INFORME DE AVALUO REALIZADO EN EL MES DE JULIO DE 2007

Ciudad Ojeda, 21 de agosto de 2007 Sres. Pompilio Barbera y/o Ana de Barbera Urb. Tamare, Municipio Lagunillas. Estimados Seores, Con relacin a su solicitud de los servicios profesionales para la realizacin de Avalo a la RESIDENCIA UBICADA EN LA URBANIZACION TAMARE, SECTOR RAFAEL URDANETA, AVENIDA 17 ESQUINA CON LA CALLE NRO. 20, CASA NRO. 23, PARROQUIA LIBERTAD, MUNICIPIO LAGUNILLAS DEL ESTADO ZULIA, que incluye mejoras y bienhechurias levantadas sobre terreno propio, Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del antiguo Distrito Bolvar, bajo el numero 19, folios del 77 al 82, protocolo 1, tomo 4, con fecha del 19-10-1966, anexo a la presente INFORME TECNICO DE AVALUO INMOBILIARIO, producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido otro factor, intencin o sentimiento personal, que pudiese alterar en lo mas mnimo los datos, hiptesis de trabajo, as como en sus resultados obtenidos. Los datos obtenidos de terceras personas, fuentes o archivos para definir y establecer los procedimientos estadsticos aplicados en este estudio, son ciertos hasta donde alcanza nuestra buena fe como avaluadores. No se ha exagerado ni omitido intencionalmente cualquier factor que pudiera condicionar el resultado del presente avalo. Quedando a sus ms gratas ordenes, Perito: Jos A. Lilo R. CI.: V-10.206.134 Ing. Jos H. Mndez CI.: V-7.739.942 CIV.: 101.793

RESUMEN GENERAL
1. Identification Del Propietario (A): Pompilio Barbera y/o Ana de Barbera 2. Identificacin Y Ubicacin Del Inmueble: Urbanizacin Tamare, Sector Rafael Urdaneta, Avenida 17 Esquina Con La Calle Nro. 20, Casa Nro. 23, Parroquia Libertad, Municipio Lagunillas Del Estado Zulia. 3. Datos Del Documento De Propiedad: Documento Registrado En La Oficina Subalterna De Registro Del Antiguo Distrito Bolvar, Bajo El Numero 19, Folios Del 77 Al 82, Protocolo 1, Tomo 4, Con Fecha Del 19-10-1966. 4. reas Y Valores: El terreno posee un rea de 573, 36 mts2, aunque este es una porcin de una mayor extensin. En este predio se halla una construccin adosada a un vecino de rea aproximada igual a 315,05 mts2. 5. Lugar y Fecha del Avalo: Ciudad Ojeda, 15 de julio de 2007. 6. Mtodos Utilizados: Mtodo de Mercado (Calculo de valor del terreno). Mtodo de Costos (Calculo de valor de las mejoras y bienhechurias). 7. Avalo Solicitado Por: Pompilio Barbera y/o Ana de Barbera 8. Objetivo Del Avalo: Estimacin del valor del inmueble, a fin de colocarlo para la venta. Perito: Jos A. Lilo R. CI.: V-10.206.134 Ing. Jos H. Mndez CI.: V-7.739.942 CIV.: 101.793

CONTENIDO

DESCRIPCION DETALLADA DEL SECTOR 1.1. 1.2. 1.3. Caractersticas del sector Servicios pblicos Accesibilidad vehicular y peatonal

ASPECTOS LEGALES 2.1. Datos del documento de propiedad 2.2. Estado de ocupacin DESCRIPCION DEL BIEN 3.1. Terreno 3.1.1. Ubicacin 3.1.2. Nomenclatura y Zonificacin 3.1.3. Superficie y topografa 3.1.4. Medidas y Linderos 3.2. Edificaciones y Construcciones OBTENCION DEL VALOR 4.1. Definiciones 4.2. Enfoques de valoracin 4.3. Proceso de clculos Clculos del valor del terreno Calculo de costos de reposicin a nuevo Cuadro general de valores CONCLUSIONES ANEXOS

DESCRIPCION DETALLADA DEL SECTOR

1.1

Caractersticas del sector

El sector Rafael Urdaneta de la Urbanizacin Tamare, corresponde al mbito espacial de la Parroquia Libertad, en la zona Norte del Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Ciudad Ojeda, capital del Municipio, constituye un punto focal de gran importancia para las actividades comerciales, industriales y petroleras del Municipio Lagunillas y muy representativa en el medio residencial petrolero, ya que en sus adyacencias se encuentran instaladas gran parte de oficinas y medios de operaciones del sector petrolero. La urbanizacin Tamare, se conecta de manera directa con la red vial de la Costa Oriental del lago, mediante la Avenida Intercomunal de la Costa Oriental del Lago de Maracaibo, hacia Ciudad Ojeda y Cabimas, as como por la Carretera Lara Zulia al resto del estado y occidente del pas. Servicios pblicos

1.2

El sector donde se localiza el inmueble cuenta con: todos los servicios pblicos urbanos: Acueducto, cloacas, energa elctrica, gas domestico, telfono, televisin por cable, servicio de Internet, alumbrado publico, recoleccin de basura, transporte publico colectivo urbano, vigilancia policial y cobertura de telefona celular. 1.3 Accesibilidad vehicular y peatonal

Las calles y avenidas del sector estn pavimentadas, con trazado de forma regular y en aceptable estado de conservacin. Se pudo constatar la presencia de aceras y brocales, lo que permite el normal recorrido a nivel peatonal sobre los espacios pblicos. Al inmueble se le accede de manera directa desde la avenida 17 esquina con la calle nro. 20, del referido sector y urbanizacin.

ASPECTOS LEGALES

2.1. Datos del documento de propiedad Documento Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bolvar, de fecha 19-10-1966, bajo el N 19, folios del 77 al 82, protocolo 1, tomo 4. 2.2. Estado de ocupacin Segn inspeccin realizada al inmueble durante el 24 de julio de 2007, se pudo constatar la condicin de OCUPACION del mismo.

DESCRIPCION DEL BIEN

3.1. Terreno 3.1...1. Ubicacin: La parcela se encuentra ubicada en la Avenida 17 esquina con la Calle n 20. Sector Rafael Urdaneta, Urbanizacin Tamare. 3.1.2. Nomenclatura y Zonificacin Casa N 23. Segn consulta verbal en la Oficina de Planificacin Urbana de la Alcalda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en Ciudad Ojeda, la parcela de terreno perteneciente al inmueble posee USO RESIDENCIAL. 3.1.3. Superficie y Topografa Segn plano de mensura registrado, la parcela posee un rea de 794,83 mts2. Se evidencia ligera pendiente de escurrimiento del terreno hacia la avenida y calle que ubica a la parcela.

3.1.4. Medidas y Linderos

Norte: Sur: Este: Oeste:

23,02 mts., menos un arco de 6,25 mts de radio en la esquina, con la Calle 20. 22,95 mts, con inmueble N 24. 24,96 mts, menos un arco de 6,25 mts de radio con la Avenida 17 (que es su frente). 24,93 mts, con inmueble N 21.

3.2. Construcciones y Edificaciones Construccin tradicional de vivienda unifamiliar de una (01) planta, segn se describe: Fundaciones aisladas directas de concreto reforzado, Estructura esqueltica de concreto armado, Losas de techo tipo nervada con bloque de arcilla de 15 cms, Paredes de bloques de cemento/arcilla, Frisos lisos, Pintura de caucho en mampostera, Fondo anti corrosivo y esmalte en piezas metlicas, pavimentos de concreto incluye refuerzo metlico, Pavimentos acabados con baldosas de cermica, granito y mrmol, Instalaciones elctricas y sanitarias embutidas en pisos, paredes y losas de techo, Ventanas tipo celosisas de aluminio y vidrio(con rejas de proteccin), Lmparas fluorescentes e incandescentes, Marcos y puertas de madera entamborada (pulidas y barnizadas), Piezas sanitarias de color, Porcelana a color en sanitarios y cocina, Clset de madera pulida en todas las habitaciones, suministro directo del servicio de aguas blancas apoyado con sistema hidroneumtico (incluye tanque superficial), servicio de aguas negras empotrado al colector de la zona, cocina empotrada, rematada en madera y formica, acometida telefnica, rodapis plstico, cermico y de alfombra, dotacin: Porche, sala, comedor, estar, cocina, (04) habitaciones, (03) sanitarios, Lavandera. rea: Edad: Condiciones: Terreno= 573,36 m2, Construccin= 315,05 m2 40 aos Buenas

3.2.1. Anexos

Cercado perimetral con bases de concreto, mitad pared de bloques frisado y pintado, y la otra mitad parales, largueros e intermedios con perfiles tubulares de dimensiones varias (incluye portones peatonal y vehicular), Techos de Cinduteja sobre columnas y perfiles metlicos, con pavimentos de concreto.

OBTENCION DEL VALOR

La metodologa empleada en la elaboracin del presente estudio esta basada en dos mtodos: 1) Para el clculo del Valor del Terreno se aplica el Enfoque de Mercado, descrito como un procedimiento de valoracin en el cual predice en base a los precios pagados en transacciones reales realizadas en escenario similar, bajo caractersticas y condiciones de mediana semejanza. 2) Para el calculo del Valor de las Edificaciones y Construcciones, se utiliza el Mtodo de Costos, el cual se basa en la tesis de que el comprador del bien informado no pagara por una propiedad mas de lo que costara producir una propiedad similar y de la misma utilidad. Para ambas premisas, se utiliza el Mtodo de clculo Ross Heydecke, cuya expresin es la siguiente: Depreciacin= (CRN x VR) x ((0.5 x ((e/v) + (e/v)))) +((1 (0.5 x ((e/v) + (e/v)))) x CF/100)) Donde: CRN= VR= E= V= CF= CALCULOS Costo de Reposicin a nueva Valor de Rescate Edad del componente Vida til estimada Coeficiente de mantenimiento/conservacin

1. TERRENO Clculos del Valor del Terreno (Anexo matriz de comparacin) Ajuste por doble esquina Bs. 111.083,98/m2 x 1,14 x 1,17 Bs. 148.163,81/m2 Bs. 111.083,98/m2

2. COSTRUCCION 2.1. VIVIENDA Clculos del Valor de la Construccin (Ref. CINPRONET) Bs. 1.118.965,32/m2

Gastos: Proyecto, permisologia, etc. (26 %) Bs. 290.930,95/m2 Depreciacin (Antigedad > 35 aos (0.35 %) COSTO DIRECTO= 2.2. PAVIMENTOS EXTERIORES Clculos del Valor de la Construccin Ref. CINPRONET) Bs. 61.236,56/m2 Bs. -493.463,69/m2 Bs. 916.432,58/m2

Gastos: Proyecto, permisologia, etc. (26 %) Bs. 15.921,51/m2 Depreciacin (Antigedad > 25 aos (0.25 %) COSTO DIRECTO= 2.3. CERCADOS PERIMETRALES Bs. -19.289,52/m2 Bs. 57.868,55/m2

Clculos del Valor de la Construccin Ref. CINPRONET) Bs. 74.560,12/ml

Gastos: Proyecto, permisologia, etc. (26 %) Bs. 19.385,63/ml Depreciacin (Antigedad > 25 aos (0.25 %) COSTO DIRECTO= Bs. -23.486,44/ml Bs. 70.459,31/ml

INMUEBLE AVENIDA 17 ESQUINA CON CALLE 20, CASA N 23. SECTOR RAFAEL URDANETA, URBANIZACION TAMARE. MUNICIPIO LAGUNILLAS, ESTADO ZULIA DESCRIP. A.TERREN O B. CONSTR. B.1. CASA B.2. PAV. EXT. GARAGE B.3.CERC. PERIM. C. EXTRA C.1. SIST. HIDRON. C.2. A/A MTS2 573,36 X X BS/MTS2 148.163,81 = = BS. 84.951.324,30

315,05 60,00

X X

916.432,58 57.868,55

= =

288.722.084,33 3.472.113,00

48,00 (ml)

70.459,31

3.382.046,88

SG SG

X X

1.500.000,00 6.000.000,00

= =

1.500.000,00 6.000.000,00

CONCLUSIONES

Luego de visitar el inmueble, tomar los datos de campo, visitar las fuentes de Registro correspondiente, analizar las variables urbanas y aplicar la metodologa universal en materia de avalo inmobiliario, se concluye que este posee el valor actualizado de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES VEINTISIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO CON 51/100 BOLIVARES (BS. 388.027.568,51).

Perito: Jos A. Lilo R. CI.: V-10.206.134

Ing. Jos H. Mndez CI.: V-7.739.942 CIV.: 101.793