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ASSUNTO DA VS PROPRIEDADE E DOMNIO _________________________________________________________________________________________________

DIREITOS REAIS O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Tem, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa e a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domnio, este o direito real mais completo e confere ao seu titular os poderes de usar, gozar e dispor de seus bens, assim como de reav-los do poder de quem injustamente os possua. Assim, quando todas essas prerrogativas acham-se reunidas em uma s pessoa, diz-se que titular da propriedade plena, entretanto, quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao domnio se destacarem e se incorporarem ao patrimnio de outra pessoa, teremos a propriedade limitada. Ex.: no usufruto, o direito de usar e gozar fica com o usufruturio, permanecendo com o nu-proprietrio somente o de dispor e reivindicar a coisa; em razo desse desmembramento, o usufruturio, passa a ter um direito real sobre coisa alheia, sendo oponvel erga omnes. o direito real sobre coisa alheia o de receber, por meio de norma jurdica, permisso do seu proprietrio para us-la ou t-la como se fosse sua, em determinadas circunstncias, ou sob condio de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato vlido (Godofredo Telles Jnior). O rol dos direitos reais existentes em lei, porm, so taxativos, pois as partes no podero criar um direito real, j que este depender, para ser criado, de previso legal no art. 1.225/CC. So eles1: I - propriedade; II - superfcie; III - servido; IV - usufruto; V - uso; VI - habitao; VII - direito do promitente comprador do imvel; VIII - penhor; IX - hipoteca; X - anticrese; XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; XII - a concesso de direito real de uso. I - DA PROPRIEDADE A propriedade2 o direito real por excelncia, que d ao proprietrio a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, alm do direito de reav-la de quem injustamente a possua ou detenha. Ela no se confunde com domnio, j que ele recai somente sobre coisas corpreas, ou seja, mais restrito que propriedade (o termo domnio era usado pelo Cdigo Civil de 1916 como sinnimo de propriedade). J a propriedade recai sobre coisas corpreas ou incorpreas (propriedade intelectual artstica, literria, marcas, patentes, software). Propriedade o termo usado pelo Cdigo Civil vigente. A propriedade de bens corpreos tratada pelo Cdigo Civil. J a propriedade de bens incorpreos est normatizada em vrias leis esparsas, tais como: Lei n. 9.279/96 Lei de Marcas e Patentes. Lei n. 9.609/98 Lei de Programas de Computador. Lei n. 9.610/98 Lei de Direitos Autorais.
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CASSETARI, Cristiano. Elementos do Direito Civil. p. 306/307. 2011. CASSETARI, Cristiano. Elementos do Direito Civil. p. 308. 2011. 1

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Propriedade e domnio Diferena entre propriedade e domnio A propriedade possui um conceito clssico, que limita-se a descrio dos poderes inerentes ao proprietrio, retratando uma propriedade voltada para o individualismo. E, ao mesmo tempo, o nosso ordenamento jurdico trouxe para a sociedade, junto a esta garantia individual, a preservao do interesse pblico, ao condicionar a propriedade privada sua utilidade social. A tentativa de solucionar esta questo, Mario Jlio de Almeida Costa traz uma proposta de concepo bipartida da propriedade, dividindo-a em dois aspectos, um interno e outro externo. Ricardo Aronne explica esta bipartio: O interno diz respeito relao entre o indivduo e o bem da vida; e o externo se refere relao entre esse e os demais indivduos da sociedade. Explicando esta diviso, San Tiago Dantas, ressalta que:
Devemos distinguir no direito de propriedade a estrutura interna da estrutura externa. A primeira abrange os poderes que o titular do direito pode exercer sobre a coisa, e a segunda as relaes entre o proprietrio e os terceiros. A estrutura interna apresenta-se como poder complexo e exclusivo do proprietrio sobre a coisa, abrangendo o uso, o gozo e a disposio. A estrutura externa importa o direito de exigir a absteno dos terceiros em relao ao objeto de propriedade do titular.

Concluindo, esta diviso importa na resultante distino entre propriedade e domnio. O aspecto interno traz o rol dos poderes que o sujeito pode exercer sobre o bem, tratando-se aqui, do domnio. E o aspecto externo, traz a exteriorizao da propriedade que extrapola o poder do sujeito sobre o bem, alcanando a relao entre o proprietrio e a coletividade. E, para que este aspecto externo possa ser exercido, h a necessidade do atendimento funo social da propriedade. Dessa forma, a propriedade vem para funcionalizar o domnio, em especial, sob o seu aspecto externo. Ricardo Aronne resume o resultado desta importante distino entre propriedade e domnio:
O domnio, alm de um conjunto de direitos no bem, uma relao (vnculo) entre o sujeito e a coisa, justamente em funo de tais direitos, instrumentalizados pela propriedade, que poder dispor sobre a forma do exerccio do domnio sobre o bem, obrigando o indivduo perante a funo social da propriedade, se tratando esta de uma obrigao recproca entre indivduo e Estado, e indivduo e coletividade, pluralizada ou no.

Como se v, aqueles poderes inerentes ao proprietrio conceituam o domnio. E este representaria o vnculo existente entre o sujeito de direito e o bem. J, a propriedade deve ser conceituada como o exerccio do domnio em conformidade com a sua funo social. E aqui, a relao existente estabelecida entre o proprietrio e o Estado e, tambm, a coletividade. Assim, domnio o poder que tem o proprietrio sobre o bem, visto que, estar com o bem, onde o bem estar na sua dependncia. E por fim a Propriedade que o exerccio do domnio, exteriorizando o poder que o proprietrio tem sobre as coisa. 1.1 Contedo constitucional da propriedade Os bens corpreos ou incorpreos podem constituir objeto de direito (art. 5, XXII,CF), desde que cumpra com sua funo social (art. 5, XXIII,CF). A Constituio Federal elenca o direito de propriedade como uma garantia fundamental, prevista em clusula ptrea, colocando o cumprimento da funo social da propriedade como um requisito para o preenchimento do seu conceito.
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No h na Constituio um conceito fechado de funo social da propriedade. Porm, o art. 186 apresenta os requisitos que devem ser cumpridos para o cumprimento da funo social da propriedade rural. So eles: a) o aproveitamento racional e adequado; b) a utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; c) a observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; d) a explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores. De acordo com o referido artigo, a funo social cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, os requisitos acima descritos. 1.2. Extenso vertical da propriedade A propriedade compreende o espao areo e o subsolo correspondente (art. 1.229 do CC). O art. 1.230 do CC e o art. 20, IX e X, da CF excepcionam essa regra ao afirmar que sero de propriedade da Unio os recursos minerais do subsolo, potenciais energticos, stios arqueolgicos e bens referidos em lei especial. Se inexistirem riquezas minerais no subsolo, o proprietrio poder construir pores e garagens. 1.3. Modos de aquisio da propriedade So dois: Originrio aquele em que inexiste transmisso. Exemplos: a acesso e o usucapio. Derivado aquele em que ocorre transmisso do bem. A titulo singular ou universal. Pode ser inter vivos (transcrio) ou causa mortis (direito hereditrio). Exemplo: o registro do ttulo. 1.4. Faculdades inerentes propriedade Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Assim, face ao exposto, verifica-se que o proprietrio possui os seguintes poderes inerentes propriedade: Direito de usar (jus utendi): trata-se da faculdade de servir-se da coisa de acordo com a sua destinao econmica. Basta para o uso o bem estar em condies de servir o proprietrio quando necessrio. Logo, a faculdade do uso no prescreve pelo no uso s pela posse de outra pessoa (comportamento antissocial). Direito de gozar (jus fruendi): trata-se do direito de fruio, onde o titular pode explorar economicamente o bem, retirando os frutos que a coisa produzir. Todavia, cumpre lembrar que os frutos so bens acessrios que se renovam com o tempo, e se dividem em: frutos naturais, que so aqueles produzidos pela natureza. Como exemplo citamos o fruto de uma rvore; frutos industriais, que so aqueles produzidos pelo homem, o artesanato; frutos civis, que so aqueles produzidos pela renda gerada na utilizao do bem por um terceiro. Ressalta a importncia que os frutos no se confundem com os outros bens acessrios, como os produtos, que no se renovam com a sua retirada (como, por exemplo, a mina, o ouro e o poo de petrleo), nem tampouco
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com as pertenas, que no constituem parte integrante da coisa, mas se destinam de modo duradouro ao uso, servio ou aformoseamento de outro bem. Direito de dispor (jus abutendi): caracterizado pela faculdade do proprietrio de alterar a prpria substncia da coisa, ou seja, o direito de dispor o poder de consumir a coisa, de alien-la, de grav-la de nus e de submet-la ao servio de outrem (demoli-la ou vend-la). A disposio pode ser: disposio material, que so atos fsicos que importam em perda da propriedade, tais como a destruio ou o abandono; disposio jurdica, que so atos alienao/constituio nus reais. O Direito de reivindicar (rei vindicatio): a faculdade que permite excluir a ingerncia de terceiros sobre a coisa, ou seja, o poder que tem o proprietrio de mover ao para obter o bem de quem injusta ou ilegitimamente o detenha, em razo do seu direito de sequela. Ele exercido por meio da ao reivindicatria no juzo petitrio. 1.5 Caractersticas do direito de propriedade A primeira caracterstica a Exclusividade a mesma coisa no pode pertencer exclusiva e simultaneamente a duas ou mais pessoas, por esse motivo, o proprietrio pode excluir o outro pela ao reivindicatria. Todavia, no condomnio no h contradio com este princpio, j que pelo estado de indiviso do bem, cada um tem uma frao ideal (so donos da sua parte e do todo). A segunda caracterstica a Perpetuidade a propriedade tem durao ilimitada, at ser transmitida por vontade do dono (venda) ou por disposio legal (usucapio), exceto se a propriedade for resolvel ou revogvel, na hiptese de no ttulo a sua durao for subordinada ao implemento de condio resolutiva ou advento de termo. Assim, uma vez adquirida propriedade, em regra no pode ser perdida seno pela vontade do proprietrio. A terceira caracterstica a Elasticidade a propriedade comporta desmembramento em fraes ideais para vrias pessoas. 1.6 Espcies de propriedade Propriedade plena aquela onde o proprietrio tem em mos os quatro elementos (uso, gozo, disposio e reivindicao), ou seja, a propriedade ser plena quando seu titular poder usar, gozar, dispor do bem de forma absoluta, exclusiva e perptua, bem como reivindic-lo de quem injustamente o detenha. Propriedade limitada ou restrita aquela onde o proprietrio transfere o uso e/ou o gozo para algum, impondo para si um nus real em prol de terceiro, como ocorre no caso do usufruto, ficando somente com o direito de dispor e de reivindicar. Propriedade resolvel aquela que houver fixado um termo ou uma condio resolutiva que dar causa sua extino. Exemplo propriedade fiduciria. Propriedade perptua: quando tem durao ilimitada. 1.7. Funo social da propriedade A funo social da propriedade possui origem constitucional, j que o inciso XXIII do art. 5 determina o seu cumprimento. O seu fundamento legal no Cdigo Civil est descrito no art. 1.228, 1, que estabelece: Art. 1.228. (...)
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ASSUNTO DA VS PROPRIEDADE E DOMNIO _________________________________________________________________________________________________ 1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.

A sua importncia atual to grande que o Cdigo Civil elevou a funo social da propriedade a categoria de preceito de ordem pblica no pargrafo nico do art. 2.035. 1.7.1. Espcies de funo social da propriedade Funo social da propriedade urbana. Trata-se da ordenao das cidades com organizao dos espaos habitveis no plano diretor do municpio. Funo social da propriedade rural. Exige que a terra seja produtiva, que sejam criados empregos formais, e que se tome cuidado com o meio ambiente. Assim, tem que ser cumprido os requisitos previsto no art. 185 da CF, caso contrrio, e se no forem respeitados podem gerar uma desapropriao-sano, que, no caso em tela, ser denominada desapropriao para fins de reforma agrria. Funo social de outros tipos de propriedade. A funo social abarca, tambm, outros tipos de propriedade, tais como a de marcas e patentes, onde os arts. 40 e 42 da Lei n. 9.279/96 concedem prazo de vinte anos de vigncia da patente, salvo se a mesma for de interesse fundamental vida e dignidade, tais como medicamentos vitais que j tiveram a sua patente quebrada pelo governo federal. No so somente bens corpreos que podem ser objeto de desapropriao, mas o Poder Pblico pode desapropriar, tambm, bens incorpreos, tais como obra literria. A propriedade ainda dispe de outras funes sociais, previstas no art. 1.228, 4 e 5 do Cdigo Civil, porm levantou muita polmica na doutrina e na jurisprudncia, com relao a sua natureza jurdica, bem como o seu alcance e a sua eficcia, vejamos o mencionado dispositivo: Art. 1.228. (...)
4 O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de 5 (cinco) anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante. 5 No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para registro do imvel em nome dos possuidores.

Trata-se de uma forma de perda da propriedade, se os requisitos descritos no tipo forem preenchidos, porm desde que seja pago o valor de uma indenizao. Segundo Miguel Reale3, o referido instituto trata-se de uma inovao do mais alto alcance, inspirada no sentido social do direito de propriedade, implicando no s novo conceito desta, mas tambm novo conceito de posse-trabalho. Para o organizador do Cdigo Civil deve-se tentar, de todas as maneiras, buscar uma forma de aplicao do referido dispositivo, por tratar-se de importante inovao, que deve ser interpretada de modo que ele possa ser aplicado em nossa sociedade. Para Carlos Alberto Dabus Maluf4, o referido instituto no bem visto. Vejamos:
As regras contidas nos 4 e 5 abalam o direito de propriedade, incentivando a invaso de glebas urbanas e rurais, criando uma forma nova de perda do direito de propriedade, mediante o

O Projeto do novo Cdigo Civil. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1999, p. 82. O direito de propriedade e o instituto do usucapio no Cdigo Civil de 2002. 5

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ASSUNTO DA VS PROPRIEDADE E DOMNIO _________________________________________________________________________________________________ arbitramento judicial de uma indenizao, nem sempre justa e resolvida a tempo, impondo dano ao proprietrio que pagou os impostos que incidiram sobre a gleba.

Entende-se que a melhor interpretao de que o citado instituto busca dar efetividade funo social da propriedade, prevista como mandamento constitucional integrante ao conceito de propriedade e para privilegiar o seu cumprimento, e estimular o respeito produo, ao meio ambiente e s relaes trabalhistas e sociais. J Judith Martins-Costa e Gerson Luiz Carlos Branco5 enaltecem o referido instituto, dizendo que essa regra digna de nota por variados motivos, entre eles a sua oportunidade num pas como o Brasil, onde o problema fundirio permanece intocado e irresoluto atravs dos sculos. Deste modo, se revela, para alm da funo social da propriedade, a funo social da posse, que, no Cdigo agora aprovado, no se prende apenas concepo abstrata de Von Jhering, refletida no art. 485 do Cdigo Civil de 1916, mas engloba, tambm, a noo autnoma de posse. Assim sendo, paralelamente ao regramento da posse como mera ocupao do bem, o conceito de possetrabalho, aquela posse que vem acompanhada de um ato criador do trabalho humano (Miguel Reale) e que, bem por isso, deve ter uma proteo maior do que a outra. 1.8 Formas de aquisio da propriedade imvel 1.8.1. Registro Trata-se de uma forma de tradio solene (sistema romano), em que o ttulo translativo levado a registro do Cartrio de Imveis. Cumpre lembrar o que a escritura s ser essencial para o negcio jurdico se o bem imvel tiver valor superior a trinta salrios mnimos (art. 108 do CC). As regras do sistema financeiro habitacional autorizam o registro do instrumento particular de compra e venda de imvel, independentemente do valor, desde que feito pelo agente financeiro. 1.8.2 Caractersticas do registro: Vinculao do modo ao ttulo: a validade do registro depende do contedo do ttulo, pois se nele houver vcio o registro contaminado. Relatividade da presuno de propriedade (art. 1.245, 2, do CC): h presuno juris tantum de propriedade quando o ttulo registrado, j que possvel ocorrer o seu cancelamento em face de alguma invalidade. 1.8.3 Atributos do registro: Ocorre atravs de ato inter vivos, negcios jurdicos ou ttulos judiciais, regulado pela Lei n 6.015/73, modo derivado de aquisio. Constitutividade: aquele de que integra o translado patrimonial, o qual regulado por vrios princpios: a) Unicidade e unitariedade das matriculas: art. 176, 1 , I, da LRP, que diz que cada imvel ter matrcula prpria aberta por ocasio do primeiro1 registro, efetuado na vigncia da lei. b) Especialidade subjetiva e objetiva (georreferenciamento): art. 176, 1 , II, item 3 da LRP, que aponta para necessidade de que o bem, objeto de propriedade imvel, quer sujeito, titular, sejam determinados e individuais, atravs de requisitos legais a serem preenchidos, seja imvel urbano ou rural. Visando assegurar ainda mais a especialidade dos imveis, a Lei 10.267/01, regulada pelo Decreto 4.449/02, obriga a utilizao do georreferenciamento, para fins de individualizao do imvel rural.
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Diretrizes tericas do novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2002, p. 154-155. 6

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Assim, gera efeitos ex nunc, ou seja, no perodo da outorga e do registro, a propriedade continua sendo do alienante (art. 1.245, 1, do CC) Existem duas excees a essa regra: sucesso (pois pelo princpio da saisine, a morte transfere propriedade e posse aos herdeiros instantaneamente); usucapio (onde a ocorrncia da prescrio aquisitiva que gera a aquisio da propriedade). Prioridade: trata-se da proteo que concedida para quem registra primeiramente o ttulo. Art. 190 da LRP, quando houver incompatibilidade jurdica entre dois ttulos apresentados a registro concomitantemente. a) Neste caso tem a data de apresentao para registro do imvel; b) O registro imobilirio se d pela prenotao, que nada mais que o nmero do protocolo. c) So aes para garantia do direito imobilirio:

1) Ao de anulao: consiste no ato judicial, a pedido da parte interessada, ocorre o cancelamento


a vista de vcios intrnsecos do registro, neste caso determina-se o cancelamento do registro por insubsistncia do ttulo que lhe serviu de base;

2)

Ao de retificao: quando expressar dados em desconformidade com o ttulo ou com a natureza jurdica da operao econmica envolvida. Neste caso aspectos formais como nome, numerao da matrcula e etc., poder ser retificado pela provocao do interessado.

Fora probante: induz presuno juris tantum de propriedade, produzindo efeitos legais enquanto no for o ttulo cancelado (deve ser proposta ao de anulao da escritura cumulada com o cancelamento do registro). Continuidade: o registro atual prende-se ao anterior (trata-se de uma cadeia que deve ser seguida), pois se o imvel no estiver registrado em nome do alienante, no pode ser registrado em nome do adquirente. Como exceo temos a usucapio (onde existe uma aquisio originria, pois se rompe com a cadeia anterior) em que no pode ser alegado vcio nos registros anteriores contra o possuidor usucapiente. Publicidade: com a publicidade, a propriedade torna-se oponvel erga omnes. Legalidade: o registro s tem validade se baseado em ttulo revestido das exigncias legais. Especialidade: o imvel deve estar precisamente descrito no ttulo e ser certo, individual e autnomo. Assim, dever ser feito protocolo do ttulo no cartrio, e a partir da o oficial do registro imobilirio realizar a prenotao no Livro 1 (livro de protocolo) e ter o prazo de trinta dias para fazer a anlise positiva do registro (art. 188 da LRP). Portanto, a prenotao o assentamento prvio no livro de protocolo, que assegura a precedncia do direito real ao qual o ttulo se refere (art. 182 da LRP). Os seus efeitos destinam-se vida efmera, pois cessam em trinta dias se o interessado se omitir no atendimento de exigncias legais opostas pelo oficial. Mas, se o registro for cumprido, a precedncia do direito real comea com a prenotao. Declarada a dvida pelo serventurio e julgada esta improcedente, o registro vale desde a data da prenotao. Outras consideraes importantes sobre as terminologias usadas no Cartrio de Registro, vejamos: Matrcula: a primeira inscrio da propriedade do imvel, ou seja, uma espcie de certido de nascimento da propriedade imobiliria. Registro: o ato jurdico de disposio total ou parcial da propriedade, de constituio de um direito real ou de outros nus, tais como a penhora e o bem de famlia. Averbao: alterao secundria que no modifica a essncia do registro, mas altera as caractersticas do imvel (como, por exemplo, uma construo) ou qualificao do titular (como, por exemplo, o casamento). 1.9 Usucapio
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Tem origem no Direito Romano e trata-se de uma forma originria de aquisio da propriedade, pelo exerccio da posse contnua durante certo lapso de tempo, conjugados com outros requisitos definidos em lei. O possuidor deve possuir a coisa com nimo de dono (animus domini), ininterruptamente e sem oposio, para ter direito chamada posse ad usucapionem, que tambm no poder ser violenta, clandestina ou precria. Observaes: A prescrio passou a ser uma forma de perda ou aquisio da propriedade; Seu conceito se d de modos originrios ou direitos reais (usufruto, uso, habitao, enfiteuse e servides prediais); O objetivo garantir a segurana jurdica da propriedade: 1) Sanar a ausncia de ttulo ao possuidor; 2) Vcios intrnsecos do ttulo do domnio. Atualmente so 05 (cinco) anos as espcies de usucapio: extraordinria, ordinria, urbana, rural e coletiva; Posse qualificada: ad usucapione, mansa, pacifica, contnua e exercida com a inteno de ter a coisa como sua. Coisa: requisito objetivo, pois o objeto da ao de usucapio h que ser uma coisa natural ou por extenso. Porm, nem todas as coisas podero ser objeto de usucapio, tem ser coisa hbil ao usucapio. Exemplos: Bens pblicos no so sujeitos usucapio, art. 102, CC; As coisas fora do comrcio bens de famlia constitudos; Bens com clusula de inalienabilidade. Tempo: requisito objetivo, pois necessria uma passagem de tempo para confirmar a prescrio aquisitiva consolida a situao de fato. Assim, no transcorre o tempo para a aquisio prescritiva quando:
) Da citao em aes de direitos reais suspendem o decurso do tempo, com o despacho da citao; ) O titular do direito real pessoa que se encontra a servio pblico da Unio, fora do pas; ) Contra menores de idade titulares do direito, neste caso a lei tem o intuito de tutelar sua incapacidade.

Portanto, de acordo com o 3 do art. 183 da CF, que foi reproduzido pelo art. 102 do CC, os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio. Vrias so as modalidades de usucapio de bens imveis. So elas: Usucapio extraordinria (art. 1.238 do CC). Nessa modalidade, aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis. O prazo de quinze anos pode ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo. Usucapio ordinria (art. 1.242 do CC). Nessa modalidade, adquire a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. O prazo de dez anos pode ser reduzido para cinco anos se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico.
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a) Ordinrio Tradicional: - aquisio da propriedade pelo decurso do tempo de ocupao; - requisitos: posse, mansa, pacfica ininterrupta, com animus domini, pelo prazo de 10 anos de posse contnua; Usucapio especial urbana ou pro misero (art. 183 da CF, art. 1.240 do CC e art. 10 da Lei n. 10.257/2001 Estatuto da Cidade). Nessa modalidade, adquire a propriedade do imvel aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Nesse caso o ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, e, cumpre lembrar que esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Usucapio especial rural ou pro labore ou agrria (art. 191 da CF e art. 1.239 do CC). Nessa modalidade, adquire a propriedade aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia. Usucapio coletiva (art. 10 da Lei n. 10.257/2001 Estatuto da Cidade). Nessa modalidade, as reas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so suscetveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural. Usucapio indgena (art. 33 da Lei n. 6.001/73 Estatuto do ndio). Nessa modalidade, o ndio, integrado ou no, que ocupe como prprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe- a propriedade plena. Essa disposio no se aplica s terras do domnio da Unio, ocupadas por grupos tribais, s reas reservadas de que trata o Estatuto do ndio, nem s terras de propriedade coletiva de grupo tribal. 1.9.1 Caractersticas importantes sobre o usucapio: 1) Em todos os casos de usucapio exige-se posse contnua e incontestada. Se o usucapiente vier a perdla por qualquer motivo, no mais ser possvel seu reconhecimento judicial. 2) Accessio possessiones: este tipo de acesso se d no caso de sucesso singular, quando o objeto adquirido constitui coisa certa ou determinada. Essa posse nasce desligada da posse do alienante, apesar de receb-la dele, j que o adquirente constitui para si uma nova posse. Exemplos: compra e venda, troca, doao e dao em pagamento. De acordo com o art. 1.207, segunda parte, do CC, o sucessor singular tem a faculdade de unir a sua posse do seu antecessor, para os efeitos legais. 3) Sucessio possessiones: este tipo de acesso decorre da sucesso universal ou causa mortis, onde os herdeiros ou legatrios continuaro na posse do falecido. De acordo com o art. 1.206 do CC, a posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres, j que, salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida (art. 1.203 do CC). Logo, isso se d porque o sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor (art. 1.207, primeira parte, do CC). 4) Justo Ttulo: ainda que o ttulo translativo se ressinta de vcio ou irregularidade, o decurso do tempo tem a virtude de eximi-lo de seus defeitos, desde que concorram os demais requisitos da usucapio. 5) Boa-f subjetiva: valoriza e moralmente dignifica o usucapiente, pois este tem certeza de seu direito.
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1.10 Acesso uma forma de aquisio da propriedade de tudo aquilo que se adere ao bem imvel por ao humana ou causa natural. modo originrio de aquisio de propriedade que independe de registro na serventia competente. A acesso classifica-se em:

1) Acesso natural: aquela que depende de fenmeno da natureza para ocorrer.


Espcies de acesso natural: Formao de ilhas em rios particulares no navegveis (seno sero da pessoa jurdica de direito pblico, conforme art. 1.249 do CC e art. 23 do Decreto n 24.643/34 Cdigo de guas). Portanto, as ilhas que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais.

2) Acesso artificial: aquela realizada pelo homem, e pode ocorrer de duas formas: plantaes (semear com sementes e plantas) e construes (edificao em determinado terreno).
Assim, de acordo com o art. 1.253 do CC, presume-se feita pelo proprietrio, e sua custa, a construo e plantao, at que se prove o contrrio (presuno jris tantum). Mas, se houver plantao ou edificao em terreno prprio com materiais alheios verifica-se que (a) se quem plantou ou edificou estiver de boa-f (tenha um justo ttulo), apenas reembolsa o valor dos materiais e das sementes, (b) mas, se a pessoa estiver de m-f, alm de reembolsar o dono dos materiais responder, tambm, por perdas (art. 1.254 do CC). Se, porm, a pessoa plantar, semear, ou edificar em terreno alheio com, perde em favor ao proprietrio as sementes e materiais. Entretanto, se estiver de boa-f, tem direito a indenizao, o que no se verifica se o possuidor estiver de m-f (art. 1.255 do CC). Exceo: Se houver m-f bilateral, ou seja, se o proprietrio sabe da realizao da construo ou plantao e no se ope, ele dever indenizar o possuidor mesmo que ele esteja de m-f (art.1.256 do CC). Como exemplo, a hiptese de uma mulher construir uma casa no fundo do terreno do sogro. Em caso de separao do casal, a casa ser do sogro, s que ele dever indenizar a ex-nora em 50%, j que sabia da construo (m-f bilateral). 1.11 Ocupao a aquisio de coisa mvel ou semovente abandonado (res derelictae) ou que nunca foram apropriadas (res nullius), consoante o art. 1.263 do CC. A coisa perdida (res perdita) no pode ser objeto de ocupao (art. 1.233 do CC). Existem trs formas de ocupao. So elas: Ocupao propriamente dita: aquela que tem por objeto seres vivo e coisas inanimadas (caa e pesca). Descoberta: a que trata de coisas perdidas pelo dono. Devem ser devolvida por quem achar, que ter direito a uma recompensa no inferior a 5% do seu valor, mais indenizao pelas despesas de conservao e transporte (arts. 1.233 e 1.234 do CC). Achado de tesouro: a que trata do achado de coisa preciosa e moedas que so encontradas em prdio de dono desconhecido, ocultas ou, no mnimo, enterradas (arts. 1.264 a 1.266 do CC). 1.11.1 Pelo direito hereditrio. Art. 1.784, CC.
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1.12 Modos de perda da propriedade (imvel e mvel) Os modos de perda da propriedade elencados no art. 1.275 do CC so os seguintes: Alienao: ocorre na hiptese da transferncia voluntria da coisa para algum de forma onerosa (venda) ou gratuita (doao). Renncia: trata-se de um ato unilateral do proprietrio, que declara, expressamente, e de maneira formal, seu desejo de no mais ter o direito de propriedade. A renncia translativa (em favor de algum) no existe, representa uma doao, ou seja, toda renncia abdicativa (ato de repdio). Abandono: trata-se do ato em que o proprietrio se desfaz do bem, j que no quer mais ser seu dono. Depois de trs anos do abandono, o bem arrecadado para o Municpio ou Distrito Federal se o mesmo estiver nas respectivas circunscries ou para a Unio se o imvel for rural (art. 1.276 do CC). Perecimento: trata-se de hiptese onde ocorre a perda das qualidades essenciais e do valor econmico do bem. Como exemplo cita-se o caso de uma ilha que vem submergir em virtude de fato da natureza (perece o objeto, perece o direito). Desapropriao: trata-se de um modo originrio de aquisio e perda da propriedade imobiliria, por interesse social ou utilidade pblica (art. 1.238, 4, do CC). Existem outras formas de perda da propriedade que no esto elencadas no art. 1.275 do CC. So elas: arrematao, adjudicao, usucapio e casamento pela comunho universal de bens. Domnio: a face da propriedade, ou seja, a pessoa tem um ttulo, mas no registrou no Cartrio de Registro de Imvel. a situao em que h uma relao de submisso da coisa ao titular. Depende da vinculao ou da situao da coisa. 1.13 Responsabilidade Civil do Proprietrio decorrente do exerccio da propriedade, que poder causar danos aos bens, pertencentes ou a terceiros, em face de ato ilcito.

1) Responsabilidade subjetiva: decorre da CULPA em suas modalidades, imprudncia, impercia,


negligncia, e uma vez presente os requisitos legais, como ato ilcito, dano, nexo de causal entre o dano, sendo: Poder ser: Contratual e Extracontratual A responsabilidade contratual se refere responsabilidade proveniente do contrato. Neste caso, a indenizao desta um substitutivo da prestao contratada, caso haja violao de seus dispositivos. Para Filho (2010. p. 288) ensina que:
Responsabilidade civil um dever jurdico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violao de um dever originrio. Haver responsabilidade contratual quando o deve jurdico violado (inadimplemento ou ilcito contratual) estiver previsto no contrato. O que est no contrato o dever jurdico preexistente, a obrigao originria voluntariamente presumida pelas partes contratantes. Em apertada sntese, responsabilidade contratual o dever de reparar o dano decorrente de descumprimento de uma obrigao prevista no contrato.

Neste caso, segundo a jurisprudncia, a nus da prova decai sobre quem quebrou o contrato devidamente registrado, que em muitos casos so os responsveis para pagar a multa por no evidenciar a inexistncia de culpa da sua parte, ou presena de fora maior, ou outra excludente da responsabilidade capaz do dever de indenizar. Sobre a responsabilidade extracontratual, aquela imposta a algum por violao de dispositivo de lei, quando praticado ato contrrio ao dever jurdico, e fora dos contratos.
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Segundo Cavalieri Filho (2010. p. 15) Se a transgresso pertine a um dever jurdico imposto pela lei, o ilcito extracontratual, por isso que gerado fora dos contratos, mas precisamente fora dos negcios jurdicos. Em sntese, tanto a responsabilidade extracontratual como na contratual h violao de um dever jurdico preexistente. Assim, podemos observar que a responsabilidade extracontratual, conforme se observa pelos artigos 186 e 187 do Cdigo Civil de 2002, esta ligada a um ato ilcito e dessa forma compete ao reclamante o nus da prova, a conduta e o nexo causal.
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito. Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.

Observa-se que em relao responsabilidade contratual inverte-se o nus da prova, conforme determina o artigo 219, pargrafo nico do Cdigo Civil de 2002:
As declaraes constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relao aos signatrios. Pargrafo nico. No tendo relao direta, porm, com as disposies principais ou com a legitimidade das partes, as declaraes enunciativas no eximem os interessados em sua veracidade do nus de prov-las.

Em relao ausncia de prova, basta o descumprimento do estabelecido em contrato, conforme o dita artigo 389 do Cdigo Civil de 2002:
No cumprida obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado.

Ressalva-se que no se deve esquecer que o contrato pode ser concebido de forma expressa ou tcita. Por conseguinte, resta quele que o descumpriu provar que o fez por motivo lcito ou demonstrar que ocorreu culpa "exclusiva" da vtima, caso aleatrio ou de fora maior, eximindo-se da obrigao de indenizar. Por abuso de direito, aquele praticado pelo agente que excede manifestamente os limites pelo seu fim econmico ou social, pela boa f ou pelos bons costumes. Art. 187,CC, que pressupe a intencionalidade, precedncia de um direito fundamental a outro ou de uma liberdade subjetiva a outra e consequentemente, a restrio a qualquer liberdade individual. Exclui-se, em razo da presena do caso fortuito ou da fora maior e da manifestao de impossibilidade do agente impedir o resultado. Art. 393, CC/02. Responsabilidade Objetiva: em razo da coisa, da natureza como perigosa, da potencialidade danosa, do temor e cuidado que guarda sua conduo, pelo proprietrio, automvel, avio, trem, caminho e etc. Tendo como requisitos o fato, o risco, o resultado e nexo causal entre o fato e o resultado ocasionado.

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