As cinco dimenses do investimento para gerao de renda mensal de longo prazo no Brasil

Econmica Risco Utilidade Conhecimento Tempo

Marcelo Vespoli Takaoka Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr.

Escola Politcnica da USP

VI Seminrio da LARES Escola Politcnica - USP - Cidade Universitria - Edf. Administrao

So Paulo Brasil / 16-17 de novembro de 2006

Objetivo
Complementar a anlise sobre o comportamento da demanda por investimentos de longo prazo no Brasil. So levados em considerao os fatores econmicos (macro e micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e intervalos). Tambm fazemos uma reflexo sobre o conhecimento que os potenciais investidores tm ao tomarem uma deciso sobre que tipo de ativo ser adquirido.

Justificativa
A deciso de investimento no baseada apenas no binmio risco-retorno. necessrio compreender o comportamento do investidor.

H outros fatores que devem ser considerados. A Teoria da Utilidade Marginal um fator explicativo. No entanto, faltam duas outras dimenses que so importantes para a melhor compreenso sobre o comportamento do investidor.

Importncia do tema

Com a tendncia de queda nos juros de curto prazo, e com a necessidade de gerao de renda de longo prazo h uma necessidade premente de gerao de renda estvel e homognea.

Principais Concluses

O valor dos ativos imobilirios depende:

do conhecimento individual investimentos de longo prazo

do

investidor

sobre

da oportunidade de investimento em relao s ofertas existentes para a gerao de riqueza ou renda

da importncia da renda para o investidor (utilidade)

do tempo (prazos, intervalos)

e do risco percebido pelo investidor

As cinco dimenses do investimento utilidade conhecimento

econmica
tempo

risco

As cinco dimenses do investimento - Utilidade aspiraes

Renda / Riqueza Segurana Conhecimento Prazo / intervalos

sociedade

necessidades
tempo

desejos

As cinco dimenses do investimento - Econmica rentabilidade

Segurana Finalidade Percepo de oportunidade Prazo / intervalos

homogeneidade

investimento
tempo

resultado

As cinco dimenses do investimento - Risco ambientais

Perda econmica ou de funo

sensibilidade

ou falta de conhecimento
Prazo / intervalos

econmicos
tempo

sociais

As cinco dimenses do investimento - Conhecimento informao

Tempo Econmica Riscos Utilidade Infra-estrutura comunicao

compreenso

educao
tempo

percepo

As cinco dimenses do investimento - Tempo intervalo

Payback Riscos oportunidades Prognsticos

constncia

incio
tempo

prazo

O Leilo das agncias

Caso I

Bases do Leilo
Banco Prazo de locao (anos) Garantia de locao (anos) Desconto para pagto a vista ndice de correo anual % sobre o valor da arrematao (comisso) pago ao leiloeiro pelo comprador ABN Real Bradesco 10 5 10% 20 10 5% Ita 20 10 5% IGP-M, FGV Santander Banespa 10 5 15% Unibanco 10 5 10%

5%

5%

5%

5%

Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos

Data Imvel Rentabilidade Aluguel / Lance Min. (%am) 1 2 19/6/2002 19/6/2002 13 14 1,05% 1,16% Aluguel / Invest. (%am) 0,69% 0,80% (%am) 0,57% 0,68% TIR

3
... 167 168 169 Mdia Mdia (%aa)

19/6/2002
... 25/11/2002 25/11/2002 25/11/2002

17
... 32 34 35

1,13%
... 1,10% 1,26% 1,10% 1,21% 15,5%

0,83%
... 1,12% 1,13% 1,16% 0,93% 11,72%

0,70%
... 0,97% 0,99% 1,01% 0,79% 9,96%

Distribuio da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agncias

Grfico da Rentabilidade ("yield" ) (aluguel proposto/investimento)
1,60% 10/12/2002 20/11/2002 31/10/2002 1,20% 11/10/2002 1,00% 21/9/2002 1/9/2002 12/8/2002 23/7/2002 0,40% 3/7/2002 0,20% 13/6/2002 24/5/2002 180

1,40%

0,80%

0,60%

0,00% 0 20 40 60 80 amostra Amostra Mdia Mdia - Desvio Mdia + Desvio data 100 120 140 160

Data

%aa

Rentabilidade dos ativos imobilirios e taxas financeiras

Rentabilidade e Taxas
1,80%

1,60%

1,40%

1,20%

1,00%
Ms

0,80%

0,60%

0,40%

0,20%

0,00% jun/02 jul/02 ago/02 %am 169 Imoveis+ FIIEAB Poupana CDI set/02 out/02 nov/02

Concluses

Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am Rentabilidade prxima da poupana

Crena na queda da taxa de juros

Busca de segurana para o investimento Percepo quanto escassez Gerao de Renda para atender necessidades, desejos e aspiraes do investidor

Concluses

Investidores do mercado imobilirio entendem que o investimento em imveis tem carter conservador e, portanto, esto dispostos a investir para assegurar uma renda de longo prazo e taxas de remunerao do capital mais baixas em relao s taxas oferecidas por outros ativos.

Tratar o investimento em imveis como se fossem aplicaes de curto prazo um erro. Empresrios, instituies financeiras e investidores que pensam de modo idntico, so induzidos a incorrer em perdas.

Fundo de Investimento Imobilirio Almirante Barroso Caso II

O FIIEAB Oportunidade de gerao de Renda / Riqueza

Rentabilidade e Taxas 2,10% 1,90% 1,70% 1,50% Rendimento das agncias leiloadas

% am

1,30% 1,10% 0,90% 0,70% 0,50% Rendimento do FIIEAB

ju n/ 02 se t/0 2 de z/ 0 m 2 ar /0 3 ju n/ 03 se t/0 3 de z/ 03 m ar /0 4 ju n/ 04 se t/0 4 de z/ 0 m 4 ar /0 5 ju n/ 05 se t/0 5 de z/ 05

meses
Ativos Imobilirios CDI Poupana Linear (Ativos Imobilirios)

Concluses

O fato de o fundo ter uma correlao negativa com as taxas de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formao de carteiras mais eficientes.

O FIIEAB um fundo de investimento imobilirio de longo prazo de maturao e, portanto, ideal para investidores institucionais e pessoas fsicas que desejam obter renda a longo prazo.

O FIIEAB
Preo de Mercado e Rentabilidade das Cotas do FIIEAB 1.400,0
Preo de Mercado (R$)

1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0%

dez-03 dez-04 dez-05 out-03 out-04 out-05 fev-04 fev-05 ago-03 ago-04 ago-05 abr-03 abr-04 abr-05 fev-06 jun-03 jun-04 jun-05 Rentabilidade (%)

1.200,0 1.000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 0,0

meses

Preo de Mercado (R$)

Rendimento (R$)

Concluses

Utilidade da Renda > renda mensal significativa Sensao de escassez no valuation e na deciso de investir

A rentabilidade de ativos de base imobiliria deve flutuar, em mdia, entre a remunerao ofertada pela caderneta de poupana e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez desses ativos, a sensao de escassez e a qualidade do produto imobilirio.

Formao de Carteira de Poupana para Complemento de Renda Mensal no Brasil

Caso III
Co-autor Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr.

Premissas

Perodo da anlise: janeiro de 1995 a setembro de 2005

Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa) Correo anual da locao Iseno de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas) 15% de IR para aes A alquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir do terceiro ano de aplicao, para o CDI

Saldo dos diferentes Portflios (R$ nominais)

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Portfolio Imobilirio Portfolio Imobilirio em FII Portfolio CDI Portfolio Bovespa Caderneta de Poupana

Jan-95

Jan-96

Jan-97

Jan-98

Jan-99

Jan-00

Jan-01

Jan-02

Jan-03

Jan-04

Jan-05

Set-05

Saldo dos diferentes Portflios (R$ da Base)

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Portf olio Imobilirio Portf olio Imobilirio em FII Portf olio CDI Portf olio Bovespa Caderneta de Poupana

Jan-95

Jan-96

Jan-97

Jan-98

Jan-99

Jan-00

Jan-01

Jan-02

Jan-03

Jan-04

Jan-05

Set-05

Concluso Securitizao

O valor da cota do ativo de base imobiliria depende:

do prazo e intervalo de pagamento da renda da rentabilidade oferecida da liquidez das cotas do ativo das taxas da poupana e do CDI dos impostos cobrados da capacidade de investimento dos poupadores da utilidade para a renda gerada da percepo do investidor sobre:
sua governana seus sistemas de gesto e controles da percepo de segurana e solidez do ativo

tempo
c econmica o n h e c i m utilidade e n t risco o conhecimento

e da escassez e oportunidade do investimento