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REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA ASAMBLEA NACIONAL COMISIN PERMANENTE DE ADMINISTRACIN Y SERVICIOS
PROPUESTA PARA PRIMERA DISCUSION PROYECTO DE LEY DE REGULACIN Y CONTROL DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL CAPTULO I DISPOSICIONES GENERALES Objeto Artculo 1. La presente ley regula la situacin jurdica aplicable al arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades econmicas, comerciales, afines y conexas, que sean arrendados con la finalidad de realizar actividades productivas y de lcito comercio, incluyendo otras actividades de naturaleza comercial que no estn estipuladas en esta ley. Del Gnero Articulo 2. La denominacin de personas en masculino, tiene en las disposiciones de la presente ley un sentido genrico, referido siempre por igual a hombres y mujeres. mbito de Aplicacin Artculo 3. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden pblico, obligatorio y estricto cumplimiento. Se aplicarn en todo el territorio de la Repblica Bolivariana de Venezuela, estando destinadas al tipo de inmuebles de uso comercial, afines y conexos: 1. Locales ubicados en Centros Comerciales 2. Locales tipo quioscos 3. Locales tipo stand 4. Edificaciones de uso educacional 5. Edificaciones de uso mdico asistencial 6. Galpones 7. Estacionamientos 8. Oficinas 9. Otros locales comerciales, afines y conexos Principios Rectores Artculo 4. La presente Ley garantiza los principios constitucionales de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, sostenibilidad y participacin; preservando y garantizando la seguridad jurdica en las relaciones arrendaticias comerciales. Brindar proteccin a quien se encuentre en situacin de vulnerabilidad y discriminacin
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De las Consideraciones en la Relacin Arrendaticia Artculo 5. En materia arrendaticia comercial se deber tener en cuenta lo siguiente: 1. Se considera nula de nulidad absoluta, toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de los derechos consagrados en esta Ley. 2. Los derechos que establece la presente Ley son de carcter irrenunciable. 3. En la aplicacin de esta Ley, en caso de dudas, se buscara el equilibrio entre las partes, a travs del rgano competente en la materia. De los Interesados Articulo 6. A los efectos de la presente Ley se consideran interesados: 1. El propietario. 2. El arrendador. 3. Todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley. 4. Las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores. 5. Las Organizaciones Sociales que legalmente representen la defensa de los derechos de los arrendatarios o arrendadores, debidamente inscritas en el organismo competente. Definiciones Artculo 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como:
1. Actividad Comercial: Ocupacin que tiene como objetivo principal la
produccin de bienes y servicios con fines de lucro.

2. Arrendador: Persona que da en arrendamiento un bien inmueble o mueble. 3. Arrendamiento: Contrato mediante el cual una de las partes contratantes,
se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo, mediante un precio determinado que este se obliga a pagar a aquella. 4. Arrendatario: Persona que arrienda un bien inmueble mediante el cual obtiene un derecho y se obliga a pagar. 5. Arrendamiento ilcito: Se declara ilcito el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad. 6. Centro Comercial: Construccin que consta de uno o varios edificios, por lo general de gran tamao, que albergan locales y oficinas, aglutinados en un espacio determinado.
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7. Comercio: Actividad socioeconmica que consiste en el intercambio de
algunos materiales de compra y ventas de bienes y servicios, sea para su uso, venta o su transformacin. 8. Comerciante: Personas que teniendo capacidad para contratar y hacen del comercio su actividad habitual. 9. Contrato: Acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en comn acuerdo, que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa. 10. Contratos a plazo indeterminado: Instrumento legal donde no aparece expresada la voluntad de las partes en forma inequvoca de vincularse slo por un tiempo. 11. Contrato a tiempo determinado: Instrumento legal celebrado por las partes con una previsin o lapso de duracin fijo, que puede ser prorrogado a voluntad de las partes. 12. Emprendedor: Persona que pone en marcha y determinacin un negocio. 13. Establecimiento comercial: Espacio fsico donde se ofrecen bienes econmicos, (servicios o mercancas), para su venta al pblico. 14. Estacionamiento: reas o zonas sealizadas creadas con la finalidad colocar vehculos por tiempo determinado. 15. Canon de Arrendamiento: Valor mensual o precio pactado entre las partes, por el arrendamiento del inmueble bajo las disposiciones de la presente ley. 16. Galpon: Construcciones de diferentes dimensiones, las cuales puede ser utilizadas para distintas actividades de intercambio de bienes y servicios. 17. Local: Establecimiento que tienen como objetivo principal el desarrollo de alguna actividad comercial o econmica 18. Quiosco: Puesto que se instala generalmente sobre la acera u otro lugar pblico o privado y se dedica a la comercializacin. 19. Reparaciones Mayores: Mejoras de gran amplitud en el inmueble arrendado, que son necesarias y esenciales de ejecutar en inmueble, ocurridos por el desgaste o mal uso. 20. Reparaciones Menores: Correcciones necesarias del inmueble arrendado, realizadas para mantener en buen estado de uso y conservacin. 21. Stand: Estructuras mviles, destinadas para una actividad comercial temporal y en un espacio fsico determinado. Puesto de venta 22. Daos Maliciosos: Actos ejecutados de forma aislada por persona o personas que intencional y directamente causen daos a los bienes inmuebles. CAPTULO II DE LAS EXCLUSIONES, EXCEPCIONES Y PROHIBICIONES Exclusiones
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Artculo 8. Quedan excluidos del mbito de aplicacin de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los hoteles, moteles, posadas, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales, siempre que acrediten su registro vigente ante la autoridad competente. No asi, los locales comerciales que se encuentren dentro de estos. 4. Los inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, pensin, habitacin, residencia o viviendas estudiantiles regidos por la Ley de Regulacin y Control de Arrendamientos de Vivienda. Excepciones Artculo 9. Quedan exceptuados del rgimen de esta Ley, a los efectos solo de la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la Repblica Bolivariana de Venezuela, los estados, los municipios y los organismos pblicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional; salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los entes acten en funcin jurdico-privada. Prohibicin del Sub-Arrendamiento Artculo 10. A partir de la entrada en vigencia de la presente ley, queda prohibido el subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades econmicas, comerciales, afines y conexas; realizado sin la autorizacin expresa y escrita del arrendador. Prohibicin de Decretar Medidas Cautelares Artculo 11. A partir de la publicacin en Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela de la presente Ley, queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados al rea comercial, afines y conexos, siempre y cuando se encuentren al da con el pago de los cnones de arrendamiento. Si la mora en dicho pago es derivada por un hecho fortuito, fuerza mayor, esta ser expresada oportunamente por el arrendatario ante el rgano competente. Prohibicin de Arrendamiento de Inmuebles en Condiciones Inadecuadas Artculo 12. Se prohbe el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no cumplan con las normas exigidas de ingeniera, seguridad, sanitarias y de conformidad de uso; de acuerdo con lo establecido por los organismos con competencia nacional, regional y municipal. De los Anuncios en Prensa
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Artculo 13. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales: 1. Se exija como condicin para el arrendamiento de inmuebles establecer discriminacin por: orientacin sexual, identidad de gnero, origen tnico, preferencia poltica y religiosa, estado civil, clase social, profesin o condicin social, as como en otros casos de vulnerabilidad o marginacin, discapacitados, enfermedades crnicas y/o terminales. 2. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las normas aqu contenidas. 4. Se oferten montos de rentas falsas y engaosas. De la Exhibicin de los Inmuebles Artculo 14. Se prohbe el cobro de sumas de dinero por solo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisin por arrendar el inmueble, deber ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artculo acarrear sancin de multa. De las reparaciones o gastos mayores Articulo 15. Las reparaciones o gastos mayores que excedan al 5% del valor del canon de arrendamiento del inmueble, son total responsabilidad del arrendador. La violacin de esta disposicin, acarrear sancin de multa. De los Gastos de Condominios Articulo 16. La cancelacion de la cuota de condominio sera convenida por las partes en el contrato de arrendamiento. En ningun caso el monto a cancelar por este concepto exceder de un 40 % del pago de canon del arrendamiento, y solo sera por el valor de la cuota parte que le corresponda, los gastos extras seran por cuenta del arrendador. La violacion de esta disposicion por parte del arrendador o administrador dar lugar a una sancin de multa. Del Punto Comercial Articulo 17. El arrendador debe pagar al arrendatario los gastos en los cuales ste incurri para la instalacin del local o Punto Comercial, a los efectos de indemnizar los gastos efectuados, una vez culminada la relacin arrendaticia; siendo esto solo aplicable en el caso en que se desarrolle la misma actividad comercial. El procedimiento indemnizatorio se desarrollar en el reglamento de la presente ley. De las Mejoras Articulo 18. No se podr realizar mejoras al inmueble sin el consentimiento expreso del Arrendador. Todas las mejoras que se realicen en el inmueble
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comercial, para adecuarlo al uso, sern consideradas previo acuerdo entre las partes. En caso de deterioro malicioso, conducta negligente o desmantelamiento de estas mejoras, deber ser comprobada en informe tcnico realizado por la autoridad competente. El informe determinara el causante y responsabilidades, que seran sancionadas con multa, segn lo establecido en la presente ley. Prohibicin del Pago en Moneda Extranjera Articulo 19. Los contratos de arrendamiento se celebrarn en moneda de curso legal nacional. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artculo sern objeto de sancin. CAPTULO III DE LA RELACIN ARRENDATICIA DEBERES Y DERECHOS Condiciones del Inmueble Artculo 20. Los propietarios y administradores de inmuebles de uso comercial, afines y conexos, destinados al arrendamiento, estn en la obligacin de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservacin. A estos efectos, debern contratar con personas especializadas en los servicios de mantenimiento. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposicin se regirn por las sanciones de multa establecidos en esta ley y por las disposiciones del Cdigo Civil y dems Leyes u Ordenanzas aplicables. De la Entrega del Inmueble Artculo 21. Es un deber del arrendador, entregar al arrendatario, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios y salubridad, as como, poner a su disposicin cosas o usos conexos en la fecha convenida de inicio de la relacin contractual. El inmueble debe estar solvente en servicios pblicos domiciliarios y hacer entrega de las solvencias respectivas. De igual modo, el arrendatario, deber entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibi, salvo lo originado por la vetustez del mismo, casos fortuitos, fuerza mayor, u ocasionados por terceros que no guarden relacin con el arrendatario. El incumplimiento por las partes acarrear sancin de multa estipulada en la presente ley. De la Obligacin de los Arrendadores Artculo 22. Los arrendadores, deben remitir a las respectivas oficinas de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su jurisdiccin, dentro de un lapso mximo de sesenta das, los datos de registro del contrato de arrendamiento. A tal efecto, el reglamento de la presente ley indicar los recaudos a consignar ante la autoridad competente.
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El Incumplimiento de esta obligacin por parte del arrendador dar origen a que se le imponga una sancin de multa de conformidad con la presente ley. De la Inclusin de los Arrendatarios Artculo 23. En caso que el arrendador no realice el respectivo registro ante la autoridad competente dentro de un lapso mximo de sesenta das, el arrendatario, tendr derecho a realizar la inclusin de su contrato en el Registro de los Contratos de Arrendamientos en la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, de su jurisdiccin. Una vez realizada la inclusin por parte del arrendatario, la respectiva direccin, tiene la obligacin de notificar por escrito al arrendador de lo efectuado. Del Cobro Indebido de los Cnones Artculo 24. Se prohbe cobrar cnones de arrendamientos que no sean aquellos calculados segn los mtodos que esta ley ofrece y producto de una regulacin emitida por la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artculo, sern sancionados con multa, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en la presente Ley. De los Daos Artculo 25. La parte que causare un dao malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relacin arrendaticia, estar obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daos, que debern ser determinados por la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos con el auxilio de la respectiva Alcalda u otros organismos competentes. En caso de comprobarse el dao malicioso, el afectado podr acudir a la va jurisdiccional respectiva y solicitar el debido resarcimiento. De la Extincin Contractual por caso fortuito o fuerza mayor Articulo 26. Si durante la relacin arrendaticia el inmueble arrendado se pierde o es destruido total o parcialmente en su parte principal, por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguir. Si la destruccin es parcial, pero el inmueble se encuentra en condiciones para su uso, el arrendatario, podr solicitar ante la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, una nueva revisin de las condiciones del inmueble a los efectos de establecer un nuevo canon durante la reparacin.
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Una vez realizada la reparacin, si la misma implica una evidente mejora del inmueble, el arrendador podr pedir un incremento en el canon de arrendamiento ante la Direccin, segn lo establecido en la presente ley. Si el inmueble solamente esta deteriorado el contrato subsistir y el arrendador estar obligado a reparar inmediatamente el deterioro hasta dejarla en buen estado. Del Uso y Goce Pacifico del Inmueble Artculo 27. El Arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato, el incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la imposicin de una sancin de multa de conformidad con la presente Ley. Del Cobro del Canon de Arrendamiento Artculo 28. El arrendatario esta en la obligacin de cancelar al arrendador el canon de arrendamiento que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto, el arrendador podr acordar con el arrendatario la oportunidad en la que stos deben cancelar dicho canon. Del Derecho a la Suscripcin del Contrato Artculo 29. El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito, segn acuerdo voluntario entre las partes, el mismo deber ser debidamente autenticado ante la autoridad competente y registrado ante la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. Del Derecho a la continuidad en la relacin arrendaticia Artculo 30. Si durante la relacin arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estar obligado a respetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos pactados, y las acciones relativas a la terminacin de la relacin arrendaticia sobre el inmueble slo podrn tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley. Del Canon de Arrendamiento Artculo 31. El arrendatario tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estar obligado a: 1. Pagar primas por la cesin, traspaso, arriendo, venta de punto comercial o alquileres superiores a los legalmente establecidos por la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. 2. Aceptar como condicin la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripcin del contrato.
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3. Se deber tomar en cuenta al momento de la fijacin del canon los criterios establecido en la presente ley y su reglamento. CAPTULO IV DEL ORGANO RECTOR Del rgano Rector Artculo 32. El Ministerio con competencia en la materia de comercio, ejercer la rectora del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, y tendr a su cargo la creacin, diseo, formulacin, ejecucin, evaluacin y control de las polticas publicas en la materia, a travs de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexas. De la Representacin Nacional Articulo 33. El rgano rector, planificara, y aprobara acciones para el desarrollo del proceso de transferencia de competencias y servicios a los estados, municipios y comunidad organizada, que coadyuven a un desarrollo endgeno sustentable, auxiliado por el Consejo Federal de gobierno, cuando sea requerido. Creando instancias de representacin en todos los estados y entidades federales de la Repblica Bolivariana de Venezuela, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la presente Ley. De la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos Artculo 34, Se crea Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, como un Instituto Pblico, dotado de personalidad jurdica y patrimonio propio, con competencias financieras, administrativas, presupuestarias, tcnicas, normativas y polticas establecidas por el ente de adscripcin en coordinacin con la Comisin Central de Planificacin. Estar adscrito al Ministerio con competencia a la materia de comercio, su personal se regir por un estatuto especial en el cual se establecen las disposiciones que regulen el sistema de administracin de personal. La Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, ser el organismo competente para la planificacin administrativa de la presente ley. El Ejecutivo Nacional dictar en el ejercicio de las funciones, su reglamento. De las Atribuciones de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos Artculo 35. Son atribuciones de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, las siguientes:
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1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantas contenidos en la presente Ley. 2. Nombrar, coordinar y dirigir la creacin de las Direcciones de cada Estado, Municipio y Dependencia Federal de Inquilinato. 3. Velar por el correcto funcionamiento en la prestacin del servicio en materia inquilinaria para inmuebles urbanos y suburbanos de uso comercial afines y conexos. 4. Ejercer la fiscalizacin de las Oficinas de la Direccin a nivel nacional, de acuerdo con lo establecido en la presente Ley. 5. Establecer, coordinar, supervisar y evaluar la ejecucin de las polticas sobre las materias a que se refiere la presente ley. 6. Disear, formular e implementar planes y lineamientos generales, para las Direcciones Estadales, Municipales y comunidad organizada adscritos a la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. 7. Realizar estudios tcnicos y avaluatorios a travs de personal especializado. 8. Fijar, establecer, ejecutar, y controlar, el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. 9. Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley. 10. Realizar la inspeccin y fiscalizacin de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley. 11. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley. 12. Proveer al Ejecutivo Nacional de la informacin y recomendaciones necesarias para la definicin de los planes nacionales en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, afines y conexos. 13. Crear un registro nacional para llevar estadsticas de los inmuebles urbanos y suburbanos arrendados, destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades econmicas, comerciales, afines y conexas. 14. Organizar un servicio de informacin, formacin y divulgacin sobre los derechos, deberes y garantas para los sujetos regulados en esta ley. 15. Dictar un Reglamento Interno segn los lineamientos establecidos en la presente Ley 16. Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta ley y su reglamento. 17. Las dems que sta u otras leyes le asignen. Del Patrimonio de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos Artculo 36. El patrimonio de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, est constituidos por: 1. Los recursos que le sean asignados en la Ley de Presupuesto de cada ejercicio fiscal a travs del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencias en la materia.
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2. 3. 4. 5.
Los recursos extraordinarios que le acuerde el Ejecutivo Nacional. Los derechos y acciones que adquiera por cualquier acto jurdico. El producto de las tasas o contribuciones que le sean asignadas por ley. Los dems recursos que lcitamente obtenga por cualquier concepto.
En ningn caso, la Direccin podr utilizar los ingresos provenientes de su gestin para fines distintos a su funcionamiento. Del Directorio Artculo 37. La Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, tendr un Directorio integrado por una Direccin General y cinco Coordinaciones, cuyos funcionarios son de libre nombramiento y remocin del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencia en la materia. Cada estado, municipio y entidades federales de la Repblica, deber poseer una oficina destinada a la atencin de los Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto, ser definido por reglamento su funcionamiento. De las Condiciones de Elegibilidad del Directorio Artculo 38. El Director y dems miembros del Directorio de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, deben reunir las siguientes condiciones: 1. De nacionalidad venezolana. 2. Mayor de edad. 3. No estar sometido a interdiccin civil ni a inhabilitacin poltica. 4. No tener participacin accionaria en empresas del sector o empresas que tengan convenios o contratos o expectativas de tenerlos con la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a menos que hayan transferido su titularidad con un mnimo de dos aos de anterioridad. 5. No haber sido declarado en estado de quiebra, culpable o fraudulenta mediante sentencia firme, ni condenado por delitos contra la fe pblica o contra el patrimonio pblico. De la Responsabilidad de los Miembros del Directorio Artculo 39. Los miembros del Directorio sern responsables civil, penal, disciplinaria y administrativamente de las decisiones adoptadas en sus reuniones, de acuerdo con las leyes que rigen la materia, a menos que hayan salvado sus votos, en forma razonada, dejando constancia de ello. CAPTULO V GARANTAS De las Garantas para el Arrendador
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Artculo 40. El arrendador podr exigir al arrendatario garantas reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por ste. En ningn caso, podrn coexistir ambos tipos de garantas. Del Depsito Artculo 41. Cuando se constituya depsito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, ste no podr exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad sta que no podr ser imputable al pago de estos. En ningn caso, el arrendador podr realizar otro cobro adicional. A tal efecto, el incumplimiento de lo aqu sealado, dar origen a una sancin para el arrendador. De la Fianza Artculo 42. Cuando se constituya una fianza en garanta de fiel cumplimiento sta no podr exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad sta que no podr ser imputable al pago de estos. En ningn caso, el arrendador podr realizar otro cobro adicional. A tal efecto, el incumplimiento de lo aqu sealado, dar origen a una sancin para el arrendador. De la Colocacin del Depsito en una Institucin Financiera Artculo 43. En el caso de que se constituya depsito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurdica, se deber colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan correspondern al arrendatario y sern acumulados a la cantidad dada en garanta, desde el mismo momento en que se recibe el depsito. De los Depsitos no Colocados en una Institucin Financiera Artculo 44. Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligacin de Colocacin del Depsito en una Institucin Financiera, quedar obligado a compensar al arrendatario con intereses calculados a la tasa mensual pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relacin arrendaticia, conforme a la informacin que suministre el Banco Central de Venezuela. Del Reintegro del Depsito Artculo 45. El arrendador deber reintegrar al arrendatario, dentro de los quince das continuos siguientes al trmino de la relacin arrendaticia, la suma recibida como garanta de las obligaciones del arrendatario ms los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que el arrendatario, estuviere
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solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, las cuales se podrn comprobar por medio de inspeccin al inmueble que practicar la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a solicitud de la parte interesada. Del incumplimiento del Reintegro Artculo 46. Cuando el arrendador se negare, sin causa real y sin justificacin, a reintegrar el depsito con sus respectivos intereses, el arrendatario podr acudir a la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, o a la va jurisdiccional, para hacer valer sus derechos y pretensiones conforme a la presente Ley. Este incumplimiento, genera la indexacin del monto adeudado, contados a partir de la terminacin del lapso de devolucin del depsito, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros hasta la completa devolucin del depsito. CAPTULO VI DE LOS CONTRATOS De la Duracin de los Contratos Artculo 47. La duracin del contrato de arrendamiento tendr una duracin mnima de dos aos. Pudiendo el arrendatario manifestar antes de la culminacin del ao, su voluntad de no continuar con el contrato sin el perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cnones restantes. De los Ejemplares del Contrato Artculo 48. Las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno ser para el arrendador, uno para el arrendatario y uno para la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, de la jurisdiccin respectiva. De la Resolucin que Fija el Canon Artculo 49. A los fines de autenticar ante la autoridad competente el contrato de arrendamiento, se deber anexar como parte integrante del mismo, la resolucin mediante la cual la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, fija el correspondiente canon de arrendamiento. Se considera nulo el contrato cuando no se cumpla con lo indicado en el presente artculo. De la Nulidad de los Contratos de Arrendamiento
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Artculo 50. Cuando se desvirte la relacin arrendaticia por medio de otro tipo de contrato, este se considera nulo, debiendo prevalecer la realidad sobre las formas jurdicas y se ajustar a las formalidades contenidas en la presente Ley; sin menoscabo de perjudicar la antigedad en la relacin arrendaticia. A tal efecto, el juzgador o funcionario, competente debe indagar y sustentar en la verdadera naturaleza jurdica de la relacin, debiendo declarar sta, independientemente de la apariencia o simulacin formal que las partes puedan haberle dado a la relacin contractual. De la Prrroga Legal Articulo 51. En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en la Responsabilidad en la Determinacin del Valor del Inmueble y su clasificacin, celebrados a tiempo determinado llegado el da del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas: 1. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un ao o menos, se prorrogara por un lapso mximo de un ao. 2. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un ao y menor de cinco, se prorrogar por un lapso mximo de dos aos. 3. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una relacin de cinco aos o ms y menor de diez aos se prorrogar por un lapso mximo de tres aos 4. Cuando la relacin arrendaticia haya tenido una relacin de diez aos o ms y menor de quince aos se prorrogar por un lapso mximo de cuatro aos. CAPTULO VII DE LOS CNONES, PROCEDIMIENTO Y SU FIJACIN Pago del Canon de Arrendamiento Artculo 52. El pago del canon de arrendamiento, se efectuar en una cuenta de ahorro que debe ser notificada por el arrendador, para tal fin en cualquier Institucin Bancaria, la cual no podr ser clausurada durante la relacin arrendaticia. La clausura de la cuenta no acarreara la insolvencia del arrendatario. El incumplimiento de este artculo conlleva a sancin. De las cuentas clausuradas por intervencin o investigacin Artculo 53. Cuando un arrendatario deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones contradas, en una cuenta que haya sido
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clausurada por una intervencin financiera de la entidad bancaria o por alguna investigacin judicial, el arrendatario deber notificar de esta situacin en un lapso de treinta das hbiles a la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, para que sta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su obligacin de pago. Del Recibo de Pago Artculo 54. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago. El recibo o documento probatorio debe contener detalladamente la discriminacin del pago. De la Determinacin del Valor del Inmueble Articulo 55. Para la determinacin del valor del inmueble, la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, ser el organismo encargado de efectuar la fijacin del canon de arrendamiento mximo, y deber tomar en consideracin los siguientes factores: 1. Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales tambin se especificarn razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido
en los actos de transmisin de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos aos. De la Responsabilidad en la Determinacin del Valor del Inmueble Articulo 56. La determinacin del valor del inmueble ser responsabilidad de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, que fijar el canon de arrendamiento mximo tomando en consideracin los siguientes factores:
1. Segn la clasificacin del tipo de inmuebles de uso comercial, afines y
conexos: a. Locales ubicados en Centros Comerciales b. Locales tipo quioscos c. Edificaciones de uso educacional d. Edificaciones de uso mdico asistencial e. Galpones f. Estacionamientos g. Oficinas h. Otros locales comerciales, afines y conexos
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2. Segn la calidad y tipologa de construccin, dimensiones, ubicacin
geogrfica y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y clculos que se deben hacer para fijar su justo valor, las cuales tambin se deben especificar razonadamente.
3. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido
en los actos de transmisin de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulacin y, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos aos. De los Peritos Tasadores Articulo 57. La Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, contar con Peritos Tasadores, designados para estimar el valor del bien mueble o inmueble. Debern ser profesionales, debidamente inscritos en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela y registrados en el Colegio de Ingenieros de Venezuela. Sern seleccionados a travs de una evaluacin de credenciales en concurso pblico. Criterios para la fijacin del Canon de Arrendamiento Artculo 58. El canon ser fijado de acuerdo a lo establecido en la presente ley, lo justo a pagar y lo justo a cobrar, tanto por el arrendatario como por el arrendador que adems sirva de proteccin al usuario o cliente de poder obtener bienes y productos de consumo a precios razonables de mercado y no especulativos. De la Fijacin del Canon Artculo 59. La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles, sujetos a regulacin de conformidad con la presente Ley, estar a cargo de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial afines y conexos, tomando como base el desenvolvimiento del sector de arrendamiento inmobiliario comercial, utilizando como medida, el ndice de precios de locales comerciales afines y conexos, (IPLC), establecido por el Banco Central de Venezuela. El mtodo para la fijacin del canon de arrendamiento, ser el siguiente, se tomar la variacin interanual (%R), en trminos porcentuales, del IPLC, el cual, se establecer como renta anual sobre el Valor del Inmueble (VI). La renta resultante debe ser mensualizada. Segn la actividad se le dar una reduccin porcentual al porcentaje de rentabilidad anual, en funcin del inters general y social. El procedimiento para el desarrollo del presente artculo, ser determinado segn lo indicado en el reglamento de la presente Ley.
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De la Valoracin de los Bienes Muebles y otros Accesorios Artculo 60. En caso que las partes acuerden incluir bienes muebles con el inmueble arrendado, debern ser debidamente inventariados y objeto de avalos al inicio de la relacin arrendaticia. Considerando para el calculo del canon mensual su depreciacin, utilidad, rendimiento y produccin. Para el clculo del porcentaje a aplicar en la depreciacin se usar lo indicado en el reglamento de la presente Ley. Los bienes muebles semejantes a Quioscos y bastidores, sern calculados de acuerdo a su valor constructivo. Del Procedimiento para la Fijacin del Canon Artculo 61. La fijacin del canon se har a instancia de parte, mediante solicitud escrita o de oficio, en ambos casos, la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, ordenar la apertura del procedimiento y notificar a las partes interesadas. De la Admisin de la Solicitud Artculo 62. Presentada la solicitud escrita para la fijacin del canon de arrendamiento, la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, la recibir dando constancia de su recepcin; siendo admitida dentro de los tres das hbiles siguientes si cumple con todos los requisitos establecidos en la presente Ley. De los Defectos u Omisiones Articulo 63. La solicitud que presente defectos u omisiones, debe ser notificada al interesado para que sean subsanadas o corregidas dentro de los cinco das calendarios siguientes contados a partir de su notificacin. Si los defectos u omisiones fueren subsanados, se le dar curso a la solicitud. La decisin que niegue la admisin de la solicitud, deber ser motivada y contra ella se podr interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo denegatorio. Del Contenido de la Solicitud Artculo 64. El escrito de la solicitud deber indicar: 1. El organismo al cual est dirigido. 2. La identificacin del interesado, y en su caso, de la persona que acte como su representante legtimo, el cual deber ser por medio de mandato autenticado y actualizado, con expresin de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesin y nmero de la cdula de identidad o pasaporte. 3. La direccin del lugar donde se harn las notificaciones pertinentes.
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4. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud. 5. Referencia a los anexos que lo acompaan, si tal es el caso. 6. La firma de los interesados. De los documentos que acompaan al escrito de la solicitud Artculo 65. Para que el funcionario de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, pueda comprobar los datos contenidos en la solicitud, los suscribientes debern presentar conjuntamente los siguientes recaudos: 1. Copias legibles de las cedulas de identidad de los arrendatarios del contrato de arrendamiento, presentando los originales. 2. Cuando el arrendador sea el propietario deber presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, adems de la cedula catastral. 3. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deber presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia legible de la cedula de identidad del propietario. 4. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurdica deber presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia legible de la cedula de identidad del propietario, copia certificada del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia legible de la ultima declaracin del impuesto sobre la renta. De la Notificacin Artculo 66. Admitida la solicitud, se notificar a los interesados, que se le dar inicio al procedimiento para la fijacin del canon correspondiente, a tal efecto, la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos en un lapso de treinta das calendarios a la notificacin, deber determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artculos de la presente Ley y su reglamento. Pudiendo ser prorrogado por una sola vez el lapso de treinta das calendario, para determinar la resolucin que fija el canon; teniendo que ser justificada la prorroga por el ente administrativo. Dichos lapsos se entendern concluidos en la fecha en que se fije el canon. De la Revisin de los Cnones de Arrendamiento
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Artculo 67. Los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a esta Ley, sern revisados por la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a instancia de cualquiera de los interesados, en los casos siguientes: 1. Cuando hubieren transcurrido dos aos despus de cada fijacin del canon de arrendamiento mximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el rgano administrativo o jurisdiccional competente. 2. Cuando se cambie, total o parcialmente, por parte del rgano competente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. 3. Cuando el arrendador haya realizado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral uno del presente artculo, mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan del cuarenta por ciento del valor del inmueble. En el caso contemplado en el numeral uno de este artculo, los interesados podrn pedir la revisin hasta con sesenta das de anticipacin al vencimiento del trmino fijado en dicho numeral. CAPITULO VIII DEL REGISTRO ANTE LA DIRECCIN NACIONAL DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL, AFINES Y CONEXOS Del Registro Articulo 68. Los arrendadores y las personas naturales o jurdicas cuya actividad principal sea gestionar o administrar inmuebles para el arrendamiento, debern registrarse por ante la oficina respectiva de la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio, en el lapso de ciento ochenta das hbiles luego de promulgacin de esta Ley. El incumplimiento de esta disposicin, ser sancionado de conformidad con lo establecido en la presente ley. De los Recaudos a Consignar para el registro Articulo 69. Las personas indicadas en el artculo anterior, debern consignar para su registro ante la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio los siguientes recaudos:
1. Solicitud escrita dirigida a la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario
de Uso Comercial, afines y conexos. 2. Cuando el arrendador sea el propietario deber presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, adems de la cedula catastral. 3. Copia del Registro Mercantil o registro civil, segn sea el caso, de la persona jurdica. Si se tratare de una persona natural copia cdula de identidad o pasaporte. A tal efecto deber presentar sus originales para la comprobacin.
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4. Copia certificada del contrato de arrendamiento, presentando los originales. 5. Registro de Identificacin Fiscal (RIF) 6. Comprobacin de su domicilio, por medio de factura de algn pago de servicio publico o por carta de residencia expedida por al autoridad competente. 7. La identificacin de las personas responsables y su domicilio. 8. Copia de la ltima declaracin de Impuesto sobre la renta. 9. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deber presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia fotosttica de la cedula de identidad del propietario. 10. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurdica deber presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedicin no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia fotosttica de la cedula de identidad del propietario, copia certificada del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia fotosttica de la ultima declaracin del impuesto sobre la renta. CAPITULO IX SOBRE EL SERVICIO DE ADMINISTRADORES DE INMUEBLES De la Compensacin Econmica Articulo 70. Las personas naturales o jurdicas registradas como representantes de la actividad de Administrar Inmuebles arrendados, ante la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, recibirn hasta un mximo del diez por ciento del valor de un mes de arrendamiento establecido en el contrato, como compensacin econmica de sus servicios. Esta cantidad, debe ser pagada por el propietario o arrendador y en ningn caso se le podr imputar al arrendatario, el pago por estos servicios. Del servicio de administradores de inmuebles Articulo 71. Las personas naturales o jurdicas que presten sus servicios como administradores de inmuebles arrendados, estarn en la obligacin de rendir cuentas peridicamente a sus propietarios. Por tal servicio, podrn percibir hasta un mximo del tres por ciento mensual, calculado sobre el valor de un mes de arrendamiento, establecido en el contrato de arrendamiento respectivo. Solidariamente responsables por sus servicios
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Articulo 72. Las personas naturales o jurdicas que se establezcan como administradoras de inmuebles, son solidariamente responsables por las omisiones, incumplimiento o faltas que se incurra en el contrato de arrendamiento, por parte de sus mandatarios. CAPTULO X DEL REINTEGRO Del Reintegro del Cobro Indebido al Arrendatario Artculo 73. En los inmuebles sometidos a regulacin, conforme a la presente Ley, quedar sujeto a reintegro al arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del canon mximo establecido por la Direccin Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos, o lo cobrado por arrendamientos ilcitos, que a los efectos de esta ley se entendern como todo aquellos pagos que se hagan en contravencin al canon establecido en la relacin contractual. La obligacin de reponer conforme al presente artculo, corresponder al arrendador o al recaudador de los sobrealquileres. Si stos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad ser solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurdicas entre stas. Quien cobre sobrealquileres o arrendamientos ilcitos ser sancionado conforme a la presente ley. Del Procedimientos para la Reposicin del Cobro Indebido Artculo 74. Las acciones para solicitar la reposicin de sobrealquileres a que se refiere este Ttulo, se intentarn y tramitarn conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en el Reglamento de esta Ley. De la Prescripcin del Reclamo Artculo 75. La accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los diez aos, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la ultima fijacin del canon de arrendamiento mximo mensual, efectuada al inmueble de que se trate, por la Direccin Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos Del Resarcimiento de los Sobrealquileres Artculo 76. Los reintegros previstos en este Ttulo son compensables con los cnones de arrendamiento que el arrendatario y/o arrendataria deba satisfacer y se considerar a ste y/o sta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cnones de arrendamiento.
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Las cantidades a reintegrar sern objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relacin arrendaticia de los ltimos seis meses, conforme a la informacin que suministre el Banco Central de Venezuela.
De la Prohibicin de Exceso de Cobro Articulo 77. Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coaccin u otras modalidades que intente desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales, afines y Conexos. La violacin de las disposiciones este capitulo sern sancionadas conforme a la presente Ley. CAPTULO XI DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO De la Preferencia Ofertiva Artculo 78. La preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario que ocupa un inmueble para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, en el caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga ms de dos aos en el inmueble y se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento. De los Requisitos para la Preferencia Ofertiva Artculo 79. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario y/o propietaria deber informar al arrendatario y/o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento autntico, su voluntad de venderle el inmueble expresndole su derecho de preferencia. Dicha comunicacin deber indicar: a. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fij en el clculo del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolucin respectiva emitida por la Direccin Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial, afines y conexos b. Condiciones de venta, c. Modalidades de negociacin, d. Direccin donde ser recibida vlidamente la respuesta, e. Documento de propiedad del inmueble, f. Documento de condominio y/o propiedad colectiva, donde se demuestre el estado del inmueble a vender, g. Certificacin de Gravamen.
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Esta notificacin deber ser entregada personalmente al arrendatario que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtir efecto legal alguno.
De las condiciones y modalidades de la negociacin Artculo 80. En las condiciones y modalidades de la Oferta de Venta no se podr exigir el pago de contado, no se podr establecer un plazo menor de seis meses a los efectos de la obtencin del crdito hipotecario, En los contratos de opcin de compraventa no se podr colocar clusula alguna que contemple la posibilidad de resolucin unilateral por parte del propietario oferente. De la Contestacin al oferente Artculo 81. Una vez cumplido lo establecido en el artculo sobre la preferencia ofertiva, el arrendatario que ocupa el inmueble deber notificar por escrito al oferente dentro de los sesenta das calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptacin o rechazo. Transcurrido este lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Del ofrecimiento por un tercero Artculo 82. Cuando un tercero, sea persona natural o jurdica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deber acreditarse como apoderado mediante documento autntico. En caso de ser Persona Jurdica, presentar el Acta Constitutiva de la empresa, ltima acta de asamblea donde se haga la mencin del otorgamiento del poder. Adems de determinar con precisin las condiciones establecidas para la negociacin segn lo establece la presente ley. Del Retracto Legal Artculo 83. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios debern cumplir con los requisitos establecidos en la presente ley, segn sea el caso. Lapso para Ejercer el Retracto Legal
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Artculo 84. El derecho de retracto a que se refiere el artculo anterior, deber ser ejercido por los arrendatarios y/o arrendatarias dentro del plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerles el adquiriente, mediante documento pblico. A dicha notificacin deber anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder de los notificados. De los Supuestos para Ejercer el Retracto Legal Artculo 85. Los arrendatarios y/o arrendatarias podrn ejercer el derecho de retracto previsto en el artculo del Retracto Legal de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos: 1. No se les hubiere hecho la notificacin prevista en el artculo de los requisitos para la Preferencia ofertiva, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios. Para las situaciones no previstas en el presente artculo, se aplicarn las disposiciones pertinentes contenidas en el Cdigo Civil. CAPTULO XII DE LOS DESALOJOS De las Causas del Desalojo Articulo 86. Son causales de desalojo de los inmuebles especificados en el artculo 1 los siguientes. 1. Que el arrendatario haya dejado de pagar tres cnones de arrendamiento consecutivos. 2. En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravencin con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes. 3. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 4. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, 5. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, para lo cual el arrendador deber conceder al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificacin que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
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6. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. 7. Podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendador, tenga la necesidad de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado, para su uso. De la Demanda por Falta de Pago Artculo 87. Cuando el desalojo se fundamente en demanda, en la cual el arrendatario haya dejado de pagar tres cnones de arrendamiento consecutivos, a la fecha de vencimiento, luego de agotada la va administrativa y se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario, ste perder en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. CAPITULO XIII DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO Del Procedimiento Previo a las Demandas Artculo 88. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias de locales comerciales urbanos o suburbanos, afines y conexos; as como todo proceso del cual se derivara una decisin judicial, cuya prctica material compromete la prdida de la posesin o tenencia del inmueble, el arrendador o el arrendatario del inmueble, que pretendiere la demanda, deber tramitarse, por ante la Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, el procedimiento de conciliacin respectivo. Del Inicio Artculo 89. El interesado deber consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada que disponga, indicar nombre, apellido y domicilio de los interesados, por ante la Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, en la cual expondr los motivos que le asisten para solicitar la restitucin de la situacin jurdica infringida. De la Audiencia Conciliatoria Artculo 90. El funcionario competente proceder a citar a la otra parte, para que comparezca a exponer sus alegatos y defensas, podr hacerse acompaar de abogado de su confianza, a la audiencia conciliatoria que se llevar a cabo en un
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plazo que no podr ser menor a diez das hbiles ni mayor de quince das hbiles, contados a partir del da siguiente al de su citacin. De la Inasistencia de las partes Articulo 91. Si la parte interesada o la parte contraria, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarar desierto el acto, debindose fijar una nueva oportunidad dentro de los cinco das hbiles siguientes a ste. De la Inasistencia del demandante Articulo 92. La inasistencia del demandante a la ltima audiencia conciliatoria fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerar como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. De la Inasistencia de la parte contraria Articulo 93. En caso de inasistencia por causa justificada, fortuita o de fuerza mayor de la parte contraria a la ltima audiencia, no ser indicio de la negativa de llegar a una conciliacin sobre el problema Inquilinaro, lo que ser recogido en el acta levantada por el funcionario de la administracin inquilinaria, y se fijar una nueva audiencia dentro de los cinco das hbiles siguientes a sta. Una vez fijada la nueva oportunidad para la celebracin de la audiencia, y se verifica la incomparecencia de alguna de las partes, el funcionario de la administracin, podr dictar las providencias a que hubiere lugar a solicitud de parte o de oficio, con el fin de resguardar la estabilidad de los derechos e intereses en la solucin del conflicto. De las Actas de las actuaciones Articulo 94. Todas las actuaciones de la audiencia conciliatoria sern recogidas en un acta, que al efecto formarn parte integrante del expediente. De la Celebracin de la audiencia conciliatoria Articulo 95. La audiencia conciliatoria se celebrar en presencia de todos los interesados y ser presidida por las o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podr prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia hasta dos sesiones, en intervalos que no sean menores a cinco das hbiles ni mayor de ocho das hbiles cada uno, para lograr la solucin del conflicto. De la Culminacin de la Audiencia Conciliatoria Artculo 96. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirn el acta, en la cual se har constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Llegado a un consenso de solucin, ambas partes manifestarn su forma y tiempo para solventar la situacin jurdica afectada.
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Del Acceso a la Va Judicial Artculo 97. Cumplido el procedimiento descrito, sin que se llegue a un arreglo conciliatorio entre las partes, podrn acceder a los rganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No se podr acudirse a la va judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artculos precedentes CAPTULO XIV DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL De la Jurisdiccin Especial Inquilinaria Artculo 98. La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales de Uso Comercial, afines y conexos; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos ser competencia de la jurisdiccin civil ordinaria. De las Demandas Artculo 99. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsitos dados en garanta, ejecucin de garantas, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre locales comerciales, afines y conexos, urbanos o suburbanos, se sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral dispuesto en la presente Ley, independientemente de su cuanta, supletoriamente se aplicarn las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil. De los Principios del Procedimiento Oral Artculo 100. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economa, concentracin, gratuidad, inmediacin, oralidad y valoracin probatoria segn la sana crtica, sern de aplicacin preferente en su desarrollo.
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Del Inicio Artculo 101. El procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llenar los requisitos exigidos en el Cdigo de Procedimiento Civil, para el juicio ordinario. Al libelo se deben acompaar todas las pruebas documentales de que se disponga, as como, indicar si se presentarn oportunamente testimoniales que participarn en el proceso. Las pruebas podrn promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio. De la Admisin de la Demanda Artculo 102. El Tribunal se pronunciar sobre la admisin de la demanda dentro de los tres das de despacho siguientes a la recepcin del libelo y sus recaudos. En el auto de admisin el Tribunal sealar a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y ordenar sus correcciones; las cuales debern ser subsanadas dentro de los tres das de despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijar el da y la hora de la audiencia de mediacin, la cual se celebrar al quinto da de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citacin del demandado, concediendo el trmino de la distancia si fuere el caso. Del Acta de la audiencia Artculo 103. De cada audiencia se levantar un acta en la cual deber constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artculo 189 del Cdigo de Procedimiento Civil. CAPTULO XV DE LA AUDIENCIA DE MEDIACION Y LA SUSTANCIACIN De la Mediacin Artculo 104. La audiencia de mediacin ser en forma oral, privada y presidida personalmente por el juez, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados. Esta audiencia tendr como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que stas pongan fin a la controversia, a travs de los medios de autocomposicin procesal. El juez dar por concluido el proceso mediante sentencia en forma oral, que dictar de inmediato, homologando el acuerdo, el cual reducir en acta motivada y tendr efecto de cosa juzgada. Las opiniones que emita el juez en la audiencia de mediacin no podrn ser consideradas como causales de recusacin.
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Del Litisconsorcio Artculo 105. Cuando en la audiencia mediacin, se est en presencia de un litisconsorcio activo o pasivo, las partes o en su defecto el juez o jueza, nombrar una representacin no mayor de dos personas por litisconsorcio, a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las mismas.
De la Prrroga de la Audiencia Artculo 106. El juez podr prolongar la audiencia de mediacin hasta agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quince das continuos siguientes, contados a partir de la celebracin de la primera audiencia. La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producir los mismos efectos sealados para la no comparecencia a la audiencia de mediacin. De la No Comparecencia a la Audiencia de Mediacin Artculo 107. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediacin se considerar desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que se reducir en un acta motivada, la cual deber publicarse en la misma fecha. Contra esta decisin el demandante podr dentro de los cinco das de despacho siguientes, apelar por ante el tribunal que conoce de la causa, el recurso se oir en ambos efectos. La no comparecencia del demandado a la audiencia de mediacin no causar efecto alguno, continuando el proceso con la contestacin de la demanda. El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podr volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa das continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme. De la Apelacin a la Sentencia de la Audiencia de Mediacin Artculo 108. De la decisin que ponga fin al proceso en la fase de mediacin se podr apelar en un solo efecto, el tribunal superior fijar la hora al tercer da de despacho siguiente al recibo del expediente, para la realizacin de la audiencia con la presencia de las partes, quienes podrn presentar las pruebas admisibles en esta instancia y decidir en esa misma oportunidad. Contra esta decisin, no se oir recurso alguno De la Infructuosidad de la Audiencia de Mediacin
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Artculo 109. Concluida la audiencia de mediacin sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deber dentro de los diez das de despacho siguientes dar contestacin a la demanda, determinando con claridad cules de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza. Expresando as mismo, los hechos o fundamentos de su defensa, as como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervencin de terceros y la pretensin de reconvencin. A la contestacin se deber acompaar toda la prueba documental que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes pblicos y, se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran, adems de los datos referenciales que disponga, as como, indicar si presentar prueba testimonial que rendir declaracin en la audiencia de juicio, que puede promoverse con el escrito de contestacin y hasta el lapso de promocin de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso, se evacuarn en la audiencia de juicio. De los Efectos de la no Contestacin Artculo 110. Si el demandado no diere contestacin a la demanda dentro de los plazos establecidos en el artculo anterior, no promoviera pruebas y la accin no fuera contraria a derecho, se aplicarn los efectos establecidos en el artculo 362 del Cdigo de Procedimiento Civil. El Tribunal proceder a sentenciar la causa dentro de los cinco das de despacho siguientes, atenindose a la confesin presunta. El demandado podr promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho das de despacho siguientes a la oportunidad de la contestacin omitida. En caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarn en el lapso probatorio establecido en este procedimiento. De las Cuestiones Previas Artculo 111. En la contestacin de la demanda, el demandado podr oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil, las cuales sern decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Captulo III, Ttulo I del Libro II del Cdigo de Procedimiento Civil. De ejercer las partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin o de la competencia contra la decisin que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarn en cuaderno separado y el proceso continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que conste en autos la decisin del recurso interpuesto. De la Reconvencin
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Artculo 112. En el acto de contestacin de la demanda, el demandado podr proponer reconvencin siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuanta y, el procedimiento sea compatible. El juez se pronunciar sobre la admisin de la reconvencin el mismo da de haberse propuesto o al da de despacho siguiente. Admitida la reconvencin, la contestacin tendr lugar dentro de los diez das de despacho siguientes. No se admitir la promocin de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil; las que se decidirn en la sentencia de fondo. Contra la negativa de la admisin de la reconvencin se oir el recurso de apelacin en un solo efecto independientemente de su cuanta. De la Intervencin de terceros Artculo 113. De proponer el accionado el llamamiento forzado de un tercero al proceso, el juez admitir o negar la tercera dentro de los tres das de despacho siguientes. Cuando el juez admita la tercera, suspender la causa principal por un perodo de treinta das continuos. Vencido dicho lapso sin haberse logrado la citacin del tercero, la causa continuar su curso. En el auto de admisin se fijar el segundo da de despacho siguiente a la constancia en autos de la citacin del tercero, para que ste de contestacin a la cita propuesta. En los dems casos de intervencin voluntaria de terceros a que se refieren los ordinales 1, 2 y 3 del artculo 370 del Cdigo de Procedimiento Civil, el Tribunal slo admitir las terceras si stas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promocin de pruebas. Contra la negativa de admisin de la tercera no se admitir recurso alguno. Del lapso Probatorio Artculo 114. Concluido el lapso de la contestacin de la demanda o de la reconvencin, si fuere el caso, dentro de los tres das de despacho siguientes, el juez dictar un auto fijando los puntos controvertidos y abrir un lapso de ocho das de despacho para la promocin de pruebas, tres das de despacho para la oposicin y tres das de despacho para la admisin de pruebas. Si las partes promovieren pruebas de inspeccin judicial, experticias, informes de terceros, pruebas cientficas y pruebas libres, el juez o jueza establecer un lapso para la evacuacin de las mismas no mayor de treinta das de despacho. El juez podr, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuacin de la experticia por un plazo de tres das de despacho.
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En el caso de que se trate nicamente de la promocin de pruebas documentales, el lapso de evacuacin se reducir a diez das de despacho De las Pruebas Documentales y/o Testimoniales Sobrevenidas Artculo 115. Cuando alguna de las partes pretenda promover pruebas documentales y/o testimoniales sobrevenidas a la interposicin de la demanda o su contestacin, segn sea el caso, deber justificar ante el juez la pertinencia, legalidad y motivos por los cuales no lo hizo en su debida oportunidad. El juez se pronunciar de inmediato sobre la solicitud y en caso de considerarlas admisibles establecer el momento de su evacuacin y las valorar. CAPTULO XVI DE LA AUDIENCIA DE JUICIO De la Audiencia de Juicio Artculo 116. Al segundo da de despacho siguiente a la finalizacin del lapso de promocin de prueba, el juez fijar, por auto expreso, el da y la hora para la celebracin de la audiencia de juicio, la cual deber efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco das de despacho. El juez exigir la presencia de los peritos de ser necesario. De la Comparecencia en la Audiencia de Juicio Artculo 117. En el da y la hora fijados para la realizacin de la audiencia de juicio, debern concurrir las partes o sus apoderados, quienes expondrn oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestacin, sin que puedan admitirse nuevos alegatos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extinguir y as lo har constar el juez, en acta que inmediatamente levantar al efecto. De la Presentacin de una sola de las partes Artculo 118. Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y se evacuarn las pruebas que le hayan sido admitidas. No se evacuarn las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente, solicite la evacuacin o valoracin de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. Causas Justificadas de la inasistencia Artculo 119. En las situaciones anteriormente referidas, sern consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes, el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del tribunal. Del Recurso de apelacin por extincin del procedimiento Artculo 120. Si no compareciere la parte demandante se entender que desiste de la accin. En este caso, el juez dictar un auto en forma oral, el cual reducir
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en un acta motivada que se agregar al expediente. Contra sta decisin podr el demandante apelar en ambos efectos, por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres das de despacho siguientes. Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendr por confeso con relacin a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la peticin del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesin; sentencia que ser reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podr apelar la decisin en ambos efectos, dentro del lapso de tres das de despacho siguientes, contados a partir de la publicacin del fallo. En las situaciones anteriormente referidas, sern consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes, el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del tribunal. En los casos de apelacin, el Tribunal Superior respectivo decidir sobre la causa, en forma oral, escrita e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco das de despacho siguientes a partir del recibo del expediente, siempre que sea admisible el recurso de casacin contra dichas decisiones, independientemente de la cuanta. De las pruebas y su evacuacin Artculo 121. La audiencia ser presidida por el juez, quien dispondr de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebracin. Odos los alegatos de las partes, se evacuarn las pruebas en la forma que determine el juez, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitir a las partes la presentacin ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposicin oral. En este acto, las partes presentarn los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestacin de la demanda, o hasta el lapso de promocin de prueba. Estos debern comparecer sin necesidad de notificacin, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrn ser interrogados por las partes y por el juez. Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y se evacuarn las pruebas que le hayan sido admitidas, pero, no se evacuarn las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuacin o valoracin de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. De las Observaciones de las Pruebas
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Artculo 122. Evacuada la prueba de alguna de las partes, el juez conceder a la parte contraria un tiempo breve para que dentro de la misma audiencia formule las observaciones que considere oportunas. El juez podr ordenar la evacuacin de cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; tambin podr dar por terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes. El juez valorar las pruebas atendiendo al principio de la sana crtica. Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez podr diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrar al da de despacho siguiente. Del fallo Artculo 123. Concluida la audiencia, el juez se retirar por un tiempo que no exceder de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecern en la sala de audiencias. De regreso a la sala, el juez pronunciar su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una sntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducir de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. El pronunciamiento de la sentencia podr diferirse por una sola vez, para el da de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez har declaracin expresa en el auto de diferimiento. De la Publicacin del Fallo Artculo 124. Dentro del lapso de tres das de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez deber en su publicacin, reproducir por escrito el fallo completo el cual se agregar al expediente, dejando constancia el secretario o secretaria, del da y hora de la publicacin. El fallo ser redactado en trminos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendr la identificacin de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisin, as como la determinacin del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisin; pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo, realizada por un solo perito designado por el tribunal. Del Registro Audiovisual de la Audiencia Artculo 125. La audiencia de juicio deber ser reproducida en forma audiovisual, de conformidad a las previsiones contenidas en el artculo 189 del Cdigo de
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Procedimiento Civil, debiendo el juez remitir, junto con el expediente, la cinta o medio electrnico de reproduccin para el conocimiento del Tribunal Superior o del Tribunal Supremo de Justicia. Ante la imposibilidad de la reproduccin audiovisual de la audiencia, sta podr realizarse sin estos medios, dejando el juez constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva. CAPTULO XVII DEL PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA Y DEL RECURSO DE CASACIN De la Apelacin Artculo 126. De la sentencia definitiva se oir apelacin en ambos efectos, independiente de su cuanta; debiendo ser propuesta dentro de los cinco das de despacho siguientes a la publicacin del fallo. Oda la apelacin, el tribunal superior dar entrada al expediente y fijar la audiencia oral para el tercer da de despacho siguiente, en el cual se dictar la sentencia definitiva. Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y se evacuarn las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarn las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuacin o valoracin de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. Contra la decisin del Tribunal Superior se podr anunciar recurso de casacin dentro de los cinco das de despacho siguientes a la publicacin del fallo, y siempre que por la cuanta de la demanda esta sea recurrible. Del Recurso de Casacin Artculo 127. El recurso extraordinario de casacin solo podr proponerse contra el fallo que decida la demanda que, para el momento de su interposicin tenga la cuanta que establezca el Tribunal Supremo de Justicia. Se declarar con lugar el recurso de casacin cuando se cumpla con los extremos establecidos en el Cdigo del Procedimiento Civil. CAPITULO XVIII PROCEDIMIENTO DE EJECUCIN De la Ejecucin Artculo 128. En las sentencias definitivas que versen sobre demandas de reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsitos dados en garanta, ejecucin
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de garantas, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos destinados a actividades comerciales, afines y conexas, haya quedado definitivamente firme, la ejecucin forzosa se llevar a cabo al sexto da hbil siguiente, si dentro de los cinco das hbiles que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario. Si la ejecucin forzosa no se llevara a cabo en la oportunidad sealada, el Tribunal fijar, por auto expreso, una nueva oportunidad para su ejecucin. De la Ejecucin por Demandas de Desalojo, Cumplimiento o Resolucin. Articulo 129. En las sentencias definitivas que versen sobre demandas que versen sobre desalojo, cumplimiento o resolucin de contrato de arrendamiento, donde implique el desalojo de los inmuebles urbanos o suburbanos destinados a actividades comerciales, afines y conexas, la ejecucin se realizara luego que se haya cumplido el lapso de noventa das continuos a partir de la sentencia, lapso que servir para que las personas desaloje voluntariamente. Pasado este lapso sin que se haya ejecutado el cumplimiento voluntario se proceder al quinto da hbil siguiente, a la ejecucin forzosa. Si la ejecucin forzosa no se llevara a cabo en la oportunidad sealada, el Tribunal fijar, por auto expreso, una nueva oportunidad para su ejecucin. De la Competencia de los Tribunales de Primera Instancia. Artculo 130. Los Tribunales competentes de primera instancia, harn ejecutar las sentencias definitivamente firmes y ejecutoriadas o cualquier otro acto que tenga fuerza de tal, que hubieren dictado, as como los que dicten los Tribunales Superiores o el Tribunal Supremo de Justicia, segn sea el caso. Para la ejecucin de las sentencias y dems decisiones que legalmente se dictaren, los Tribunales podrn solicitar el auxilio de la fuerza pblica. De la Remisin al Cdigo de Procedimiento Civil Artculo 131. En la ejecucin de la sentencia, se observar lo dispuesto en el Ttulo IV, Libro Segundo del Cdigo de Procedimiento Civil, en cuanto no se oponga a lo dispuesto en la presente Ley; pero se anunciar el remate con la publicacin de un solo cartel y el justiprecio de los bienes a rematar los har un solo perito designado por el Tribunal. En ningn caso la aplicacin supletoria prevista en el presente artculo puede contrariar los principios de brevedad, oralidad, inmediacin y concentracin establecidos en esta Ley. CAPTULO XIX SANCIONES De las Sanciones
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Artculo 132. Quienes incumplan con las estipulaciones previstas en la presente Ley, sern sancionados por la Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales, afines y conexos, utilizando todos los medios legales a su alcance. Investigar los hechos guardando la debida proporcionalidad y adecuacin a los supuestos de la norma, segn, en los siguientes casos y de la siguiente forma: 1. Con multa entre cien a doscientas Unidades Tributarias (UT), quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artculos 14 De la Exhibicin de los Inmuebles, 15 De las reparaciones o gastos mayores, 16 De los Gastos de Condominios, 18 De las Mejoras y 21 De la Entrega del Inmueble, sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar.
2. Con multa entre doscientas a trescientas Unidades Tributarias (UT),
quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artculos 22 De la Obligacin de los Arrendadores, 24 Del Cobro Indebido de los Cnones, 27 Del Uso y Goce Pacifico del Inmueble, 41 Del Depsito y 42 De la Fianza, sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar.
3. Con multa entre trescientas cuatrocientas y Unidades Tributarias (UT), quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artculos 52 Pago del Canon de Arrendamiento , 68 Del Registro, 73 Del Reintegro del Cobro
Indebido al Arrendatario y 77 De la Prohibicin de Exceso de Cobro, sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar Articulo 133. El reglamento de la Ley, desarrollar el procedimiento para la aplicacin de las sanciones de multa previstos en este captulo. DISPOSICIONES TRANSITORIAS PRIMERA: Los procedimientos administrativos o judiciales que estn en curso se debern adecuar a esta nueva Ley. SEGUNDA: En aquellas demandas en las que se solicitaron medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados al Uso Comercial, afines y conexos, iniciadas antes de la entrada en vigencia de la presente ley y se encuentren en cualquier grado y estado, previo a su ejecucin debern continuar su curso legal. Para tal fin, se instruye a todos los jueces de la causa ordenar el cumplimiento de esta disposicin a peticin de la parte solicitante. TERCERA: La Direccin Nacional de Inquilinato, en el plazo de seis meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, proceder a elaborar un Censo de Contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y
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suburbanos destinados a al comercio, industria, profesin y educacin. El censo de contratos ser permanente. CUARTA: En el trmino no mayor a seis meses a partir de entrada en vigencia de la presente ley, el Ejecutivo Nacional debe disponer lo conducente para la creacin, infraestructura y funcionamiento la Direccin Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos. QUINTA. El tribunal Supremo de Justicia, deber acondicionar los Tribunales Civiles para el procedimiento oral, que deber entrar en vigencia seis meses despus de la publicacin de la presente ley, pudiendo ser diferido esta ltima por disposicin del Tribunal Supremo de Justicia, el cual tendr a su cargo la implementacin de dicho procedimiento. SEXTA. A los fines de cumplir lo establecido en el artculo 49 de la presente ley, relacionado con la resolucin que fija el canon de arrendamiento, el Ejecutivo Nacional, dispondr de un Equipo Tcnico que coadyuve al cumplimiento de la referida norma. SEPTIMA. En el trmino no mayor a seis meses a partir de entrada en vigencia de la presente ley, el Ejecutivo Nacional debe disponer lo conducente para la creacin del ndice de precios de locales comerciales, (IPLC), que ser establecido por el Banco Central de Venezuela y hasta tanto este sea establecido, continuar aplicndose las disposiciones que en esta materia establece el Decreto Nro. 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. OCTAVA. Aquellos contratos celebrados en moneda extranjera, antes de la entrada en vigencia de esta ley, se adecuaran a las formalidades que en ella se establecen y se ajustaran al tipo de cambio oficial, en un lapso de treinta das continuos a partir de su entrada en vigencia, respetando la antigedad y las condiciones de la relacin arrendaticia. Si el resultado de este ajuste es superior a la regulacin se debe reintegrar la diferencia. DISPOSICIN DEROGATORIAS NICA. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela N 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. DISPOSICIONES FINALES
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NICA. La presente Ley entrar en vigencia a partir de su publicacin en Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela.
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