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Alienao fiduciria

Origem: Wikipdia, a enciclopdia livre. Alienao fiduciria a transferncia da posse de um bem mvel ou imvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigao. At a criao do SFI Sistema Financeiro Imobilirio, s existia a alienao fiduciria de bens mveis. A partir do SFI, passou a existir a alienao fiduciria de bens imveis. O credor fiducirio passa a ter a posse indireta do bem e o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositrio. Tambm podem ser objeto de alienao fiduciria bens presos ao solo, desde que possam ser retirados sem sofrer destruio, modificao, fratura ou dano. A alienao fiduciria no admite novas vinculaes em graus subsequentes, ainda que em favor do mesmo credor. Pela facilidade de execuo, a alienao fiduciria tida atualmente como uma das formas mais seguras de garantia. Professor Davi M.Paulino: alienao fiduciria uma modalidade do direito de propriedade. direito real, mas que est dentro do direito de propriedade. modalidade de propriedade com a inteno de garantia. Como sabemos, no poderia haver direito real sem prvia estipulao em lei. Mas a alienao fiduciria est prevista, no no rol do artigo 1.225 do Cdigo Civil Brasileiro, mas do artigo 1.361 ao 1.368-A, dentro do Ttulo sobre o Direito de Propriedade. Os legisladores acharam que seria redundante colocar a alienao fiduciria na relao do artigo 1.225, porque j estaria relacionada a propriedade e a alienao fiduciria uma espcie, uma modalidade da propriedade. No cotidiano, a alienao fiduciria acontece quando um comprador adquire um bem a crdito. O credor (ou seja, aquele que oferece o crdito) toma o prprio bem em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociar o bem com terceiros. No entanto, o comprador pode usufruir do bem. No Brasil, essa modalidade de crdito comum na compra de veculos ou de imveis. No caso de veculo, a alienao fica registrada no documento de posse deste, e no caso de imvel, comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, s seja transmitida aps a liquidao da dvida. Em ambos os casos, o comprador fica impedido de negociar o bem antes da quitao da dvida, mas pode usufruir dele. A propsito, convm lembrar que a alienao fiduciria pacto de garantia; como espcie do gnero negcio fiducirio, abrange em sua unidade dois negcios distintos: um contrato de mtuo (o "financiamento") destinado aquisio de bem mvel durvel, e um contrato de direito real, "consistente na alienao da coisa, que se transfere ao financiador em garantia do cumprimento da obrigao de pagar toda a importncia final do financiamento"; por isso, "a caracterstica desse contrato o fato de ao fiducirio (credor ou financiador) ser transferido o domnio resolvel e a posse indireta da coisa mvel alienada, independentemente da tradio efetiva do bem. Este ficar em poder do devedor ou fiduciante, que passa a ser o possuidor direto e depositrio do bem, com todas as responsabilidades e todos os encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal" (art. 66 da Lei n 4.728, com redao dada pelo Decreto-Lei n 911).

Saliente-se que da natureza da alienao fiduciria o emprego do constituto possessrio em sua conceituao, ou seja, admite-se que a tradio ficta tenha eficcia, de modo que a transferncia do domnio da coisa mvel se processa independentemente de tradio efetiva, transmitindo-se a posse (alis, a indireta) mesmo sem o deslocamento da coisa (CC/1916, art. 620, segunda parte: "O domnio das coisas no se transfere pelos contratos antes da tradio. Mas esta se subentende, quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio."; art. 1.267, pargrafo nico, do CC/2002: "A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tradio. Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.") (conforme Paulo Restiffe, ob. cit., p. 95). Anote-se que a alienao fiduciria em garantia contrato de larga utilizao, especialmente no mercado de veculos. Essa prtica reiterada fonte suficiente de convico para reconhecer-se e proclamar-se que ningum (salvo o dbil mental) desconhece suas linhas gerais, notadamente a contratao de um mtuo, assim como a "obrigao" de "devolver" a coisa se inadimplido aquele. E "devolver" conceito imanente ao de "depsito". Assinale-se que o entendimento jurisprudencial dominante o de que compreendem no concorrer inconstitucionalidade da contratao de depsito nos contratos de financiamento assegurados por alienao fiduciria, consoante interpretao conferida pelo Plenrio do Augusto Supremo Tribunal Federal (HC n 72.131, Rel. Min. Moreira Alves; idem RE n 206.482). Por mais que se discorde da soluo e ainda que se diga que o desfecho conferido por aquela Corte no possua efeito vinculante, indubitvel que o entendimento fixado e tantas vezes repetido (ainda que majoritrio, e no unnime) o que deve prevalecer, porquanto compete ao Supremo Tribunal Federal, como Corte Constitucional, a misso de intrprete mximo e mais autorizado do quanto se contm na Carta Poltica. Concorde-se ou no (filosfica e/ou politicamente) com o resultado, o Estado de Direito impe essa soluo. Compila-se esse entendimento do julgado no Habeas Corpus n 72.131, que firmou o entendimento de que, em face da Carta Magna de 1988, persiste a constitucionalidade da priso civil do depositrio infiel em se tratando de alienao fiduciria, bem como que o Pacto de So Jos da Costa Rica, alm de no poder contrapor-se ao disposto no artigo 5, LXVII, da mesma Constituio, no derrogou, por ser norma infraconstitucional geral, as normas infraconstitucionais especiais sobre priso civil do depositrio infiel. (J existe jurisprudncia do STF no sentido de proibir a priso civil do depositrio infiel). No obstante, o STF em Smula Vinculante n 25, declarou expressamente: " ilcita a priso civil de depositrio infiel, qualquer que seja a modalidade do depsito" . Publicada no Dirio Oficial da Unio de 23/12/2009 Portanto, os julgadores consideraram que o STF, ao editar a referida Smula Vinculante, praticamente encerrou a discusso acerca dessa matria, que j provocou tantos debates.

Pacto comissrio a clusula que permite ao credor ficar com a coisa alienada em garantia, em caso de inadimplemento contratual (no-cumprimento das obrigaes estipuladas no contrato). O art. 1.365 do Cdigo Civil de 2002 a probe, declarando nula a insero de tal clusula no contrato. Entretanto, o pargrafo nico do mesmo artigo afirma que "o devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta".[1]

ndice
[esconder]

1 Alienao Fiduciria de bens Imveis[2] o 1.1 Introduo o 1.2 Definio Legal o 1.3 Elementos E Requisitos Do Contrato o 1.4 Sujeitos Do Contrato o 1.5 Capacidade o 1.6 Objeto o 1.7 Forma o 1.8 Enunciado do Contrato o 1.9 Direitos e Obrigaes do Fiduciante e do Fiducirio 2 Inadimplemento Do Devedor o 2.1 Procedimentos De Cobrana E Leilo o 2.2 Propriedade Fiduciria X Hipoteca o 2.3 Falncia do Devedor o 2.4 Promessa de Compra e Venda e Alienao Fiduciria 3 Aes decorrentes da Alienao Fiduciria de Bens Imveis o 3.1 Ao de Reintegrao de Posse pelo Fiducirio o 3.2 Aes Possessrias Deferidas ao Fiduciante o 3.3 Ao de Cumprimento de Obrigao de Fazer pelo Fiduciante Contra o Fiducirio 4 Referncias

[editar] Alienao Fiduciria de bens Imveis[2]


[editar] Introduo
A alienao fiduciria de bem imvel est tipificada pela Lei n 9.514 de 20 de novembro de 1997, onde foi institudo o contrato de alienao fiduciria de bem imvel que progressivamente vai sendo adotado em maior escala no mercado imobilirio. O conceito que mais se encontra de Alienao que a alienao fiduciria de bem imvel o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel (Lei n 9.541/97, art 22).

[editar] Definio Legal


Negcio Jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel (Lei 9514, art. 22)

[editar] Elementos E Requisitos Do Contrato


- Agente Capaz - Objeto Lcito - Forma Prescrita Ou No Defesa Em Lei

[editar] Sujeitos Do Contrato


- Comprador - Vendedor - Garante (Eventual) - Financiador / Credor

[editar] Capacidade
- Contrair Obrigaes - Livre Disponibilidade De Seus Bens

[editar] Objeto
- Bem Imvel - Coisa Futura

[editar] Forma
- Contratao Por Escrito - Instrumento Pblico Ou Particular

[editar] Enunciado do Contrato


I - Valor do principal da dvida; II - Prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do fiducirio; III - Taxa de juros e encargos incidentes;

IV - Clusula de constituio da propriedade fiduciria, com a descrio do imvel objeto da alienao fiduciria e indicao do ttulo e do modo de aquisio; V - Clusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduciria; VI - Indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel e dos critrios para a respectiva reviso; VII - Clusula dispondo sobre os procedimentos de leilo do imvel, em caso de inadimplemento do devedor. VIII - Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimao para abertura de oportunidade para purgao da mora, os termos em que se dar a consolidao da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leiles, as condies em que deve ser restitudo o imvel, com a estipulao de taxa de ocupao a ser devida a partir da consolidao da propriedade, a contratao de seguros, alm de outros aspectos que as caractersticas peculiares de cada negcio recomendarem.

[editar] Direitos e Obrigaes do Fiduciante e do Fiducirio


Direitos Do Fiduciante - Obter a propriedade plena aps resgate da dvida, sob pena de multa para o fiducirio - Exercer o livre uso e fruio do imvel - Intentar aes possessrias - Praticar atos conservatrios sobre o bem; - Receber o saldo do leilo. Obrigaes Do Fiduciante - Pagar a dvida e acessrios - Pagar o IPTU, contribuies de condomnio e demais encargos sobre o imvel - Responder civilmente perante terceiros Direitos Do Fiducirio - Receber seu crdito - Apropriar-se do produto da venda do imvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando o saldo, se houver, ao fiduciante - Obter a consolidao da propriedade em seu nome - Intentar ao de reivindicao e aes possessrias

- Obter a reintegrao de posse do imvel (liminar), aps a consolidao Obrigaes Do Fiducirio - Utilizar a posse direta do fiduciante - Liberar a garantia fiduciria at 30 dias aps receber seu crdito, sob pena de multa - Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificao e demais atos de cobrana e leilo de acordo com a lei - Colocar o imvel venda, depois da consolidao, por meio de dois leiles pblicos - Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imvel

[editar] Inadimplemento Do Devedor


[editar] Procedimentos De Cobrana E Leilo

Intimao para purga de mora Prazo de carncia Oficial do Registro de Imveis No purgada a mora: ITBI e consolidao Consolidado, venda do imvel em leilo (30 dias) Primeiro leilo: Preo mnimo constante do contrato Segundo leilo: saldo devedor e acrescidos Exonerao do devedor pelo saldo remanescente Reintegrao de posse: fiducirio ou sucessores Liminar com 60 dias para desocupao

[editar] Propriedade Fiduciria X Hipoteca


Hipoteca: nus em coisa alheia Propriedade fiduciria: nus em coisa prpria Proprietrio fiducirio o titular do domnio

[editar] Falncia do Devedor


- Hipoteca: habilitao do crdito e arrecadao do bem massa - Propriedade Fiduciria: No h arrecadao, pois o bem no est no patrimnio do devedor

[editar] Promessa de Compra e Venda e Alienao Fiduciria


- Ambas visam constituir direito real de aquisio

- Promessa: obteno da propriedade depende de outro contrato (compra e venda definitiva) - Propriedade fiduciria: obteno da propriedade no depende de outro contrato, apenas recibo de quitao patrimnio de afetao.

[editar] Aes decorrentes da Alienao Fiduciria de Bens Imveis


[editar] Ao de Reintegrao de Posse pelo Fiducirio
- Requisito: consolidao da propriedade - Legitimidade ativa: credor-fiducirio ou arrematante - Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante - Liminar: 60 dias

[editar] Aes Possessrias Deferidas ao Fiduciante


Todas at mesmo contra o fiducirio

[editar] Ao de Cumprimento de Obrigao de Fazer pelo Fiduciante Contra o Fiducirio


- Termo de quitao e reverso da propriedade - Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato - Legitimao: fiduciante, seu cessionrio ou sucessores