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ALGUMAS LINHAS SOBRE A PRENOTAO, FLAUZILINO ARAJO DOS SANTOS - Oficial do Registro de Imveis da Comarca de Pedreira e Professor de Direito

Civil da UNIP SUMRIO: 1. CONSIDERAES GERAIS SOBRE A PRENOTAO.- 2. A PRENOTAO E O TEXTO DO REGISTRO.- 3. CANCELAMENTO DA PRENOTAO.- 4. UMA OPO ADMINISTRATIVA: a) Do prazo para qualificao do ttulo. b) Do prazo para cumprimento das exigncias e reapresentao do ttulo. c) Do prazo para requalificao do ttulo e efetivao do registro. 5. CONCLUSES FINAIS. "Um princpio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o prprio Juiz: em matria de Registro de Imveis toda a interpretao deve tender para facilitar e no para dificultar o acesso dos ttulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliria, e todos os direitos sobre ela recados fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobilirio e participem dos seus benefcios".(1) SERPA LOPES 1. CONSIDERAES GERAIS SOBRE A PRENOTAO Visando proteger o trfego imobilirio do qual depende consideravelmente o desenvolvimento do pas, o legislador estabeleceu o prazo de trinta dias para o registrador processar todos os atos pertinentes efetivao do registro da propriedade imvel, que vo da recepo do ttulo ao registro da transmisso, onerao ou atos averbatrios. Nesse sentido expressamente dispe o artigo 188 da Lei de Registros Pblicos. Art. 188. Protocolizado o ttulo, proceder-se- ao registro, dentro do prazo de trinta dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes. Essa gama de atividades no poderia ficar a livre critrio do registrador, o que levaria a arbitrariedades e privilgios, com evidente ofensa isonomia e bem por isso o legislador preventivamente fixou critrio determinante, que resulta da ordem cronolgica da apresentao do ttulo e seu lanamento no Livro 1 - Protocolo, fixando assim a prioridade do ttulo, vista do nmero de ordem do protocolo, cujo nmero dado no momento de entrada do ttulo, por rigorosa numerao sucessiva. Assim que dispe o art. 182: Art. 182. Todos os ttulos tomaro, no Protocolo, o nmero de ordem que lhes competir em razo da seqncia rigorosa de sua apresentao. Desde logo saliente-se que no momento da apresentao de um ttulo na Serventia com pedido de registro, independentemente do estudo desse ttulo ou de quaisquer exigncias fiscais ou de dvida, nos expressos termos do artigo 12, segue-se incontinenti o lanamento desse ttulo no Livro 1 - Protocolo, no como opo do registrador, mas em ateno ao enunciado no artigo 174, gerando a partir desse lanamento direitos que tero repercusses externas e internas na transmisso ou onerao do imvel. Os textos de referidos artigos facilitam o entendimento pela clareza: Art. 12. Nenhuma exigncia fiscal, ou dvida, obstar a apresentao de um ttulo e o seu lanamento no Protocolo com o respectivo nmero de ordem, nos casos em que da precedncia decorra prioridade de direitos para o apresentante. Pargrafo nico. Independem de apontamento no Protocolo os ttulos apresentados

apenas para exame e clculo dos respectivos emolumentos. Art. 174. O livro n 1 - Protocolo - servir para apontamento de todos os ttulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no pargrafo nico do art. 12 desta lei. Permito-me repetir, face ao carter eminentemente formalista do direito imobilirio registral, que a prenotao de todos os ttulos ingressados na Serventia, ressalvados aqueles referidos no pargrafo nico do artigo 12 - ttulos recebidos para simples exame e clculo de emolumentos a pedido dos interessados, no mera opo do registrador, seno integra o elenco de deveres do oficial publicizar uma situao jurdica que possibilita que os direitos reais sobre imveis adquiram a plenitude dos efeitos que o ordenamento jurdico lhes concede de acordo com sua natureza, como disposto no artigo 534 do Cdigo Civil que pela prenotao antecipa os efeitos do registro, revelando a transcendncia desse instituto: Art. 534. A transcrio datar-se- do dia, em que se apresente o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Para conceituar prenotao tem autoridade JOS LUIS PREZ LASALA: "El asiento de presentacin es la expresin formal en el registro del principio de rogacin". Tal a importncia que o jurista portenho d ao assento de apresentao que ainda assinala: "La finalidade del asiento es hacer constar el momento de la presentacin del ttulo en el registro. Para determinar ese momento se consignar la fecha, hora y minuto en que se produce. El asiento ha de hacer-se inmediatamente, en el acto de recibir el ttulo".(2) A prpria eficcia do princpio da publicidade exige que a informao verbal ou por certido da matrcula descreva a verdadeira situao jurdica do imvel pertinente, no momento da consulta, de modo que haja segurana jurdica e o pblico possa confiar plenamente na informao prestada. Conforme asseverou J. DO AMARAL GURGEL logo aps a edio do Decreto n 18.542/28: "A publicidade a garantia dos contratantes; ella que pe a coberto da fraude a boa f de terceiros, impedindo as transmisses fraudulentas.(3) " A regra o interessado apresentar o ttulo objetivando o registro. Exceo a apresentao do ttulo apenas para exame e clculo de emolumentos e sempre, repita-se, mediante pedido expresso do apresentante. A praxe que se estabeleceu da protocolizao do ttulo no momento do registro herana de desvirtuada interpretao de disposies do sistema anterior, corroborada pela incmoda (?) exclusividade da escriturao do protocolo pessoalmente pelo oficial(4) que era determinada pelo artigo 201 do Decreto 4.857/39, com rarssimas excees. A Lei 6.015/73, a exemplo do regulamento anterior, em nenhum momento sequer sugere aquela prtica, pelo contrrio, na opinio de AFRNIO CARVALHO "apresentado ao cartrio o ttulo, entra este imediatamente no protocolo".(5) Esse costume contra legem cria uma situao de insegurana jurdica incompatvel com a instituio registral e com os importantes efeitos que resultam do lanamento do ttulo no Protocolo. o que se pode notar na preocupao de WALDEMAR LOUREIRO que faz a seguinte advertncia: "E porque a prenotao de um ttulo o ato garantidor da prioridade dsses direitos, no pode o oficial recusar-se a anot-lo no protocolo, ainda que o mesmo lhe parea nulo ou falso, ou no estejam pagos os impostos devidos".(6)

Logo aps entrar em vigor o Cdigo Civil, J. M. DE AZEVEDO MARQUES em comentrio ao pargrafo nico do artigo 833 assim se expressava: " de intuitiva necessidade esse princpio, que impede abusos. ... o que se chama prenotao.(7) " Protocolizado assim o ttulo direito do interessado receber desde logo documento comprobatrio da prenotao de seu ttulo onde constem dentre outros dados, o valor do depsito prvio, a data prevista para entrega do ttulo ou para seu comparecimento na Serventia, bem como especialmente o nmero recebido por esse ttulo no Protocolo e a data do assento. Merece destaque que face ao princpio da igualdade dos usurios perante o servio pblico, segundo o qual, conforme magistrio de MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, "desde que a pessoa satisfaa s condies legais, ela faz jus prestao do servio, sem qualquer distino de carter pessoal",(8) todos os ttulos ingressados na Serventia, quer sejam prenotados ou simplesmente recepcionados para exame e clculo dos emolumentos, so examinados segundo a precedncia, para o que o oficial deve adotar o melhor regime interno atendendo ao disposto no artigo 11 da Lei de Registros Pblicos que assim dispe: Art. 11. Os oficiais adotaro o melhor regime interno de modo a assegurar s partes a ordem de precedncia na apresentao dos seus ttulos, estabelecendo-se, sempre, o nmero de ordem geral. Ensina CELSO ANTNIO BANDEIRA DE MELLO que "a igualdade princpio que visa a duplo objetivo, a saber: de um lado propiciar garantia individual (no sem razo que se acha insculpido em artigo subordinado rubrica constitucional "Direitos e Garantias Individuais") contra perseguies e de outro, tolher favoritismos".(9) Bem por isso, com vista a garantir a precedncia de exame dos ttulos, bem como a assegurar o efetivo controle dos ttulos em tramitao e do prazo legal, a E. Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo instituiu o Livro de Recepo de Ttulos. 2. A PRENOTAO E O TEXTO DO REGISTRO A publicidade material do registro exige que na escriturao dos atos no Livro 2, aos requisitos formais constantes do art. 176, 1, III, da Lei n 6.015/73, seja somado o do art. 534 do Cdigo Civil, qual seja, a data do dia em que o ttulo foi apresentado ao oficial do registro e este o prenotou no protocolo. O registro deve estampar a durao dos efeitos das situaes jurdicas ali inscritas, pena de permitir diferentes interpretaes que no so determinantes de seu contedo, limitando dessa forma o campo da segurana jurdica que produzida pela publicidade registral. A omisso do nmero e da data da prenotao no texto do registro na matrcula do imvel, exige do usurio que estuda um negcio jurdico mediante certido de inteiro teor da matrcula, outra certido complementar tendo como fonte o Livro 1 Protocolo, onde constem o nmero e a data da prenotao, porque a exteriorizao constante da matrcula realidade registrada, aparncia semi-desconectada da realidade jurdica, tendo-se em conta a retroatividade dos efeitos do registro data

da prenotao. Isto resulta em uma publicidade parcial, totalmente incompatvel com a natureza e os efeitos erga omnes dos direitos reais que exigem a exteriorizao continuada e organizada das situaes jurdicas publicadas no caderno imobilirio. Para melhor compreenso do problema, pensemos nas informaes prestadas por Oficiais Registradores em requisies judiciais ou administrativas (SRF, INSS) sobre bens imveis que nos ltimos cinco anos foram alienados ou adquiridos por determinada pessoa. Porventura algum oficial recorre ao Livro 1 Protocolo para prestar essas informaes, tomando assim como base a data da prenotao do ttulo que deu causa transmisso, para o efeito de fixar a data da aquisio ou alienao, face ao efeito retroativo da prenotao, ou so essas informaes prestadas unicamente com base nas datas dos registros? A reflexo proposta nos leva ao encontro de uma situao de carter mais srio, ao constatarmos que a omisso desse dado, d origem a que proliferem excessivamente aes e recursos que poderiam ser evitados em seus nascedouros, exatamente porque as postulaes, assim como as decises jurisdicionais, so calcadas nessas informaes, no que tange a fixao de termos prescritivos e decadenciais, relembrado que mesmo quando as datas so extradas diretamente da matrcula, no correspondem realidade jurdica. Convencido da clareza e atualidade das disposies do art. 534 do Cdigo Civil, permito-me insistir em definitivo que o texto do registro no Livro 2 deve incluir o nmero e a data da prenotao do ttulo, cuja simplificao macula o sistema registral. 3. CANCELAMENTO DA PRENOTAO O legislador estabeleceu que pelo simples transcurso do tempo cessaro os efeitos da prenotao caso no seja efetivado o registro dentro do lapso de tempo estabelecido por omisso do interessado em atender s exigncias legais, salvo excees legalmente discriminadas (caso de 2 hipoteca do artigo 189; da dvida do artigo 198; de loteamento e desmembramento da Lei 6766/79 e do bem de famlia, face a publicao de editais com prazos para impugnao), conforme dispe o art. 205: Art. 205. Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao se, decorridos trinta dias do seu lanamento no Protocolo, o ttulo no tiver sido registrado por omisso do interessado em atender s exigncias legais. Flui como conseqncia inevitvel que a exceo a que se refere o artigo 188 permitindo ultrapassar o prazo fixado de trinta dias para o registrador proceder a todos os atos do registro, deve ser interpretada do ponto de vista hermenutico, de forma estrita, ou seja: essa exceo no pode ser ampliada a outras situaes, a no ser quelas expressamente previstas pela legislao, cabendo, assim, ao intrprete, observar o marco fixado pelo legislador, no podendo ultrapass-lo. A despeito de respeitveis opinies em contrrio, penso que o termo estabelecido pelo artigo 205 improrrogvel e peremptrio, cujo prazo se conta a partir da data do assento de apresentao do ttulo no Livro 1 de Protocolo, culminando com a extino definitiva de seus efeitos jurdicos pela caducidade.

Decorrido o trintdio sem o registro por omisso do interessado em atender as exigncias formuladas, deve o oficial cancelar(10) a prenotao? Minha opinio de que o oficial no deve cancelar a prenotao, por falta de expressa previso legal. O lanamento permanece no Protocolo e a extino de seus efeitos se produz de pleno direito. Analisando a extino dos efeitos do ato, AUGUSTIN A. GORDILLO em sua obra Tratado de Derecho administrativo assim leciona: "Por lo dems, debe advertirse que, puesto que lo esencial del acto administrativo es su calidad de producir efectos jurdicos, es sobre stos que opera la extincin: si por cualquier circunstancia se extinguen definitivamente los efectos jurdicos de un acto, l debe tambin considerar-se extinguido, desde el punto de vista jurdico, aunque de hecho la materialidad misma del acto no haya sido sometida a tal processo extintivo". (11) Cancelar implica atividade ou ao do oficial, como nos casos dos cancelamentos das prenotaes quando a dvida julgada procedente (art. 203, I) e na impugnao do registro de bem de famlia (art. 264). Da o preceito do artigo 248, da Lei de Registros Pblicos, sobre o modo de efetuar-se cancelamento: Art. 248. O cancelamento efetuar-se- mediante averbao, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarar o motivo que o determinou, bem como o ttulo em virtude do qual foi feito. Sob esse aspecto, no sistema registral anterior, o decreto n 4.857/39, no art. 288, preceituava que o cancelamento devia ser feito, "mediante certido escrita na coluna de averbaes do livro competente". Deve ser ressaltado que decorrido o prazo de trinta dias sem o registro do ttulo, por omisso do interessado em atender as exigncias legais,(12) o processo pelo qual cessam os efeitos da prenotao "automtico", ou seja, "por si mesmo", de sorte que no h ato de cancelamento da prenotao a ser praticado pelo oficial, seno que simplesmente cessam seus efeitos. E quais so os efeitos da prenotao? A prioridade, determinada pelo nmero de ordem de lanamento do ttulo no Protocolo, assim como a preferncia dos direitos reais determinada pela prioridade. 4. OPO ADMINISTRATIVA No se pode todavia negar lacunas existentes na Lei 6.015/73 com relao ao prazo destinado ao registrador para qualificao do ttulo, bem como a definio do que seja a omisso do interessado em atender s exigncias legais, como implemento que automaticamente pe termo aos efeitos da prenotao e outras situaes igualmente importantes. A E. Corregedoria Geral da Justia com vistas padronizao de procedimentos nos servios registrais sob seu poder censrio, poder, data maxima venia, normatizar a matria, prestando relevante contribuio aos usurios dos servios registrais ao se adiantar alterao da Lei de Registros Pblicos, que depende de moroso processo legislativo. desejvel a alterao na Lei n 6015/73, para a uniformizao do

procedimento em todo o territrio nacional. Entretanto, as propostas originrias deste estudo atendem desde j legalidade e podem ser implementadas em cada uma das unidades da federao, por comando administrativo. Sob o aspecto prtico, porm, sem rupturas aos princpios norteadores do registro imobilirio, que se impe compatibilizar o artigo 205 da Lei de Registros Pblicos com: a) prazo razovel para a qualificao do ttulo pelo registrador; b) prazo para cumprimento de exigncias pelo interessado e reapresentao do ttulo; c) prazo para a requalificao e efetivao do registro. dentro desse contexto que apresento as seguintes sugestes: a) DO PRAZO PARA QUALIFICAO DO TTULO Como parmetro podemos observar que o antigo Regulamento de Registros Pblicos - Decreto n 4.857 de 09/11/1939, fixava no pargrafo 1, do artigo 215, o prazo improrrogvel de 5 dias para que o oficial procedesse a qualificao do ttulo e formulao das exigncias legais. A Lei 6.015/73, como se sabe, foi omissa a respeito. Por seu turno, a Lei n 4.591, de 16/12/1964, fixou no pargrafo 6, do artigo 32, o prazo de 15 dias para o exame e formulao de exigncias nos pedidos de registros de condomnios e incorporaes, de onde se deduz que o prazo para qualificao de outros ttulos, de menor complexidade, dever ser ainda menor. A E. Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, visando cumprir os propsitos da Lei n 6.830/80, j fixou em 5 dias o prazo para que em registro de penhora ou de arresto decorrentes de execues fiscais o oficial proceda ao exame do ttulo e comunique eventuais exigncias ao Juzo da execuo, a fim de que intimada possa diretamente a Fazenda Pblica cumprir as exigncias ou requerer suscitao de dvida (item 37.1, cap. XX, NSCGJ). Face a eficcia no controle da tramitao de ttulos na serventia e facilidade de pesquisa nos indicadores real e pessoal por sistema de processamento de dados, aliadas a profissionalizao do registrador e seus prepostos como operadores do Direito, penso que 10 dias se afigura como um prazo razovel para o exame do ttulo e formulao de exigncias, tanto para as pequenas quanto para as serventias de maior porte. b) DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DAS EXIGNCIAS E REAPRESENTAO DO TTULO: A legislao anterior permitia que o oficial concedesse ao apresentante prazo razovel para que o mesmo colocasse o documento em conformidade com a lei. A Lei de Registros Pblicos em vigor omissa no tocante a essa circunstncia, o que representa uma sensvel lacuna que pode dar origem a muitos conflitos. Tenho que o interessado poder se utilizar dos dias restantes para cumprir as

exigncias formuladas, reapresentando seu ttulo com as exigncias cumpridas at o trigsimo dia. A nota de devoluo deveria trazer advertncia do prazo restante para cumprimento das exigncias, com a observao de que decorrido esse prazo sem que seja o ttulo reapresentado e cumpridas as exigncias, cessaro automaticamente os efeitos da prenotao nos termos do art. 205. Essa advertncia seria salutar, visto que, na maioria das vezes, o interessado desconhece os rigorosos prazos previstos em lei. Alm disso, a nota de devoluo seria documento hbil para solicitar apressamento na expedio de documentos perante outras reparties. Grande parte das exigncias so feitas com vistas ao aperfeioamento dos ttulos atravs de re-ratificaes, aditamentos ou complementaes de dados por meio de certides. Parece ser razovel o prazo dos vinte dias restantes concedido ao apresentante, ao considerar-se que a Lei n 9.051, de 18-5-95, que dispe sobre a expedio de certido, fixa o prazo de quinze dias para atendimento do pedido (art. 1). A Constituio Paulista em seu artigo 114, obriga a administrao a fornecer certido a qualquer interessado no prazo mximo de dez dias, sob pena de responsabilizao da autoridade ou servidor que retardar sua expedio. Nos servios notariais e registrais as certides so expedidas no prazo improrrogvel de cinco dias (art. 19, LRP). c) DO PRAZO PARA REQUALIFICAO E EFETIVAO DO REGISTRO: Reapresentado o ttulo dentro do trintdio, fica evidente a diligncia do interessado em atender s exigncias legais, excluda por isso sua omisso, que determinaria o fim dos efeitos da prenotao, devendo o registrador em seguida proceder ao registro. O reexame do ttulo ser facilitado visto que o conferente dispe da nota de devoluo com as exigncias ento formuladas. E se o interessado reapresentar o ttulo no trigsimo dia? O oficial dever ento diligenciar para que o registro seja efetivado, se possvel, at o primeiro dia til seguinte. O suporte deste raciocnio decorre das indicaes constantes dos artigos 190 e 191, que tratam do registro dos ttulos pelos quais se constituam direitos contraditrios sobre o mesmo imvel, e da regra do artigo 10, segundo a qual todos os ttulos apresentados no horrio regulamentar e que no forem registrados at a hora de encerramento do servio aguardaro o dia seguinte, quando sero registrados preferencialmente aos apresentados nesse dia, a no ser que o oficial opte pela prorrogao do expediente constante do artigo 208. Prorrogar a vigncia dos efeitos da prenotao vencido o trintdio a parte nevrlgica da questo. De pronto atente-se que a prorrogao do prazo dos efeitos da prenotao dever ser por mais trinta dias ou pelo prazo que for fixado. Uma prorrogao indefinida sine die, ou muito prolongada, pode se constituir em burla aos princpios registrais. A prorrogao do prazo dos efeitos da prenotao ou a repristinao (13) desses

efeitos, sob a alegao da ocorrncia de fora maior ou de fato inevitvel, imprevisvel ou estranho vontade do interessado, que o impossibilitou de cumprir as exigncias legais dentro do prazo do artigo 205, dever ser apurada em procedimento prprio, visto que pelas repercusses jurdicas que produz no permite que venha basear-se em vagas lembranas pessoais do oficial e em outros elementos desse tipo. Mas de rigor a devida formalizao, legitimando assim seus resultados, e ainda porque sero analisados aspectos intrnsecos que determinaro se houve omisso ou negligncia por parte do interessado. Consideremos assim trs hipteses: 1 - Suponhamos que no existam prenotaes posteriores de ttulos que instrumentem direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. Nesse caso, mediante requerimento ao oficial, o interessado poder aduzir as razes da demora em cumprir as exigncias, dispensada a prova do motivo alegado a critrio do oficial, responsabilizando-se entretanto o requerente, por suas declaraes. Aceita a justificativa, prorroga-se o prazo ou repristinam-se os efeitos da prenotao, conforme o caso, devendo o oficial arquivar o requerimento com o despacho por ele proferido. Em caso de indeferimento, sempre com despacho fundamentado, (14) no se conformando o apresentante, caber recurso ao Corregedor Permanente e ao Corregedor Geral da Justia. 2 - Existindo prenotaes de ttulos pelos quais se constituam direitos reais contraditrios sobre o imvel, caber ao interessado diligenciar tempestivamente no sentido da manuteno dos efeitos da prenotao. A justificativa dever ser feita perante o Judicirio pela propositura de ao declaratria ou de outra natureza cabvel na espcie, dentro do trintdio. O Judicirio examinar os pressupostos do fato e as provas de sua ocorrncia. A medida, repitase, dever ser proposta e comunicada ao oficial dentro do trintdio. Nesse caso suspendem-se os prazos e os efeitos da prenotao at deciso final. Se o interessado no fizer isso, ou se o fizer fora do trintdio, no poder beneficiarse dos efeitos da prenotao, efeitos que tero cessado irremediavelmente pela sua inrcia ou negligncia. que segundo se deduz das disposies dos artigos 190 e 191, um dia til aps o perecimento dos efeitos da prenotao, ou em dias seguintes, o oficial ter qualificado e registrado os ttulos prenotados posteriormente. 3 - Outra hiptese a ser considerada a da demora do oficial. Pode ocorrer que o oficial deixe de proceder ao registro dentro do prazo de trinta dias contados da prenotao por negligncia, m f ou at por acmulo de trabalho ou outras circunstncias alheias sua vontade. Pode ocorrer tambm que o interessado cumpra as exigncias e o oficial formule outras (15) . A soluo que me parece vivel a prorrogao ou repristinao dos efeitos da prenotao, sempre mediante procedimento que ser microfilmado ou ficar arquivado em pasta prpria na serventia. a) Inexistindo prenotaes de ttulos pelos quais se constituam direitos contraditrios, far o oficial certido circunstanciada, declinando os fatos que motivaram a demora e fixando novo prazo, que no exceder a trinta dias, para efetivar o registro, cujo prazo fluir a partir do vencimento do trintdio.

b) Caso haja prenotaes de ttulos que instrumentem direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, o oficial dever dirigir representao ao Juiz Corregedor Permanente, declinando os fatos que motivaram a demora. O juiz prorrogar o prazo por despacho, ou, caso j excedido o trintdio, repristinar os efeitos da prenotao fixando novo prazo, que no exceder a trinta dias para o oficial efetivar o registro. Do indeferimento caber recurso ao Corregedor Geral da Justia. 5. CONCLUSES FINAIS 1. O legislador fixou o prazo de trinta dias para o registrador processar todos os atos pertinentes ao registro da propriedade imvel, que vo da recepo do ttulo ao registro da transmisso ou onerao do imvel ou ainda atos averbatrios, at porque presume-se que todos os ttulos que aportam ao Protocolo, esto em condies de acesso tbua predial. (art. 188 LRP). 2. A regra o lanamento de todos os ttulos apresentados no Livro de Protocolo, salvante os ttulos exibidos com pedido expresso de exame e clculo de emolumentos. O lanamento incontinentemente de todos os ttulos no protocolo no mera opo do oficial, seno integra o elenco de deveres do registrador da propriedade imvel, com vistas publicidade. 3. O interessado tem o direito de receber no momento da apresentao de seu ttulo no Registro, um documento onde conste dentre outros dados, a data e o nmero da prenotao do ttulo. 4. necessrio constar do texto do registro o nmero e a data da prenotao (art. 534 CC), bem como estampar no ttulo esses mesmos dados (art. 183 LRP). 5. Segundo o princpio da igualdade dos usurios perante o servio pblico, o oficial dever adotar regime de qualificao dos ttulos, rigorosamente de acordo com a precedncia da apresentao. 6. A publicidade material do registro exige que dos atos escriturados no Livro 2 constem o nmero e a data da prenotao do ttulo, para o efeito informativo da realidade jurdica inscrita, tendo-se em conta a retroatividade dos efeitos do registro data da prenotao, cuja simplificao macula o sistema registral. 7. Mesmo decorridos trinta dias sem a efetivao do registro, o oficial no deve cancelar a prenotao por falta de expressa previso legal. O lanamento permanece no Protocolo e a extino de seus efeitos por si mesmo se produz de pleno direito. 8. Face a lacunas existentes na Lei 6.015/73, impe-se compatibilizar o art. 208, com prazos razoveis para a qualificao do ttulo pelo registrador; para cumprimento das exigncias pelo interessado e reapresentao do ttulo, e ainda prazo para requalificao e efetivao do registro, sugerindo-se nesse compasso, alterao das Normas de Servio da E. Corregedoria Geral da Justia, com vista a padronizao do procedimento no mbito estadual, e elaborao de anteprojeto de alterao da LRP, propondo-se os seguintes prazos: a) de 10 dias para qualificao do ttulo e elaborao de exigncia pelo registrador; b) dos 20 dias restantes para cumprimento das exigncias e reapresentao do ttulo;

9. Reapresentado o ttulo, o registro dever ser efetuado dentro do trintdio, prorrogando-se para o primeiro dia til, em caso de reingresso do ttulo no trigsimo dia. 10. Em caso de devoluo com exigncias, a nota dever trazer advertncia expressa alertando o interessado quanto ao prazo restante para o cumprimento das exigncias formuladas, pena de caracterizar sua omisso, extinguindo-se consequentemente os efeitos da prenotao. 11. O prazo de durao dos efeitos da prenotao poder se prorrogado, ou repristinados seus efeitos, sempre por tempo certo e mediante procedimento formal, que dever ser microfilmado ou arquivado na serventia em pasta prpria, facilitando assim a fiscalizao, face as repercusses jurdicas que produzem. 11.1. No existindo prenotaes de ttulos constitutivos de direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, o interessado formalizar requerimento aduzindo as razes de sua demora em cumprir as exigncias formuladas, dispensada a prova do motivo alegado, a critrio do oficial. Aceita a justificativa, prorrogam-se o prazo ou repristinam-se os efeitos da prenotao. Em caso de indeferimento, caber recurso ao Corregedor Permanente e ao Corregedor Geral da Justia. 11.1.1. O despacho que deferir ou indeferir o pedido dever sempre ser fundamentado, em ateno ao princpio da motivao. 11.2. Existindo prenotaes de ttulos que instrumentem direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, caber ao interessado diligenciar, antes do encerramento do trintdio, para manuteno dos efeitos da prenotao, atravs de propositura de medida judicial cabvel, comunicado o oficial antes do encerramento do trintdio, suspendendo-se prazos e efeitos da prenotao at deciso final. 11.3. Na hiptese do encerramento do trintdio sem registro por demora do oficial, a este caber, sob pena de responsabilizao, adotar as providncias com vistas a regularizao da situao por ele criada. 11.3.1. Inexistindo prenotaes de ttulos pelos quais se constituam direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, bastar o oficial elaborar certido circunstanciada, declinando os fatos que motivaram sua demora e fixar novo prazo para efetivar o registro, que no exceder a trinta dias. 11.3.2. Caso existam prenotaes posteriores, o oficial representar ao Juiz Corregedor Permanente, declinando os fatos que motivaram a demora, o qual por despacho prorrogar o prazo, ou caso j encerrado o trintdio, repristinar os efeitos da prenotao, fixando novo prazo, que no exceder a trinta dias. Em caso de indeferimento, caber recurso ao Corregedor Geral da Justia. Notas: (1) Miguel Maria Serpa Lopes, in "Tratado dos registros pblicos", 3 ed., Freitas Bastos, 1955, v. II, p. 346 (2) Jos Luis Pres Lasala, "Derecho Inmobiliario Registral", Ediciones Depalma Buenos Aires, 1965, p. 141

(3) J. do Amaral Gurgel, "Registros Pblicos", Livraria Acadmica, So Paulo, 1929, p. 21 (4) No antigo regime do Decreto n 370, de 05-05-1890 (art. 10) e do Decreto n 18542, de 24-12-1928 (art. 193), a escriturao do protocolo (livro 1) era incumbncia exclusiva e pessoal do oficial do Registro, que no podia deleg-la ao seu substituto, mesmo nos impedimentos e ausncias ocasionais. Nessas circunstncias recorria-se nomeao de um oficial "ad-hoc". (5) Afrnio de Carvalho, "Registro de Imveis", 2 ed., Forense, 1977, p. 371 (6) Waldemar Loureiro, "Registro da Propriedade Imvel", 5 ed, Forense, 1957, v. I, p. 42 (7) J. M. de Azevedo Margues, "A Hypotheca", Casa Espndola, So Paulo, 1919, p. 98 (8) Maria Sylvia Zanella Di Pietro, "Direito Administrativo", 8 ed., Atlas, 1997, p. 87 (9) Celso Antnio Bandeira de Mello, "O contedo jurdico do princpio de igualdade", 2 ed., RT, 1984, p.30 (10) Cancelar: 1. Riscar, inutilizar (o que est escrito), com traos em cruz ou de outra maneira. 2. Declarar ou dar como nulo, ou sem efeito, cf "Novo Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa", 2 ed., Editora Nova Fronteira (11) Augustin A. Gordillo, "Tratado de Derecho Administrativo", Tomo 3, captulo XIII-1, Ediciones Macchi, 1987 (12) Cessam igualmente os efeitos da prenotao no caso da dvida julgada improcedente, se o interessado por omisso sua, no reapresentar no prazo de trinta dias contados da data do trnsito em julgado da deciso da dvida, os documentos, com o respectivo mandado ou certido da sentena para que o oficial proceda ao registro. (13) A repristinao diz respeito eficcia de certa regra ou ato, j posta margem, e que se revigorou, direta ou indiretamente. (vide Vocabulrio Jurdico, De Plcido e Silva, 13 ed., Forense, 1997, p. 705) (14) Maria Sylvia Zanella Di Pietro, "Direito ... cit"., p. 73 explica muito bem que a Constituio Paulista, ps fim, no mbito estadual, discusso doutrinria sobre a necessidade ou no de a Administrao Pblica motivar os atos administrativos, ou seja, indicar motivos, de fato e de direito, que a levaram a adotar determinada deciso, conforme vem mencionado no artigo 111. Precisa a observao do Professor Inocncio Mrtires Coelho, in Interpretao Constitucional, safE, Porto Alegre, 1997, p. 48, a nos dizer que mngua de fundamentao, todo ato decisrio tem-se como objetivamente invlido, seno mesmo incompatvel com a idia do direito, enquanto instrumento de ordenao justa e racional da convivncia humana. (15) bom que se tenha presente que as exigncias devem ser formuladas de uma nica vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com indicao dos suportes normativos em que se apoiou o oficial no momento da qualificao do ttulo, visto que o registrador est adstrito aos limites fixados pela legislao - princpio da legalidade,

pena de incorrer em responsabilidade. So reprovadas as exigncias em doses homeopticas, ou sem fundamentao legal, ou baseadas em hipteses. Alm de causar insegurana, leva ao descrdito a atividade registrria e macula a qualidade do servio pblico prestado em delegao. A ressalva que se faz apenas na especialssima hiptese de, cumpridas as exigncias, surgirem novos elementos obrigando o registrador a formular outras exigncias. ********************************************************** Este estudo dedicado aos eminentes colegas registradores ADEMAR FIORANELI e ULYSSES DA SILVA, como expresso de amizade e admirao.

2004 Primeiro Oficial de Registros de Imveis - Todos os Direitos Reservados - Termos & Condies de

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