte, tm surgido consideraes vrias e de origem diversa, acerca da evidente e inevitvel tendncia (e necessidade) de que, cada vez mais tais processos tero de ser de iniciativa e responsabilidade do domnio privado, do que propriamente do domnio pblico, como tem acontecido at aqui, no entanto, essa dependncia surge muito por fora tambm da filosofia subjacente s polticas/medidas adoptadas e todos os instrumentos e mecanismos facultados pelos sucessivos Quadros Comunitrios de Apoio e do prprio desenho que lhes to caracterstico. Abordar a temtica do Comrcio de Lisboa uma tarefa cuja abrangncia inerente requer uma definio prvia e cuidada dos pontos a focar, existindo plena conscincia de que inevitavelmente acabaro por ficar de fora alguns tpicos susceptveis de contribuir no s para a desejada caracterizao, mas tambm para fundamentar e sustentar de forma adequada as propostas e os caminhos possveis de traar.

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Assim sendo, para alm da caracterizao global do sector, em termos gerais, e as evolues verificadas, que por si s j ajudam a entender muito daquilo que hoje a situao de todo o sector, achou-se por bem focar com mais algum detalhe determinadas realidades do Comrcio em Lisboa, tendo sempre subjacente o tal impacto que tais formatos tm, ou deveriam ter, seja priori ou posteriori, ao nvel daquilo que seria idealmente exigvel, ou pelo menos justificvel, em termos da necessria e desejvel integrao plena do ordenamento comercial na poltica de planeamento e ordenamento do territrio. Nesse contexto, por aquilo que reconhecidamente caracteriza o Comrcio em Lisboa, nas suas diversas vertentes, contemplar-se- uma viso perspectiva/prospectiva mais aprofundada de realidades marcantes do sector, ou seja, os ncleos urbanos/aglomeraes mais tradicionais que evidenciam uma maior vocao comercial, designadamente: A Baixa/Chiado, Campo de Ourique, Avenidas Novas, Benfica, Avenida Almirante Reis, etc...; Os principais Centros Comerciais Colombo, Vasco da Gama, Amoreiras, Olivais Shopping, etc...; As Unidades Comerciais de Dimenso Relevante (UCDR); Os Mercados Municipais; E outras tipologias mais marcantes e que se justifique tal abordagem.

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Objectivos
Os objectivos subjacentes a este trabalho consistem essencialmente em: Evidenciar a importncia do sector no que respeita ao seu contributo para a dinamizao de centros ou plos privilegiados de transformao da vida econmica, social e cultural da cidade; Demonstrar a pertinncia da temtica da sustentabilidade das cidades e o imprescindvel contributo do ordenamento comercial nas polticas de ordenamento do territrio; Sistematizar informao que permita diagnosticar e caracterizar tipologias e formatos predominantes do Comrcio de Lisboa, possibilitando um conhecimento mais aprofundado de tal realidade; Sensibilizar para a necessidade estratgica de promover um amplo debate sobre a organizao espacial das actividades comerciais na cidade de Lisboa; Equacionar cenrios evolutivos do sector do comrcio face ao diagnstico evidenciado e s tendncias emergentes; Extrapolar medidas e estratgias possveis de vir a ser adoptadas no sentido de minorar tendncias negativas e potenciar as tendncias positivas identificadas;

Consideraes Iniciais
O Comrcio, cada vez mais encarado como uma verdadeira funo urbana, estreitamente relacionada com processos de urbanizao, tem deixado bem evidenciadas valncias e dinmicas que extravasam a mera funo econmica.

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Aquilo que foi sendo progressivamente aceite, primeiro nos crculos directamente mais ligados ao Comrcio, expandindo-se posteriormente para outros meios, acabou por se generalizar, pelo que hoje aceite que a actividade comercial contribui para a diversificao do uso do espao, condicionando de forma decisiva a prpria capacidade de atraco que a Cidade, a Baixa, o Ncleo, o Bairro ou a Rua tm ou exercem sobre as suas populaes residentes, flutuantes e/ou visitantes. usual confrontarmo-nos com o facto de que a imagem que acaba por se reter de um determinado espao urbano surge associada oferta comercial que esse espao disponibiliza, pelo que no de todo invulgar que se distinga um espao urbano pela qualidade e pela variedade do seu Comrcio. Constituindo-se assim como se de um fiel indicador do dinamismo de um centro urbano se tratasse, no ser descabido considerar que a actividade comercial susceptvel de vir a ser uma parte extremamente importante e consensualmente aceite da organizao e qualificao do espao urbano, com implicaes e ligaes profundas a outras vertentes necessariamente contempladas pela poltica urbana no seu todo reabilitao de espaos pblicos, habitao, transportes, dinamizao cultural e turismo, por exemplo. Para alm disso, ser um dos principais barmetros do nvel e do tipo de relacionamento que se estabelece entre a cidade e os seus diferentes pblicos/populaes, da as mltiplas facetas que o seu estudo e conhecimento possibilitam ao nvel das dinmicas instaladas, sejam elas comerciais, sociais, culturais, ou outras. Daqui se poder inferir que no que se refere ao caso especfico do sector do Comrcio, no parece vivel que se concebam as polticas num contexto restrito caracterizado por interesses de um grupo em particular, devendo sim assentar numa crescente e slida consciencializao de que o Comrcio em si um factor econmico, social e cultural fundamental para que se consiga o modelo de sociedade que idealmente todos perseguimos, no devendo ser descurada como vertente bsica em termos da to desejada qualidade de vida para o conjunto dos cidados.

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A dimenso espacial da actividade comercial tem vindo a conquistar, a pouco e pouco, uma crescente ateno, corolrio tambm da importncia que lhe vem sendo reconhecida e valorizao atribuda por um nmero cada vez mais significativo de pessoas e/ou entidades, no desenvolvimento integrado dos centros urbanos. Actualmente, j vai sendo usual reunir consenso volta de ideias que reconhecem que o comrcio pode e deve contribuir, decisivamente, para empreender processos de revitalizao das reas centrais das nossas cidades e vilas. A expresso As Cidades so filhas do Comrcio, a que tantas vezes se recorre quando de algum modo estamos a tentar estabelecer relaes entre duas questes que no podem nem deveriam ser encaradas e trabalhadas de forma individualizada, acaba por ser um reflexo do reconhecimento crescente que se vai impondo nos mais diversos crculos no sentido de acentuar a importncia que as actividades de Comrcio e Servios tm conquistado no que se refere ao Planeamento Urbano e Ordenamento do Territrio. Dado o importante papel desempenhado pelas Cidades, designadamente pelos seus principais ncleos urbanos, as questes do planeamento e do ordenamento so verdadeiras ferramentas que a serem bem rentabilizadas permitiro evitar, ou pelo menos atenuar dissabores futuros e situaes muitas das vezes irreversveis de declnio/morte de Cidades/Ncleos Urbanos que outrora tiveram uma dinmica incontornvel e um protagonismo indesmentivel e cobiado por outras Cidades/Centros Urbanos mais ou menos prximos. A urbanizao de toda sociedade Europeia prossegue, ainda que a um ritmo menos elevado do que nas dcadas precedentes, pelo que esta aparente estabilizao faz emergir necessidades bvias de superar problemas vrios que afectam as zonas urbanas, e que curiosamente, ou talvez no, so muito idnticos independentemente do Pas, da Regio ou da Cidade que se pretenda analisar.

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No caso nacional, a recente criao de um Ministrio cujas grandes reas de actuao integram as Cidades, o Ambiente e o Ordenamento do Territrio poder ser tambm um claro indcio de uma forma diferente de encarar o problema, ficando provado aquilo que alguns autores tinham j abordado sob diferentes perspectivas, mas que convergiam para uma ideia central de que as Cidades so muito mais do que meras aglomeraes populacionais de dimenso mais ou menos significativa. Alis uma das questes centrais a abordar neste documento reside precisamente na sustentabilidade da cidade, ficando evidenciado, tambm por a, uma relao dificilmente indissocivel das duas reas as Cidades e o Ambiente. A questo que se pode suscitar e, como natural, consiste num dos objectivos deste trabalho, relaciona-se com a prioridade e a ateno (ou a falta delas !) que so merecidas por parte das restantes vertentes que contribuem decisivamente para a vivificao das cidades como o caso evidente do sector do Comrcio. Isto , a existir um Ministrio que tutela as Cidades, ser legtimo que haja uma integrao plena das polticas de ndole econmica nos objectivos delineados para o meio urbano, correndo-se o risco das actividades econmicas (tuteladas por uma Secretaria de Estado de um outro Ministrio, neste caso da Economia) ficarem um pouco margem da definio de polticas e objectivos para as Cidades, pois quer seja o Ambiente, quer seja o Ordenamento do Territrio tm sido reas algo alheadas dos problemas que afectam o sector do Comrcio. Um dos exemplos desta real e efectiva descoordenao que pode ser citado, e que a prtica confirma plenamente, relaciona-se com a existncia numa mesma cidade (num mesmo centro urbano) de um Projecto de Urbanismo Comercial, ao abrigo do ento PROCOM (ou j do URBCOM) e de um Programa POLIS.

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Isto , dois Programas de Apoio, que poderiam e deveriam ser complementares acabam por se traduzir em diversas intervenes nos espaos comerciais (incentivos modernizao do comrcio por parte do PROCOM/URBCOM) e no espao pblico (incentivos do PROCOM/URBCOM e do POLIS), cada uma das quais com timings prprios e raras vezes coincidentes, no existindo uma preocupao a nvel da Administrao Central de gesto e coordenao da aplicao dos fundos disponibilizados, de forma at a tirar o melhor partido dessa aplicao de fundos pblicos, que eventualmente at poderiam ser canalizados para outros centros urbanos que no beneficiaram nem de um nem de outro. O mais curioso, qui preocupante, que a ambos os Programas est subjacente uma outra vertente, perfeitamente justificada e de grande interesse, que tem a ver com a animao e dinamizao dos centros urbanos e com a ideia de promover a autosustentabilidade de modelos de gesto desses mesmos centros urbanos, embora tambm aqui, ao que parece nunca tenha existido a preocupao de integrao e complementaridade que se julgaria fundamental numa lgica de se conseguir todas as sinergias de esforos levados a cabo por diferentes Ministrios, Secretarias de Estado, Direces Gerais, Institutos, entre outros organismo da Administrao Central.

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II PARTE A SUSTENTABILIDADE DAS CIDADES E VOCAO COMERCIAL DOS CENTROS URBANOS

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As Actividades Econmicas
Tradicionalmente o planeamento urbano tinha como principal preocupao a gesto do solo e a questo espacial/forma da cidade, no dando grande importncia aos temas de carcter social e econmico. No entanto, essa lgica tem vindo a alterar-se, caminhandose para a promoo de solues integradas de requalificao urbana que assim combinem os aspectos fsicos com a envolvente social e o desenvolvimento econmico. O emprego constitui um elemento importante, no entanto, emerge tambm, a necessidade de que todos os cidados possam aceder livre e facilmente aos servios e infra-estruturas que a cidade vai colocando sua disposio. neste sentido que se vislumbra um ponto de contacto positivo, no qual o sector pblico e o privado tm de cooperar com vista ao pretendido desenvolvimento sustentvel e crescimento equilibrado que resultaro em benefcio da cidade no seu todo e dos cidados, em geral. O emprego e a produo dependem em parte da poltica urbana e da influncia global que a cidade em si exerce, no entanto, o planeamento urbano assume uma importncia e responsabilidade de extrema valia com vista necessria prosperidade, tanto do sector privado, como da empresa pblica. As cidades competem entre si, tambm, e cada vez mais, em termos econmicos, pelo que a prpria estratgia delineada para o meio urbano (que no pode, ou no dever, restringir-se a uma ptica puramente urbanstica) passa a ser, cada vez mais, encarada como um meio que pode afectar o desenvolvimento econmico, as relaes entre cidades vizinhas, assim como a prpria combinao dos seus recursos. Nessa ordem de ideias pode proporcionar condies favorveis para o desenvolvimento das actividades ligadas ao sector financeiro e imobilirio, por exemplo, podendo tambm incentivar as parcerias para iniciativas atentas s oportunidades de mercado que surgem nesse contexto.

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Ao nvel da Europa, existe uma constante necessidade de financiamento da administrao/gesto do meio urbano, devido, basicamente, ao papel crtico que o planeamento urbano/urbanstico desempenha em situaes que exijam a melhoria da envolvente com o intuito de que se possa propiciar o investimento e a dinamizao da actividade econmica. A este respeito, diga-se que a qualidade global de uma cidade converte-se num recurso adicional que contribui de forma decisiva para a sua prosperidade econmica. Alis, documentao oficial da Unio Europeia, faz aluso ideia de que a qualidade no planeamento e no desenho, seja dos centros histricos, seja das novas reas urbanas nas cidades, assim como a imagem cultural que apresentam para o exterior, so to importantes como a preservao do patrimnio e a proteco do meio ambiente. Por seu lado, o desemprego, a pobreza e os fenmenos ligados marginalizao social devem ter um tratamento adequado como fazendo parte de uma soluo integrada do planeamento, tendo em ateno os aspectos scio-econmicos e ambientais. Da que se afirme que o urbanismo deve propiciar a criao de parcerias e iniciativas que fomentem o emprego e a criao de pequenas e mdias empresas, bem como desenvolver as competncias, socorrendo-se para tal das polticas de educao e formao. Os valores de mercado devem ser aproveitados para que o nvel de investimento na cidade se mantenha constante e para que o sector privado possa participar de forma efectiva na construo da cidade e apoiar, inclusive, a suportar custos de teor mais operacional. O planeamento deve propiciar, por todas as razes aludidas, o desenvolvimento das microempresas para que estas possam,, por sua vez, gerar emprego local para os cidados e para consolidar economicamente a cidade.

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As Cidades e a Sustentabilidade
A temtica das cidades, por sua vez, tem ocupado muitos especialistas, dando origem a mltiplos grupos de trabalho, tal a riqueza do tema e o fascnio que desde sempre tem exercido sobre estudiosos e investigadores em geral. Dos vrios trabalhos da resultantes, de cariz mais ou menos tcnico, sobressai a clara percepo da importncia, histrica inclusive, do elemento-cidade, visto que para alm de ser um tradicional mercado de bens/servios, constituir um conjunto de factores produtivos em interaco permanente, tratar-se de uma fonte de externalidades, funcionar como centro de formao e redistribuio do valor, afirmar-se como um centro autnomo que impe as suas decises sobrepondo-as s de outros agentes econmicos, tambm possuidora dos atributos de um verdadeiro agente econmico : patrimnio, funes, finalidades, poder de deciso e lgicas prprias. Por isso se diz que as cidades so os principais locais de produo, consumo e criatividade civilizada, bem como a fonte de grande parte dos danos ambientais e o local onde esses danos se verificam. Muitos problemas e questes surgem devido s caractersticas especficas das cidades e da vida urbana. Inversamente, muitas solues so especficas das cidades e da gesto urbana. O Grupo de Peritos sobre o Ambiente Urbano, criado pela Comisso Europeia e constitudo por representantes nacionais e alguns peritos independentes, lanou em 1993, o Projecto Cidades Sustentveis, incidindo o mesmo sobre o desenvolvimento urbano sustentvel e a integrao dos objectivos nas estratgias de planeamento e gesto. O Relatrio que da resultou, e que se denominou de Cidades Europeias Sustentveis, aborda, entre muitos outros assuntos, a identificao dos princpios de desenvolvimento sustentvel e os mecanismos necessrios para a sua realizao, no apenas ao nvel das cidades, mas em todos os nveis da hierarquia urbana.

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Tendo por base uma dupla perspectiva - institucional e ambiental, analisa a capacidade dos poderes locais para assegurar a desejada sustentabilidade, sendo que para a alcanar fundamental e necessrio uma nova atitude e uma nova abordagem de tudo aquilo que se refere s polticas e mecanismos existentes, assumindo tambm uma importncia fundamental a definio de um conjunto de princpios-base para uma aco slida em termos ambientais, cada vez mais valorizados. Uma das dificuldades que se coloca partida relaciona-se com a base jurdica e organizacional em matria de ambiente urbano, pois h diferenas ntidas, quando analisamos a realidade dos diferentes Estados-membros. Todavia, e no obstante essa constatao, os poderes locais em toda a Europa, atravs das muitas competncias que lhes esto atribudas, ou em vias disso como o caso de Portugal, e pelo teor das funes mais ou menos desempenhadas (prestam servios de diversa ordem, so reguladores, so gestores, entre muitas outras), esto actualmente numa posio privilegiada e forte que lhes faculta a possibilidade de promover concretamente as grandes linhas orientadoras e os objectivos da pretendida sustentabilidade. Nessa medida o referido Relatrio apresenta um novo contexto enquadrador da aco local, identificando simultaneamente um conjunto de princpios a respeitar com vista fixao de objectivos e ao controlo/acompanhamento dos progressos conseguidos rumo visada sustentabilidade nas zonas urbanas. Afigura-se importante uma breve referncia a cada um desses princpios, quanto mais no seja pela evidente e estreita relao que se pode identificar entre os ditos princpios e as actividades econmicas implantadas e/ou a implantar. Seno vejamos : Princpio de gesto urbana - A problemtica da gesto urbana, visando tambm a sustentabilidade, assume um carcter eminentemente poltico, sendo um processo de igual natureza que, por essa razo, requer planeamento integrado.

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Da que todo o processo de gesto urbana sustentvel justifica um conjunto de mecanismos e instrumentos vocacionados e orientados para distintas dimenses a ecolgica, a social e, obviamente, a econmica, com o intuito de proporcionar precisamente uma base de trabalho essencial para a tal viso global e integrada. O recurso a tais mecanismos e instrumentos e a formulao de polticas urbanas vocacionadas para a sustentabilidade da resultantes, so susceptveis de vir a constituir-se como um processo bem mais vasto, mais abrangente, com maior poder e, quase sempre, bem mais ambicioso do que aquilo que se admite inicialmente. Princpio de integrao poltica Como corolrio, do referido em relao ao princpio anterior, fundamental que todo o trabalho assente numa coordenao e integrao por via do denominado princpio de subsidiariedade, no descurando conceitos mais vastos como o da responsabilidade partilhada. Tal integrao dever por isso ser gizada tanto horizontalmente, para que permita tirar o devido proveito das sinergias das vrias dimenses da sustentabilidade (social, ambiental e econmica), como verticalmente, envolvendo os diferentes nveis de deciso da Unio Europeia, Estados-membros, poderes regionais e locais, pois s assim se poder conseguir uma maior coerncia de poltica e aco, evitando as eventuais estratgias contraditrias em diferentes nveis, que apesar de tudo surgem com maior frequncia do que aquilo que seria desejvel. Princpio de reflexo ecossistmica Ser de todos os princpios aquele em que a relao com as actividades econmicas, designadamente o sector do Comrcio, poder parecer menos imediata, no entanto, de referir que segundo o mesmo, a cidade -nos revelada como um sistema complexo que se caracteriza por processos contnuos de transformao e desenvolvimento. So focados determinados aspectos, como sejam a energia, os recursos naturais e a produo de resduos como fluxos/ciclos, situaes estas com maior ligao a actividades econmicas de teor menos comercial, e mais industrial, por exemplo.

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Um outro elemento objecto desta reflexo ecossistmica, e cuja relao com as actividades econmicas (Comrcio) j se apresenta bem mais evidente, a regulamentao do trfego e dos transportes, cuja importncia na implantao de unidades comerciais e revitalizao comercial de ncleos urbanos, como se sabe, decisiva. A estratgia da rede dupla, que oferece um quadro para o desenvolvimento urbano a nvel regional ou local, baseia-se precisamente nos princpios da reflexo ecossistmica, que inclui tambm uma dimenso social, segundo a qual cada cidade considerada como um ecossistema social. Princpio de cooperao e parceria A relao deste princpio com o papel que o Comrcio desempenha em termos da vivificao dos ncleos urbanos das nossas cidades e vilas, por demais evidente, a partir do momento em que haja a plena conscincia de que a sustentabilidade uma responsabilidade partilhada, baseada na cooperao e parceria entre os diferentes nveis, organizaes e interesses envolvidos, pois tratam-se de elementos essenciais da aco em prol da sustentabilidade.

Por definio, a gesto sustentvel um processo de aprendizagem baseado em vrios elementos que se revelam essenciais - partilha de experincias, ensino e formao profissional, trabalho multidisciplinar, parcerias e redes, consulta e participao da comunidade local, aumento dos conhecimentos, etc... . Aquilo que se pode identificar como, muito provavelmente, o grande desafio da sustentabilidade urbana a procura de solues para os diferentes problemas, sejam os que as cidades j conhecem, sejam os que elas prprias causam, reconhecendo-se assim que as cidades podem at encontrar muitas solues (potenciais), em vez de encarar esses problemas noutras escalas/localizaes, ou de simplesmente adiar ou at ignorar a sua abordagem, transferindo-os inclusive para as geraes futuras. De acordo com o exposto, constata-se assim que conceitos como a integrao, a cooperao, a subsidiariedade e a sinergia so fundamentais para a gesto com vista sustentabilidade urbana.
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Consequentemente, a sustentabilidade est solidamente ligada a aspectos de ndole scio-econmica das cidades, tornando-se imprescindvel que a Unio Europeia e os seus Estados-membros criem condies que permitam s actividades econmicas beneficiarem de um funcionamento mais ambiental a todos os nveis. Uma maior integrao econmica ter, provavelmente, repercusses de grande alcance na economia urbana. Devido ao mercado nico europeu, as barreiras ao comrcio entre os Estados-membros foram em grande parte eliminadas. Um aspecto importante da tendncia para a convergncia a funo cada vez menor das fronteiras nacionais e o aparecimento de super-regies que as transcendem. Alm disso, a integrao poder impulsionar a importncia das capitais, provocando a deteriorao da posio concorrencial das cidades mais pequenas. suposto todas as regies da Unio Europeia beneficiarem do crescimento econmico facilitado pelo mercado nico. Na realidade, porm, esto a surgir novas formas de vantagem e desvantagem econmica, j que o mercado nico apenas um factor entre as muitas tendncias que influenciam as economias locais. Alm disso, est a tornar-se cada vez mais evidente que o mercado nico tal como funciona actualmente apresenta desafios sustentabilidade. Mais concretamente, est a dedicar-se muito pouca ateno ao impacto ambiental da maior circulao de produtos e cidados, e aos efeitos adversos nas economias locais e, em termos gerais, nos modos de vida locais. O alargamento da Unio Europeia decorrente da adeso de novos Estados-membros, juntamente com o maior nmero de pases associados, poder afectar a natureza e funo das diversas cidades, bem como a forma da Europa urbana no seu conjunto. A capacidade ou incapacidade das cidades para se adaptarem ao processo de reestruturao econmica e integrao depende, em muitos aspectos, das prprias cidades e, em particular, de uma direco poltica visionria e de uma boa gesto.

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O aparecimento da cidade empresarial, caracterizada por uma forte orientao cvica e pelo estabelecimento de associaes locais eficazes entre os sectores pblico, privado e do voluntariado, faz com que seja provvel que a cidade sustentvel venha inicialmente a partilhar muitos dos atributos organizacionais dessa cidade empresarial. As cidades consideradas sustentveis viro a ser vistas, de futuro, como locais de investimento atraentes e stios agradveis para viver e trabalhar. Os princpios bsicos do Urbanismo, como os formulados na Carta de Atenas, sero influenciados por novas finalidades de urbanismo sustentvel, pelo que a tendncia aponta para que esses princpios venham a ser revistos no sentido de promover cada vez mais a combinao das funes urbanas. J no que se relaciona de uma forma mais directa com os aspectos econmicos da sustentabilidade, a anlise do ambiente e da economia urbana deve partir da compreenso do seu contexto poltico-econmico, pois as cidades e as respectivas economias dos diferentes pases apresentam uma estreita ligao com aquilo a que se poderia chamar de um sistema global de produo, circulao de capital, comrcio e investimento. A partir da, e apesar de alguma renitncia, parece lgico que tenham de ser as iniciativas polticas escala local, regional e nacional a adaptar-se, de forma progressiva, aos limites impostos pelos mercados globais. Dentro das cidades, as mudanas sectoriais foram muitas vezes acompanhadas da desurbanizao da actividade econmica e do emprego, registando-se uma concentrao do crescimento na periferia das cidades, independentemente da sua maior ou menor dimenso. A economia urbana talvez o sector em que a integrao poltica mais crucial. As cidades europeias precisam de satisfazer as necessidades econmicas ao mesmo tempo que do resposta s agendas de sustentabilidade social e ambiental. A no conciliao destes trs objectivos far com que as cidades no proporcionem a prosperidade material a que os seus habitantes aspiram, ou no confiram bem-estar social aos seus residentes, ou continuem a constituir uma grande ameaa ambiental.
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A Gesto de Recursos Urbanos, Aspectos Scio-Econmicos e Ordenamento do Territrio


Tendo em conta a procura do desenvolvimento sustentvel nos ambientes urbanos europeus, e tendo presente os trs domnios gesto de recursos urbanos, aspectos scio-econmicos e ordenamento do territrio proposto um conjunto de recomendaes de investigao e estudo para esses mesmos domnios. Os requisitos de investigao geral incluem a medio dos rastos ecolgicos das cidades e vilas europeias escala regional e global e o estudo das alteraes do modo de vida que esto no centro da procura de uma Europa urbana mais sustentvel. Da resulta tambm que os requisitos de investigao se referem s polticas e actividades da Unio Europeia, dos Estados-membros e dos seus rgos regionais e locais. Por conseguinte, e ao nvel da Unio Europeia, as propostas devem contemplar, entre outros, os seguintes pontos: A avaliao do envolvimento de novos Estados-membros no desenvolvimento da poltica Europeia em prol da sustentabilidade; O exame das relaes e das aparentes contradies entre os requisitos e o impacto do Mercado nico, e as oportunidades de progresso rumo ao desenvolvimento sustentvel em vrios cenrios urbanos; A identificao de um conjunto de estratgias para avanar para um novo modelo de desenvolvimento em que o crescimento econmico possa ser promovido de forma sustentvel, contribuindo para uma maior intensidade de emprego; O exame da integrao de objectivos, princpios e mecanismos de desenvolvimento sustentvel em iniciativas de poltica regional, incluindo projectos financiados ao abrigo da iniciativa URBAN e outras anlogas;

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A avaliao das ilaes e dos ensinamentos extrados das tentativas j levadas a cabo ao nvel da integrao poltica noutros contextos (os Programas Integrados de Desenvolvimento Rural, por exemplo, salientam a importncia das parcerias e da criao de redes, da identificao de carncias e solues pela comunidade, do papel dos animadores, do estabelecimento de consrcios financeiros e de uma concentrao das atenes em pequenas reas, por exemplo); A avaliao das implicaes da futura perspectiva para o desenvolvimento do territrio europeu na realizao do desenvolvimento sustentvel nos contextos nacional e local. Por seu turno, e ao nvel dos Estados-membros o teor das propostas passa basicamente pelo estudo das polticas urbanas existentes tal como foram j desenvolvidas por alguns Estados-membros (as City Challenge no Reino Unido e os Contrats de Villes em Frana, por exemplo) para estabelecer o grau em que os objectivos de desenvolvimento sustentvel esto a ser atingidos e as alteraes polticas necessrias para uma transio em direco sustentabilidade; e pelo exame do grau em que os objectivos de desenvolvimento sustentvel esto a ser atingidos em reas polticas sectoriais de relevo para o ambiente urbano, tais como habitao e turismo, por exemplo. Resulta necessariamente daqui todo um conjunto de questes que devero ser colocadas, naturalmente de mbito mais ou menos complexo, mas cujas respostas se revelam fundamentais. Em que medida os polticos e os profissionais consideram os princpios dos limites ambientais, da gesto da procura, da eficincia ambiental, da equidade e do bem-estar pertinentes no trabalho corrente da gesto da cidade? Em que medida e de que forma esto as cidades a formular abordagens estratgicas ao desenvolvimento sustentvel, preparar cartas e planos de aco, criar associaes, procurar uma participao mais efectiva dos cidados e a desenvolver indicadores de sustentabilidade para medir o progresso?
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At que ponto esto a ser aplicados instrumentos baseados no mercado? Que oportunidades h para uma aplicao mais vasta? Em que medida a adopo destes princpios e instrumentos depende da cultura organizacional e poltica dos rgos regionais e locais? At que ponto a adopo destes princpios e mecanismos impe alteraes organizacionais o estabelecimento de novas solues administrativas e polticas e a criao de novos papis para os gestores urbanos? A relao entre poltica e aco precisa de ser explorada com mais profundidade no que respeita ao desenvolvimento urbano sustentvel, pois como em muitos outros domnios da poltica pblica, importante compreender de forma mais profunda a razo pela qual as cidades aparentemente semelhantes respondem de forma diferente a problemas similares ou presses externas; a razo pela qual algumas cidades so inovadoras e outras nem tanto; a razo pela qual variam as prioridades a nvel operacional; o porqu de umas cidades serem bem sucedidas na formulao de uma abordagem integrada e coordenada, e outras nem tanto. Ou seja, existem problemticas que interessa aprofundar e que tm a ver com poder e dependncia, interesses, motivaes, comportamentos e quadros de aco em diferentes nveis. necessrio, ainda, aprofundar o trabalho ao nvel das relaes entre sistemas de administrao regional e local e das expectativas de uma gesto urbana mais sustentvel. Saber em concreto e com detalhe, que tipo de organizao ao nvel local (incluindo, por exemplo, poder jurdico, estrutura e cobertura geogrfica) conduz mais provavelmente ao desenvolvimento sustentvel? Ser necessrio criar municpios com uma certa rea e dimenso populacional de forma a que, por exemplo, se atinja a integrao efectiva dos sistemas de planeamento de transportes e de ordenamento do territrio?

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De entre todas as questes, que os vrios domnios polticos acabam, de uma forma ou de outra, por abarcar na sua totalidade as prioridades consideradas mais imediatas passam pela verificao sistemtica do modo como os princpios e instrumentos para uma gesto urbana sustentvel esto a ser aplicados na gesto dos recursos naturais, nas economias urbanas, nos sistemas sociais, na acessibilidade e no ordenamento do territrio, sendo por isso necessrio avaliar a sua eficcia prtica e prever as oportunidades para a sua aplicao. Do conjunto desses instrumentos, alguns so susceptveis de vir a ser merecedores de uma ateno especial, como seja o exemplo dos mecanismos de parceria e participao dos cidados na formulao e execuo das polticas e o desenvolvimento e aplicao de indicadores e metas das aces sustentveis nos quatro domnios polticos j apontados. A requalificao/revitalizao urbana se encarada como um processo de inverso da decadncia econmica, social e fsica tem um papel importante a desempenhar na realizao da sustentabilidade urbana, pelo que uma investigao de modelos alternativos dos processos, atravs dos quais a parceria e a participao do pblico podem contribuir para garantir uma regenerao urbana sustentvel, dever ser activamente promovida. O patrimnio cultural e as interdependncias com actividades de lazer e turismo urbano revestem-se de um interesse particular para o desenvolvimento urbano sustentvel, sendo interessante uma abordagem integrada que articule a conservao do patrimnio cultural com oportunidades para actividades de lazer e turismo urbano, o que pode ser realizado ao mesmo tempo que gera novas fontes de potencial econmico urbano. Tendo em linha de conta a natureza dos problemas urbanos globais, j identificados, e que requerem urgente resoluo, resultar daqui um conjunto de ideias, recomendaes e propostas de aco para secundar os mais diversos meios polticos no seu objectivo contnuo de avanar rumo sustentabilidade nos ambientes urbanos.

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Alis o projecto Cidades Sustentveis, at pelo seu prprio faseamento, revela outras ambies no que concerne por exemplo a componentes - manual de boas prticas e o sistema europeu de informao sobre boas prticas, as snteses objectivas, as conferncias de divulgao, entre outras que visem o intercmbio de informao e experincias entre cidades e o desenvolvimento de assessoria com base em projectos experimentais e de demonstrao a nvel local. Todo este processo assenta na criatividade e na mudana, da as implicaes a um nvel mais de contedo e de metodologia poltica, pondo em causa a aco mais tradicional das autoridades e procurando novas competncias e relaes organizacionais/institucionais. Pelo exposto compreende-se o porqu do facto da noo de sustentabilidade ser dinmica e com uma evoluo futura marcada e muito dependente do grau de divulgao e conhecimento do ambiente local e global.

A Vocao Comercial dos Centros Urbanos


Qualquer que seja o centro urbano, de maior ou menor dimenso, constituir sempre um enorme desafio conseguir reunir, conjugar e optimizar aquilo a que usualmente se denomina por factores crticos de sucesso dos centros urbanos - a habitabilidade, a competitividade, a atractividade e a visibilidade. Um comrcio moderno, flexvel s necessidades da procura, animado e gerido de forma integrada e dinmica ser um dos itens mais importantes e que mais facilmente aglutinar todos esses factores crticos de sucesso.

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Ser quase impensvel pensar os centros urbanos sem os relacionar de alguma forma com a actividade comercial, facto ao qual no alheio aquilo que esteve na sua prpria gnese, isto , muitas das nossas cidades e vilas tero nascido precisamente da realizao peridica de muitas feiras e mercados, expoentes mximos do comrcio de ento, e que pela sua importncia, regularidade e popularidade viriam a exercer a sua influncia no sentido de que o comrcio se viesse a fixar, abandonando progressivamente a modalidade mais itinerante. por isso que ainda hoje a actividade comercial, mais concretamente o comrcio a retalho instalado nos centros urbanos, constitui uma das mais fiis referncias do dinamismo scio-econmico revelado pelas respectivas localidades, no sendo por acaso que vulgarmente distinguimos tambm, um centro urbano de outro, pela qualidade, quantidade, diversidade, concentrao, densidade e/ou especializao da sua oferta comercial. A crescente importncia da actividade comercial tem vindo de certo modo a conquistar cada vez mais defensores, fruto no s da sua notria dimenso espacial, mas tambm pelo mrito que lhe reconhecido por diversos quadrantes ligados ao tema da revitalizao dos centros urbanos. hoje impensvel falar-se dessa revitalizao sem abordar o papel do comrcio e o seu imprescindvel contributo no sentido de se conseguir resultados marcados pelo necessrio sucesso. Um centro urbano caracterizado por um comrcio pouco dinmico e com averso pela modernizao, confrontar-se- necessariamente com srias dificuldades em definir a sua vocao, qualquer que ela seja. Basta pensar-se apenas num exemplo, a ttulo de breve reflexo, naquilo que seria a vocao turstica de um centro urbano sem que este apresente argumentos de peso no que ao comrcio diz respeito. Obviamente que um comrcio, devidamente dinamizado e gerido de forma conjunta, no ser a soluo para todos os males de que os centros urbanos enfermam, no entanto, cr-se que pouco provvel que algo se possa fazer em prol dos centros urbanos sem que a vertente do comrcio seja um dos pilares estratgicos.
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A recente experincia com a implementao dos Projectos de Urbanismo Comercial, um pouco por todo o Pas, veio provar que uma das solues que se perfila como mais vivel, at pelo seu significativo nvel de aceitao geral, passa pela revitalizao comercial dos centros urbanos, passando-se sempre que tal se revele possvel para um estdio superior que consiste numa perspectiva de adopo e aplicao do conceito de Centro Comercial a Cu Aberto, filosofia essa que apesar da forte necessidade de sensibilizao das partes envolvidas, carecer de um aconselhvel perodo de maturidade (mais-valias do URBCOM em relao ao PROCOM j que passa a contemplar a hiptese de incentivo s denominadas Unidades de Acompanhamento e Coordenao/ Gestor de Centro Urbano). A ideia que comeou a ser posta em prtica, no mbito do PROCOM (Programa de Apoio Modernizao do Comrcio) do QCA II, poder eventualmente vir a conhecer a sua afirmao plena j no mbito do III Quadro Comunitrio de Apoio, atravs do URBCOM. Do conjunto das diferentes vertentes contempladas nesses Projectos, verdadeiramente integrados, j que eram abrangidos e incentivados os investimentos nos estabelecimentos comerciais (promovidos pelos empresrios), as intervenes urbansticas nos espaos pblicos (promovidos pelas Cmaras Municipais) e os investimentos promocionais animao dos centros urbanos (promovidos pelas Estruturas Associativas), ressalta a ideia de que a ambio e os propsitos do Programa iam muito para alm do que a mera revitalizao do tecido comercial dos centros urbanos, existindo uma clara preocupao de tocar em pontos to importantes como a requalificao e a vivificao desses mesmos centros urbanos. Necessariamente que tal perspectiva, pela sua amplitude, implica um maior envolvimento e responsabilizao de todas as entidades e actores intervenientes, num trabalho que dever ser exemplar e exigente ao nvel das imprescindveis parcerias pblico-privadas.

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A promoo/criao da figura do Gestor, como elemento dinamizador desses verdadeiros Centros Comerciais a Cu Aberto, poder assim vir a ser o auge destes Projectos na medida em que ser a prova irrefutvel do reconhecimento da importncia estratgica que os centros urbanos devem assumir na vida social, econmica e cultural da regio onde esto inseridos, contribuindo na sua quota parte para o prprio incremento da qualidade de vida das populaes locais e no s. A verdade que esses Centros Comerciais a Cu Aberto no sero possveis de erguer sem que lhes possa estar subjacente o objectivo de conseguir mais valias de uma integrao funcional de estabelecimentos comerciais diversificados num nico espao, concentrando uma oferta de comrcio e servios ampla num espao fsico delimitado e dotado de infra-estruturas de tipologias diversas (estacionamento, espaos de lazer, segurana, animao, etc). Daqui resulta tambm a constatao de que para saber ao certo quais as vocaes dos centros urbanos, consolid-las e dinamiz-las basilar que todos os actores e entidades sejam envolvidos nestes processos, j que de h muito se ter percebido que no se trata de um problema exclusivo de arquitectos, urbanistas, economistas, engenheiros, gegrafos, gestores, socilogos, autarcas, movimento associativo, empresrios ou muncipes, sendo sim uma questo que, interessando a todos, todos deve mobilizar, promovendo a participao activa e empenhada de todos sem excepo. A competio, cada vez mais notria, entre cidades, de um mesmo pas e de uma mesma regio, no sentido de fazer prevalecer caractersticas que atestam a sua vitalidade, seja ela econmica ou outra, faz despoletar a necessidade de os centros urbanos se revelarem cada vez mais dinmicos, atractivos e competitivos, distinguindo-se por via disso face aos seus concorrentes prximos.

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Naturalmente que a atraco das zonas comerciais, inseridas nos centros urbanos, no estar dependente exclusivamente da animao que lhes incutida pontualmente, ou de forma mais sistematizada, com recurso a um plano de marketing, estando tambm dependente de um conjunto de factores, como a localizao, os acessos, o estacionamento, o mix comercial, a segurana, etc... . Porm, as aces de animao, sob o pretexto de conciliar lazer e consumo tm o mrito de conseguir fazer com que o cidado que at reside fora dos limites da dita sede de concelho desfrute tambm dessas iniciativas independentemente de se poder vir capacidade de atraco desses centros urbanos. a transformar, ou no, em consumidor, pelo que a animao encetada potenciadora da

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III PARTE DIAGNSTICO GLOBAL DO SECTOR

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Caracterizao e Diagnstico do Sector


1 - No Contexto Internacional Actualmente j no far muito sentido abordar o tema do Comrcio, restringindo-nos a uma ptica meramente interna (nacional) do problema, pois cada vez far menos sentido falar-se de um Comrcio Portugus ou de outro originrio de um qualquer Estadomembro, j que a criao de um Mercado a nvel Europeu, veio esbater essa viso interna do problema. Apesar disso, as diferentes caractersticas em termos dos estdios de desenvolvimento nos diferentes pases vai justificando ainda aces e reaces por parte do tecido empresarial de cada pas. Naturalmente que ao abordarmos o Comrcio numa perspectiva mais Europeia, melhor poderemos compreender aquilo que se tem passado e que, principalmente, se perspectiva num futuro mais ou menos prximo, pois s assim se podero traar rumos mais adequados. O sector econmico do Comrcio, sendo vital para toda a Comunidade, confronta-se com vrios desafios, que basicamente acabam por ser comuns aos distintos pases, pois o papel do sector e o seu indispensvel contributo para o bem estar econmico e social dos cidados uma realidade por demais comprovada. Numa ptica Comunitria o Comrcio constituir pois um meio crucial mediante o qual circula um nmero extraordinariamente significativo de bens/produtos de uns pases para outros, alargando-se desse modo o leque de escolha de um mercado cada vez mais global.

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Com uma to grande abrangncia, esses tais desafios incluem: Uma maior concorrncia que advm necessariamente das oportunidades de Comrcio em todo o territrio (mercado substancialmente bem mais alargado); As limitaes ao desenvolvimento do pleno potencial desse mesmo mercado (regulamentos distintos a nvel nacional, regional e local); As evolues verificadas nas relaes entre consumidores e fornecedores, a contnua reestruturao do sector com vista necessria adaptao envolvente concorrencial e ao efeito que esta exerce sobre as comunidades que satisfazem as suas necessidades com as estruturas existentes; A importncia de criar um enquadramento prprio em que as unidades empresariais possam operar de forma a prosperar; A rpida expanso do recurso s tecnologias existentes e s emergentes com vista a racionalizar os servios e a facilitar as denominadas novas formas de comrcio. Um outro desafio, embora a outro nvel, que o sector tambm enfrenta est relacionado com a escassez de informao e o acesso dificultado mesma, facto que se vem revelando como uma lacuna que interessa colmatar, na medida em que a competitividade e as tendncias do mercado actual, assim o exigem. A importncia scio-econmica do Comrcio est bem patente no facto de se tratar da segunda maior actividade econmica na Europa, imediatamente a seguir Indstria, sendo uma componente essencial para se aferir o nvel e o prprio potencial de uma economia nacional e um sector-chave para a criao de emprego e crescimento econmico.

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A vertente social encontra no sector do Comrcio um vasto campo de aplicao, j que se trata de um sector que extravasa as funes puramente econmicas, traduzindo-se a funo social no ponto de contacto entre cidados e a sua comunidade local, referenciando as mais recentes tendncias no que concerne aos estilos de vida, padres culturais e actividades comunitrias. Assumindo esse papel, como um dos determinantes de padres sociais e culturais, e at mesmo do planeamento fsico dada a sua importncia na actividade/vida da comunidade revela-se por isso essencial para aquilo que se poder apelidar de modelo scio-econmico europeu. Com o progressivo envelhecimento populacional europeu denota-se uma probabilidade forte de vir a conquistar um maior protagonismo dessa funo de integrao social. A prosperidade do Comrcio ramifica-se, alis, em vrios sentidos, designadamente em termos de emprego criado, cerca de 16% do total do emprego na Unio Europeia, o que representar mais de 22 milhes de pessoas, e contributo para o PIB da economia comunitria (13%), entre outros dados quantitativos bem elucidativos dessa realidade. A dinmica de modernizao que o sector vem revelando deu uma nfase a dois fenmenos a que importa tecer algumas referncias, j que permite compreender outros aspectos a abordar posteriormente. J em 1991 uma comunicao da Comisso Europeia, alertava para o fenmeno da concentrao, como uma consequncia do mercado interno, que seria assim acelerada por esse efeito. Tal constatao viria a confirmar-se em pleno, tornando-se irreversvel em todos os Estados-membros, verificando-se, apesar de tudo, um estdio de desenvolvimento mais avanado a Norte, quando comparado com aquilo que vem acontecendo nos pases do Sul da Comunidade. O efeito negativo de uma tendncia de tal ordem encontra traduo na possibilidade de se estabelecer uma integrao vertical (ou de uma dependncia do produtor pelo facto de manter um nico cliente). Em ltima anlise, uma tal concentrao poderia sempre conduzir ao incentivo dos produtores com maior poder no seu mercado de actuao a explorar os compradores com menor poder e capacidade atravs de uma manipulao dos preos, no sentido da subida,, diminuindo a sua competitividade e apressando o prprio processo de concentrao ao nvel do retalho.
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O resultado da tendncia para a concentrao viria a reforar o papel dos principais distribuidores face aos seus fornecedores, incentivando o desenvolvimento das marcas prprias por parte do distribuidor. J nos anos 80 se denotava um outra indicao neste sentido, ou seja, a criao de alianas de compras (nacionais, europeias, globais) que conduziria ao acrscimo do poder dos grandes grupos de distribuio, fossem eles integrados ou no, gerando at alguns atritos no relacionamento entre produtores e comerciantes. A concentrao das quotas de mercado num nmero restrito de operadores pode reduzir o potencial de influncia dos consumidores no que se refere, a certas situaes, como sejam, a gama de produtos, a escolha da loja, os sinais de mercado, etc... . Da que se pode tambm concluir que efectivamente as regras ao nvel da concorrncia so de extrema importncia para o sector do comrcio. 2 - No Contexto Nacional Sendo unanimemente considerado que, ao longo das ltimas dcadas, se tm verificado importantes alteraes estruturais no sector do Comrcio, num contexto mais amplo, estaro as mesmas intimamente interligadas com as alteraes de diversa ndole, tambm elas profundas, sentidas na esmagadora maioria dos centros urbanos. Estaro neste caso o envelhecimento da populao, a expanso da populao activa feminina, o incremento da mobilidade, o movimento das populaes urbanas em direco periferia, o aumento do rendimento disponvel das famlias, a maior disponibilidade para o cio e para o lazer, a maior selectividade no acto de compra, a crescente adeso a novas tecnologias (internet, por exemplo), entre outras.

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Por outro lado, as denominadas zonas nobre das cidades tm vindo a perder uma boa parte do fascnio que exerciam sobre residentes, consumidores e turistas e, pelos efeitos da advindos, uma grande parte do seu atractivo comercial, devido a um vasto conjunto de factores, dos quais destacaria, a ttulo exemplificativo, fenmenos de desertificao, acessibilidades, trnsito/estacionamento, insegurana, problemas ambientais, espaos pblicos pouco convidativos (degradao do edificado, preservao deficiente do patrimnio histrico-cultural, iluminao menos prpria, mobilirio urbano desadequado, etc), entre outros. Para alm disso, o centro de comrcio tradicional (habitualmente o Centro Histrico, a Baixa ou, simplesmente, a denominada Rua do Comrcio) e os distintos plos ou eixos de concentrao comercial mais recentes, comearam a competir entre si e/ou com outros mais perifricos, o que faz com que o comrcio das reas centrais tenha, de um modo geral, tenha vindo a perder o protagonismo que teve durante muitos e muitos anos. Naturalmente que esta perda tem tambm, forosamente, causas internas ao Comrcio, ou seja, que emergem do prprio sector e das lgicas de mercado subjacentes, associadas intensificao da concorrncia, ao predomnio de empresas de cariz familiar, formao profissional insuficiente, especializao e diversificao da oferta, ao aparecimento de novos formatos, aos crescentes nveis de exigncia por parte do consumidor, inovao tecnolgica constante, entre outras susceptveis de focar, mas que no interessar aqui aprofundar muito mais. Na figura que a seguir se apresenta expem-se os factores mais marcantes da evoluo recente que o sector tem denotado, ao nvel das diferentes vertentes que marcam a sua actividade a procura, o meio envolvente e a oferta.

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Enquadramento da actividade do sector a Procura, o Meio Envolvente e a Oferta

o o

Envelhecimento da populao gerando novas procuras; Crescimento significativo da taxa de actividade da populao do sexo feminino; Maior mobilidade face banalizao do uso do automvel; Aumento agregados; dos rendimentos disponveis por parte dos

o Aspectos relacionados com a vertente da Procura POPULAO o

Maior selectividade no acto de compra face ao maior acesso informao e aos nveis crescentes de exigncia da procura; Valorizao generalizada do cio/lazer com impactos no consumo;

o o

Aparecimento de novas polaridades; Desertificao dos ncleos histricos tradicionais e elevados ndices de insegurana e degradao do edificado; Alterao das redes de acessibilidades e deficiente qualidade do transporte pblico; Dificuldades de acesso e estacionamento deficiente no centro; Valorizao crescente da tradio e dos espaos pblicos mais nobres (centros histricos, por exemplo);

Aspectos relacionados com a vertente do Meio Envolvente - ESPAO URBANO -

Predomnio de microempresas tradicionais com uma gesto pouco profissionalizada e algo adversa mudana; Aparecimento de novos formatos mais apetrechados e dinmicos; Novas tcnicas/tecnologias ao servio do sector; Contributo crescente para a Economia (PIB, VAB, Emprego); Intensificao da concorrncia; Concentrao econmica (grandes grupos/empresas);

o Aspectos relacionados com a vertente da Oferta COMRCIO -

o o o o

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No teorizando excessivamente sobre a temtica a abordar, o Comrcio um sector da actividade econmica vital j que, simplificando, corresponde distribuio da produo, traando assim a indispensvel ponte entre quem produz um bem/produto/servio e os consumidores finais que deles precisam para satisfao das suas necessidades. No pois de estranhar que o Comrcio seja por vezes encarado como se de um servio se tratasse, baseando-se tal perspectiva no facto de, regra geral, no se percepcionarem alteraes de grande significado nos bens/produtos transaccionados nessa fase de intermediao. Naturalmente no se trata de uma corrente de opinio consensual, pelo que algumas consideraes ficaro por tecer, pela simples razo de que extravasariam de certa forma o tema central deste trabalho. Para alm disso, convir tambm deixar uma breve referncia tradicional distino entre o comrcio grossista e o comrcio retalhista, mencionando apenas que o primeiro corresponde aquisio directamente fonte daquilo que resulta da actividade dos produtores, para que posteriormente o disponibilizem aos retalhistas, sendo que o segundo j corresponde a outra fase que se caracteriza pela aquisio dos produtos aos grossistas para depois os poder vender aos consumidores finais. Compreensivelmente, esta distino que numa primeira anlise nos poder parecer bem simples revela depois um conjunto de nuances que por vezes parecem irresolveis pelas polmicas geradas e pelas foras que so colocadas em confronto. Actualmente, verifica-se um emergir crescente das denominadas actividades integradas, ou seja, no difcil encontrar estabelecimentos que so simultaneamente grossistas e retalhistas, procedem aquisio aos produtores e encarregam-se de vender esses produtos ao consumidor/utilizador final. Um dos exemplos deste tipo de estabelecimentos, onde se verifica esse tal fenmeno de integrao vertical das actividades, confundindo-se o grossista e o retalhista, precisamente o hipermercado.

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Parece ficar claro que se trata de um fenmeno possvel quando h algum poderio e dimenses significativas, pois, em termos muito simples, implicar sempre grandes aquisies, capacidade financeira, capacidade de armazenamento e fcil escoamento, o que convenhamos, poucos formatos comerciais preenchero cumulativamente tal ordem de requisitos. O Comrcio desempenha hoje um papel na economia nacional, bem diferente daquele que tinha no passado. Naturalmente que essa evoluo, altamente positiva, confere-lhe um estatuto de eixo fundamental no tecido econmico do pas, o que alis se comprova facilmente pela sua performance, tendo como base alguns nmeros disponveis 14,2% do Produto Interno Bruto, 16,9% da Formao Bruta de Capital Fixo, 12,7% do Investimento Directo Estrangeiro e 15 % da populao activa empregada. Apesar de se tratar de um sector onde prevalecem as unidades de pequena dimenso, estaremos perante um universo constitudo por cerca de 150.000 estabelecimentos ligados actividade retalhista, ganha cada vez maior preponderncia, em termos de quota de mercado detida, os denominados grandes grupos econmicos, conquistando um peso crescente na distribuio em Portugal.

Europa N de Postos de Trabalho no Comrcio % Emprego do Comrcio no Total Contribuio do Comrcio para o Produto Interno Bruto Contribuio do Comrcio para o Valor Acrescentado Bruto Total de empresas do Sector do Comrcio % das Empresas do Comrcio no Total 22.000.000 15,6% 12,7% 12,9% 4.806.183 30,5%

Portugal 630.000 14,9% 14,2% 17,3% 173.257 32,2%

Fonte : Relatrio Observar o Comrcio em Portugal, Observatrio do Comrcio

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Se centrarmos a nossa anlise na informao exposta, visvel que a representatividade do sector ao nvel Europeu at no difere muito daquilo que ele representa para o nosso Pas, seja em termos do Produto Interno Bruto, do Emprego ou at mesmo na proporo de unidades empresariais em relao ao total do tecido empresarial existente. sabido, no entanto, que h todo um conjunto de outras questes que depois se reflectem na dinmica do sector, ficando assim patenteadas as diversas ineficincias do comrcio em Portugal. O nmero excessivo de estabelecimentos (para a procura existente), os baixos nveis de formao de quem explora os estabelecimentos, a gesto tradicional e pouco profissionalizada, Por seu lado, esse vasto tecido comercial apresenta uma outra caracterstica que assenta numa elevada concentrao regional e sectorial dos estabelecimentos, em especial em distritos como Lisboa, Porto, Aveiro, Setbal e Braga, acabando por ser um reflexo de todo um conjunto de situaes que exercem fortes e decisivas influncias no sector. Os ltimos anos, principalmente na ltima dcada, tm deixado indcios no sentido de que tal tendncia se venha a esbater, embora de forma muito tnue.

3 - No Contexto Regional A importncia estratgica que o sector do Comrcio conquistou ao longo do tempo, como actividade econmica fulcral e no s, torna-se, como lgico, ainda mais evidente nas regies onde se verificam maiores concentraes populacionais, ou no se tratasse de uma actividade que encontra a principal razo de existncia no facto de satisfazer as necessidades das populaes. Neste contexto afigura-se til apresentar alguns elementos que ilustram bem, no s a dimenso e a importncia do sector do Comrcio, mas tambm o protagonismo da Regio de Lisboa e Vale do Tejo em toda essa dinmica.

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No que se refere estrutura empresarial ressalta de imediato a constatao de que quase 40% do total das unidades existentes no territrio nacional se localizam precisamente na Regio de Lisboa e Vale do Tejo, o que lhe confere um peso bastante significativo a outros nveis como adiante se ver. Estrutura empresarial por NUT II (em % do nmero de empresas)
NUT II Norte Centro Lisboa e Vale do Tejo Alentejo e Algarve Aores e Madeira Nmero de Empresas Com. Grosso 31,3 15,7 44,3 6,7 2,0 49.309 Com. Retalho 33,0 18,5 35,1 10,4 3,0 135.816 Comrcio (*) 32,3 17,8 37,6 9,6 2,7 212.079

(*) Inclui tambm o Comrcio Automvel Fonte : Relatrio Observar o Comrcio em Portugal, Observatrio do Comrcio

Um desses itens relaciona-se com a estrutura do emprego, pois cerca de 43% do total das pessoas que trabalham no sector fazem-no na Regio de Lisboa e Vale do Tejo, facto revelador por si s da importncia estratgica do sector do Comrcio ao nvel da vertente do emprego, que como usual quase sempre acaba por constituir um dos barmetros da situao econmica, oscilando consoante a mesma. Estrutura do emprego no comrcio, por NUT II (em % de pessoal ao servio)
NUT II Norte Centro Lisboa e Vale do Tejo Alentejo e Algarve Aores e Madeira Pessoal ao Servio Com. Grosso 32,6 12,3 47,7 4,4 3,0 266.317 Com. Retalho 30,8 15,0 40,8 9,5 3,9 420.590 Comrcio (*) 31,6 14,3 43,0 7,6 3,5 822.613

(*) Inclui tambm o Comrcio Automvel Fonte : Relatrio Observar o Comrcio em Portugal, Observatrio do Comrcio

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Se nos debruarmos sobre o volume de vendas, ento a evidncia ganha contornos ainda mais vincados, pois a Regio de Lisboa e Vale do Tejo representa mais de metade do volume de vendas realizado no conjunto do territrio nacional, sendo de destacar o contributo do Comrcio por Grosso para uma tal performance. Estrutura do volume de vendas no comrcio, por NUT II (em % do volume de vendas)
NUT II Com. Grosso 27,7 8,7 53,6 2,6 7,4 11.527 Com. Retalho 29,7 13,1 45,7 7, 9 3,6 6.471 Comrcio (*) 27,8 10,8 51,5 4,7 5,2 22.781

Norte Centro Lisboa e Vale do Tejo Alentejo e Algarve Aores e Madeira Vol. Vendas (Milhes Cts.)

(*) Inclui tambm o Comrcio Automvel Fonte : Relatrio Observar o Comrcio em Portugal, Observatrio do Comrcio

No que se refere concretamente ao Distrito de Lisboa, j que as referncias anteriores dizem respeito a um territrio bem mais vasto (NUT II Lisboa e Vale do Tejo), possvel verificar-se a hegemonia de Lisboa no seio no s da regio, mas tambm a nvel do territrio nacional. Tal constatao possvel a partir de determinados indicadores, como sejam, o nmero de estabelecimentos por actividade econmica (por distrito), segundo o qual se verifica, por exemplo, ao nvel do retalho o Distrito de Lisboa representa por si mais de 1/5 do total das unidades existentes em todo o Pas, facto ao qual no certamente alheio a concentrao populacional existente.

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Nmero de estabelecimentos, por actividade econmica e por distritos (em %)


DISTRITOS Aveiro Braga Lisboa Porto Setbal Restantes 13 Distritos Totais Comrcio por Grosso 7,9 5,7 27,6 22,3 6,3 30,2 100,0 Comrcio a Retalho 6,6 6,2 21,2 13,7 10,3 42,0 100,0

Fonte: Cadastro Comercial da Direco Geral do Comrcio e da Concorrncia / 2000

De acordo com as estatsticas do Cadastro Comercial da Direco-Geral do Comrcio e da Concorrncia (2000), pode-se verificar que s no Distrito de Lisboa existiro cerca de 44.000 estabelecimentos comerciais, o que reflecte o peso que detm no panorama sectorial ao nvel nacional. Por consequncia disso, a preponderncia mantm-se ao nvel de outros parmetros, como o caso do emprego, em relao ao qual se verifica que num valor que ultrapassa os 650.000 empregados no sector, em todo o territrio nacional, mais de 190.000 (sensivelmente 30%) trabalham no Distrito de Lisboa, reflectindo inclusive uma maior proporo do que aquela a que j se fez referncia para o nmero de estabelecimentos existentes. Tal evidncia resulta tambm de outros factores como seja o nmero mdio de pessoas ao servio por estabelecimento por distrito, pois, seja ao nvel do Comrcio Grossista ou do Retalhista esse indicador atinge o seu maior valor em Lisboa, isto , o Comrcio por Grosso emprega em mdia 9,4 pessoas por estabelecimento (7,4 em termos nacionais) e o Comrcio a Retalho emprega 3,1 pessoas por estabelecimento (2,5 em termos nacionais).

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4 - No Contexto da Cidade de Lisboa Nas dcadas de 80 e 90, o tecido comercial instalado na cidade de Lisboa sofreu transformaes de ndole estrutural que se podem considerar significativas e marcantes para os desenvolvimentos futuros de todo o sector. Para uma melhor compreenso daquilo que est na origem de tais transformaes no se pode descurar o facto de nesse perodo terem entrado no sector grupos, quer nacionais, quer estrangeiros, com outro tipo de argumentos face quilo que vinha sendo a prtica corrente. A distribuio passou a ser um sector no qual os actores passaram a apresentar uma capacidade econmica reconhecidamente mais forte, recursos humanos melhor preparados, mtodos de gesto mais adequados, sendo que em relao ao que se passava nas dcadas anteriores, verificou-se um avano considervel que rompeu com muito daquilo que de menos bom se vinha fazendo e, aceitava como normal para o comrcio. Coincide pois este lapso temporal com o aparecimento do que usualmente se apelida por novas formas de comrcio, que se podem tambm por isso considerar como as foras impulsionadoras do sector, sendo responsveis obviamente pelas alteraes registadas no lado da procura, ao nvel dos comportamentos e dos hbitos de compra dos consumidores. De entre os inmeros exemplos das novas formas de comrcio, poder-se-o referir os hipermercados, os supermercados, os centros comerciais, as grandes superfcies especializadas, as cadeias de discount, as cadeias de franchising, entre outras que j vinham provando as suas mltiplas potencialidades. mais grave do que isso, se

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Centrando a anlise da evoluo verificada na regio de Lisboa, objecto primordial do presente trabalho, convm no descurar o facto de estarmos a abordar uma regio com uma dinmica distinta daquilo que caracteriza o resto do territrio nacional, ou no fosse Lisboa o ncleo da rea Metropolitana, onde se estima que resida mais de um quarto da populao do Continente. Frisa-se este ponto devido tendncia inevitvel de ao se caracterizar a evoluo do sector a nvel nacional estarmo-nos a referir regio de Lisboa e vice-versa, o que neste caso em concreto no assume carcter preocupante ao nvel das ilaes a extrair. Posto isto, pode-se referir que a dcada de 60 ter marcado o arranque do processo de modernizao do comrcio instalado em Lisboa, destacando-se especialmente o aparecimento da modalidade do livre-servio, consubstanciada no formato supermercado, pelo que a dita modernizao se fez sentir essencialmente ao nvel do Alimentar. Aps tal arranque, a dinmica de modernizao viria a instalar-se definitivamente na dcada seguinte como corolrio de uma rpida expanso das cadeias de supermercados. Os centros comerciais, cuja introduo remonta aos anos 70, pelas caractersticas que ento apresentavam no constituam ameaa de vulto para o centro tradicional do comrcio, pois a localizao apresentada, a reduzida dimenso e a oferta pouco qualificada no lhe conferiam argumentos suficientemente fortes para poder concorrer com um expoente mximo do comrcio como seria o caso da Baixa de Lisboa. Precisamente o ncleo constitudo pela Baixa/Chiado, conseguiria manter-se como exemplo primeiro do comrcio especializado e de maior qualidade at meados da dcada de 80. At essa data, nada nem ningum, tinha conseguido pr em causa a posio cimeira da Baixa/Chiado no que concerne estrutura comercial de toda a cidade, pelo que as preferncias da procura incidiam para a zona nobre do comrcio lisboeta pela simples razo de que sabiam de antemo que ali encontrariam precisamente o que procuravam para satisfao plena das suas necessidades.

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Sensivelmente em meados da dcada de 80, h um ponto de viragem que marca decisivamente todo o processo evolutivo do sector a abertura ao pblico do Centro Comercial Amoreiras e do Centro Comercial Fonte Nova, ambos em 1985. Embora j l vo mais de 15 anos, est bem vivo nas nossas memrias a imagem das verdadeiras romagens que o efeito de novidade provocou numa procura at ento vida de tais formatos em territrio nacional, ou pelo menos, bem mais prximo do que acontecia at quela data. O smbolo que o Centro Comercial Amoreiras veio a representar no panorama da oferta comercial em Portugal e a moda que o mesmo veio a constituir foram, sem dvida, um marco importante em todo o processo de evoluo do Comrcio no nosso Pas. Em consequncia desta facto verifica-se tambm um aspecto que acaba por fundamentar parte daquilo que se adiantar como caminhos a seguir num futuro muito prximo. Isto , a abertura dessas unidades comerciais despoletaram uma quase imediata dinmica de desenvolvimento e qualificao comercial da oferta de eixos que se afirmavam no mercado e que sentiram os efeitos de uma concorrncia forte e at desconhecida do empresrio/comerciante de bairro ao nvel das suas potencialidades e do seu alcance. Um dos exemplos, talvez mais emblemticos, foi a revitalizao comercial que a Avenida de Roma conheceu em meados/finais da dcada de 80, fosse em termos da qualidade oferecida ou mesmo da diversidade da oferta, com estabelecimentos que em nada ficavam atrs das lojas desses Centros Comerciais, ombreando com estes em muitas das vertentes que a procura passou a privilegiar. Apesar de, porventura, nunca ter sido reconhecido e interpretado como tal, ter sido um primeiro indcio, de muitos que se viriam a seguir, de que os centros tradicionais de comrcio sofreriam o impacto de uma concorrncia forte e melhor apetrechada a todos os nveis, confrontando-se assim com uma realidade diferente novas polaridades comerciais.

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Testado o formato e comprovada de forma efectiva a preferncia do consumidor por essa nova realidade, a dcada de 90 viria a pautar-se por uma intensificao de todo este processo sendo vrios os casos possveis de citar e que so bem reveladores dessa evoluo. De incio surgiu um primeiro hipermercado intra-urbano dotado de estacionamento para os clientes e com uma galeria comercial anexa, experimentando-se assim na zona de Telheiras o interesse da procura por um formato que conciliasse o que muitos vinham discutindo e reconhecendo, mas que poucos viriam a trabalhar de forma objectiva o problema do comrcio dos centros urbanos residia na fraca ou inexistente complementaridade da oferta, sua conjugao com zonas de lazer, e principalmente, as mltiplas deficincias no que ao estacionamento/parqueamento dizia respeito. Trs anos mais tarde abriam ao pblico as Galerias Monumental, o que arrastaria consigo um conjunto de mudanas que culminariam com a abertura do Atrium e Galerias Saldanha. Surge assim nos finais da dcada de 90 uma nova polaridade, resultante da transformao funcional de toda a zona do Saldanha. Se compararmos o Saldanha dos perodos antes e depois da dcada de 90 poderemos compreender melhor os mltiplos efeitos da implantao de tais tipologias de formatos/formas na composio funcional do comrcio local e na sua capacidade de atraco da procura por via dos fluxos gerados. O ano de 1997 constitui um ano marcante em todo o processo evolutivo do comrcio de Lisboa, na medida em que precisamente o ano de abertura do Centro Comercial Colombo. Se a expresso dimenso pudesse em si resumir tudo aquilo que o Colombo veio a representar no panorama do comrcio da cidade, pouco nos restaria para caracterizarmos tal formato, pois desde o dia da sua abertura que se veio a constituir e afirmar como o principal exemplo d e uma nova polaridade que veio pr em causa todas as outras at ento existentes e mais predominantes.

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Pode-se afirmar que a estrutura comercial de Lisboa alterou-se de forma muito significativa desde a implantao do Colombo, sendo que os seus impactos so sentidos para alm da escala regional, fruto do seu poder de atractividade multifacetado e multidireccionado. Alguns estudos chegam mesmo a fazer referncias introduo de uma bipolaridade de primeiro nvel entre a Baixa/Chiado e o Centro Comercial Colombo, se bem que este ltimo plo parea levar alguma vantagem. Apesar do Colombo marcar decisivamente a evoluo comercial da cidade, o que certo que o processo no parou por a, bem antes pelo contrrio. Podem-se citar alguns exemplos, como seja o Centro Comercial Vasco da Gama que abriu ao pblico em 1999 numa zona da cidade que se vinha afirmando de forma slida desde a realizao da EXPO 98 e que actualmente j constitui definitivamente uma nova polaridade, tambm comercial, atraindo pblicos diversos aos quais o tecido comercial do Centro Comercial consegue satisfazer uma fatia significativa de necessidades da procura. Um outro exemplo, que importa tambm apontar, este ainda mais recente, refere-se ao El Corte Ingls, cuja implantao nos finais de 2001, introduziu significativas alteraes na estrutura comercial da cidade. Numa zona da cidade com localizao privilegiada, face sua centralidade e acessibilidades, a dimenso do espao comercial, a oferta diversificada e de qualidade associadas a uma imagem que o pblico j detinha da prpria insgnia, tem feito com que se venha afirmando como mais uma nova e importante polaridade. Outros factos poderiam ainda ser apontados, no entanto, o objectivo subjacente descrio efectuada visou somente referir os mais evidentes pelas repercusses evidenciadas.

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Traada a evoluo nas suas linhas principais de realar que todo este processo se insere num quadro marcado por um sector cuja base muito tradicional caracterizado por mltiplas insuficincias de ndole estrutural, com reflexos negativos, quer seja ao nvel da rendibilidade das empresas, quer ao nvel da adequao s necessidades dos consumidores actuais e potenciais. Apesar de tais debilidades, curiosamente tal comrcio desempenha ainda um papel relevante no que concerne s preferncias e hbitos de compra das populaes, da tambm o fundamento para a relao conflituosa com um outro segmento mais dotado, atractivo e competitivo, em suma, mais moderno. Todas estas evidncias reflectem-se e influenciam decisivamente a prpria evoluo dos hbitos de consumo e comportamentos de compra de uma procura cada vez mais exigente e informada.

Factores Condicionantes da Evoluo Verificada


Toda a evoluo verificada fica a dever-se a um conjunto de factores que marcando a envolvente em que o sector se insere, tm necessariamente a sua influncia no que respeita forma como condicionam essa dita evoluo. De forma sucinta podem ser classificados em factores demogrficos, factores econmicos, factores sociais, factores poltico-institucionais e factores tecnolgicos. No que se refere aos factores demogrficos, salienta-se, aqui, a populao e as suas tendncias de evoluo, como elementos determinantes da dimenso do mercado, a estrutura da populao por idades, com as suas consequncias no tipo de produtos que privilegiam e na preferncia por determinadas formas de comrcio e a dimenso dos lares com clara influncia no tipo de unidade comercial.

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Quanto evoluo da populao, a tendncia aponta para a estabilizao ou para o crescimento moderado da populao, isto depois de dcadas de decrscimo da taxa de natalidade, o que aliado a uma taxa de mortalidade estvel, determina esse crescimento moderado. A anlise da evoluo da estrutura etria da populao, mostra a clara tendncia para o envelhecimento - um crescimento constante da populao adulta em detrimento da populao mais jovem, o que origina assim um peso acrescido da populao mais idosa. Este facto, traz consequncias imediatas, seja em termos de poder de compra, seja na forma como se processa a compra e naquilo que se compra. Com efeito, o poder de compra varia de acordo com as diversas fases da vida, situando-se a sua maior concentrao na faixa etria entre os 35 e os 60 anos. A estrutura do consumo percentagem do oramento familiar gasto em determinado tipo de bens , tambm, influenciada de acordo com as motivaes das diversas faixas etrias. Actualmente, verifica-se uma tendncia crescente, na estrutura do consumo, para o aumento dos gastos com a sade, segurana e lazer. A escolha do tipo de estabelecimento varia consoante a idade, em que a proximidade e servio so privilegiados pelos clientes mais velhos. O fenmeno comum, na maioria dos pases europeus, relaciona-se com a diminuio da dimenso do ncleo familiar, devido s baixas taxas de natalidade, por sua vez decorrentes do retardamento da idade em que se contrai matrimnio e das baixas taxas de fecundidade. Isto traduz-se numa reduo mdia do nmero de filhos por casal e no aumento dos agregados familiares compostos por uma s indivduo. O envelhecimento da populao e a reduzida dimenso dos agregados familiares, aliados ao maior nvel de rendimento disponvel, constituem motivos que leva Portugal, e a maioria dos pases europeus, a privilegiarem a procura de servios ao invs do preo, o que acarreta uma preferncia pelas formas de comrcio mais vocacionadas para a prestao de servios, como sejam os Centros Comercias e as Lojas especializadas.

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Nos factores econmicos de referir a importncia da anlise do rendimento disponvel da famlias para efectuarem as suas compras e a sua evoluo, constituindo um dos vectores fundamentais de anlise na perspectiva em que se enquadra a actividade comercial. Apesar de no constituir o nico factor a analisar, determinante na estrutura das formas de consumo. Nesta perspectiva, existem trs aspectos que se podem considerar - a evoluo do rendimento global, a sua distribuio por classes e a percentagem do rendimento destinado ao consumo. Com efeito, medida que aumenta o rendimento, baixa o peso relativo dos consumos com a alimentao e de outros bens bsico no oramento familiar, dando lugar a outro tipo de despesas mais relacionadas com a melhoria da qualidade de vida, com a habitao, o equipamento para o lar, educao, lazer e cultura. Por outro lado, h ainda a considerar a outra componente do rendimento das famlias, a poupana, uma vez que o consumo varia inversamente com o andamento desta varivel. Com efeito, os incentivos poupana, assim como a necessidade de segurana, que em determinados contextos polticos e econmicos se fazem sentir, podem provocar adiamentos ou distores no consumo das famlias. Actualmente, o pas encontra-se a atravessar a denominada crise econmica , o que origina a retraco econmica de todos os sectores de actividade, no sendo o sector do comrcio excepo regra, bem antes pelo contrrio. Nos factores sociais, de referir que a sociedade portuguesa mudou com a contribuio de toda a famlia para o rendimento familiar, pois a generalizao do trabalho feminino trouxe mudanas significativas na forma como as actuais famlias efectuam as suas compras, com consequncias a vrios nveis, entre as quais se podem equacionar: O aumento do poder de compra (que origina a maior facilidade para aquisio e acesso de determinados tipos de bens);

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A menor disponibilidade de tempo para as compras (actualmente as famlias possuem menos tempo para efectuarem as suas compras e preferem fazer as compras rapidamente e em conjunto, factor este que se afigura como decisivo na escolha do estabelecimento comercial - em funo da rapidez e sortido extenso que possa satisfazer um vasto nmero de necessidades); A menor disponibilidade para as tarefas domsticas (com a consequente necessidade de equipamento para o lar mais completo e de adquirir alimentos pr- cozinhados ou pr-confeccionados). Em Portugal, assistiu-se a uma ligeira melhoria do nvel educacional, com consequncias nos estilos de vida do cidado, introduzindo novos tipos de preocupaes relacionadas com o bem estar, ambiente e qualidade de vida. Devido a esse facto, verifica-se uma tendncia para a compra de produtos naturais e biolgicos e uma preferncia, generalizada, por bens de qualidade. O culto do corpo manifesta-se na compra de produtos de higiene, cosmtica, diettico e na prtica de desportos, o que condiciona ainda, mais a gesto do tempo disponvel. O consumidor actual, qualidade e o acto da comprar feito de forma racional. Por sua vez, a maior acessibilidade aos mass-media, possibilitou a melhor informao e divulgao dos produtos comercializados e disponveis no mercado, provocando a generalizao das necessidades especficas e uma maior diversidade de produtos e servios. As tendncias ditadas pela moda, as insgnias e marcas comercializadas internacionalmente, constituem factores determinantes da compra, pelo que , tambm, evidente a homogeneizao do consumo e a universalidade dos produtos. Nos factores poltico-institucionais, h a referir que o sistema jurdico constitui outro factor determinante no desenvolvimento dos diferentes formatos de comrcio, sendo importante ter em considerao os aspectos legais em que se enquadram os diversos sectores econmicos. mais informado e esclarecido, sabe exactamente que produtos deseja comprar, procura um servio de

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A compreenso das regras relativas proteco dos consumidores, concorrncia, o apoio ao pequeno comrcio, o relacionamento entre a produo e o comrcio, bem como a regulamentao especfica para a actividade comercial, so factores indispensveis para se traar a estratgia de actuao no mercado mais adequada. Com efeito, a criao da Unio Europeia conduziu uniformizao das polticas econmicas e comerciais nos diversos Estados Membros, com repercusses quer nos hbitos de consumo, quer nos aparelhos comerciais dos diversos pases. Daqui resulta que o quadro institucional tem efectivamente extrema importncia, seno atente-se em algumas das consequncias no aparelho comercial, como sejam: O alargamento do mercado (que possibilitou que qualquer empresa possa desenvolver a sua actividade comercial num universo de cerca de 400 milhes de habitantes); A tendncia para a homogeneizao das necessidades (como resultado da convergncia poltico-econmica e da fuso cultural); A completa alterao do cenrio em que se desenvolve a actividade comercial (onde as maiores empresas expandem a sua actividade para fora dos limites das fronteiras dos seus pases de origem) com efeitos em termos da concorrncia que assim superior e mais agressiva, com consequncias lgicas ao nvel da competitividade. Nos factores tecnolgicos, de salientar que a primeira grande revoluo verificada na actividade comercial, tem a ver com a introduo das novas tecnologias ao nvel do livreservio, que veio alterar as caractersticas tradicionais de se efectuar a venda. Em primeiro lugar, o nmero de vendedores foi, drasticamente reduzido, j que a standardizao dos produtos - pr-pesados ou pr-embalados - embalados de forma homognea, vendidos em srie, substituiu um conjunto de operaes que at a eram desempenhadas por quem tinha como principal funo a venda.

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Depois a um outro nvel, surge a informatizao das lojas, pois o computador substituiu muitas das tarefas realizadas manualmente, aumentando a rentabilidade e permitindo a utilizao de tcnicas de controlo de facturao, stocks e de gesto global do ponto de venda mais eficazes. A introduo do cdigo de barras e da leitura ptica que, com menor risco de erro, regista o preo e automaticamente reduz o stock disponvel, permite um controlo mais eficaz da gesto de stocks e a encomenda quase imediata de novos bens, evitando-se o risco da ruptura de stocks. A leitura ptica e a informatizao alteraram por completo a forma de gesto das empresas comerciais, permitindo o melhor conhecimento dos ciclos de vida, rotatividade dos produtos, margens praticadas, construo de um sortido mais adequado e gesto do negcio com menor risco. Paralelamente, a utilizao de cartes de crdito, para alm de facilitar as operaes de pagamento, fornece informaes individualizadas sobre os diversos clientes, o que permite a criao de bases de dados de clientes, que vo desde os gastos mdios, frequncia com que efectuam as suas compras, estruturas tipificadas de consumo, etc. nesta base que as tcnicas de marketing recorrem, normalmente, a sofisticados modelos de gesto, para alm do conhecimento do comportamento dos clientes, jogam com a rentabilidade dos diversos produtos, colocando-os no local certo do expositor previamente determinado, segundo as orientaes emanadas para as vrias lojas que integram a cadeia comercial. Convm, finalmente, fazer referncia internet, que est na base do comrcio electrnico, o qual consiste na realizao de transaces comerciais electrnicas, baseadas no tratamento e transmisso electrnica de dados, incluindo texto, imagem e vdeo, utilizando tcnicas como o correio electrnico, teletrabalho, centrais de gesto de compras, abrangendo assim um vasto leque de produtos e servios.

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IV PARTE O SECTOR DO COMRCIO EM LISBOA

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Tipologias/Formatos Dominantes e sua Caracterizao


1 - Ncleos Urbanos de Maior Vocao e Tradio Comercial 1.1 - Introduo Conforme j foi referido o comrcio desempenha um papel fundamental, no s no abastecimento das populaes, como na sua vertente de compra por prazer, na capacidade de atrair pessoas, de animar os locais, contribuindo para a prpria segurana de diversas reas da cidade. Os espaos seguros, agradveis com estacionamento, restaurao, servios e outras actividades comerciais, culturais e de lazer potenciam a atraco de clientes, tornando a zona mais competitiva em relao s restantes reas envolventes. At dcada de 70, a Baixa/Chiado constitua o centro tradicional da compras da cidade, onde tambm se concentravam a maior parte das funes tercirias. O desenvolvimento dos servios privilegiou a expanso para norte, sendo que os servios que permanecem no centro encontram-se associados Banca, Profisses Liberais e servios pblicos. Pelo contrrio, o comrcio tradicional de rua revelou menor dinmica, tendo as primeiras iniciativas mais inovadoras surgido em centros comerciais com ligao s estaes do metropolitano, casos do Centro Comercial Apolo 70, Imaviz ou do Centro Comercial Alvalade. A multiplicao de estruturas comerciais alternativas e estruturalmente diferenciadas, com um nvel de resposta mais adequado s novas necessidades dos clientes, veio de certa forma quebrar a hegemonia deste centro tradicional de compras da cidade. A reaco concorrncia imposta por estas novas unidades foi lenta e, o aproximar do fim do monoplio comercial at ento existente no foi aceite da forma mais favorvel. As dificuldades de mobilizao decorreram da atitude excessivamente individualista dos diversos agentes econmicos, pouco adeptos de decises e aces conjuntas.

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Neste universo competitivo, tornou-se notrio o declnio da Baixa/Chiado enquanto principal polo comercial existente na cidade de Lisboa, a exigir uma forte interveno no sentido da sua revitalizao, face emergncia de novas centralidades como o eixo Avenida de Roma/Avenida Guerra Junqueiro e a zona do Saldanha/Entrecampos. Estas, apesar de apresentarem um nvel de atractividade inferior partida, revelam-se reas extremamente competitivas no tecido comercial de cidade. Nesta temtica, convm referir a importncia dos j citados planos de urbanismo comercial, que se apresentam como instrumentos de dinamizao e modernizao das estruturas comerciais associadas, de um modo geral, revitalizao dos centros histricos das cidades e das vilas. Trata-se, na sua essncia, da gesto integrada de uma rea urbana, tendo como pressuposto a interdependncia entre as diversas funes, econmica, social, cultural e urbanstica, nela existentes e, consequentemente, a criao de sinergias que potenciam o seu desenvolvimento.

1.2 - Panormica Evolutiva A partir dos anos 70, em Lisboa assistiu-se descentralizao e consolidao do sector tercirio nas Avenidas Novas, por efeito da sucesso de aces de renovao pontuais. Estes novos plos de servios - grandes aglomerados de escritrios de empresas, so com frequncia acompanhados pelo comrcio e servios, restaurao e actividades de lazer, disposio das pessoas que a trabalham, ou que se sentem atradas por essas empresas ou, eventualmente, pela populao ainda residente no centro da cidade. Todavia a supremacia da Baixa/Chiado enquanto centro privilegiado de compras, s comeou a ser colocado em causa por volta dos anos 80, com o aparecimento e proliferao de novas formas e espaos comerciais dispersos, quer pelo centro, quer pela periferia da cidade.

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Nos anos seguintes, a situao agrava-se ainda mais pela intensificao e persistncia das estratgias de localizao dos grandes grupos econmicos que operam na distribuio, o que a prazo origina o desajustamento entre o poder de compra da populao e a oferta comercial, a par de uma tendncia para a estabilizao demogrfica e do envelhecimento da populao, constituindo assim factores que vm ainda agravar a situao atrs descrita. Depois do incndio do Chiado consolidaram-se os novos centros de negcio, no exterior do centro tradicional de comrcio Baixa/Chiado, onde aparecem novos edifcios de escritrios e proliferam galerias comerciais destinadas, numa primeira fase, a quem trabalha ou tem de se deslocar quela zona.

1.3 - Os Intervenientes 1.3.1 - Entidades Pblicas e Privadas Na linha de reabilitao dos centros histricos das cidades, os intervenientes neste processo so entidades pblicas e privadas, que se envolvem mediante a participao em programas de mbito comunitrio para a revitalizao de vrias zonas comerciais de Lisboa. A requalificao foi levada a cabo pela Cmara Municipal de Lisboa, Administrao Central, Associaes do Comrcio de Restaurao e empresrios. 1.3.2 - Promotor/Comerciante Do teor e complexidade de algumas das conhecidas dificuldades do tecido empresarial das diversas zonas comerciais, permitido aferir do esforo de modernizao empreendido pelo pequeno comrcio retalhista, quer na utilizao de novas tecnologias, quer na inovao do servio prestado ao cliente.

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No obstante, parte destas empresas ter desenvolvido um esforo, no sentido da modernizao da loja ou atravs da adeso a formas associativas como o franchising, h que fazer o contraponto, entre o esforo que as empresas tm vindo a desenvolver e as profundas alteraes ocorridas no mercado. Apostados no crescimento individual, os promotores tm gerido de forma muito profissional os seus negcios, cuidadosos na rea do marketing e articulando a sua aco com o comrcio grossista, com centrais de compras ou franchising. Estas empresas esto abertas s mais variadas formas de associativismo econmico e empresarial, aproveitando todas as vantagens que lhes pode proporcionar, nomeadamente na rea da informao, o que lhes permite antecipar as mudanas. 1.3.3 Cliente Na ptica do cliente/comprador existem dois pontos chave para a organizao e orientao da qualidade no comrcio, os produtos em si mesmo e o tipo de servios. Isto , ser dada menor importncia varivel preo, desde que tal seja compensado pelo atendimento personalizado, pela assistncia tcnica ou pela entrega ao domiclio, se o retalhista apostar definitivamente no servio (nas suas diferentes componentes). Ao nvel da caracterizao dos frequentadores das diversas zonas comerciais de Lisboa, podemos estabelecer a seguinte tipificao, de acordo com os factores econmico-sociais e etrios: Baixa/Chiado Este centro tradicional de comrcio preferido por um cliente cujo perfil muito diversificado, em virtude de se tratar de uma rea frequentada por uma clientela, maioritariamente, de passagem no residente; Avenida da Liberdade Frequentada por clientes jovens e de meia idade, com um nvel de instruo acima da mdia, que trabalha, muitas das vezes, nas imediaes do Marqus de Pombal;

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Avenidas Novas - Esta nova polaridade comercial da cidade frequentada por uma clientela entre os 2544 anos, com um nvel de rendimentos acima da mdia classe mdia-alta e com um grau de instruo superior (quadros mdios/superiores); Campo de Ourique Frequentada por clientes pertencentes classe etria adulta, com um nvel de rendimento mais modesto, ou por jovens casais que se pretendem casar, em virtude da especializao desta zona comercial em equipamento para o lar; Almirante Reis uma zona tradicional frequentada pela classe mdia, sendo um bairro extremamente populoso e, essencialmente, residencial. Benfica uma zona residencial caracterizada pela existncia de comrcio de rua tradicional, que frequentada com maior frequncia pela classe mdia. 1.4 - Localizao A localizao dos diversos eixos fundamental na deciso dos clientes encararem, ou no, uma possvel deslocao. Para aqueles que no gostam de perder tempo nas deslocaes para realizar as suas compras, a localizao a determinadas reas, cuja acessibilidade esteja facilitada, uma componente decisiva. O comrcio acompanhou a tendncia para a descentralizao dos novos centros de servios e escritrios, a tendncia para a disperso manifestou-se em todos os sectores de actividade e por todo o centro e periferia da cidade. A expanso linear do centro tradicional para norte evidenciou-se na Avenida da Liberdade, Saldanha e Entrecampos, a par da expanso para a zona da Almirante Reis, Avenida de Roma e Guerra Junqueiro. Ao nvel da periferia da cidade assiste-se ao reforo da oferta, facultado pelos bairros residenciais de Campo de Ourique, Benfica e Telheiras.

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1.5 - Suporte Fsico dos Estabelecimentos Neste contexto, importa esclarecer se os edifcios foram construdos de raiz, para acolher as lojas, ou se resultam de meras adaptaes de antigas construes, e se os mais antigos j foram objecto de remodelao. Nas reas nobres da cidade predomina a ocupao de espaos destinados ao sector tercirio (servios), o que origina a desertificao do espao pblico aps o fim de um dia de trabalho. Isto, ao invs do que sucede nas Avenidas Novas, Campo de Ourique e Benfica, onde atribuda uma elevada importncia funo residencial, embora as reas perifricas referenciadas sejam caracterizadas pela fraca capacidade econmica da populao residente, o que constitui factor que estimula somente uma procura de bens correntes. Na Baixa/Chiado, Avenida da Liberdade e nas Avenidas Novas o elevado preo dos imveis e a desadequao da legislao relativa ao arrendamento, so dificuldades que agravam ainda mais a revitalizao funcional destas zonas. Se lhe associarmos a necessidade de obras de remodelao na fachada e no interior dos estabelecimentos comerciais, facilmente se percebe o elevado esforo financeiro exigido aos promotores. De igual modo, a desactualizao das rendas comerciais e a escassez de espaos para alugar, repercutem-se no elevado valor dos espaos colocados no mercado. Saliente-se que a reconstruo de imveis, que inovam a sua imagem, induzir a melhorias na envolvente, na reutilizao dos imveis de forma multifuncional, sendo introduzida a funo residencial para alm das funes servios e do comrcio, o que ir despoletar novas necessidades de abastecimento.

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1.6 - Organizao Espacial 1.6.1 - Tipologias /Definio das reas Comerciais Na Baixa/Chiado verifica-se uma concentrao de unidades comerciais, a passar por uma profunda transformao, muito embora esta rea comercial continue a representar o topo hierrquico do comrcio tradicional existente em Lisboa. Os grandes armazns que outrora foram um dos ex-libris do comrcio na Baixa, e que o fatdico incndio fez desaparecer, j acusavam, na altura, algumas dificuldades de ajustamento procura. Actualmente com a abertura destes grandes armazns como centros comerciais, a par da abertura de megastores e department stores a dinamizao e modernizao desta rea poder ser menos difcil. No que concerne Avenida da Liberdade, esta rea tem registado o acrscimo de aberturas de espaos comerciais e diversificado a actividade comercial, denotando uma hiper-especializao no equipamento pessoal, com relevo para o ramo do vesturio de gama alta. Refira-se ainda, a tendncia para o prolongamento da Baixa/Chiado pela Avenida da Liberdade, reforando a complementaridade da oferta (futura instalao, no den, da Loja do Cidado) e o poder concorrencial desta rea nobre da cidade. Ao nvel secundrio, as Avenidas Novas (Avenida de Roma, Guerra Junqueiro, Avenida Joo XXI, Avenida da Repblica, entre outras) com um nvel de oferta equivalente ao existente na Baixa /Chiado e Avenida da Liberdade, disponibilizam artigos de qualidade de gama mdia alta, em lojas standardizadas e caracterizadas pela excelncia do servio/atendimento prestado ao cliente e pelo prestgio das insgnias comercializadas, ignorando, um pouco, uma oferta de cariz mais popular, tambm tpica neste centro urbano.

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Num terceiro nvel, destacam-se a Avenida Almirante Reis e os eixos perifricos, constitudos essencialmente pelas zonas residenciais de Campo de Ourique e Benfica, com uma hiper-especializao no equipamento para o lar. Neste contexto e face evoluo verificada foram tipificadas as seguintes zonas comerciais: Centro Tradicional de Comrcio Baixa/Chiado Nesta rea nobre da cidade predominam os estabelecimentos de comrcio de rua no alimentar, em que a variedade e qualidade da oferta marcam presena. Esta rea da cidade , ainda, caracterizada pelo ambiente urbano, pela fcil acessibilidade em transporte pblico e pelo hbito do cliente em passear pela Baixa e a adquirir os seus artigos. Na Avenida da Liberdade predominam factores como o hbito, a variedade, a qualidade da oferta, bem com a proximidade ao local de trabalho. Zonas Residenciais de Comrcio Tradicional Avenida Almirante Reis, Campo de Ourique, Benfica Na zona da Avenida Almirante Reis a procura determinada por factores como o hbito na realizao das compras, a proximidade, a variedade e qualidade da oferta, em que a acessibilidade em transporte pblico apresenta algum significado. Todas estas zonas residenciais (Avenida Almirante Reis, Campo de Ourique, Benfica) caracterizam-se pela existncia de lojas de rua pertencentes ao sector no alimentar, embora o sector alimentar detenha um peso considervel nestas zonas urbanas de forte densidade populacional.

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Zonas Residenciais Mistas de Comrcio Tradicional/Centro Comercial Saldanha/Entrecampos A diversidade de tipologias existentes nesta zona da cidade reflecte a complexidade do seu tecido comercial, em que a existncia de lojas de comrcio tradicional de rua complementada com as lojas de centro comercial. Destaca-se, ainda, o comrcio alimentar, nomeadamente os mercados municipais, j que esta zona da cidade , tambm, fortemente residencial. No Saldanha e Entrecampos a frequncia das visitas a estas reas tem, ainda, subjacente a diversidade e qualidade da oferta, o hbito e a proximidade do emprego.

Zonas Residenciais Mistas de Comrcio Tradicional/Franchising Avenidas Novas (Avenida de Roma, Guerra Junqueiro, Avenida Joo XXI) e Avenida da Liberdade Nesta nova polaridade predominam as lojas comrcio de rua no alimentar, verificando-se que uma larga percentagem dos estabelecimentos comerciais so franchisados, sendo por isso locais onde se encontram insgnias internacionais de qualidade. A qualidade do ambiente urbano, a qualidade e diversidade da oferta que lhes so facultadas pela existncia de amplos espaos de venda franchisados, afiguram-se como essenciais, apresentado a proximidade ao local de trabalho menor relevncia, comparativamente com o j exposto para o caso da Avenida da Liberdade, por exemplo.

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1.6.2 - Dimenso e Caracterizao dos Espaos Comerciais A anlise da varivel dimenso, numa perspectiva espacial, conduz, de uma forma geral, concluso de que predominam as unidades comerciais de superfcie pequena/mdia, verificando-se que as lojas so, ainda assim, maioritariamente, de pequena dimenso, excepo das lojas dedicadas comercializao de equipamentos para o lar, materiais de construo e de vesturio, que possuem reas bem mais vastas. Nessas unidades, com uma superfcie de venda reduzida, outra caracterstica comum que apresentam relaciona-se com o facto da maioria dos proprietrios apresentar uma idade avanada e um nvel mdio/baixo de habilitaes escolares. Para alm da maioria das empresas se encontrar constituda em nome individual, actuam de forma independente e sem recurso a qualquer tipo de parceria. A maioria possui gesto informatizada, embora ainda se verifique em algumas das lojas a presena da caixa registadora, facto que comprova a fragilidade do sector face concorrncia imposta por outras formas de comrcio existentes na cidade. 1.6.3 - N de Lojas A partir de dados referentes a levantamentos j efectuados, grfico, foram identificadas 7.415 unidades funcionais activas, nas diversas reas comerciais de Lisboa. A grande concentrao espacial constitui o aspecto mais relevante. Numa primeira apreciao sobre a organizao espacial do comrcio, podem-se identificar vrias reas perfeitamente demarcadas, quanto ao nmero de estabelecimentos, nomeadamente, na Avenida Almirante Reis, Benfica e Avenidas Novas.

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N Estabelecimentos
Av. Novas 22% Baixa/Chiado 17%

Campo Ourique 13% Almirante Reis 25%


Fonte: Site Lisboa Comercial

Benfica 23%

1.6.4 - Lojas ncora No domnio comercial refira-se a existncia de lojas ncora nas reas comerciais da analisadas, havendo, no entanto maior concentrao na Baixa/Chiado e Avenidas Novas. 1.6.5 - Sectores de Actividade Em termos globais, e aps a anlise detalhada dos dados disponveis sobre os diversos sectores de actividade, que marcam presena nos diversos eixos comerciais, verifica-se que a rubrica de higiene pessoal representa 5%, o equipamento para o lar 12%, a cultura e lazer 10% e o sector de vesturio 18%. Ao nvel da restaurao, esta actividade representa 25%, outros sectores (ourivesarias, drogarias, bijuterias, etc.) representa cerca de 11%, actividades diversas (veculos automveis, materiais de construo, artigos em 2 mo e reparaes) 11% e a alimentao e bebidas 9%.

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Sectores de Actividade
25% 9% 17%

11% 11% Produtos Alimentares Higiene e Sade Moda Outros Sectores 5% Lar 10%

12%

Cultura e Lazer Restaurao

Actividades Diversas

Fonte: Site Lisboa Comercial

Em termos relativos, esta composio funcional demonstra a preponderncia do sector do vesturio e da actividade de restaurao, enquanto o sector da alimentao e bebidas no tem uma expresso significativa. A cidade de Lisboa, caracteriza-se, ainda, pela especializao funcional dos sectores de actividade por zonas comerciais, nomeadamente: Vesturio/Moda O sector do vesturio/moda predomina na Baixa/Chiado e Avenidas Novas com 29% e 23%, respectivamente. Este ltimo eixo comercial disponibiliza a oferta de artigos de vesturio e calado de gama alta, os quais so tambm uma caracterstica predominante na Avenida de Roma, Joo XXI, Guerra Junqueiro, Avenida da Repblica e Saldanha.

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Moda
Av. Novas 23% Baixa/Chiado 30%

Campo Ourique 10% Almirante Reis 19% Benfica 18%

Fonte: Site Lisboa Comercial

Equipamento para o Lar As lojas de equipamento para o lar esto instaladas sobretudo em Benfica e Avenidas Novas (21%) e Almirante Reis (27%). A especializao em mobilirio e electrodomsticos predomina no eixo da Almirante Reis, enquanto nas Avenidas Novas, Benfica e Campo de Ourique floresce o ramo dos txteis para o lar.

Equipamento para o Lar


Av. Novas 21% Baixa/Chiado 11% Benfica 21%

Campo Ourique 20% Almirante Reis 27%

Fonte: Site Lisboa Comercial

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Alimentar A oferta de produtos alimentares maior em Benfica, localizando-se nesta rea cerca de 32% dos estabelecimentos, as Avenida Novas e a Almirante Reis seguem-se-lhe, com 25%.

Produtos Alimentares
Av. Novas 25% Baixa/Chiado 5% Benfica 31%

Campo Ourique 14% Almirante Reis 25%


Fonte: Site Lisboa Comercial

Cultura e Lazer Esta actividade comercial predomina na Baixa/Chiado, onde se regista uma elevada concentrao de livrarias, alfarrabistas e material fotogrfico, entre outros artigos de cultura e lazer. Refira-se que as papelarias, os quiosques e as tabacarias esto uniformemente instaladas por todas as reas, no se destacando uma onde haja predominncia.

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Cultura e Lazer
Av. Novas 19% Campo Ourique 9% Baixa/Chiado 29%

Almirante Reis 21%

Benfica 22%

Fonte: Site Lisboa Comercial

Materiais de Construo Esta actividade concentra-se especialmente em Benfica, Almirante Reis e Avenidas Novas, com 23%, 31% e 22%, respectivamente.

Material Construo
Av. Novas 22% Baixa/Chiado 12% Benfica 23% Campo Ourique 12% Almirante Reis 31%

Fonte: Site Lisboa Comercial

Restaurao Em relao ao sector da restaurao e similares (agrupou-se nesta rea os restaurantes, cafs/pastelarias, snack-bares e outros), verifica-se que em todas as reas existem inmeros estabelecimentos deste gnero, no entanto, destaca-se a Almirante Reis e Benfica com uma vincada especializao em restaurantes tradicionais.

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Restaurao
Av. Novas 21% Baixa/Chiado 15%

Campo Ourique 13%

Benfica 25% Almirante Reis 26%

Fonte: Site Lisboa Comercial

Veculos Automveis Os stands de automveis esto instalados sobretudo na Almirante Reis e nas Avenidas Novas, com 31% e 30%, respectivamente. Na Baixa/Chiado a sua presena praticamente inexistente.

Veculos Automveis
Baixa/Chiado 0,5% Av. Novas 30% Benfica 24%

Campo Ourique 15%

Almirante Reis 31%

Fonte: Site Lisboa Comercial

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Higiene e Sade As lojas inseridas nesta rea de actividade esto localizadas, na sua maioria, na Almirante Reis e nas Avenidas Novas. Fazendo uma anlise mais pormenorizada verifica-se que as farmcias e as perfumarias esto instaladas uniformemente por todas as zonas em apreo.

Higiene e Sade
Av. Novas 22% Baixa/Chiado 22%

Campo Ourique 9% Almirante Reis 27%


Fonte: Site Lisboa Comercial

Benfica 20%

Ourivesarias e Relojoarias Esta rea de actividade foi includa na rubrica outros sectores, no entanto, pela sua importncia no tecido comercial de Lisboa, pertinente apresentar uma anlise para esta rea. Assim sendo, pode-se constatar, pela observao do grfico, que a maior parte destas lojas esto sediadas na Baixa/Chiado (41%), nas Avenidas Novas (19%) e na Almirante Reis (18%).

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Ourivesarias e Relojoarias
Av. Novas 19% Campo Ourique 9% Baixa/Chiado 41%

Almirante Reis 18%

Benfica 13%
Fonte: Site Lisboa Comercial

Face ao exposto, conclui-se que: O comrcio a retalho de vesturio regista presena em todas as zonas comerciais; As seguradoras, Banca e servios prestados a empresas e particulares, assumem maior importncia na Baixa/Chiado e Avenidas Novas, isto apesar de no se ter efectuado uma anlise quantitativa; A restaurao predomina em Benfica, Almirante Reis e Avenidas Novas; Os materiais de construo esto instalados sobretudo em Benfica, Almirante Reis e Avenidas Novas; A higiene e sade marcam presena, de forma semelhante, em todas as reas comerciais de Lisboa, excepo de Campo de Ourique em que menor.

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1.6.6 - Oferta Comercial por rea Baixa/Chiado Na rea tradicional da Baixa/Chiado, destacam-se o vesturio com 30% e a restaurao com 22% (as unidades de restaurao e fast food encontram-se dispersas ao longo da rea) e a cultura e lazer 16%. Inversamente, verifica-se que o sector automvel e os produtos alimentares tm um peso muito reduzido. Merece, ainda, destaque, at pelo seu simbolismo, o ressurgimento de um comrcio tradicional de caractersticas muito especficas e com um poder de atractividade muito prprio, com a reabertura do Centro Comercial do Chiado e o Grandella. Embora sem uma razo especfica que o justifique, pelo menos que obedea a uma lgica espacial e temporal recentes, de referir que os bancos, seguradoras e outros servios financeiros ocupam sobretudo a rea sul da Baixa.

BAIXA / CHIADO
22% 1% 0% 14% 2% 6% 16% 7% 0% 2% 30%

Veculos Automveis Cultura e Lazer Artigos em 2 Mo

Produtos Alimentares Higiene e Sade Reparaes

Moda Material construo Restaurao

Lar Outros Sectores

Fonte: Site Lisboa Comercial

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Benfica No caso de Benfica, constata-se, novamente, a preponderncia do sector do vesturio e da restaurao, com 14% e 28%, respectivamente. No entanto, como esta rea , fundamentalmente, habitacional encontramos outros sectores que detm uma percentagem significativa de estabelecimentos, tais como: produtos alimentares 13% e equipamento para o lar 11%. Com menor expresso encontramos o sector da higiene e sade, com 4%, e os materiais de construo com 3%.

BENFICA
6,0% 27,7% 12,6%

2,4% 0,3% 10,2% 2,7% 4,4% 9,1%


Moda

13,6%

10,9%

Veculos Automveis Lar Material construo Reparaes

Produtos Alimentares Cultura e Lazer Outros Sectores Restaurao

Higiene e Sade Artigos em 2 Mo

Fonte: Site Lisboa Comercial

Avenidas Novas Nas Avenidas Novas, o vesturio e a restaurao voltam, uma vez mais, a ser os sectores predominantes, respectivamente com 19% e 24% . Com menor expresso encontramos o sector da higiene e sade, com 5%, e os materiais de construo com 3%.

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AVENIDAS NOVAS
24,1% 7,7% 10,0%

0,1% 1,4% 10,5% 2,7% 4,9% 8,4%


Moda Material construo Restaurao

18,5% 11,6%
Lar Outros Sectores

Veculos Automveis Cultura e Lazer Artigos em 2 Mo

Produtos Alimentares Higiene e Sade Reparaes

Fonte: Site Lisboa Comercial

Campo de Ourique Em Campo de Ourique, o sector do equipamento para o lar e a restaurao detm uma posio cimeira, com 19% e 26% . Com menor expresso encontramos o sector da higiene e sade, com 4%, e os materiais de construo com 3%.

CAMPO DE OURIQUE
26,0% 1,9% 13,9% 1,1% 8,5% 2,6% 18,8% 6,8% 10,0%

3,7%

6,9%
Moda

Veculos Automveis Cultura e Lazer Artigos em 2 Mo

Produtos Alimentares Higiene e Sade Reparaes

Lar Outros Sectores

Material construo Restaurao

Fonte: Site Lisboa Comercial

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Almirante Reis Nesta rea comercial, observa-se que o vesturio, os equipamentos para o lar e a restaurao, so os sectores com maior representatividade, respectivamente com 14%, 13% e 27%. Com menor expresso encontramos o sector da higiene e sade, com 5%, e os materiais de construo com 3%.

ALMIRANTE REIS
7,0% 26,6% 8,9% 13,5% 2,4% 0,4% 11,5% 3,3% 5,2% 8,1% 13,1%

Veculos Automveis Cultura e Lazer Artigos em 2 Mo

Produtos Alimentares Higiene e Sade Reparaes

Moda Material construo Restaurao

Lar Outros Sectores

Fonte: Site Lisboa Comercial

1.7 - Mix Comercial O mix comercial existente procura ir, ainda, de encontro s diversas necessidades dos clientes, procurando conjugar no mesmo espao, a presena de lojas ncora (representantes de grandes marca internacionais, que possuem grande atractividade), a excelncia do servio prestado ao cliente (atendimento, formao profissional e informao disponibilizada) com a qualificao da rea comercial, quer ao nvel do posicionamento das diversas lojas, quer ao nvel da oferta disponibilizada.

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De facto, a decorao de um espao sempre algo de criativo, que tenta captar a ateno do cliente convidando a parar junto a uma vitrine ou a visitar determinado centro comercial. Contrariamente a sua ausncia pautada junto do cliente por m imagem ou ausncia de uma poltica integrada de gesto. Muitas vezes, verifica-se a necessidade de se proceder ao reajustamento da oferta, por forma a evitar o risco da obsolescncia, em virtude da alterao do gosto da clientela, da presso exercida pela concorrncia e pela necessidade de integrao de novas marcas impostas pelas tendncias do mercado, por forma a garantir a atractividade de cada unidade comercial em relao aos seus concorrentes directos. Numa apreciao mais pormenorizada do mix comercial verifica-se que as diversas reas de comrcio tradicional conserva nichos de especializao mencionados no ponto anterior reflectindo ainda a afectao original. Por outro lado, no conjunto das insgnias estrangeiras, quase todas na modalidade de franchising, no so muito frequentes as cadeias que, at ao momento, elegeram a Baixa Pombalina, Campo de Ourique, Benfica ou a Avenida Almirante Reis como locais privilegiados de localizao. Este facto pode decorrer da dificuldade em eleger uma boa localizao em condies competitivas, quer da pouca agressividade destas reas comparativamente com a localizao noutras formas comerciais (centros comerciais). 1.8 - Horrios Hoje em dia afigura-se como fundamental a ampliao ou a eventual alterao dos horrios praticados no comrcio a retalho, uma vez que grande parte dos estabelecimentos comerciais no possui um horrio alargado e encontram-se encerrados durante o perodo do almoo. O horrio alargado sem dvida um factor decisivo, na medida em que facilita a compra, uma vez que o cliente se encontra mais disponvel, para as suas compras em horrios distintos dos praticados.

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De facto, enquanto, os lojistas dos centros comerciais praticam horrios alargados e comuns a todas as lojas, ajustados s necessidades do consumidor, a maioria dos lojistas afectos ao comrcio tradicional de rua no tm demonstrado grande vontade para alterao dos horrios rgidos praticados, excepo do que sucede no eixos comerciais das Avenidas Novas (Avenida de Roma e Guerra Junqueiro) onde esta medida j foi adoptada e ao que parece com sucesso. 1.9 - Segurana A segurana continua a ser um questo problemtica na cidade de Lisboa, o patrulhamento dos diversos eixos comerciais da cidade realizado por agentes da PSP e da Polcia Municipal, no existindo, ainda, o clima de segurana e descontraco para os transeuntes que passeiam e observam as montras. de salientar, que os vastos espaos comercias afectos ao sector do vesturio e

materiais de construo, para alm de disporem do sistema de vigilncia, tm ainda um controlo de segurana efectuado por empresas privadas da especialidade. Ao nvel das medidas de segurana externas adoptadas, uma larga percentagem dos estabelecimentos de rua continua a privilegiar o gradeamento das montras, o que dificulta a visualizao e reduz o potencial atractivo da loja. 1.10 Limpeza A limpeza exterior encontra-se a cargo da Cmara Municipal de Lisboa, ao passo que a nvel interno os estabelecimentos encontram-se na sua maioria, impecavelmente, limpos, o que proporciona um ambiente agradvel, propcia compra e ao bem-estar das pessoas que os frequentam.

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De facto, no s o interior do estabelecimento comercial deve permanecer limpo, tambm fulcral que o exterior se encontre perfeitamente limpo, situao nem sempre verificvel face a fachadas pouco limpas, toldos envelhecidos e passeio de entrada sujos. 1.11 - Estacionamento O problema do estacionamento e a falta de parqueamento emergiu com o aumento da taxa de motorizao do cliente. As diversas reas comerciais da cidade ao disponibilizarem lugares de estacionamento, com parqueamento, no vem a sua atractividade diminuda, sendo inclusive um dos factores geradores de confiana e determinantes para a escolha do cliente. O aumento da taxa de motorizao, o horrio das cargas e descargas e a crescente utilizao do automvel so elementos penalizadores da actividade comercial e agravam as dificuldades de circulao nas reas afectas ao dito comrcio tradicional de rua. Em relao ao estacionamento a abertura dos parques de estacionamento na Praa da Figueira, Praa do Municpio, Restauradores, Saldanha, Largo de Cames, entre outros, bem como o ordenamento superfcie do estacionamento (instalao de parqumetros) provocaram melhorias substanciais na acessibilidade/estacionamento. A ttulo exemplificativo, refira-se que apesar de as condies de acesso Baixa/Chiado, embora no sejam as melhores, a abertura das estaes de metro Baixa/Chiado com vrias sadas no centro dessa zona, beneficiou bastante esta rea nobre da cidade. Isto apesar do desvio dos fluxos pedonais, resultante da criao do interface Cais do Sodr, poder afectar negativamente a procura na Baixa/Chiado devido diminuio do nmero de transeuntes que a percorre. A pedonizao tem vindo a conquistar novas ruas na cidade de Lisboa (sobretudo nas zonas histricas), surgem particularmente vocacionadas para instalao de esplanadas, o que beneficia a animao urbana.

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1.12 - Gesto A gesto dos estabelecimentos comerciais de rua, que no enveredam pelas franquias, por este ou por aquele motivo, podem e devem tirar partido dessa dinmica de revitalizao do tecido comercial, seguindo prticas anlogas em termos de vitrinismo ou marketing, de acordo com os recursos que possui e que pode afectar a essas vertentes. Digamos que neste caso em concreto afigura-se plenamente vivel enveredar por uma prtica de benchmarking, como componente de gesto, j que as prticas adoptadas pelos responsveis por estabelecimentos que se regem sob as regras de um franchising tm provas dadas, pelo que a adopo de iguais procedimentos em outros estabelecimentos s trar vantagens a estes ltimos, desde que sejam adaptadas realidade de cada um deles, ponderando as diferentes variveis do denominado retailingmix. A ambincia da loja, a implantao das seces, a seleco/valorizao do sortido, optimizao do espao, rotao dos produtos, rentabilidade, publicidade (informao) no local de venda e os diversos planogramas possveis so algumas das estratgias utilizadas pelo comrcio tradicional com o objectivo de fidelizar o cliente. O conhecimento planeado, organizado e sustentando dos hbitos de compra dos clientes, a correcta anlise da concorrncia e a no utilizao na sua plenitude da informao (que as tecnologias de informao facultam), a inexistncia de front-office (que no permite o correcto tratamento dos dados e das informaes ao nvel do back-office) condicionam, designadamente, a forma de gesto. A correcta definio do linear, que deveria facilitar o acesso aos artigos, insuficiente, no atrai o cliente e , particularmente, desagradvel quando se verificam quebras na capacidade de reposio dos artigos nas prateleiras, uma vez que reflecte a pssima imagem do estabelecimento e inclusive a sua poltica de gesto.

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1.13 - Concluses O comrcio acompanhou a descentralizao dos servios e surgem novas polaridades na cidade de Lisboa, para alm da Baixa/Chiado e Avenidas Novas; O aparecimento, primeiro do Amoreiras Shopping Center, seguido do Centro Comercial Colombo e do Centro Comercial Vasco da Gama pela sua dimenso e atractividade vieram alterar significativamente a estrutura comercial da cidade de Lisboa, introduzindo a bipolariadade entre diversas zonas da cidade de Lisboa: Avenida de Roma/Guerra Junqueiro versus Amoreiras Shopping Center; Baixa/Chiado versus Centro Comercial Colombo; Saldanha versus Centro Comercial Vasco da Gama; De entre os motivos de escolha das diversas reas comerciais existentes em Lisboa, destacam-se os seguintes factores: Proximidade do local de trabalho; Proximidade da residncia; Variedade da oferta; Preo; Qualidade; Atendimento; Horrio de funcionamento; Acessibilidade; Estacionamento. Refira-se que o hbito, a qualidade do ambiente urbano e a fcil acessibilidade em transporte pblico so factores determinantes na escolha de determinada rea comercial.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

O atendimento um factor cada vez mais importante no ponto de venda, pois tem subjacente o principio de estar prximo do cliente e ir de encontro s suas expectativas e desejos. Deste modo, o front-office torna-se essencial no desenvolvimento de mecanismos que possibilitem aos clientes a existncia de um servio rpido, eficiente e com qualidade.

2 - Centros Comerciais 2.1 - Definio do Conceito Em Portugal, o conceito de centro comercial foi regulamentado, em meados da dcada de 80, pela Portaria n 424/85, de 5 de Julho. Ao procurarmos traar o seu perfil deparamonos com uma vasta diversidade de empreendimentos, contudo, segundo a legislao nacional, so considerados centros comercias, apenas, os espaos comercias que possuam os seguintes requisitos : O empreendimento dever possuir uma rea bruta mnima de 500 m2 e um nmero de lojas superior a 12, destinadas ao comrcio a retalho ou a servios; O horrio de funcionamento deve ser alargado e comum para as diversas lojas que integram o centro comercial; As lojas devem ser instaladas num nico edifcio, ou em edifcios contguos e interligados, de modo a que o centro possua zonas comuns e privativas de fcil acesso ao cliente; O empreendimento dever possuir uma unidade de gesto, que coordena a gesto dos servios comuns e fiscaliza o cumprimento da regulamentao interna.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Em 1992, os centros comerciais foram, ainda, parcialmente abrangidos pelo conceito de grande superfcie comercial, de acordo com o Decreto-Lei n 258/92, de 20 de Novembro, desde que integrassem no mesmo espao, uma rea de venda superior a 3.000 m2. No ano de1995, com a aprovao do Decreto-Lei n 83/95, de 26 de Abril, esse valor desceu para os 2.000m2, sempre que a populao residente no concelho de implantao fosse inferior a 30.000 habitantes. Mais recentemente, o Decreto-Lei n 218/97, de 20 de Agosto, criou o conceito de Unidade Comercial de Dimenso Relevante (UCDR), objecto de regulamentao especfica atravs da Portaria n 739/97, de 26 de Setembro. Embora este no contemple, directamente, os centros comerciais, condiciona o seu desenvolvimento ao exigir a aprovao individual das UCDR que pretendam integrar-se num determinado centro comercial. Muito embora a expresso centro comercial seja utilizada para designar, em sentido lato, um conjunto ou agrupamento de lojas, a expresso utilizada neste estudo, em sentido restrito, para denominar um conjunto de empreendimentos comerciais planeados, constitudo por um conjunto diversificado de lojas destinadas ao comrcio a retalho e servios, promovidos quer pela iniciativa pblica ou privada, quer associados a novas formas de urbanismo comercial. Contudo, esta definio exclui a existncia de uma unidade de gesto e o planeamento prvio do mix, requisitos definidos por lei, mas, ainda, inexistentes em alguns dos centros comerciais. Em Lisboa, estes empreendimentos caracterizam-se, regra geral, pela existncia de infraestruturas de excelente concepo fsica e design, entre o que de melhor existe em termos de oferta comercial a nvel europeu, pela ocupao estratgica de pontos com uma elevada volumetria e acessibilidade, o que implica na maioria dos casos uma localizao perifrica em relao ao centro tradicional da cidade.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Em torno do conceito de centro comercial muitas questes se colocam, nomeadamente: Se o empreendimento comercial ou, meramente, um empreendimento imobilirio? Quais as tipologias dominantes, uma vez que esta forma comercial integra no seu interior, pontos de venda com caractersticas semelhantes, ao nvel da dimenso, aparncia, preo e restantes elementos que compem o mix comercial, s que se encontram na zona tradicional da cidade? Decorrente desta questo, deve-se inquirir, quais as entidades que fazem concorrncia ao pequeno comrcio, o prprio centro comercial ou apenas, alguns, dos seus lojistas? 2.2 - Panormica Evolutiva Os centros comerciais surgem tardiamente no territrio nacional, e o incio dos anos 70 marca a fase de implementao destes empreendimentos em Portugal, mas cedo demonstram possuir o potencial necessrio para a sua rpida implantao, encontrandose, actualmente, na fase de maturidade. Em Lisboa, o perodo compreendido entre a dcada de 70 e meados dos anos 80, caracterizou-se pelo aparecimento de unidades de pequena dimenso (em mdia 38 lojas e 2.209 m2 de rea bruta locvel), de concepo estrutural muito heterognea, quase sempre dominados pelo comrcio no alimentar. O ritmo lento de aberturas, em mdia 5 por ano, a dimenso reduzida dos projectos e o carcter hbrido da maioria dos centros comerciais, no deixa dvidas quanto ao facto de estarmos na fase de arranque. Desse perodo de evoluo, so exemplos o Centro Comercial Apolo 70 e o Centro Comercial Alvalade, instalados em espaos adaptados para o efeito, tirando partido da facilidade de acesso facultada pelo metropolitano. Estas novas unidades comerciais de bairro ultrapassaram a sua rea de influncia, devido novidade e qualidade das lojas, para a realizao de certas compras, em relao s suas concorrentes localizadas no centro do comrcio tradicional.

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Tratavam-se, essencialmente, de condomnios comerciais ou de agrupamentos de lojas no sustentados na definio e nos princpios actuais orientadores do conceito de centro comercial, uma vez que no possuam gesto integrada, o horrio no era alargado e comum a todas as lojas, nem detinham sequer um mix diversificado e concebido numa perspectiva global. Estes empreendimentos localizavam-se, preferencialmente, nas reas centrais das cidades e nos principais eixos de expanso para o centro, devido baixa taxa de motorizao das famlias, concentrao do emprego nas reas centrais da cidade ou motivado pela existncia de um espao devoluto, no interior da cidade, que se tornava necessrio rentabilizar. A segunda fase, entre 1984 e o incio da dcada de 90, caracterizou-se pela diversificao dos formatos e das localizaes, bem como pelo boom de aberturas anuais de novos centros em Lisboa. Importa referir, que em termos globais o design dos projectos melhora, a arquitectura mais cuidada e a existncia de parque de estacionamento passou a ser uma caracterstica frequente. Nesta fase assistiu-se, ainda, ao aparecimento de unidades de mdia dimenso, com uma tipologia local e de bairro, inseridas quer no centro da cidade quer noutras reas urbanas. Foram inaugurados, por ordem cronolgica, o Centro Comercial das Olaias, o Mouras Shopping Center e o Centro Comercial Roma. Refira-se o aparecimento do Amoreiras Shopping Center, primeiro centro de influncia sub-regional, localizado na rea metropolitana de Lisboa, em que pela primeira vez integrado o comrcio especializado com a vertente alimentar - um supermercado a funcionar como loja ncora. Esta dcada foi marcada pela entrada, no mercado portugus, de grandes grupos estrangeiros de distribuio alimentar em associao com grupos econmicos nacionais, que desenvolveram um novo tipo de centros comerciais ancorado a grandes superfcies de dominante alimentar - os hipers. Esta alterao estrutural do mix, reflecte as novas opes em termos de localizao, no que concerne proximidade aos eixos virios e s novas urbanizaes, dotadas de fortes carncias ao nvel do equipamento comercial.

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Na terceira etapa, durante os anos 90, assistiu-se consolidao do conceito de centro comercial e ao aparecimento dos centros comerciais de grande dimenso, em termos de superfcie, em que o tamanho mdio das unidades ronda os 4.212 m2, sendo acompanhada da reduo mdia do nmero de estabelecimentos comerciais (37). Contudo, na maioria dos centros comerciais manifesta-se a tendncia no s para o aumento da dimenso das diversas lojas, mas, tambm, para o alargamento da rea ocupada pelos espaos comuns de circulao e de estar, bem como da melhoria das facilidades de estacionamento proporcionadas aos clientes. Esta novas unidades conjugam o comrcio de especialidade com o alimentar, incluindo o supermercado ou o hipermercado entre as suas lojas ncoras, apesar das superfcies alimentares denotarem a perda de exclusividade da funo da ncora, passando a repartila com os espaos de lazer e diverso, restaurao, megastores ou armazns de retalho especializado. Estas novas reas passam a assumir um papel preponderante e constituem motivos adicionais de fidelizao e atraco de visita aos centros comerciais, sendo exemplos disso o Vasco da Gama e o Colombo, entre outros. Em termos globais, a dimenso destes novos centros superior, a arquitectura mais cuidada e grande maioria foi construda de raiz, possuindo parques de estacionamento com maior capacidade, caso do Olivais Shopping Center ou do Centro Comercial Colombo. Devido sua dimenso, estes centros privilegiam, em termos de localizao, a proximidade a grandes eixos rodovirios, enquanto as unidades de dimenso mais reduzida continuam a procurar zonas urbanas recentemente construdas, onde a oferta comercial , ainda, incipiente. A quarta fase, no final dos anos 90, caracterizou-se pelo aparecimento de unidades de menor dimenso, o que decorre em larga medida da reduo das possibilidades de abertura de novas unidades de grande dimenso.

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Estas novas unidades de tipologias sub-regional e de bairro, integradas no tecido urbano, contribuem para reforar o poder atraco ao centro da cidade de Lisboa, so os casos do Atrium Saldanha, Armazns do Chiado, Galerias Saldanha e Galerias da 7 Avenida, na maioria das vezes associadas renovao urbana do centro da cidade. 2.3 - Os Intervenientes Promotor/gestor So as entidades responsveis pelo desenvolvimento e apresentao ao mercado de espaos destinados actividade comercial, as quais podem ficar ligadas ao empreendimento ou a sua gesto ser atribuda a uma empresa especializada para o efeito. Refira-se, que muitas das vezes a entidade gestora do centro, tambm promotora, e atravs de ligaes com outras empresas, promove empreendimentos na envolvente (habitao e escritrios) aumentando e diferenciando o potencial demogrfico nas reas envolventes. A capacidade de investimento destes agentes pode ser avaliada, pela articulao existente com capital estrangeiro, pelo posicionamento face ao empreendimento e pela dimenso das unidades que administram, exploram ou que possuem em carteira. A questo mais premente a que o promotor/gestor tem de dar resposta, prende-se com a rentabilizao e o retorno do capital investido num determinado espao comercial. No mercado distinguem-se trs tipos de promotores imobilirios afectos actividade comercial, nomeadamente:

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Promotor focalizado na vertente Imobiliria, a sua aco limita-se comercializao do espao comercial, desligando-se por completo da sua futura gesto, sendo disso exemplo clssico os condomnios comerciais, em que a gesto comum est, apenas, circunscrita a alguns servios (limpeza, segurana e iluminao). O seu posicionamento face ao empreendimento determinado pelo retorno rpido do capital, minimizao de custos e maximizao dos lucros. Promotor focalizado na vertente Grande Distribuio, utiliza o centro comercial como forma de ancorar uma ou vrias unidades de grande dimenso, um hipermercado ou uma grande superfcie de retalho especializada. Enquadram-se aqui, as empresas que promovem os hipermercados, aos quais acrescem as galerias comerciais, de dimenso restrita, e onde prevalece a lgica de rentabilizao do hipermercado sobre o conjunto. Promotor focalizado na vertente Concepo e Desenvolvimento, dentro desta

categoria operam empresas como a Mundicenter, Sonae Imobiliria, ou a Multi Development Corporation (envolvida no Chiado, Avenida de Roma), entidades que concebem, constrem e promovem centros comerciais. A Mundicenter surgiu no mercado para lanar e gerir o Amoreiras Shopping Center, evolvendo-se, mais tarde, na promoo e gesto de centros comercias autnomos ou em joint-venture. Em relao Sonae Imobiliria (Colombo), os projectos iniciais eram dominados por hipermercados, mas a partir dos anos 90 a gesto de centros comerciais transformou-se num dos seus principais negcios. A empresa , ainda, master franchise de insgnias de restaurao e de retalho especializado (Pizzahut, Sportzone, Vobis, Worten), o que lhe confere um poder negocial acrescido.

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Lojistas O perfil do lojista de centro comercial substancialmente diferente do comerciante tradicional, mais jovem e regra geral com um nvel de formao acadmica superior. constitudo em larga percentagem por mulheres, muitas das vezes sem experincia comercial e integram-se em redes de franchising, onde procuram uma mais valia e garantia de sucesso para o seu negcio. Nestes espaos comerciais, a entrada dos lojistas est condicionada aos parmetros fixados pelo promotor/gestor do centro, possuindo um poder negocial distinto, encontrando-se alguns mais sujeitos s exigncias impostas do que outros (os detentores de lojas de ncora e de insgnias internacionais). Para o lojista fundamental, a definio de uma srie de variveis, nomeadamente a estratgia de localizao, tendo em conta a estrutura fsica do centro, a concorrncia estabelecida a nvel interno e o nicho de mercado que pretende atingir. O lojista avalia, ainda, as vantagens da concentrao da oferta, a adequao do perfil da procura ao seu ramo de actividade, as condies de entrada e os custos da permanncia (renda) num determinado espao comercial, de modo a maximizar a relao custo/benefcio. Em suma, a relao entre o lojista e o promotor/gestor deve basear-se numa parceria de negcio, uma vez que o insucesso poder comprometer o negcio da loja e inviabilizar quer a imagem do centro quer a rentabilidade do investimento. Cliente O perfil do cliente que frequenta os centros comerciais define-se, genericamente, por factores como a idade, o sexo, a capacidade econmica, o estatuto scio-profissional, a disponibilidade para a realizao de compras, o grau de motorizao, uma srie de variveis que se conjugam de forma a possibilitar a segmentao do seu target.

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Os centros comerciais, embora dirigidos para uma clientela com um poder de compra acima da mdia, so de entre as diversas formas de comrcio, aquela que combina a oferta mais diversificada num determinado espao comercial, o que lhe permite satisfazer uma vasta clientela. Os centros comerciais pela sua envolvente ambiental acolhedora, comodidade na compra, garantia de segurana, fcil acessibilidade e devido ao seu caracter integrador e abrangente, permite ao consumidor encontrar uma maior amplitude em termos de oferta e novidade de insgnias, a par da complementaridade oferecida pelas diferentes reas restaurao lazer, comrcio e servios. 2.4 - Tipologia 2.4.1 - Localizao Ao longo da sua evoluo, os centros comerciais alteraram, substancialmente, os seus padres de localizao, transformando-a num importante factor diferenciador. Actualmente diversificam de tal forma a sua localizao, que nem sempre fcil classificar as unidades comerciais. A difuso espacial destes empreendimentos seguiu a hierarquia urbana, surgindo numa primeira fase na faixa litoral e nas grandes reas metropolitanas, sendo Lisboa um dos focos iniciais de difuso. Estas unidades comerciais, ainda sem a rea alimentar, comearam por se localizar nas rea centrais de Lisboa e nos principais eixos de expanso do tercirio, tirando desta forma partido da clientela de passagem e servindo de complemento oferta facultada pelo comrcio tradicional.

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Mais tarde comearam por conquistar as reas suburbanas, associadas, quer a eixos urbanos por onde circulavam, diariamente, um elevado nmero de pessoas, quer na proximidade de novas urbanizaes, quer ainda no centro dos bairros e nas artrias comerciais de importncia secundria, intensificando o poder atractivo dessas zonas. Saliente-se que, geograficamente, a maioria dos centros comercias objecto de anlise localizam-se na periferia norte de Lisboa, sendo escassos os centros existentes na zona sul da cidade. A questo da localizao no se resume centralidade ou proximidade, entrando em jogo outras variveis, como as condies da infra-estrutura base, a rede de transportes pblicos, os eixos virios, o estacionamento e as possibilidades de lazer oferecidas. 2.4.2 - Funo/Suporte Fsico dos Empreendimentos Na dcada de 70, os centros comerciais caracterizavam-se pela rentabilizao dos espaos existentes (caves e pisos trreos), que se encontravam devolutos, subaproveitados ou indexados a funes pouco rentveis, como a armazenagem e o estacionamento. Os centros que foram inaugurados, nessa altura, eram pequenos, a qualidade dos projectos era fraca ou nula e no existia qualquer tipo de planeamento ou filosofia comercial. Nos anos 80, ao nvel da arquitectura observou-se a tendncia para que os projectos fossem concebidos de raiz para a funo comercial, surgindo pela primeira vez uma abordagem da relao existente entre o lazer e o consumo, atravs da incluso de espaos propcios ao convvio. Contudo foi, apenas, durante o decorrer da dcada de 90 que se assistiu a uma verdadeira revoluo ao nvel do design de interiores e da arquitectura dos projectos, alis bem verificvel nos actuais centros de mdia e grande dimenso, que se adaptaram s novas preferncias da clientela.

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Antes de o projecto ganhar forma, a implantao dos centros comerciais precedida da realizao de estudos das diversas alternativas possveis de localizao, atendendo ao enquadramento territorial, s infra-estruturas existentes, orientao urbanstica, s condies de acessibilidade, visibilidade e qualidade ambiental, entre outros factores, sendo em funo destas condicionantes que se escolhe uma determinada localizao. Noutras situaes, a implantao do edifcio determinada, caso o estudo de mercado aconselhe, atravs da concepo de um projecto para adaptao ou readaptao das condies fsicas do espao existente ou das condies scio-econmicas do target a servir. Neste contexto, importa esclarecer se os edifcios foram construdos de raiz para acolher os centros ou se resultam de meras adaptaes de antigas construes, se os mais antigos j foram objecto de remodelao e se, alguns, deles assumem, ou no, a forma de condomnio comercial. A este nvel , ainda, importante avaliar a mono ou plurifuncionalidade dos projectos, verificando-se se estes se destinam exclusivamente funo comercial ou se a conjugam com a residencial e de escritrios. Em Lisboa a maioria dos Centros Comerciais, objecto de anlise, foram construdos de raiz, sofrendo alguns posteriores remodelaes. As unidades analisadas integram, com alguma frequncia, a funo comercial com a habitao e os servios, proporcionando a obteno de economias de aglomerao pelo desenvolvimento integrado do empreendimento, tendncia reforada medida que a multiplicao dos empreendimentos contrai a respectiva rea de influncia e os responsveis se esforam por intensificar e diversificar a procura. Os esforos de concepo destinam-se a criar as condies mais vantajosas para o exerccio da actividade comercial, dado que desta depende a rentabilizao do investimento realizado, conseguida atravs do pagamento de direitos de entrada, cedncia de espaos (mediante o pagamento de uma renda mensal) e cedncia de uma percentagem das vendas sobre cada unidade comercial.

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A rentabilizao do investimento pressupe, ainda, o compromisso da mxima racionalizao do espao entre a rea bruta de construo e a rea bruta locvel e a funcionalidade do conjunto relativo dimenso das lojas, espaos de lazer. Deste modo, a rentabilidade do espao influenciada pelos objectivos bsicos de gesto do prprio centro, os quais optam por uma estratgia de estabilidade a longo prazo, geradora de sinergias capazes de manter competitivo e rentvel o centro, embora o retorno do capital aplicado seja mais lento. 2.5 - Caracterizao das Unidades Existentes 2.5.1 - Tipologias Dominantes As entidades responsveis pela organizao dos centros comerciais, apesar das crescentes tendncias de globalizao, esto conscientes da necessidade de diferenciao, atravs da adaptao aos diferentes contextos culturais. De facto, o conceito de centro comercial admite mltiplas configuraes que importa equacionar, ao nvel da dimenso (rea bruta locvel - ABL), da localizao no espao urbano (centro ou periferia), da composio do mix comercial (grau de especializao, peso da componente lazer), da natureza das ncoras (alimentar, no alimentar, restaurao, lazer etc). A cidade de Lisboa , basicamente, caracterizada pela existncia de um maior nmero de centros comerciais, comparativamente com o resto do pas e, quer as tipologias locais ou de bairro, so, regra geral, dotadas de gesto integrada. 2.5.1.1 - Dimenso A dimenso constitui um importante factor de diferenciao e avalia, em termos de ABL, o nmero de lojas e a prestao de servios existente nos diversos centros comerciais. No entanto, a mobilidade das pessoas, a alterao do estilo de vida e a percepo da estreita ligao entre as compras e o lazer, so factores que no permitem estabelecer uma relao linear entre a dimenso dos centros comerciais e a sua rea de influncia.
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Os actuais empreendimentos reservam grande parte do seu espao para circulao, apostam em megastores e reas de lazer, que intercalam com lojas de dimenso mais reduzida, ou pelo contrrio reduzem ao mnimo os espaos comuns e multiplicam o nmero de pequenas lojas. Nesta perspectiva, os espaos comuns devem ser entendidos como reas afectas a nenhuma actividade, lugares privilegiados de passagem, pausa ou lazer, tornando-se um dos elementos que tm vindo a assumir uma dimenso crescente na atractividade dos centros comerciais.

Centros Comerciais
119.848

47.611

26.641 17.027 2.000 4.500 4.500 7.436 5.714 5.806 5.000 3.851 2.700 10.200

ABL m2
Centro Comercial Roma Galerias Monumental Grandella Mouras Shopping Center Olivais Shopping Center Centro Comercial Vasco da Gama Galerias Saldanha Galerias 7 Avenida Amoreiras Shopping Center Centro Comercial Colombo Centro Comercial Alvalade Atrium Saldanha Centro Comercial Olaias Armazns do Chiado

Fonte: Anurio 2001/2002 - APCC

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De acordo, com a classificao da Associao Portuguesa de Centros Comercias (APCC) podemos identificar, com base na ABL, cinco tipologias em que se enquadram os centros comercias : Local ABL <2.500 m2; Bairro - 2.500 m2 < ABL <10.000 m2; Sub-regional 10.000 m2 < ABL< 40.000 m2; Regional - 40.000 m2 < ABL<80.000 m2; Supra-regional ABL> 80.000 m2 . A ABL deve ser entendida como a superfcie bruta passvel de ser locada, e no decorrer das diversas etapas de evoluo verifica-se que esta tem vindo a aumentar, consideravelmente, seno atente-se na rea dos Centros Comerciais Colombo e Vasco da Gama. A classificao dos centros comerciais por tipologia permitiu a distino entre duas grandes categorias de complexos comerciais, os condomnios ou galerias comerciais e os centros comerciais integrados. Mais do que pela dimenso, avaliada em termos de rea e nmero de lojas, ou a localizao que ocupam no espao urbano, esta distingue-se, fundamentalmente, pelos princpios que norteiam a concepo urbanstica e comercial dos projectos, as caractersticas dos agentes envolvidos na promoo dos empreendimentos e a forma como as unidades so geridas. De facto, os indicadores relativos existncia de centros regionais e supra-regionais so surpreendentes dado que correspondem, apenas, existncia de uma unidade em cada tipologia. Neste universo os centros locais, localizados no centro da cidade, possuem menor expresso, enquanto que a maioria dos centros comerciais existentes em Lisboa possui uma tipologia de bairro. Refira-se, ainda, que os centros comercias de bairro e os sub-regionais repartem-se de forma idntica entre a cidade e a periferia norte.

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Local - Centro Comercial Roma Com a abertura do Centro Comercial Roma, pela primeira vez uma zona de comrcio tradicional foi confrontada com a concorrncia imposta por um novo formato comercial, constitudo por 48 lojas inseridas numa "pequena galeria comercial", com uma rea bruta locvel de pequena dimenso. Este centro distingue-se por possuir uma unidade de gesto, assegurada e liderada por empresas especializadas do sector ou por uma comisso de lojistas e pelo facto da explorao das diversas lojas se efectuar em regime misto. No sendo dotado de um mix comercial planeado, no possui lojas ncora, nem parque de estacionamento. Dada a sua idade e reduzida dimenso o edifcio foi, recentemente, remodelado passando a integrar a funo residencial. Como se encontra localizado no centro da cidade, a sua rea de influncia no se reduz populao que a trabalha ou reside, uma vez que boa parte da clientela poder porvir de reas bem mais distantes, que se deslocavam a um dos novos centros de compra da cidade de Lisboa.

Bairro - Centro Comercial de Alvalade, Galerias 7 Avenida e Centro Comercial das Olaias, Centro Comercial Mouras Shopping Center, Galerias Saldanha, Atrium Saldanha e Grandella A dimenso dos centros comercias de bairro existentes em Lisboa, em que a esmagadora maioria funciona em edifcios construdos de raiz para o efeito, ronda os 2.500 m2 a 5.000 m2 de ABL, excepo feita para as Galerias Saldanha, Atrium Saldanha e Grandella, que possuem uma dimenso a rondar cerca de 10.000 m2.

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Em virtude da necessidade de estabelecer uma clara distino, ao nvel da dimenso, a primeira classificao define a dimenso destes centros entre os 2.500 m2 e 5.000 m2, na qual poderemos encontrar o Centro Comercial de Alvalade, Galerias 7 Avenida, Centro Comercial das Olaias e o Centro Comercial Mouras Shopping Center, estes dois ltimos inseridos na malha urbana perifrica da cidade. Neste grupo enquadra-se, ainda, as Galerias Monumental, uma vez que a sua abertura propiciou o incio do processo de transformao funcional da zona do Saldanha, que acabou por se afirmar como uma nova polaridade nos finais dos anos 90, influenciada, tambm, pela abertura do Atrium e das Galerias Saldanha. Na segunda classificao enquadram-se as Galerias Saldanha, Atrium Saldanha e o Grandella, dotados de uma dimenso superior a 5.000 m2 mas inferior a 10.000 m2 de ABL, classificados como centros comerciais de bairro e inseridos no centro da cidade. Estes empreendimentos so dotados um mix comercial planeado, integram nos seus pontos de venda estabelecimentos franchisados, possuem com frequncia lojas ncora e parques de estacionamento, o que denota a clara preocupao com os clientes que se deslocam ao centro da cidade de automvel, para a qual concorre o facto de algumas destas unidades comerciais integrarem no seu mix comercial a rea alimentar como dominante. Em relao insero urbana dos centros comercias, existe uma distino a fazer entre os condomnios comercias de bairro, caso Mouras Shopping Center e Centro Comercial das Olaias, localizados em reas urbanas perifricas de fraca densidade comercial, e as unidades comerciais localizadas no centro ou nos eixos de expanso para o centro, muito embora a dicotomia existente parea no ter afectado muito a distino neste grupo.

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Sub-regional - Amoreiras Shopping Center, Armazns do Chiado, Olivais Shopping Center Nestes centros comerciais de mdia dimenso inserem-se o Amoreiras Shopping Center, Armazns do Chiado e o Olivais Shopping Center, localizados os dois primeiros no centro da cidade e o ltimo associado construo de novas urbanizaes na periferia da cidade. Nestes empreendimentos plurifuncionais, a funo comercial conjuga-se com os escritrios e a habitao, sendo assinalvel as inovaes que foram introduzidas ao nvel da arquitectura, do design de interiores e do mix comercial, dotados de lojas ncora, de estabelecimentos em regime de franchising e de uma de gesto integrada do centro. Refira-se o caso do Amoreiras Shopping Center, com 275 lojas, que foi um dos primeiros centros comerciais a ser construdo, e a gerar controvrsia, pois pela primeira vez surgiu em Portugal uma catedral do consumo, que recebia visitantes oriundos de todas as regies do pas, a funcionar como o catalisador do novo consumidor e alterando a sua oferta medida que surgiam novos comportamentos de compra. De igual modo, a requalificao urbana dos Armazns do Chiado, ps-incndio, precedida pela implantao de insgnias de prestigio e pela criao de um centro comercial de mdia dimenso veio dar um novo impulso comercial a esta rea nobre da urbe. Em relao periferia da cidade, o Olivais Shopping Center veio colmatar uma srie de deficincias da oferta comercial existente naquele bairro, at a marcado pelo vazio comercial.

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Regional - Centro Comercial Vasco da Gama Atendendo sua elevada dimenso, diversidade de funes centrais que engloba, ao nmero de clientes que o visitam e oferta comercial disponvel, o Centro Comercial Vasco da Gama, de dimenso regional, optou-se pela localizao numa rea urbana de fraca densidade comercial, implantando-se de raiz junto da nova urbanizao que nasceu na zona da Expo (Parque das Naes). Esta tipologia distingue-se das anteriores categorias pela complexidade do seu mix comercial planeado - um dos aspectos diferenciadores das novas tipologias de centros comerciais. Dotado de uma unidade de gesto, possui 164 lojas, das quais 11 so lojas ncora, possui estabelecimentos em regime de franchising e integra no seu mix comercial o hipermercado Continente. Pelas suas caractersticas, fluxos gerados e respectivo trfego, localiza-se junto a um dos grandes eixos virios, prximo do centro de Lisboa, com uma rea de influncia vasta, procurando retirar partido das economias de escala e da aglomerao urbanstica.

Supra-regional - Centro Comercial Colombo O mega Centro Colombo um plo comercial de influncia supra - regional, cuja rea de influncia ultrapassa as fronteiras da cidade, onde coexistem as grandes cadeias internacionais dedicadas ao comrcio a retalho e lazer e o sector imobilirio de escritrios. Este espao, ao funcionar como uma unidade urbanstica comercial de grande dimenso em termos de ABL, necessita de uma grande rea de terreno disponvel, tanto para o exerccio da sua actividade comercial, como para as funes de aprovisionamento e estacionamento, localizando-se por isso, no no centro da cidade, mas numa rea urbana de fraca densidade comercial.

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O maior centro comercial da Pennsula Ibrica possui cerca de 427 lojas, das quais 19 so consideradas como ncora e integra no seu mix o hipermercado Continente, com cerca de 3 mil carrinhos, uma zona de lazer e recreio, com 1.200 lugares sentados em restaurao, 10 salas de cinema, 6.800 lugares de estacionamento coberto, possuindo um elevado nmero de funes centrais e sendo dotado de uma unidade de gesto e mix comercial planeado. Pela sua natureza ps-moderna, este centro tende a afirmar-se naturalmente como uma pequena cidade dentro de Lisboa, onde existem inmeras ruas, locais de diverso e lazer, restaurantes, cinemas, organizao de jogos, concursos, msica e desfiles de moda, entre outros eventos. Os responsveis pela gesto esperam cerca de 20 milhes de visitantes por ano, pois a ideia tornar o Colombo um dos pontos de visita da cidade de Lisboa, ao facultar a recriao do conceito de cidade de compras integrado numa catedral de consumo e lazer. 2.5.1.2 N de Unidades Comerciais Sendo uma das formas de medir a dimenso dos centros comerciais, um dos critrios a que se recorre para definir as diferentes tipologias em funo da rea de influncia dos empreendimentos. Refira-se que a mdia do nmero de lojas dos centros comerciais no tem sofrido alteraes muito drsticas desde o seu aparecimento, apesar desse valor no reflectir as profundas alteraes que foram ocorrendo ao longo da evoluo dos centros comerciais. De facto, o aparecimento das tipologias sub-regionais, regionais e supra-regionais, de que so exemplo, o Amoreiras Shopping Center e os Centros Comercias Vasco da Gama e Colombo, com mais de 150 lojas contracenam, em simultneo, com o elevado nmero de centros comerciais de menor dimenso.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

N de Lojas
87 76 80 5 81 36 88 164 48 427 152 47 275 99

Amoreiras Shopping Center Centro Comercial Colombo Centro Comercial Alvalade Atrium Saldanha Centro Comercial Olaias

Armazns do Chiado Centro Comercial Roma Galerias Monumental Grandella Mouras Shopping Center

Olivais Shopping Center Centro Comercial Vasco da Gama Galerias Saldanha Galerias 7 Avenida

Fonte: Anurio 2001/2002 - APCC

Aps a anlise do presente grfico, verifica-se que as unidades comerciais que no ultrapassam os 2.500 m2 de ABL possuem menos de 50 lojas e encontram-se orientados para a clientela local ou eventual (de passagem). Os centros comerciais com uma dimenso que varia entre 2.500 m2 e 10.000 m2 de ABL integram entre 30 a 100 unidades comerciais, excepo feita para o Grandella, que se direcciona para uma clientela mais vasta. Os restantes centros de maior dimenso, regra geral, concebidos de raiz para funcionarem como uma unidade urbanstica e funcional, dotados partida de unidades de gesto e de um mix comercial planeado, integram por isso, com frequncia, mais lojas. Como a arquitectura dos espaos construdos quase sempre de melhor qualidade, tendem a ser procurados por cadeias internacionais de franchising.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

2.5.1.3 - Lojas ncora Actualmente, os centros comerciais j no conseguem, por si s, funcionar como plo de atraco durante muito tempo, sendo este risco reduzido pela presena das denominadas lojas ncora (estabelecimentos vocacionados para o comrcio, servios ou associados ao lazer) dotadas de uma forte imagem de marca e possuidoras de uma elevada capacidade de atraco junto dos consumidores que visitam estas unidades.

Lojas ncora

1 1 2 2 2 11 19 6 3 6

Amoreiras Shopping Center Centro Comercial Colombo Atrium Saldanha Mouras Shopping Center

Armazns do Chiado Centro Comercial Vasco da Gama Galerias 7 Avenida

Olivais Shopping Center Galerias Monumental Centro Comercial Olaias

Fonte: Anurio 2001/2002 - APCC

Na penltima fase de evoluo dos centros comerciais, estes empreendimentos encontravam-se ancorados a grandes superfcies alimentares, apesar de, actualmente, a tendncia se direccionar no sentido da diversificao da atractividade, baseada na restaurao, nos espaos de lazer/convvio ou, at, mesmo nas lojas de insgnias.

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Aps a anlise do mix comercial verificou-se que, apenas, as tipologias de dimenso local e algumas das tipologias de bairro, localizadas no centro de Lisboa, no possuem lojas ncora, respectivamente o Centro Comercial Roma, o Centro Comercial Alvalade, as Galerias Saldanha e o Grandella. As tipologias sub-regional, regional e supra-regional caracterizam-se, quase sem excepo, por integrarem no seu mix diversas lojas ncora, grande parte das quais em regime de franquia ou ancoradas a hipermercados. A restaurao e o lazer, funes complementares actividade comercial, tm vindo a assumir uma importncia crescente, sendo utilizadas em muitos centros comercias como estabelecimentos ncora. Na organizao funcional selectiva do mix comercial, todos os sectores de actividade se encontram representados, embora nem todos os empreendimentos comerciais desta natureza sejam sensveis aos mesmos sectores. A especializao da oferta por ramos de actividade, em artigos para o lar, em servios de entretenimento (ginsios, cinemas, jogos, etc...) ou restaurao, foram objecto preferencial da orientao comercial do Centro Comercial Colombo, Centro Comercial Vasco da Gama e Galerias Monumental, entre outros. 2.5.1.4 Sectores de Actividade Em termos globais, e aps a anlise dos dados disponveis sobre os diversos sectores de actividade que marcam presena nos centros comerciais, verificou-se que a rubrica de higiene pessoal representa 5%, o equipamento para o lar 12% e a cultura e lazer 12%, dominando claramente o mix o sector de vesturio com 36%. Ao nvel da restaurao, esta actividade representa 18%, os outros servios e actividades diversas 13% e a alimentao e bebidas 4%.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

rea de Actividade

Restaurao 18% Prod. Alimentares e bebidas 4%

Moda 36%

Servios e act. diversas 13% Higiene pessoal 5%

Lar 9% Cultura & lazer 12% Art. Elctricos 3%

Fonte: Anurio 2001/2002 - APCC

Em termos relativos, esta composio funcional torna evidente que mais do que lugares de abastecimento das famlias, de bens de consumo generalizado, afirmam-se como espaos de compra e lazer, caindo por terra a eterna ameaa deste formato comercial para o comrcio dito tradicional, concorrncia sim mas pela complementaridade. Face ao exposto, conclui-se que: O comrcio a retalho marca presena de forma semelhante em todos os centros comerciais analisados; As seguradoras, imobilirias, clubes de vdeo, servios prestados a empresas e particulares assumem maior importncia nos centros comerciais locais e nas pequenas galerias comerciais; A restaurao, instituies bancrias e agncias de viagens concentram-se, essencialmente, nos centros comerciais regionais e supra-regionais; Os cinemas so o principal atributo dos centros comerciais de bairro e regionais.

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2.6 - Mix Comercial Entende-se por mix comercial a seleco e organizao, no interior do centro comercial, dos diversos estabelecimentos comerciais existentes, com o objectivo de maximizar os fluxos pedonais e elevar a rentabilidade dos lojistas. Em termos gerais, a maioria dos centros comerciais objecto desta anlise possuem uma elevada homogeneidade estrutural e a diferenciao surge, no tanto pela natureza dos produtos ou servios oferecidos, mas pelas novas insgnias impostas pelo mercado, pela variedade da oferta proporcionada e pela alterao da relao existente entre o espao afecto actividade comercial e ao lazer. O prprio ambiente criado pelos centros comerciais ao nvel da existncia de um espao agradvel, climatizado e seguro, com animao permanente, ruas devidamente sinalizadas, mobilirio adequado, fcil acessibilidade, amplo estacionamento, horrio de funcionamento comum e alargado durante toda a semana, constituem factores importantes ao nvel da diferenciao. A decorao outra das componente fulcrais no mix, representa o acto de bem receber, as temticas, geralmente, utilizadas tm por base motivos sazonais ou as caractersticas prprias da zona de implementao dos centros. A estruturao do mix pondera, ainda, a diversidade, a especializao, a qualidade da oferta, a notoriedade das insgnias e a proporo espacial existente entre o comrcio e o lazer. Refira-se que neste processo, as prprias remodelaes ou eventuais alteraes e/ou reajustamentos efectuados podero ser selectivos, tentando atrair ou afastar determinado segmento alvo. Ao nvel da concepo do espao, layout do equipamento, sinaltica utilizada e planeamento dos fluxos, todos estes aspectos so objecto de uma cuidada anlise, pois devem ser desenhados de forma utilitria e acessvel, de forma a criar a ideia de espao pensado no bem estar do cliente que visita o centro.

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Nas reas comuns, o espao destinado aos corredores superior nos centros comerciais mais recentes, em virtude de o maior espao concedido permitir ao cliente admirar as montras e descansar, proporcionando uma sensao de conforto e satisfao. Refira-se que, mesmo no caso dos empreendimentos que no foram concebidos de raiz, existe sempre algo a melhorar ao nvel da concepo do lay-out e do mobilirio existente, uma vez que a correcta apresentao do centro o seu carto de visita. O mix comercial inclui, aqui, o conceito de planeamento e contempla um amplo conjunto de variveis, nomeadamente ao nvel da existncia de lojas ncora, de estabelecimentos comerciais em regime de franchising, de unidades de dominante alimentar (hiper ou supermercados), que nos permite distingir quais os centros que possuem um mix comercial equilibrado e os restantes onde o sector imobilirio prevaleceu sobre o comercial. 2.7 - Horrios Os centros comerciais praticam, regra geral, um horrio de funcionamento alargado (10h s 23/24 horas, todos os dias da semana), de forma a se adaptarem aos novos estilos de vida das pessoas, que preferem efectuar as sua compras depois do horrio normal de trabalho e aos fins de semana. O horrio alargado sem dvida um factor decisivo, na medida em que facilita a compra, uma vez que o cliente se encontra mais disponvel, facto que o satisfaz. 2.8 - Segurana A presena de elementos da autoridade/foras de segurana uma constante nas tipologias de maior dimenso, o que proporciona uma sensao de segurana e descontraco s pessoas que visitam estes complexos comerciais, permitindo-lhes passear e observar as vitrines de forma despreocupada, sem ter que conviver com o trnsito ou com os estados do tempo, evitando, simultaneamente, a m reputao do centro.

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2.9 Limpeza Sendo uma estrutura fechada e climatizada deve encontrar-se, impecavelmente, limpa aos olhos do visitante, de modo a proporcionar um ambiente agradvel propcio compra e ao bem-estar das pessoas que o frequentam. 2.10 - O Estacionamento O problema do estacionamento e a falta de parqueamento emergiu com o aumento da taxa de motorizao por cliente, pelo que os centros comercias ao disponibilizarem lugares de estacionamento, com parqueamento gratuito ou pago, no vm a sua atractividade diminuda, sendo um dos factores geradores de confiana e determinantes para a escolha de determinada superfcie comercial. Na primeira fase de implementao dos centros comerciais no existia uma preocupao evidente com o espao prprio para estacionamento, mas, pouco a pouco, a partir dos anos 80, assiste-se integrao dos parques de estacionamento no leque da oferta de servios disponibilizados por estas unidades. A maioria dos centros existentes em Lisboa possui parque de estacionamento, da que a comodidade e a facilidade de acesso reveste-se, assim, de uma importncia fundamental para o consumidor, o que se traduz na valorizao desta funo. Na perspectiva das facilidades de estacionamento, a existncia ou no, de um espao prprio para o efeito, quando associada dimenso permite-nos distinguir a orientao dos centros comerciais em relao ao target a atingir. De um modo geral, podemos observar que, quer os centros destinados a uma clientela local ou eventual (de passagem), quer os destinados a uma clientela de reas mais longnquas, cujo acesso se encontra dependente do uso do automvel, proporcionam ao cliente similares facilidades de parqueamento.

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2.11 - A Gesto O grande trunfo deste tipo de empreendimentos consiste, sem dvida, na utilizao do conceito de gesto estratgica de caractersticas extremamente dinmicas e no desenvolvimento de tcnicas de gesto, tais como a definio de misso, a concepo de padres de qualidade, a mensurabilidade das metas e a definio de objectivos a atingir, enquadrando-se todos estes itens numa estratgia que visa a satisfao do cliente. Estas unidades costumam estar associadas a grandes grupos econmicos que investem no s na criao de infra-estruturas e no planeamento e desenvolvimento de sinergias, mas tambm na qualificao de recursos humanos, fundamentada em estudos, onde nenhum aspecto deixado ao acaso. Neste ponto, fulcral determinar se os empreendimentos so dotados de unidades de gesto, entendendo-se por unidade de gesto a existncia de uma entidade que implementa e dirige os servios comuns, assegurando e fiscalizando o cumprimento de toda a regulamentao interna do centro. A forma como a gesto exercida e produz os seus efeitos, ao nvel do controlo do mix comercial, da imagem global do centro comercial e do regime utilizado na explorao das lojas fulcral para o sucesso. Importa estabelecer a distino entre os centros comerciais geridos por uma unidade de gesto e os empreendimentos concebidos sob a forma de condomnios comerciais, em que os comerciantes, proprietrios ou no, concebem um regulamento interno e atravs de uma comisso de condminos ou de uma empresa especializada administram os centros. Na primeira fase de evoluo dos centros comerciais, no existiam unidades de gesto e os comerciantes exploravam os seus estabelecimentos de forma independente dos restantes operadores do centro, praticando um horrio de funcionamento de acordo com o seu interesse pessoal. Actualmente, as unidades de gesto tornaram-se um elemento fundamental na gesto integrada das lojas existentes nos centros comerciais, cabendo tal tarefa, muitas das vezes, a empresas especializadas.
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Neste contexto, torna-se vital a adaptao permanentemente das estratgias de gesto integrada, capaz de reorganizar de forma contnua os espaos e reafectar as funes a novas realidades impostas pelo mercado. 2.12 - Concluses A estratgia dos novos empreendimentos para captar novidades pode rapidamente ficar comprometida, uma vez que as cadeias precisam de criar redes com um mnimo de estabelecimentos comerciais que lhes proporcionem economias de escala e a rentabilizao do investimento inicial; A vulgarizao dos formatos dos centros comerciais, originou que estes empreendimentos apostem na fidelizao dos clientes, o que parece indiciar que esta forma comercial j atingiu o limite da fase de crescimento e inicia sua fase de maturidade; As diferentes tipologias no apresentam o mesmo padro de desenvolvimento, enquanto os centros comerciais locais parecem registar um ligeiro declnio, por sua vez, os de bairro e os regionais, apesar de manifestarem um desenvolvimento mais tardio encontram-se, actualmente, em plena fase de expanso; Uma vez esgotada a capacidade para a construo de mega-projectos, privilegiarse-o empreendimentos com dimenso mais reduzida, mas mantendo quase na integra as caractersticas proporcionadas pelos centros comercias de maior dimenso, por serem aqueles que tero mais hipteses para florescer; A crescente apetncia dos consumidores por esta forma comercial, no importa a dimenso, podero constituir uma garantia de sucesso a longo prazo;

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As unidades de menor dimenso, mais antigas, sem unidade de gesto e mix comercial planeado, comeam a denotar alguns sintomas de mal-estar, com um considervel nmero de lojas vazias, face concorrncia imposta por outros complexos comerciais; A multiplicao das unidade comerciais de grande dimenso conduziu a uma contraco generalizada das reas de influncia primria, sustentada por uma clientela permanente circunscrita ao local de trabalho ou de residncia; As reas de influncia secundria permanecem com contornos mal definidos, constitudas, muitas vezes, por visitas espordicas sem inteno expressa de compra, beneficiado desta situao os centros que possuem as lojas especializadas ou espaos de lazer inovadores; Na cobertura quase integral da rea urbana de Lisboa, e tambm a nvel nacional, frequente a sobreposio das reas de influncia. Como consequncia os novos centros tm necessidade de inovar e de diferenciar num mercado fortemente concorrencial; A especializao temtica (lazer ou os festival centers) ou por ramo de actividade no constitui ainda, um factor diferenciador entre os centros comerciais; A intensidade concorrencial acrescida imposta pelo retail-park, localizado na regio de Sintra, e pela abertura dos novos centros comerciais (Fruns) de Almada e Montijo, localizados na rea metropolitana de Lisboa; A substituio do conceito de centro comercial, que no mais do que a imitao do centro de consumo das cidades, em que o consumo elevado ao estatuto de espectculo - um mundo de fantasia composto por parques temticos, museus, msica, jogos, etc... .

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3 - Unidades Comerciais de Dimenso Relevante 3.1 - Evoluo Histrica Comearam a surgir, em Portugal, nos anos 60, os primeiros supermercados, caracterizando-se tais espaos comerciais por : Dimenso reduzida; Instalao nos centros das cidades; Possuam uma lgica de estabelecimento. Durante a dcada de 70, assiste-se a uma alterao do modelo existente at ento. Assim sendo, a dimenso dos estabelecimentos passou a ser muito superior, comearam a instalar-se tambm na periferia das cidades e introduziram a lgica de cadeia. Segundo dados da Direco Geral do Comrcio e Concorrncia existiam, no continente, em 1976, 143 supermercados. Os primeiros hipermercados, chegam a Portugal na dcada de 80, no entanto, em comparao com o resto da Europa verifica-se que este tipo de estabelecimento foi introduzido no nosso pas com um atraso significativo. A aceitao por parte dos consumidores, essa no entanto, rpida e generalizada. Ao analisar-se a oferta comercial existente neste perodo, aferimos que a mesma sofreu diversas alteraes, tais como: Dimenso dos estabelecimentos aumentou consideravelmente, desde a implantao dos primeiros supermercados; Sortido passou a ser maior e mais diversificado; Em termos de localizao, as unidades passaram a instalar-se nas grandes cidades e na periferia;
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Introduo de novas tcnicas de venda e de gesto. Em 1989 aprovado o Decreto-lei n 190/89, de 6 de Junho. Este decreto pretendia ordenar, em termos territoriais, o comrcio e regular as prticas concorrenciais. Nesta altura, introduziu-se o conceito de grande superfcie comercial, cuja definio apontava para infra-estruturas de comrcio a retalho com uma dimenso til superior a 3.000 m2. O diploma institua a autorizao prvia ao licenciamento municipal, por parte do Ministro do Comrcio e Turismo, aps parecer dos servios tcnicos e ainda com base em pareceres vinculativos (caso fossem negativos) ou condicionados da Comisso Coordenadora Regional e da Junta Autnoma das Estradas (quando fosse exigido). Este diploma sofreu algumas transformaes no decorrer dos anos seguintes, tanto ao nvel do mbito como da sua aplicabilidade material. Assim sendo, em 1982, deixa de existir a autorizao prvia ao licenciamento municipal passando a ser aplicado apenas a ratificao do mesmo. Em termos do conceito de grande superfcie comercial, este foi alargado por duas vezes no incio da dcada de 90. Decreto-Lei n 9/91, de 8 de Janeiro inclua como grande superfcie comercial as unidades grossistas com mais de 3.000m2 ; Decreto-lei n 258/92, de 20 de Novembro inclua as unidades retalhistas com uma rea contnua superior a 2.000m2 e as unidades retalhistas com mais de 1.000m2, situadas em concelhos com menos de 30.000 habitantes. No entanto esta legislao continuava desajustada em relao realidade nacional e evoluo do mercado. Por isso, aprovado o Decreto-Lei n 218/97, de 20 de Agosto, que institua novas regras para a instalao de grandes superfcies.

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As principais alteraes introduzidas por este diploma foram as seguintes: Volta a ser introduzida a autorizao prvia, do Ministro da Economia, para o licenciamento municipal; O conceito de grande superfcie comercial abandonado em favor do conceito de Unidade Comercial de Dimenso Relevante, estando includos neste conceito, e que carecem de autorizao prvia para a instalao ou modificao, as seguintes unidades: o Comrcio a retalho alimentar ou misto, que tenham uma rea contnua de venda contnua de comrcio a retalho alimentar igual ou superior a 2.000m2; o Comrcio a retalho no alimentar, que possuam uma rea de venda contnua igual ou superior a 4.000m2; o Comrcio por grosso que disponham de uma rea de venda contnua igual ou superior a 5.000m2; o Comrcio alimentar ou misto, pertencentes a empresa ou grupo que detenha a nvel nacional uma rea de venda acumulada de comrcio a retalho alimentar igual ou superior a 15.000m2; o Comrcio a retalho no alimentar, pertencente a empresa ou grupo que detenha a nvel nacional, uma rea de venda acumulada igual ou superior a 25.000m2; o Comrcio por grosso, pertencente a empresa ou grupo que detenha a nvel nacional uma rea de venda acumulada igual ou superior a 30.000m2;

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Introduo de critrios quantitativos eliminatrios que so aplicados durante a avaliao dos projectos de instalao. Estes critrios baseiam-se na aplicao de quotas de mercado, detidas pelas UCDRs, quer a nvel nacional, como ao nvel da rea de influncia onde a unidade vai ser implementada. Para estabelecer as quotas mximas e a sua forma de clculo, foi publicada a Portaria n 39/97, de 26 de Setembro. As quotas mximas actualmente em vigor so: 35% a nvel nacional; 45% ao nvel da rea de influncia. O clculo das quotas corresponde ao quociente entre a facturao das UCDRs na rea considerada e o valor do comrcio dessa mesma rea, para a mesma gama de produtos. O valor do comrcio apurado na ptica do consumo privado, tendo em conta o peso que a gama de produtos que sero comercializados pela UCDR, tem nas despesas anuais dos agregados familiares. 3.2 - UCDRs em Portugal 3.2.1 - Em Portugal Continental Segundo os ltimos dados disponibilizados pela DGCC, o nmero de UCDRs actualmente em funcionamento no continente de 1.392 unidades. Verifica-se que a sua implementao est distribuda um pouco por todo o territrio, no entanto, os distritos de Lisboa, Porto e Setbal registam o maior nmero de unidades, ou seja, 401 unidades (cerca de 29%) em Lisboa, 266 unidades (cerca de 19%) no Porto e 133 unidades (cerca de 10%) em Setbal.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

UCDR no Continente
29%

19%

10% 5% 1% 5% 1% 2% 3% 2% 6% 4% 1% 2% 5% 1% 1% 3%

Fonte: Site DGCC

Ao analisar-se as unidades comerciais instaladas no continente, em termos de rea comercial, verifica-se que a maioria dos estabelecimentos comerciais possuem entre 400 e 2.500m2, isto , 847 unidades (cerca de 61%) possuem estas dimenses. Com mais de 5.000 m2 existem no continente 42 unidades. A rea comercial das UCDRs de 1.488.207m2.

UCDR por Distrito (M )


61%

33%

3%

3%

<200

[1.000;2.500[

[2.500;5.000[

> 5.000

Fonte: Site DGCC

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Examinando, distrito a distrito, constatamos que Lisboa, possui a maioria dos estabelecimentos cujas reas so inferiores a 400m2 (173 unidades 37% do total de unidades com esta dimenso), a maioria das unidades com uma rea comercial entre os 400 e 2.500m2 (206 unidades 24% do total de unidades com esta dimenso) e com mais de 5.000m2 (17 unidades 40% do total de unidades com esta dimenso). Apenas para a rea comercial entre os 2.500 e os 5.000m2, Lisboa no detm o maior nmero de unidades, passando este lugar cimeiro para o distrito de Faro (8 unidades 21% do total de unidades com esta dimenso). UCDR no Continente, por rea de Venda
(M )
2

<200 N NACIONAL AVEIRO BEJA BRAGA BRAGANA C. BRANCO COIMBRA VORA FARO GUARDA LEIRIA LISBOA PORTALEGRE PORTO SANTARM SETBAL V. CASTELO VILA REAL VISEU 465 14 3 21 5 5 7 0 22 2 17 173 7 93 15 60 8 3 10 % 100% 3% 1% 5% 1% 1% 2% 0% 5% 0% 4% 37% 2% 20% 3% 13% 2% 1% 2%

[1000;2499[ N 847 51 13 49 9 18 33 20 56 18 39 206 13 162 51 63 7 15 24 % 100% 6% 2% 6% 1% 2% 4% 2% 7% 2% 5% 24% 2% 19% 6% 7% 1% 2% 3%

[2500;4999[ N 38 1 1 1 1 2 2 1 8 0 2 5 1 3 2 7 0 1 0 % 100% 3% 3% 3% 3% 5% 5% 3% 21% 0% 5% 13% 3% 8% 5% 18% 0% 3% 0% N 42 4 0 3 0 1 1 0 2 0 1 17 0 8 0 3 1 0 1

>= 5000 % 100% 10% 0% 7% 0% 2% 2% 0% 5% 0% 2% 40% 0% 19% 0% 7% 2% 0% 2%

Fonte: Site DGCC

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

3.2.2 - No Distrito de Lisboa No distrito de Lisboa o nmero de UCDRs actualmente em funcionamento de 401 unidades. Em relao aos concelhos que compem o distrito de Lisboa verifica-se que a maioria destas unidades esto implementadas em Lisboa (151 38%), Sintra (55 14%) e Cascais (33 8%).

UCDR no Distrito de Lisboa


37,7%

13,7% 7,7% 2,7%


AMADORA ALENQUER

8,2% 0,2% 0,5% 0,7%


CASCAIS LISBOA AZAMBUJA CADAVAL

5,7% 0,7%
LOURINH LOURES

2,0%
MAFRA

4,2%

6,5% 3,5%

5,7%

ARRUDA DOS VINHOS

Fonte: Site DGCC

Na cidade de Lisboa, verifica-se ainda que a maioria das unidades instaladas so estabelecimentos do ramo alimentar ou misto, detendo cerca de 65% do total dos ramos comerciais instalados. Esto tambm representadas, na cidade de Lisboa, UCDRs especializadas, em ramos como o vesturio, os electrodomsticos, a informtica e o mobilirio. Ao analisar-se as unidades comerciais instaladas no distrito de Lisboa, em relao rea comercial que possuem apuramos que mais de metade dos estabelecimentos possuem entre 400 e 2.500m2, isto , 206 unidades (cerca de 51%). Com mais de 5.000m2 existem no continente 17 unidades no distrito.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

VILA FRANCA DE XIRA

ODIVELAS

OEIRAS

SINTRA

TORRES VEDRAS

A rea comercial das UCDRs de 445.639m2, no distrito de Lisboa e 189.067m2 na cidade de Lisboa.
UCDR Distrito Lisboa (m2)
51% 43%

1%

4%

<200

[1.000;2.500[

[2.500;5.000[

>5.000

Fonte: Site DGCC

Se a anlise recair sobre os concelhos, verifica-se que o concelho de Lisboa, possui a maioria dos estabelecimentos cujas reas so inferiores a 400m2 (75 unidades 43% do total de unidades com esta dimenso), a maioria das unidades com uma rea comercial entre os 400 e 2.500m2 (68 unidades 33% do total de unidades com esta dimenso) e com mais de 5.000m2 (7 unidades 41% do total de unidades com esta dimenso). Apenas para a rea comercial entre os 2.500 e os 5.000m2, Lisboa no detm o maior nmero de unidades, passando este lugar cimeiro para os concelhos de Cascais e Sintra, com 2 unidades cada, ou seja 40% do total de unidades com esta dimenso para cada concelho.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

UCDR no Distrito de Lisboa, por rea de Venda


(M2)

<200 N DISTRITO LISBOA ALENQUER AMADORA ARRUDA DOS VINHOS AZAMBUJA CADAVAL CASCAIS LISBOA LOURES LOURINH MAFRA ODIVELAS OEIRAS SINTRA TORRES VEDRAS VILA FRANCA DE XIRA 173 6 14 0 1 2 12 75 12 1 2 7 9 17 5 10 % 100% 3% 8% 0% 1% 1% 7% 43% 7% 1% 1% 4% 5% 10% 3% 6%

[1000;2499[ N 206 5 15 1 1 1 18 68 11 2 6 10 14 33 9 12 % 100% 2% 7% 0% 0% 0% 9% 33% 5% 1% 3% 5% 7% 16% 4% 6%

[2500;4999[ N 5 0 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 0 2 0 0 % 100% 0% 0% 0% 0% 0% 40% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 40% 0% 0%

>= 5000 N 17 0 2 0 0 0 1 7 0 0 0 0 3 3 0 1 % 100% 0% 12% 0% 0% 0% 6% 41% 0% 0% 0% 0% 18% 18% 0% 6%

Fonte: Site DGCC

3.3 - UCDRs Licenciadas e que Ainda No Entraram em Funcionamento 3.3.1 - Em Portugal Continental Esto neste momento licenciadas 237 UCDRs, mas que ainda no entraram em funcionamento. Ao analisar-se estes dados verifica-se que a implementao destas novas reas continuam a privilegiar os distritos que possuem, actualmente, mais unidades comerciais de dimenso relevante, ou seja, o distrito de Lisboa, que ir contar com 59 novas unidades (cerca de 25%), o Porto com mais 45 (cerca de 19%) e Setbal com mais 23 novas unidades (cerca de 10%).

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

UCDR no Continente Licenciadas


24,9%

19,0%

9,7% 4,6% 5,1% 5,1% 5,1% 2,1%

3,0% 1,3% 0,8% 0,4%


BRAGANA COIMBRA BRAGA AVEIRO C. BRANCO BEJA

4,2%

1,7%
VORA FARO

2,1%
GUARDA LISBOA LEIRIA

3,8% 4,6% 2,5%

SANTARM

PORTALEGRE

SETBAL

PORTO

V. CASTELO

Fonte: Site DGCC

Por sua vez, ao analisar-se em termos de rea comercial, as unidades comerciais que iro ser instaladas no continente, verifica-se que a maioria dos estabelecimentos ter uma dimenso entre 400 e 2.500m2, ou seja, 148 unidades (cerca de 62%). Com mais de 5.000m2 iro entrar em funcionamento 24 novas unidades. A rea comercial a ser instalada ser de 476.126m2.

UCDR Continente Licenciadas (m )


62%

22% 10% 5%

<200

[1.000;2.500[

[2.500;5.000[

>5.000

Fonte: Site DGCC

VILA REAL

VISEU

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Por distrito, verifica-se que as novas UCDRs instalar-se-o maioritariamente no distrito de Lisboa para as seguintes reas comerciais : entre os 400 e 2.500m2 iro instalar-se 41 unidades, cerca de 28% do total de unidades com esta dimenso e com mais de 5.000m2, 9 unidades, cerca de 38% do total de unidades com esta dimenso. No distrito do Porto instalar-se-o a maioria das unidades com uma rea comercial inferior a 400m2, ou seja, 13 unidades, cerca de 25% do total de unidades com esta dimenso. Para a rea comercial compreendida entre os 2.500 e os 5.000m2, ser em Setbal que se iro instalar a maioria das unidades - 3 cerca de 23% do total de unidades com esta dimenso. UCDR Licenciadas no Continente, por rea de Venda
(M2)

<400 N NACIONAL AVEIRO BEJA BRAGA BRAGANA C. BRANCO COIMBRA VORA FARO GUARDA LEIRIA LISBOA PORTALEGRE PORTO SANTARM SETBAL V. CASTELO VILA REAL VISEU 52 1 0 0 1 2 3 1 2 2 2 7 4 13 6 0 1 1 6 % 100% 2% 0% 0% 2% 4% 6% 2% 4% 4% 4% 13% 8% 25% 12% 0% 2% 2% 12%

[400;2.500[ N 148 8 1 7 1 1 5 2 8 3 9 41 1 25 4 16 8 5 3 % 100% 5% 1% 5% 1% 1% 3% 1% 5% 2% 6% 28% 1% 17% 3% 11% 5% 3% 2%

[2.500;4.999[ N 13 1 0 0 0 0 2 1 1 0 1 2 0 0 0 3 0 0 2 % 100% 8% 0% 0% 0% 0% 15% 8% 8% 0% 8% 15% 0% 0% 0% 23% 0% 0% 15% N 24 1 0 0 0 0 2 0 1 0 0 9 0 7 0 4 0 0 0

>= 5.000 % 100% 4% 0% 0% 0% 0% 8% 0% 4% 0% 0% 38% 0% 29% 0% 17% 0% 0% 0%

Fonte: Site DGCC


ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

3.3.2 - No Distrito de Lisboa Durante os prximos tempos iro entrar em funcionamento, no distrito de Lisboa, cerca de 59 unidades. Em relao aos concelhos que compem o distrito de Lisboa verifica-se que a maioria destas unidades iro ser implementadas em Sintra (12 20%) e Loures (10 17%). O concelho de Lisboa contar com 8 novas unidades comerciais.

UCDR no Distrito de Lisboa, Licenciadas

20,3% 16,9% 13,6% 13,6% 10,2% 5,1% 1,7%


CASCAIS AMADORA LISBOA ALENQUER LOURES

13,6%

1,7%
ODIVELAS OEIRAS LOURINH SINTRA

3,4%

Fonte: Site DGCC

O ramo alimentar e misto, continuar a predominar na cidade de Lisboa, pois 63% das novas UCDRs dedicam-se a este tipo de comrcio. Ao analisar-se as unidades comerciais que se vo instalar no distrito de Lisboa, relativamente rea comercial, constata-se que 69% das unidades iro possuir uma rea comercial compreendida entre os 400 e 2.500m2, isto , 41 unidades tero esta dimenso. Com mais de 5.000m2 iro ser implementadas 9 unidades. A rea comercial das UCDRs que j esto licenciadas, mas que ainda no entraram em funcionamento, de 151.650m2, para o distrito de Lisboa e de 8.215m2 para a cidade de Lisboa.

VILA FRANCA DE XIRA

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

UCDR Distrito Lisboa Licenciadas (m )


69%

12% 3%

15%

<200

[1.000;2.500[

[2.500;5.000[

>5.000

Fonte: Site DGCC

Se a anlise recair ao nvel concelhio verifica-se que as unidades comerciais sero instaladas um pouco por todo o concelho. Relativamente ao concelho de Lisboa realamos que as unidades a implementar, 8 ao todo, tero uma dimenso compreendida entre os 400 e os 2.500m2. As unidades com mais de 5.000m2 sero implantadas, na sua maioria, no concelho da Amadora, 4 das 9 que j esto licenciadas. UCDR Licenciadas no Distrito de Lisboa, por rea de Venda
(M2)

<400 N DISTRITO LISBOA ALENQUER AMADORA CASCAIS LISBOA LOURES LOURINH ODIVELAS OEIRAS SINTRA VILA FRANCA DE XIRA 7 0 0 1 0 1 1 1 1 2 0 % 100% 0% 0% 14% 0% 14% 14% 14% 14% 29% 0%

[400;2.500[ N 41 1 2 7 8 6 0 6 2 7 2 % 100% 2% 5% 17% 20% 15% 0% 15% 5% 17% 5%

[2.500;4.999[ N 2 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 % 100% 0% 0% 0% 0% 50% 0% 0% 0% 50% 0%

>= 5.000 N 9 0 4 0 0 2 0 1 0 2 0 % 100% 0% 44% 0% 0% 22% 0% 11% 0% 22% 0%

Fonte: Site DGCC

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

3.3 Concluses Concentrao das UCDRs nos grandes centros urbanos, com especial nfase para a cidade de Lisboa; Crescimento pronunciado do nmero de UCDRs instaladas no nosso pas, a partir da dcada de 90; Grande capacidade de atraco de clientes; Necessidade de rever as quotas mximas de instalao estabelecidas por lei, de modo a no asfixiar os restantes formatos comerciais.

4 - Mercados Municipais 4.1 - Definio e Evoluo Histrica O mercado municipal comercializa principalmente frescos (produtos hortcolas, carne, fruta e peixe) e tem desde sempre um papel preponderante no abastecimento das populaes citadinas. Inicialmente os produtos alimentares eram vendidos porta a porta, fixando-se depois os comerciantes em mercados (espaos) a cu aberto. Mais tarde as suas bancas passaram a estar includas em estruturas fixas e cobertas. Os mercados de Lisboa foram na sua grande maioria construdos antes da dcada de 70 e por cotejo com a mdia do continente verifica-se que a capital detm uma elevada incidncia de mercados antigos.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Actualmente, um mercado municipal no comercializa exclusivamente produtos frescos, possuindo nas suas instalaes os mais variados ramos comerciais, tais como: vesturio, calado, material fotogrfico, etc. A organizao dos mercados pensada em funo dos produtos comercializados, assim sendo, existem zonas que comercializam exclusivamente pescado, outros produtos hortcolas e frutas e outros produtos base de carne. Esta organizao tambm notria nas cores das batas/aventais que so usados, pois cada rea de venda tem a sua prpria cor. Existe para os mercados, legislao que regulamenta, atravs de normas especficas, questes como a higiene pessoal, manuseamento dos alimentos, higiene e limpeza do espao que ocupam. Relativamente aos horrios de funcionamento, a esmagadora maioria dos mercados esto abertos apenas durante o perodo da manh. No entanto, existem mercados que funcionam todo o dia. 4.2 - Consumidores De acordo com dados da Cmara Municipal de Lisboa, verifica-se que o mercado municipal continua a ser um local privilegiado para os agregados familiares efectuarem as suas compras, sendo que cerca de 60% das famlias continuam a abastecer-se no mercado municipal.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Consumidores que Frequentam os Mercados


57% 43%

Sim

No
Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

Relativamente aos produtos adquiridos, os frescos continuam a ter um peso expressivo, ou seja, o peixe fresco, os produtos hortcolas e a fruta perfazem cerca de 90% do cabaz de compras dos consumidores. Produtos Adquiridos
31% 27% 23%

7% 1%

6% 1% 1% 1% 2%

Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

Normalmente, os consumidores deslocam-se aos mercados uma vez por semana (48%), ou entre 2 a 3 vezes (24%). Esta situao acontece porque os produtos adquiridos so perecveis e de consumo dirio.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Frequncia de Compras
49%

24%

10%

11% 3% 3%

Todos os dias 2/3 vezes po semana

1 vez por semana

2 vezes por semana

1 vez por ms

Menos freqncia

Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

Os principais pontos fortes que levam os consumidores aos mercados so: proximidade da rea de residncia (28%), a qualidade dos produtos (26%) e o atendimento (15%).

Pontos Fortes dos Mercados


28% 26%

15% 13% 13%

5%

Proximidade residncia

Qualidade produtos

Atendimento

Variedade oferta

Preo

Outros

Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

Em contrapartida, os pontos fracos so a limpeza e higiene (11%) e o preo (11%), sendo curioso que referido que cerca de 20% dos inquiridos nesse trabalho afirma que no existem pontos fracos nos mercados municipais.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Pontos Fracos
22%

11%

11% 7% 7% 7% 6%

12%

5%

5%

4%

3%

Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

Questionados acerca dos motivos que levam 43% dos consumidores a no frequentarem os mercados, esses consumidores afirmaram que tal se deve ao facto dos mercados estarem fora da sua rea de residncia (28%) e dos horrios de funcionamento no estarem ajustados s suas necessidades (28%).

Motivos da No Frequncia
28% 28% 24%

14%

6%

Fora rea residencia

Horrio

Estacionamento

Limpeza e higiene

Outros

Fonte: Lisboa Hbitos de Compra

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

4.3 - Mercados de Lisboa Neste ponto, analisou-se os mercados municipais instalados na cidade de Lisboa. Esta informao foi cedida, gentilmente, pela Cmara Municipal de Lisboa Direco Municipal de Abastecimentos e Consumo e pela Associao de Comerciantes dos Mercados de Lisboa. Mercados municipais existentes na cidade de Lisboa: Alcntara Alvalade Norte Alvalade Sul Arco Cego Arroios Bairro Alto Bairro Padre Cruz Bairro So Joo Benfica Boa Hora Campo de Ourique Campolide Encarnao Norte Encarnao Sul Forno Tijolo Galinheiras Lumiar Olivais Sul Picheleira Rato Ribeira e Ribeira Coleco Santa Clara So Bento So Domingos de Benfica 31 de Janeiro Xabregas Zona J Chelas

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Em termos globais, existem 1.545 comerciantes nos mercados municipais, divididos por lojas (espao de venda fixo e fechado), bancas (espao de venda fixo, mas que no completamente fechado) e mesas. Este tipo de equipamento (mesas) encontra-se apenas no mercado da Ribeira Coleces. Percentualmente observamos que 36% dos comerciantes esto instalados em lojas e 57% em bancas.

Distibuio dos Empresrios pelos Locais de Venda


MESAS 8% LOJAS 38%

BANCAS 54%

Fonte: ACML e DMAC-CML

Se analisarmos a mdia dos empresrios pelos 29 mercados, constatamos que o seu nmero rondar 52 empresrios por mercado, no entanto, como natural, existem mercados onde este valor claramente ultrapassado (Alvalade Norte, Arroios, Benfica, Ribeira + Ribeira Coleco e 31 de Janeiro) e outros que ficam manifestamente aqum desse valor (Bairro Alto, Bairro S. Joo, Boa Hora, Galinheiras e So Bento).

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

N Comerciantes por Mercado

287

179

139 112 93 85 54 49 15 11 ARCO CEGO 5 BAIRRO ALTO BAIRRO PADRE CRUZ ARROIOS 20 6 BAIRRO SO JOO BAIRRO SANTOS BENFICA 43 8 BOA HORA CAMPO OURIQUE 13 ENCARNAO SUL CAMPOLIDE ENCARNAO NORTE 51 31 36 9 GALINHEIRAS OLIVAIS SUL LUMIAR 32 35 21 9 SANTA CLARA SO BENTO RIBEIRA RATO 33 36 11 15 SO DOMINGOS BENFICA 31 DE JANEIRO XABREGAS ZONA J CHELAS SAPADORES MDIA= 52 107

ALVALADE NORTE

ALVALADE SUL

FORNO TIJOLO

ALCANTARA

Fonte: ACML e DMAC-CML

Analisando a totalidade dos mercados, por reas de actividade, verifica-se que: 14% comercializa produtos de carne Talhos 8% Criao 5% Outros 1%

25% comercializa peixe Peixe fresco 17% Peixe congelado 3% Outros 5%

22% Hortofruticolas

PICHELEIRA

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

10% Roupa 4% Restaurantes/cafs/pastelarias

Ocupao dos Mercados por rea de Actividade

40,3%

24,6% 13,5%

21,7%

PRODUTOS BASE CARNE

PRODUTOS BASE PEIXE

HORTOFRUTICOLAS

OUTRAS REAS

Fonte: ACML e DMAC-CML

Em relao aos espaos vagos existem ao todo 153 espaos por ocupar - 29% destinados a lojas, 66% a bancas e 5% a mesas.

Lugares Vagos
Bancas 5% Lojas 29%

Mesas 66%

Fonte: ACML e DMAC-CML

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Os mercados com mais lugares vagos so: Forno Tijolo 21 Benfica (zona exterior) 15 (estes lugares j esto em fase de adjudicao) Picheleira 14 31 de Janeiro 12 4.4 Concluses As normas de higiene existentes para os mercados municipais, permitem incremento da qualidade; Horrios demasiado limitativos e no adequados s actuais exigncias dos consumidores; Distribuio geogrfica dos mercados municipais de Lisboa permite o adequado abastecimento de todo o tipo de produtos aos consumidores das diversas reas da cidade; Diversificao da actividade comercial exercida nos mercados, que se expande a outras reas comerciais no tradicionais, como o vesturio, cabeleireiros, restaurantes, etc.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

5 - Outros Relevantes 5.1 - Outlet


5.1.1 - Origem e Definio Os outlets tiveram a sua origem nos Estados Unidos na dcada de 80, tendo chegado Europa nos anos 90. Este tipo de modelo comercial surgiu pela necessidade que os fabricantes e os retalhistas tinham em escoar os seus stocks, da ter nascido este formato comercial que possibilita comercializar artigos fora de estao, das grandes marcas, com descontos que podem variar entre os 30 e os 70%. O sucesso dos outlet, no se resume ao preo de comercializao dos produtos, passa tambm por uma gesto integrada baseada no marketing, no merchandising e no planeamento de stocks. usual que estes espaos comerciais se situem na periferia das grandes cidades, mas na Europa comea a surgir a tendncia de os localizar no centro das cidades. 5.1.2 - Caso Portugus Em Portugal, o primeiro outlet surgiu no ano 2000, no Carregado, junto cidade de Lisboa. O Campera, como designado, composto por um edifcio de 2 pisos, e congrega 120 lojas, cujas reas esto compreendidas entre os 13 e os 700m2. No outlet do carregado esto representadas marcas, que comercializam vesturio, calado, produtos de decorao, produtos infantis, restaurao entre outros.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

O grfico seguinte, mostra o peso que cada sector tem no Campera, podendo-se assim verificar que mais de metade das lojas abertas comercializam vesturio (53%) e 11% dedicam-se ao sector da restaurao.

53%

6%

10%

8%

11%

13%

Vesturio

Calado

Decorao

Infantil

Restaurao

Outros

Fonte: Site Campera

Em termos de estacionamento o Campera possui um parque de estacionamento com 1.000 lugares. 5.1.3-Concluses As suas caractersticas especiais, permitem o escoamento dos monos existentes nas empresas; Para os consumidores este espao possibilita a compra em saldos durante todo o ano; Esta forma de comrcio no prejudica a imagem das marcas, pois os artigos so vendidos num shopping e no em feiras;

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Os consumidores nacionais ainda no esto habituados a efectuar as suas compras nestes espaos; Inexistncia de concorrncia desleal, j que o espao est fora do centro urbano e os produtos no esto disponveis nas lojas; Tendncia europeia para instalar estes espaos nos centros urbanos.

5.2 - Grandes Armazns


5.2.1 - Historial Trata-se de uma forma de comrcio que se encontrava ausente do aparelho comercial da cidade de Lisboa, desde o desaparecimento do Grandella e do Chiado, aps o incndio de 1998. Aps a reconstruo do Grandella o grupo francs Le Printemps tentou instalarse em Portugal, no entanto a sua instalao no teve os melhores resultados, pelo que o grande armazm encerrou a sua actividade na capital. Mas, este formato comercial voltou a ressurgir com a abertura do El Corte Ingls, em Novembro de 2001. O conceito de grande armazm tipicamente europeu e j conta mais de meio sculo de tradio. Estas superfcies de grande dimenso (enquadram-se na definio de Unidade de Comrcio de Dimenso Relevante) comercializam uma vasta panplia de produtos organizados por departamentos, com balces de atendimento e caixa de pagamento autnomas.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

5.2.2 - Caracterizao do El Corte Ingls O Corte Ingls, como outro qualquer grande armazm, est dividido por departamentos, concentrando cada um deles um determinado ramo comercial. A organizao do Corte Ingls poder ser melhor compreendida, mediante a visualizao da tabela seguinte:
Pisos -1 Bricolage Plantas Alimentao Animais Menge de plstico cozinhas Promoes Sub-Cave 0 Supermercado Restaurao Electrnica Informtica Caf Acessrios de moda Perfumaria ptica 1 Moda feminina Lingerie Peles Cabeleireiro 2 Moda masculina Sapataria Agncia de viagens 3 4 5 Moda jovem Desporto Moda infantil Bebs Grandes electrodomsticos Mveis de cozinha e banho Mesa e presentes 6 7 Txtil lar Mobilirio Restaurante Taberna CasActual Crear Hogar Promoes Sala de mbito cultural Brinquedos Sapataria Mnage de cozinha Pequenos electrodomsticos Centro de seguros e servios Cabeleireiro Bar Sapataria Ramos Comerciais Fotografia laboratrio fotogrfico Lavandaria Chaves e calado Automvel Retrosaria Cafs Padaria Joalharia e relojoaria Telecomunicaes Fotografia Discos Filmes Livros Sapataria Sala de ch Tecidos

Fonte: Site El Corte Ingls

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Para alm destes pisos o El Corte Ingls ainda possui mais 3 pisos subterrneos, onde se situam os parques de estacionamento, com capacidade para mais de 2.000 lugares. A rea comercial deste espao de 44.728m2. As acessibilidades para o El Corte Ingls so excelentes, pois tem ligao directa para o metro (estao de S. Sebastio Linha Azul) e tem na sua proximidade 9 paragens de autocarros. A poltica de horrios do Corte Ingls a seguinte: de Segunda a Quinta das 10h s 22h, Sextas e Sbados das 10h s 23.30h e encerra ao Domingo. 5.2.3 - Concluses Possibilidade de encontrar uma ampla diversidade de artigos que satisfazem distintas necessidades, no mesmo espao comercial; Organizao espacial ao nvel do department store facilita a acto da compra e pagamento;

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

V PARTE QUE FUTUROS PARA O COMRCIO DE LISBOA?

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Planeamento Estratgico da Cidade


As cidades tm sido confrontadas com a necessidade de definir estratgias em domnios diversificados (qualificao dos recursos humanos, infra-estruturas, servios), tendo em vista a obteno: De efeitos de singularidade e notoriedade ao nvel dos diversos sub-sistemas urbanos em que se inscrevem; De factores de competitividade e capacidades de projeco susceptveis de atrair novos fluxos; De estruturas de cooperao e reas de compromisso entre os principais actores operando no espao urbano. No sentido de definir as referidas estratgias de forma articulada e sustentada atravs de um diagnstico e prognstico o mais rigorosos possvel, bem como comprometer nesse processo instituies e agentes, a figura do Plano Estratgico da Cidade vem ganhando crescente importncia, numa primeira fase ao nvel das grandes cidades, agora tambm nas mdias e, no futuro, seguramente em todos os aglomerados urbanos minimamente consolidados. Paralelamente aos objectivos de alcanar a articulao entre os principais actores e de incentivar a participao dos cidados, o plano estratgico dever identificar claramente uma estratgia consistente e sustentvel para a cidade tendo em vista a melhoria da sua posio competitiva, objectivo este que passa pela identificao das linhas de fora motoras do desenvolvimento territorial, pela definio de uma estratgia para a cidade (entre as vrias possveis), pela definio dos domnios estratgicos de interveno e pela explicitao dos projectos chave que concretizam a estratgia adoptada.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

A actividade do Planeamento desenvolvida em Portugal, quando comparada com o que se passa em muitos outros pases ainda recente, sendo inclusive, talvez por essa mesma razo, classificada por alguns como algo incipiente. No que concerne mais especificamente ao Planeamento e Ordenamento do Territrio a sua implantao comeou a tornar-se mais efectiva na dcada de 80, materializando-se de forma mais vincada, na dcada seguinte, atravs da elaborao dos planos de ordenamento. No caso de Lisboa, j remonta aos incios da dcada de 90 o incio do processo de reabilitao do planeamento municipal baseado nas mltiplas potencialidades e ferramentas que o planeamento estratgico disponibiliza. Concretamente o sistema de planeamento estratgico integrava ento trs nveis complementares e simultneos o Plano Estratgico de Lisboa (1990/1992), o Plano Director Municipal (1990/1994) e os chamados Planos e Projectos Prioritrios, sendo que o objectivo, como pretende ilustrar o esquema apresentado, passaria por uma implementao interactiva dos mesmos.

PLANO ESTRATGICO

PLANEAMENTO ESTRATGICO

PLANOS E PROJECTOS PRIORITRIOS PLANO DIRECTOR MUNICIPAL

O Plano Estratgico de Lisboa procurava lanar como objectivo central as bases para a cidade do sculo XXI (que em 1992 parecia ainda algo longnquo !), perseguindo-se ento uma cidade mais humana e mais moderna na viragem do sculo. H dez anos atrs tal Plano caracterizava-se pela inovao ao nvel do modelo scio-econmico apresentado, mesmo quando comparado com outros planos estratgicos europeus.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Essa inovao traduziu-se num modelo urbanstico espacializado e diferenciado, distinguindo-se dessa forma quatro reas rea Central de Lisboa, Charneira Urbana, Coroa de Transio e Arco Ribeirinho. Procurava-se dar resposta aos problemas diagnosticados, atravs da definio de metas de desenvolvimento, prioridades de actuao e respectivos programas. No fundo tratavase de definir linhas orientadoras que enquadrassem o papel de Lisboa no contexto regional, nacional e internacional. Nesse sentido, e a partir da anlise da informao contida em sede de diagnstico, foram estabelecidos quatro grandes objectivos (estratgicos) para o desenvolvimento da cidade, que se poder descrever sucintamente da seguinte forma :

A - Fazer de Lisboa uma cidade atractiva para viver e trabalhar; B - Tornar Lisboa competitiva no sistema de cidades europeias; C - Reafirmar Lisboa como Capital Metrpole; D - Criar uma Administrao moderna, eficiente e participada.
Focando agora a problemtica do Comrcio, constata-se que nesses grandes grupos de objectivos, efectivamente algumas linhas de desenvolvimento e at aces preconizadas visavam contributos para um reequilibrio scio-urbanstico de Lisboa, podendo-se citar alguns exemplos.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

A - Fazer de Lisboa uma cidade atractiva para viver e trabalhar

Linha de Desenvolvimento

1. O reequilibrio scio-urbanstico da cidade

Sub-objectivos e Aces

Criar novas centralidades 1.1. Desenvolver as reas de actividades tercirias 1.1. Equipar os bairros e as Zonas Perifricas 1.1. Qualificar a Zona Oriental de Lisboa

B Tornar Lisboa competitiva no sistema das cidades europeias

Linha de Desenvolvimento

2. Modernizao da base econmica

Sub-objectivos e Aces

Renovao e desenvolvimento da base econmica 2.1. Criao da Agncia de Desenvolvimento para a Modernizao da Base Econmica de Lisboa 2.2. Construo do novo Parque de Exposies de Lisboa 2.3. Revitalizao da Baixa/Chiado como Centro de Comrcio de elevada qualidade internacional

Do plano aco, e por circunstncias vrias que no importar aqui abordar, h sempre um caminho a percorrer da que, em termos muito concretos o que se viria a concretizar ao nvel do Comrcio, poder-se- traduzir nas intervenes integradas levadas a efeito ao abrigo do Programa de Apoio Modernizao do Comrcio (PROCOM) Urbanismo Comercial, designadamente na Baixa Pombalina, nos Bairros Histricos (Castelo, Alfama, Madragoa, Bairro Alto) e Benfica. Estando actualmente em curso a preparao de outras candidaturas, no mbito do III Quadro Comunitrio de Apoio, ao abrigo do URBCOM para outras zonas da cidade, como seja por exemplo, Campo de Ourique.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Independentemente do que j se conseguiu fazer e daquilo que se pretende num futuro mais ou menos prximo importar referir com maior detalhe algum do trabalho desenvolvido e que constitui em larga medida a base do que estar por pr em prtica, isto passar experimentao do que teoricamente se afigura como soluo plausvel, talvez ideal, para os mltiplos problemas detectados. Nesse contexto a Autarquia desenvolveu um Modelo Global de Organizao Comercial para a cidade, com o intuito de o mesmo poder vir a constituir um quadro de referncia que possa servir para de certa forma balizar a actuao da Administrao Local no que se refere a matrias relacionadas com o Comrcio, ou fazendo uso da expresso ento adoptada e que acabou por se generalizar o Urbanismo Comercial. Esto subjacentes a esse Modelo vrios objectivos, que traduzem na sua globalidade as grandes linhas de preocupao que afectam o Comrcio de Lisboa, sendo aceitvel que as mesmas so extensveis generalidade das restantes cidades do nosso Pas. Assim sendo, os objectivos principais do Modelo so: Uma distribuio equilibrada de estabelecimentos comerciais, de forma a que se possa assegurar o abastecimento considerado bsico das populaes; A gesto do fenmeno concorrencial, privilegiando na medida do possvel a expanso e a modernizao do aparelho comercial, tendo presente no s a desejvel coexistncia e complementaridade entre diferentes tipologias comerciais, como tambm entre o comrcio de localizao mais central (dos vrios nveis hierrquicos) e o comrcio de localizao mais perifrica, isto de acordo com os interesses e preferncias da procura; A utilizao da funo comercial, aliada a outras funes urbanas, na criao de novas centralidades, revitalizao dos bairros histricos e requalificao de zonas perifricas e mais degradadas.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Paralelamente a esta definio de objectivos, a sua prossecuo no ser exequvel caso no se verifiquem actuaes em outros domnios cujas repercusses na actividade do comrcio so evidentes, pelo que de toda a importncia resolver problemas de acessibilidades e estacionamento, manter a qualidade dos espaos pblicos, assegurar a animao dos espaos pblicos de maior vocao comercial, privilegiar a existncia de espaos/ruas pedonais em locais estratgicos, entre outras aces. Neste sentido igualmente importante e decisivo no s promover a realizao dos estudos necessrios definio de polticas, bem como estimular e coordenando o dilogo entre os diferentes agentes envolvidos (e a envolver) nestes processos. Em termos mais concretos, e no sentido de consubstanciar os objectivos de teor mais genrico, anteriormente apontados, em matria de urbanismo comercial, o modelo visa especificamente, entre outros propsitos, reposicionar a Baixa como um centro de comrcio de nvel metropolitano; estimular o desenvolvimento de novas polaridades comerciais; dar orientaes no que se refere a novos espaos comerciais, de iniciativa pblica e/ou privada, de modo a controlar a implantao de grandes superfcies e a corrigir e/ou prevenir deficincias e desequilbrios na estrutura espacial do comrcio da cidade; proceder cobertura generalizada das zonas residenciais por apoios locais (abastecimento e servios bsicos); potenciar a funo comercial enquanto componente estratgica na reabilitao dos bairros histricos e na requalificao de zonas perifricas mais degradadas; valorizar os Mercados Municipais como catalisadores de dinmicas comerciais de bairro e comercial da cidade. integrar as feiras e a venda ambulante organizada na rede

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

De acordo com o j referido, o Modelo assenta em trs componentes essenciais, a saber, as Polaridades, os Apoios Locais e as reas Especiais. No que diz respeito primeira componente, a rede de polaridades comerciais pretende estruturar territorialmente o comrcio em concentraes consistentes, capazes de servir uma determinada rea envolvente. Como principal critrio de planeamento privilegia-se um comrcio concentrado capaz de gerar atractividade a vrias escalas - cidade, nveis intermdios e escala local. As polaridades propostas, revelam assim uma organizao segundo trs nveis hierrquicos :
Nvel
1 2

Propostas
Reafirmao do principal centro de comrcio da cidade Consolidao/estabilizao dos centros existentes Criao de novos centros Ascenso hierrquica de Consolidao dos centros de bairro Afirmao de novos centros de bairro

Principais Centros
Baixa/Chiado/Av.Liberdade Amoreiras, Av. Roma, Guerra Junqueiro Parque das Naes, Alto do Lumiar Entrecampos/Campo Pequeno, Benfica Campo de Ourique, Alvalade, Arroios, Lumiar, Telheiras, Alcntara, Chelas, Olivais, Alto do Restelo

Em relao componente Apoios Locais, esta assume particular relevncia no contexto do Modelo, dado existirem na cidade alguns vazios comerciais a colmatar, sendo o mais evidente o problema com situaes que se prendem com o equipamento alimentar, principalmente nos bairros (histricos e sociais) em que prevalece uma populao de fracos recursos, geralmente envelhecida e de escassa mobilidade. O objectivo consistir assim em assegurar a oferta de bens/servios de uso quotidiano nessas reas residenciais, podendo numa ptica de organizao espacial assumir duas modalidades as nucleaes comerciais (tendo como plos os mercados municipais, atravs da consolidao/reforo/criao de pequenas concentraes de comrcio, integrando unidades alimentares tradicionais ou de mdia dimenso, etc...) e o comrcio disperso.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Por ltimo, as reas Especiais, que, pelas suas caractersticas especficas, ocupam um lugar diferenciado neste mbito, integrando-se nesta categoria os ncleos histricos, a zona monumental de Belm e respectiva envolvente, as interfaces de transporte e a zona ribeirinha. Em termos de operacionalizao do Modelo, este tem constitudo o referencial para vrias intervenes designadamente a programao comercial para zonas objecto de planos de urbanizao e de pormenor e pareceres relativos actividade comercial no mbito dos planos de pormenor de reabilitao dos bairros histricos. Ainda assim, essa aplicao do Modelo v-se confrontada com grandes e mdios projectos comerciais, aprovados no quadro de decises pontuais que acabam por extravasar a abrangncia e o alcance do mesmo, j que alguns desses projectos, pela localizao, dimenso ou filosofia, no se integram no Modelo e comprometem mesmo alguns dos princpios que lhe esto subjacentes. Atente-se no pretendido equilbrio da oferta comercial na cidade e o reposicionamento da Baixa como o principal centro de comrcio, sendo objectivos perseguidos pelo Modelo, podero ser afectados com o sobredimensionamento de alguns centros secundrios e de bairro ou com a instalao de infra-estruturas em localizaes pouco adequadas numa perspectiva de organizao da cidade. Apesar disso, idealmente o Modelo contempla a apresentao de propostas envolvendo a identificao de reas urbanstico-comerciais, o dimensionamento do espao comercial e, em certas situaes, a definio das tipologias comerciais admitidas e indicaes relativas ao mix comercial. Neste aspecto, privilegiam-se indicao de ncoras capazes de marcar a identidade de um determinado espao comercial no contexto em que se insere e nas situaes em que se pretenda alcanar objectivos considerados essenciais para a qualificao de zonas especficas da cidade.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

No caso das urbanizaes de interveno directa, por parte das Autarquia, onde os espaos destinados a comrcio pertencem ao Municpio, sempre proposto um mix de base, de modo a assegurar a cobertura das funes essenciais s populaes locais. Importar referir que o dimensionamento comercial implica a definio prvia da categoria e do nvel funcional da rea em questo, dentro do quadro definido pelo Modelo, tendo ainda, como suporte, a populao existente e prevista no horizonte do Plano Director Municipal, a rea total de venda j existente por grandes grupos funcionais e os ndices a utilizar expressos em m2/habitante. Obviamente que a operacionalizao do Modelo, contemplando entre outros domnios, a criao de novas polaridades ou o reforo das existentes, bem como a sua localizao e formas preferenciais de organizao espacial, ter de passar forosamente pela sua integrao nos regulamentos dos planos, da que implique a vontade poltica de assumir os pressupostos inerentes concretizao do Modelo. Para alm disso, o acompanhamento e gesto do Modelo, deve caber a uma estrutura criada para o efeito, sendo que a sua composio e modo de funcionamento deve salvaguardar aspectos como a flexibilidade, simplificao e racionalizao dos processos administrativos envolvidos, devendo integrar as entidades pblicas e privadas com interveno e competncias nesta matria.

ESTUDO - O COMRCIO DE LISBOA

Factores Determinantes e Cenrios Evolutivos


1 - Factores Determinantes
As tendncias emergentes no que se refere prpria evoluo das sociedades surgem necessariamente marcadas de modo muito vincado pelas alteraes dos referenciais humanos ao nvel do territrio, da dimenso scio-econmica e da dimenso poltica. Nessa base, e apesar de por vezes surgir como uma tarefa menos fcil, os factores mais importantes e que se perfilam como determinantes do futuro do sector do Comrcio, da a necessria aluso em termos de cenrios evolutivos, poder-se- avanar com a seguinte enumerao e classificao alteraes sociais, alteraes espaciais e alteraes econmicas. Podendo parecer um lugar-comum, o que facto que so estes os tipos de mudanas que se afiguram como sendo as que mais podero influenciar os cenrios evolutivos do sector. Em termos sociais, podem-se enumerar as tendncias demogrficas, que na maioria dos pases europeus apontam para um crescimento do peso relativo da populao com mais de 65 ou mais anos, em resultado da conjugao do aumento da longevidade e da baixa natalidade; a forte probabilidade de grandes migraes populacionais com destino aos pases mais industrializados e outros fenmenos relacionados com os fluxos populacionais oriundos dos pases do Leste Europeu; modificao significativa da unidade-famlia em relao forma como a mesma era tradicional e usualmente encarada, devido a processos de segmentao de culturas, hbitos e comportamentos, bem como da diversificao dos estilos de vida adoptados; coexistncia de fenmenos de massificao e diferenciao do consumo. Em termos territoriais, h uma tendncia clara para uma crescente polarizao do espao em redor das grandes reas metropolitanas, em resultado, entre outras razes, dos movimentos imigratrios e da expanso da urbanizao.

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Em termos econmicos, e pela relao mais directa com a problemtica em estudo, podem-se referir, e aprofundar um pouco mais, alguns dos factores determinantes, como seja, o acrscimo da mobilidade de bens/ capitais e o consequente crescimento do investimento directo internacional e o incremento de alianas estratgicas entre empresas de distintos pases com a criao de redes de subcontratantes e fornecedores fortemente inseridos nas cadeias de inovao escala mundial. desenvolvimento. Um outro factor relaciona-se com o aumento da protagonismo do imaterial e dos servios, da inovao tecnolgica e organizacional e da flexibilidade no funcionamento das economias terciarizadas que contribuindo para uma alterao substancial nos sectores dos transportes e da distribuio, facilitam a articulao, em tempo real, entre os pontos de venda e a restante cadeia de produo e distribuio, que se traduz num maior valor acrescentado a jusante.

2 - Cenrios Evolutivos
Toda a anlise j esboada, tentando focar de certo modo as realidades comerciais da cidade de Lisboa, que apesar de tudo, vm indiciando, maior ou menor dinmica, maior ou menor capacidade de evoluo e adaptao aos novos sinais do consumo, permite de certa forma perspectivar alguns cenrios provveis, tendo em ateno o previsvel impacto dos factores determinantes enumerados no ponto anterior. Evidentemente que, nessa ptica, as tendncias, alis j identificadas com o Livro Branco sobre o Comrcio, apontam, naquilo a que se poder classificar como uma primeira grande dimenso, para mudanas estruturais de bastante significado e impactos diversos: Acrscimo generalizado da concorrncia e da concentrao (principalmente ao nvel do retalho alimentar, o que faz emergir a chamada grande distribuio em detrimento progressivo de um comrcio independente com evidentes perdas de mercado e de capacidades);

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Protagonismo crescente e expanso de novas tecnologias (maiores ndices de eficincia/eficcia em reas to cruciais para o sector, como sejam as de teor logstico e de abastecimento) com efeitos ao nvel da gesto de stocks/encomendas e com implicaes importantes tambm em termos do emprego no sector (surgimento de funes/tarefas mais especializadas com outro tipo de exigncias). Neste ponto das novas tecnologias no poder ser escamoteado de forma alguma a importncia crescente de novas formas de venda, como seja, por exemplo, o caso da venda distncia e/ou das compras electrnicas, tendncia esta que dever induzir o investimento por parte das unidades comerciais de menor dimenso para tipologias mais direccionadas para os equipamentos e para a formao, pois sero factores fundamentais para conseguir fazer face s oportunidades de mercado criadas por esse comrcio electrnico; Desenvolvimento de novos padres de consumo e alteraes ao nvel dos hbitos de compra, decorrentes precisamente do aparecimento e da rpida evoluo entretanto verificada das novas formas de venda, o que necessariamente tem reflexos em termos do surgimento de novas atitudes perante o consumo que passam a valorizar uma integrao crescente do binmio consumo/lazer (com implicaes direccionadas para vrias vertentes turstica, cultural, tecnolgica (ao nvel da informao, basicamente), segurana, transporte, parqueamento, entre outras). Esta ltima tendncia revela-nos uma necessidade emergente, que alis coincidente com um dos fundamentos principais do presente trabalho e que certamente extensvel a muitos outros centros urbanos que no s a cidade de Lisboa, que surge relacionada com a importncia estratgica de ser criada uma envolvente favorvel implementao, desenvolvimento e consolidao da actividade comercial no seu todo, o que poder ser conseguido atravs de uma interveno de carcter poltico-urbana, concertando as intervenes urbanas tendo em ateno a importncia e o contributo das actividades comerciais e as vrias relaes e reciprocidades estabelecidas entre o espao urbano e o comrcio, caminhando-se para polticas cada vez mais integradas.

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No que diz respeito ao planeamento urbano trata-se de uma rea em relao qual a legislao (vigente e/ou a publicar) tem um papel determinante, pois por si s pode exercer uma forte influncia, apoiando ou obstruindo, sobre as prprias iniciativas dos agentes do comrcio, seja antes ou depois de as mesmas terem sido postas em prtica. Situaes como um licenciamento de um complexo comercial numa determinada zona urbana ou a construo de um parque de estacionamento que sirva uma zona comercial, so exemplos de decises que afectam sobremaneira o comrcio instalado.

Cartas de Ordenamento das Actividades Comerciais Um Instrumento de Actuao Possvel


Pelo j exposto, sobressaem dois pontos fulcrais, a dois nveis distintos, no que concerne imprescindvel abordagem estratgica da organizao das actividades comerciais no seu conjunto. Em primeiro lugar, no sentido de melhor conhecer o presente para poder preparar o futuro, e numa relao muito directa com a questo do ordenamento comercial, surge a elaborao de documentos (de ndole local) que tenham como principal objectivo, e assumindo carcter indicativo, definir a organizao comercial de uma determinada unidade territorial, traando caminhos mediante a apresentao de propostas, que segundo uma ptica integrada e prospectiva, compatibilizem os espaos e os conceitos comerciais, tendo sempre como pano de fundo aquilo que caracteriza e define uns e outros.

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Em segundo lugar, no sentido de assegurar o futuro, gerindo o presente, surge a j abordada constituio/implementao de uma estrutura de gesto para os centros urbanos de vocao marcadamente comercial (a necessria continuidade dos Projectos de Urbanismo Comercial), baseada em parcerias de carcter local e funcionando como instrumento de operacionalizao das medidas de revitalizao empreendidas ou a empreender, sejam elas de carcter funcional, urbanstico ou de dinamizao/animao comercial. Tratando-se de dois instrumentos de actuao distintos, seja no seu enfoque, nos seus propsitos ou nos efeitos esperados, afigura tratar-se de dois instrumentos de interesse estratgico para o futuro do sector do comrcio em contexto urbano, face potencial abrangncia de cada um deles e da complementaridade que podem vir a revelar. Naturalmente, carecero a nvel nacional de aprofundamento tcnico ao nvel de estudo e respectiva experimentao, pois excepo de Lisboa pouco ou nada se ter feito, sendo fundamental reconhecer a sua importncia e potencial contributo no que se refere questo global do ordenamento territorial da actividade comercial. Tanto num caso como noutro, j existem experincias de adopo e implementao em vrios pases que demonstram os efeitos benficos possveis de extrair, da que seja uma questo a ponderar de forma muito sria por parte de todo aqueles, que de um modo ou de outro tm responsabilidades e interesse por esta temtica. No que se refere mais especificamente ao instrumento - Carta de Ordenamento da Actividade Comercial, e por constituir uma inovao, no que respeita desejada poltica de ordenamento do comrcio, de salientar que no poder ser encarado como um meio isolado mas sim como parte integrante de uma poltica sectorial mais vasta. Devendo perspectivar os diversos ncleos de comrcio e os formatos comerciais, de uma forma integrada e estreita articulao com duas dimenses fundamentais o respectivo espao urbano (rea objecto) e a procura (actual e potencial) a satisfazer.

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Trata-se pois de um conceito de ordenamento especfico e que denota duas vertentes de preocupaes, ou seja, h que assegurar a complementaridade e o equilbrio entre as vrias formas e espaos de comrcio numa dada rea objecto (unidade territorial que poder assumir diversas dimenses, como se ver). Por conseguinte os objectivos subjacentes so os seguintes : Estruturar a actividade comercial, articulando as diferentes aglomeraes de comrcio com os restantes usos urbanos, a distribuio da populao e as condies de acessibilidade, visando assegurar a representatividade das diferentes formas de comrcio, bom funcionamento do espao urbano e condies de abastecimento adequadas para as populaes; Estipular linhas de orientao com opes de interveno a curto/mdio prazo, por forma a colmatar falhas, introduzir melhorias no abastecimento ou qualificar uma dada polaridade comercial (ou, at mesmo, criar novas); Construir um documento prospectivo que contenha as balizas para uma reflexo permanente sobre as mudanas que se vo operando no sector e no espao urbano de referncia e a melhor forma de garantir a sua articulao; Encontrar condies de equilbrio entre as diferentes formas de comrcio e os vrios espaos comerciais, contribuindo (numa ptica de servio pblico); para ordenar/orientar o investimento privado

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Face ao contedo desses objectivos, coloca-se a questo referida anteriormente a rea objecto, sendo perfeitamente admissvel considerar diversos mbitos espaciais, consoante as especificidades de cada unidade territorial. Afigura-se consensual, considerar a elaborao de um documento relativo a um ncleo urbano de uma cidade de mdia dimenso como tambm a um territrio que seja limitado pela competncia administrativa de um determinado municpio, podendo ir, inclusive, at ao limite de uma dada regio que funcione como um todo para determinados fins, como so os casos das reas metropolitanas, por exemplo. Quer-se com isto dizer que o mbito espacial para elaborao de um tal documento est mais dependente de uma vontade (poltica e tcnica) de pensar o Comrcio numa determinada unidade territorial, do que propriamente estar partida a estipular condies prvias impondo restries e obstculos vrios, a quem efectivamente tenha esses intentos e essa capacidade. Naturalmente que no se pretende que tal documento se traduza num estudo estanque, mas sim numa pea que apesar do seu carcter indicativo, dever ser revista com regularidade de forma a que se mantenha actual, e acima de tudo, til, face ao dinamismo que as actividades comerciais revelem, como alis a prpria natureza do seu contedo (e os pontos a contemplar) impem.

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Carta de Ordenamento Comercial

Identificao dos espaos comerciais por tipologia e do correspondente grau de equipamento em dimenso, diversidade, especialidade e qualidade

Identificao das reas onde a actividade comercial deve ser incentivada, condicionada e/ou interdita

Definio de ndices comerciais, ramos e formatos a privilegiar nos espaos urbanos/comerciais

Avaliao da rea comercial instalada face populao a servir no momento presente/procura actual

Acrscimo previsvel do espao comercial (para acompanhar o desenvolvimento da procura potencial e/ou reforar a vocao de um espao)

Identificao das reas de interveno prioritria e/ou mais detalhada

Explicitao dos critrios de apreciao de empreendimentos comerciais acima de uma dada rea de construo

Fonte: Novas Dinmicas de Organizao Comercial Reflexes para uma Estratgia de Actuao Integrada

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Linhas Gerais de Orientao e Propostas de Interveno


1 - Linhas Gerais de Orientao
A Cidade e o Comrcio j no podem ser encarados e trabalhados de forma isolada, verdade esta que parece ter ficado bem evidenciada ao longo de todo o trabalho, e que alis j de h algum tempo aceite como tal, um pouco por toda a Europa. Trata-se de um tema amplamente discutido e objecto de diversas iniciativas, das quais se reala a realizao de um Congresso Europeu, cujo principal propsito tem sido, basicamente, a apresentao, discusso e sistematizao das mltiplas questes emanadas da relao entre o Comrcio e a Cidade, abordando casos especficos e experincia resultantes de prticas cujo objectivo ter sido responder aos anseios de quem trabalha em reas do conhecimento que, de uma forma ou de outra, se vem implicadas nesta problemtica. Prova de tal interesse, ser a mobilizao conseguida, de cerca de um milhar de participantes oriundos de mais de 22 pases para o I Congresso Europeu de Comrcio e Cidade , subordinado ao tema Comprar e Viver no Sculo XXI, promovido, em Torremolinos / Mlaga, em Fevereiro de 1999, pela DG XXIII da Comisso Europeia, Comit das Regies e, obviamente, pela Direccin General de Comercio Interior del Ministerio de Economia y Hacienda de Espanha. As concluses dele emanadas, que viriam alis a receber a denominao de Declarao de Mlaga apontavam j pistas muito concretas com vista a tentar solucionar problemas que caracterizam os centros urbanos de muitas das cidades europeias. Assim sendo, no s pelo interesse e pelo teor dos pontos contemplados face evidente relao e similitude com as concluses do presente trabalho, referem-se de seguida os principais tpicos da citada Declarao, aferindo-se assim da extraordinria importncia que assume a vertente comercial no contexto urbano e, principalmente o que pode e deve ser feito, em termos muito concretos, visando a optimizao do binmio Comrcio-Cidade.

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Desta forma, e face ao diagnstico da situao, pode-se apontar um conjunto de concluses e propostas de aco que delas emanam, como: Articular formas e mecanismos de conciliao entre o planeamento urbano e a actividade comercial, de modo a que se caminhe para a sua integrao, construindose instrumentos globais e de carcter operacional, tendo por base, necessariamente, vises integradas do problema; Assumir no que concerne concepo das estratgias urbanas (urbansticas) a importncia de se contemplar e ter sempre em considerao a actividade do Comrcio, segundo trs ordens de razo: constitui um motor econmico fundamental, merece a abordagem poltica e tcnica inerente a equipamento comunitrio crucial do meio em que se insere e requer estudo e trabalho adequados dado o seu protagonismo como elemento estruturante do centro urbano; Respeitar a premissa do marketing (e da actividade comercial) de que a fasquia da prioridade deve ser colocada ao nvel da satisfao plena das necessidades da populao residente (do cliente alvo), pelo que h que estabelecer uma hierarquia de centros que assente e valorize o comrcio como equipamento comunitrio; Privilegiar a integrao entre os desenvolvimentos comerciais e o tecido residencial, favorecendo dessa forma o desenvolvimento de usos mistos; Estabelecer polticas integradas de melhoria ambiental, criando focos de centralidade e redesenhando o espao pblico, tornando-o mais funcional e atractivo;

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Conseguir um ponto de concertao entre os actores pblicos e os seus diversos poderes e os actores privados para promover a requalificao e revitalizao dos centros histricos, de modo a que tal processo possa gerar efeitos ao nvel da prpria projeco/promoo de toda a cidade, sensibilizando para uma ampla e imprescindvel participao de todos os operadores, com especial nfase para o sector comercial; Promover e divulgar junto das diversas entidades, sejam elas pblicas ou privadas, a diversidade de usos no centro urbano, para que tambm por essa via se possa conseguir reter o maior nmero de populao residente de diversas idades, atraindo se possvel outras camadas da populao; Melhorar a acessibilidade pedonal dos centros urbanos, promover e facilitar o uso do transporte colectivo e dotar esses ncleos de estacionamento/parqueamento de utilizao mista residentes, lojistas e clientes/consumidores, inovando necessariamente ao nvel da prpria explorao de tais infra-estruturas; Sensibilizar e incentivar processos de reconverso das reas comerciais, com maior peso em termos de tradio, em centros comerciais a cu aberto, mediante a disponibilizao de apoios/incentivos a movimentos de ndole associativa que se revelem imprescindveis para levar a cabo a concretizao de projectos integrados que visem tais intentos;

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Incentivar formas de gesto integrada do centro urbano atravs da criao e implementao da figura do gestor/unidade de gesto de centro de cidade, cujas funes passem fundamentalmente pela aplicao das diversas tcnicas/ferramentas utilizadas na gesto dos centros comerciais, de forma que o enfoque a ser dado incida especialmente na promoo e marketing do centro urbano. Tal poder traduzir-se na manuteno das condies de segurana, na limpeza e higiene, na manuteno das reas pedonais e estacionamento, na organizao de actos/eventos pblicos, celebraes, campanhas publicitrias e na actuao em termos de definio e recomendao dos usos com vista a favorecer a sua renovao; Trabalhar de forma coordenada, articulando as polticas/medidas/aces de diferentes nveis e rgos da Administrao, no sentido de racionalizar e simplificar processos e procedimentos inerentes abertura, reconverso ou simples remodelao de espaos comerciais em contexto urbano, em especial dos centros histricos; Programar e definir atempadamente as possibilidades em termos de linhas de financiamento (de mdio e longo prazo) para os diferentes nveis e rgos da Administrao envolvidos, de modo a que as mesmas possam ser divulgadas e disponibilizadas ao sector do Comrcio; Estabelecer medidas concretas e inovadoras que fomentem e incentivem o empresrio/comerciante para a melhoria contnua da qualidade e da prestao do servio, tendo sempre o cliente/consumidor como a primeira das suas prioridades; Promover uma participao mais intensa e um maior envolvimento por parte das Estruturas Associativas ligadas ao sector, nos fenmenos de renovao urbana, liderando-os mesmo, quando e sempre que a natureza dos problemas inerentes assim o exijam;

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Estimular o debate entre as diversas entidades e actores envolvidos, directa ou indirectamente, nas problemticas suscitadas na relao Comrcio/Centro de Cidade, sensibilizando, ouvindo, envolvendo e responsabilizando as partes nas estratgias activas possveis de adoptar; Melhorar o poder de atractividade do espao fsico das aglomeraes comerciais, fazendo uso tambm de tcnicas de marketing de forma a que se introduzam factores de atractividade adicional para o cliente/consumidor; Construir, em coordenao com a Administrao Local, formas de incentivo promoo comercial de reas urbanas especficas, mediante a criao de imagem corporativa, logotipos, etc...; Potenciar aces de promoo turstica dos centros de cidade e dos centros histricos, por via da dinamizao do tecido comercial, coordenando as aces de promoo/divulgao, adequao de horrios, etc...; Assegurar a criao de grupos locais de trabalho permanente, de forma a aquilatar dos desenvolvimentos verificados, bem como divulgar e promover as necessrias investigaes e estudos num plano mais terico, como tambm fomentar e apoiar aplicaes de teor mais prtico.

2 - Propostas de Interveno
De acordo no s com o diagnstico sectorial apresentado e caracterizao detalhada das tipologias dominantes do Comrcio de Lisboa, mas tambm das tendncias evolutivas e respectivas prticas em curso (ou susceptveis de o poder vir a ser) em outros pases, visando acima de tudo fazer face ao panorama evidenciado na relao entre a Cidade e o Comrcio, poder revelar-se til sistematizar um conjunto de linhas de orientao para a aco.

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Pela sua complexidade e pelas prprias especificidades que caracterizam essa mesma relao, so vrias as vertentes envolvidas (e a envolver) e as interdependncias patenteadas, o que faz com que todas elas devam ser contempladas no que respeita, deciso poltica, elaborao de estudos, concepo de planos, definio de objectivos, adopo de medidas, etc..., culminando na necessria aco. De tudo aquilo que foi exposto ao longo deste documento, ressalta de imediato a existncia e a importncia de quatro vertentes principais - a vertente territorial, a vertente sectorial, a vertente empresarial e a vertente poltico-legal, sendo que em cada uma delas haver trabalho especfico a desenvolver, tendo presente a relao estreita e as implicaes que da adviro para o sector do Comrcio. Seno vejamos: No que diz respeito vertente territorial, sobressaem propostas de aco como a necessidade de definir bases programticas que sustentem intervenes de ndole estratgica geradoras do consenso dos diferentes actores envolvidos; construir mecanismos de apoio e incentivo adopo e desenvolvimento de dinmicas de rede consubstanciando-se por exemplo no fomento de parcerias; estudar e definir formas de estruturao de modelos organizacionais que possibilitem no s o acompanhamento, como a prpria viabilidade, das imprescindveis estratgias de integrao e articulao de base territorial a adoptar. Concretamente, e em termos mais operativos, pode-se apontar para medidas como a divulgao mais ampla da elaborao de cartas de desenvolvimento comercial, na linha daquilo que a Cmara Municipal de Lisboa j vem projectando e trabalhando para zonas especficas e de vocao marcadamente comercial da cidade, promover e incentivar a criao de estruturas que envolvam todos os intervenientes (actuais e potenciais) assentando a sua organizao em nveis distintos e complementares consultivo (Observatrios Locais, por exemplo), gesto (unidade de gesto/gestor de centro urbano, por exemplo) e vinculativo (representao institucional face aos parceiros e entidades vrias da Administrao Central e Local, Estruturas Associativas, por exemplo).

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No que se refere vertente sectorial, e entre outras possveis de enumerar, as orientaes e propostas mais evidentes passaro pela necessidade de se estudar e pr em prtica mecanismos vocacionados para assegurar um maior equilbrio do aparelho comercial; discriminar positivamente projectos de carcter mais inovador e que fomentem o prpria adopo e o desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas ao sector; apostar forte no investimento direccionado para a qualificao do sector ao nvel das empresas, dos empresrios e restantes profissionais do Comrcio; sistematizar a organizao de informao considerada estratgica no sentido de poder sustentar a definio de polticas sectoriais. Em termos mais operativos, e na medida em que uma das grandes lacunas que de h muito vem sendo apontada, reside na escassez e na qualidade da informao disponvel para fundamentar a adopo de polticas e sustentar decises, crucial que a informao sobre o sector do Comrcio tenha por base um sistema que assente em vrios pilares, de forma a que se possa contornar as deficincias a esse nvel. Pode assim basear-se numa recolha de informao por parte dos organismos da Administrao Central/Local para efeitos de regulao do sector, promoo e incentivo de estruturas descentralizadas que flexibilizem e articulem a recolha de informao (observatrios regionais/locais, estruturas associativas, estudos e trabalhos tcnicos, bases de dados, etc...), constituio de uma estrutura representativa de todo o sector empresarial, independente e dotada de autoridade formal para sistematizar e validar a informao qual o acesso estivesse facilitado a todos aqueles que dela necessitam para os mais diversos fins.

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Em relao vertente empresarial, as orientaes apontam no sentido de se favorecer aces direccionadas para a cooperao inter-empresas, apostando nos efeitos de potenciais economias de escala e de provveis sinergias; incentivar a dinamizao da formao ao nvel do tecido empresarial; apostar na requalificao fsica e reestruturao funcional dos estabelecimentos que evidenciam tais carncias de modo a que se consiga obter uma imagem de conjunto das aglomeraes/ncleos comerciais muito mais atractiva; definir e/ou adaptar as estratgias e as polticas comerciais s especificidades da realidade regional/local, tendo no entanto presente as exigncias de caractersticas mais globais; fomentar e apoiar o empreendedorismo no sector de forma a tornar vivel a divulgao e promoo do mesmo no Comrcio. Em termos mais operativos, no que concerne necessria dinamizao do tecido empresarial, aponta-se para a criao de um Fundo Regional de Apoio ao Desenvolvimento das Actividades Comerciais, que se poder traduzir na implementao de medidas de apoio ao comrcio, incentivos a iniciativas de ndole comercial relacionadas com produtos tpicos e de cariz regional, apoios direccionados para a instalao de jovens empresrios no sector, o estudo de formas de apoio ao franchising de actividades locais, a constituio de um pacote de incentivos de tal forma abrangente que permita a escolha das medidas mais adequadas consoante as especificidades locais (qualificao do tecido empresarial, apoio a pequenas e mdias empresas, valorizao do empreendedorismo, da inovao e da cooperao empresarial, construo de parcerias que possam partilhar responsabilidades e a articulao entre polticas urbanas e sectoriais e a qualificao dos recursos humanos atravs de aces de ndole estrutural a nvel das escolas de comrcio e dos centros de formao, com promoo e organizao das condies para uma efectiva formao ao longo da vida.

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Por ltimo, e relativamente vertente poltico-legal importa estudar, definir e promover programas-piloto de carcter integrado, no sentido de se conseguir mais-valias a vrios nveis da possibilidade de contemplar vrios domnios que evidenciam relaes que se podem revelar proveitosas para todas as partes. Programas territoriais que prevejam e possam englobar a unidade subregio e a unidade intermunicpio, por exemplo, programas sectoriais que prevejam e possam englobar o Comrcio e o Turismo, por exemplo e programas empresariais que prevejam e englobem a cooperao empresarial.

Consideraes finais
Tendo em conta o exposto ao longo de todo o documento, afigura-se til, em linhas gerais, tecer algumas consideraes finais. Como foi referido, inicialmente, aquilo que se pretende que o mesmo assuma a forma de documento de trabalho, e como tal susceptvel de reflexo e discusso, podendo com toda a certeza ser melhorado com os contributos que necessariamente surgiro por parte das diversas entidades com responsabilidades nestas matrias. Se vier a revelar-se como um meio de sustentar eventuais decises de carcter poltico, que se venham a traduzir em medidas e aces concretas em prol do sector do Comrcio num contexto mais vasto, e de especificidades vrias, em que este opera, ento os objectivos sero plenamente conseguidos. Um dos pontos a ressalvar relaciona-se com o peso que o sector detm em termos globais da economia (seja local, regional ou nacional) e a no traduo dessa importncia ao nvel das polticas e medidas efectivamente adoptadas. Realce-se por exemplo, o facto de o Programa para a Produtividade e Crescimento Econmico evidenciar uma clara vocao macroeconmica, quando a base real do sector (predomnio das microempresas) exigiria uma perspectiva mais equilibrada.

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este evidente desajustamento, que importa refrear, mediante uma discriminao positiva do pequeno comrcio que poder ser posta em prtica a vrios nveis (polticas especficas para o sector ao nvel de incentivos, acesso facilitado a linhas de crdito especficas, incentivo aos jovens empresrios, facilidades administrativas no que se refere aos processos inerentes actividade, planos de poupana especiais para Comerciantes, apoios passagem/transmisso de espaos comerciais para descendentes directos que queiram seguir o negcio, reduo da carga fiscal, entre outras), promovendo uma concorrncia mais salutar e, especialmente, com argumentos no to desiguais. Tal realidade ter surgido em virtude de uma outra questo que se afigura pertinente referir, e que resulta do peso da representatividade dos diversos operadores, pois num sector marcado de forma to vincada pela distinta dimenso de quem nele opera, a sua representatividade teria de assentar idealmente numa estrutura que contemplasse todos os nveis e os parceiros sociais envolvidos. Inclusive, e talvez at como consequncia disso, a prpria reviso a que o Programa Operacional da Economia (POE) foi sujeito acaba por reflectir isso mesmo, ou seja, o acesso s medidas por parte das microempresas, mediante a apresentao de projectos de investimento, estar algo comprometido, na medida em que o tipo de parceria estabelecida com a Banca impe condies que essas pequenas e mdias unidades no cumprem por motivos vrios, que so sobejamente conhecidos. sabido que os empresrios do Comrcio, maioritariamente, detendo microempresas, confrontam-se, desde h algum tempo a esta parte com um conjunto de problemas que se traduzem, grosso modo, e em ltima instncia, em quebra de volume de negcio muito acentuada e/ou na reduo das margens de comercializao.

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Com os seus resultados ameaados dessa forma, aceitvel, que os mesmos no cumpram os parmetros definidos pela Banca (os valores de referncia dos rcios econmico-financeiros foram determinados sem ter em conta a realidade da esmagadora maioria das empresas que compem o sector), ficando agora, com as regras recentemente aprovadas, automaticamente excluda a hiptese de poder aceder a tais incentivos, alegadamente vocacionados para as unidades de pequena dimenso. de facto um contra-senso divulgar a disponibilidade de incentivos, especialmente desenhados para as microempresas e depois as prprias condies de acesso criadas inviabilizarem, pura e simplesmente, que as mesmas lhes possam aceder. Ainda no que concerne poltica de incentivos, e de um modo mais global, h uma evidente descoordenao na gesto e aplicao de determinados Programas que, sendo diferentes na sua filosofia, so susceptveis de gerar complementaridades de interesse estratgico para o desenvolvimento do prprio sector e no s. A desejvel integrao poder ser um dos caminhos a adoptar, seno vejam-se os seguintes casos: Os incentivos modernizao/reestruturao/requalificao do tecido comercial e que acabam por no contemplar ou prever qualquer ligao com eventuais Programas do Instituto de Emprego e Formao Profissional, na vertente da formao profissional (ou quando o prevem, esto ainda por regulamentar); Os incentivos que visam a revitalizao comercial de ncleos urbanos contemplando rubricas de investimento em espao pblico de alcance algo restrito e a existncia de um Programa bem mais ambicioso como o POLIS, que poderia gerar uma complementaridade de forte impacto na requalificao urbano-comercial, mas que acabam por funcionar praticamente de costas voltadas;

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O mesmo incentivo referido para a revitalizao comercial de centros urbanos contemplar obras na fachada dos espaos comerciais (essencialmente, ao nvel do piso trreo) e no existir qualquer possibilidade de ligao com outras tipologias de Programas cujo objectivo poder passar por cobrir essa lacuna (RECRIA, por exemplo). Alguns trabalhos, e este no foge regra, apontam para a necessidade de estudar a problemtica da gesto dos centros urbanos, recorrendo-se ao conceito de Gestor de Centro de Cidade, um pouco imagem de um gestor de um Centro Comercial e transpondo-se a ideia para aquilo que desejavelmente sero os Centros Comerciais a cu aberto. bvio que reconhecido por muitos o interesse do tema, encontrando-se inclusive previsto a hiptese de incentivo para as denominadas Unidades de Acompanhamento e Coordenao (URBCOM). No entanto, passado todo este tempo, desde o arranque do III Quadro Comunitrio de Apoio (QCA), tal possibilidade no se encontra devidamente regulamentada, constituindo assim um factor de desmobilizao e desmotivao face a um tema amplamente divulgado e que vinha conquistando potenciais aderentes (Cmaras Municipais, Estruturas Associativas) e outros acrrimos defensores (Universidades, Consultores, Tcnicos, entre outros). Em Lisboa, ainda assim, a ideia foi posta em prtica, atravs da criao da Agncia Baixa-Chiado (ABC), por iniciativa conjunta da Cmara Municipal de Lisboa (CML), da Unio de Associaes do Comrcio e Servios (UACS), da Associao de Dinamizao da Baixa Pombalina (ADBP), da Associao de Valorizao do Chiado (AVC) e da Associao de Restaurao e Similares de Portugal (ARESP).

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Apesar disso, de assinalar que tal iniciativa acabaria por arrancar, sem qualquer enquadramento ao nvel dos incentivos previstos, mas no regulamentados, em sede de URBCOM. Ser, no entanto, precoce proceder a uma avaliao dos resultados obtidos com tal iniciativa, se bem que constituir, pelo seu pioneirismo, um caso a acompanhar, at para que possa servir de fio condutor para outras situaes anlogas, no s em Lisboa, como noutros pontos do Pas. Seguramente que ser uma experincia que, se cr, vai estender-se a todo o territrio nacional, mas cujo arranque dever ser encorajado pela Administrao Central e Local e pelas respectivas Estruturas Associativas, mas nunca imposto. A conduo desses processos passar tambm por uma forte sensibilizao dos potenciais interessados os Comerciantes, trabalho esse que desperte a necessidade de adoptar um modelo de gesto para o centro urbano, face s potencialidades e benefcios que poder trazer, e que faa com que o processo surja naturalmente de baixo para cima e no ao contrrio, parecendo que est a ser mais uma imposio daqueles que detm responsabilidades e competncias ao nvel do sector do Comrcio. Neste caso, o benchmarking pode e deve ser encarado tambm como uma ferramenta susceptvel de proporcionar slidas bases de trabalho, j que as experincias em curso noutros pases, podem trazer mais valias considerveis, pois tratam-se de casos que j tero passado pelas fases mais atribuladas caminhando para a desejvel consolidao, podendo os empresrios do comrcio extrair as suas prprias ilaes acerca das vantagens /desvantagens de participao activa no processo de implementao da figura do gestor/unidade de gesto. A promoo de um encontro internacional, que promova essa troca de experincias de interesse estratgico, ainda para mais, para quem est, como o caso nacional, numa fase preparatria e/ou inicial de implementao de tais processos.

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Por seu lado, a elaborao das cartas de ordenamento comercial constituem uma ferramenta tcnica de grande potencial que, necessitando talvez de um enquadramento legal que lhe confira por essa via a legitimidade que o problema impe. Face multiplicidade de actores envolvidos, poderia vir at a constituir factor de deciso ao nvel de condies de acesso a incentivos destinados ao sector ou motivo para aplicar majoraes. Obrigava-se assim que os municpios promovessem nas suas reas de jurisdio a elaborao de tais peas de trabalho, sempre em parceria com as estruturas associativas, compreendendo de uma vez por todas que o Comrcio requer uma ateno muito especial face importncia que assume no quotidiano, a todos os nveis. Em ltima instncia, estar-se-ia a privilegiar a delimitao territorial de reas comerciais mais competitivas, de dimenso subregional, do municpio (ou at grupo de municpios reas metropolitanas, por exemplo) que constituem unidades territoriais reconhecidas pela sua vocao comercial, por parte das populaes/consumidores, que valorizam a diversidade, a coeso social e territorial e a articulao da cidade com o comrcio. As dimenses estratgicas a ter em conta na construo do cidade/centro urbano - a economia, o urbanismo e todas as restantes vertentes envolvidas naquilo que cada vez mais ter de ser encarado como um todo (a economia urbana) tero que ser trabalhadas de forma articulada e visando um objectivo comum, um conceito mais vasto que acaba por reflectir essas preocupaes e que deveria constituir o principal indicador para aferir o sucesso da implementao das polticas e das suas medidas e aces a qualidade de vida do cidado. Foi tambm referida uma outra questo, que na opinio de muitos, constitui um dos principais factores que contribuem de forma demasiado decisiva e negativa, para os desequilbrios existentes no aparelho comercial - a problemtica relativa aos licenciamentos de novos espaos comerciais, especialmente os de maior dimenso.

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A sua abertura indisciplinada tem agravado sobremaneira a situao, j de si complexa, do denominado pequeno comrcio, pondo em causa a continuidade de uma parcela bastante significativa do aparelho comercial nacional, e por arrastamento uma componente estratgica (pelo menos assim deveria ser encarada e trabalhada) da economia portuguesa. Actualmente, coloca-se a dvida de se saber se o mercado nacional comporta uma oferta de tal dimenso e, por outro lado, saber para quando algum sinal poltico no sentido de refrear o licenciamento desses novos formatos comerciais de grande dimenso, que funcione tambm como um primeiro sinal de esperana e confiana para o pequeno comrcio, que continua na sua tendncia de queda em termos de vendas, tantas vezes indcio do seu posterior desaparecimento. Finalmente, de salientar a extrema importncia das parcerias a desenvolver e a implementar. Pela exigncia de muitos dos problemas enumerados e pela complexidade das linhas de interveno a seguir, trata-se de uma condio necessria, mas no suficiente, conseguir envolver todas as entidades, pblicas e privadas, com vista a alcanar solues consensuais e participadas. Neste ponto com interesse e expectativa que se v o facto de o Programa Operacional de Economia (POE) dar uma certa nfase ao tema das iniciativas pblicas e parcerias, j que pode constituir uma via a explorar, por todas as partes, na procura de caminhos para o futuro do comrcio.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
Publicaes :
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GEPE (2001), Comrcio e Distribuio Os Centros Comerciais no Horizonte 2010, Documentos de Trabalho - Dinmicas Sectoriais Grupo de Peritos sobre o Ambiente Urbano (1996), Relatrio Cidades Europeias Sustentveis, Comisso Europeia DG XI - Ambiente, Segurana Nuclear e Proteco Civil INOFOR (2001), Comrcio e Distribuio em Portugal - Coleco Estudos Sectoriais Neves, Oliveira (1996), Planeamento Estratgico e Ciclo de Vida das Grandes Cidades, Celta Editora OBSERVATRIO DO COMRCIO (2000), Comrcio Tradicional em Contexto Urbano Dinmicas de Modernizao e Polticas Pblicas OBSERVATRIO DO COMRCIO (2000), Centros Comerciais em Portugal Conceito, Tipologias e Dinmicas de Evoluo OBSERVATRIO DO COMRCIO (2001), Relatrio Observar o Comrcio em Portugal OBSERVATRIO DO COMRCIO (2002), Novos Comrcios, Novos Consumos, Coleco Temas de Comrcio Quadro Comunitrio de Apoio III Portugal 2000-2006 (Comisso Europeia e Ministrio do Planeamento) Salgueiro, T. Barata (1996), Do Comrcio Distribuio Roteiro de uma Mudana, Celta Editora

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SITESE (1999), Urbanismo Comercial e suas Perspectivas (documento no publicado) Varanda, F. (1999), Compndio Elementar de Prtica de Urbanismo, Centro de Estudos de Scio-Urbanismo da Universidade Lusfona de Humanidades e Tecnologias

Artigos tcnicos :
Modelo de Organizao Comercial para Lisboa Um projecto em discusso, de Cruzeiro, M. F.; Teixeira, J. A; Pereira, M. e Santos, B.; Novas Dinmicas de Organizao Comercial Reflexes para uma estratgia de actuao integrada, de Pereira, M.;

Sites da Internet :
Observatrio do Comrcio (www.obscom.min-economia.pt) Direco-Geral do Comrcio e da Concorrncia (www.dgcc.pt) Universidade Lusfona (www.urbanismo-portugal.com) El Corte Ingls (www.elcorteingles.pt) Campera (www.campera.pt) Lisboa Comercial (www.lisboacomercial.com)

Referncia final e agradecimentos para a ACML - Associao de Comerciantes dos Mercados de Lisboa e DMAC - Direco Municipal de Abastecimento e Consumo da Cmara Municipal de Lisboa, pela disponibilizao de elementos que se revelaram fundamentais para a elaborao do presente documento

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