UNIVERSITATEA TITU MAIORESCU BUCURETI FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICEN DREPT CIVIL PROMISIUNEA DE VNZARE CUMPRARE DE IMOBILE

COORDONATOR TIIN IFIC Lect. univ. drd. Secula Mihai Raul

ABSOLVENT VULPE MIREL

Tg Jiu - 2012

Capitolul I No iune Seciunea I Definiie i esen Antecontractul sau promisiunea de vnzare-cumprare este un acord de voine contractual prin care prile i asum reciproc obligaia de a ncheia ntre ele, n viitor, un anumit contract de vnzare-cumprare, stabilind i coninutul esenial al acestuia1. Este frecvent utilizat pentru a lega juridicete prile care, din diferite motive, pentru moment nu pot s ncheie n mod valabil un contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l ncheie n viitor. n acest mod prile, prin ncheierea antecontractului, se asigur c fiecare i va menine voina pn la data ncheierii contractului propriu-zis n forma sa valabil2. Mai este denumit i promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, contract provizoriu sau precontract. Existena i valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp n urm, dar n dreptul romn a nceput s fie practicat pe scar extins abia dup al doilea rzboi mondial, cnd, pe msura consolidrii totalitarismului i extinderii controlului statal, sau instituit anumite formaliti (forma autentic ad validitatem i autorizarea administrativ) n cazul nstrinrilor de imobile prin acte juridice ntre vii. Antecontractul de vnzare-cumprare imobiliar este practic, o "creaie" a practicii avoceti i a judectorilor receptivi la situaiile juridice de fapt, care, n practica ultimelor decenii dup mai multe ezitri i cutri, au acceptat ideea c, vnzarea-cumprarea imobilelor fr respectarea condiiilor cerute de lege, este lovit de nulitate, n schimb este valabil promisiunea sinalagmatic de a se ncheia un contract n viitor, n forma i condiiile prevzute de lege3. Din punct de vedere obligaional, antecontractul de vnzare-cumprare nu d natere unei obligaii de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci d natere unei obligaii de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea ncheia i a ncheia pur i simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul conine un raport de obligaii de "a face", n sensul c ambele pri se oblig, una c va consimi la vnzarea i cealalt c va consimi la cumprarea
M. Costin, M. Murean, V. Ursea, DICIONAR DE DREPT CIVIL, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980. 2 Mircea Murean, CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE, Edit. Cordial Lex, 1996, p. 132-134. 3 Aurelian Ionacu, M. Murean i colaboratorii, CONTRIBUIA PRACTICII JUDECTORETI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DE DREPT CIVIL ROMN, Edit. Academic, Bucureti, 1973, p. 101 i urm. Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE - INSTRUMENTE DE SATISFACERE A INTERESELOR CETENILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca,1978.
1

imobilului, la o dat ulterioar care coincide cu data ncheierii contractului n forma autentic. Legtura juridic creat prin ncheierea antecontractului constituie, ea nsi, un contract, care beneficiaz de principiul forei obligatorii a contractului consacrat n art. 969 C. civ. oblignd prile contractante s-i respecte angajamentul asumat i s ncheie contractul promis. Deci n esen, antecontractul este o promisiune de contract, adic un contract prin care prile se angajeaz, n principal, s ncheie n viitor un alt contract, al crui coninut esenial este deja stabilit prin antecontract. Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil dorete s-l vnd, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar nu pot ncheia de ndat contractul autentic fie deoarece vnztorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumprtorul nu dispune nc de suma necesar achitrii integrale a preului, etc. Iat de ce prile pot hotr s ncheie imediat un antecontract prin care ele se oblig reciproc s-i procure actele sau sumele necesare i s procedeze n viitor la ncheierea contractului dorit, n condiiile deja stabilite prin clauzele antecontractului4. Seciunea a II-a Delimitri5 Antecontractul, fiind o convenie sinalagmatic, se aseamn cu o serie de alte instituii, dar se i deosebete de ele n multe privine. Astfel: a). Antecontractul ca i promisiune de contract se deosebete de contractul promis, att prin coninutul ct i prin efectele sale: - antecontractul d natere unei obligaii de "a face" adic de a ncheia n viitor, contractul promis, n schimb contractul promis d natere unei obligaii de "a da", de a transmite dreptul real nstrinat; - se deosebete i prin condiiile de fond i de form ce trebuie ndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se ncheie consensual, pe cnd contractul de vnzare-cumprare imobiliar se ncheie, de cele mai multe ori n form solemn, ad validitatem. - la ncheierea contractului promis, vnztorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului vndut, pe cnd la ncheierea promisiunii de contract promitentul vnztor poate s nu fie nc proprietar dar s existe temeiuri c va deveni pn la perfectarea vnzrii promise. b). Antecontractul se deosebete, prin caracterul su sinalagmatic, i de promisiunea unilateral de a contracta, prin care numai una din pri se oblig, cealalt parte pstrndu-i
A. Ionacu, M. Murean i colaboratorii, CONTRIBUIA PRACTICII JUDECTORETI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMN. 5 Cu privire la toate aceste delimitri, a se vedea M. Murean, CONTRACTELE CIVILE CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.
4

libertatea de a contracta sau nu. c). Antecontractul se deosebete i de simpla ofert de a contracta, aceasta din urm fiind o manifestare de voin unilateral care n anumite condiii poate fi revocat i care devine caduc dac ofertantul nceteaz din via, pe cnd antecontractul este o convenie care nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de alt parte, atunci cnd exist o ofert valabil, pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului, pe cnd n cazul existenei unui antecontract, este necesar ca ambii promiteni s-i dea consimmntul la ncheierea contractului promis. d). Antecontractul se deosebete de pactul de preferin prin care promitentul nu se oblig s vnd, ci se oblig doar c, dac se va decide s vnd bunul, s-l prefere cumprtor pe cel cu care a ncheiat pactul de preferin; n baza antecontractului, promitentul vnztor este obligat s vnd promitentului cumprtor, la preul i n condiiile deja convenite i inserate n antecontract, pe cnd n baza pactului de preferin (dac promitentul se oblig s vnd), toate condiiile contractului urmeaz a fi negociate ntre prile pactului i cu terii posibili cumprtori, preferina funcionnd numai la pre i condiii egale. e). Antecontractul se deosebete de un contract ferm sub condiie pentru c ndeplinirea condiiei valideaz contractul cu efect retroactiv, pe cnd ncheierea contractului promis printrun antecontract va produce efecte numai pentru viitor. f). Antecontractul se deosebete de promisiunea de a obine ratificarea unui act, cci prin antecontract se promite propriul consimmnt la ncheierea viitorului contract promis, pe cnd prin promisiunea de a se obine ratificarea unui act se promite doar faptul propriu de a convinge pe altul s consimt la ncheierea sau ratificarea unui act.

Capitolul II Domeniul de aplicare a instituiei juridice a antecontractului De cele mai multe ori, printr-un antecontract prile i promit ncheierea unui contract de vnzare-cumprare a unui bun imobil, ns, n practic, instituia juridic a antecontractului poate fi folosit pentru a promite ncheierea n viitor a aproape oricrui contract civil cu 4

excepia, bineneles, a acelor contracte pentru care ncheierea prealabil a unui antecontract este perfect inutil (cum ar fi cumprarea din magazine cu autoservire, contractarea unor prestri de servicii comunale sau a unor servicii de pot, etc.). Aa cum rezult din practica judiciar, pe lng contractul de vnzare-cumprare imobiliar, prin antecontract se mai poate asigura ncheierea urmtoarelor antecontracte: a). contractul de vnzare-cumprare a unor bunuri mobile din patrimoniul cultural naional, a cror efectiv vnzare necesit ndeplinirea unor condiii legale restrictive, presupunnd timp i demersuri pentru obinerea realizrii lor6; b). contractul de vnzare-cumprare a altor bunuri mobile cu circulaie juridic restrictiv reglementat (arme funcionabile sau de panoplie) i chiar vnzarea de autoturisme sau alte autovehicule (de exemplu, cumprtorul nu dorete s-i asume riscurile dobndirii proprietii dect dup trecerea unei perioade de prob), etc.; c). contractele de schimb al bunurilor din categoriile mai sus amintite; d). contractul de donaie (antecontractul de donaie produce efecte mai puternice dect simpla promisiune unilateral de donaie); e). contractul de ntreinere sau de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere; f). contractele de partaj voluntar, mai ales cele privind bunuri imobile pentru care se cere autorizaia administrativ prealabil, atunci cnd partajarea unei construcii ar necesita modificri constructive, sau se cere forma autentic (partajarea unor terenuri agricole prin atribuire sau vnzare); g). contractele civile reale, care se consider ncheiate numai prin remiterea efectiv a bunului aa nct o promisiune ferm a ncheierii lor poate prezenta un interes major pentru pri, aa cum este contractul de comodat, contractul de mprumut de consumaie (mutuum), contractul de depozit voluntar, contractul de transport de mrfuri, etc.; h). contractele de gaj, ipotec, fidejusiune; i). contractul de schimb de locuine; j). contractele comerciale reale de transport, de antrepozitare frigorific, de depozit, de custodie, de comodat, etc. n principiu, printr-o promisiune sinalagmatic s-ar putea asuma o obligaie reciproc de a ncheia n viitor, nu numai un contract, dar i orice alt act juridic, dac alte considerente nu s-ar opune7.
A se vedea Legea nr. 41/1995 pentru aprobarea Ordonanei Guvernului nr. 68/1994. M. Murean, CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.
7 6

Capitolul III ncheierea antecontractului Seciunea I Condiii de fond Antecontractul, fiind n esen o convenie civil este supus, n mod firesc, regulilor i principiilor care guverneaz ncheierea contractelor civile n dreptul comun. Orice antecontract va trebui s ndeplineasc, n momentul ncheierii sale, toate condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii civile, care potrivit art. 948 C. civ. sunt: 1) capacitatea de a contracta; 2) consimmntul valabil al prii care se oblig; 3) un obiect determinat; 4) o cauz licit i moral. Totui antecontractul, n raport cu alte convenii civile, prezint anumite particulariti n ceea ce privete condiiile de fond i anume: 1). Cu privire la CAPACITATE, ca orice convenie civil, promisiunea de a contracta se poate ncheia valabil numai de ctre persoane cu capacitate deplin de exerciiu, tiut fiind faptul c aceast capacitate o au numai persoanele majore (cu excepia celor puse sub interdicie), iar persoanele minore cu vrsta ntre 14-18 ani au o capacitate de exerciiu restrns, putnd ncheia acte juridice numai dac sunt asistate de ctre ocrotitorii lor legali, iar persoanele care nu au mplinit vrsta de 14 ani, la fel ca i persoanele majore puse sub interdicie, fiind lipsite total de capacitate de exerciiu, pot ncheia asemenea acte numai prin reprezentarea lor de ctre ocrotitorul legal8. Potrivit art. 129 C. fam., "tutorele nu poate, fr prealabila ncuviinare a autoritii tutelare, s fac valabil nstrinarea ori gajarea bunurilor minorului, renunarea la drepturile patrimoniale ale acestuia, precum i s ncheie orice alte acte care depesc dreptul de a administra". ntr-o opinie9 se consider c, la ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprare imobiliar, nu mai este necesar ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare deoarece: a). antecontractul, ca promisiune de vnzare-cumprare este translativ de proprietate, iar obligaia de "a face" asumat prin antecontract, nu este supus vreunei condiii speciale de ncuviinare prealabil; b). chiar i actele de nstrinare a imobilelor ncheiate naintea obinerii ncuviinrii autoritii tutelare, sunt sancionate doar cu nulitatea relativ, care se poate acoperi ulterior prin
M. Murean, E. Lupan, DREPT CIVIL. PARTE GENERAL. M. Murean, Particularitile condiiilor de fond ale antecontractului, n STUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 64-78.
9 8

obinerea ncuviinrii sau prin confirmarea lor de ctre minorul vnztor, devenit ntre timp major i capabil. Aceast soluie se impune cu att mai mult n cazul promisiunii de a nstrina n viitor un imobil al incapabilului. n aceeai opinie se consider c, acestui punct de vedere, i se pot aduce urmtoarele argumente care susin soluia contrar (aceea a nevalabilitii antecontractului de vnzarecumprare a unui bun imobil al incapabilului): a). Cerina ncuviinrii prealabile a autoritii tutelare constituie o msur de protejare a minorului sau interzisului mpotriva unor acte de natur a-i prejudicia interesele. b). Dei antecontractul nu transfer imediat proprietatea, el poate s duc n mod normal la acest lucru, incapabilul nstrintor fiind inut juridicete s-i ndeplineasc promisiunea de a contracta, iar dac scadena obligaiei de a ncheia contractul de nstrinare promis, se mplinete dup dobndirea capacitii de exerciiu a promitentului nstrintor, acesta nu se mai poate bucura de controlul proteguitor al autoritii tutelare, iar fostul incapabil s-ar putea vedea astfel prejudiciat. Se propune de lege ferenda10 pentru o mai bun protejare a intereselor minorilor, s fie expres prevzut de legiuitor cerina ncuviinrii prealabile, nu numai pentru contractele ferme de vnzare-cumprare dar i pentru ncheierea promisiunilor sinalagmatice de a perfecta n viitor asemenea contracte. 2). CONSIMMNTUL ce trebuie exprimat de fiecare din pri la ncheierea antecontractului este, de asemenea, supus regulilor i principiilor dreptului comun al contractelor, adic: s existe, s fie exteriorizat, liber, neviciat i serios. Conform art. 953 C. civ., "consimmntul nu este valabil, cnd este dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol". Consimmntul poate s fie dat nu numai direct i personal ci i indirect prin reprezentare. Mandatul prin care reprezentantul este abilitat s consimt la ncheierea antecontractului n locul i pentru cel pe care l reprezint, se poate ncheia n orice form, adic poate fi cuprins i ntr-un act sub semntur privat, nefiind nevoie s mbrace forma nscrisului autentic atta timp ct nici pentru antecontractul ce trebuie ncheiat nu este cerut forma autentic. n literatura de specialitate au existat discuii n legtur cu antecontractul de vnzarecumprare a unui imobil, bun comun, ncheiat de unul singur dintre soi fr consimmntul expres al celuilalt so. Conform art. 35 alin. 2 C. fam., "oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi (administrare, folosin, dispoziie - n. n.), este socotit c are i consimmntul
10

Ibidem.

celuilalt so. Cu toate acestea, nici unul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie, ce face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul celuilalt so". Aadar, n temeiul acestui text de lege, ntre soi, opereaz o prezumie de mandat tacit reciproc, considerndu-se c fiecare dintre soi, atunci cnd exercit drepturile conferite de lege asupra bunurilor comune, el o face nu numai n numele su propriu, ci i ca reprezentant al celuilalt so. Aceast prezumie este relativ ea putnd fi nlturat pentru fiecare act n parte. n mod excepional, pentru nstrinarea sau grevarea unui teren sau a unei construcii, se cere consimmntul exprimat al ambilor soi. Soul nesemnatar al actului poate s-i dea consimmntul i ulterior, printr-un act separat sau printr-o confirmare tacit, ndeplinind condiiile cerute pentru ca actul s-i produc efectele n vederea cruia a fost ncheiat. Problemele ridicate n faa instanelor, cu privire la antecontractele de vnzarecumprare imobiliar ncheiate numai de unul singur dintre soi, a generat mai multe opinii n literatura de specialitate. Un autor, mprtind o tez a Tribunalului Suprem, referitor la o spe11, consider c antecontractul de vnzare-cumprare nu intr n categoria actelor de nstrinare i deci nu-i sunt aplicabile dispoziiile art. 35 alin. 2 teza II C. fam., dar critic soluia instanei de respingere a aciunii n anulare, ntruct prezumia de mandat tacit este una relativ, susceptibil de a fi rsturnat12. ntr-o alt opinie, se accept n principiu, ideile din opinia precedent, dar, prezentndule deficiena n cazul n care antecontractul este ncheiat pe ascuns, autorul merge mai departe i susine c, antecontractul, fiind nzestrat cu un mijloc de executare silit n natur trebuie asimilat cu nstrinarea bunului, ceea ce atrage aplicabilitatea art. 35 alin. 2 teza II C. fam.13 Potrivit altei opinii, se consider, diferit fa de primele dou, c promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare nu poate fi privit n nici un caz ca un act de pur administrare sau folosire a imobilului, pentru a i se putea aplica prezumia mandatului tacit reciproc, tot astfel cum ea nu poate fi privit nici ca un act de nstrinare propriu-zis, pentru a i se condiiona valabilitatea de exprimare a consimmntului de ctre cellalt so. n realitate, antecontractul, nu are nici o semnificaie direct cu privire la bunul comun la care se refer, acest act nu genereaz, nu modific, nu transfer i nu stinge n nici un fel drepturile reale existente, ci d natere doar unor obligaii personale, constnd n "a face", iar nu de "a da". n
Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 2347 din 23 octombrie 1974, n C.D. 1974. O. Gdei, (I), Promisiunea de vnzare-cumprare i dreptul unuia din soi de a cere anularea antecontractului de vnzare-cumprare a construciei - bun comun - ntocmit de cellalt so la ncheierea cruia nu a participat, n "Revista romn de drept" nr. 9/1983, p. 18. 13 R. Sanielevici (II), ibidem nota 14.
12 11

continuare se arat c din aceste motive antecontractul de vnzare-cumprare, ncheiat de unul dintre soi, nu este lovit de nulitate relativ, ci este valabil, dar inopozabil soului nepromitent, care, n calitate de ter fa de antecontract, beneficiaz de toate mijloacele juridice de drept comun pentru aprarea drepturilor i intereselor sale n comunitatea de bunuri. n schimb, fa de soul promitent, antecontractul i va produce toate efectele juridice care i sunt proprii, cu singura particularitate c obligaiile izvorte din antecontract vor fi obligaii personale ale soului care i le-a asumat, supuse regimului juridic al acestei categorii de obligaii. Ulterior, ntr-o alt opinie, se accept ideea c antecontractul este un act de dispoziie, iar soul necontractant poate cere anularea actului pentru lipsa consimmntului su expres, mandatul tacit nemaiopernd n acest caz. Criticnd soluia inopozabilitii antecontractului fa de soul nepromitent i posibilitatea acestuia de a introduce o aciune n revendicare, n cazul n care posesia imobilului ar fi cedat promitentului cumprtor, autorul consider preferabil soluia exercitrii aciunii n anulare, datorit faptului c aciunea n revendicare, nu poate fi exercitat dect cu acordul soului nstrintor, ceea ce ar putea duce la un impas greu de depit. Aciunea n anulare, fiind prescriptibil, rezolvarea definitiv a problemei nu se poate amna la infinit, cum teoretic s-ar ntmpla n cazul acceptrii doar a soluiei inopozabilitii; expirarea termenului de prescripie, fr ca soul ndreptit s fi exercitat aciunea n anulare, poate fi echivalent cu o acceptare tacit a nstrinrii, aceasta devenindu-i astfel opozabil cu efect retroactiv de la data ncheierii conveniei14. n ce ne privete, suntem de acord cu opinia conform creia, antecontractul de vnzarecumprare imobiliar, nu este un act de administrare, dar nici un act de nstrinare propriu-zis, pentru a i se putea condiiona valabilitatea de exprimare a consimmntului expres de ctre cellalt so. Dar considerm necesar, pentru evitarea problemelor ce se pot ivi n asemenea cazuri, ca, legiuitorul, ntr-o viitoare reglementare, s prevad necesitatea exprimrii consimmntului de ctre ambii soi i n cazul antecontractelor de vnzare-cumprare imobiliar. Revenind la consimmnt ca o condiie de fond pentru valabilitatea antecontractului potrivit dreptului comun al contractelor, consimmntul trebuie s fie exteriorizat de o manier neechivoc. n ce privete ncheierea antecontractelor de vnzare-cumprare imobiliar, jurisprudena a stabilit principiul potrivit cruia trebuie s fie privit ca o promisiune
Dan Chiric, Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare, ncheiat n calitate de promitent-vnztor sau de promitent-cumprtor de un singur so, fr consimmntul expres al celuilalt so, n "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.
14

sinalagmatic de vnzare-cumprare chiar i un nscris prin care prile nu se obligau expres la ncheierea n viitor a unui antecontract , ci consfineau doar consimmntul lor de a vinde i respectiv de a cumpra, ferm, imobilul respectiv, dei un asemenea acord, fr ndeplinirea formalitilor legale, este lovit de nulitate absolut, neputnd produce efectul translativ de proprietate dorit de pri, dar, dup cum s-a argumentat i n literatura de specialitate, contractul ncheiat ntre pri poate fi interpretat n nelesul fgduielii de vnzare, dat fiind c voina contractual a prilor trebuie s fie ntotdeauna analizat n sensul care atribuie efecte juridice consimmntului dat (art. 978 C. civ.) i aceasta indiferent de denumirea pe care prile au dato conveniei pe care au ncheiat-o. Ar opera astfel, independent de voina expres a prilor, dar n temeiul prezumrii ipoteticei lor voine tacite, o conversiune a actului juridic ncheiat, n sensul c actul nul ca vnzare va putea fi privit ca o valabil promisiune de vnzare-cumprare. Practica judiciar s-a pronunat n acest sens, astfel, actul sub semntur privat, n cazul acordului prilor de a vinde i respectiv de a cumpra un imobil, are valoarea unei promisiuni de vnzare-cumprare i nu a unui contract de vnzare-cumprare, chiar dac a fost intitulat ca atare. La fel, dac un contract ncheiat n form autentic este anulat de instana de judecat pentru vicii de form, se poate converti ntr-un antecontract de vnzare-cumprare15. Conversiunea, privit ca o posibilitate de substituire a unui act juridic nul cu un altul valabil, este operant atunci cnd, pe plan obiectiv, actul lovit de nulitate cuprinde elementele constitutive ale actului n care urmeaz a fi convertit, iar pe plan subiectiv, noul act juridic, corespunde unui rezultat economic analog celui voit de pri i exprimat prin actul nul. n esen, conversiunea se justific numai n ipoteza n care, prin mijlocirea acelui act juridic, se realizeaz scopul practic urmrit de pri prin actul juridic nul16. 3). n ce privete OBIECTUL promisiunii sinalagmatice de a contracta, acesta const n conduita sau prestaia la care este ndrituit subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv al raportului juridic stabilit ntre pri. Concret, n cazul antecontractului, obiectul l constituie nsi ncheierea n viitor a contractului promis. Antecontractul, ca i oricare alt convenie, potrivit dreptului comun, trebuie s aib un obiect determinat sau determinabil, s fie posibil, s se afle n circuitul civil, s fie licit i moral i s constea ntr-un fapt personal al debitorului. - Antecontractul trebuie s se refere la ncheierea n viitor a unui contract determinat,
15 16

M. Murean, Particularitile condiiilor de fond ... , n STUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 66-68. Pavel Perju, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Suceava, n "Dreptul" nr. 1/1998,

p. 101-102.

10

stabilind nc de pe acum elementele eseniale ale contractului promis (cel puin natura lui, obiectul i preul). - Antecontractul trebuie s se refere la un contract promis posibil att n fapt ct i n drept. Aadar nu se va putea promite ncheierea unui contract de matrimonial sau a oricrui contract considerat ilicit. - O problem interesant n legtur cu obiectul antecontractului s-a pus n practica judiciar cu privire la valabilitatea promisiunii de nstrinare a lucrului altuia. S-a decis c nu exist nici o dispoziie legal care s prevad promisiunea de vnzare a unui bun imobil, fcut de un neproprietar c ar fi lovit de nulitate, cci persoana neproprietar, are posibilitatea s cumpere, de la proprietar, bunul oferit spre vnzare, iar apoi s fie n msur a perfecta vnzarea promis17. - De asemenea este valabil i promisiunea de a vinde un bun aflat n indiviziune, asumat numai de ctre unul singur dintre coindivizari, cu condiia ca bunul promis s revin n urma partajului n lotul promitentului, numai n acest caz va putea perfecta contractul promis, iar n caz contrar, va rspunde fa de promitentul dobnditor pentru nendeplinirea obligaiei asumate. n acest sens, n practica judiciar s-a subliniat dreptul beneficiarului promisiunii de a cere el, n calitate de creditor, prin aciune oblic (art. 974 C. civ.), stabilirea calitii de proprietar exclusiv a promitentului vnztor asupra bunului promis18. - Nu este ns valabil antecontractul ncheiat de o persoan n numele i pe seama altei persoane, fr mputernicirea acesteia, pentru c nimeni nu poate fi obligat juridicete prin voina altei persoane nemputernicite legal n acest scop. Un asemenea antecontract este nul de drept i nu poate produce nici un efect, putnd fi validat numai n cazul n care cel n numele cruia s-a ncheiat contractul, fr a fi dat mputernicire, ratific promisiunea fcut de altul n numele lui. - O alt problem care s-a pus n practica judiciar n legtur cu condiiile de validitate ale antecontractului referitoare la obiectul conveniei a fost i problema soluiei ce trebuie adoptat n situaia n care preul de vnzare stipulat n antecontract este diferit de cel stipulat n contractul autentic ncheiat pe baza promisiunii de contract. Problema este reglementat de Ordonana nr. 12 din 29 ianuarie 1998 (Monitorul Oficial nr. 40 din 30 ianuarie 1998) care prin art. 6 declar nule absolut, n caz de simulaie,
Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 412 din 20 februarie 1980, n C.D. 1980, p. 20. Tribunalul Judeean Covasna, decizia civil nr. 38 din 6 februarie 1980, n "Revista romn de drept" nr. 7/1980, p. 50.
18 17

11

att actul aparent ct i cel secret, care conin o simulaie a preului. Deci, antecontractul, fiind privit n acest caz ca un act secret va fi nul absolut mpreun cu actul autentic dac conin o simulaie a preului. Reiese din aceast analiz c actul autentic nu este singurul act valid n raporturile dintre pri, dect n msura n care se coroboreaz i ntregete cu antecontractul prin care acest act a fost promis19. 4). n ce privete CAUZA conveniei, nu s-au semnalat n practica judiciar sau n literatura juridic particulariti deosebite n materia antecontractelor, urmnd deci a se aplica regulile de drept comun. Va fi aadar, nul promisiunea sinalagmatic de a contracta, ntemeiat pe o cauz ilicit sau imoral, ori pe o cauz fals (art. 966-968 C. civ.), la fel ca orice alt convenie civil. 5). LIPSA ALTOR CONDIII DE FOND pentru validitatea antecontractului. Practica judiciar i literatura de specialitate sunt aproape unanime n a considera c, pentru validitatea antecontractului, nu este necesar ca acele condiii de care depinde validitatea contractului promis, s fie ndeplinite nc din momentul ncheierii promisiunii de a contracta. - Astfel, nu este necesar calitatea de proprietar a promitentului nstrintor asupra bunului ce formeaz obiectul contractului promis, fiind necesar doar ca aceast calitate s existe la data ncheierii contractului autentic, n caz contrar contractul nu poate fi ncheiat nici pe cale amiabil (nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet), nici pe calea executrii silite. - De asemenea, nu sunt necesare unele autorizri de nstrinare de genul celor existente nainte de 1989 (autorizaie de nstrinare a imobilului sau autorizaia prealabil a C.E.C.-ului). - Nu este necesar nici ncuviinarea autoritii tutelare, cnd promitentul vnztor este un incapabil, reprezentat sau asistat, i nici n cazul n care antecontractul este ncheiat de ctre unul singur dintre soi fr consimmntul expres al celuilalt so i n acest caz condiiile respective fiind indispensabile pentru ncheierea valabil a contractului promis, dar nu i pentru ncheierea promisiunii de a contracta. Seciunea a II-a Condiii de form n principiu, vnzarea-cumprarea se perfecteaz solo consensu, fr ndeplinirea vreunei formaliti (art. 1295 C. civ.). Regula comport unele excepii, prevzute de lege (de
M. Murean, Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului, n STUDIA UBB-J, nr, 1/1988, p. 73-76.
19

12

pild, n cazul terenurilor, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998), dar cum exceptio est strictissimae interpretationis, rezult c, n tcerea legii, ele nu sunt aplicabile i promisiunii de vnzare-cumprare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, ct privete formarea acordului de voin, regulile aplicabile contractelor, nct forma, scris este cerut numai ad probationem. Desigur, forma scris rmne capital pentru dovada existenei promisiunii, dac valoarea acesteia depete 250 lei (art. 1191 C. civ.) i dac nu exist un nceput de dovad scris (art. 1197 C. civ.), ori o imposibilitate de a preconstitui sau pstra proba scris. n aceste din urm ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, n temeiul art. 1203 C. civ., d dreptul instanei s recurg la proba prin prezumii, adic la raionamente deduse din fapte conexe20. Sub imperiul Decretului nr. 144/1958, existena unui nscris sub semntur privat era cerut expres de art. 12 din decretul menionat, pentru a se putea admite aciunea pentru executarea silit n natur a obligaiei de a contracta, prin pronunarea unei hotrri care s in loc de contract.

Capitolul IV Coninutul antecontractului Seciunea I Consideraii generale Prin coninutul antecontractului, n sens restrns, nelegem clauzele antecontractului, adic stipulaiile sau prevederile asupra crora prile au czut de acord. O parte din acestea sunt reglementate n mod imperativ de lege i fac parte din cuprinsul antecontractului, de plin drept, iar o alt parte fiind reglementate prin norme supletive sunt considerate a ntregi cuprinsul antecontractului, fiind considerate ca acceptate tacit dac prile nu au derogat n mod expres de la ele. ns, nu toate clauzele unui antecontract au aceeai pondere i nsemntate juridic, unele fiind clauze principale, de sine stttoare, iar altele sunt clauze accesorii, dependente de cele dinti. Unele clauze sunt eseniale i indispensabile, neputnd lipsi din nici un antecontract, iar altele fiind secundare i facultative, lipsa lor neafectnd validitatea

20

Pavel Perju, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Suceava, n "Dreptul" nr. 5/1995, p.

47-48.

13

antecontractului21. Pe lng aceste clauze specifice naturii i esenei oricrui contract, prile pot stipula n cuprinsul antecontractului i unele clauze speciale, aa numite anticipatorii, prin care prile neleg s execute, deja, unele din prestaiile contractului promis (cum ar fi de exemplu plata preului n tot sau n parte sau predarea bunului n posesia promitentului-cumprtor)22. Vom examina n continuare, pe scurt, toate cele trei categorii de clauze pe care le poate cuprinde un antecontract. Seciunea aII-a Clauzele eseniale i indispensabile a). Promisiunea reciproc de a ncheia n viitor un anumit contract; cea mai specific i cea mai important clauz a oricrui antecontract. Prin aceast clauz promitenii (prile antecontractului), i asum, reciproc, obligaia de a consimi, n viitor, la ncheierea contractului promis, n condiiile prevzute de lege, obligaie creia i corespunde dreptul subiectiv, corelativ al celeilalte pri, de a pretinde i obine ncheierea contractului. Asumarea obligaiei de a contracta, n viitor, trebuie s fie n principiu neechivoc. Nu se pune aceast problem dac ea este formulat expres n antecontract. Ea poate rezulta i doar implicit, putnd fi dedus din faptul c prile i-au exprimat deja consimmntul ferm pentru ncheierea nsui a contractului promis, dar care nu poate fi valabil datorit lipsei condiiilor imperativ cerute de lege, ceea ce face necesar ca prile s-i exprime din nou consimmntul la ncheierea contractului promis, atunci cnd respectivele condiii vor fi ndeplinite23. b). Determinarea coninutului esenial al contractului promis; o alt clauz esenial, indispensabil i definitorie a oricrui antecontract. Prin aceast clauz prile stabilesc tipul de contract, asupra cruia ele cad de acord de pe acum, stabilind, cel puin, elementele eseniale ale contractului promis i, totodat, natura acestuia. Lipsa stipulaiilor cu privire la natura contractului promis, face ca nsi promisiunea sinalagmatic de a contracta s nu poat fi valabil ncheiat, datorit lipsei obiectului, prevzut de art. 948 C. civ. n al doilea rnd, prile antecontractului trebuie s determine obiectul contractului promis, adic bunul sau bunurile asupra crora va purta contractul promis.
M. Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de tiine sociale ale Academiei de tiine Sociale i Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-151. 22 Ibidem. 23 Ibidem.
21

14

Lipsa obiectului contractului promis, din antecontract, constituie o cauz de nulitate absolut (lipsa obiectului promisiunii), iar ambiguitatea determinrii lui constituie o eroareobstacol de natur a mpiedica formarea valabil a promisiunii. De asemenea, prin antecontract, trebuie determinat i preul la care prile convin s ncheie contractul promis, deoarece nici n lipsa preului contractul promis nu poate fi ncheiat, iar promisiunea de a-l ncheia este lipsit de obiect, deci, nu este valabil. Nu este necesar ca prile antecontractului s convin, deja, asupra cuantumului exact al prestaiei i al preului contractului promis, fiind suficient ca ele s stabileasc suficiente elemente pe baza crora acest cuantum s fie determinabil pn la data ncheierii contractului promis (art. 964 C. civ.)24. c). Asumarea obligaiei de "a face" tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis; constituie o clauz esenial a oricrui antecontract, chiar dac nu este necesar formularea ei expres. De cele mai multe ori prile ncheie un antecontract datorit faptului c, pe moment, nu pot ndeplini toate condiiile pentru a ncheia contractul propriu-zis (de exemplu, nu au anumite acte care dovedesc dreptul de proprietate sau nu se dispune pe moment de ntreaga sum pentru plata preului). Aa fiind, este ct se poate de firesc ca prile care ncheie antecontractul, obligndu-se reciproc la ncheierea contractului promis, s se oblige, totodat, i la ndeplinirea tuturor operaiilor prealabile, necesare pentru a face posibil ncheierea acestuia. Prile promitente, sau una din ele, putnd s-i asume asemenea obligaii prin clauze exprese, nserate n textul antecontractului, stipulnd, eventual, termene pentru ndeplinirea lor. Printre cele mai importante obligaii prevzute prin aceast clauz este i obligaia prilor de a se prezenta la notarul public, pentru a-i exprima consimmntul, la ncheierea contractului promis, n forma solemn cerut de lege. Dar aceast obligaie coincide, doar n parte, cu obligaia de a contracta, aceasta din urm cuprinznd i obligaia de a procura i prezenta notarului documentaia necesar ncheierii contractului, de a face dovada dreptului de proprietate al nstrintorului asupra bunului ce face obiectul contractului; dovada c bunul nu este urmrit pentru debite fa de stat; dovada c dobnditorul nu se ncadreaz n prohibiiile instituite prin art. 1307-1309 C. civ. etc. O alt obligaie important asumat prin aceast clauz, este cea pe care o are promitentul-vnztor de "a face" tot ce este necesar pentru a nstrina valabil bunul promis. Aa ar fi, spre exemplu, obligaia de a cere i obine ieirea din indiviziune i repartizarea n lotul su a bunului promis; obligaia de a obine consimmntul la nstrinare a coproprietarilor
24

Ibidem.

15

acelui bun, sau al soului nepromitent, dac bunul este proprietatea comun a soilor25. Alt obligaie important care poate fi asumat prin aceast clauz este obligaia obinerii ncuviinrii valabile a autoritii tutelare, atunci cnd nstrintorul este un incapabil, reprezentat de ocrotitorul legal, i cnd legea cere o asemenea ncuviinare pentru validitatea contractului promis (art. 129 alin. 2 C. fam.). Seciunea aIII-a Clauzele accesorii ale antecontractului a). Clauza penal; - este o convenie accesorie prin care prile contractante stabilesc anticipat ntinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat s le plteasc n cazul neexecutrii, executrii necorespunztoare ori cu ntrziere a prestaiilor la care s-a ndatorat. Clauza penal apare deci ca o modalitate de evaluare prealabil a despgubirilor datorate n caz de neexecutare culpabil. Pe lng aceasta, clauza penal, ndeplinete i o funcie de garantare a executrii n natur a obligaiei principale, asumat prin antecontract, i funcia de sancionare a debitorului, motiv pentru care ea este ntemeiat pe existena culpei debitorului n neexecutarea obligaiei principale26. n cazul antecontractelor rezultate din conversiunea unui contract ferm de nstrinare, nevalabil datorit lipsei formei autentice, nulitatea actului translativ de proprietate nu atrage nulitatea clauzei penale stipulat pentru garantarea obligaiei de "a da", pentru c n temeiul conversiunii, aceast obligaie se transform n obligaia de "a face", obligaie pe care, clauza penal, urmeaz a o garanta. n principiu, clauza penal fiind un mijloc de prestabilire a rspunderii civile care ar interveni pentru nerespectarea unei obligaii contractuale i avnd ca scop s nlture dificultile de apreciere cu privire la evaluarea prejudiciilor cauzate, trebuie s fie respectat ntocmai de ctre instan, aceasta nefiind ndreptit s majoreze sau s micoreze cuantumul ei, convenit de pri. n prezena unei clauze penale, instana nu verific ntinderea pagubei suferite de creditor i nici nu cere acestuia dovezi cu privire la existena prejudiciului, cuantumul despgubirii trebuind s fie acela prestabilit, prin convenia prilor, consemnat n
M. Murean, Efectele antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii - bun comun ncheiat de unul singur dintre soi, n STUDIA UBB-J, nr. 2/1987, p. 99-103. Dan Chiric, Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare imobiliar, ncheiat n calitate de promitent-vnztor sau de promitent-cumprtor de un singur so fr consimmntul expres al celuilalt so, n "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61. 26 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERAL A OBLIGAIILOR, Edit. Fundaiei "Chemarea", Iai, 1996, p. 328. M. Murean, M. Costin, V. Ursea, Clauza penal, n "Dicionar de drept civil", Edit. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p. 90.
25

16

clauza penal. b). Clauza de arvun; constituie, de asemenea, o convenie accesorie promisiunii de a contracta, funcionnd n principiu ca o clauz penal, dar ndeplinind i alte funcii specifice. Arvuna este suma de bani pe care una din pri o d celeilalte cu ocazia ncheierii unui contract sau antecontract, urmnd ca, n caz de neexecutare a contractului din vina uneia din pri, aceasta s piard suma dat, respectiv s restituie dublul sumei primite. Arvuna trebuie s fie neaprat stipulat n mod expres, cci, n caz contrar suma pltit la ncheierea antecontractului este considerat executare parial27. i clauza de arvun prestabilete cuantumul despgubirilor, ndeplinind astfel i funcia de garantare a executrii n natur, a obligaiei. Prile pot ns da arvunei i semnificaia unei clauze de dezicere nemotivat de la promisiunea asumat, oricare din pri putnd denuna unilateral antecontractul, cu consecina pierderii arvunei date sau a restituirii n dublu a acesteia, dup caz. n acest caz, partea neculpabil, primind sau pstrnd arvuna, nu mai poate cere executarea silit a obligaiei principale, aa cum ar fi putut proceda n cazul n care arvuna ar fi ndeplinit rolul unei clauze penale, i nici nu poate cere alte daune interese. Dac obligaia principal, garantat prin darea de arvun, se execut ntocmai, suma dat ca arvun se include, ca parte component avansat (pltit anticipat) a contraprestaiei prii care a dat-o. Dac obligaia principal este lovit de nulitate, arvuna va fi restituit, prile punndu-se n situaia anterioar; la fel se ntmpl i n cazul imposibilitii obiective de executare, ca i n cazul rezilierii convenionale a antecontractului28. c). Clauza de dezicere; constituie i ea o convenie accesorie, prin care prile contractante i rezerv dreptul de a se rzgndi i de a pune capt sau de a desfiina, n mod unilateral, ntr-un anumit termen i/sau n anumite condiii, convenia principal dintre ele. O asemenea clauz este, n principiu, o excepie stabilit prin voina prilor de la principiul forei obligatorii a conveniilor, consacrat n art. 969 C. civ. Pentru a fi valabil clauza de dezicere trebuie s fie astfel convenit nct s nu constituie o condiie pur protestativ din partea uneia din pri, n caz contrar, ea putnd atrage nulitatea ntregii convenii n care a fost stipulat. De cele mai multe ori, ns, clauza de
M. Murean, M. Costin, V. Ursea, DICIONAR DE DREPT CIVIL, (cit.), p. 38-39. M. Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege, oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de tiine Sociale al Academiei de tiine Sociale i Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-122. A. Ionacu i colaboratorii, CONTRIBUIA PRACTICII JUDECTORETI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL, vol. I, Edit. Academiei, Bucureti, 1973, p. 101 i urm.
28 27

17

dezicere este combinat cu o clauz de arvun sau cu o clauz penal, stabilindu-se astfel ca partea care se va folosi de clauza de dezicere, va pierde arvuna sau o va restitui dublu, ori va fi obligat s plteasc celeilalte pri o anumit sum de bani, reprezentnd despgubirea prestabilit. i n acest caz, creditorul, care a acceptat o asemenea clauz n favoarea debitorului su, nu va mai avea dreptul s cear instanei obligarea debitorului la ncheierea contractului promis, ci, va trebui s se mulumeasc cu rezoluia antecontractului i cu primirea sumei convenite ca arvun sau clauz penal, ori cu daune-interese compensatorii ce vor fi stabilite de instan potrivit dreptului comun al rspunderii contractuale29. d). Clauza rezolutorie (sau pactul comisoriu); constituie acea convenie accesorie prin care prile unui contract principal stipuleaz rezoluia acestuia n caz de neexecutare culpabil a obligaiei uneia dintre ele30. Aceast condiie este subneleas ntotdeauna n contractele sinalagmatice (art. 1020 C. civ.) chiar dac prile s-au stipulat expres. Nimic nu mpiedic ns prile s stipuleze n termeni exprei o asemenea clauz rezolutorie, n condiiile dreptului comun. Aceste consideraii sunt aplicabile i antecontractului care este o promisiune sinalagmatic31. n temeiul condiiei rezolutorii subnelese de lege oricare dintre cele dou pri poate fi ndreptit a cere rezoluia antecontractului, atunci cnd cealalt parte nu-i ndeplinete obligaia asumat, dar, n principiu, numai cu condiia ca ea s-i fi ndeplinit, sau s fie gata s-i ndeplineasc propriile obligaii corelative. Acest principiu, ns, nu poate fi absolutizat deoarece exist situaii n care este posibil rezoluiunea antecontractului din culpa ambelor pri32. Seciunea a IV-a Clauzele anticipatorii ale antecontractului. Consideraii generale n afara clauzelor eseniale i indispensabile i a celor accesorii, prile antecontractului, prin acordul lor de voin, pot s stipuleze i alte clauze cu caracter anticipatoriu, prin care convin, nc nainte de perfectarea contractului promis s treac deja, n fapt, la executarea anticipat a unora dintre prestaiile specifice contractului pe care s-au obligat s-l ncheie n viitor. n imensa majoritate a cazurilor acordul de voin exprimat de pri la ncheierea
Ibidem. Ibidem nota 31, p. 375-376. 31 Ibidem nota 33. 32 V. Stoica, Cu privire la posibilitatea rezoluiunii unei convenii n cazul culpei ambelor pri, n "Revista romn de drept" nr. 9/1984, p. 30-40.
30 29

18

antecontractului este apt s duc la perfectarea i executarea n natur a nsui contractului promis, ceea ce, constituie scopul final a ntregii operaii juridice la care prile antecontractului s-au angajat. Tocmai avnd n vedere acest scop, n mod unanim s-a recunoscut n practic i literatura de specialitate, este admisibil ca prile care ncheie antecontractul s convin, totodat, ca s execute n fapt, cu anticipaie unele din obligaiile specifice contractului promis. Desigur, printr-o clauz a antecontractului nu se va putea produce cu anticipaie efectul translativ de proprietate specific doar contractului de nstrinare promis, perfectat n condiiile legii. Dar, chiar i fr a se transmite nsui dreptul de proprietate asupra imobilului la care se refer prile n convenia lor, nu este deloc contrar legii ca promitentul-nstrintor s transmit, anticipat, promitentului-dobnditor deinerea i folosina n fapt a bunului, iar promitentul-dobnditor s-i achite, anticipat, o sum de bani n contul preului acelui bun sau chiar ntregul pre convenit33. Principala trstur a acestor clauze este caracterul lor anticipatoriu, fapt care conduce la executarea n fapt a unor operaii materiale specifice contractului promis i care n mod normal n-ar putea fi svrite, n drept, dect pe temeiul acestuia. Drept consecin aceste clauze nu pot exista valabil n mod independent, ci numai n contextul existenei unei promisiuni de a contracta. ndat ce promisiunea de a contracta i pierde valabilitatea, i pierd valabilitatea i clauzele anticipatorii sprijinite pe acea promisiune, iar eventualele prestaii svrite n fapt rmn fr suport i vor fi restituite. Pn la ncheierea contractului promis, prestaiile svrite n temeiul clauzelor anticipatorii, rmn, simple stri de fapt recunoscute i ocrotite juridicete dar numai cu titlu provizoriu i cu caracter reversibil. Iar n momentul n care contractul de nstrinare promis este perfectat i i produce efectele n mod valabil, prestaiile svrite n temeiul clauzelor anticipatorii ale antecontractului, i dobndesc deplina justificare i confirmare. a). Clauza privind plata anticipat a preului; este clauza cel mai frecvent utilizat n antecontractele de vnzare-cumprare. Prile convin, de cele mai multe ori ca o parte din preul stipulat s fie deja achitat promitentului-vnztor, fie cu titlu de simplu acont, fie cu titlu de arvun. Uneori, prile prevd n antecontract i modaliti mai complexe de plat n viitor a restului de pre. Problemele juridice puse de restituirea sumelor pltite anticipat n contul preului vnzrii neperfectate sunt, n esen, identice cu cele care se pun n cazul rezoluiunii oricrui contract sinalagmatic, potrivit dreptului comun. b). Clauza privind transmiterea anticipat a imobilului n stpnirea de fapt i n folosina promitentului-dobnditor. i aceast clauz este destul de frecvent ntlnit n
33

M. Murean, DINAMICA RELAIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.

19

antecontractele de vnzare-cumprare, mai cu seam a construciilor de locuit. Aceast clauz nu produce vreun efect translativ de proprietate, imobilul rmnnd n proprietatea promitentului-nstrintor, pn la perfectarea contractului promis n condiii legale. Dar transferul de fapt al deteniei i folosinei produce, totui, anumite consecine juridice i anume: - confer dobnditorului un titlu locativ valabil, acesta neputnd fi evacuat din locuina ce face obiectul antecontractului; - confer simpla detenie precar, iar nu posesia imobilului, deci nu justific dobndirea proprietii prin uzucapiune; - dreptul precar asupra lucrului este opozabil promitentului-nstrintor i succesorilor si n drepturi, precum i coproprietarilor dac este cazul; - dobnditorul este ndreptit a culege fructele ca i cum ar fi un posesor de buncredin. n legtur cu aceast ultim problem, n literatur a fost dezbtut i natura dreptului transmis promitentului-dobnditor n temeiul acestei clauze anticipatorii a antecontractului, fiind indiscutabil admis faptul c antecontractul nu este i nu poate fi un act translativ de proprietate i nici clauza anticipatorie cuprins n acest act nu produce un asemenea efect34. Iar de aici se pune problema dreptului promitentului-cumprtor de a culege fructele i de a le pstra n cazul n care contractul promis nu s-ar mai perfecta. Aa fiind, dei cumprtorul nu este un posesor de bun-credin n sensul restrns al acestei noiuni, definit prin art. 486 C. civ., el se comport totui cu bun-credin n sensul larg, moral al noiunii, sens consacrat i n unele texte de lege (de exemplu, art. 970 C. civ.). Analiznd atitudinea promitentului-cumprtor ntr-o asemenea situaie, este evident c aceasta nu poate fi pus pe acelai plan cu atitudinea unui posesor de rea-credin, iar stpnirea n fapt a imobilului este licit i n conformitate cu regulile de comportament etic, cci i-a fost transmis de adevratul proprietar n schimbul plii preului convenit i n intenia de a-i transmite dreptul de proprietate n viitor. Cumprtorul stpnete imobilul i i culege fructele, cu convingerea c este ndreptit la aceasta, pentru c tocmai n acest scop a ncheiat antecontractul i s-a obligat juridicete s ncheie mai apoi actul translativ de proprietate, el nu are nici un moment sentimentul c i-ar nsui fructele cuvenite altuia i c va trebui s restituie imobilul i nu va deveni proprietar al acestuia, mai ales, c a achitat preul acestuia. Pe de alt parte, din punctul de vedere al celuilalt cocontractant, acesta prednd
M. Murean, Regimul juridic al fructelor bunurilor deinute de cei care s-au obligat n temeiul unui antecontract de vnzare-cumprare, n "Revista romn de drept" nr. 9/1972, p. 33-42.
34

20

imobilul n stpnirea i folosina dobnditorului i, n acelai timp, ncasnd suma de bani convenit drept pre al acestuia, folosind-o n propriul su interes i nsuindu-i legal i firesc fructele civile produse de aceast sum, proprietarul imobilului nu are nici o baz moral ca s pretind celui ce a stpnit n fapt, restituirea fructelor naturale sau civile culese de pe urma folosirii acestuia, cci ar fi inechitabil ca proprietarul s beneficieze att de fructele imobilului ct i de dobnzile preului acestuia. Aadar, chiar dac prile au stipulat expres n antecontract doar obligaia de a perfecta n viitor actul autentic de nstrinare, se poate considera, c ele au neles de comun acord, n mod implicit, prin plata preului i predarea imobilului n stpnirea dobnditorului, s-i cedeze reciproc dreptul de a beneficia de fructele naturale sau civile ale bunului stpnit n fapt de fiecare. Fiind vorba de o prezumie simpl, prile ar putea ns s o rstoarne, fcnd dovada contrar. Dac s-ar face astfel, dovada c prile au convenit expres c fructele respective s fie restituite proprietarului n caz de neperfectare a nstrinrii, aceast convenie expres a prilor va trebui s fie recunoscut ca eficient35. c). Clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi. n baza acesteia, promitentul-dobnditor poate fi ndreptit s construiasc pe terenul promis, ori s aduc modificri, adugiri, supraetajri etc. la construcia existent i promis a-i fi nstrinat. Desigur, o asemenea clauz, are n vedere ridicarea construciei pe cheltuiala i n folosul beneficiarului antecontractului care urma s dobndeasc proprietatea terenului i a construciei existente, iar pn la perfectarea contractului urma s stpneasc terenul i construcia existent cu titlu precar de folosin, iar construcia nou cu titlu de proprietar. Uneori, chiar n lipsa unei asemenea clauze accesorii, beneficiarul antecontractului care preluase anticipat folosina terenului proceda cu de la sine putere, dar cu ngduina cel puin tacit a proprietarului, la ridicarea unei construcii pe acest teren, construcie asupra creia este considerat proprietar, superficiar pn n momentul perfectrii actului translativ de proprietate asupra terenului. n ambele situaii, problema sorii juridice a construciei nou edificate, n ipoteza neperfectrii nstrinrii i a repunerii prilor n situaia anterioar este rezolvat diferit, dup cum constructorul poate sau nu s dobndeasc un drept real de superficie. a). Ipoteza dobndirii unui drept de superficie. Dreptul de superficie rezult din interpretarea per a contrario a art. 492 C. civ., text prin
35

Ibidem nota 41. A. Ionacu, M. Murean i colaboratorii, n "Contribuia practicii judectoreti...", p. 120.

21

care se instituie o prezumie relativ de proprietate asupra construciilor amplasate pe un teren n favoarea proprietarului terenului, constructorul putnd s o nlture prin prob contrar, dovedind c respectivele construcii au fost fcute pe cheltuiala sa. Dar dreptul de superficie este consacrat legislativ prin art. 11 al Legii nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, i prin art. 22 al Decretului nr. 167/1958. Dreptul de superficie este acel drept real principal, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin36. Printre situaiile n care se poate nate dreptul de superficie este i situaia cnd proprietarul consimte expres, prin convenie, ca un altul s construiasc pe terenul su, fiind deci posibil ca un asemenea drept s ia natere i printr-o clauz a unui antecontract. ns, dat fiind caracterul real i imobiliar al dreptului de superficie, constituirea lui este supus condiiilor de fond i de form aplicabile categoriei drepturilor reale imobiliare; aadar, o clauz anticipatorie a unui antecontract permite beneficiarului acestuia s dobndeasc un drept de superficie, numai dac antecontractul este ncheiat n form autentic37. Chiar dac ulterior antecontractul ar fi supus rezoluiunii sau imposibilitii obiective de executare, dreptul de superficie se menine ca atare, fiind opozabil, erga omnes. b). Ipoteza n care nu s-a constituit un drept de superficie. Aceast ipotez se poate ntlni n cazul n care antecontractul prin care proprietarul terenului consimte, prin clauza anticipatorie, la construirea de ctre beneficiar pe acest teren, nu mbrcase forma autentic necesar pentru validitatea constituirii. n acest caz, beneficiarul antecontractului care a ridicat o construcie pe terenul promis, nainte de a fi perfectat actul translativ de proprietate asupra acestuia, se gsete n postura unui constructor pe terenul altuia, i, ca atare, drepturile sale sunt reglementate de art. 494 C. civ. Potrivit acestui text drepturile constructorului difer dup cum acesta a fost de buncredin sau de rea-credin. 1. n cazul n care a fost de rea-credin, proprietarul terenului poate cere fie desfiinarea construciei i ridicarea materialelor pe cheltuiala constructorului i cu obligarea lui, eventual, la despgubiri, fie pstrarea dreptului de proprietate asupra construciei (dobndit de proprietarul terenului prin accesiune) n schimbul despgubirii constructorului cu valoarea materialelor i preul muncii, fr ca s se ia n considerare sporirea valorii fondului.
Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 212 i urm. 37 Ibidem nota 39.
36

22

2. n cazul n care constructorul a posedat terenul cu bun-credin, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea construciei, dar pstrnd-o, ca dobndit prin accesiune va avea dreptul de a opta ntre despgubirea constructorului fie cu "valoarea materialelor i preul muncii", fie cu "o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului"38. Desigur, dac ulterior ridicrii construciei, nstrinarea promis era perfectat, prin ncheierea contractului autentic, sau prin pronunarea unei hotrri judectoreti, constructorul devenit astfel proprietar al terenului, devine automat i proprietar al construciei ridicate de el pe acel teren. Dac, ns, nstrinarea promis nu este perfectat, ci antecontractul este desfiinat, constructorul rmne doar titular al unui drept de crean n despgubire, izvort din mbogirea fr just cauz, drept a crui prescripie extinctiv nu ncepe s curg atta timp ct proprietarul terenului nu revendic construcia39. c). n practica judiciar i n literatura de specialitate s-a pus problema naturii dreptului dobndit de beneficiarul antecontractului prin clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi. Se consider40 c dreptul dobndit de beneficiar prin clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi este un drept complex, sau mai exact un complex de drepturi subiective, avnd, fiecare, propria sa natur juridic. Ceea ce este cert este faptul c, prin aceast clauz, beneficiarul antecontractului dobndete un drept de a construi, care este un drept de crean, de a face ceva, i cruia i corespunde obligaia promitentului-nstrintor de a tolera i de a nu mpiedica sau stnjeni exercitarea acestui drept. Aceast component a dreptului complex al beneficiarului este singura care izvorte direct i nemijlocit din antecontract. ns problema se complic pe msur ce beneficiarul construiete, cu materialele sale, pe terenul (sau modific construciile deja existente) care este i rmne al altuia. Se pune astfel problema sorii juridice a acestor lucrri; sunt ele proprietatea beneficiarului sau a promitentului-nstrintor? Se propune n doctrin, ca aplicabil n asemenea situaii, teoria drepturilor eventuale. Potrivit acestei teorii, drepturile "incomplete" sau "imperfecte", n curs de formare, crora le lipsesc nc unele elemente necesare perfectrii, pot fi drepturi eventuale cu privire la obiect (cum sunt toate drepturile dobndite asupra unor lucruri viitoare, sau asupra unor lucruri care nu sunt nc n patrimoniul dispuntorului) pot fi drepturi eventuale cu privire la consimmnt (promisiuni unilaterale, oferte de la distan pn la acceptare, cele rezultate i din legate de la
Ibidem. Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERAL A OBLIGAIILOR, "Chemarea", Iai, 1996, p. 137 i urm. 40 Ibidem nota 39, p. 35 i urm.
39 38

Edit. Fundaiei

23

deces pn la acceptare, precum i drepturile care "somnoleaz" fiindc momentan n-au un titular) sau, pot fi drepturi eventuale cu privire la capacitatea prilor (cum sunt cele ce se nasc atunci cnd consimmntul uneia dintre prile actului juridic este, prin el nsui, ineficient, necesitnd pentru a fi perfectat o abilitare sau o autorizare. n cazul antecontractului, beneficiarul clauzei de a construi, dac acesta trece efectiv la realizarea treptat a unor lucrri de construcie, dobndete un drept real de proprietate, dar nu un drept actual i deplin, pur i simplu, ci doar un drept eventual supus eventualitii dobndirii prin perfectarea actului promis, a dreptului de proprietate asupra construciei preexistente i asupra terenului41. Privind situaia n sens invers, se nate i n favoarea proprietarului, un drept eventual de proprietate asupra acelorai construcii, drept supus eventualitii inverse celei de care depinde dreptul beneficiarului constructor, i anume supus eventualitii desfiinrii antecontractului i repunerii prilor n situaia anterioar, eventualitate n care dreptul precar de folosin al beneficiarului asupra terenului i construciei iniiale va nceta - folosina fiind redobndit de proprietar - iar, construciile noi aduse de beneficiarul constructor, i vor reveni, prin accesiune n proprietate deplin, odat cu naterea obligaiei sale de a-l despgubi pe constructor. n literatura noastr juridic a mai fost propus soluia recunoaterii, n favoarea constructorului, a unui drept de proprietate rezolubil. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil se caracterizeaz prin aceea c existena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur, putnd fi desfiinat, pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Soarta sa depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor i nesigur. Meninerea ireversibil a dreptului de proprietate n patrimoniul actual este determinat de nerealizarea acelui eveniment42. n cazul antecontractului, aceast condiie este perfectarea vnzrii n forma sa valabil. Capitolul V Executarea antecontractului SeciuneaI Executarea voluntar a antecontractului Executarea voluntar a antecontractului, const n ndeplinirea obligaiilor asumate de ctre prile acestuia, lucru care se face, n principal, de bun voie, prin ndeplinirea condiiilor
41 42

Ibidem nota 39. Liviu Pop, op. cit., nota 43, p. 157.

24

cerute de lege, pentru a se putea perfecta nstrinarea promis, i prezentndu-se la notar pentru a ncheia contractul promis n form autentic. Dac una din pri ar refuza sau ar neglija s-i ndeplineasc obligaia de a contracta asumat prin antecontract, cealalt parte poate solicita acordarea de daune interese, sau obligarea promitentului ndrtnic, s-i ndeplineasc obligaiile asumate, prin folosirea mijloacelor juridice puse la dispoziie de reglementrile referitoare la rspunderea contractual i la executarea silit a obligaiilor. Seciunea aII-a Executarea silit a antecontractului Pentru ca un antecontract s poat fi executat silit acesta trebuie s ntruneasc condiiile eseniale pentru validitatea conveniilor prevzute de art. 948 C. civ. n art. 963 C. civ. se prevede c "numai lucrurile ce sunt n comer (n circuitul civil - n. n.) pot fi obiectul unui contract". Din acest punct de vedere, n doctrina i practica judiciar, s-a pus problema valabilitii antecontractelor ncheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974 care au prevzut scoaterea terenurilor din circuitul civil. Considerm necesare unele precizri att n legtur cu evoluia legislaiei privind nstrinrile de imobile, precum i aplicarea n timp a acestei legislaii, ct i a sorii juridice a antecontractelor ncheiate sub imperiul legilor care au scos temporar terenurile din circuitul civil. a). Evoluia legislaiei privind nstrinrile de imobile. Iniial, n concepia redactorilor Codului civil de la 1864, concepie care a dinuit o lung perioad de timp, regimul circulaiei tuturor bunurilor mobile i imobile, fr nici un fel de deosebire, era dominat de dou principii: acela al liberei circulaii i acela al consensualismului. Astfel, art. 475 alin. 1 C. civ. dispune c "oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de legi". La rndul su, art. 1310 C. civ. prevede c "toate bunurile care sunt n comer (circuitul civil - n. n.) pot s fie vndute, afar numai dac vreo lege a oprit aceasta". n art. 971 C. civ. se precizeaz c "n contractele ce au de obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i sa fcut tradiiunea lucrului". Dei vnzarea era perfect ntre pri prin simplul acord de voine, drepturile derivnd din acestea asupra imobilelor nu erau opozabile celor de al treilea dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar (art. 1295 alin. 2 C. civ.). Prin 25

excepie, n regiunile n care se aplic regimul de carte funciar s-a prevzut c efecte translative de proprietate, chiar i ntre pri, nu poate produce dect intabularea (art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938). Dup cel de al doilea rzboi mondial, odat cu instaurarea i consolidarea statului comunist totalitar, s-au accentuat n mod progresiv, restriciile i controlul direct al autoritilor asupra circulaiei juridice a imobilelor, aa nct, de la libera circulaie a tuturor imobilelor urbane i rurale prin simpla nelegere dintre pri, s-a ajuns ca sub regimul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974 s rmn n circuitul civil doar construciile, iar nstrinarea acestora s se poat face numai n form autentic i numai sub controlul direct al autoritilor de stat prin generalizarea procedurii autorizrii prealabile. nceputul acestei evoluii se situeaz n anul 1950 cnd au fost adoptate Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea i circulaia bunurilor agricole i Decretul nr. 221/1950 privitor la mpreala sau nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii i la interzicerea construirii fr autorizaie. Teoretic, aceste acte normative nu au scos direct din circuitul civil bunurile la care se refereau, dar practic le-au ngreunat considerabil circulaia, prin formalitile instituite punndu-le sub un strict control statal. Acest lucru a avut loc prin aplicarea Decretului nr. 151/1950, care avea declarat drept scop, n primul articol, stvilirea "tendinei elementelor dumnoase de frmiare a loturilor i de ... sustragere de la obligaiile ctre stat", iar n art. 11 i 12 a prevzut c acestea nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii, dect n forma autentic i cu autorizarea prealabil a Ministerului Agriculturii sau, dup caz, a Sfatului popular comunal, n funcie de locul siturii imobilului n afara sau nuntrul vetrelor de sat. La rndul su, Decretul nr. 221/1950 ale crui dispoziii se aplicau terenurilor cu sau fr construcii, din perimetrul localitilor, care aveau planuri de sistematizare, adoptat pentru "a pune stavil speculei cu terenurile parcelate, pentru a mpiedica parcelrile de terenuri fcute fr respectarea planului de sistematizare ... precum i pentru a evita ca oamenii muncii s fie pgubii prin dobndirea de astfel de terenuri ..." (art. 1), a prevzut c nstrinarea sau mpreala unor astfel de imobile nu se va putea face, sub sanciunea nulitii, dect prin act autentic i cu autorizarea prealabil a organelor de stat (art. 2 alin. 4). n aceste condiii legislative, datorit, pe de o parte, timpului obiectiv necesar ndeplinirii formalitilor imperativ cerute de lege pentru nstrinarea imobilelor, iar pe de alt parte, ineriei unor practici i obinuine formate sub imperiul ndelungatei aplicri a reglementrilor din Codul civil, n mod curent prile ncheiau convenii sub semntur privat prin care pur i simplu se obligau s "vnd" i respectiv s "cumpere" astfel de bunuri. Dup unele cutri i ezitri n practica judiciar i n doctrin s-a cristalizat ideea - juridic corect 26

c astfel de convenii nu puteau transfera proprietatea, dar c, n condiiile dreptului comun, ele dau natere pentru pri la obligaii reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru perfectarea vnzrii n forma imperativ prevzut de lege43. Astfel, n temeiul principiului conversiunii actelor juridice, din acte nule n acte valabile, respectivele convenii s-au transformat n antecontracte sau contracte provizorii. Iar, n caz de neexecutare, potrivit dreptului comun aplicabil raporturilor juridice create n acest fel ntre pri, nefiind posibil transformarea direct a obligaiei de "a face" n obligaie de "a da", se putea proceda, fie la condamnarea prii n culp la executare (ncheierea conveniei n form autentic) sub sanciunea de daune cominatorii pe fiecare zi (sptmn, lun) de ntrziere, fie la rezoluiunea conveniei cu obligarea prii n culp la daune-interese, n conformitate cu dispoziiile art. 1020-1021 C. civ. n timp ce, Decretul nr. 151/1950, reglementnd circulaia imobilelor agricole, a rmas n vigoare pn la adoptarea Legii nr. 59/1974, n materie de circulaie a imobilelor urbane, Decretul nr. 221/1950 a fost abrogat i nlocuit cu un act normativ mai amplu - Decretul nr. 144/1958 - privitor la reglementarea autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a construciilor, precum i cele referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii. Coninnd dispoziii mai amnunite n problema eliberrii autorizaiilor de construire, mpreal i nstrinare, n esen, Decretul nr. 144/1958, sub sanciunea nulitii, a meninut interdicia nstrinrii fr form autentic i autorizarea prealabil a terenurilor cu i fr construcii din perimetrul construibil al localitilor cu planuri de sistematizare. n plus, venindu-se n ntmpinarea unei nevoi resimite acut n practic, prin art. 12 din decret, s-a prevzut, n anumite condiii, posibilitatea transformrii n caz de neexecutare a obligaiei de "a face", decurgnd din antecontractele de vnzare-cumprare, n obligaie de "a da", prin conferirea instanelor de judecat a dreptului de a pronuna hotrri care s in loc de acte autentice, translative de proprietate la cererea prii care i-a executat sau s-a declarat gata s-i execute obligaiile. Ulterior, cu privire la imobilele urbane, la restriciile indirecte - decurgnd din exercitarea unui control strict prin formalitile autenticitii i autorizrii prealabile - s-au adugat restricii directe prin care o ntreag categorie de asemenea imobile au fost scoase din
A. Ionacu, M. Murean, CONTRIBUIA PRACTICII JUDECTORETI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMN (Principiul forei obligatorii a contractului), Vol. I, Edit. Academiei, Bucureti, 1973, p. 102-108. Dan Chiric, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n "Dreptul" nr. 6/1991, p. 22-31.
43

27

circuitul civil. Astfel, prin Legea nr. 19/1968 privitor la regimul terenurilor fr construcii, precum i terenurile cu construcii, n msura n care depeau suprafeele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate, ambele categorii de terenuri fiind situate n municipii i orae, au fost declarate indisponibile i expropriabile (art. 1). Ca urmare, proprietarii unor astfel de terenuri au pierdut dreptul de dispoziie juridic asupra lor, neputndu-le nstrina sau greva, rmnndu-le doar posesia i folosina44. Apogeul restriciilor, n materia circulaiei bunurilor imobile, s-a extins prin adoptarea Legii nr. 58/1974 i nr. 59/1974. Dispoziiile acestor legi au prevzut c, toate terenurile indiferent de locul siturii lor i de categoria de folosin (n perimetrul localitilor sau n afara lor sau construibile, construite sau cu vegetaie forestier sau agricol) - au fost scoase din circuitul civil general, putnd fi dobndite numai prin motenire legal (art. 30 din Legea nr. 58/1974 i art. 44 din Legea nr. 59/1974). n circuitul civil au rmas doar construciile care, potrivit art. 31 din Legea nr. 58/1974, nu puteau fi nstrinate sub sanciunea nulitii (art. 32) dect n form autentic i cu autorizarea prealabil a organului administrativ abilitat n acest scop. n 1984 art. 44 al Legii nr. 59/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 n sensul c s-a ngduit, prin excepie i cu totul limitat, n anumite condiii, nstrinarea imobilelor agricole din zonele necooperativizate. Aadar, pn n momentul cnd a intervenit abrogarea Legii nr. 58/1974 prin norme speciale derogatorii de la dreptul comun, terenurile erau evident scoase din circuitul civil, iar nstrinarea construciilor din toate localitile rii - urbane i rurale - nu se putea face dect prin act autentic cu autorizarea prealabil a organelor administraiei de stat, conform dispoziiilor exprese ale art. 31 din Legea nr. 58/1974. Imediat dup abolirea regimului comunist au fost abrogate Legea nr. 58/1974 i dispoziiile din Legea nr. 59/1974 privind interzicerea nstrinrii prin acte juridice a terenurilor agricole. De asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost scos din vigoare i Decretul nr. 144/1958. Prin Legea nr. 9/1990 s-a dispus interzicerea nstrinrii prin acte juridice ntre vii a terenurilor de orice fel, situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la adoptarea noii reglementri a fondului funciar. Cu alte cuvinte, temporar, pe timpul anume prevzut de lege, terenurile au fost scoase din circuitul civil general. S-a ngduit totui, prin excepie, nstrinarea terenurilor aferente construciilor - care au rmas pe mai departe n circuitul civil ce se pot nstrina n suprafa de cel mult 1.000 mp (art. 1).
C. Brsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit. tiinific i Enciclopedic, Bucureti,1983, p. 48. Dan Chiric, ibidem nota 51.
44

28

Prin art. 2 din Legea nr. 9/1990 s-a conferit, n mod expres, procurorului, primriei i persoanelor interesate, posibilitatea de a cere n justiie constatarea nulitii actelor juridice de nstrinare avnd ca obiect terenuri, ncheiate - indiferent de form - dup intrarea n vigoare a Decretelor-Lege nr. 1/1989 i nr. 9/1989, dac prin aceasta s-a nlturat ordinea public sau dac au avut o cauz ilicit sau imoral. n ce privete construciile regimul lor a rmas neschimbat. n 1991 a fost adoptat Legea fondului funciar, lege special n raport cu Codul civil, ce conine reglementri derogatorii de la dreptul comun, n materie de circulaie imobiliar. Cea mai important excepie este prevzut de art. 46 al Legii nr. 18/1991, care prevede la alin. 1 c "terenurile situate n intravilan i extravilan pot fi nstrinate indiferent de ntinderea suprafeei prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic". Aceasta dup ce n art. 45 din aceeai lege se dispune c "terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil" (art. 45-46 au devenit dup republicare art. 66-67 care, ulterior, au fost abrogate prin Legea nr. 54/1998). Datorit succesiunii mai multor acte normative care cuprindeau sau cuprind reglementri diferite n aceast materie se pune problema rezolvrii conflictului de legi n timp. Aplicarea legilor civile n timp este guvernat de dou principii: principiul neretroactivitii legii civile i principiul aplicrii imediate a legii noi45. n acest sens art. 1 C. civ. dispune "Legea dispune numai pentru viitor; ea nu are putere retroactiv". Potrivit acestor principii, situaiile juridice care i-au produs toate efectele n trecut, denumite facto praeterita, vor rmne reglementate de legea veche. Regula tempus regit actum se aplic fr probleme n cazurile n care actele se nasc, modific i sting sub imperiul unei singure legi. Situaiile juridice viitoare, denumite facta futura care se vor nate dup ieirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nou. n practic ns situaiile juridice concrete sunt mai complexe dect par la prima vedere, deoarece este adesea dificil s plasezi o situaie juridic ntr-unul din segmentele de timp care alctuiesc trecutul, prezentul i viitorul, lundu-se n considerare att aspectele constituirii, modificrii sau stingerii situaiei juridice, ct i cel al efectelor pe care ea le produce. Situaia juridic se leag de trecut, prezent i viitor, prin faptele juridice care i dau natere, o modific
Gh. Beleiu, DREPT CIVIL ROMN. INTRODUCERE N DREPTUL CIVIL. SUBIECTELE DREPTULUI CIVIL, Casa de Editur i Pres "ansa" S.R.L., Bucureti, 1993, p. 50. Vasile Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n "Dreptul" nr. 11/1992, p. 30 i urm. Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 140 i urm.
45

29

sau o sting, ori prin efectele produse de ea46. Dificultatea rezult din mprejurarea c legea nou se aplic nu numai n situaiile juridice care se vor nate, modifica sau stinge dup intrarea ei n vigoare, ci, de regul, i situaiilor juridice n curs de formare, modificare sau stingere; este vorba de aa-zisele facta pendentia, precum i efectelor viitoare ale raporturilor juridice trecute. Altfel spus, este vorba de situaiile juridice care se nasc sub o lege veche i i produce efectele, n parte sau n totalitate, sub imperiul legii noi. ntr-o asemenea ipotez, suntem n prezena unui conflict de legi n timp. Acest lucru se datoreaz unor fapte care au caracter de permanen sau creeaz situaii de fapt care au asemenea caracter, iar acestea durnd n timp, cad sub incidena mai multor legi. n astfel de cazuri, cnd avem de-a face cu stri durabile n timp, se aplic regula potrivit creia faptele generatoare sau extinctive de situaii juridice sunt i rmn supuse legii n vigoare la data cnd aceste fapte s-au svrit (tempus regit actum). n privina efectelor de drept pe care o situaie juridic le produce, principiul este c acestea vor fi cele stabilite de legea n vigoare n ziua n care fiecare efect se nfptuiete. Efectele produse n trecut au fost i rmn reglementate de legea veche, iar efectele care se produc dup ieirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nou. Aceste precizri sunt necesare pentru a se putea clarifica soarta juridic a antecontractelor avnd ca obiect nstrinarea de terenuri, ncheiate n perioada de timp cnd se aflau n vigoare legile care au prevzut scoaterea terenurilor din circuitul civil. b). Soarta juridic a antecontractelor de vnzare-cumprare a terenurilor ncheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/197447.
Liviu Pop, op. cit., p. 140 i urm. M. Murean, DREPT CIVIL. PARTEA GENERAL, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1998, p. 35. Vasile Ptulea,op. cit. 47 Pentru detalieri: Fl. Baias, Noul regim juridic al bunurilor imobile proprietate privat, n "Studiu de drept romnesc" nr. 1/1980, p. 72; I. C. Vurdea (I), C. Brsan, V. Stoica (II), Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n "Dreptul" nr. 6/1990, p. 45 i 50; M. Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de vnzare imobiliar, n "Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 91 i urm.; V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27 i urm.; Eugeniu Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 9/1993, p. 27 i urm.; I. Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 7/1994, p. 26 i 30; V. Ptulea, REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI TERENURILOR SITUATE N INTERIORUL LOCALITILOR, Editura "Calistrat Hoga", Bucureti, 1995, p. 48-57; Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 143 i urm.
46

30

Aceste legi, abrogate imediat dup sfritul regimului comunist, dup cum am mai artat, au prevzut imperativ interdicia de nstrinare i dobndire a terenurilor prin acte juridice inter vivos. n acea perioad, ns, s-au ncheiat nenumrate aa zise contracte i antecontracte de vnzare-cumprare cu privire la terenuri. Dar nu numai c au fost ncheiate, dar prile au i trecut la executarea unor prestaii stipulate prin clauzele anticipatorii, respectiv predarea bunului i plata preului. ns contractele de vnzare-cumprare consemnate n nscrisuri sub semntur privat nu au putut produce efectul translativ de proprietate, pentru simplul motiv c era interzis nstrinarea i dobndirea terenurilor prin acte juridice. Mai mult dect att, toate contractele numite de prile contractante ca fiind de vnzare-cumprare, ncheiate sub semntur privat cu privire la terenuri, n acea perioad de timp, au fost lovite de nulitate absolut, lucru valabil i astzi. Problema asanrii nulitii lor, prin intrarea terenurilor n circuitul civil, nici nu poate fi pus n discuie deoarece actele de nstrinare ntre vii, n prezent sunt valabile numai dac se ncheie n form autentic. ntrebarea care se pune este aceea dac astfel de contracte, lovite de nulitate absolut i total au sau nu pot avea valoare de antecontracte de vnzare-cumprare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate, ntr-un alt act juridic ale crui condiii de valabilitate sunt prezente. n ceea ce privete antecontractele ncheiate n perioada de aplicare a Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, nici acestea nu au putut fi urmate de perfectarea contractului propriuzis de vnzare-cumprare din acelai motiv, interdicia de nstrinare i dobndire a terenurilor prin acte juridice. De aceea, se pune problema clarificrii sorii juridice a acestor contracte i antecontracte, dup reintrarea terenurilor n circuitul civil. n practica judiciar i literatura de specialitate, ncepnd cu anul 1990, s-a ncercat s se stabileasc soarta juridic a antecontractelor, indiferent c prile le-au numit antecontracte sau contracte de vnzare-cumprare, deci i contractele erau considerate tot antecontracte de vnzare-cumprare. ntr-o opinie, s-a apreciat c antecontractele de vnzare-cumprare avnd ca obiect terenuri cu sau fr construcii sunt nule i au rmas nule. Unica posibilitate pentru existena obligaiei de perfectare a contractului de vnzare-cumprare sau de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, este ca prile s ncheie un nou antecontract de vnzarecumprare sau s ncheie contractul n form autentic cu respectarea condiiilor prevzute de legile n vigoare48. Argumentnd acest punct de vedere, se arat c, nulitatea ca sanciune
C. Brsan, V. Stoica, Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, II, n "Dreptul" nr. 6/1990, p. 50-51. V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27.
48

31

civil, se aplic pentru nclcarea unei anumite legi, n vigoare la data ncheierii actului i prin ignorarea scopului acelei legi. Cercetarea validitii oricrui act juridic trebuie s fie fcut n funcie de legile n vigoare la momentul ncheierii sale. Iar antecontractele la care ne referim sunt nule deoarece la data ncheierii obiectului lor - terenul - nu se afl n circuitul civil, ele contravenind astfel art. 963 C. civ. Ca atare, nefiind valabil ncheiate ele nu pot servi ca temei pentru pronunarea unor hotrri care s in loc de act de nstrinare. ntr-o prim etap au fost instane de judecat care au pronunat soluii mprtind acest punct de vedere statund c "... n raport cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 , a art. 44 din Legea nr. 59/1974, actul de vnzare-cumprare n litigiu era nul n mod absolut", iar abrogarea subsecvent a dispoziiilor sus-numite neavnd efect retroactiv, este, n spe, irelevant, fiind de principiu c quad ab initio nullum est, nullo lapsu temporis convolescere potest. ntr-o alt opinie se susine c actele juridice cuprinse n nscrisuri sub semntur privat referitoare la transmiterea terenurilor, ncheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, urmeaz a fi considerate ca valabile prin asanarea nulitii prevzut, illo tempore, ca o consecin a abrogrilor. Nulitile prevzute de legile abrogate nu mai corespund noilor realiti sociale49. Un alt autor susine c, n cazul existenei unui antecontract, dac prile au executat n fapt prestaiile specifice contractului de nstrinare promis, el are valoarea unui act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dac nulitatea antecontractului nu a fost contestat judectorete i prile nu au fost repuse n situaia anterioar, prin restituirea prestaiilor ilegal executate, pn la data abrogrii legilor amintite, este n spiritul principiilor generale ale dreptului civil s se admit c nulitatea promisiunii de nstrinare a fost asumat prin dispariia cauzei care o determinase. Deci promisiunea, iniial nul, trebuie considerat ca fiind n prezent valabil i susceptibil de a fi executat amiabil sau de a fi valorificat n justiie50. ntr-o alt opinie, cu care suntem de acord, se consider c aceste contracte sub semntur privat, indiferent c prile le-au numit contracte de vnzare-cumprare sau antecontracte, au fost de la nceput valabil ncheiate. Evident c ele au fost valabile ca antecontracte de vnzare-cumprare. Fiina lor a fost afectat de o condiie suspensiv, constnd n mprejurarea dac terenurile vor intra n circuitul civil. Desigur c au fost asemenea convenii n care prile au stipulat expres aceast condiie suspensiv. De cele mai multe ori ns, o astfel de clauz nu a fost stipulat. Ea ns, trebuie admis c a fost subneleas de
49

I. C. Vurdea, Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, I, n "Dreptul" nr. 6/1990, p. 44-

45. M. Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n "Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 95-96.
50

32

prile contractante. S-ar putea totui obiecta, n aceast ipotez, c n actele juridice condiia este necesar s fie ntotdeauna expres prevzut. Obiecia poate fi uor nlturat. Sub imperiul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, toi participanii la circuitul civil cunoteau c nstrinarea terenurilor de orice fel era interzis. Cu toate acestea s-au ncheiat numeroase convenii, prin care prile s-au obligat s perfecteze n viitor acte juridice valabile, apte s produc efectul transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor. Ori, asumarea unei atare obligaii fr a fi afectat de condiie suspensiv ar fi atras nulitatea absolut a antecontractului pentru imposibilitatea juridic a obiectului su. Fr ndoial c aceste contracte au fost ncheiate cu intenia de a produce efecte juridice, dac i atunci cnd va fi posibil. Temeiul legal al soluiei care se propune este art. 978 C. civ., care prevede regula de interpretare logic potrivit creia convenia se interpreteaz "n sensul ce poate avea un efect, iar nu n acela ce n-ar putea produce nici unul", adic: actus interpretandus est potius ut valeat, quam ut pereat (actul trebuie interpretat mai mult ca s rmn valid dect ca s piar)51. n concluzie, se susine c actele ncheiate n forma nscrisului sub semntur privat avnd denumirea de contracte de vnzare-cumprare, avnd ca obiect terenuri, i sub imperiul Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, n virtutea principiului conversiunii actului juridic nul ntrun act juridic valabil, au avut valoare de antecontracte valabil ncheiate, a cror fiin ns a fost afectat de o condiie suspensiv, constnd n reintrarea acestor bunuri n circuitul civil general. De asemenea, conveniile ncheiate iniial de prile contractante, n care s-au obligat s ncheie n viitor un contract de vnzare-cumprare au fost de la nceput valabile, fiina lor fiind afectat de realizarea aceleiai condiii suspensive. Actele juridice realizate de pri nu erau translative de proprietate n condiiile Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, dar ele constituie o promisiune de vnzare, un precontract care nu era interzis prin nici o dispoziie legal i care, formnd legea prilor, trebuie s fie respectate ntocmai, cu att mai mult cu ct ntre timp au fost abrogate legile citate, prin care era interzis nstrinarea imobilelor52. c). Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii ncheiat n perioada de timp ct au fost n vigoare reglementrile care prevedeau ad validitatem respectarea condiiei nscrisului autentic. Dac Legile nr. 58/1974 i nr. 59/1974 au scos din circuitul civil terenurile, n schimb, construciile aflate n proprietatea persoanelor fizice i a persoanelor juridice de tip particular
51 52

Liviu Pop, op. cit., p. 145 i urm. C.S.J., secia civil, decizia nr. 1356 din 3 mai 1993, n "Dreptul" nr. 7/1994, p. 78.

33

au continuat s se afle i s rmn n circuitul civil, dar sub controlul statului. Astfel, art. 31 din Legea nr. 58/1974 prevedea c nstrinarea construciilor se fcea numai prin nscris autentic, pe baza autorizaiei de nstrinare emis de organul administrativ competent. Orice nstrinare, fr respectarea celor dou condiii, era sancionat cu nulitatea absolut. Precizm c, pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974, nstrinarea construciilor prin acte ntre vii era guvernat de principiul consensualismului53. Decretul nr. 144/1958 a prevzut cerinele autorizrii administrative i a nscrisului autentic numai cu privire la nstrinrile de terenuri, cu sau fr construcii, situate n interiorul unor categorii de localiti. De aceea, ar fi superfluu a pune n discuie efectele acestor contracte de faptul i momentul abrogrii respectivului decret prin Legea nr. 50/1991, dat fiind c obiectul unor astfel de contracte l constituie nstrinarea unui teren i a construciei edificate pe acesta, cele dou imobile constituind un ntreg i, pe cale de consecin, problema trebuie rezolvat n sensul uneia din soluiile discutate la punctul precedent. Privitor la efectele actelor de nstrinare ntre vii, n special ale contractelor de vnzarecumprare ncheiate sub semntur privat, i a antecontractelor, avnd ca obiect numai construciile fr terenul aferent, n perioada ct au fost n vigoare art. 31-32 din Legea nr. 58/1974, s-au conturat n doctrin dou orientri. Unii autori consider c aceste acte juridice au valoare de antecontracte, fie c prile le-au ncheiat ca atare, fie pentru c - dei prile le-au considerat contracte de vnzarecumprare - ele sunt nule pentru nendeplinirea celor dou condiii (autorizare administrativ i forma nscrisului autentic) prevzute ad validitatem de legile atunci n vigoare, dar au avut i au valoare de antecontracte n temeiul principiului conversiunii actelor juridice54. Se susine c naterea obligaiei de "a face" nu poate fi socotit dect ca intrnd n sfera de cuprindere a faptelor trecute (facta praeterita), ntruct ea s-a produs anterior abrogrii legii vechi i intrrii n vigoare a legii noi. Ea s-a nscut, ca atare, pentru c n acel moment actul juridic nu putea produce alte efecte, potrivit principiului tempus regit actum. Aa fiind, obligaia de "a face" este supus legii n vigoare n momentul naterii ei, lege care nu permitea transmiterea proprietii construciilor prin acte sub semntur privat. n continuare, se arat c, efectele desfurate n timp de un act juridic sunt guvernate
Liviu Pop, op. cit., p. 147. Eugeniu Safta-Romano, op. cit., p. 28 i urm. Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 50. Fl. Baias, op. cit., p. 30-31. Dan Chiric, Efectele juridice ale antecontractelor de vnzare-cumprare imobiliar ncheiate n calitate de promitent-vnztor sau promitent-cumprtor de un singur so, fr consimmntul expres al celuilalt so, n "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.
54 53

34

de legea n vigoare la momentul cnd fiecare din ele se produce, dar apariia obligaiei de "a face" nu este un efect desfurat n timp al antecontractului pentru a fi supus modificrilor odat cu apariia legii noi (principiul consensualismului din art. 971 i 1295 C. civ.) i pentru a se transforma ntr-o obligaie de "a da". Se respinge ideea transmiterii proprietii din chiar momentul ncheierii antecontractului prin transformarea obligaiei de "a face" n obligaie de "a da", pentru c prin aceast idee se recunoate implicit puterea retroactiv a legii noi pn n momentul ncheierii actului, ceea ce contravine nu numai art. 1 C. civ., dar i art. 15 alin. 2 din Constituie. n cea de-a doua orientare se apreciaz c antecontractele de vnzare-cumprare cu privire la construcii ncheiate sub imperiul Legii nr. 58/1974 i Decretului nr. 144/1958, din momentul abrogrii acestor reglementri, au valoare de contracte de vnzare-cumprare perfecte, n temeiul crora s-a produs efectul translativ de proprietate. Soluia s-a conturat mai nti n practica judiciar. n acest sens s-a statuat: "... actele de vnzare-cumprare sub semntur privat ncheiate anterior, reprezint acte translative de proprietate conform art. 1295 C. civ."55. Prin urmare, antecontractele ar fi n prezent translative de proprietate, nefiind necesar o hotrre judectoreasc pentru a ine loc de act autentic de vnzare; nscrisul sub semntur privat poate fi prezentat pentru transcrierea lui n registrele de publicitate. Ca temei legal al unor astfel de soluii au fost invocate prevederile art. 969, art. 1294 i art. 1295 C. civ. Aceast orientare este susinut i de unii autori din literatura de specialitate care au formulat i justificrile ei teoretice56. Astfel, s-a apreciat c problema trebuie examinat n profunzime din unghiul de vedere al aplicrii legii civile n timp. ncheierea antecontractului este reglementat de legea n vigoare, n acel moment, conform principiului tempus regit actum. n schimb, antecontractul d natere unor situaii juridice tipice i durabile n timp, care, uneori, se prelungesc att sub imperiul legii vechi ct i al celei noi. Efectele care se produc dup abrogarea legii vechi, vor fi reglementate de legea nou care este de imediat aplicare. Consecinele de ordin teoretic i practic al acestui raionament constau n faptul c, sub imperiul vechilor reglementri, antecontractul producea anumite efecte, iar dup abrogarea acestor acte normative, el produce cu totul alte efecte, diametral opuse primelor. Astfel, n prima faz, antecontractul a dat natere unei obligaii de "a face"; n cea de a doua faz sau etap, antecontractul, a dat natere unei obligaii de "a da", avnd ca efect translaia proprietii.
Trib. Mun. Bucureti, sec. a IV-a civ., decizia nr. 1788/1991 n "Culegere de practic judiciar civil pe anul 1991" de I. Mihu, Edit. "ansa" S.R.L., 1992, p. 69. 56 I. Mihu, not la decizia nr. 1788/1991 a sec. a IV-a civil, Trib. Mun. Bucureti V. Ptulea, op. cit., p. 33. I. Popa, Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 7/1994, p.24-34.
55

35

Aadar, obligaia iniial de "a face" s-a transformat, ope legis, ntr-o obligaie de "a da", susceptibil de executare silit. Ca urmare, acordul de voin imperfect pentru nendeplinirea unor formaliti devine perfect din moment ce au disprut condiiile restrictive de validitate din trecut. n susinerea acestei orientri57 se mai arat c toate aceste contracte sau antecontracte, au n coninutul lor clauze anticipatorii, iar prile au executat, nc de la ncheierea conveniei prestaiile care alctuiesc obiectul viitorului contract de vnzare-cumprare, n sensul c s-a pltit preul convenit i s-a predat cumprtorului posesia bunului. Dreptul de proprietate, ns, nu s-a transmis deoarece era necesar perfectarea actului n forma autentic. Deci, ceea ce lipsea vnzrii-cumprrii, acordului de voin al prilor, era condiia formal a nscrisului autentic. Din momentul n care respectivele reglementri au fost abrogate, construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor, deoarece s-a revenit la principiul consensualismului. Urmeaz c operaia juridic, n sensul de negotium, a devenit perfect ca vnzare-cumprare. Dovada ei se poate face cu nscrisul sub semntur privat preconstituit de prile contractante. Transferul dreptului de proprietate la cumprtor a operat la data cnd vnzarea-cumprarea a devenit perfect, adic la momentul abrogrii vechilor reglementri i revenirii la principiul consensualismului. Deci, nu se agreeaz ideea pe care o susin unii autori58, a transmiterii dreptului de proprietate nc de la ncheierea conveniei. Transferul dreptului de proprietate nu putea opera n temeiul antecontractului din care s-a nscut obligaia de "a face". Aceast obligaie a fost n fiin pe toat durata ct vechile reglementri erau n vigoare. Ea s-a transformat ntr-o obligaie de "a da", numai la momentul abrogrii reglementrilor care prevedeau condiia perfectrii vnzrii-cumprrii construciilor n form autentic. Transformarea a avut loc din momentul cnd fostul antecontract a devenit o vnzare perfect. Efectul retroactiv al transmiterii dreptului de proprietate este contrar principiului neretroactivitii legii civile, precum i normelor imperative, de ordine public, ale legilor vechi, abrogate59. n sistemul de publicitate, prin cri funciare, dreptul de proprietate se consider dobndit numai de la intabulare. Cumprtorul va putea cere intabularea prezentnd nscrisul sub semntur privat constatator al contractului. Numai c, potrivit art. 45 din Legea nr. 115/1938, pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, intabularea se poate ncuviina doar dac exist declaraia expres prin care acela al crui drept urmeaz s fie
57 58 59

Liviu Pop, op. cit., p. 150. Ioan Popa, op. cit., p. 27. Liviu Pop, op. cit.

36

strmutat consimte la intabulare. n cazul n care nstrintorul-proprietar tabular refuz s-i dea consimmntul la intabularea dreptului de proprietate al dobnditorului, intabularea se va putea ncuviina numai n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile60. Hotrrea judectoreasc prin care se dispune intabularea se va pronuna n urma promovrii de ctre dobnditorul-reclamant a unei aciuni n prestaie tabular pe temeiul art. 22 i 24 din Legea nr. 115/1938. Considerm c, n ceea ce ne privete, propunnd o soluie oarecum eclectic, mixt, c problema sorii contractelor i antecontractelor de vnzare-cumprare, avnd ca obiect construciile i numai construciile, ncheiate n forma nscrisului sub semntur privat, n perioada n care au fost n vigoare reglementrile care prevedeau n mod imperativ respectarea cerinei ca asemenea acte s fie ncheiate n form autentic, trebuie s fie privite n mod difereniat, n funcie de voina prilor la data ncheierii actului, dup cum s-a avut n vedere ncheierea unui contract ferm sau numai a unui antecontract. Astfel, contractele de vnzarecumprare (lovite de nulitate absolut pentru lipsa formei autentice) prin care prile s-au obligat s vnd i respectiv s cumpere ferm, valoreaz n prezent contracte de vnzarecumprare apte s transfere dreptul de proprietate. Acest efect putnd-se produce odat cu abrogarea reglementrilor care prevedeau, ad validitatem, pentru asemenea acte, autorizarea administrativ prealabil i cerina nscrisului autentic, i odat cu reinstaurarea principiului consensualismului n domeniul vnzrii-cumprrii construciilor. Aceste acte, ns, vor putea produce asemenea efecte numai n msura n care, nulitatea lor nu a fost constatat judectorete, iar prile nu au fost repuse n situaia anterioar, prin restituirea prestaiilor, pn la data abrogrii reglementrilor restrictive amintite. Aa fiind, este n spiritul principiilor generale ale dreptului civil s se admit c nulitatea contractului a fost asanat prin dispariia cauzei care o determinase. Dar, considerm c aceste contracte devin valabile numai de la data abrogrii legilor care prevedeau condiiile restrictive. Deci, contractul, iniial nul, trebuie considerat ca fiind n prezent valabil i susceptibil de a fi executat amiabil sau de a fi valorificat n justiie61. Pe de alt parte, antecontractele ncheiate n aceeai perioad, nu pot avea mai multe efecte dect cele care sunt justificate prin asemenea acte, cu att mai mult cu ct prile s-au obligat doar la prestaii specifice unui asemenea tip de acte juridice. Antecontractul nu poate transfera proprietatea din moment ce prile nu s-au obligat la aa ceva, ci doar la perfectarea n
Ibidem. A se vedea: M. Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n "Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 91 i urm.
61 60

37

viitor a contractului promis, contract care este o convenie distinct fa de antecontract; antecontractul d natere unei obligaii de "a face", pe cnd contractul definitiv d natere unei obligaii de "a da", de a transmite proprietatea imobilului. Necesiti practice justific existena antecontractului, aa nct i dup abrogarea Decretului nr. 144/1958, el va continua s existe. Prin abrogarea acestui text de lege, antecontractul nu se poate transforma, implicit, ntr-un contract definitiv de vnzare-cumprare, indiferent ct de mult s-ar prelungi n timp faptele generatoare sau extinctive de situaii juridice. Ar nsemna c, dei prile au neles s dea conveniei lor, exclusiv, valoare de antecontract, dac un asemenea act s-ar ncheia dup intrarea n vigoare a Legii nr. 50/1991, o astfel de convenie nu ar fi calificat ca un contract translativ de proprietate. Ori, se are n vedere c i dup abrogarea Decretului nr. 144/1958, ca i a Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974, n condiiile operrii consensualismului n materia nstrinrii construciilor, prile vor fi libere s ncheie antecontracte n continuare ca o consecin a libertii contractuale, mai ales c nu exist o interdicie pentru ncheierea n viitor de asemenea acte juridice62. Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare a unei construcii o vom trata la punctul urmtor mpreun cu antecontractele ce au ca obiect vnzarea-cumprarea de terenuri. n ceea ce privete contractele de vnzare-cumprare, perfectate prin consensualism, pot fi prezentate de pri pentru transcrierea lui n registrele de publicitate. n sistemul de publicitate, prin crile funciare, dreptul de proprietate se consider dobndit numai de la intabulare. n cazul n care nstrintorul-proprietar tabular refuz s-i dea consimmntul la intabularea dreptului de proprietate al dobnditorului, intabularea se va putea ncuviina numai n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile. Aceast hotrre se va putea pronuna numai n urma promovrii de ctre dobnditorul-reclamant a unei aciuni n prestaie tabular pe temeiul art. 22 i 24 din Legea nr. 115/1938. Aciunea n prestaie tabular nu se confund cu aciunea n executarea unui antecontract de vnzare-cumprare. Aceasta din urm este o aciune personal n realizarea unui drept de crean care este prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani, n timp ce aciunea n prestaie tabular este o aciune real, petitorie i imprescriptibil63. d). Despre posibilitatea executrii silite a antecontratelor de nstrinare a terenurilor, cu sau fr construcii, dup abrogarea Decretului nr. 144/1958.
A se vedea E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 9/1993, p. 28-29. 63 A se vedea Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 307-308.
62

38

n perioada de aplicare a Decretului nr. 144/1958, art. 12 din acest act normativ, oferea n general prilor un instrument juridic deosebit de eficace pentru a obine executarea silit direct a obligaiilor asumate prin antecontracte. Art. 12 din respectivul decret prevedea: "n cazul n care s-a ncheiat un nscris, din care rezult c proprietarul unui teren, cu sau fr construcii, s-a obligat s-l nstrineze cu titlu oneros i s-au respectat modalitile de plat a preului prevzut n nscris, iar n termen de 3 luni de la eliberarea autorizaiei prevzut de art. 11 una din pri sau succesorii acestora nu se prezint, din orice motive, la notariat, pentru autenticitatea actului de nstrinare, instana de judecat va putea da o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare". Aadar, acest text de lege, a prevzut competena instanelor de judecat, n caz de nendeplinire a obligaiei de perfectare a contractului de nstrinare n form autentic de ctre una din pri, de a pronuna o hotrre, la cererea celeilalte pri care s nlocuiasc actul autentic de nstrinare. Efectul hotrrii respective era acelai cu efectul contractului autentic de nstrinare, adic, n temeiul su i mpotriva voinei prtului, avea loc transferul dreptului de proprietate. Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 a avut ca efect dispariia acestui mijloc juridic. Aa fiind, s-a pus problema, n practica judiciar i n literatura de specialitate, cum se va putea asigura n viitor executarea n natur a acestor antecontracte la cererea uneia din pri mpotriva voinei celeilalte. Acest lucru fiind necesar deoarece, pentru nstrinrile de terenuri, art. 45-46 (devenite art. 66-67 dup republicarea Legii nr. 18/1991, iar subsecvent acestei republicri, art. 66-73 au fost abrogate expres prin Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor) din Legea nr. 18/1991, prevede forma autentic, ad validitatem, c antecontracte de vnzare-cumprare de terenuri se vor ncheia i n viitor.

Seciunea a III-a Drept comparat nainte de prezentarea opiniilor i a posibilitilor de executare silit a antecontractelor, considerm c este necesar, pentru o mai bun edificare n aceast privin, s trecem n revist, succint, modurile n care este abordat instituia antecontractului, n legislaiile i literatura juridic contemporan a unor ri din componena Uniunii Europene64. n unele din aceste ri instituia "promisiunii de contract" este considerat ca
A se vedea Institutul de Drept Comparat din Paris, "La formation du contrat", Paris, 1976, citat n: Vasile Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n "Dreptul" nr. 11/1992, p. 34 i urm.
64

39

suprapunndu-se sau fiind identic cu instituia antecontractului. Frana Promisiunea de contract este o convenie prin care o persoan se angajeaz fa de o alt persoan s ncheie un anumit contract ale crui condiii sunt de pe acum determinate. Promisiunea de contract este o convenie care presupune un acord de voine, este diferit de oferta de a contracta, act pur unilateral. n ceea ce privete antecontractul, n dreptul francez i n literatura juridic a acestei ri, nu este dat o definiie precis, muli autori recurgnd fr nici o difereniere la noiunile de promisiune de contract i antecontract. Unii autori arat c, noiunea de antecontract, acoper cnd acorduri preliminare ncheiate n cursul negocierilor, cnd adevrate contracte autonome, cu care ns contractele ulterioare se vor articula. Promisiunea de contractare angajeaz pe promitent s ncheie contractul definitiv n ziua n care beneficiarul opiunii i manifest voina n acest sens. Dac promitentul refuz s ncheie actul, beneficiarul se poate adresa tribunalului care va constata existena contractului prin faptul manifestrii opiunii iar hotrrea instanei va valora ca act. Belgia i Luxemburg Promisiunea de contract este o convenie n virtutea creia una dintre pri se angajeaz definitiv fa de o alta, de a ncheia cu aceasta, n viitor, un contract determinat, al crui coninut n esen a fost deja determinat. Dei, nsi contractul este deci rezervat n profitul beneficiarului promisiunii, este totui o convenie care are for obligatorie pentru c exist acord de voine cu privire la un obiect determinat n vederea producerii de efecte juridice. Deci, promisiunea de contract care este o convenie, difer de oferta de a contracta care este un act pur unilateral. Dreptul belgian nu cunoate instituia antecontractului. n afar de negocieri, promisiuni de contract, ofert i acceptare, nu exist nimic. Promisiunea de contract angajeaz un promitent s ncheie contractul promis n locul conveniei sui generis de promisiunea de contract, n ziua manifestrii opiunii. Dac, n acel moment al manifestrii opiunii, promitentul refuz s ncheie actul, beneficiarul se poate adresa tribunalului, care va constata existena contractului prin faptul manifestrii opiunii i hotrrea ce o va pronuna va ine loc de act. Italia 40

Promisiunea de contract este cunoscut i reglementat de Codul civil italian prin art. 1351, sub denumirea de "contract preliminar". Prin acesta, prile se angajeaz s ncheie ntre ele un alt contract, denumit contract definitiv ale crui condiiuni sunt deja determinate, dar ale crui efecte nu se vor produce dect mai trziu. Contractul preliminar trebuie s conin elementele eseniale ale contractului definitiv, absena unuia sau mai multor elemente duce la invalidarea contractului preliminar. Se consider c, contractul preliminar, nu poate constitui o etap n formarea acordului contractual, deoarece constituie, el nsui, un acord deja format. Contractul preliminar poate fi unilateral. El este unilateral atunci cnd numai una din pri se angajeaz s ncheie un contract definitiv. El este bilateral atunci cnd obligaia de a ncheia contractul definitiv este reciproc, fiecare dintre pri poate pretinde ca cealalt parte s-i ndeplineasc promisiunea de a ncheia cellalt contract. Promisiunea de contract pune n sarcina fiecreia dintre pri sau numai uneia dintre ele o obligaie de a contracta. Dar, dac cel ce s-a obligat s ncheie un contract definitiv, nu-i ndeplinete aceast obligaie, cealalt parte poate obine o hotrre judectoreasc care produce efectele contractului care n-a fost ncheiat (art. 2932 C. civ. italian). Anglia i Irlanda Un antecontract este un acord ncheiat, care nu leag prile dect din momentul n care a fost redactat contractul formal. Problema de a ti ce constituie un antecontract depinde de aprecierea tribunalului care, dac consider c redactarea unui contract formal este de dorit dar nu necesar, va declara c antecontractul constituie un contract care leag prile; dac redactarea unui contract formal constituie o condiie sau o clauz a acordului, antecontractul va fi considerat ca atare i nu va lega prile. Atunci cnd prile au ncheiat o promisiune de contract prin care beneficiarul poate si manifeste opiunea ntr-un anumit termen, cealalt parte se va gsi legat i nu va putea revoca convenia, dei contractul intervenit este doar sub condiia intervenirii manifestrii opiunii. Contractul este format n momentul n care beneficiarul i manifest opiunea. n caz de antecontract prile nu sunt legate dect din momentul n care a fost redactat contractul formal. Olanda Antecontractul se definete ca fiind contractul n virtutea cruia prile se angajeaz s ncheie un alt contract, al crui coninut este n mod suficient determinabil, cel puin n ceea ce privete punctele eseniale. Un astfel de contract este un contract auxiliar n vederea ncheierii 41

contractului principal. n opinia majoritii autorilor, antecontractul este diferit de promisiunea de contract. Promisiunea de contract fiind o ofert irevocabil, ea oblig pe ofertant s menin pe durata termenului fixat prin promisiune sau, n lipsa unui atare termen, pe durata timpului socotit rezonabil dup circumstane. Prin retragerea promisiunii promitentul poate mpiedica realizarea contractului prin acceptarea de ctre cealalt parte. Antecontractul este n principiu, aa cum l desemneaz nsi denumirea sa, un adevrat contract. O legtur contractual se leag ntre pri. Cu toate acestea, este posibil ca termenii antecontractului s fie prea imprecii sau chiar abseni pentru a se putea determina intenia prilor n ceea ce privete coninutul contractului principal. Germania Instituia promisiunii de contract nu este cunoscut n doctrina german. O atare promisiune poate fi, fie un antecontract care angajeaz una dintre pri s ncheie, la cererea celeilalte pri, un contract, fie o opiune. Se vorbete de opiune atunci cnd una dintre pri acord celeilalte dreptul de a realiza, mai trziu, prin simpla sa declaraie de voin (opiunea), un contract ale crui condiii sunt deja determinate n convenia de opiune. Este vorba deci de un contract ncheiat sub condiie suspensiv, el depinznd de exercitarea dreptului de opiune. Antecontractul este un contract care angajeaz prile s ncheie mai trziu un contract. ncheierea unui antecontract are, de regul, drept scop de a realiza o legtur anticipat ntre pri atunci cnd obstacole, de fapt sau de drept, se opun ncheierii unui contract definitiv (legea german nu prevede nici opiunea nici antecontractul). Potrivit jurisprudenei, antecontractul, trebuie s mbrace aceeai form prevzut pentru contractul avut n vedere. Danemarca Practica danez cunoate antecontractele dar, pe planul dreptului, acordurile nu se disting n mod net de contractele propriu-zise. ntr-adevr, sau acestea nu conin toate elementele contractului - i atunci nu au for obligatorie - fie ele conin toate aceste elemente i atunci sunt asimilate contractelor. Elveia Codul elveian al obligaiilor (reeditat n 1990) face referire la "promisiunea de a contracta" n urmtoarele articole: Art. 22. Obligaia de a ncheia o convenie viitoare poate fi asumat pe cale contractual. Atunci cnd, n interesul prilor, legea subordoneaz validitatea contractului de respectarea unei anumite forme, aceasta se aplic, de asemenea, i n cazul promisiunii de a 42

contracta. Art. 97 alin. 1. Cnd creditorul nu poate obine executarea obligaiei sau nu poate obine dect executarea sa imperfect, debitorul este inut s repare prejudiciul cauzat ... . Art. 98 alin. 1. Cnd este vorba de o obligaie de "a face", creditorul poate s cear autorizarea de a proceda el nsui la executarea pe cheltuiala debitorului; orice aciune n daune-interese rmne rezervat. Art. 216. Vnzrile de imobile nu sunt valabile dect dac sunt fcute prin act autentic. Revenind la dreptul nostru, n literatura de specialitate, s-au propus mai multe soluii n legtur cu posibilitatea executrii silite a antecontractelor de vnzare-cumprare imobiliar. O prim soluie utilizat n practic este aceea ca reclamantul s solicite instanei constatarea mprejurrii c ntre el i prt - pri ale aceluiai antecontract de nstrinare - a operat transferul dreptului real, hotrrea urmnd s in loc de act autentic de nstrinare; cererea este ntemeiat n drept, fie numai pe art. 111 C. pr. civ.65, fie pe acest text de lege cruia i se adaug art. 1295 C. civ.66 Aceast soluie a fost criticat n literatura de specialitate aducndu-se urmtoarele contraargumente67: a). Art. 111 C. pr. civ. reglementeaz aciunea n completarea existenei (sau inexistenei) unui drept. Din chiar formularea textului rezult c se tinde la constatarea existenei unui drept, ceea ce presupune c dreptul exist n momentul intentrii ei. Ori, n cazul analizat, dreptul care exist i, deci, ar putea fi constatat, este dreptul de crean izvort din antecontract, a crui obligaie corelativ este aceea de a consimi la ncheierea contractului ntr-o form (de regul, autentic) apt s duc la transmiterea dreptului real asupra unui imobil. Dar constatarea unui asemenea drept nu ar avea nici o eficien i nu ar prezenta nici un interes pentru reclamant, care nu urmrete altceva dect, tocmai, transferul dreptului real, menionat mai sus. Apare limpede c, asemenea aciuni, nu sunt aciuni n constatare i nu pot fi soluionate prin aplicarea art. 111 C. pr. civ. b). Ct despre ntemeierea unor astfel de aciuni pe dispoziiile art. 1295 C. civ., este de observat c acest text nu face dect s consacre principiul consensualismului n materia contractului de vnzare-cumprare, n sensul c, "vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile sau nvoit asupra lucrului i preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi
65 66 67

Judectoria sect. I Bucureti, sentina civil nr. 6861. Judectoria sect. I Bucureti, sentina civil nr. 6863. Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 16-18.

43

numrat". Asta nseamn, dup cum textul a declar expres, de altfel, c el se aplic doar contractelor de vnzare-cumprare, deci nu poate fi folosit pentru transformarea unor antecontracte n contracte propriu-zise. Aadar, efectul translativ de proprietate prevzut de art. 1295 C. civ. pentru contractele de vnzare-cumprare nu se produce n cazul antecontractelor, iar dac - prin reductio ad absurdum - el s-ar produce, atunci aciunea de felul celei analizate aici nu i-ar mai avea rostul deoarece transferul proprietii ar opera n lipsa ei. Se concluzioneaz c textul nu poate fi folosit ca temei al hotrrii pronunate n asemenea cazuri. O alt cale de valorificare n justiie a antecontractelor ar putea fi aceea de a considera c legea veche abrogat (art. 12 din Decretul nr. 144/1958) se aplic n continuare (supravieuiete, ultraactivat), deoarece fa de ea antecontractul i raporturile juridice crora el le d natere constituie facta pendentio (fapte juridice n curs de desfurare), ntruct aceste raporturi se sting prin executarea antecontractului care, prin ipotez, nu a avut nc loc. i aceast soluie a fost criticat n doctrin68. Se admite, n general, c, pentru a determina dac o lege abrogat supravieuiete sau nu abrogrii sale, trebuie s se fac distincie ntre situaiile juridice (legale) i cele subiective (individuale), supravieuirea fiind exclus n cazul primelor. Executarea antecontractelor prin intermediul art. 12 din Decretul nr. 144/1958, constituie o situaie juridic legal, deoarece condiiile de exercitare a aciunii i efectele acesteia erau prevzute de nsui textul de lege, prile neputnd s deroge de la aceasta; n plus, regimul juridic al proprietii - din care fcea parte art. 12 - constituie, ca regul, un domeniu de manifestare a situaiilor juridice legale. Aa fiind, este exclus supravieuirea acestui text de lege dup abrogarea lui expres. Mai mult, raionamentul acestei soluii este nu numai necorespunztor teoretic, dar el nu este util nici din punct de vedere practic. Astfel, dac s-ar accepta ideea supravieuirii legii vechi, oricum soluia bazat pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 ar fi valabil doar pentru antecontractele ncheiate pn la abrogarea acestui text (7 august 1991), pentru celelalte fiind necesar gsirea altei soluii legale. ntr-o alt opinie, deosebit de interesant i seductor argumentat, se pornete de la realitatea c un antecontract de transmitere sau constituire a unui drept real nate, n sarcina prilor, obligaia de "a face" - constnd n ncheierea n viitor a contractului (eventual, n form autentic) -, se consider c aceast obligaie este susceptibil de executare silit direct atipic, prin pronunarea unei hotrri judectoreti, care s in loc de contract, chiar n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
68

Ibidem.

44

Se numete aceasta executare silit "atipic" pentru c ea se realizeaz n absena unui titlu executoriu, astfel cum este el definit n literatur i n afara procedurilor execuionale reglementate de Codul de procedur civil69. Aceast opinie se ntemeiaz pe urmtoarele raionamente i temeiuri legale: A. Problema de ordin teoretic, care trebuie rezolvat, este aceea dac instana, prin hotrrea ce o pronun, poate suplini manifestarea de voin a prii care nu i d consimmntul la ncheierea contractului promis prin antecontract. Pentru c, instana, nu face altceva dect s constate - dup verificarea anumitor condiii - c actul juridic s-a ncheiat, dei una dintre pri s-a opus n mod cert la aceasta, deci, nu face altceva dect s suplineasc manifestarea de voin a prii n culp. Aadar, ne aflm pe terenul rspunderii civile contractuale, iar suplinirea consimmntului prii, care refuz s ncheie contractul, este o modalitate de reparare n natur a prejudiciului suferit de cealalt parte. Instanele de judecat au, prin excepie, competena de a se substitui voinei prilor dar numai dac ea este prevzut de legea civil sau decurge din principii de drept deduse din reglementarea de ansamblu a unor instituii civile. Se precizeaz c instana de judecat are aceast abilitate dat de legislaia noastr care cunoate mai multe asemenea prevederi. Astfel sunt: nlocuirea consimmntului prin hotrre judectoreasc n temeiul art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938; vnzarea unui imobil n cadrul procedurii de executare silit imobiliar reglementat n Codul de procedur civil. n afara acestor cazuri, n doctrin, sunt semnalate cel puin dou situaii n care - n absena unui text de lege expres - instana poate suplini, prin hotrre judectoreasc, voina persoanei, pentru a se da, astfel, satisfacie unor principii mai importante dect regula potrivit creia actul juridic se formeaz valabil numai pe baza consimmntului. Este vorba de situaia actelor juridice de administrare ncheiate de unul din coproprietari, acte anulabile potrivit regulii unanimitii din materia coproprietii, deoarece nu toi coprtaii au consimit la ncheierea lor, i n cazul n care oferta (ca element al mecanismului de ncheiere a contractului) a fost retras intempestiv de ofertant nainte ca acceptarea s ajung la cunotina lui, cnd instana va considera contractul ca fiind ncheiat cu titlu de reparaie n natur a prejudiciului produs cu luarea n considerare a condiiilor particulare ale fiecrei spee n parte. Este limpede c, asemenea soluii, presupun "nlocuirea" consimmntului prii prin hotrre de judecat, pentru a se da satisfacie principiului reparrii n natur a prejudiciilor. Se consider, de ctre autori, c aceleai raionamente pot fi utilizate i o soluie similar poate fi acceptat i n cazul analizat; instana judectoreasc va suplini
69

Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 14-28.

45

consimmntul celui ce refuz s-i execute obligaia de a ncheia contractul, asumat prin antecontract, n lumina principiilor executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a prejudiciilor. Aceasta deoarece, pe de o parte, pronunarea unei hotrri care s in loc de act juridic translativ de drepturi reale constituie o executare silit (n natur) atipic a obligaiei de "a face", nscut din antecontract. Pe de alt parte, n acest fel, se realizeaz cea mai bun reparaie n natur a prejudiciului pe care una din pri l-ar ncerca datorit neexecutrii de ctre cealalt parte a obligaiei de a ncheia contractul, asumat prin antecontract. B. n sprijinul celor afirmate pn acum se invoc, de ctre autori, i argumente de text. Astfel, art. 1973 C. civ. dispune: "creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea exact a obligaiei (...)", consacrnd principiul executrii n natur a obligaiilor. Ori, atunci cnd debitorul obligaiei de a ncheia contractul nu i d consimmntul la aceasta, ndeplinirea exact a obligaiei este obinut de ctre creditor, tocmai pentru suplinirea manifestrii de voin a debitorului prin hotrrea judectoreasc. De asemenea, art. 1077 C. civ. prevede c, "nefiind ndeplinit obligaia de "a face", creditorul poate de asemenea s fie autorizat de a o aduce el la ndeplinire pe cheltuiala debitorului". Fr detalieri excesive, acest text a fost folosit i el n justificarea puterilor instanei de a pronuna o hotrre care s in loc de contract de nstrinare. Din analiza acestui text reiese, cu certitudine, c scopul legiuitorului a fost acela de a asigura ndeplinirea exact a obligaiei (potrivit art. 1073 C. civ.), chiar dac aceasta ar fi executat pn la urm de nsui creditorul pe seama debitorului; n acelai timp, legiutorul a urmrit i a permis - pentru atingerea acestui scop - ca manifestarea de voin a debitorului, n sensul de a-i executa obligaia, s fie suplinit prin autorizare dat de instan creditorului, pentru ca acesta s execute el nsui ceea ce debitorul i datora. Se susine n continuare de ctre autori c, nu este impropriu de a se vorbi de o suplinire a consimmntului debitorului n acest caz, pentru c executarea unei obligaii este o plat, iar plata este un act juridic bilateral, deci un contract care presupune i exprimarea consimmntului debitorului. n mod simetric, suplinirea consimmntului creditorului este posibil n cadrul procedurii ofertei reale de plat urmat de consemnaiune. Deci, art. 1077 C. civ., permite suplinirea consimmntului debitorului n materia obligaiilor de "a face" izvorte din antecontract, instanele putnd s-i ntemeieze pe ele pronunarea unor hotrri care s in loc de contracte de nstrinare, asigurndu-se n acest fel executarea n natur, ntocmai a antecontractului. 46

Nu s-ar putea spune c aplicarea acestor temeiuri de drept s-ar opune art. 1075 C. civ., care prevede c, n cazul obligaiei de "a face" neexecutate, aceasta se schimb n dezdunri atunci cnd ea este intuitu personae deci, presupune faptul personal al debitorului. Nu este posibil un asemenea raionament tocmai, fiindc, n ciuda caracterului personal al obligaiei nscut din antecontract, de a consimi la ncheierea contractului, realizarea acestei obligaii poate fi obinut de creditor i fr faptul personal al debitorului, prin pronunarea, de ctre instan, a hotrrii ce ine loc de contract. Autorii arat c, n afara textelor legale menionate pn aici, mai poate fi invocat n sprijinul rezolvrilor pe care ncearc s le propun i art. 970 alin. 2 C. civ.: "Ele (conveniile n. n.) oblig nu numai la ceea ce este expres ntr-nsele, dar la toate urmrile, ce echitatea, obiceiul sau legea d obligaiei, dup natura sa". ntruct legea, dei nu prevede, nici nu interzice expres instanei s pronune o hotrre care s suplineasc voina prilor, se poate considera c echitatea este aceea care permite judectorului s acioneze astfel, restabilind echilibrul contractual perturbat de ctre debitorul refractar. Acestei opinii i se reproeaz70 c recurge la o interpretare extensiv constnd n aceea c deplaseaz cmpul de aplicare al prevederilor art. 1077 C. civ., din cel al executrii n natur a obligaiilor de "a face", n acela al ncheierii antecontractului. n condiiile art. 1077 C. civ., contractul este perfectat, producndu-i toate efectele, pe cnd n cazul antecontractului suntem doar n prezena unei promisiuni, contractul urmnd s fie ncheiat n viitor. Acestei critici i se rspunde, pe bun dreptate, c antecontractul este un contract i c ncheierea contractului nu este altceva dect executarea n natur a obligaiilor rezultate din antecontract71. ntr-o alt opinie, se propune un sistem mixt de sanciuni (daune cominatorii plus daune-interese). n vederea executrii n natur a obligaiilor rezultate dintr-un antecontract, partea avea posibilitatea, chiar i n perioada cnd art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era n vigoare, s opteze pentru soluia daunelor cominatorii. Prin intrarea n vigoare a Legii nr. 50/1991, creditorului i rmne posibilitatea de opiune, n cazul n care cealalt parte refuz s-i execute obligaia de "a face", ntre rezoluiunea antecontractului sau la obligarea prii culpabile la plata daunelor cominatorii, pentru a o constrnge la ncheierea contractului n forma stabilit de comun acord prin antecontract. Instana va putea, la cererea oricrei pri, s
E. Safta-Romano, op. cit., p. 31, Fl. Baias, Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 7/1994, nota II, p. 32.
71 70

47

o oblige pe cealalt parte s ncheie contractul sub form autentic, n caz contrar, urmnd s suporte sanciunea daunelor cominatorii, calculate, de regul, pe fiecare zi de ntrziere. Daunele cominatorii nu reuesc, ns, ntotdeauna s nfrng rezistena debitorului care le poate ignora. ntr-o asemenea situaie, creditorul va putea pretinde obligarea debitorului la plata unor daune interese, care vor consta n diferena de valoare ntre preul achitat la data ncheierii antecontractului (sau promis la acea dat) i preul practicat, n prezent, pe piaa liber la imobilul de genul celui care a fcut obiectul antecontractului. Aceast soluie se ntemeiaz pe ideea de culp a celeilalte pri, la executarea obligaiilor, rezultnd din antecontract. n acest mod, sub sanciunea unor daune cominatorii care vor trebui achitate, precum i a daunelor interese reprezentnd diferena de pre, vnztorul-promitent nu va avea alt cale dect aceea de a-i respecta obligaiile asumate n antecontract. Chiar dac el ar refuza, n cele din urm s perfecteze contractul de vnzare, cealalt parte va fi integral despgubit72. Nici aceast opinie nu a fost scutit de critici. Astfel, se opineaz c o asemenea sancionare a celui care persist n refuzul ncheierii contractului nu ar rspunde ctui de puin intereselor aceluia care dorete executarea antecontractului i dobndirea proprietii. i aceasta din dou motive: mai nti, pentru c interesul su major este transferul dreptului de proprietate i nu sancionarea celuilalt; iar apoi, fiindc executarea unor asemenea sanciuni, chiar substaniale, se poate dovedi extrem de dificil, ori chiar iluzorie73. i, n final, ntr-o ultim opinie74 se susine c instana de judecat poate s pronune o hotrre care s in loc de act autentic. n ceea ce privete antecontractele de vnzarecumprare a imobilelor situate n teritoriile de carte funciar, asemenea hotrri pot avea ca temei art. 17 alin. 4 din Legea nr. 115/1938 care prevede clar, cuprinztor i fr condiii restrictive c "Hotrrea judectoreasc sau, n cazurile anume prevzute de lege, decizia autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin sau consimmntul". Rezult c, ori de cte ori nu este posibil perfectarea contractului, deoarece una din prile antecontractului refuz s-i ndeplineasc aceast obligaie, la cererea celeilalte pri, instana competent va putea pronuna o hotrre care s nlocuiasc acordul de voin al prilor, n form autentic. n ceea ce privete teritoriile unde nu se aplic dispoziiile Legii nr. 115/1938, instanele de judecat pot da hotrri, care s in loc de contract, n temeiul art. 1073, art. 1077
E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvente abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 9/1993, p. 31-32. 73 Fl. Baias, op. cit., nota II, p. 32. 74 Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE I DEZMEMBRMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 152 i urm.
72

48

i art. 970 alin. 2 C. civ.75 Dar, se apreciaz c, odat cu posibilitatea aplicrii Legii nr. 7/1996 (Legea noilor cri funciare) problema va fi rezolvat i n teritoriile unde nu exist acum cri funciare, deoarece alin. 4 din art. 17 al Legii nr. 115/1938 a fost preluat n noua lege a crilor funciare la art. 22 alin. 376. Considerm c aceast opinie nu poate fi acceptat deoarece art. 22 din Legea nr. 7/1996 face referire doar la nscrierile i radierile din cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, care se fac "pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil" respectivele drepturi. Reiese deci c, hotrrea judectoreasc prevzut la alin. 3 al aceluiai articol, se refer doar la radierile i nscrierile n cartea funciar dar numai dup ce a fost ncheiat un act valabil care s transmit proprietatea. n legtur cu posibilitatea suplinirii consimmntului la ncheierea actelor translative de proprietate, printr-o hotrre judectoreasc, articolul analizat nu prevede nimic. Referitor la posibilitatea executrii silite a antecontractului considerm c instana poate da hotrri care s in loc de contract n temeiul art. 970, art. 1073 i art. 1077 C. civ. Aceasta cu att mai mult dac se are n vedere i art. 969 C. civ. mprtim opinia exprimat n acest sens i argumentele invocate n susinerea ei. e). Condiiile admisibilitii aciunii n pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic77. 1. Existena unui antecontract valabil ncheiat. Fiind o convenie ca oricare alta, antecontractul trebuie s ntruneasc condiiile de valabilitate prevzute de art. 948-968 C. civ., dar, antecontractul prezint unele particulariti n acest domeniu, particulariti pe care le-am tratat cu ocazia examinrii condiiilor antecontractului. 2. Dovedirea antecontractului n condiiile dreptului comun. Odat cu abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958, care condiiona n mod expres admiterea aciunii de ncheierea contractului n forma unui nscris sub semntur privat din care s rezulte obligaiile prilor (n principiul care este lucrul vndut i care este preul), promovarea aciunii nu mai este condiionat de forma scris a antecontractului. Aa fiind, dovedirea acestuia urmeaz s se fac conform dreptului comun n materie de probe (art. 1191-1198 C. civ.). 3. Refuzul uneia din pri de a autentifica actul de vnzare-cumprare. ntruct nici o
Ibidem. Ibidem. 77 Dan Chiric, Condiiile admisibilitii aciunii ntemeiate pe dispoziiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de tiine Sociale al Academiei de tiine Sociale i Poplitice", Cluj-Napoca, 1988, p. 123-151. Dan Chiric, DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 3032.
76 75

49

aciune nu poate fi promovat n justiie fr un interes, nici aciunea analizat aici nu poate fi promovat altfel; ori, interesul promovrii unei asemenea aciuni nu poate consta dect n refuzul uneia din pri de a se prezenta la notariat pentru autentificare. 4. Partea care acioneaz s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin antecontract. n cazul n care partea care acioneaz nu i-a ndeplinit propriile obligaii - de exemplu, promitentul-cumprtor nu a pltit preul sau promitentul-vnztor nu a predat posesia lucrului vndut -, partea advers poate s-i paralizeze aciunea prin invocarea excepiei de nendeplinire a contractului (exceptio non adimpeti contractus). Respectarea obligaiilor asumate prin antecontract nu trebuie luat ns ntr-un neles foarte rigid. Astfel, dup cum s-a judecat ntr-o spe, promitentului-cumprtor i rmne deschis calea aciunii pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic, chiar dac nu a achitat ratele din pre strict la termenele contractuale, aceast situaie datorndu-se promitentului-vnztor care a refuzat s le primeasc, dar ntregul pre este apoi achitat n timpul procesului; s-a susinut ns c aciunea ar fi trebuit s fie respins i admis aciunea reconvenional n rezoluiune a promitentului-vnztor, dac termenele de plat stabilite de pri ar fi avut un caracter esenial sau ar fi fost stabilit un pact comisoriu expres, de ultimul grad78. Promitentului-vnztor nu i s-ar putea admite aciunea n rezoluiune, de vreme ce, prin ipotez chiar, nclcarea menionatelor stipulaii contractuale s-ar datora culpei sale79. 5. Promitentul-vnztor s fie proprietar al bunului vndut, iar promitentul-cumprtor s nu fie incapabil de a dobndi bunul vndut la data pronunrii hotrrii judectoreti. ntruct prin hotrrea ce se pronun se opereaz un transfer de proprietate, instana trebuie s verifice, n prealabil, dac promitentul-vnztor este proprietar, cci numai n acest caz aciunea este admisibil, nefiind de conceput ca promitentul-cumprtor de coniven cu promitentul-vnztor s i constituie fr temei legal un titlu de proprietate asupra bunului aparinnd unui ter. Credem, de asemenea, c sunt necesare cteva precizri privind intentarea aciunii ntemeiat pe art. 1073 i art. 1077 C. civ., prin care se urmrete pronunarea unei hotrri care s in loc de contract translativ sau constitutiv de drepturi reale. a). Aciunea avut n vedere fiind o aciune personal, ntemeiat pe dreptul de crean nscut din antecontract, competena este cea de drept comun (art. 5 C. pr. civ.) fr a fi exclus

78 79

Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1944/1974, n "C.D. 1974", p. 94-97. Dan Chiric, op. cit.

50

competena alternativ reglementat de art. 10 pct. 1 C. pr. civ.80 b). Calitatea procesual - deopotriv activ i pasiv - aparine prilor antecontractului sau succesorilor acestora, iar n ipoteza succesiunilor vacante - statului. c). Termenul de prescripie a dreptului de aciune este cel general, de 3 ani, prevzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 i el ncepe s curg dup distinciile fcute de art. 7 din acelai decret, adic, fie de la data naterii raportului juridic (ncheierea antecontractului), fie la expirarea termenului n care a fost prevzut ncheierea contractului. d). n sfrit, un aspect cel puin la fel de important privete timbrarea acestor aciuni n condiiile n care taxele de timbru pentru aciunile n justiie sunt sensibil mai mici dect cele notariale. Astfel, s-ar putea ajunge, prin simularea unei situaii litigioase ntre pri, la eludarea dispoziiilor legale privind taxele de timbru pentru autentificarea contractelor. n practic s-a decis ca n aceste cazuri taxa este cea corespunztoare autentificrii contractului i trebuie perceput, ca atare, de ctre instan81. Prin ntrunirea condiiilor enumerate mai sus, aciunea devine admisibil, pronunnduse o hotrre judectoreasc care ine loc de act autentic notarial. n acest caz, prin derogare de la regula efectului declarativ al hotrrilor judectoreti, avem de a face cu o hotrre constitutiv de drepturi, care, n esen, realizeaz transformarea obligaiei de "a face" n obligaia de "a da", specific vnzrii, crendu-se o situaie juridic nou. Hotrrea judectoreasc constituie fr ndoial ea nsi un titlu de proprietate aidoma celui pe care prile i l-ar fi constituit prezentndu-se pentru autentificarea actului la notariat82. Potrivit art. 404 C. pr. civ. i art. 6 din Decretul nr. 167/1958, hotrrea judectoreasc care nu s-a executat timp de 3 ani de la data rmnerii ei definitive nu se mai poate executa i va pierde puterea lucrului judecat. n termenul general de prescripie se prescrie i dreptul de a cere executarea silit a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie; dar, aa cum ntemeiat s-a precizat n doctrin, numai hotrrile executorii i pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu i cele care nu sunt susceptibile de executare silit cum sunt, de pild, hotrrile constitutive de drepturi sau hotrrile pronunate n cadrul aciunilor n constatare. Plecnd de la faptul c hotrrea judectoreasc n discuie poate avea un coninut divers, trebuie fcut necesara distincie ntre dispoziiile nesusceptibile de executare silit i cele susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai important din hotrre 80 81 82

V. Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 24. Ibidem. Dan Chiric, op. cit., p. 38-39.

51

aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate - fiind constitutiv de drepturi, nu este susceptibil de executare silit i deci n legtur cu aceasta nu se poate pune nici problema prescriptibilitii executrii ei, prin ea nsi aceast dispoziie fiind o executare silit (atipic) a unei obligaiei de "a face". n schimb, dispoziii de hotrre ca acelea prin care se dispune, de exemplu, plata preului sau predarea imobilului sunt n mod evident susceptibile de executare silit, deci prescriptibile n 3 ani de la data rmnerii definitive a hotrrii. Aa fiind conchidem c, aa cum nu se poate pune problema prescriptibilitii extinctive a dreptului de proprietate transferat printr-un act notarial, tot astfel, nu se poate pune nici problema prescriptibilitii extinctive a unui drept similar transferat prin hotrre judectoreasc, indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este i rmne imprescriptibil pe cale extinctiv. Seciunea a IV-a Rezoluia antecontractului Rezoluia antecontractului este sanciunea care, potrivit dreptului comun, intervine n cazul nendeplinirii obligaiilor contractuale din culpa uneia din pri i care const n desfiinarea retroactiv a conveniei, la cererea celeilalte pri (care i-a ndeplinit ori este gata s-i ndeplineasc obligaiile), cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar ncheierii antecontractului (prin restituirea reciproc a prestaiilor, eventual, svrite n temeiul lui i cu obligarea prii aflate n culp la repararea prejudiciilor cauzate celeilalte pri - daune-interese, clauz penal etc.). Rezoluia antecontractului poate opera, de plin drept, dac prile stipulaser un pact comisoriu de gradul III, sau trebuia pronunat prin hotrre de ctre instana judectoreasc, n celelalte cazuri83. Dac una din pri nu-i execut n natur sa specific obligaia asumat, cealalt parte are, nendoios, dreptul de a pretinde executarea n natur, dar nu i se poate nega nici dreptul de a cdea de acord cu cealalt parte ca obligaia asumat iniial s nu se mai execute, ci s se sting pentru viitor sau s se desfiineze cu efect retroactiv. Principiul executrii n natur nu se poate opune la aceasta, cci - cel puin n domeniul contractelor de drept comun - el este stabilit n interesul prilor sau n interesul aceleia din pri care nelege s-i respecte ntocmai angajamentul luat, dar nicidecum mpotriva intereselor comune sau concordante ale prilor. Prin urmare, dac una dintre pri, refuznd fr nici un temei obiectiv, s-i execute n natur
83

M. Murean, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 152-

153.

52

obligaia asumat, i manifest, astfel, implicit, voina de a se proceda la rezoluiunea contractului din vina sa, nimic nu se poate opune ca cealalt parte, dac gsete aceast soluie convenabil, s renune la dreptul su de a cere executarea silit n natur i s accepte ca obligaia s fie desfiinat i prile repuse n situaia anterioar. Ct vreme nu sunt n joc interese superioare, ale colectivitii, voina concordant a prilor - chiar prezumat din atitudinea lor - poate determina producerea acestui efect, care nu contravine ctui de puin textelor i spiritului legislaiei n vigoare84. Pe de alt parte, dac nu s-ar recunoate prii care nu este n culp dreptul de a renuna la executarea n natur a antecontractului i de a opta pentru rezoluiunea acestuia cu repunerea prilor n starea anterioar, ar nsemna s se ajung ca cealalt parte s-i invoce propria sa culp - constnd n refuzul nejustificat de a-i executa angajamentul - pentru a nruti situaia cocontractantului su, pentru a-l mpiedica s obin repunerea sa n situaia anterioar, ceea ce ar contraveni unui alt principiu fundamental al dreptului civil. Dac n temeiul antecontractului cumprtorul a pltit, n ntregime sau n parte, preul bunului ce urma s fie vndut, el poate cere restituirea sumelor pltite, adic poate cere s fie repus n situaia anterioar ncheierii antecontractului. Practica judiciar a precizat, ns, c beneficiarul promisiunii nu poate cere restituirea preului, dac vnzarea nu s-a perfectat din vina lui85 , ca de exemplu atunci cnd el n-a respectat ntocmai modalitile de plat a preului convenite cu promitentul. n acest caz nu se poate imputa celeilalte pri "nendeplinirea angajamentului su" (art. 1020 C. civ.) pentru a se putea cere mpotriva sa rezoluiunea contractului i repunerea n situaia anterioar, cumprtorul rmnnd obligat - aa cum convenise - s plteasc restul din pre (ct vreme vnztorul nu cere, el, rezoluia antecontractului) i s perfecteze nstrinarea n forma cerut de lege, nefiind ndreptit s se dezic de la ndeplinirea obligaiilor ce i-a asumat i nici s profite de propria sa culp. Cnd, ns, cumprtorul nu este n culp, ci neperfectarea vnzrii s-a datorat culpei vnztorului, precum i atunci cnd aceast situaie este datorat unor mprejurri obiective, strine de culpa oricreia din pri, cumprtorul este ndreptit s cear restituirea preului sau a prii din pre pe care a pltit-o86. Pe lng aceasta, partea n culp va fi obligat i la plata eventualelor despgubiri, dac cealalt parte, nevinovat, a ncercat prejudicii i le-a dovedit
M. Murean, Principiul forei obligatorii a contractului, n A. Ionacu i colaboratorii, "Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn", Edit. Academiei, 1973, p. 112 i urm. 85 Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 595 din 6 iunie 1961, n "C.D. 1961", p. 97. 86 M. Murean, op. cit. Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE. INSTRUMENTE DE SATISFACERE A INTERESELOR CETENILOR, Edit. "Dacia", Cluj-Napoca, 1978, p. 50.
84

53

(art. 1075 C. civ.). Aciunea n rezoluiune, fiind o aciune ntemeiat pe neexecutarea obligaiei de "a face" asumate prin antecontract, este o aciune prescriptibil, dreptul la aciune se va stinge, potrivit dispoziiilor din dreptul comun, ntr-un termen de prescripie de 3 ani. Acest termen ncepe s curg de la data la care, partea ndreptit s cear rezoluiunea, a cunoscut motivele pentru care urmeaz a cere rezoluiunea. De asemenea, dac prile au stabilit un termen pentru perfectarea vnzrii, prescripia dreptului la aciune urmeaz s curg de la expirarea acestui termen87. Rezoluia antecontractului poate fi cerut i pentru vicii ascunse ale imobilului care face obiectul conveniei (de obicei, o construcie), dar n acest caz dreptul la aciune, conform art. 5 din Decretul nr. 167/1958, se prescrie, prin mplinirea unui termen de 6 luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Evident, n cazul contrar, cnd viciile au fost ascunse cu viclenie, se va aplica termenul general de prescripie, de 3 ani88. Capitolul VI Imposibilitatea obiectiv de executare n cazul imposibilitii obiective de executare, obligaia se stinge datorit faptului c debitorul este n imposibilitate absolut de executare a prestaiei pe care o datoreaz, din cauz de for major89. Imposibilitatea fortuit de executare este reglementat expres n art. 1156 C. civ. Aceast imposibilitate de executare a obligaiei de a contracta, asumat printr-un antecontract, poate fi determinat de diferite mprejurri, ca de exemplu: - pieirea fortuit a bunului ce face obiectul contractului promis (datorit unui cutremur, inundaii, etc.); nemaiexistnd bunul, nu se mai poate ncheia contractul prin care bunul s fie nstrinat, conform principiului nemo dat quad non habet. Dar n asemenea situaii se pune problema riscului pieirii fortuite a bunului i riscul neexecutrii contractului. n ceea ce privete riscul pieirii fortuite a bunului, n cazul antecontractului, lucrurile sunt clare, riscul l va suporta nstrintorul, conform principiului res perit domino. n legtur cu riscul neexecutrii contractului, acesta va fi suportat de debitorul ale crui obligaii au devenit imposibil de executat, conform celuilalt principiu res perit debitori.
87 88

M. Murean, op. cit. Gh. Beleiu, S. tefnescu, not la spe, n "Dreptul" nr. 4-5/1991, p. 74-79. M. Murean, DREPT CIVIL. PARTEA GENERAL, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1998, p. 249-250. Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERAL A OBLIGAIILOR, Edit. Fundaiei "Chemarea", Iai, 1996, p. 483.
89

54

Debitorul obligaiei imposibil de executat este promitentul-nstrintor care, neputnd transmite dreptul de proprietate, nu poate cere plata preului de la cealalt parte, iar n cazul n care l-a ncasat anticipat, este obligat s l restituie90. n jurispruden i doctrin, aceeai soluie a fost propus i pentru situaia n care imposibilitatea de executare a obligaiei de a contracta ar fi deopotriv imputabil ambelor pri promitente91. - o alt mprejurare care poate determina imposibilitatea obiectiv de executare este scoaterea imobilului din circuitul civil, aa cum s-a ntmplat n 1974 prin adoptarea Legilor nr. 58 i nr. 59, cnd nstrinarea terenurilor a fost interzis, iar antecontractele prin care se promiteau asemenea nstrinri, n-au mai putut fi executate; soluia a fost, i de aceast dat, cea oferit de dreptul comun, adic stingerea obligaiilor asumate prin antecontract pentru imposibilitate obiectiv de executare, cu consecina repunerii prilor n situaia anterioar, dar fr obligarea nici uneia dintre ele la plata de daune-interese, deoarece lipsete culpa, condiie esenial pentru antrenarea rspunderii civile. - sub imperiul legislaiei anterioare anului 1989, mai erau considerate cazuri de imposibilitate fortuit de executare a obligaiei de a contracta: - refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaia de nstrinare necesar. n condiiile actualei legislaii, o autorizare administrativ prealabil perfectrii contractului de nstrinare imobiliar mai este cerut: - de art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 (pentru "nstrinarea bunurilor imobiliare aparinnd regiei autonome"); - de art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990 (pentru ipoteza vnzrii de ctre fotii chiriai a locuinelor construite din fondurile statului pe care le-au cumprat pe baz de credit, ct vreme acesta n-a fost integral rambursat); - i de art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 (pentru situaii similare celei precedente); - n trecut, mai era posibil trecerea imobilului promis n proprietatea statului n temeiul Decretului nr. 223/1974 (azi abrogat) care sanciona astfel plecarea definitiv a romnilor n strintate92.

Concluzii
M. Murean, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 151. Liviu Pop, op. cit. 91 A se vedea: V. Stoica, Cu privire la posibilitatea rezoluiunii unei convenii n cazul culpei ambelor pri, n "Revista romn de drept" nr. 9/1984, p. 30-40; Dan Chiric, Imposibilitatea executrii antecontractului de vnzare-cumprare ntr-o situaie special, n S.C.J., nr. 2/1987, p. 146-150. 92 M. Murean, op. cit.
90

55

Antecontractul de vnzare-cumprare imobiliar, fiind practic o convenie de sine stttoare, trebuie s ntruneasc toate condiiile de validitate prevzute de lege (art. 948-969 C. civ.). Este frecvent utilizat n practic, deoarece este primul instrument juridic pe care prile l al la ndemn pentru a se lega juridicete n vederea finalizrii vnzrii-cumprrii, avnd ntre pri, "putere de lege" (art. 969 C. civ.), oblignd pe fiecare dintre pri s-i respecte angajamentul asumat i s ncheie, n viitor, contractul promis. Prin urmare, antecontractul este, n esen, o promisiune de contract, adic un contract prin care prile se angajeaz, n principal, s ncheie n viitor, un alt contract, al crui coninut esenial este deja stabilit prin antecontract. Din aceste motive, considerm necesar ca instituia juridic a antecontractului s fie recunoscut legislativ ntr-o viitoare reglementare, att n ceea ce privete condiiile de ncheiere, ct i posibilitatea executrii silite, ntocmai cum a fost prevzut prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Menionm c antecontractul a mai fost recunoscut legislativ i prin dispoziiile art. 81 pct. 10 din Decretul-Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare ("se vor putea nota n cartea funciar: ... 10. Promisiunea stipulat prin convenia de a ncheia un contract n viitor"). Propunerea se justific cu att mai mult cu ct, practica judiciar i literatura de specialitate, nu au fost unitare n soluiile propuse pentru temeiul legal, n baza cruia se poate executa silit un antecontract de vnzare-cumprare imobiliar, dup abrogarea Decretului nr. 144/1958.

Bibliografie

1. Codul civil. 2. M. Costin, M. Murean, V. Ursea - Dicionar de drept civil, Edit. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980. 56

3. D. Chiric - Drept civil. Contracte speciale, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1997. 4. Fr. Deak, S. Crpenaru - Contractele civile i comerciale, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1993. 5. A. Ionacu i colaboratorii - Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, Vol. I, Edit. Academiei, Bucureti, 1973. 6. M. Murean - Contractele civile, Vol. I, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996. 7. M. Murean - Drept civile. Parte general, Edit. Cordial Lex, Cluj- Napoca, 1998. 8. Liviu Pop - Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995. 9. Liviu Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1996. 10. Liviu Pop - Teoria general a obligaiilor, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1998. 11. I. Zinveliu - Contractele civile. Instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1978. Articole din reviste de specialitate 1. Gh. Beleiu - Drepturile civile provizorii, n "Revista romn de drept" nr. 5/1989. 2. Fl. Baias - Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, (II), n "Dreptul" nr. 7/1994. 3. D. Chiric - Condiiile admisibilitii aciunii ntemeiate pe dispoziiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege, oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de tiine Sociale al Academiei de tiine Sociale i Politice, Cluj-Napoca, 1988. 4. D. Chiric - Aciunea ntemeiat pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 i hotrrea judectoreasc de admitere a acesteia, n STUDIA UBB-J, nr. 2/1990. 5. D. Chiric - Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n "Dreptul" nr. 6/1991. 6. D. Chiric - Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare imobiliar, ncheiat n calitate de promitent-vnztor sau de promitent-cumprtor de un singur so, fr consimmntul expres al celuilalt so, n "Dreptul" nr. 5-6/1993. 7. M. Murean - Efectele antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii - bun comun - ncheiat de unul singur dintre soi, n STUDIA UBB-J, nr. 2/1987. 8. M. Murean - Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege, oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de tiine Sociale al Academiei de tiine Sociale i Politice, Cluj-Napoca, 57

1988. 9. M. Murean - Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului, n STUDIA UBB-J, nr. 1/1988. 10. M. Murean - Clauzele anticipatorii ale antecontractului, n "Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege ... ", Vol. II, Cluj-Napoca, 1989-1990. 11. V. Ptulea - Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n "Dreptul" nr. 11/1992. 12. I. Popa - Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii, n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, (I), n "Dreptul" nr. 7/1994. 13. P. Perju - Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor judectoreti din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil, n "Dreptul" nr. 5/1995, nr. 2/1996, nr. 1/1998, nr. 7/1998, nr. 10/1992. 14. E. Safta-Romano - Sintez teoretic de practic judiciar referitoare la antecontractul prevzut de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 1/1991. 15. E. Safta-Romano - Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 9/1993. 16. S. erban - Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup abrogarea Legii nr. 58/1958, a art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 i a Decretului nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 1/1991. 17. V. Stoica - Cu privire la posibilitatea rezoluiunii unei convenii n cazul culpei ambelor pri, n "Revista romn de drept" nr. 9/1984. 18. V. Stoica, Fl. Baias - Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n "Dreptul" nr. 3/1992.

58

Cuprins
CAPITOLUL I NO IUNE.......................................................................................2 SECIUNEA I DEFINIIE I ESEN...............................................................2 SECIUNEA A II-A DELIMITRI.......................................................................3 CAPITOLUL II DOMENIUL DE APLICARE A INSTITUIEI JURIDICE A ANTECONTRACTULUI.........................................................................................4 CAPITOLUL III NCHEIEREA ANTECONTRACTULUI...............................6 SECIUNEA I CONDIII DE FOND....................................................................6 SECIUNEA A II-A CONDIII DE FORM....................................................12 CAPITOLUL IV CONINUTUL ANTECONTRACTULUI............................13 SECIUNEA I CONSIDERAII GENERALE..................................................13 SECIUNEA AII-A CLAUZELE ESENIALE I INDISPENSABILE.........14 SECIUNEA AIII-A CLAUZELE ACCESORII ALE ANTECONTRACTULUI.......................................................................................16 SECIUNEA A IV-A CLAUZELE ANTICIPATORII ALE ANTECONTRACTULUI. CONSIDERAII GENERALE...............................18 CAPITOLUL V EXECUTAREA ANTECONTRACTULUI............................24 SECIUNEAI EXECUTAREA VOLUNTAR A ANTECONTRACTULUI 24 SECIUNEA AII-A EXECUTAREA SILIT A ANTECONTRACTULUI...25 SECIUNEA A III-A DREPT COMPARAT......................................................39 SECIUNEA A IV-A REZOLUIA ANTECONTRACTULUI.......................52 CAPITOLUL VI IMPOSIBILITATEA OBIECTIV DE EXECUTARE......54 CONCLUZII............................................................................................................55 CUPRINS.................................................................................................................59 59

60