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Hotelaria

Planejamento e Gesto
2 edio

HOTELARIA PLANEJAMENTO E GESTO


Mario Petrocchi Pearson Education

Pearson Education do Brasil

Hotelaria
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Captulo 6 Gesto de projetos em hotelaria


Slides de apoio para o professor

Livro-texto para disciplinas de administrao em hotelaria


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Gesto de projetos
A gesto de projetos tem a finalidade de concretizar um empreendimento em hotelaria, fazendo com que o hotel planejado tenha sucesso econmico. A implantao de um hotel deve observar diretrizes de planejamento, como a adequao ao meio e demanda, bem como o estabelecimento de estratgias e um adequado planejamento operacional. Em resumo, desde os primeiros passos o empreendimento precisa voltar-se para o ajuste entre oferta e demanda, que o principal desafio da hotelaria.

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Gesto de projetos
DECISO DO EMPREENDEDOR Localizao definida? SIM Anlise do meio e pesquisas de mercado Concepo bsica do empreendimento Objetivos empresariais Fatores crticos de sucesso Caractersticas operacionais Projeto de viabilidade econmica Projeto executivo NO Estudos e pesquisas de alternativas Escolha da localizao Pr-projeto

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Aspectos relevantes
Localizao: Muitas vezes, ela j est definida pelo empreendedor. A localizao tecnicamente orientada por estudos de mercado, por meio dos quais se verifica onde ocorrem as condies mais favorveis ao projeto. Concepo do empreendimento: Esse tema foi tratado no captulo sobre planejamento na hotelaria. Trata-se, aqui, de considerar o ambiente no qual se pretende implantar o hotel e as caractersticas de mercado s quais se pretende atender.

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Aspectos relevantes
Aspectos bsicos da concepo do hotel: definio do nvel do hotel: luxo, standard etc.; proposta do hotel: lazer no litoral, negcios, ecologia, hotel de lazer no espao rural etc.; caractersticas fsicas: nmero de UHs, tipo de instalaes, padro da decorao etc.; facilidades: piscinas, restaurantes, bares, sala de ginstica etc.; preos mdios: com base nas tarifas praticadas por concorrentes similares, a partir da demanda estudada ou partindo-se dos custos operacionais projetados; taxas de ocupao: estimativa de ocupao de UHs ao longo dos meses do ano, dos dias da semana, em funo de estudos de mercado.

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Aspectos relevantes
Objetivos empresariais: Viso de futuro do empreendimento; definio de objetivos de longo prazo; diretrizes que sero priorizadas, tais como prazos e taxas de retorno do investimento, imagem desejada para o hotel, poltica de recursos humanos, eventuais expanses etc.; Fatores crticos de sucesso: Qualidade ou caractersticas de instalaes fsicas, servios adicionais que sero prestados ao hspede, tecnologia utilizada, processos de trabalho, qualidade no atendimento, equipamentos de lazer, gastronomia etc.; Caractersticas operacionais: a transposio de todos os aspectos at aqui estudados e selecionados para o projeto do hotel, contemplando as especificaes construtivas, de equipamentos, padres tecnolgicos e de decorao.

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Gesto de projetos
Pr-projeto
O pr-projeto analisa o dimensionamento preliminar do hotel, fase na qual estimativas de investimentos e uma projeo de receitas e despesas so elaboradas visando a uma avaliao do resultado financeiro. O pr-projeto incorpora as diretrizes do processo de planejamento.

PR-PROJETO DO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO

Caractersticas bsicas e dimensionamento preliminar

Oramento de investimentos

Projeo de receitas

Previso de custos operacionais

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Avaliao preliminar da viabilidade econmica

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Pr-projeto
O pr-projeto feito mais de uma vez, em tentativas de ajustar os nveis de investimento com as tarifas praticadas pelo mercado e as taxas de ocupao viveis, encontrando assim as dimenses recomendadas para o empreendimento em nmero de UHs, a fim de atingir a maximizao dos retornos financeiros. O nmero de UHs precisa ser definido por critrios tcnicos com a finalidade de obteno de viabilidade econmica.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


Projeto de viabilidade tcnico-econmica: o empreendimento uma aplicao de recursos a longo prazo. O objetivo principal dos estudos de viabilidade econmica verificar se o empreendimento ser capaz de produzir o retorno das inverses que se pretende realizar. Em outras palavras, o hotel rentvel quando tem a capacidade de gerar recursos superiores aos investimentos nele realizados. O projeto de viabilidade econmica comumente exigido por instituies financeiras ao analisar pedidos de emprstimo.

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Projeto executivo
Trata-se da implantao fsica do empreendimento. o conjunto de aes que levam construo do empreendimento. Cuida dos projetos de arquitetura e de engenharia, desenvolvendo todas as atividades de contratao e realizao de obras civis, aquisio e montagem dos equipamentos, acompanhamento fsico-financeiro, contratao e preparao da equipe de empregados, planejamento e realizao de campanha publicitria de lanamento do hotel, pr-operao e demais medidas preliminares que levaro o empreendimento a entrar em operao, tornando-se uma realidade.

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A importncia do empreendimento
CAPITAL Empreendimento Implantao do hotel Aplicao financeira Investimento no mercado de capitais

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Recebimento de juros, via resultados do hotel + Aumento do valor patrimonial do empreendimento + Percepo de dividendos + Pearson Education do Brasil Contribuio para a economia regional

Recebimento de juros

No mnimo, a mesma taxa de juros

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VIABILIDADE ECONMICA (V)
V = investimentos resultados

ZERO

INVESTIMENTOS ( P )

F1
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O estudo de viabilidade econmica a comparao dos investimentos ( P ) com a soma dos resultados financeiros do hotel, em determinado perodo de tempo, ( Fi ).

F2

F3

FN

Ano 0

Ano 1

Ano 2

Ano 3

Ano N

RESULTADOS OPERACIONAIS ANUAIS DO HOTEL ( Fi )

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


O projeto realiza investimentos no presente (P), visando a colher resultados (F) no futuro em longo prazo. Como o dinheiro varia no tempo em funo dos juros, preciso calcular o valor presente de resultados que viro futuramente e que no grfico so denominados de F1, F2, F3... at Fn. Conceitos: Considerando P o total investido pelo empreendedor para construir, equipar e iniciar a operao do hotel e considerando Fi os resultados financeiros anuais futuros esperados com a operao do hotel (lucros anuais do hotel), um critrio de viabilidade verificar quando a soma dos resultados anuais propiciar o retorno dos investimentos realizados. Ou quando a diferena entre o valor investido e a soma dos retornos for maior ou igual a zero.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica Anlise de viabilidade (V)

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n V = P F i 1
onde se deseja que:

V 1
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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


Os estudos de viabilidade econmica utilizam a frmula dos juros compostos para conhecer, no presente, o valor dos resultados futuros do empreendimento hoteleiro.

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JUROS SIMPLES JUROS COMPOSTOS

Frmula Montante Valor futuro

J=iPn F = P (1 + in) F = P (1 + i)n

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Valor presente e valor futuro


Valor presente: para o estudo de viabilidade preciso fazer o raciocnio inverso do valor futuro, ou seja, comparar os investimentos no presente com valores que s ocorrero no futuro. Ento, ser preciso calcular quanto vale hoje uma determinada quantia que ocorrer daqui a quatro anos, por exemplo. Se uma pessoa receber mil reais daqui a quatro anos, o valor desse dinheiro no ser o mesmo de hoje.
VALOR ($)

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VALOR FUTURO:
o valor presente acrescido de juros

VALOR PRESENTE

P
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F
Valor futuro

TEMP O

Valor presente

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Valor presente e valor futuro

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Valor presente o inverso de valor futuro. Como o valor futuro dado pela frmula F = P (1 + i)n, o valor presente ser:

P =

F (1 i) +

ou

1 P =F (1 i) n +

onde a expresso

1 +i) n (1

denominada de taxa de desconto que o inverso do fator de valor futuro.


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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


Fluxo de caixa descontado
O fluxo de caixa a projeo de entradas e sadas de recursos do caixa. No caso do projeto de viabilidade econmica, o fluxo de caixa teria a seguinte esquematizao:
Investimentos

Gesto de projetos

P
0 1 2 F3 3 4 F4 F5 5 6 F6 7 F7 n Fn

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Supe-se que o empreendimento comea no tempo zero e leva dois anos para que as instalaes sejam projetadas, construdas e, em seguida, iniciada a operao do hotel no ano 3, comeando a apresentar resultados financeiros anuais.

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Fluxo de caixa descontado
Cada parcela anual futura Fi calculada no valor presente Pi. Os valores Pi so somados at cobrirem os investimentos realizados, encontrando-se assim o tempo de retorno desses investimentos. Ano Valor futuro Multiplicar por Valor presente 3 4 5 ... 13 14 F3 F4 F5 F13 F14 Soma X 1/ i3 X 1/ i4 X 1/ i5 X 1/ i13 X 1/ i14 P3 P4 P5 P13 P14

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P i

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


Fluxo de caixa descontado - Exemplo
Supondo investimentos de 1,2 milho de reais. A partir do ano 3 estimam-se resultados anuais no valor de R$ 450.000. O empreendedor deseja uma taxa de retorno de 20% ao ano. Calcular, ento, quando se dar o retorno dos investimentos.
Investimentos

Gesto de projetos

P = 1,2 milho 1 3 5 8 9 10 n

0
260.416 180.845 104.655

R$ R$ 450.000 450.000 X 1/1,203 X 1/1,205 X 1/1,208

R$ 450.000

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preciso descobrir quando a soma dos valores presentes dos resultados do hotel se igualar aos investimentos realizados.

V= P

Fi
1

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Fluxo de caixa descontado: exemplo
Cada parcela futura calculada no valor presente. Elas so somadas e indicam que daro o retorno de 1,2 milho entre o 10o e o 11o ano.
Ano 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Valor futuro R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 R$ 450.000 Frmula X 1/1,203 X 1/1,204 X 1/1,205 X 1/1,206 X 1/1,207 X 1/1,208 X 1/1,208 X 1/1,2010 X 1/1,2011 X 1/1,2012 Valor presente 260.416 217.014 180.845 150.704 125.586 104.655 87.213 72.678 60.564 50.470 Valor presente acumulado 260.416 477.430 658.275 808.979 934.565 1.039.220 1.126.433 1.199.111 1.259.675 1.310.145

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica


Mtodos
H mtodos de anlise de investimentos que se baseiam no conceito de fluxo de caixa descontado e h outros que no se baseiam nesse conceito. Entre os que tm bases em tal conceito pode-se citar: valor atual lquido; taxa interna de retorno; ndice de rentabilidade. Entre os mtodos que no tm bases no conceito citado est o perodo de recuperao do investimento (pay back). Os primeiros so superiores, pois consideram o momento exato das entradas ou sadas de caixa.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica: mtodos


Valor atual lquido ou mtodo dos fluxos de caixa descontados: Trata-se do mtodo que expressa os fluxos do projeto em termos de valores monetrios em uma mesma data. Essa data o incio do projeto, o momento da anlise do investimento ou o momento atual. Por isso tais fluxos so transformados em valores atuais ou em valores presentes e exigem a fixao de um fator, para que os fluxos financeiros sejam descontados. A denominada taxa de desconto determinada pelo investidor. O valor atual lquido um indicador do resultado do empreendimento, uma vez que mostra os ganhos ou perdas em relao aos investimentos em valores presentes.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica: mtodos


Taxa interna de retorno: O mtodo reside em encontrar a taxa de desconto que iguala o valor investido com os retornos financeiros proporcionados pelo projeto. Os procedimentos so similares ao mtodo anterior. Esse mtodo se faz por tentativas, visando a aproximar o resultado de zero. A taxa interna de retorno uma referncia para o custo do capital.

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P F =1 (1 i ) +
n 1 n

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P so os investimentos; F os resultados futuros anuais e i a taxa de juros que leva o resultado a zero.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica: mtodos


ndice de rentabilidade: um mtodo que adiciona ao valor atual lquido um denominador comum que permite a comparao entre projetos. O ndice de rentabilidade o quociente entre o valor atual (presente) das entradas e o valor atual (presente) das sadas.

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ndice de rentabilidade =
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Valor presente das entradas Valor presente das sadas

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica: mtodos


Perodo de recuperao do investimento: um dos mtodos considerados no exatos. O pay back indica o tempo de recuperao do investimento sem, no entanto, considerar o efeito dos juros. um indicador de risco. Quanto maior o tempo de recuperao, pior.

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Projeto de viabilidade tcnica-econmica de um hotel


Utilizando-se o mtodo do fluxo de caixa descontado, os estudos de viabilidade de um empreendimento hoteleiro exigem: elaborao do oramento de investimentos; previso de resultados operacionais do empreendimento para que se possa ter uma avaliao do projeto.

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V = P

Fi
1

Porm, a previso de resultados, representados pelas parcelas Fi, exige estudos de: - projeo das receitas operacionais; - estimativas de custos do hotel.

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Dessa maneira, a aplicao da metodologia comporta trs etapas de clculos, a saber: elaborao do oramento de investimentos; projeo de receitas operacionais; estimativas de custos do hotel.

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Oramento de investimentos
Esse oramento indica a destinao do capital investido. Como regra geral, os investimentos em hotelaria se subdividem em: aquisio do terreno; projetos de arquitetura e engenharia e de viabilidade econmica; execuo de obras civis; aquisio e montagem de equipamentos; aquisio de mobilirio e utenslios; recrutamento, seleo e treinamento de pessoal; pr-operao; capital de giro.

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1, 1 11 4 4 ,4 4 1, 1 11 1, 1 11 1, 11 4 4 ,4 4 1, 11

Brasil - dirias e investimentos por UH - em mdia ( Embratur, 1111 ) 1 11 1, 1


4 4 4 ,4 4 1 11 1, 1 1, 1 11

BR

*
dirias em R$

**

Investimento / UH (x R$ 1111 )

***

****

*****

Investimentos mdios por UH Valores mdios ( R$ 1.000) Custo mdio da construo/UH Investimento por UH Tipo de hotel * 28,34 39,65 ** 35,51 50,10 *** 60,60 82,24 **** 89,47 126,41 ***** 95,50 134,63

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Fonte: Embratur, 1996.

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Resultados financeiros Projeo de receitas operacionais: A primeira parcela a ser estudada so as receitas operacionais. Alm da hospedagem preciso estimar outras receitas, como alimentos e bebidas, telefonia, lavanderia e receitas como aluguel de lojas, eventos, locao de equipamentos de lazer etc.
Mdias de receitas na hotelaria no Brasil rea Hospedagem Alimentos e bebidas Telefonia Lavanderia Porcentagem 82,4% 12,3% 2,1% 1,1% 2,0%
Fonte: Embratur, 1996.

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Outros

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Receitas operacionais. Exemplo: hospedagem Considerando o nmero de UHs do hotel, a taxa mdia anual de ocupao das UHs, a diria mdia praticada e o perodo de 365 dias do ano, tem-se:
Receita com hospedagem = no UHs taxa de ocupao 365 dias diria ($)

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Exemplo: um hotel com 40 UHs, taxa de ocupao de 42% e diria de R$ 80,00 teria a seguinte receita anual com hospedagem: Receita H = 40 0,42 365 R$ 80,00 ou Receita H = R$ 490.560,00/ano

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Receitas operacionais: outras receitas Calculada a receita de hospedagem, outras estimativas devem ser efetuadas para prever o total de receitas. Supondo-se que nesse hotel as receitas com hospedagem sejam 75% do total, o clculo da receita total seria: Receita total = R$ 490.560,00/0,75 = R$ 654.080,00

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Estimativas de custos H diversos tipos de custos, que precisam ser estudados caso a caso (custos fixos e variveis). Cada projeto tem suas peculiaridades e exige um estudo detalhado dos componentes de custos. Pelas pesquisas da Embratur, o principal item de custo a depreciao, seguido pelo pagamento de salrios e encargos e depois pela aquisio de materiais. Em seguida vm energia eltrica, gastos com contabilidade, honorrios de direo e telefonia. Sobre a receita bruta incidem impostos.

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Demonstrativo de resultados
Receitas Hospedagem Outras Impostos diretos (10%) Receita lquida Custos dos servios: custos operacionais salrios e encargos depreciao Lucro bruto Despesas operacionais: marketing () (-) ()

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manuteno energia eltrica

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Montagem do fluxo de caixa Com as definies de P e das parcelas de resultado Fi pode-se montar o fluxo de caixa e estudar a condio de viabilidade, que dada pelo desconto de todas as parcelas ao tempo zero, no qual ocorre o investimento. Assim, o projeto precisa calcular para cada parcela Fi o seu valor presente. A soma dessas parcelas descontadas comparada com o valor investido. A taxa i definida pelo investidor.
Investimentos

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P
0

2 F3

3 F4

4 F5

6 F6

7 F7

n Fn

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Cada parcela do futuro calculada no presente pela frmula: P = F

1 (1 i) n +

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Concluso da anlise A concluso da anlise de viabilidade do investimento dada pela comparao da soma dos resultados com os valores investidos no tempo presente e a uma determinada taxa de juros. Em funo dessa taxa de juros os clculos indicaro em que tempo ocorrer o retorno do investimento projetado. Quanto menos tempo, mais atraente o investimento. A deciso de aceitar ou no uma deciso do empreendedor. Podero ser analisadas outras alternativas, tais como: o redimensionamento bsico do hotel, a ampliao do nmero de UHs, a alterao do tipo de produto etc.

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Caractersticas de hotis que se destacam pela rentabilidade no Brasil Regio do Brasil Norte Localizao Categoria Investimento (R$ milhes) No UHs Taxa mdia de ocupao Diria mdia Rentabilidade mdia cidade 5* 23 266 54,5% R$120 11,89% NE cidade 3* 3,8 67 52,1% R$49 9,99% CO cidade 3* 6,3 99 52,9% R$58 5,78% Sul cidade 3* 4,6 75 54% R$63 8,54% SE praia 2* 1,5 28 38,5% R$62 7,6% SE campo 2* 1,9 37 36,9% R$ 56 7,12%

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Fonte: Embratur, 1996.