Você está na página 1de 37

- Direito Civil VI PLANO DE CURSO: Condomnio Tipos: o Necessrio o Espontneo o Edilcio Associao de proprietrios Multipropriedade Direitos reais sobre

sobre coisas alheias cesso de propriedade. Enfiteuse Direito de superfcie Servido Usofruto Uso Habitao Concesso de uso Direito real do promitente comprador Garantias fidejussria Garantia real Penhor Hipoteca Anticrese Propriedade fiduciria I CONDOMNIO: 1 - CONCEITO DE CONDOMNIO: D-se o condomnio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes. Caio Mario Pereira da Silva Condomnio a propriedade titularizada por duas ou mais pessoas. Em regra a propriedade de qualquer coisa pertence a uma s pessoa. Portanto, quando um bem pertencer a duas ou mais pessoas simultaneamente, d-se a indiviso, compropriedade, comunho ou condomnio. Determinado direito pode pertencer a vrios indivduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunho. Recaindo sobre um direito de propriedade tem-se o condomnio ou compropriedade. Clvis a nomeia como sendo um estado anormal da propriedade, pois, tradicionalmente, a propriedade pressupe assenhoramento de um bem com excluso de qualquer outro sujeito. Relacionam-se com terceiros com direito sobre a coisa toda. O condomnio exercido desta forma surgir atravs de fraes ideais. A cada condmino se atribui uma quantidade, a frao ideal. Todos tm como qualidade a mesma coisa, mas a propriedade vinculada a uma frao ideal. 2 TEORIAS: Como o assenhoramento do bem pressupe a excluso dos demais sujeitos, h na doutrina uma dificuldade em explicar o conceito jurdico do condomnio. O condomnio ou no exceo ao principio da exclusividade? Existem duas teorias que explicam ao que o condmino. 2.1 Teoria da Propriedade Integral ou Total: o que existe no condomnio um nico direito, de maneira que cada condmino tem direito propriedade sobre toda a coisa. Esse exerccio limitado pelo direito de igual natureza dos demais condminos. Qualquer condmino se apresenta como proprietrios, podendo defender a propriedade contra terceiros. A proteo do todo, de forma plena e total. Com efeito, em suas relaes internas, o condomnio e seus direitos tem de ser delimitado pelo demais consortes, na medida de sua cotas, para que seja possvel sua coexistncia. 2

importante salientar que, todos os consortes possuem direitos qualitativos iguais, contudo, sofrem limitao na proporo quantitativa. O exerccio do direito que se d de forma igual. Direito qualitativamente igual e quantitativamente diferente. Esta a teoria adotada por nosso ordenamento vigente. 2.2 - Teoria das Propriedades Plrimas Parciais: no existe um s direito, mas vrios direitos - o condomnio seria o conjunto desses direitos. Cada condmino dono apenas de sua parte ideal, destarte, a unio destas cotas resultaria em condomnio. CODEX O cdigo civil disciplina o condomnio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntrio (art. 1314 e seguintes), necessrio ou legal (art.1327 e seguintes) e o condomnio edilcio ou em edificaes (art. 1331 e seguintes). 3 - CLASSIFICAES QUANTO AO CONDOMNIO: 3.1 QUANTO A SUA FORMAO OU ORIGEM: 3.1.1 - Convencional ou Voluntrio: Esse condomnio se forma pela vontade ativa das partes para a sua formao. Surge pela manifestao da vontade das partes, voluntria ou convencionalmente. Resulta do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negcio jurdico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. 3.1.2 - Incidente, Eventual ou Acidental: quando ele ocorre sem a inteno de sua formao pelas partes que o compem, ou seja, a vontade normalmente aqui exercida foi a de terceiro, de uma fora externa. Podemos citar, como exemplo, uma herana ou uma doao. A aceitao manifestao passiva, no atuou, mas apenas aceitou a formao. 3.1.3. Legal, Necessrio ou Forado: aquele que surge por determinao da lei. O CC traz apenas uma hiptese de condomnio legal ou necessrio: aquela contida no art.1327 at o art. 1330. Deve estar previsto em lei e ocorre quando da meao de paredes ou cercas divisrias das propriedades que podem ser utilizadas por ambas as partes.
Art. 1.327 CC/02 - O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). Art. 1.328 CC/02 - O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). Art. 1.329 CC/02 - No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Art. 1.330 CC/02 - Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.

3.2 - QUANTO A FORMA: 3.2.1 Condomnio Pro Indiviso: ocorre quando o bem em questo no pode ser dividido, ele fracionado apenas em cota parte ideal. meramente intelectual. Por exemplo: um carro, ou um apartamento, em que no est definido em que parte ser utilizado, ou seja, quem dono do banheiro, quem dono do quarto, e etc. Essa cota parte ideal definida como de DIREITO, quando se especifica o percentual de cada parte, mas no que parte ser esta; ou de FATO, quando, por exemplo, um terreno que no tem um percentual especificado mas utilizado pelas partes de forma dividida. 3.2.2 - Condomnio Pro Diviso: ocorre quando o bem em questo tem sua cota parte definida especificadamente. Existe situao de direito. A titulao atribuir a cada um a sua frao, estipulando a parte de propriedade de cada um. No art. 1314 diz que no pode haver ao reivindicatria de condmino quanto condmino - somente contra terceiro e apenas no caso em que se comprove que havia a diviso. J a ao possessria pode ocorrer quando o condomnio for pro diviso.
Art. 1.314 CC/02 - Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.

A relao dos condminos com o mbito externo, quanto sua proteo, ocorre de forma integral, tanto em uma modalidade como em outra, mas o exerccio do direito entre condminos de acordo com sua frao ideal. 3.3 - QUANTO A NECESSIDADE: 3.3.1 - Ordinrio ou Transitrio: a regra que o condomnio seja transitrio. Que seja sempre temporrio, extinguvel. 3.3.2 - Permanente ou Perptuo: h somente uma nica possibilidade: o condomnio necessrio previsto do art. 1327 ao 3

art. 1330 do CC. Uma vez institudo, sua natureza se torna perptua. 3.4 - QUANTO AO OBJETO: 3.4.1 Universal: para alguns autores ocorre quando ele recai sobre todo o patrimnio, sobre o conjunto total dos bens (posio majoritria). Para outros quando ele recai sobre uma propriedade por completo (posio minoritria). 3.4.2 Particular: para alguns autores ocorre quando ele recai sobre uma propriedade (posio majoritria). Para outros quando ele recai sobre parte de uma propriedade (posio minoritria). 4 - DIREITOS DO CONDMINO: 4.1 Usar a coisa conforme sua destinao e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso: a destinao dada pelos prprios condminos, prevalecendo vontade da maioria absoluta dos condminos, no podendo, no entanto, excluir nenhum deles.
Art. 1.314 CC/02 - Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. Pargrafo nico - Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

4.2 - Direito de reivindicar a coisa de terceiro: art. 1314, nico cada condmino tem direito de reivindicar a coisa de terceiro, para defender sua posse, no pode reivindicar de outro condmino, pois ele tambm proprietrio. Significa que cada condmino pode, sozinho, reivindicar a coisa de terceiro, para defender sua posse. Vale lembrar que a reivindicao no pode ser exercida contra outro condmino uma vez que este tambm proprietrio do bem. Em uma ao reivindicatria o que se discute a propriedade diferente de uma ao possessria que defende a posse. A posse, diferente da reivindicao, no caso de um condomnio pro diviso, poder ser defendida no apenas contra terceiros, mais tambm contra outro condmino. 4.3 Alhear sua parte onerosa ou gratuitamente: dispor gratuita ou onerosamente, da frao ideal. O condmino pode vender ou doar. Cada condmino tem o direito de Alhear (tornar alheio) sua coisa. O Art. 504 do CC traz regras para a venda do bem em condomnio. Se o bem for divisvel ele pode vender sem problemas e sem sequer dar o direito de preferncia a outro condmino. No entanto, se o bem for indivisvel, ele ter de dar o direito de preferncia e o outro condmino, que ter de igualar o mesmo valor e as mesmas condies de pagamento que esse recebeu de um terceiro (tanto por tanto), tudo isso por escrito, inclusive com o prazo. A formalizao do direito de preferncia deve ser provada por escrito. O condmino prejudicado por no haver respeitado seu direito de preferncia, poder depositar o valor e pedir o desfazimento da compra. Prazo: 180 dias a partir do registro. A posio dominante entende que esse prazo se inicia a partir do registro, posto que a forma inequvoca de se saber de sua alienao. O pargrafo nico traz as regras para o caso de haver mais de um condmino a exercer o direito de preferncia sobre o bem. Segue a regra do que tiver benfeitorias de maior valor e depois o que possuir frao ideal maior. Se no houver dentre as regras forma para especificar qual condmino a exercer, caber aquele que primeiro fizer o depsito. No caso de alhear gratuitamente, ou seja, por exemplo doar um bem, no h o direito de preferncia a ser exercido.
Art. 504 CC/02 - No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia. Pargrafo nico - Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo.

4.4 Gravar a parte ideal: o art. 1.420 do CC em seu pargrafo 2 diz que possvel que um condmino utilize sua frao ideal livremente para gravar, dispor e etc. O que no permitido utilizar o bem integralmente. Pode hipotecar, penhora ou gravar, mas somente a sua parte.
Art. 1.420, 2 - CC/02 - A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

4.5 Renunciar ao bem: o condmino pode renunciar a propriedade (art. 1.316 do CC). Trata-se de abrir mo de sua parte. A renncia ato unilateral que independe da concordncia dos outros. No h a possibilidade de renuncia em favor de somente um dos condminos, pois, isso se trata de transferncia. 4.6 Exigir a diviso ou a extino da coisa comum: art. 1.320 do CC. A qualquer momento, qualquer condmino pode exigir a extino do condomnio e, caso os outros no concordem, eles podem comprar a sua parte. Caso no haja interesse ou possibilidade de compra, poder ser feito judicialmente. 4

Art. 1.320 CC/02 A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso. 1 - Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior. 2 - No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador. 3 - A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.

Podem os condminos de comum acordo, determinar que a coisa fique indivisa por no mximo cinco anos, prorrogveis. um direito potestativo. Se houver disposio testamentria, a clusula no nula, mas ser reduzida ao prazo cabvel, sendo este cinco anos. O art. 1.321 do CC traz as regras quando o bem for divisvel.
Art. 1.321 CC/02 Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).

O art. 1.322 do CC traz as regras quando o bem for indivisvel: Necessrio perptuo Edilcio h possibilidades de extino da coisa comum. licito a qualquer condmino, a qualquer tempo excluir-se do condomnio.
Art. 1.322 CC/02 Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior. Pargrafo nico - Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.

4.7 o art. 1.323 do CC traz outro direito de preferncia que se refere ao bem que ser alugado. Se a coisa dada em condomnio for alugada, o locatrio tem preferncia. O condmino tem preferncia no caso da alienao onerosa (dao, venda etc.) e na locao.
Art. 1.323 CC/02 Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o .

4.8 - Art. 1.324, CC/02: o que administra o bem entende-se como representante comum.
Art. 1.324 CC/02 O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum.

4.9 - Art. 1.325, CC/02: a maioria decidida pelo valor maior dos quinhes. Se houver dvida, a questo ser levada ao judicirio.
Art. 1.325 CC/02 A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes. 1 - As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta. 2 - No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os outros. 3 - Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.

4.10 - No art. 1.326 do CC a regra geral diz que cada condmino receber sua cota parte ideal dos frutos advindos do condomnio, porm, nada impede que eles validamente estipulem de forma diversa um percentual diferente. Porm necessrio que se observe que os frutos aqui em questo so os advindos da coisa e no da atividade exercida na coisa. Por exemplo, um carro que utilizado por um dos condminos como txi. A parte a que o outro condmino tem direito no se refere ao valor conseguido com a atividade de taxista, mais sim com a de um aluguel do carro. - Fruto Civil: da vontade humana. Manipulado e transformado. - Fruto Natural: prprio da coisa.
Art. 1.326 CC/02 Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.

Esto contidos no art. 1335.


Art. 1.335 CC/02 So direitos do condmino: I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores; III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.

Usar, fruir: se a propriedade tem uma srie de limitaes, ainda mais o tem o condomnio. 5

5 - OBRIGAES DO CONDOMINO: 5.1 Pagar: art. 1.315 do CC. Obrigao de concorrer as despesas de conservao e diviso, suportar nus. Em regra cada condmino pagar a cota parte ideal referente as despesas advindas da coisa, porm nada impede que os condminos contratem de forma diversa, estipulando percentuais diferentes. Esse percentual tem que ser expresso, pois, caso contrrio, presumir-se- dividido em partes iguais.
Art. 1.315 CC/02 O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita. Pargrafo nico - Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.

O condmino obrigado a concorrer com as despesas, na proporo da sua frao ideal. Por isso h a presuno que as cotas entre os condminos so iguais. O art. 1.317 do CC traz as regras para dvidas assumidas por todos os condminos perante terceiros. A obrigao de acordo com sua a frao, mas quanto h dvidas, pode haver estipulao. Ao se contrair uma despesa, quando no for especificado a cota, se pressupe que os condminos tem a despesa proporcional a sua cota.
Art. 1.317 CC/02 Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.

O art. 1.318 do CC traz as regras para dvidas assumidas por apenas um dos condminos perante terceiros, mas em proveito da comunho e desde que necessrias. Poder ser cobrado apenas deste e este poder exercer seu direito de regresso.
Art. 1.318 CC/02 As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.

necessrio saber se essa divida era necessria ou foi apenas volupturias. Pois, quanto as volupturias no cabe regresso. H ainda a possibilidade de uma obra til que dever ser analisada caso a caso, ou seja, se til a todos. O condmino que fizer obras necessrias poder cobrar dos demais, j a obra volupturia no ser cobrada dos demais, nas obras teis vai depender do caso. O art. 1.324 do CC traz as regras para dvidas adquiridas por um condmino que exerce a administrao, seja tcita ou expressamente escolhido. A dvida foi feita por ele, mas todos tero a obrigao de pagar. O administrador no essencial ao condomnio.
Art. 1.324 CC/02 O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum.

5.2 Responder aos Frutos: art. 1.319 do CC. Cada condmino responder pelo dano causado. Se por um lado tem direito aos frutos, por outro tem direito a fornecer aos outros os frutos, respondendo pelos frutos recebidos e pelos danos causados.
Art. 1.319 CC/02 Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

QUESTIONRIO: 1) Joo condmino de um imvel que tambm pertence a Francisco e Joaquim. Necessita Joo do consentimento dos demais condminos para ajuizar ao reivindicatria em face de Pedro? Existe dispositivo legal aplicvel ao presente caso? R.: No necessita de consentimento, pois no condomnio cada condmino pode reivindic-la de terceiro. 2) Defina condomnio pro diviso e condomnio pro indiviso. R.: O condomnio pro diviso a comunho existe juridicamente, mas no de fato, j que cada comproprietrio tem uma parte certa e determinada do bem e o pro indiviso a comunho perdura de fato e de direito; todos permanecem na indiviso, no se localizando o bem, que se mantm indiviso, A propriedade exercida em comum, sob gide das quotas ideais. 3) Cabe ao reivindicatria proposta por um condmino em face de outro condmino? E ao possessria? R.: O condmino que fizer obras necessria poder cobrar dos demais, j a obra volupturia no ser cobrada dos demais, na obra til vai depender do caso. Art. 1318 CC. Quanto a ao possessria em coisa indivisa tambm poder ser exercido os atos possessrios desde que no excluam os compossuidores ( art. 1.199) , em coisa pro divisa o condmino pode opor meios possessrios contra outro consorte que a turbe ou ameace, sendo assim pode ocorrer usucapio da rea determinada em outra hiptese, no de se admitir usucapio entre comunheiros. 6

4) Como se processa a extino do condomnio voluntrio? R.: Se processa a diviso da coisa comum, o condmino respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas de diviso. Art. 1320 5) Discorra sobre a controvrsia acerca da DERROGAO ou AB-ROGAO dos artigos 1 a 27 da Lei 4.591/64 pelo Cdigo Civil/2002, esclarecendo, se for o caso, quais os dispositivos da Lei 4.591/64 ainda esto em vigor. R.: De um lado, sustentando a aplicao do 1 do artigo da LICC/02, o Cdigo Civil teria revogado parcialmente a Lei Federal n 4.591 (Arts. 1 ao 27) quando tomou para si a responsabilidade de regular o instituto de condomnio edilcio por completo. O Ttulo II da Lei n 4.591 no teria sido atingido pela revogao, uma vez que o Cdigo Civil no trata de Incorporaes Imobilirias. Por outro lado, defendendo a aplicao do 2 do Art. 2 da LICC/02, que diz permaneceriam em vigor em tudo que no colidisse com os artigos do Cdigo Civil, sendo assim tudo que a Lei n 4.591 no colidir com o Cdigo Civil permaneceriam em vigor, ficando dessa forma revogado tacitamente 6) O condomnio edilcio possui personalidade jurdica? R.: No ela no tem personalidade jurdica, mas as sua personificao anmala conferida pela prpria lei condominial e pelo CPC no art. 12, IX. 7) O proprietrio de unidade situada no ltimo andar do edifcio onde est constitudo um condomnio edilcio pode utilizar tal rea como terrao e construir sobre ela? R.: O terrao parte comum, salvo disposio contrria da constituio de condomnio, porm se o terrao pertencer ao proprietrio da ultima unidade todas as despesas com sua conservao correr por conta do proprietrio e as obras l feitas no podero trazer prejuzos para unidades imobilirias inferiores. Art. 1331 5 e 1334 CC 8) A no utilizao de elevador por condmino residente em unidade no andar trreo o dispensa da obrigao de pagar a respectiva quota das despesas? E quando s lojas com acesso direto via pblica, que no utilizam partes comuns, elas so obrigadas a pagas quotas condominiais? R.: Segundo o art.1340 do CC as despesas das reas comuns incumbira ao condmino ou aos condminos que deles se servem, porm ocorre uma modificao de enfoque quanto a algumas decises jurisprudenciais, com a alegao de que O condomnio um todo harmnico, cujas partes comuns formam um conjunto arquitetnico homogneo, sendo assim devem concorre para todas as despesas, salvo se a conveno de condomnio dispuser em contrrio. 9) Que espcies de penalidade podem ser aplicadas ao condmino de um condomnio edilcio? R.: O condmino que no pagar sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios, o condmino que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, art. 1336, 1 e 2. 10) preciso que haja aprovao unnime dos condminos para a alterao do critrio de cobrana de cotas condominiais e taxas extras? Em caso positivo, qual o dispositivo legal que regular a matria? R.: No preciso que haja unanimidade dos condminos, mas sim assemblia que rena no mnimo 2/3 das assinaturas de titulares de direitos fraes ideais que compem o condomnio, art. 9 2 da Lei 4.591/64. 11) admissvel, na cobrana de despesas de condomnio, o chamado abono pontualidade um prdio onde ningum quer ser sndico a assemblia dos moradores decidiu por maioria de? R.: Creio que seja possvel o abono pontualidade desde que decidido em assemblia que se rena no mnimo 2/3 das assinaturas dos titulares de direitos das fraes ideais e no moradores, por que o fato de morar prdio no quer dizer que seja titular de direito 12) O morador do primeiro andar de um prdio onde est situado um condomnio edilcio tem trs cachorros. O cheiro proveniente da unidade aludida horrvel e os cachorros latem at altas horas, perturbando os demais condminos. Embora a conveno condominial permita ter animais, h alguma providncia que se possa ser tomada? R.: Mesmo sendo permitido ter animais domsticos nas unidades autnomas, no dar o direito do condmino utilizar a sua unidade de maneira que prejudique o sossego , salubridade e segurana, ou aos bons costumes , vindo a causar dano ou incmodo aos demais condminos. Art. 1336 CC e art. 10, III e l9 da Lei 4.591/64 13) tolervel permanncia de animais em apartamento, contrariando-se a conveno do respectivo condomnio? R.: A manuteno de animal domstico em apartamento s vedado quando nocivo ou perigoso ao sossego, salubridade e segurana dos condminos ( TJSP Ap 251.579-2, 20/12/94, 15 Cmara Rel. Rui Camilo) 14) O sndico de um condomnio edilcio no presta conta das despesas do condomnio. O que pode ser feito neste caso? R.: Se for comprovado que o sndico em sua gesto ocasionou prejuzo ao condomnio por culpa ou dolo, dever indenizar o condomnio, art. 186 CC 15) O que diz a lei sobre o quorum necessrio para as deliberaes condominiais? R.: O quorum ser por maioria dos presentes na assemblia. Art. 24 da Lei 4.591/64. 16) As vagas de garagem de um prdio onde se situa um condomnio edilcio, de uso exclusivo de seus proprietrios na 7

escritura, possuem frao ideal prpria, sem rea demarcada. Os condminos proprietrios de vagas costumam alugar para estranhos ao condomnio, fazendo com que a segurana do prdio seja quebrada. possvel alterar conveno e ali fazer constar a proibio de aluguel de vagas para estranhos ao condomnio? R.: Nada impede que a assemblia geral possa decidir sobre a matria, porm nada impede que a vaga de garagem seja vendida a outro condmino 2 do art. 2 da Lei 4.591/64. 17) Em prdio em se situa um condomnio edilcio um condmino, proprietrio de unidade situada do andar trreo est utilizando, de forma exclusiva, rea comum do condomnio, destinada a ventilao do prdio, fazendo desta rea deposito de objetos pessoais, inclusive produtos inflamveis. Diante de tal situao pergunta-se Tal situao legal? Qual o dispositivo legal aplicvel hiptese? Que penalidade, eventualmente, pode ser aplicada ao condmino? R.: defeso a qualquer condmino, embaraar o uso das partes comuns, sendo o transgressor sujeito ao pagamento de multa, alm de ser obrigado a desfazer a obra ou abster da prtica do ato. Art. 10, III, 1 da Lei 4.591/64 e art. 1336, inciso IV do CC. 18) Um condmino de um prdio em que se situa um condomnio edilcio montou um atelier, com presena de costureiras, freguesas e fornecedores. O prdio residencial e ele sabe disso. A conveno clara, mas no fala especialmente em atelier. Que dispositivos legais regulam a matria e como resolver o litgio? R.: O prdio residencial e vedado ao condmino dar s suas partes destinao diferente ao qual a edificao foi destinada. Art. 1336 inciso IV O condmino tem o direito de usar, fluir, com exclusividade, de sua unidade autnoma. Porm esse direito no absoluto, estando condicionado s normas de boa vizinhana, de modo a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores. Art. 19 da Lei 4.591/64. 19) Conceitue o instituto da MULTIPROPRIEDADE. R.: A Multipropriedade de forma genrica a relao jurdica de aproveitamento econmico de uma coisa mvel ou imvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perptua. 20) Nos chamados loteamentos fechados ou associao de proprietrios, deve ser reconhecida legitimidade para cobrana das despesas necessria manuteno e administrao? Tal contribuio obrigatria ou facultativa? R.: Sim deve ser legitimado a cobrana das despesas necessrios manuteno e administrao, mas para que seja admissvel a cobrana das cotas relativos e correspondente ao valor aprovado em reunio de Associao de Moradores, regularmente constituda perante ao Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, e para qual o requerido comprometeu-se a contribuir por ocasio da aquisio da parte ideal do imvel localizado em condomnio especial. 6 - CONDOMNIO EDILCIO: H uma coexistncia de reas exclusivas e de reas comuns. As reas exclusivas so tratadas como propriedades autnomas, enquanto que as de uso comum so de todos os condminos. O art. 1331 traz a definio do que condomnio edilcio e os seus pargrafos trazem as suas caractersticas.
Art. 1.331 CC/02 Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos. 1 - As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios. 2 - O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3 - A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. 4 - Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. 5 - O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.

O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e demais partes comuns, inclusive o acesso a logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. Silvio Venosa A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do domnio. Silvio Venosa Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. OBS: O novo Cdigo Civil derroga alguns dispositivos da Lei n 4.591/64. H controvrsia doutrinria sobre a questo da Lei n 4.591/64 ter sido revogada (totalmente sem efeitos) ou derrogada 8

(aqueles dispositivos que no contrariam o novo CC continuam vlidos). Para os que defendem a derrogao, a Lei n 4.591/64 pode ser utilizada subsidiariamente ao novo Cdigo Civil. 6.1 Personalidade Jurdica do Condomnio Edilcio: no h personalidade jurdica, pois o rol do art. 44 do CC taxativo. Porm, h smula do Conselho Federal de Justia para conceder personalidade jurdica. Vigora o entendimento do CC: so entes despersonalizados personalidades anmalas. Podem contratar, demandar, ser demandado, mas no podem adquirir imveis em nome prprio, pois no tm capacidade de adquirir direitos e obrigaes. Exceo: penhora do condomnio para quitar dvidas. Nesse caso, o condomnio pode oferecer o apartamento n XX, por exemplo. A doutrina mais moderna vem admitindo a aquisio de imvel em nome do condomnio. 6.2 Condomnio Horizontal: so os prdios. Na realidade, as construes so verticais, mas fala-se em condomnio horizontal pois a origem do termo refere-se a unidades horizontais superpostas. 6.3 O 3 do art. 1.331 diz que a cada condmino cabe a totalidade da parte exclusiva mais a frao ideal da parte comum.
Art. 1331 - 3 CC/02 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.

6.4 O 5 trata do terrao. A regra comum que no se pode construir no terrao, a no ser que esteja previsto na conveno.
Art. 1331 - 5 CC/02 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.

6.5 Constituio e Instituio do Condomnio: Os arts. 1.332 e 1.333 falam sobre a instituio e a constituio do condomnio. - Art. 1.332 Ato de Instituio: definio, destinao que ser dada a propriedade - a finalidade das unidades, uso residencial ou no. Esta definio de vital importncia, mormente porque pode caracterizar desvio de uso por parte do proprietrio ou possuidor. Neste caso ainda no h condminos, pois referem-se as plantas, medidas, configuraes do condomnio.
Art. 1.332 CC/02 Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III o fim a que as unidades se destinam.

- Art. 1.333 Ato de Constituio: feito atravs da aprovao da Conveno. a entrega do Condomnio aos condminos a partir da ganha-se existncia autnoma.
Art. 1.333 CC/02 A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

6.6 - Condomnio Necessrio: o direito de construir - art. 1.297.


Art. 1.297 - O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

Art. 1.327 - o condomnio mais especfico. Constitui- se simplesmente pela linha divisria existente entre duas propriedades. No sendo possvel especificar quem a construiu, presumir-se- de ambos. Haver ento um condomnio necessrio. Remisso aos art. 1297 e 1.298 do CC, 1304 a 1307 do CC.
Art. 1.327 CC/02 O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo

O art. 1304 do CC traz a possibilidade de construo utilizando a parede j existente.


Art. 1.304 CC/02 Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes.

Art. 1305 se um constri em parede alheia, deve indenizar o outro em metade. 9

Art. 1.305 CC/02 O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce. Pargrafo nico - Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior.

Art. 1306 utilizao de metade da parede, desde que no cause prejuzos e o outro seja previamente avisado.
Art. 1.306 CC/02 O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto.

Art. 1307 altear a parede divisria acar, quem quiser construir, com as despesas, tendo responsabilidade sobre prejuzos e eventuais danos.
Art. 1.307 CC/02 Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada.

Art. 1328 embolsar em metade. Tendo provas que apenas um construiu ele ter o direito de colocar a base desse muro em sua propriedade e a possibilidade de extremar seu uso bem como arcar com todas as despesas de conservao (art. 1.328 do CC).
Art. 1.328 CC/02 O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1329 pericia para estipular valor da obra.


Art. 1.329 CC/02 No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1330 - enquanto o valor no for pago ou depositado, no poder a obra ser aproveitada. O art. 1.330 do CC diz que o outro proprietrio ter o direito de adquirir a possibilidade de uso desse muro desde que pague a metade do custo dessa obra, o pagamento da meao. Se no pagar no poder fazer nenhuma utilizao.
Art. 1.330 CC/02 Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.

6.7 Clusulas Obrigatrias na Conveno: esto presentes no art. 1334, CC.


Art. 1.334 CC/02 Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: I a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II sua forma de administrao; III a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V o regimento interno. 1 - A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. 2 - So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.

6.7.1 - Cota condominial - Inciso I: para alterar a cota condominial necessria a aprovao de, no mnimo, 2/3 dos condminos. A conveno poder estipular forma mais rgida, porm no poder estipular forma menos rgida. O critrio das cotas ser definido na conveno, ex: frao ideal, nmero de prdios... A Lei n 8.245/91, em seus artigos 22, Pargrafo nico e art. 23, 1, trazem as relaes das despesas ordinrias e extraordinrias. Vale ressaltar que esse rol exemplificativo.
Lei 8245/91 - Art. 22 - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva. Lei 8245/91 - Art. 23 - 1 - Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente: a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;

10

c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

6.7.2 Forma de Administrao Inciso II: A forma obrigatria de administrao feita atravs do sndico. Qualquer outra forma estabelecida facultativa. a Assemblia que decide as aes do sndico. 6.7.3 Forma de Convocao da Assemblia Inciso III: est estabelecida no art. 1.354.
Art. 1.354 CC/02 A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.

necessria a convocao de todos os condminos, cabendo ao condomnio o nus de provar que todos os condminos foram convocados a compareceram assemblia. Para os casos daqueles condminos que no residem no Condomnio, entende-se como meio mais seguro a carta registrada, mas ela no comprova contedo. aceita pela jurisprudncia, presumindo-se que o condmino foi informado. Tambm pode ser utilizada a procurao para a sua representao. O qurum necessrio para deliberao de 2/3 do total dos condminos. A unanimidade s exigida para construo de novo bloco e para utilizao da fachada, conforme art. 1.343.
Art. 1.343 CC/02 A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.

6.7.4 Sanes Inciso IV: alm da aplicao de multa e juros, o condmino inadimplente no pode deliberar ou participar da Assemblia - s se pode participar da Assemblia se estiver quite com as despesas condominiais. A jurisprudncia no aceita que ocorram proibies ao condmino inadimplente, tais como utilizao das partes comuns (piscina, salo de festas), assim como no possvel o corte de gua, luz, etc. Poder ser realizada a cobrana judicial. Para penalizar (procedimento administrativo) tem que haver a ampla defesa. 6.7.5 - Regimento Interno Inciso V: tem que estar na conveno. Historicamente um documento parte. Se estiver no mesmo documento, obrigatria. 7 - DEVERES DOS CONDMINOS 7.1 - Contribuir para as despesas Inciso I: despesas repartidas conforme frao ideal de cada um. A obrigao principal dos condminos contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas quotas (de acordo com a Conveno).
Art. 1.336 CC/02 So deveres do condmino: I contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno;

7.2 Realizao de Obras Inciso II: comunicar ao condomnio para verificao da realizao de obras. Qualquer obra no Condomnio necessita da aprovao dos condminos.
Art. 1336, II CC/02 no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;

7.3 Alterao da Fachada Inciso III: no se pode alterar fachada (alterao permanente). necessrio para que o prdio permanea com sua fachada inalterada. Entende-se por fachada toda a parte externa do prdio e qualquer alterao, por menor que seja, em regra no permitida. Porm, alguns pontos precisam ser analisados, como a ponderao dos interesses em questo, como por exemplo a segurana quanto a colocao de uma tela de proteo. * Tela na janela h o entendimento que a mesma refere-se a segurana, sobrepondo-se a esttica. H a ponderao de interesses, ento, deve ser colocada de forma que altere o mnimo da fachada; * ar condicionado apesar de alterar a fachada, atualmente, por causa da mudana de clima, considerado uma equipamento de conforto ou, at mesmo, de necessidade. Majoritariamente, aceitvel a modificao; * fechar a varanda - alterao injustificvel. Salvo se o qurum necessrio deliberar a favor da modificao. 11

Art. 1336, III CC/02 no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

7.4 - Dar ao condomnio a sua destinao Inciso IV: fala em como usar a sua prpria unidade, enquanto que os incisos anteriores falam das partes comuns. As unidades devem ser utilizadas de acordo com a sua destinao original: comercial ou residencial. Alterar a finalidade para se evitar o ingresso de pessoas estranhas ao ambiente condominial. Ressalta-se que as atividades comerciais que podem ser realizadas no mbito residencial sem fluxo de pessoas (digitao, bordado, montagem de bijuterias, etc) no deturpam a caracterstica do imvel. No caso de animais depende da conveno. H entendimentos que se no perturbarem, podem ser mantidos.
Art. 1336, IV CC/02 dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

7.5 Multas - 1 e 2: Nos casos de dvidas anteriores ao CC/02, cobra-se a multa de 20% at dezembro de 2002 e 2% a partir de janeiro de 2003. A multa pode ser aplicada, mas deve ser observada a ampla defesa e ser sem prejuzo das perdas e danos. Penalidade 2% Juros moratrios de 1% Veda-se a concesso de desconto. Tambm ilcita a cobrana extra, pois se entende que o condomnio cobra a mais, impedindo esse tipo de cobrana.
Art. 1336, 1 - CC/02 - O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. Art. 1336, 2 - CC/02 - O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

7.6 Descumprimento Reiterado dos Deveres - Art. 1.337: penalidade por persistncia em manter comportamento incompatvel. Os condminos entendem que h comportamentos que so incmodos a ponto de haver deliberao a fim de retirar o condmino do condomnio. A justia quem deve inibir o comportamento e no esta via. Porm, no h na legislao brasileira nenhum meio legal de se obrigar a um condmino inadequado a se retirar do condomnio. O Pargrafo nico fala em comportamento antissocial, que um conceito aberto. O atual padro social no facilmente identificado. Hoje comportamento antissocial resume-se s condutas ilegais tipificadamente identificadas.
Art. 1.337 CC/02 O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem. Pargrafo nico - O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

7.7 Aluguel de Vaga na Garagem - Art. 1.338: o condmino pode alugar sua vaga de garagem a terceiros, desde que antes ele d preferncia aos outros condminos. Em casos de condomnios onde as vagas esto em quantitativo menor que os imveis, dever ser observado o disposto na Conveno. Vaga para visitante definida pela Conveno. Pode ser estipulado na conveno que o condmino no alugue vagas a terceiros? Pode. Porm, com a ponderao dos interesses, pode ocorrer do condomnio em conveno, proba por motivos de segurana. Para a elaborao da ordem de preferncia devem ser observados: O possuidor; O condmino; O terceiro.
Art. 1.338 CC/02 Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

7.8 Inseparabilidade das Partes - Art. 1.339: no se pode transacionar sobre as partes comuns. Inseparabilidade da parte comum da parte privativa. No se pode dispor de um ou de outra separadamente. 12

S h possibilidade para partes acessrias. Ex: vaga de garagem, terrao.


Art. 1.339 CC/02 Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias. 1 - Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2 - permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.

7.9 Uso Exclusivo - Art. 1.340: se a parte comum de uso exclusivo de alguns condminos, pode ser estipulado que somente eles arquem com as despesas de manuteno. Elevador, piscina, quadra de tnis o correto no haver distino, posto que a parte ficar disponvel para utilizao de todos. Ex.: terrao que s o ltimo andar se utiliza. rea de ventilao, que s o morador do primeiro andar se utiliza. Os que no utilizam de forma alguma a rea, devem ser isentos de sua manuteno. Quem utiliza de forma exclusiva, paga sozinho pelas despesas quem tem o bnus, tem o nus. Venoza, utiliza esse artigo a contrrio senso entende que desta forma, quem no utiliza no ter de pagar, ou melhor, dever ser de sua cota descontada a parte desse servio que ele no utiliza.
Art. 1.340 CC/02 As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

7.10 Realizao de Obras Art. 1341: trata das obras a serem realizadas no condomnio. Esse um dos assuntos mais polmicos dentro do condomnio. * Volupturias: depende da autorizao de 2/3 dos condminos (no da Assemblia); * teis: autorizao da metade dos condminos; * Necessrias: independentemente da autorizao dos condminos ou do sndico; * Caras, necessrias e urgentes: faz-se a obra e imediatamente convoca a Assemblia; * Caras e necessrias, mas no urgentes: convoca a Assemblia e s se realiza com a autorizao da maioria. Quem decide as obras no o sndico, a Assemblia. O 1 diz que s h restituio de valores nos casos de obras necessrias.
Art. 1.341 CC/02 A realizao de obras no condomnio depende: I se volupturias, de voto de dois teros dos condminos; II se teis, de voto da maioria dos condminos. 1 - As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2 - Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser convocada imediatamente. 3 - No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos. 4 - O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

7.11 Realizao de obras em partes comuns - Art. 1.342: a nica exceo ao princpio da vontade da maioria. o direito de veto da minoria, prevalecendo o direito de um sobre o dos demais.
Art. 1.342 CC/02 A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

7.12 Novas construes - Art. 1.343: o condomnio como um todo quem vai decidir, pois ser executado as expensas do prprio condomnio. Neste caso, a frao ideal de todos ser alterada, por isso exige-se a unanimidade de aprovao dos condminos.
Art. 1.343 CC/02 A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.

7.13 Terrao de cobertura - Art. 1.344: trata do terrao nos mesmos moldes do art. 1340, onde o condmino que utiliza privativamente o terrao dever arcar com as despesas que dele provm.
Art. 1.344 CC/02 Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.

7.14 Despesas provenientes da aquisio de unidades - Art. 1.345: a apresentao das certides no impede a aquisio do imvel. As certides servem para cientificar o novo dono, pois os dbitos so do imvel e passaro para o novo proprietrio. 13

Art. 1.345 CC/02 O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

7.15 Seguro - Art. 1.346: o seguro obrigatrio. Se no for feito, o sndico responde.
Art. 1.346 CC/02 obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial.

8 ADMINISTRAO DO CONDOMNIO: 8.1 Sndico arts. 1.347 e 1.348: No condomnio quem manda a Assemblia e no o sndico, que executa aquilo que a assemblia determina. O sndico meramente um executivo, que pode ou no ser um condmino ou, at mesmo, uma pessoa jurdica, como por exemplo uma administradora. A funo do sndico cumprir e fazer cumprir a lei para todos, bem como o estipulado na conveno e o que foi deliberado em assemblia. O sndico pode cobrar, mas no pode abonar multa. Deve prestar contas, realizar o seguro da edificao (cabendo responsabilidade por no fazer). O sndico pode delegar atribuies, desde que aprovado pela assemblia, mas continua responsvel pelas tarefas.
Art. 1.347 CC/02 A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. Art. 1.348 CC/02 Compete ao sndico: I convocar a assemblia dos condminos; II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia; V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; IX realizar o seguro da edificao. 1 - Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. 2 - O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.

8.2 Destituio do sndico Art. 1.349: o artigo est mal redigido. A Assemblia especfica deve ser convocada especialmente para destituir o sndico, dando a este oportunidade de defesa. O descumprimento referente ao art. 1.348 e no ao 2 deste artigo. A maioria, para este artigo, a maioria dos presentes a Assemblia.
Art. 1.349 CC/02 A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.

8.3 Assemblia Geral Artigo 1.350: AGO Assemblia Geral Ordinria; AGE Assemblia Geral Extraordinria. A AGE pode ser convocada a qualquer momento. A deliberao deve ser feita para os assuntos especificamente detalhados na convocao. Pode ser discutido assuntos gerais, mas no pode ser deliberado sobre estes. H divergncia doutrinria quanto a isto. Grupo menor de dos condminos no pode fazer a convocao.
Art. 1.350 CC/02 Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 - Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2 - Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.

8.4 Qurum para aprovao da conveno Art. 1.351:


Art. 1.351 CC/02 Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. 8.5 Qurum para deliberaes Arts. 1.352 e 1.353:

14

Art. 1.352 CC/02 Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico - Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio. Art. 1.353 CC/02 Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

8.6 Convocao dos condminos Arts. 1.354 e 1.355:


Art. 1.354 CC/02 A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. Art. 1.355 CC/02 Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.

8.7 Conselho Fiscal Arts. 1.356: a criao do Conselho Fiscal facultativa. S obrigatrio a existncia da Assemblia e do sndico.
Art. 1.356 CC/02 Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

9 MULTIPROPRIEDADE: a relao jurdica de aproveitamento econmico de uma coisa mvel ou imvel, repartida em unidades fixas de tempo de modo que diversos proprietrios possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perptua. Gustavo Tepedino A multipropriedade uma espcie de propriedade onde os condminos, cada qual com sua frao ideal agregada a frao de tempo, utiliza o imvel com exclusividade por um certo tempo. Este tipo de condomnio no muito utilizado no Brasil. 10 ASSOCIAO DE PROPRIEDADES ou CONDOMNIO FECHADO ou LOTEAMENTO FECHADO: No h reas comuns, h lotes com acessos por vias pblicas. Ocorre que essas associaes comeam a realizar servios, dentre esses servios o mais comum o de segurana. Podem at realizar outros servios como pavimentao, coleta de lixo, etc. O mais grave nesse tipo de associao a colocao de cancelas. Podemos citar como exemplo clssico os condomnios fechados existentes na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Essas associaes podem cobrar cotas associativas, desde que haja previso dessas cotas antes compra do imvel ou que todos estejam de acordo com a possibilidade de implantao dessa associao. Caso a associao seja criada posteriormente a aquisio do imvel, a cobrana s ser obrigatria no caso daqueles que se associaram livremente e se mantm associados. Os no-associados e os que desejarem sair da associao no so obrigados a pagar a cota. H uma corrente contrria, baseada na Smula 79 do TJ/RJ que diz que pode ser exigido o pagamento da cotas dos noassociados, pois estes recebem o servio igualmente e no tm como evitar que o servio seja prestado se foi beneficiado, ento tem que pagar pelo servio. Essa corrente majoritria. 11 ENFITEUSE: Trata-se de direitos reais sobre coisa alheia. Estava disciplinado no Cdigo Civil de 1916 e tratava-se de um instituto de natureza perptua.
LEI N 3.071. DE 1 DE JANEIRO DE 1916.

Revogada pela Lei n 10.406 de 10.1.2002


DA ENFITEUSE

CDIGO CIVIL

Art. 678 - D-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel. Art. 679 - O contrato de enfiteuse perptuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege. Art. 680 - S podem ser objeto de enfiteuse terras no cultivadas ou terrenos que se destinem a edificao.

15

Art. 681 - Os bens enfituticos transmitem-se por herana na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Cdigo, arts. 1.603 a 1.619; mas, no podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio. Art. 682 - obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os nus reais que gravarem o imvel. Art, 683 - O enfiteuta, ou foreiro, no pode vender nem dar em pagamento o domnio til, sem prvio aviso ao senhorio direto, para que este exera o direito de opo; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferncia na alienao, pelo mesmo preo e nas mesmas condies. Se, dentro no prazo indicado, no responder ou no oferecer o preo da alienao, poder o foreiro efetu-la com quem entender. Art. 684 - Compete igualmente ao foreiro o direito de preferncia, no caso de querer o senhorio vender o domnio direto ou d-lo em pagamento. Para este efeito, ficar o dito senhorio sujeito mesma obrigao imposta, em semelhantes circunstncias, ao foreiro. Art. 685 - Se o enfiteuta no cumprir o disposto no art. 683, poder o senhorio direto usar, no obstante, de seu direito de preferncia, havendo do adquirente o prdio pelo preo da aquisio. Art. 686 - Sempre que se realizar a transferncia do domnio til, por venda ou dao em pagamento, o senhorio direto, que no usar da opo, ter direito de receber do alienante o laudmio, que ser de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preo da alienao, se outro no se tiver fixado no ttulo de aforamento. Art. 687 - O foreiro no tem direito remisso do foro, por esterilidade ou destruio parcial do prdio enfitutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porm, abandon-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renncia (art. 691). Art. 688. lcito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa no fungvel o prdio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmisso, sob pena de continuar responsvel pelo pagamento do foro. Art. 689 - Fazendo-se penhora, por dvidas do enfiteuta, sobre o prdio emprazado, ser citado o senhorio direto, para assistir praa, e ter preferncia, quer, no caso de arrematao, sobre os demais lanadores, em condies Iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicao. Art. 690 - Quando o prdio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegero um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha. 1 Feita a escolha, todas as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas. 2 Se, porm, o senhorio direto convier na diviso do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituir prazo distinto. Art. 691 - Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prdio aforado, podero opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando cauo pelas penses futuras, at que sejam pagos de suas dvidas. Art. 692 - A enfiteuse extingue-se: I- pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o capita! correspondente ao foro e mais um quinto deste; II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3 (trs) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias necessrias; III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores. Art. 693 - Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) penses anuais paio foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas deste Captulo. (Redao dada pela Lei n 5.827. de 23.11.1972) Art. 694 - A subenfiteuse est sujeita s mesmas disposies que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos ser regulada em lei especial.

o mais amplo direito real sobre coisa imvel alheia, de gozo, j que com ela pode-se tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e empreg-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem lhe destruir a substncia e com a obrigao de pagar ao proprietrio uma certa renda anual. O nico e verdadeiro titular do domnio do bem aforado o senhorio direto. O Cdigo Civil de 2002, em seu artigo 2.038, proibiu novas enfiteuses, mas garantiu as que j existiam.
Art. 2.038 CC/02 Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

A enfiteuse cede a maior parte dos direitos, transmitindo o direito de usar a terra em troca do foro (valor invarivel e anual) e do laudmio (valor que recebe toda vez que a terra fosse vendida). Quando foi instituda a inteno era aumentar, fomentar a comercializao e a ocupao de terras. Atualmente podemos citar alguns lugares que ainda possuem a enfiteuse, como por exemplo o Centro da Cidade de Petrpolis e os terrenos em torna da Igreja de Santa Tereza, em Terespolis, ou seja, hodiernamente os maiores enfiteutas so a famlia real e a igreja. 11.1 Conceito: enfiteuse o direito real sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente sobre a coisa imvel, todos os poderes do domnio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual. 16

Esse conceito extrado do artigo 678 do CC/16. O objeto da enfiteuse era a propriedade, mas a terra nua (art. 680 CC/16). Podia ser constituda por ato inter-vivo, sucesso hereditria, ato de ltima vontade (testamento). A possibilidade tinha de ser constituda pelo usucapio (posse e boa-f), porm com animus enfiteute e no com animus dommini. 11.2 - Objeto: - Terras no cultivadas (CC de 1916, art. 680). - Terrenos que se destinam edificao (CC de 1916, art. 680). * - Terrenos de marinha e acrescidos (Decreto-Lei n 9.760/46).
Art. 680 CC/16 S podem ser objeto de enfiteuse terras no cultivadas ou terrenos que se destinem a edificao.

11.3 - Constituio: - Ato jurdico inter vivos (CC de 1916, art. 678 - Lei n 6.015/73,1, n 10). - Sucesso hereditria (CC de 1916, art. 678). - Usucapio.
Art. 678 CC/16 D-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel.

11.4 - Direitos do Enfiteuta: 11.4.1 - Usufruir o bem aforado. 11.4.2 - Transmitir a coisa enfitutica aos herdeiros (CC de 1916, art. 681).
Art. 681 CC/16 Os bens enfituticos transmitem-se por herana na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Cdigo, arts. 1.603 a 1.619; mas, no podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.

Alodiais: segundo a ordem legal. 11.4.3 - Alienar o imvel aforado (CC de 1916, art. 683) comunicando ao senhorio direto para que ele exera o direito de preferncia.
Art, 683 CC/16 O enfiteuta, ou foreiro, no pode vender nem dar em pagamento o domnio til, sem prvio aviso ao senhorio direto, para que este exera o direito de opo; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferncia na alienao, pelo mesmo preo e nas mesmas condies. Se, dentro no prazo indicado, no responder ou no oferecer o preo da alienao, poder o foreiro efetu-la com quem entender.

11.4.4 - Adquirir o imvel, tendo direito de preferncia, se o senhorio quiser alien-lo (CC de 1916, art. 684).
Art. 684 CC/16 Compete igualmente ao foreiro o direito de preferncia, no caso de querer o senhorio vender o domnio direto ou d-lo em pagamento. Para este efeito, ficar o dito senhorio sujeito mesma obrigao imposta, em semelhantes circunstncias, ao foreiro.

11.4.5 - Abandonar o bem enfitutico (CC de 1916, arts. 687 e 691).


Art. 687 CC/16 O foreiro no tem direito remisso do foro, por esterilidade ou destruio parcial do prdio enfitutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porm, abandon-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renncia (art. 691). Art. 691 CC/16 - Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prdio aforado, podero opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando cauo pelas penses futuras, at que sejam pagos de suas dvidas.

11.4.6 - Gravar a coisa aforada. 11.4.7 - s benfeitorias necessrias em caso de comisso (CC de 1916, art. 692, II).
Art. 692 CC/16 A enfiteuse extingue-se: I - pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3 (trs) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias necessrias; III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Comisso: mal-comparando, seria uma espcie de ao de despejo. Bem-feitoria necessria: para proteger a terra nua. Ex: muro, drenagem, etc. 11.4.8 - Ao resgate do foro (CC de 1916, art. 693). 17

Art. 693 CC/16 Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) penses anuais paio foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas deste Captulo. (Redao dada pela Lei n 5.827. de 23.11.1972)

11.4.9 - Ao tesouro (CC de 2002, art. 1.266). Tesouro: bem manufaturado que no tem dono. Ex.: pedras preciosas, jias, barras de ouro, etc. Se for o senhorio que encontrar o tesouro, ter direito a este, porm no por ser senhoria, mas por ser o seu descobridor.
Art. 1.266 CC/02 Achando-se em terreno aforado, o tesouro ser dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou ser deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.

11.4.10 - s aes: Possessria, Confessria e Negatria. 11.4.11 - Restries a Enfiteuse: o enfiteuta s no pode exercer um direito: destruir. 11.5 - Deveres do Enfiteuta: 11.5.1 - No atingir a substncia da coisa com sua fruio (CC de 1916, art. 681).
Art. 681 CC/16 Os bens enfituticos transmitem-se por herana na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Cdigo, arts. 1.603 a 1.619; mas, no podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.

11.5.2 - No vender ou dar em pagamento o bem aforado sem avisar o senhorio (CC de 1916, art. 683).
Art, 683 CC/16 O enfiteuta, ou foreiro, no pode vender nem dar em pagamento o domnio til, sem prvio aviso ao senhorio direto, para que este exera o direito de opo; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferncia na alienao, pelo mesmo preo e nas mesmas condies. Se, dentro no prazo indicado, no responder ou no oferecer o preo da alienao, poder o foreiro efetu-la com quem entender.

11.5.3 - Avisar o senhorio direto quando doar, ou trocar por coisa no fungvel o prdio aforado (CC de 1916, art. 688).
Art. 688 CC/16 lcito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa no fungvel o prdio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmisso, sob pena de continuar responsvel pelo pagamento do foro.

11.5.4 - Eleger cabecel quando houver co-enfiteuse (CC de 1916, art. 690).
Art. 690 CC/16 Quando o prdio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegero um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha. 1 - Feita a escolha, todas as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas. 2 - Se, porm, o senhorio direto convier na diviso do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituir prazo distinto.

Cabecel: representante da co-enfiteuse. No um administrador. designado, entre os demais enfiteutas na relao com o senhorio direto e responder pela enfiteuse. Co-enfiteuse: pluralidade de enfiteutas. Sub-enfiteuse: enfiteuse da enfiteuse vedada a instituio de sub-enfiteuse. 11.5.5 - Pagar o foro anual (CC de 1916, art. 678).
Art. 678 CC/16 D-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel.

Controvrsia sobre o foro: atualizao do valor. Uma vez que o foro um valor fixo e invarivel, pode ou no ter correo monetria? A maioria da doutrina diz que no pode haver a correo. 11.5.6 - Pagar previamente os credores quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prdio aforado (CC de 1916, art. 691).
Art. 691 CC/16 Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prdio aforado, podero opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando cauo pelas penses futuras, at que sejam pagos de suas dvidas.

11.5.7 - Pagar laudmio ao senhorio, em caso de alienao (CC de 1916, art. 686 - CC de 2002, art. 2.038, 1,I).
Art. 686 CC/16 Sempre que se realizar a transferncia do domnio til, por venda ou dao em pagamento, o senhorio direto, que no usar da opo, ter direito de receber do alienante o laudmio, que ser de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preo da alienao, se outro no se tiver fixado no ttulo de aforamento.

18

Art. 2.038 CC/02 Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores. 1 - Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso: I cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes; II constituir subenfiteuse. 2 - A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Controvrsia sobre o laudmio: Segundo o art. 2.038, 1, I, o pagamento do laudmio estaria extinto? Para Maria Helena Diniz o laudmio estaria extinto, mas para a maioria da doutrina o laudmio devido sobre o valor da terra nua. 11.5.8 - Pagar as importncias previstas no art. 693 do Cdigo Civil de 1916, para enfiteuta exercer o resgate.
Art. 693 CC/16 Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) penses anuais paio foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas deste Captulo. (Redao dada pela Lei n 5.827. de 23.11.1972)

11.5.9 - Pagar os tributos e nus reais que gravarem o imvel (CC de 1916, art. 682).
Art. 682 CC/16 obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os nus reais que gravarem o imvel.

11.6 - Direitos do Senhorio Direto; 11.6.1 - Exigir a conservao da substncia do bem. 11.6.2 - s acesses. Quando extinta a enfiteuse, as benfeitorias passam a pertencer ao senhorio direto, com indenizao das benfeitorias necessrias. Em caso de falecimento do enfiteuta sem que este tenha deixado sucessores, as benfeitorias incorporam-se propriedade sem a necessidade de indenizao. 11.6.3 - Alienar o domnio direto. 11.6.4 - De preferncia no caso de alienao do domnio til pelo foreiro (CC de 1916, arts. 683 e 684).
Art, 683 CC/16 O enfiteuta, ou foreiro, no pode vender nem dar em pagamento o domnio til, sem prvio aviso ao senhorio direto, para que este exera o direito de opo; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferncia na alienao, pelo mesmo preo e nas mesmas condies. Se, dentro no prazo indicado, no responder ou no oferecer o preo da alienao, poder o foreiro efetu-la com quem entender. Art. 684 CC/16 - Compete igualmente ao foreiro o direito de preferncia, no caso de querer o senhorio vender o domnio direto ou d-lo em pagamento. Para este efeito, ficar o dito senhorio sujeito mesma obrigao imposta, em semelhantes circunstncias, ao foreiro.

O direito de preferncia deve ser observado tanto para o senhorio direito, quanto para o enfiteuta. 11.6.5 - Consolidar o domnio se o enfiteuta alienar o domnio til sem notific-lo (CC de 1916, art. 685).
Art. 685 CC/16 Se o enfiteuta no cumprir o disposto no art. 683, poder o senhorio direto usar, no obstante, de seu direito de preferncia, havendo do adquirente o prdio pelo preo da aquisio.

11.6.6 - Ser citado, no caso de penhora do domnio til por dvida do foreiro (CC de 1916, art. 689, e CPC, art. 698).
Art. 689 CC/16 Fazendo-se penhora, por dvidas do enfiteuta, sobre o prdio emprazado, ser citado o senhorio direto, para assistir praa, e ter preferncia, quer, no caso de arrematao, sobre os demais lanadores, em condies Iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicao.

11.6.7 - Consentir ou no na diviso, em glebas, do imvel aforado (CC de 1916, art. 681).
Art. 681 CC/16 Os bens enfituticos transmitem-se por herana na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Cdigo, arts. 1.603 a 1.619; mas, no podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.

11.6.8 - Escolher o cabecel se os co-enfiteutas no o fizeram (CC de 1916, art. 690).


Art. 690 CC/16 Quando o prdio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegero um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha. 1 - Feita a escolha, todas as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas. 2 - Se, porm, o senhorio direto convier na diviso do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituir prazo distinto.

11.6.9 Receber: - Penses anuais (CC de 1916, art. 678). 19

Art. 678 CC/16 D-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel.

- Foro de cada gleba, no caso de diviso de enfiteuse (CC de 1916, art. 690, 2).
Art. 690, 2 CC/16 Se, porm, o senhorio direto convier na diviso do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituir prazo distinto.

- Laudmio (CC de 1916, art. 686 - CPC, art. 585, IV - CC de 2002, art. 2.038, 1, I).
Art. 686 CC/16 Sempre que se realizar a transferncia do domnio til, por venda ou dao em pagamento, o senhorio direto, que no usar da opo, ter direito de receber do alienante o laudmio, que ser de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preo da alienao, se outro no se tiver fixado no ttulo de aforamento. Art. 585 CPC - So ttulos executivos extrajudiciais: IV o crdito decorrente de foro e laudmio; Art. 2.038, 1 CC/02 Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso: I cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes;

- Foro por parte do foreiro anterior, quando no tiver sido comunicado da doao, dote e permuta por coisa infungvel do prdio aforado, feita por ele (CC de 1916, art. 688).
Art. 688 CC/16 lcito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa no fungvel o prdio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmisso, sob pena de continuar responsvel pelo pagamento do foro.

- O pagamento do resgate (CC de 1916, art. 693).


Art. 693 CC/16 Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) penses anuais paio foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas deste Captulo. (Redao dada pela Lei n 5.827. de 23.11.1972)

- As aes: Reivindicatria, Confessria e Negatria. - Ao pessoal para cobrar foro e laudmio. - Ao de comisso. 11.7 - Deveres do Senhorio Direto: - Respeitar o domnio til do foreiro. - Notificar o enfiteuta quando alienar o seu domnio. - Conceder resgate nos termos do contrato. 11.8 - Extino da Enfiteuse: - Pela deteriorao ou total destruio do prdio aforado (CC de 1916, art. 692, I).
Art. 692 CC/16 A enfiteuse extingue-se: I - pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

- Pelo comisso (CC de 1916, art. 692, II - Smula 122 STF).


Art. 692, II CC/16 pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3 (trs) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias necessrias; Smula STF 122 - O enfiteuta pode purgar a mora enquanto no decretado o comisso por sentena.

- Pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros (CC de 1916, art. 692, III).
Art. 692, III CC/16 falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

- Pela renncia (CC de 1916, art. 687).


Art. 687 CC/16 O foreiro no tem direito remisso do foro, por esterilidade ou destruio parcial do prdio enfitutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porm, abandon-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renncia (art. 691).

20

- Pelo resgate (CC de 1916, art. 693).


Art. 693 CC/16 Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) penses anuais paio foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas deste Captulo. (Redao dada pela Lei n 5.827. de 23.11.1972)

- Pela confuso. - Pela usucapio. - Pela desapropriao. 12 - SUPERFCIE A propriedade, daquilo que foi acrescido ao solo, adere. O direito de superfcie uma suspenso ao princpio da aderncia h uma diviso entre propriedade e solo, daquilo que foi aderido. Art. 1.369 - no meramente direito pessoal em que se permita que a pessoa construa ou plante. direito real, pois durante o prazo, h uma propriedade distinta, a do solo, pertencente ao proprietrio, e a da construo pertencendo ao superficirio / concessionrio. Ex: academia brasileira de letras.
Art. 1.369 CC/02 O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso.

12.1 - Conceitos: o direito real pelo qual o proprietrio concede, por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a outrem o direito de construir ou plantar era seu terreno urbano ou rural, mediante escritura pblica, devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. "Um direito real sobre coisa alheia que permite o desdobramento dos poderes inerentes propriedade, medida que uma pessoa, chamada de superfcirio ou concessionrio, exerce os poderes de uso e fruio no tocante edificao ou plantao em terreno alheio e ainda a propriedade plena sobre a coisa incorporada em solo de outrem que se chama fundieiro ou concedente." Marco Aurlio Bezerra de Mello "Direito real de uso ou gozo, concedido a algum (superficirio) pelo proprietrio do solo (concedente), para que nele construa (ad aedificandum) ou plante (adplantandum), desdobrando-se o domnio em dois segmentos: o solo - propriedade do concedente - e a edificao ou plantao - patrimnio do superficirio" Paulo Nader "O direito real de ter coisa prpria incorporada em terreno alheio" Jos de Oliveira Asceno

12.2 - Objeto: construes e plantaes que se levantam no terreno do concedente, ou seja, erguidas na propriedade de outrem. 12.3 - Constituio: - Ato inter vivos; - Disposio de ltima vontade: no h vedao para instituio mediante testamento. Por exemplo: deixa o terreno para um e o direito de construir ou plantar para outro durante um certo tempo (embora no haja previso em lei); - Usucapio: teoricamente possvel por usucapio. Mas, difcil de ser caracterizado e tem que ter a inteno e vontade de ser superficirio. 12.3.1 Instituio do Direito de Superfcie por Ciso: quando h uma edificao iniciada ou em fase de acabamento, mas no houve a oportunidade de ser concluda. permitida a concluso da obra e sua utilizao por determinado tempo. Tambm possvel com plantao. Seria destacar a construo e ceder o direito de construo ou plantao a terceiro. Alguns autores entendem que a superfcie s poder ser para construes novas, criadas pelo superficirio. controvertido, pois no h dispositivo expresso instituindo ou vedando. Majoritariamente, h a autorizao para ciso para propriedade existente. 12.3.2 Direito de Superfcie por Elevao: o chamado direito de laje. A doutrina entende que no h autorizao para sobrelevao (construo para cima). 21

Uns entendem que o Cdigo Civil revogou os artigos da lei 10.257, no que tange superfcie. Direito de superfcie rural aplica-se o Cdigo Civil; no direito e superfcie urbano, aplica-se o Estatuto da Cidade. O estatuto da cidade no se destina s relaes urbanas em geral, mas como instrumento de planificao. Cdigo Civil 1.369 - Prazo determinado Solo (verificar necessidade) 1.370 gratuito ou oneroso 1.371 tributos e encargos p/ propriet. 1.372 - clausula expressa Lei 10.257 Art. 21, 1 - prazo determinado ou indeterminado. Solo, subsolo, espao areo (verificar necessidade). 2 - gratuito ou oneroso 3. 4.

Art. 1.369 CC/02 O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico - O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso. Art. 1.370 CC/02 A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as partes se o pagamento ser feito de uma s vez, ou parceladamente. Art. 1.371 CC/02 O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel. Art. 1.372 CC/02 O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficirio, aos seus herdeiros. Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer pagamento pela transferncia.

12.4 - Direitos do Superfcirio: - usar e fruir do solo, plantando ou construindo, observados os hmites estipulados no instrumento de constituio; - transferir o direito a terceiros, a herdeiros ou legatrios; - de preferncia, em igualdade de condies em caso de ahenao do imvel; - ser indenizado pela realizao de benfeitorias e acesses, se assim estipular o contrato; - receber indenizao proporcional, em se verificando a extino do direito de superfcie por causa de desapropriao. No observncia do direito de preferncia art. 518, CC.
Art. 518 CC/02 Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. Art. 1.373 CC/02 Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies.

12.5 - Deveres do Superfcirio: - pagar o valor estipulado quando da contratao; - responder pelos encargos e tributos que recarem sobre o imvel; - cumprir fielmente o contrato; - no dar ao imvel destinao diversa daquela ajustada no contrato, sob pena de extino; - restituir a coisa quando do trmino do contrato. 12.6 - Extino do Direito de Superfcie: - Inadimplemento das obrigaes previstas no contrato; - Desvio de finalidade da superfcie (art. 1.374 do CC); - Trmino do contrato; - Renncia do superficirio; - Distrato; - Confuso; - Desapropriao Art. 1.374 termo final, destinao diversa da estipulada (desvio de finalidade). Art. 1.375 - Contrato oneroso e j houve retorno financeiro no receber apenas as benfeitorias, mas tambm, indenizao (esta deve constar expressamente do contrato). Art. 1.377 pode haver lei especial com privilgios.
Art. 1.374 CC/02 Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao terreno destinao diversa daquela para que foi concedida. Art. 1.375 CC/02 Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o terreno, construo ou plantao, independentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o contrrio. Art. 1.376 CC/02 No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desapropriao, a indenizao cabe ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real de cada um.

22

Art. 1.377 CC/02 O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico interno, rege-se por este Cdigo, no que no for diversamente disciplinado em lei especial.

QUESTIONRIO: 1 Conceitue direito real de superfcie: R.: Direito real de ter coisa prpria incorporado em terreno alheio. Dois direitos de propriedade. Como esse direito de construo inseparvel, dependendo da propriedade alheia, ele subsidirio. No transfere o direito de propriedade. O direito real s se constitui mediante escritura devidamente registrada: Escritura Pblica de Direito de Superfcie. Direito real sobre coisa alheia. Uso ou gozo. 2) Discorra sobre a controvrsia acerca da REVOGAO dos arts. 21 a 24 da Lei n 10.257/2001 -ESTATUTO DA CIDADE pelo Cdigo Civil/2002, esclarecendo, se for o caso, a hiptese de aplicao de um e de outro diploma legal? R.: H trs correntes: a) a lei nova (CC/02) revogou a lei anterior (Lei 10.257/01). Esta corrente mais adotada pelos civilistas; b) o Estatuto das Cidades tem aplicao especfica e sua abrangncia seria a superfcie urbana, com tempo determinado e/ou indeterminado. O CC/02 tem abrangncia para a superfcie rural e sempre por tempo determinado. c) para Cristiano Chaves, o Estatuto das Cidades um instrumento de planificao urbana, com interesse de viso e planejamento urbano. Se no tiver interesse de planejamento urbano, se for somente interesse particular, utiliza-se o CC/02. 3) Quais as diferenas entre a forma como o direito de SUPERFCIE disciplinado no CDIGO CVIL e no ESTATUTO DA CIDADE? R.: a) em relao ao prazo: no CC/02 somente determinado. No Estatuto das Cidades pode ser determinado ou indeterminado (no se confundindo com perptuo); b) abrangncia: no CC/02, o solo, abrindo para o subsolo em casos especficos. No Estatuto das Cidades o solo, subsolo, espao areo, ou seja, mais abrangente. c) o CC/02 taxativo: o superficirio responde pelos encargos (apesar de aparentemente taxativo, nada impede que o proprietrio pague os encargos). No Estatuto das Cidades pode ser pago pelo superficirio ou pelo proprietrio. d) No CC/02 no pode ser estipulado nenhum ttulo pela transferncia do direito de superfcie. O Estatuto das Cidades no fala nada (a doutrina majoritria dizendo que vedado que o concedente receba quaisquer valores pela transferncia). 4) O direito de SUPERFCIE suscetvel de transferncia? Caso a resposta seja positiva, pode haver a exigncia de algum pagamento pela transferncia? R.: No. Visando se distanciar do instituto da Enfiteuse, o concedente no pode receber quaisquer pagamentos a ttulo de transferncia. 13 - SERVIDES PREDIAIS: 13.1 - Conceito: a servido predial em direito real exercido sobre coisa alheia de outrem que consiste no encargo em prdio serviente a favor do prdio dominante, tendo por finalidade precpua tornar a propriedade deste mais til, mais agradvel, mais condizente com sua destinao natural. (Marco A. B. de Mello) uma propriedade que onerada, servindo a outra propriedade. H vrios tipos: de passagem de guas, de fio, de esgoto, de passagem, etc. Relao entre propriedades. Para o CC/02 sempre envolve, no mnimo, duas propriedades. Relao entre prdios vizinhos, e no de uma pessoa para com outra. Tem que constar no registro do imvel a permisso. No soluo para prdio encravado. Neste caso, a soluo a passagem forada (feita atravs de processo judicial). Se for rea pblica (logradouro), no h servido. Prdio serviente: aquele que cede, que tem a servido. Prdio dominante: aquele que recebe o benefcio. 13.2 - Finalidade: proporcionar valorizao do prdio dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo, implicando por outro lado uma desvalorizao econmica do prdio serviente. Levando-se em considerao que as servides prediais so perptuas, acompanhando sempre os imveis quando transferidos. H divergncia doutrinria quanto ao prazo: - para alguns autores, se a servido for estipulada por prazo certo, desqualifica o instituto. - para a doutrina majoritria, pode haver. Ex.: uma obra que impede o acesso a um propriedade, durante perodo da obra, poder utilizar-se de uma servido pelo prazo da obra. Jurisprudencialmente: abordagem instrumental do instituto. No h de ser perptuo se a necessidade transitria. Art. 1.378 H acesso ao imvel, porm este caminho de difcil acesso ou longnquo. A servido valoriza o imvel dominante, facilitando o seu acesso. No pressupe obrigatoriedade, mas um acordo entre as partes. 23

Art. 1.378 CC/02 A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis.

13.3 - Princpios Fundamentais: 13.3.1 - Relao entre prdios vizinhos: no necessita que sejam prdios contguos. Ex: aquedutos gua canalizada que passa por diversas propriedades. Existe uma relao de proximidade e no de contigidade para que uma seja atingida e outra beneficiada. 13.3.2 - No h servido sobre a prpria coisa: dois imveis - em que um h uma casa construda e o outro terreno h a passagem daquele. Propriedades do mesmo dono serventia no h servido sobre coisa prpria. Prdios pertencentes a pessoas diversas e posteriormente os imveis so adquiridos pela mesma pessoa: no se cancela a servido, esta apenas deixa de produzir efeitos at que, por exemplo, um dos imveis seja vendido a outro, voltando a servido a produzir efeitos. 13.3.3 - A servido serve a coisa e no ao dono: a servido instituda e constar na matricula dos imveis (gravada) e no se relaciona a um titular, pois no direito pessoal e sim real. H gravame no imvel, por isso serve coisa. 13.3.4 - No se pode uma servido constituir outra: proprietrio do prdio dominante no poder, por sua conta prpria, estender a servido que lhe serve para outra propriedade. Cabe ao proprietrio do prdio serviente estender tal servido. 13.3.5 - Servido no se presume: porque tem caracterstica de exceo, pois o normal o uso completo da propriedade. A constituio da servido por presuno s se dar aps o prazo de 20 anos conforme o disposto no artigo 1.379 e pargrafo nico.
Art. 1.379 CC/02 O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio. Pargrafo nico Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.

13.3.6 - Servido inalienvel: um direito acessrio, o proprietrio do prdio no pode dividir ou transacionar o direito de servido separado do direito de propriedade; 13.4 - Natureza Jurdica: um direito real de gozo ou fruio sobre imvel alheio de carter acessrio, perptuo, indivisvel e inalienvel. Parte da doutrina s aceita a servido perptua, mas outra parte aceita a servido temporria; 13.5 - Classificao: 13.5.1 - Quanto natureza: a) Rsticas: existente no ambiente rural. Simplesmente o uso do solo. b) Urbanas: existente no ambiente urbano. 13.5.2 Quanto ao modo de exerccio:

a) contnuas: seu exerccio independe de exerccio humano. Ex.: aqueduto, vista, gua corrente. b) descontnuas: depende do ato humano e possui momentos de interrupo, dependncia de ato humano. Ex.: passagem. c) positivas: d direito ao proprietrio do prdio dominante de realizar algum ato e para o serviente cria uma obrigao de tolerncia. d) negativa: para o prdio dominante no h qualquer direito a ser exercido, s pode exigir que o outro no faa. Cria para o proprietrio do prdio serviente uma obrigao de no fazer; d) ativa: proprietrio do prdio dominante e) passiva: proprietrio do prdio serviente. 13.5.3 - Quanto exteriorizao: a) aparente: deixa vestgios, pode ser vista. Art. 1.379. b) no aparente: no visvel Smula 415, STF: servido de trnsito - a princpio no aparente; salvo se pelas obras realizadas se tornar aparente.
Smula 415 STF - Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria.

13.5.3 - Quanto origem:


a) legais ou naturais; 24

b) convencionais. Usucapio libertatis: impede utilizao e o prdio dominante tinha o direito de pedir a passagem e no o faz em tempo hbil prescrio da servido. Desuso no uso durante 10 anos 13.6 - Modos de Constituio: - ato jurdico inter vivos ou causa mortis: CC, art. 1378; Decreto-lei 1.000/89, art. 167, X;
Art. 1.378 CC/02 A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis.

- Sentena judicial: CPC, arts. 979, II e 980, 2, III; - Usucapio: CC, art. 1379, pargrafo nico; CPC, art. 941.
Art. 1.379 CC/02 O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio. Pargrafo nico - Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.

13.7 - Direitos do Proprietrio do Prdio Dominante: - Usar e gozar da servido. - Realizar as obras necessrias sua conservao: CC, art. 1.380; Cd. de guas, art. 128. Poder dever. ao mesmo tempo um direito e uma obrigao.
Art. 1.380 CC/02 O dono de uma servido pode fazer todas as obras necessrias sua conservao e uso, e, se a servido pertencer a mais de um prdio, sero as despesas rateadas entre os respectivos donos.

- Exigir ampliao da servido para facilitar a explorao do prdio dominante: H duas concepes de ampliao: largura e destinao, esta ltima vedada. A primeira permitida pelo CC, art. 1385, 3.
Art. 1.385 CC/02 Restringir-se- o exerccio da servido s necessidades do prdio dominante, evitando-se, quanto possvel, agravar o encargo ao prdio serviente. 1 - Constituda para certo fim, a servido no se pode ampliar a outro. 2 - Nas servides de trnsito, a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a mais onerosa. 3 - Se as necessidades da cultura, ou da indstria, do prdio dominante impuserem servido maior largueza, o dono do serviente obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

- Renunciar servido (CC, art. 1388, I) e remov-la (CC, art. 1384).


Art. 1.384 CC/02 A servido pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prdio serviente e sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono deste e sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no prejudicar o prdio serviente. Art. 1.388 CC/02 O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne: I quando o titular houver renunciado a sua servido;

Art. 1.388 renuncia propriedade e no obrigao. Ato unilateral. A remoo pode ser feita pelo proprietrio do prdio dominante ou serviente. Art. 1385 - Pode ser ampliada a largura e o tamanho, mas no finalidade. Dever haver justificativa/comprovao para a necessidade de alargar, ocorrendo tambm a indenizar. As custas ser por conta de quem remover e no pode causar prejuzo ao outro. O proprietrio do prdio dominante tem que provar que a transferncia necessria, e trar benefcio efetivo, enquanto que ao serviente basta querer remov-la. Art. 1384 13.8 - Deveres do Proprietrio do Prdio Dominante: - Pagar todas as obras feitas para uso e conservao da servido (CC, art. 1381).
Art. 1.381 CC/02 As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prdio dominante, se o contrrio no dispuser expressamente o ttulo.

Regra geral: quem se beneficia da servido deve arcar com os custos de sua manuteno, salvo se houver disposio em contrrio. - Exercer a servido civiliter modo (CC, art. 1385). 25

- Indenizar o dono do prdio serviente pelo excesso do uso da servido em caso de necessidade (CC, art. 1385, 3). 13.9 - Direitos do Proprietrio do Prdio Serviente: - Exonexar-se de pagar as despesas com o uso da servido, desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do dono do prdio dominante (CC, art. 1382, pargrafo nico).
Art. 1.382 CC/02 Quando a obrigao incumbir ao dono do prdio serviente, este poder exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante. Pargrafo nico - Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.

- Remover a servido de um local para o outro. - Impedir que o proprietrio do dominante efetive qualquer mudana na forma de utilizaco da servido, pois este deve manter sua destinao (art. 1385, 3, CC). - Cancelar a servido nos casos dos arts. 1388 e 1389 do Cdigo Civil).
Art. 1.388 CC/02 O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne: I quando o titular houver renunciado a sua servido; II quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituio da servido; III quando o dono do prdio serviente resgatar a servido. Art. 1.389 CC/02 Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a faculdade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino: I pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa; II pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso; III pelo no uso, durante dez anos contnuos.

13.10 - Deveres do Proprietrio do Prdio Serviente: - Permitir que o dono do prdio dominante realize obras necessrias conservao e utilizao da servido (art. 1380, CC). - Respeitar o uso normal e legtimo da servido (art. 1383, CC).
Art. 1.383 CC/02 O dono do prdio serviente no poder embaraar de modo algum o exerccio legtimo da servido.

- Pagar despesas com a remoo da servido e no prejudicar ou diminuir as vantagens do prdio dominante, que decorrerem dessa mudana (art. 1384). 13.11 - Proteo Jurdica: - Ao confessria - Ao negatria Instrumentos judiciais, processuais para dirimir duvidas acerca da dimenso, destinao da servido. - Manuteno tentando fazer obra - Nunciao de Obra Nova: embargo, paralisao da obra. - Ao de Usucapio: a servido pode surgir por usucapio. 13.12 - Extino: A servido tpica perptua, e mesmo perpetua, pode haver causas que lhe extingam. - Renncia do Titular (art. 1.388, I) no h espcie automtica de extino. H atos necessrios, como, aqui, deciso judicial. - Cessao de sua utilidade ((art. 1.388, II) - Resgate (art. 1.388, III) - Confuso (art. 1.389, I) - Supresso das Respectivas Obras (art. 1.389, II) - Desuso (art. 1.389, III) no uso durante 10 anos. - Perecimento do Objeto - Decurso do Prazo ou implemento da condio. - Desapropriao via administrativa. - Conveno.
Art. 1.388 CC/02 O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne: I quando o titular houver renunciado a sua servido; II quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituio da servido; III quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.

26

QUESTIONRIO: 1) O proprietrio do prdio dominante pode ampliar a servido? R- A princpio, o CC em seu art. 1385 e seu 1 no admite a ampliao da servido. Porm com a anuncia do serviente, que dever ser expressa por causa do aumento do gravame, h a possibilidade de se realizar esta ampliao. No mesmo art. 1385, em seu 3, h outra hiptese de ampliao: em decorrncia de comprovao da necessidade do dono do prdio dominante, que impe ao serviente o alargamento da servido, mas com indenizao do prejudicado. 2) O proprietrio do prdio dominante pode remover a servido para outro local? E o proprietrio do prdio serviente? Se a resposta for positiva sob quais condies? R- O Cdigo prev a hiptese de remoo da servido de um lugar a outro do prdio serviente, desde que sejam mantidas as mesmas condies e vantagens originrias da servido ao prdio dominante. Se for de interesse do proprietrio do prdio dominante dever haver incremento da utilidade e esta, no poder prejudicar o prdio serviente. O prdio dominante ainda ter que arcar com as custas. Se for o proprietrio do prdio serviente o interesse de remover a servido para outro local, esta no poder diminuir a vantagem do prdio dominante, devendo arcar com as custas. 3) Disserte sobre as obrigaes relativas as despesas com o uso e manuteno das servides. R- O art. 1380 delibera sobre as despesas provenientes do uso e manuteno das servides, que traduz-se no direito fazer a conservao. Se for feita de forma imperfeita, responder pelos prejuzos causados a outrem. O dono do prdio dominante tem o direito de usar a servido e dela tirar o beneficio que deve proporcionar o bem que serve, tendo tambm a faculdade de fazer as obras necessrias sua conservao e ao seu uso. O Prdio dominante poder fazer modificaes e melhoramentos, desde que no acabe por prejudicar o prdio serviente e este no poder impedir essas modificaes. Segundo o art. 1380 do CC as despesas, se forem diversos os prdios dominantes as despesas sero rateadas. Mas, normalmente correm por conta do beneficiado, dono do prdio dominante, pois em princpio a servido no consiste em fazer alguma coisa, mas somente suportar a passagem. Somente na hiptese de conveno explicita que o dono do prdio serviente tem de suportar esse encargo. 4) Explique a extino do direito de servido pela confuso. R- Pela confuso pode ocorrer a extino da servido que pressupe a pluralidade de prdios pertencentes a mais de uma pessoa distinta. Quando esses prdios passam a pertencer a uma nica pessoa, deixa de haver a necessidade da servido. Sendo, entretanto, temporria a reunio dos imveis na titularidade de um s dono, poder ser restaurada a servido. 14 USUFRUTO: 14.1- Conceitos: 1) ''Usufruto um direito real transitrio que concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo, sob certa condio ou vitaliciamente de bens pertencentes a outra pessoa a qual conserva sua substncia.'' Slvio de Salvo Venosa 2) ''Usufruto um direito real na coisa alheia, incidente sobre bens movei ou imveis, que confere ao seu titular denominado usufruturio - o direito de usar e fruir as utilidades da coisa, sem destruio de sua substncia'' Pablo Stolze Gagliano Cabe ao usufruturio arcar com as despesas.

14.2

- Objeto:

1) Bens mveis (art. 1.392, 1). 2) Bens imveis (art. 1.391 e 1.392).
Art. 1.391 CC/02 O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se- mediante registro no Cartrio de Registro de Imveis. Art. 1.392 CC/02 Salvo disposio em contrrio, o usufruto estende-se aos acessrios da coisa e seus acrescidos. 1 - Se, entre os acessrios e os acrescidos, houver coisas consumveis, ter o usufruturio o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gnero, qualidade e quantidade, ou, no sendo possvel, o seu valor, estimado ao tempo da restituio. 2 - Se h no prdio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufruturio prefixar-lhe a extenso do gozo e a maneira de explorao. 3 - Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufruturio tem direito parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para obter meao em parede, cerca, muro, vala ou valado.

3) Patrimnio (art. 1.405): conjunto de bens e direitos (universalidade). 27

4) Direitos, desde que transmissveis: direitos autorais, ttulos de crdito.

14.3

- Caractersticas:

1) Direito real sobre coisa alheia: normalmente gratuito, mas podem ocorrer casos onerosos. temporrio (art. 1410, I e III): em favor da Pessoa Jurdica, o prazo de 30 anos. Pode at ser vitalcio, mas o prazo imprescindvel. 2) intransmissvel e inalienvel (art. 1.393): pode ser cedido o exerccio (alugado, arrendado), passando para outra pessoa o fruto civil (fruir). Mas no pode ser transmitido.
Art. 1.393 CC/02 No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exerccio pode ceder-se por ttulo gratuito ou oneroso

3) impenhorvel;

14.4

- Espcies:

1) Quanto origem: (art. 1.689, I e 1.652, I, CC; art. 231 2; art. 716 a 729 CF/88) Legal: imposto pela lei, no precisa de registro. Ex.: reserva indgena. Convencional: surge do acordo entre as partes. 2) Quanto ao objeto: Prprio: coisas fungveis e inconsumveis Imprprio: tambm chamado de quase usufruto. Recai sobre a coisa fungvel. 3) Quanto extenso: Universal: no discriminado Particular: discrimina qual o bem Pleno: usado sem limites Restrito: h limitaes, restries quanto ao seu uso. 4) Quanto durao: Temporrio: tem prazo certo Vitalcio: at morrer 5) Quanto titularidade: Simultneo: duas ou mais pessoas exercem o usufruto ao mesmo tempo. uma exceo art. 1.411. Sucessivo: h duas ou mais usufruturios, com a morte de um deles, a posse no volta ao nproprietrio, indo para os demais usufruturios. 14.5- Modos constitutivos: 1) Por negcio jurdico gratuito ou oneroso. difcil acontecer onerosamente. 2) Por testamento; 3) Por usucapio: todo direito real imobilirio s surge a partir do registro imobilirio, com exceo da usucapio, onde o direito reconhecido pela sentena (s depois dela que vai haver o registro). Arts. 1.390 e 1.391.
Art. 1.390 CC/02 O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. Art. 1.391 CC/02 O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se- mediante registro no Cartrio de Registro de Imveis.

4) Por fora de lei; 14.6- Direitos do Usufruturio: 1) posse, uso, administrao e percepo dos frutos (CC, art. 1394).
Art. 1.394 CC/02 O usufruturio tem direito posse, uso, administrao e percepo dos frutos.

2) De cobrar as dvidas e empregar as importncias recebidas (CC, art. 1.395 e pargrafo nico).
Art. 1.395 CC/02 Quando o usufruto recai em ttulos de crdito, o usufruturio tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dvidas. Pargrafo nico - Cobradas as dvidas, o usufruturio aplicar, de imediato, a importncia em ttulos da mesma natureza, ou em ttulos da dvida pblica federal, com clusula de atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos.

28

3) De gozar de renda oriunda de ttulos de crdito, aplicando-os aps a cobrana do dbito em aplices de dvida pblica (CC, 1.395 e pargrafo nico 2 parte). Fruto das aes = dividendo. Fruto dos ttulos de crdito = juros. Os ttulos da dvida pblica so considerados os mais seguros. 4) De ter parte em tesouro achado por outrem e de receber meao em tesouro e em paredes, cerca, muro, vala (CC, art l.392, 3) sendo usufruto de universalidade ou de quota parte de bens. O bem infungvel e inconsumvel se contiver acessrios, tem que ser devolvido com o valor equivalente ou contendo os mencionados acessrios.
Art. 1.392, 3 CC/02 Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufruturio tem direito parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para obter meao em parede, cerca, muro, vala ou valado.

14.7- Obrigaes do Usufruturio: 1) Inventariar a suas expensas os bens que receber, determinando o estado em que se acham e estimando o seu valor. 2) Dar cauo real e fidejussria, se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela conservao e entreg-los findo o usufruto (CC, arts. 1.400, 2 parte, 1.402 e 1.401).
Art. 1.400 CC/02 O usufruturio, antes de assumir o usufruto, inventariar, sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dar cauo, fidejussria ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservao, e entreg-los findo o usufruto. Pargrafo nico - No obrigado cauo o doador que se reservar o usufruto da coisa doada. Art. 1.401 CC/02 O usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perder o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens sero administrados pelo proprietrio, que ficar obrigado, mediante cauo, a entregar ao usufruturio o rendimento deles, deduzidas as despesas de administrao, entre as quais se incluir a quantia fixada pelo juiz como remunerao do administrador. Art. 1.402 CC/02 O usufruturio no obrigado a pagar as deterioraes resultantes do exerccio regular do usufruto.

Art. 1.402 exerccio regular do usufruto = deteriorao natural, desgaste do tempo. No considerado deteriorao natural a falta de cuidado com o bem. 3) Gozar da coisa fruturia com moderao 4) Conservar a destinao que o proprietrio deu a coisa objeto do usufruto. 5) Fazer despesas ordinrias e comuns de conservao dos bens no estado em que os recebeu. 6) Defender a coisa usufruda, repelindo todas as usurpaes de terceiros, impedindo que se constituam situaes jurdicas contrrias ao nu proprietrio. 7) Evitar o perecimento de servides ativas e impedir que se criem servides passivas. 8) Abster-se de tudo que possa danificar o bem fruturio. 9) Pagar certas contribuies (CC, arts. 1.403, II, 1.407, 1.408 e 1.409). Art. 1.403 quem tem o bnus, tem o nus.
Art. 1.403 CC/02 Incumbem ao usufruturio: I as despesas ordinrias de conservao dos bens no estado em que os recebeu; II as prestaes e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruda. Art. 1.407 CC/02 Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufruturio pagar, durante o usufruto, as contribuies do seguro. 1 - Se o usufruturio fizer o seguro, ao proprietrio caber o direito dele resultante contra o segurador. 2 - Em qualquer hiptese, o direito do usufruturio fica sub-rogado no valor da indenizao do seguro. Art. 1.408 CC/02 Se um edifcio sujeito a usufruto for destrudo sem culpa do proprietrio, no ser este obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto se restabelecer, se o proprietrio reconstruir sua custa o prdio; mas se a indenizao do seguro for aplicada reconstruo do prdio, restabelecer-se- o usufruto. Art. 1.409 CC/02 Tambm fica sub-rogada no nus do usufruto, em lugar do prdio, a indenizao paga, se ele for desapropriado, ou a importncia do dano, ressarcido pelo terceiro responsvel no caso de danificao ou perda.

10)Restituir o bem usufrudo, findo o usufruto no estado em que o recebeu, como o inventariou ou como se obrigou a conserv-lo. 14.8- Direitos do Nu proprietrio: 1) Exigir que o usufruturio conserve a coisa. 29

2) Exigir que o usufruturio preste cauo fidejussria ou real (CC, art. 1.400).
Art. 1.400 CC/02 O usufruturio, antes de assumir o usufruto, inventariar, sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dar cauo, fidejussria ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservao, e entreg-los findo o usufruto. Pargrafo nico. No obrigado cauo o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

3) Administrar o usufruto, se o usufruturio no quiser ou no puder dar cauo (CC, art. 1.401). Se o usufruturio no puder ou no quiser prestar cauo, no o administrar, tornando o usufruto invivel, pois mais fcil pagar uma quantia mensal e usar o bem.
Art. 1.401 CC/02 O usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perder o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens sero administrados pelo proprietrio, que ficar obrigado, mediante cauo, a entregar ao usufruturio o rendimento deles, deduzidas as despesas de administrao, entre as quais se incluir a quantia fixada pelo juiz como remunerao do administrador.

4) Receber remunerao por essa administrao (CC, art. 1.401). 5) Receber metade do tesouro achado no bem fruturio por terceiros salvo se ocorrer a hiptese do CC, art. 1.392, 3, caso em que tal direito caber ao usufruturio.
Art. 1.392, 3 CC/02 Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufruturio tem direito parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para obter meao em parede, cerca, muro, vala ou valado.

6) Perceber os frutos naturais pendentes ao tempo em que cesse o usufruto (CC, art. 1.396, pargrafo nico).
Art. 1.396 CC/02 Salvo direito adquirido por outrem, o usufruturio faz seus os frutos naturais, pendentes ao comear o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produo. Pargrafo nico - Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, tambm sem compensao das despesas.

Frutos naturais: por exemplo, plantaes.

7) Aos frutos civis vencidos na data inicial do usufruto (CC, art. 1.398).

8) Autorizar a mudana da destinao da coisa usufruda (CC, art. 1399).


Art. 1.399 CC/02 O usufruturio pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prdio, mas no mudar-lhe a destinao econmica, sem expressa autorizao do proprietrio.

9) Prefixar a extenso do gozo e do modo da explorao de minas e florestas dadas em usufruto (CC, art. 1.392, 2).
Art. 1.392 CC/02 Salvo disposio em contrrio, o usufruto estende-se aos acessrios da coisa e seus acrescidos. 1 - Se, entre os acessrios e os acrescidos, houver coisas consumveis, ter o usufruturio o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gnero, qualidade e quantidade, ou, no sendo possvel, o seu valor, estimado ao tempo da restituio. 2 - Se h no prdio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufruturio prefixar-lhe a extenso do gozo e a maneira de explorao. 3 - Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufruturio tem direito parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para obter meao em parede, cerca, muro, vala ou valado.

10)Exigir o equivalente em gnero, qualidade e quantidade quando se tem usufruto imprprio (CC, 1.392, 1). 30

11)Receber juros do capital despendido com as reparaes necessrias conservao da coisa fruturia ou que lhe aumentarem o rendimento (CC, art. 1.404). Mesmo as ordinrias, mas que no tenham custo mrbido so de responsabilidade do nuproprietrio.
Art. 1.404 CC/02 Incumbem ao dono as reparaes extraordinrias e as que no forem de custo mdico; mas o usufruturio lhe pagar os juros do capital despendido com as que forem necessrias conservao, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruda. 1 - No se consideram mdicas as despesas superiores a dois teros do lquido rendimento em um ano. 2 - Se o dono no fizer as reparaes a que est obrigado, e que so indispensveis conservao da coisa, o usufruturio pode realizlas, cobrando daquele a importncia despendida.

12)Ir contra o segurador, quando segurada a coisa que objeto do usufruto (CC, art. 1.407, 1). O usufruturio paga o seguro, mas se ocorrer o sinistro o nuproprietrio quem receber o seguro. 2 - d o direito ao usufruturio de continuar o usufruto, seja com a aquisio de um bem para substitu-lo ou pelo depsito do valor referente, durante o perodo previsto para o usufruto.
Art. 1.407 CC/02 Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufruturio pagar, durante o usufruto, as contribuies do seguro. 1o Se o usufruturio fizer o seguro, ao proprietrio caber o direito dele resultante contra o segurador. 2o Em qualquer hiptese, o direito do usufruturio fica sub-rogado no valor da indenizao do seguro.

13)No restabelecer o usufruto se, por sua conta, reconstruir o prdio destrudo sem culpa sua (CC, art. 1.408). Se a coisa se extingue por culpa do nuproprietrio, tem a obrigao de restaurar o bem. Mas se no foi sua culpa, entende-se que um bem novo. Se receber seguro ou indenizao, tem a obrigao de restaurar o bem.
Art. 1.408 CC/02 Se um edifcio sujeito a usufruto for destrudo sem culpa do proprietrio, no ser este obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto se restabelecer, se o proprietrio reconstruir sua custa o prdio; mas se a indenizao do seguro for aplicada reconstruo do prdio, restabelecer-se- o usufruto.

14)Reclamar a extino do usufruto, quando o usufruturio alienar, arruinar ou deteriorar a coisa fruturia (CPC, arts. 1.112, VI, e 1.113). 14.9- Deveres do Nu proprietrio: 1) No obstar o uso da coisa usufruda nem lhe diminuir a utilidade. 2) Entregar ao usufruturio mediante cauo o rendimento dos bens fruturios que estiverem sob sua administrao, deduzidas as despesas dessa administrao (CC, art 1.401).
Art. 1.401 CC/02 O usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perder o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens sero administrados pelo proprietrio, que ficar obrigado, mediante cauo, a entregar ao usufruturio o rendimento deles, deduzidas as despesas de administrao, entre as quais se incluir a quantia fixada pelo juiz como remunerao do administrador.

3) Fazer as reparaes extraordinrias e as que no forem de custo mdico necessrias conservao da coisa dada em usufruto (CC, art. 1.404). 4) Respeitar o usufruto restabelecido devido ao fato do prdio usufrudo ter sido reconstrudo com a indenizao do seguro (CC, art. 1.408). 5) Respeitar a sub-rogao de indenizao de danos causados por terceiros ou do valor da desapropriao no nus do usufruto (CC, art. 1.409).
Art. 1.409 CC/02 Tambm fica sub-rogada no nus do usufruto, em lugar do prdio, a indenizao paga, se ele for desapropriado, ou a importncia do dano, ressarcido pelo terceiro responsvel no caso de danificao ou perda.

14.10

- Extino do USUFRUTO (CPC. art. 1.112, VI. e Lei 7.608/81):

1) Pela morte do usufruturio (CC, art. 1.410,1 e III). A Pessoa Jurdica, se extinta, se equipara a morte da Pessoa Fsica. 2) Pelo advento do termo de sua durao (CC, art. 1.410, II). 3) Pelo implemento de condio resolutiva. 4) Pela cessao do motivo de que se origina (CC, art. 1.410, IV). Usufruto legal. Ex.: filhos menores, quando atingem a maioridade, cessa o usufruto. 5) Pela destruio da coisa no sendo fungvel (CC, art. 1.410, V). 31

Coisas destrudas sem culpa do proprietrio. 6) Pela consolidao (CC, art. 1.410, VI). 7) Pelo no-uso da coisa sobre a qual recai o usufruto (CC, art. 1.410, VIII). Prazo: 10 anos. 8) Pela culpa do usufruturio (CC, art. 1.410, VIII). 9) Pela renncia (CC, art. 1.410, I). S o usufruturio quem pode renunciar. 10) Pela resoluo do domnio.
Art. 1.410 CC/02 O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis: I pela renncia ou morte do usufruturio; II pelo termo de sua durao; III pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer; IV pela cessao do motivo de que se origina; V pela destruio da coisa, guardadas as disposies dos arts. 1.407, 1.408, 2a parte, e 1.409; VI pela consolidao; VII por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, no d s importncias recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art. 1.395; VIII pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

QUESTIONRIO: 1) Defina USUFRUTO e relacione suas caractersticas. R- O usufruto o direito real construdo em torno da idia de utilizao e fruio da coisa, e dos direitos do proprietrio, que os perde em proveito daquele, conservando toda via a substancia da coisa ou a condio jurdica de senhor dela. O usufruto tem suas caractersticas jurdicas que so: - O direito real; - Objeto; - Fruio; - Posse; - Temporariedade; - Constituio; O usufruto implica cesso do direito de uso e gozo da coisa ao usufruturio, dos quais fica temporariamente privado o proprietrio. A servido encargo que no impede o proprietrio de usar e gozar sua propriedade. O usufruto pode recair sobre bens imveis, mveis, corpreos e incorpreos, enquanto a servido incide em coisas imobilirias de certa espcie, como o solo e as construes. O usufruto estabelecido em proveito de uma pessoa e, por isso, se considerava servido pessoal. A servido constitui-se exclusivamente em benefcio de um prdio; da chamar-se servido predial. A servido vincula o prdio, o usufruto vincula a pessoa. O usufruto temporrio; a servido, perptua. 2) Relacione os direitos e deveres do nu-proprietrio, R- So elas: - exigir que o usufruturio que conserve a coisa, fazendo as devidas reparaes que forem necessrias; - obrigar que o usufruturio preste cauo fidejussria ou real (Cdigo Civil, artigo 1400); - perceber os frutos naturais (desenvolvimento orgnico) pendentes ao tempo em que cessa o usufruto (Cdigo Civil, artigo 1396, pargrafo nico); - receber os frutos civil (rendimentos, aluguis, juros) vencidos na data inicial do usufruto (Cdigo Civil, artigo 1398); - dever de no obstar o uso pacfico da coisa usufruda, bem lhe diminuir a utilidade, respeitando o uso e gozo do usufruturio na vigncia do usufruto; - dever de entregar ao usufruturio, mediante cauo, o rendimento dos bens fruturios que estiverem sob sua administrao, deduzidas as despesas dessa administrao (Cdigo Civil, artigo 1401) 3) O que usufruto imprprio? R- O usufruto imprprio pode recair sobre bens consumveis e fungveis, ou sobre bens consumveis e infungveis, conforme disposto nos artigos 1392, pargrafo 1- e 1395, do Cdigo Civil. Esta espcie de usufruto pode ser denominada por analogia, de "quase usufruto de coisa fungvel", a partir do momento em que ao trmino do instituto, o usufruturio pode devolver um outro bem equivalente quele envolvido no usufruto. 4) Explique o que usufruto universal ou particular/ pleno ou restrito. R- Universal: O usufruto considera-se universal quando recai sobre uma universalidade de bens, como o patrimnio ou a herana. Particular: percebe-se a presena de uma ou vrias coisas individualmente determinadas, de acordo com o estabelecido no artigo 1390 do CC, como exemplo o usufruto de um prdio, ou de certo nmero de aes, um stio, entre outros. 32

Pleno: abrange todos os frutos e utilidades que a coisa produz, sem exceo, conforme prev o artigo 1390 do CC. Restrito: na hiptese de se promover a excluso do gozo do bem, de algumas de suas utilidades. O usufruto universal/particular - quanto ao objeto O usufruto pleno ou restrito - quanto ao gozo ou sua maneira de explorar 5) Disserte sobre as obrigaes relativas as despesas de conservao da coisa usufruturia. R- Antes de assumir o usufruto deve inventariar as suas expensas, os bens que ir receber (art. 1400 do CC) determinando o seu estado, estimando o seu valor, embora tal avaliao no sirva para limitar o direito do nu-proprietrio que em caso de indenizao, que ter o preo da coisa ao tempo da restituio. Ser dado em cauo fidejussria ou real em garantia da conservao e da entrega do bem. Trata-se de dever sujeito de perda do usufruto imposto ao usufruturio. Caber ao nu-proprietrio administrar em proveito do usufruturio, a quem ser assegurado, mediante cauo, o rendimento lquido, depois de deduzidas todas as despesas e mais a percentagem fixada pelo juiz, a titulo de honorrios administrativos. O usufruturio obrigado a conservar os bens sua custa, mas no responde pelas deterioraes oriundas do exerccio regular, nem pelas reparaes extraordinrias ou que excederem ao custo mdico, as quais incumbem ao proprietrio. Cabe ao usufruturio pagar os encargos que pesam sobre a coisa (tais como impostos, taxas, foros, penses, despesas condominiais, prmios de seguro) 6) Disserte sobre a abrangncia do termo famlia para efeito no direito real de uso. R. A abrangncia do termo famlia pode ser extrada do art. 1.412, 2- do CC: " I - as de seu cnjuge; II - as dos filhos solteiros; III - as das pessoas de seu servio". A famlia, no caso, desfruta de conceito mais amplo do que aquele definido no direito de famlia, pois abrange, alm dos cnjuges e filhos, os domsticos a seu servio. Igualmente, o conceito de famlia deve ser compreendido na amplitude constitucional, que aquela formada no s pelo casamento, como a constituda pela unio estvel entre homem e mulher e a comunidade familiar,na qual esto presentes um dos pais e seus filhos, ou netos. 7) O titulo do direito real de habitao pode exercer alguma espcie da atividade econmica no imvel objeto de tal direito. R- O direito real de habitao um direito personalssimo e temporrio de residir em imvel, no podendo ser cedido nem mesmo seu exerccio, porm o fato de o prdio destinar-se unicamente a moradia no impede que o habitador exera atividade mais ampla compatveis com o direito de residncia, como, por exemplo, atividade de consultas liberais, pequenos comrcios e prestao de servio, e mesmo o direito de a habitao tendo o cunho eminentemente alimentar, a lei no proba que decorra de negcios onerosos. 8) Quais so os requisitos necessrios para que se atribua a uma promessa de compra e venda os efeitos atinentes ao direito real de aquisio. R- A promessa de compra e venda mais se aproximava de "uma categoria de direito real de aquisio". Maria Helena Diniz o enquadra como "direito real sobre coisa alheia de aquisio". Decorrncia do direito real o exerccio do direito adjudicao compulsria, execuo coativa do contrato, com registro da carta de adjudicao transferindo a propriedade do bem imvel para o promissrio comprador adimplente. Decorrendo da promessa direito real de aquisio, assegurado estar o contrahere futuro em sendo adimplente o comprador. O contrato preliminar de compra e venda, considerando o direito real que visa a constituir, e a execuo coativa atravs da adjudicao, apresenta caracteres diversos dos demais contratos preliminares, pois traz em seu bojo a possibilidade de sua execuo com alcance do exato fim do contrato definitivo, que a transferncia da propriedade plena. No se resolve simplesmente em perdas e danos. Em razo da peculiar situao, o legislador editou normas especiais exigindo para a sua celebrao o instrumento pblico (art. 108), e dispondo sobre sua execuo (arts. 1.417 e 1.418), no se aplicando a regra geral do art. 462. 9) Disserte sobre a necessidade de registro da promessa de compra e venda com condio essencial para requerimento de adjudicao do imvel no direito real de aquisio. R- A necessidade de registro da promessa de compra e venda porque com o registro adquiri-se o direito real. O titular do direito real pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o pactuado no contrato, e havendo recusa, poder requerer ao juiz a adjudicao do imvel. O negocio, contudo, no perde suas caractersticas contratuais, pois muitas so as relaes obrigacionais decorrentes para as partes. A inteno da legislao colocar a salvo os direitos do comprador que cumpre integralmente suas obrigaes contratuais, ficando ileso de ameaas de terceiros. O direito real atribudo ao promitente comprador, confere ao contrato eficcia erga omnes, mas esse carter no afasta a natureza de direito pessoal do contrato de promessa de compra e venda. Assim pode-se concluir que o registro do contrato preliminar no constitui requisito imprescindvel provocao, posio da tutela jurisdicional com a finalidade de outorga da escritura definitiva , posio essa predominante na doutrina e jurisprudncia. O STJ, em sua smula n- 239, entende que para dar ensejo adjudicao compulsria no faz necessrio o registro do contrato, a no ser para a produo de efeitos relativos a terceiro. O compromisso de compra e venda de imveis coaduna eficcia de direito real, assegurada somente com o registro d contrato no Cartrio competente, com a relao de direito pessoal, que iro fundamentar a busca pela jurisdio, no estando condicionada, portanto, ao registro daquele contrato. 33

10) Disserte sobre a indivisibilidade do direito real de garantia. R- O princpio da indivisibilidade de garantia real. Por exemplo, um bem que vale R$ 500 mil e dado em garantia pelo pagamento de uma obrigao parcelada; se forem pagas 8 de 10 parcelas, isso no significa que a hipoteca passa ter um "valor" menor. Ela continua a valer R$ 500 mil. Caso o devedor continuar inadimplente ser levado a leilo para pagar a divida de correspondente as 02 parcelas. Essa indivisibilidade existe mesmo que tenha sido dados em garantia diversos bens, salvo se houver acordo nesse sentido entre as partes 11) O que "PACTO COMISSRIO"? Tal disposio permitida no contrato de penhor, hipoteca e anticrese? Fundamente sua resposta com o dispositivo legal pertinente. R- O Pacto comissrio a clusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaa, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigaes no prazo estipulado. A venda esta, portanto, sob condio resolutiva, s se aperfeioando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preo ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preo; assim, se ele preferir exigir o preo, no poder exercer ao resolutria. No permitido a clusula de pacto comissrio no contrato de Penhor, Hipoteca ou Anticrese, pois no art. 1428 e seu nico do CC, no permiti a disposio do pacto firmado antes do vencimento, porm valido a entrega da coisa se acertada aps o vencimento. 15 - DIREITO REAL DE AQUISIO Arts. 1.417 e 1.418: a inteno do Judicirio fazer valer os documentos de transaes imobilirias, principalmente a promessa de compra e venda. feito atravs da Ao de Adjudicao Compulsria. A regra que a promessa de compra e venda irretratvel.
Art. 1.417 CC/02 Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Art. 1.418 CC/02 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

15.1 Conceito: o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissrio-comprador determinado imvel pelo preo, condies e modos avenados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigao; por outro lado, o compromissrio-comprador, ao pagar o preo e satisfazer todas as condies estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicao compulsria, havendo recusa por parte do com promitente-vendedor. Adjudicao compulsria: nem sempre o compromissrio-vendedor se recusa a assinar a escritura, pode haver a impossibilidade de se localiz-lo. Neste caso, faz-se o chamamento por Edital e, no comparecendo, adjudica a sentena. 15.2 Requisitos: 1) 2) 3) 4) 5) Requer irretratabilidade do contrato. Recai sobre bem imvel loteado ou no, rural ou urbano, edificado ou no, desde que no seja inalienvel. Exige que o preo seja integralmente pago. Requer capacidade das partes. necessrio registro no cartrio imobilirio.

H divergncia quanto ao registro da promessa. Antes, discutia-se este requisito, depois com a edio da Smula 239 do STJ, que anterior ao CC/02, ficou dispensado esse registro. Mas fica a questo: o CC/02 revogou esta smula? H duas correntes: a) a lei a fonte primria e sendo posterior e reafirmando a exigncia do registro, ento a smula no tem mais vigncia. b) nenhum dos slidos argumentos que levaram a edio da Smula foi afetados se a Lei pura e simplesmente repetiu o Cdigo anterior. No se deve ficar restrito letra fria da lei as razes ainda valem, ento a Smula ainda vigora.
Smula 239 STJ - O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.

15.3 Efeitos: 1) Oponibilidade erga omnes. 2) Transmissibilidade aos herdeiros por morte do compromissrio- comprador ou com promitente-vendedor. Caso haja falecimento de uma das partes, os bens so transmitidos aos herdeiros. Tem que ser levado a inventrio, no para efeito de partilha, mas para efeito de direito de ao. 3) Direito de seqela. 34

4) Imisso na posse. 5) Cessibilidade da promessa - pode ser cedido a terceiros, sem limites para cesses sucessivas. 6) Purgao da mora direito que assiste ao promitente-comprador de pagar a quantia devida antes da sentena. 7) Adjudicao compulsria. 8) No h resoluo do contrato por sentena declaratria de falncia de qualquer das partes preserva-se o contrato e o pagamento feito a massa falida, pois os compradores so de boa-f. 15.4 Execuo: 1) Pela escritura definitiva. 2) Pela sentena constitutiva de adjudicao compulsria. 15.5 Extino: 1) Pela execuo voluntria do contrato. 2) Pela execuo compulsria. 3) Pelo distrato ambas as partes no querem mais. 4) Pela resoluo diante da inadimplncia do contrato. 16 - INTRODUO AOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA D-se ao credor garantias reais ou fidejussrias. As garantias fidejussrias dizem respeito a fiana, confiana. Os bens tm que ser levados a hasta pblica, para se apurar o maior valor do bem. Se o valor apurado for maior que a dvida, esta ser quitada e o restante ir para o devedor. Se for menor, o valor ser abatido do total da dvida. 16.1 Conceito: o direito real de garantia o que vincula diretamente ao poder do credor determinada coisa do devedor, assegurando a satisfao de seu crdito se inadimplente o devedor.
Art. 1.419 CC/02 Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao.

Hipoteca bem imvel fica com o devedor; Penhor bem mvel fica com o credor. Em ambos os casos o bem vendido. Anticrese disponibiliza a posse ao credor, que no vai vend-lo, mas goz-lo e o valor do aluguel ou do gozo ser descontado da dvida. Propriedade Fiduciria a propriedade do credor, com a condio de, no final do pagamento, a propriedade ir para o devedor. 16.2 - Requisitos Subjetivos: 1) Capacidade genrica para os atos da vida civil. 2) Capacidade de alienar (CC, arts. 1.420 e 2, 1.691, 1.782, 1.647, I, 496).
Art. 1.420 CC/02 S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. 1- A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem no era dono. 2 - A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

A conseqncia ltima do inadimplemento a alienao do bem, por isso, s o proprietrio quem pode oferecer em garantia. 16.3 - Requisitos Objetivos: 1) CC, art. 1.420, 2 parte - somente bens alienveis podero ser dados em garantia real, por quem seu proprietrio (CC, art. 1.420, 1). No ato do oferecimento da garantia, onde o promitente comprador herdeiro, quando adquire a propriedade, a garantia efetivada. Na prtica, isto difcil acontecer. 2) Consentimento dos demais co-proprietrios em caso de o bem em condomnio ser dado em garantia em sua totalidade (CC, art. 1.314 e art. 1.420 2). No caso de condminos, tem que haver consentimento dos demais. Pode oferecer somente a sua parte. 3) Podem recair sobre coisa mvel (penhor), imvel (hipoteca e anticrese). 35

16.4 - Requisitos Formais: 1) Especializao (CC, arts. 104 e 1.424). Princpio da especializao detalhar a dvida e o bem a ser garantido. Esses dados so essenciais para ambas as partes, pois do certeza ao valor da dvida e de sua garantia. 2) Publicidade - Lei n. 6.015/73, arts. 238 e 241; CC, arts. 1.227 e 221. 16.5 - Efeitos: 1) Separar do patrimnio do devedor um dado bem afetando-o ao pagamento prioritrio de determinada obrigao. 2) Preferncia em benefcio do credor pignoratcio ou hipotecrio (CC, arts. 1.422 e 1.430) Os direitos reais de garantia no outorgam a aquisio do bem, mas garantem a preferncia do credor. um privilgio relativo. No caso de hipoteca, a preferncia de quem registrou primeiro.
Art. 1.422 CC/02 O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto hipoteca, a prioridade no registro. Pargrafo nico - Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros crditos. Art. 1.423 CC/02 O credor anticrtico tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dvida no for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituio.

Art. 1.423 no caso de anticrese, o prazo limite de 15 anos. Se neste tempo no garantiu a dvida, diminui-se o valor conseguido e o restante gera a preferncia sobre este percentual. 3) Direito excusso da coisa hipotecada ou empenhada (CC, art. 1.422). 4) Direito de seqela. 5) Indivisibilidade do direito real de garantia (CC, art. 1.421). At que seja totalmente pago, todos os bens oferecidos em garantia no podem ser exonerados (liberados). A no ser que haja clusula prevendo esta hiptese. A regra beneficia o credor.
Art. 1.421 CC/02 O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no importa exonerao correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vrios bens, salvo disposio expressa no ttulo ou na quitao.

6) Remio total do penhor e da hipotecao (CC, art. 1.429, pargrafo nico). 16.6 - Vencimento: vencimento normal - CC, art. 1.424, II. Vencimento antecipado - CC, art. 1.425.
Art. 1.424 CC/02 Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararo, sob pena de no terem eficcia: I o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo; II o prazo fixado para pagamento; III a taxa dos juros, se houver; IV o bem dado em garantia com as suas especificaes. Art. 1.425 CC/02 A dvida considera-se vencida: I se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, no a reforar ou substituir; II se o devedor cair em insolvncia ou falir; III se as prestaes no forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestao atrasada importa renncia do credor ao seu direito de execuo imediata; IV se perecer o bem dado em garantia, e no for substitudo; V se se desapropriar o bem dado em garantia, hiptese na qual se depositar a parte do preo que for necessria para o pagamento integral do credor. 1 - Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na indenizao do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem assistir sobre ela preferncia at seu completo reembolso. 2 - Nos casos dos incisos IV e V, s se vencer a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriao recair sobre o bem dado em garantia, e esta no abranger outras; subsistindo, no caso contrrio, a dvida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, no desapropriados ou destrudos.

1) 2) 3) 4) 5)

Desvalorizao econmica ou deteriorao do objeto. Falncia ou insolvncia do devedor. Falta de pontualidade no pagamento das prestaes. Perecimento do objeto dado em garantia, que no for substitudo. Desapropriao total do bem dado em garantia.

Art. 1425 tem que ter um vencimento, em caso de no ser quitado, concretiza-se a garantia. Este artigo traz as hipteses de vencimento antecipado da dvida. 36

16.7 - Extino: 1) 2) 3) 4) 5) Pagamento do dbito. Remio. Excusso com penhora e hasta pblica. Renncia. Confuso.

Art. 1.426 CC/02 Nas hipteses do artigo anterior, de vencimento antecipado da dvida, no se compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda no decorrido. Art. 1.427 CC/02 Salvo clusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dvida alheia no fica obrigado a substitu-la, ou refor-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize. Art. 1.428 CC/02 nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipotecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento. Pargrafo nico - Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da dvida. Art. 1.429 CC/02 Os sucessores do devedor no podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporo dos seus quinhes; qualquer deles, porm, pode faz-lo no todo. Pargrafo nico - O herdeiro ou sucessor que fizer a remio fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito. Art. 1.430 CC/02 Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto no bastar para pagamento da dvida e despesas judiciais,continuar o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.

37