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DEMONSTRAES CONTBEIS NUM CONDOMNIO EDILCIO: AUXLIO NA TOMADA DE DECISO.

Resumo O Terceiro Setor abrange diversas Entidades consideradas Sem Fins Lucrativos, dentre elas os condomnios edilcios. Com o crescimento destas entidades sem fins lucrativos surge a necessidade de maior clareza e controle sobre os resultados obtidos, pois mesmo sem almejar lucros, elas detm um processo econmico que precisa ser controlado e exposto aos interessados. A Contabilidade pode ser utilizada como uma ferramenta para o controle e tomada de deciso, tendo em vista que a administrao de condomnios requer bom senso na reunio de esforos direcionados a fim de diminuir tempo, custos e riscos, e maximizar ganhos intrnsecos e patrimoniais pela concretizao das idias propostas pelos condminos em resultados. Para tanto imperativo construir demonstraes adequadas s legislaes e realidade dos condomnios, bem como possibilitar previso quanto inadimplncia de condminos e seus efeitos sobre os rateios das despesas; visto que as demonstraes utilizadas atualmente no esto totalmente apropriadas aos princpios contbeis e s necessidades dos condomnios, provocando confuses entre os conceitos utilizados. Palavras-chave: condomnio; demonstraes contbeis; inadimplncia; tomada de deciso. 1 Introduo Quando se fala em contabilidade de condomnios, pensa-se em empresas administradoras especializadas nessa rea. O problema surge quando o servio destas prestadoras no condiz com as normas e princpios contbeis, alm de ferir certos atributos como o da compreensibilidade. comum nos relatrios contbeis, a confuso conceitual entre entradas/receitas e sadas/despesas. Por ser uma sociedade sem fins lucrativos, ou seja, que no distribui dividendo (no destina resultado), o condomnio no tem necessidade, para efeito de tomada de deciso, de elaborar demonstraes como a Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido ou Demonstrao dos Lucros ou Prejuzos Acumulados, por isso as administradoras de condomnio publicam, principalmente, balancetes peridicos que mais se assemelham a Fluxos Diretos de Caixa (tal demonstrao se mostra interessante j que o colaborador no consegue visualizar o andamento das atividades desenvolvidas pela entidade, seno utilizando instrumentos de natureza monetria). Tais balancetes utilizam a expresso receita para todas as entradas efetivas em caixa, desconsiderando que nem toda receita auferida, necessariamente, foi paga, por exemplo, receita de multa/juros. O mesmo acontece com as despesas, pois desembolsos no necessariamente simbolizam ativos que foram sacrificados, como o caso de material de expediente que ao trmino do exerccio social ainda permanece na empresa como um bem estocado, embora, evidenciado como uma despesa no balancete publicado. Tanto as assim chamadas receitas como as despesas so registradas pelo seu efetivo valor recebido ou pago ento pela data de seu vencimento ou no real perodo em que ocorreram, alm de no apresentar, na prestao de contas, a inadimplncia; infringindo, assim, princpios como Competncia e Oportunidade.

2 Metodologia O tema proposto no presente artigo foi desenvolvido por meio de uma pesquisa bibliogrfica. A pesquisa bibliogrfica um estudo cientfico de uma questo bem determinada e limitada, realizada com profundidade e de forma exaustiva. (DIAS apud FARINA, 2002, p.14). Alm disso, se procurou explanar de forma clara e objetiva o assunto, sendo pesquisados dados de demonstraes contbeis para condomnios e tomada de deciso com embasamento terico relativo legislao. O artigo pode ser caracterizado como exploratrio e descritivo. A pesquisa exploratria de acordo com Gil (1999, p.43) desenvolvida com o objetivo de proporcionar uma viso geral acerca de determinado fato. Procurando explorar um problema ou uma situao para prover critrios e compreenso. A pesquisa descritiva, no entendimento de Gil (1999, p. 44), tem como principal objetivo descrever caractersticas de determinada populao ou fenmeno ou o estabelecimento de relaes entre variveis. 3 Conceitos de condomnio A palavra condomnio se origina dos termos em latim: cum conjuntamente e dominum, domnio, ou dominus, senhor. Ou seja, propriedade em conjunto. De acordo com a Lei 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias, o condomnio pode ser compreendido como:
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.

O condomnio pode ser entendido como uma reunio de pessoas a fim de manter propriedade comum, com direitos e deveres iguais ou na proporo da frao ideal de cada condmino. Assim como afirmado por Karpat (2002, p. 27), condomnio a propriedade em comum, onde cada condmino pode exercer todos os direitos compatveis com a impossibilidade de diviso. O condomnio se caracteriza pela existncia concomitante dentro de uma propriedade de unidade privativa com uso restrito, e reas comuns com uso compartilhado. Sendo as partes comuns pertencentes a todos os condminos, estas no podem ser alienadas ou divididas. Essa distino entre unidades privadas e comuns discorrida por Cleber(2002) apud Frana(1989, p18): ... se distinguem partes especficas de propriedade exclusiva de cada condmino, partes comuns pro indiviso em que se atribuem aos titulares fraes ideais correspondentes ao valor ou rea das partes especficas... . Dentre toda tipologia acerca dos condomnios, somente ser objeto de nosso estudo o condomnio em edifcios, este composto por uma modalidade de condomnio por unidades autnomas.

3.1 Condomnio edilcio A denominao condomnio edilcio foi adotada pelo Novo Cdigo Civil nos artigos 1.331 a 1.358. A essa modalidade tambm se pode referir como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomnio sui generis ou condomnio por andares. De acordo com Dias apud Machado & Junior (1998, p.9):
... o condomnio predial ou horizontal surge da vontade expressa dos seus integrantes e da juno das suas foras. Tem carter permanente, finalidade especfica e atende a regras prvias para estabelecer-se e funcionar.

Segundo a Lei n.4.591/64, no regime de condomnio edilcio est inscrita toda edificao ou conjunto de edificaes, de um ou de vrios pavimentos, sem cogitar do nmero de peas de cada unidade independente da sua natureza residencial ou no residencial. 3.2 Administrao do condomnio De acordo com o art. 1.347 do Novo Cdigo Civil a administrao do condomnio ser consoante escolha em assemblia de um sndico, podendo ser condmino, empresa especializada ou pessoa fsica comum. A duas vertentes mais comuns so a dos sndicos condminos e a das empresas especializadas. O sndico condominial no tido como empregado e nem como prestador de servio, unicamente um administrador escolhido pelos presentes na assemblia para exercer tal funo por no mximo dois anos, podendo ou no receber remunerao. Dentre suas tarefas est manter a ordem no condomnio, pagar as despesas ocorridas e fiscalizar a receita efetiva, tendo ele o poder de efetuar a cobrana daqueles proprietrios que se encontrarem inadimplentes. Quanto transferncia de funes administrativas, o sndico condominial mediante aprovao de Assemblia Geral, ou havendo disposio na Conveno Condominial, poder transferir vrias funes administrativas a uma empresa especializada na administrao de condomnios. A aprovao em assemblia pode ser prvia, mas nada impede que seja posterior (MACIEL, 2007). A segunda vertente citada composta por empresas especializadas ou pessoas fsicas que detenham tcnicas e instrumentos de administrao, por formao, sendo est uma exigncia do Conselho Regional de Administrao. Eles auxiliam nas atividades administrativas e jurdicas pertinentes, como a emisso e recebimento das cotas condominiais; execuo das rotinas trabalhistas; pagamento das obrigaes com terceiros; cobrana dos inadimplentes, dentre outras. Entretanto, as administradoras de condomnios atuam dentro de certos limites, pois sua funo auxiliar o sndico, no cabendo a ela tomar decises, aplicar penalidades ou pagar despesas no autorizadas, em desrespeito aos limites estabelecidos na legislao condominial. Porm independente do tipo de gestor, lhe iminente as responsabilidades de alavancagem de todas as estruturas administrativa, econmica, financeiras ou tecnolgica - de seus condomnios, atravs da utilizao racional dos instrumentos modernos de gesto, implantando-os, monitorando-os, corrigindo desvios de curso, ajustando-os s novas tendncias,

registrando-os em atas e fazendo com que os seus sucessores possam dar continuidade ao seu trabalho (MACIEL, 2007). 3.3 Condomnio e Tributaes Os condomnios que auferirem rendimentos de capital, ou que pagarem rendimentos sujeitos reteno na fonte, esto obrigados inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda ( IN RF 87/84 e AD CIEF N 11/84). O condomnio de edifcios, apesar de obrigados a se inscrever no CGC, no est sujeito apresentao da declarao de rendimentos, nem da Declarao de Iseno do Imposto de Renda (PN CST 76/71 e Planto Fiscal, Resposta Pergunta 002, IRPJ 90). Ser responsvel pela reteno e recolhimento do IRRF, quando se enquadrar como empregador em face legislao trabalhista ou previdenciria, devendo nestes casos, reter e recolher o imposto de renda descontado sobre rendimentos pagos aos seus empregados ( PN CST 37/72, 114/72 e 15/85), Portaria do Ministrio da Fazenda 126/81 e Ato Declaratrio Normativo CST 29/86). Reteno (4,65%) para contratao de servios acima de R$5.000,00. Imunidade a garantia constitucional sobre a no tributao de fatos descritos e relacionados na Constituio Federal. Imposto sobre renda, patrimnio ou servios relacionados com as finalidades essenciais das entidades nelas mencionadas.

CTN art. 9, IV, 1 O disposto no inciso IV no exclui a atribuio, por lei, s entidades nele referidas, da condio de responsveis pelos tributos que lhes caiba reter na fonte, e no as dispensa da prtica de atos, previstos em lei, assecuratrios do cumprimento de obrigaes tributrias por terceiros. Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas (IRPJ): no incide pela imunidade. Em virtude da imunidade, os rendimentos produzidos por aplicaes financeiras tambm estaro dispensados da reteno do imposto de renda na fonte. Contribuio Social sobre o Lucro (CSSL): A Lei 9.532/97, art. 15, 2, estipula a iseno tambm para a contribuio Social sobre o Lucro Lquido.

CF, art.239/LC 7 e 8 o conceito de faturamento advm do ato de emitir faturas, ou seja do exerccio de atividade comercial, o qual, como sabido, no propsito das entidades do Terceiro setor. Assim, para assegurar que as entidades pagassem contribuies ao PIS, o DecretoLei 2.303/86, em seu artigo 33, introduziu a metodologia que viria ser denominada PIS/Folha de Pagamento. No esto sujeitos COFINS, uma vez que a obrigao dessa contribuio das pessoas jurdicas e equiparadas ( artigo 4 da Lei 7.689/88 e artigo 1 da Lei Complementar 70/91). No esto sujeitos entrega da DCTF, embora obrigados inscrio no CGC (Atos Declaratrios COSAR/COTEC 13/95, 40/95, 41/95, 11/96 e IN SRF 73/96). Dever fornecer aos beneficirios o comprovante de pagamentos e reteno do imposto e renda na fonte, no prazo fixado pela legislao do imposto de renda.

3.4 Fundo de reserva O Fundo de Reserva uma contribuio diferente da contribuio ordinria e tambm no extraordinria e que deve ser suportada pelo condmino proprietrio. Est prevista no art. 22, inciso X, letra "g" da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Deve ser arrecadado mensalmente, em valor percentual incidente sobre a contribuio ordinria de condomnio e tem destinao especfica dentro da administrao financeira do condomnio. A principal destinao do Fundo de Reserva garantir a continuidade do funcionamento dos equipamentos do condomnio, quando surgem despesas imprevistas e de urgncia, e ainda de formar recursos para viabilizar as grandes reformas das partes comuns do bem em condomnio. Nos termos do art. 23, inciso XII, 1, letra "i", o inquilino obrigado a pagar as despesas ordinrias do condomnio, tais como consumo de gua, esgoto, luz, pintura dos corredores internos, salrios dos funcionrios, etc. Portanto, quando o fundo de reserva for utilizado para custeio das despesas ordinrias, o inquilino dever efetuar sua devida reposio. Se pagar indevidamente o fundo, o inquilino poder requerer a restituio (ACESSA, 2007). Sendo recursos financeiros, na maioria dos casos para aplicao somente a longo prazo, os valores oriundos do Fundo de Reserva crescem e formam um patrimnio considervel que deve ser separado do caixa comum do condomnio e aplicado em estabelecimento bancrio para no perder seu valor real e produzir renda. O Fundo de Reserva um patrimnio do condomnio, portanto, no pode a assemblia geral, por qualquer motivo, distribuir os valores em depsito entre os condminos, salvo se a deciso for aprovada pela totalidade dos condminos proprietrios, sem qualquer dissidncia ou ressalva. 4 Sociedades sem fins lucrativos e a Contabilidade O Terceiro Setor abrange diversas Entidades consideradas Sem Fins Lucrativos, dentre elas os condomnios edilcios. O termo Terceiro Setor deve ser compreendido no exclusivamente como um conjunto de entidades assistenciais que prestam seus servios a uma coletividade menos favorecida. E sim como sociedades e fundaes de carter beneficente, filantrpico, caritativo, religioso, cultural, instrutivo, cientfico, artstico, literrio, recreativo, dentre outras. Logo o Terceiro setor abrange uma gama de organizaes em diversas reas de atuao. As Entidades sem Fins Lucrativos no objetivam o lucro, trabalham pelo bem-estar social e seu patrimnio jamais ser revertido aos seus membros. As Sociedades sem Fins Lucrativos so regidas pela Lei 9.790 de 1999. Com o crescimento das entidades sem fins lucrativos surge a necessidade de maior clareza e controle sobre os resultados obtidos. Como salienta Lima (2007), mesmo sem almejar lucros, elas detm um processo econmico que precisa ser controlado e exposto aos usurios das informaes, sendo a Contabilidade uma ferramenta essencial para desenvolv-las. As diferenas existentes entre as instituies que compem o mercado e as que formam o setor sem fins lucrativos fazem com que os gestores de organizaes do Terceiro Setor

necessitem adaptar as demonstraes contbeis, a fim de atender s peculiaridades do ambiente onde essas organizaes esto inseridas (JNIOR; VERELA, 2003). A base para a contabilidade de Terceiro Setor a estrutura patrimonial definida pela Lei das Sociedades por Aes (Lei 6404/1976) e a NBC T 3 emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). O conceito de Patrimnio Lquido idntico tanto nas empresas quanto no terceiro setor. Entretanto a NBC T 10.19 determina que, na elaborao das demonstraes contbeis, as contas Capital Social e Lucros ou Prejuzos Acumulados devero ser substitudas, respectivamente, por Patrimnio Social e Supervit ou Dficit do Exerccio. E como explicita Zanlucca (2007) aberta uma conta no Patrimnio Social denominada Fundo Patrimonial, onde so registrados os recursos recebidos para atender atividades ou projetos especficos, valendo-se das restries impostas pelos doadores externos entidade ou mesmo observando restries impostas pelos rgos diretivos da entidade. Logo se percebe que a contabilidade poder ajudar na transparncia das aes das Entidades sem Fins Lucrativos por meio de relatrios que evidenciem a situao financeira e econmica dessas sociedades. 4.1 Sociedades Civis Dentre inmeras classificaes dadas s Sociedades sem Fins Lucrativos se tem a de Sociedades Civis. Estas sociedades podero ser constitudas para prestarem servios com fins lucrativos ou sem fins lucrativos. Os condomnios podem se enquadrar como Sociedades Civis. Essas sociedades sero registradas no Cartrio de Registro Civil de Pessoas Jurdicas, conforme a Lei 6.015/73, artigo 114, sendo que as mesmas no podero ser Sociedades Annimas e obedecero, principalmente, as normas estabelecidas no Cdigo Civil, Lei n3.071, de 01-01-1916. O Cdigo Civil Brasileiro, no artigo 1.364, permite que as sociedades civis adotem forma de sociedades comercias; em outras palavras, autorizado constituir uma sociedade civil sob a forma de Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada. 5 As Demonstraes Contbeis 5.1 Balano Patrimonial O Balano tem por finalidade apresentar a posio financeira e patrimonial da empresa em determinada data, representando, portanto, uma posio esttica. Conforme o art. 178 da Lei n 6404/76, no balano, as contas sero classificadas segundo os elementos do patrimnio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar o conhecimento e a anlise da situao financeira da companhia.

5.2 Fluxo de Caixa Direto Com o advento da lei 11.638/07, todas as entidades institudas com Sociedades Annimas de Capital Aberto ou Fechado, so obrigadas a publicar a Demonstrao do Fluxo de Caixa (direto ou indireto) em substituio Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos. O objetivo primrio dessa demonstrao prover informaes relevantes sobre os pagamentos e recebimentos, em dinheiro, de uma empresa, ocorridos durante um determinado perodo. O Mtodo Direto explica as entradas e sadas brutas de dinheiro dos principais componentes das atividades operacionais, como os recebimentos pelas vendas de produtos e servios e os pagamentos a fornecedores e empregados. O saldo final das operaes expressa o volume lquido de caixa provido ou consumido pelas operaes durante um perodo. 6 Princpios Contbeis Observados Princpio da Competncia: de acordo com o art. 9 da Resoluo 750 (25 de dezembro de 1993), as receitas e as despesas devem ser includas na apurao do resultado do perodo em que ocorrer, sempre simultaneamente quando se correlacionarem, independentemente de recebimento ou pagamento. A competncia o princpio que estabelece quando um determinado componente deixa de integrar o patrimnio, para transformar-se em elemento modificador do Patrimnio Lquido usualmente denominados receitas e das suas diminuies normalmente chamadas de despesas emerge o conceito de resultado do perodo. Observa-se que o Princpio da Competncia no est relacionado com recebimentos e pagamentos, mas com reconhecimento das receitas geradas e das despesas incorridas no perodo. Princpio da Oportunidade: a correta aplicao do princpio decorrente da necessidade tempestiva em disponibilizar tais informaes em tempo hbil ao tomador de decises. De acordo com o art. 6 da Resoluo 750/93, o Princpio da Oportunidade refere-se, simultaneamente, tempestividade e integridade do registro do patrimnio e das suas mutaes, determinando que este seja feito de imediato e com a extenso correta, independentemente das causas que as originaram. Princpio da Realizao da Receita: a receita considerada realizada e, portanto, passvel de registro pela Contabilidade, quando produtos e servios produzidos ou prestados pela Entidade so transferidos para outra entidade ou pessoa fsica com a anuncia destas mediante pagamento ou compromisso de pagamento especificado perante a entidade produtora. Atributo da Tempestividade: a tempestividade refere-se ao fato de a informao contbil dever chegar ao conhecimento do usurio em tempo hbil, a fim de que este possa utilizlo para seus fins.

Atributo da Compreensibilidade: a compreensibilidade concerne clareza e objetividade com que a informao contbil divulgada, abrangendo desde elementos de natureza formal, como a organizao espacial e recursos grficos empregados, at a redao e tcnica de exposio utilizadas. Atributo da Comparabilidade: a comparabilidade deve possibilitar ao usurio o conhecimento da evoluo entre determinada informao ao longo do tempo, numa mesma entidade ou em diversas entidades, ou a situao destas num momento dado, com vista a possibilitar-se o conhecimento das suas posies relativas.

7 ndices Contbeis Liquidez Corrente: simples diviso entre ativo circulante e passivo circulante produz o ndice de Liquidez Corrente, que reflete a capacidade de pagamento da empresa no curto prazo. O crescimento exagerado das contas a receber, principalmente quando ocasionado por aumento de inadimplncia, ou ainda a avolumao dos estoques, devido a falhas em linhas de produo ou obsolescncia, devem ser expurgados do clculo desse ndice. Grau de Imobilizao do Patrimnio Social: expressa por meio da razo entre o Patrimnio Social e o Ativo Imobilizado (quociente deve ser multiplicado por cem) o grau de imobilizao da Entidade. Sua importncia est em saber de onde advm os recursos que sustentam o patrimnio.

8 Modelo de Balano Patrimonial Sugesto Balano Patrimonial do Condomnio X em 31 de Dezembro de AAAA


Ano Atual Ano Anterior

ATIVO
ATIVO CIRCULANTE Disponvel Caixa Fundo de preveno inadimplncia* Fundo Fixo ou de Reserva Bancos Depsitos Bancrios ( -) Cheques emitidos e no compensados Banco conta aplicao Valores a receber Dos Associados ( - ) Proviso para Recebimentos Incertos** Outros Crditos Adiantamentos a Empregados Antecipao de Salrios Antecipao de Frias Antecipao de 13 Salrio

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Almoxarifado Material de consumo Material de Limpeza Matria de Manuteno Material Administrativo Despesas pagas antecipadamente Prmio de seguros a apropriar Assinaturas de jornais, revistas a apropriar ATIVO NO CIRCULANTE ATIVO REALIZVEL A LONGO PRAZO Valores a receber a longo prazo ( - ) Proviso para Recebimentos Incertos Aplicaes financeiras a longo prazo Despesas Pagas Antecipadamente ATIVO PERMANENTE Investimentos Terrenos para futura utilizao Ativo Imobilizado Terrenos Edificaes Mveis e Utenslios Construes em andamento ( -) Depreciao e Amortizao Acumuladas Ativo Diferido Remodelagem do Hall de Entrada

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PASSIVO CIRCULANTE Fornecedores Material de limpeza Material Administrativo Obrigaes Trabalhistas Ordenados e Salrios a pagar Provises para frias e Encargos Proviso para PIS/Folha de Pagamento Provises para 13 Salrio e encargos Outras Obrigaes Proviso para Imposto de Renda*** ISS a recolher Emprstimos e Financiamentos Emprstimos Bancrios Financiamentos de bens Juros a pagar PASSIVO NO CIRCULANTE Emprstimos e Financiamentos Emprstimos Bancrios Financiamentos de bens Juros a pagar PATRIMNIO LQUIDO Patrimnio Social

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Fundo Patrimonial Supervit do Exerccio Deficit do exerccio

* Tal fundo seria criado para impedir que o fundo de reserva recolhido pelo condomnio seja usado para cobrir despesas de manuteno (ordinrias) deixadas a descoberto pela inadimplncia. ** Tal conta foi criada para amenizar o que hoje um dos maiores problemas enfrentados pelos condomnios e a maior dor de cabea dos administradores e sndicos, a inadimplncia. *** Pela imunidade concedida pela Constituio Federal, no seria preciso provisionar o Imposto de Renda, no entanto, para as entidades que possuem contrataes acima de R$ 5000,00 obrigatria a reteno de (4,65%). Fonte: Autores 2007 Quadro 1 Sugesto de Balano Patrimonial

9 Modelo de Fluxo de Caixa Direto Sugesto Demonstrao do Fluxo Caixa do Condomnio X em 31/12/AAAA ENTRADAS
OPERACIONAIS Recebimento de Cotas Condominais - Residencial Recebimento de Cotas Condominais - Comercial Recebimento de Taxas para uso do Salo de Festas Taxa de reposio ou reparo de bem permanente da rea em comum Fundo de reserva Gs Luz gua Seguros Outros rateios OPERACIONAIS EM ATRASO (idem contas OPERACIONAIS) OPERACIONAIS ANTECIPADAS (idem contas OPERACIONAIS) FINANCEIRAS Emprstimos contrados Financiamentos Multas por atraso ou infrao Rendimento de Aplicaes Juros Multas (-) Descontos R$ 0,00

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PAGAMENTO DE PESSOAL Remunerao do Sndico/Prolabore Salrios e Ordenados Reciso Encargos Sociais

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INSS FGTS PIS Folha de Pagamento HONORRIOS PROFISSIONAIS Honorrios de Assessoria Condominal PAGAMENTO DE CONCESSIONRIOS Fornecedores de Energia Eltrica Fornecedores de gua/Esgoto Fornecedores de Gs Telefone PAGAMENTO DE SERVIOES DE MANUTENO Manuteno de Elevadores Manuteno do Porto Eletrnico SERVIOS TERCEIRIZADOS Zeladoria Segurana Limpeza PAGAMENTO DE MATERIAIS PARA MANUTENO Materiais de Limpeza PAGAMENTO DE DESPESAS EVENTUAIS PAGAMENTO DE DESPESAS FINANCEIRAS Tarifa Bancria Despesas Bancrias Tributos Bancrios IOF

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Fonte: autores 2007 Quadro 2 Sugesto de Fluxo de Caixa Direto

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9.1 Receitas Taxas ou cotas condominiais devem ser tratadas como receitas no perodo em que so auferidas, o que no indica seu recebimento valores a receber dos associados (balano) e recebimento de cotas condominiais em atraso (FCD). Sendo assim, cotas pagas em atraso, ou antecipadamente, no podem ser reconhecidas como receitas no exerccio social em que foram quitadas. 9.2 Despesas Honorrios Profissionais muitas vezes podem ser contratados por um determinado perodo o que incorre em pagamento antecipado. Nesse mesmo caso, o desembolso dessas despesas antecipadas deve ser apropriado como um direito do condomnio para com a Empresa de

Assessoria, sendo a despesa reconhecida mensalmente. Portanto, o valor total no pode ser reconhecido integralmente como despesa. Outro erro grave considerar todo material de limpeza e manuteno adquirido como despesa; apesar de serem bens de rpido consumo, na maioria das vezes, so estocados em pequenas quantidades para atenderem quaisquer eventualidades; sendo assim, devem ser registrados no balano como um bem circulante almoxarifado / material de consumo. 10 A Contabilidade e a tomada de decises nos condomnios A administrao de condomnios requer bom senso na reunio de esforos direcionados a resultados estrategicamente definidos, combinando todos os recursos disponveis de forma organizada, a fim de diminuir tempo, custos e riscos, e maximizar ganhos intrnsecos e patrimoniais pela concretizao das idias propostas pelos condminos em resultados. Tanto o sndico quanto o gestor profissional devem interagir para criao e agregao de valores a cada tomada de deciso pela prtica de uma gesto objetiva, inteligente, responsvel e transparente (CASTRO, 2007). O condomnio uma empresa, e embora no comercialize bens e servios nem vise o lucro registrada na Receita Federal, Previdncia, Ministrio do Trabalho e detm as obrigaes contbeis, financeiras e trabalhistas. E segundo Carneiro (2002, p. 25) esse acmulo de uma complexidade de tarefas envolvidas na administrao de condomnios responde pela tendncia terceirizao das atividades anteriormente atribudas aos prprios condminos (sndico e subsndico). Neste ponto necessrio ficar alerta, pois no funo da administradora de condomnios a tomada de decises, isto papel do sndico. Muitos condomnios ainda fazem uma contabilidade apenas para atender uma exigncia de prestao de contas, englobando apenas entrada e sada de caixa. Mas o condomnio enquanto organizao tem vrios interessados, os condminos, aos quais deve ser apresentado um balano efetivo da situao financeira e contbil, mesmo porque habitual a desconfiana que os condminos tm do destino dado ao dinheiro das cotas condominiais. A falta de informaes adequadas para sndicos e condminos uma falta muito grave. insuficiente para a realizao de uma gesto eficiente e eficaz apenas a cincia sobre dbitos e crditos, impostos, livro caixa, etc. Como cita Skartazini (2007), faz-se necessrio conhecer a legislao especfica e o cotidiano dos condomnios, para evitar transtornos. O sndico deve apresentar a posio financeira do condomnio, como foram feitos os investimentos e o que ter como gastos futuros para que embasado nesses nmeros seja feito um planejamento em conjunto das decises a tomar e como aplicar melhor os recursos, a fim de atender os interesses coletivos (SKARTAZINI, 2007). Pode-se perceber que o sndico precisa de um conhecimento mnimo para cumprir suas tarefas de forma eficiente, eficaz e efetiva. necessrio ter em mente conceitos bsicos de administrao e contabilidade, a fim de facilitar sua compreenso e guiar sua tomada de deciso. Um sndico que no detenha uma cincia bsica de como gerir de forma tima o condomnio pode ser desastroso para a vida do mesmo. Esses fatos explicam o crescente aumento na contratao de administradoras de condomnios.

Quando o sndico contratar uma empresa administradora de condomnios, esta deve participar das assemblias, montar pautas, formalizar e registrar atas. E em conjunto trabalhar com um enfoque gerencial, onde todos os fatos devero estar expostos em planilhas e relatrios bem organizados, fazendo bem mais do que apenas a contabilidade. importante fazer nestes relatrios a distino entre as diferentes taxas que o condmino paga e os diferentes investimentos que esto sendo feitos. Tanto a administradora de condomnios quanto o contador que for responsvel pelos demonstrativos do condomnio devem usar modelos claros e com informao suficiente para o auxlio na tomada de deciso dos sndicos. Logo pode se perceber que a contabilidade ocupa um papel de suma importncia no processo administrativo. O objetivo de evitar dficits s poder ser alcanado se for realizada uma boa administrao contbil. Para tanto, segundo Dias (2002), necessria uma gesto bem organizada, com base em muito planejamento, um plano de contas bem elaborado, uma previso oramentria adequada s necessidades e compatvel com a receita e o apoio de profissionais qualificados em todas as reas de gesto.

Consideraes Finais Podemos perceber que condomnio apesar de no comercializar bens e servios nem visar o lucro uma empresa, pois registrada na Receita Federal, Previdncia, Ministrio do Trabalho e detm as obrigaes contbeis, financeiras e trabalhistas. Alm de acumular uma complexidade de tarefas que esto envolvidas na sua administrao. Os condomnios edilcios podem ser classificados dentro do Terceiro Setor como Sociedades Civis Sem Fins Lucrativos. E devido s diferenas existentes entre as instituies que compem o mercado e as que formam o setor sem fins lucrativos, os sndicos e as administradoras de condomnios precisam adaptar as demonstraes contbeis, a fim de atender s peculiaridades do ambiente onde esto inseridos. importante frisar que as administradoras de condomnios atuam dentro de certos limites, pois sua funo auxiliar o sndico, no cabendo a ela tomar decises, aplicar penalidades ou pagar despesas no autorizadas, em desrespeito aos limites estabelecidos na legislao condominial. Logo verificamos que o papel ocupado pelo sndico de suma importncia, pois ficam a seu cargo as tomadas de decises. Para tanto ele deve deter conhecimentos a cerca de processos administrativos e de como interpretar demonstrativos contbeis. Estes devem apresentar uma estrutura clara e conter todas as informaes relevantes, a fim de facilitar a compreenso e utilizao por parte do sndico e dos condminos.

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