Maestra En Administracin de Negocios

Materia : Financiamiento Largo Plazo

Asesor: Dra. Agustina Snchez Ramrez

Nombre: Roman Almazo Alejandro Hipolito Matricula:10228379

10 de Marzo de 2013

ndice
Introduccin.. 1 Que es un Crdito Puente?.............................1-2 Antecedentes3 Indicadores y Situacin Financiera.4 Anlisis..5 Esquema de Financiamiento e inversin..6- 7 Conclusiones..8

Introduccin
En este ejercicio consiste en el financiamiento a largo plazo, un Crdito Puente para financiar una construccin de una Torre de departamentos.
Desplantado en un terreno de 1078 m2. en el sur de la ciudad de Mxico entre Insurgentes Sur y paseo del rio S/N. La torre ser de 5 pisos con 6 departamentos por planta. La empresa ya cuenta con un capital de trabajo que es terreno, proyecto, estudios y licencias y permiso. El cual la Empresa Compradora de Proyectos SAPI S.A. DE CV necesita un Crdito Puente de $30,000,000 de pesos M.N. que es el 60% de lo que cuesta la realizacin del proyecto completo, que es lo mximo que autoriza un crdito puente.

QU ES UN CREDITO PUENTE?
Este crdito es el mas importante para obtener recursos de apoyo financiero para la construccin de la vivienda. Descripcin: Crdito para el fomento de las operaciones propias de las empresas desarrolladoras, que requieren recursos financieros para edificar o realizar obras. Y este puede ser mximo el 60% de la inversin. Destino: Edificacin, ampliacin, modernizacin e instalacin de inmuebles y unidades industriales, el pago de pasivos y consolidacin de estados financieros. Compra de inmuebles y desarrollos de nuevos proyectos. Plazo: Mediano y largo plazo. Garanta: Un inmueble o la unidad industrial, tambin puede ser fiduciaria. Se debe procurar que la garanta sea el proyecto, es decir, el terreno mas las edificaciones que se realicen con los recursos del crdito.

El intermediario determina su tasa de inters conforme al TIIE+ el porcentaje que ellos determinan que va del 4-6 %
TIIE. (Tasa de Inters Interbancaria de Equilibrio) es una tasa representativa de las operaciones de crdito entre bancos. La TIIE es calculada diariamente (para plazos 28, 91 y 182 das) por el Banco de Mxico con base en cotizaciones presentadas por las instituciones bancarias mediante un mecanismo diseado para reflejar las condiciones del mercado de dinero en moneda nacional.

QU ES UN CREDITO PUENTE?
Requerimiento Presupuesto de inversin FUENTES CAPITALES Capital de trabajo Aplicacin

2
Resultado utilidad o perdida Desarrollo del proyecto

Capital a invertir

FINANCIAMIENTO PREVENTAS

Capital de trabajo: Destinados al armado del negocio, los estudios de pre inversin, proyecto ejecutivo, las licencias, los tramites del crdito, los preliminares de obra y los otros.
Los financiamientos: Son aquellas instituciones financieras que apoyan el proyecto con el crdito puente. Preventas: Son los ingresos provenientes de las ventas que se generan en el desarrollo.

ANTECEDENTES

La empresa inici sus operaciones en el ao 2009, su principal actividad es la construccin y comercializacn de vivienda tipo residencial , es una sociedad accionaria en el desarrollo de vivienda, sus perspectivas es seguir creciendo en el mercado inmobiliario en el mediano plazo para incrementar su margen de utilidad.

INDICADORES Y SITUACIN FINANCIERA

COMPRADORA DE PROYECTOS SAPI DE CV- ESTADOS FINANCIEROS-MILES EN PESOS BALANCE GENERAL DIC.2012 DIC.2011 ESTADO DE RESULTADOS DIC.2012 BANCOS E INVERSIONES CUENTAS POR COBRAR 1,484.00 500.00 0% 0% 50.00 50.00 0% 0% INGRESOS POR PROYECTOS INGRESOS POR OPCION DE COMPRA SUMA INGRESOS INVERSIONES PROYECTOS INMOBILIARIOS CAPELLANIA MONTENEGRO VILLA DEL ALAMO PROMOTORA TZ REVIMEX LOS RUISEORES ETAPA 27 VILLAS DEL PRADO VILLAS DEL MAR TERRALTA 416,454.00 46,024.00 27,361.00 92,410.00 31,252.00 418.00 3,255.00 66,877.00 31,349.00 24,058.00 99% 11% 7% 22% 8% 0% 1% 16% 8% 6% 57,592.00 36,439.00 21,153.00 100% 63% 37% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% UTILIDAD DE OPERACIN 7,728.00 11% RESERVA PREVENTIVA 35,421.00 50% GASTOS DE OPERACIN 62.00 0% UTILIDAD BRUTA 43,211.00 61% COSTO DE VENTA PROYECTOS 28,115.00 39% 35,905.00 35,421.00 71,326.00 50% 50% 100%

4
DIC.2011 3.00 0% 3,973.00 100% 0% 3,973.00 100%

3,973.00

100%

0%

3,973.00

100%

FERROCARRILERA LA ESPERANZA CD.BICENTENARIO ESTIMACION PARA OPCIONES

26,308.00 78,876.00 23,689.00 35,421.00

6% 19% 6% -9%

0% 0% 0% 0% RESULTADO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO 9,235.00 13% 970.00 24%

IMPUESTOS A FAVOR POR ACREDITAR

778.00

0%

0%

RESULTADOS ANTES DE IMPUESTOS

1,507.00

-2

3,003.00

76%

TOTAL ACTIVO

419,216.00

100%

57,692.00

100%

IMPUESTOS A LA UTILIDAD

34.00

0%

0%

PASIVO PRESTAMOS BANCARIOS ACREEDORES A CORTO PLAZO IMPUESTOS POR PAGAR PTMOS.PARTES RELACIONADAS A L.P. PASIVO TOTAL 924.00 107.00 292,108.00 293,139.00 0% 0% 0% 100% 70% 54,588.00 54,638.00 50.00 0% 0% 0% 100% 95%

RESULTADO DEL EJERCICIO

1,540.00

-2%

3,003.00

76%

CAPITAL CONTABLE

126,077.00

30%

3,053.00

5%

SUMA PASIVO MAS CAPITAL

419,216.00

100%

57,692.00

100%

ANALISIS
La empresa tiene una operacin financiera aceptable y el comportamiento de utilidad es bajo, pero no hay perdidas. Con esta situacion financiera conjunto el protocolo del credito puente lo permite. Como inversion inicial sera el capital de trabajo. Es una empresa que no se encuentra sobre apalancada, lo cual le permite tener acceso a financiamiento a travs de bancos.

Principales Polticas
Cubrir con los costos financieros, reunir los requisitos para su autorizacin, cumplir con los procedimientos establecidos. Los cuales son integrados de cuatro partes lo juridico, los estudios de sitio y mercado, lo tecnico y lo financiero para ser analizadas por las diferentes areas (tcnico, jurdico y financiero).

Esquema de Financiamiento e inversin

En este caso la realizacion del proyecto tiene un costo de 50 millones de pesos, el cual el credito puente puede ser maximo el 60% del costo total,para este caso el financiamiento mximo ser 30 millones de pesos. Como requisito basico el capital de trabajo lo cual se quedara como garantia mas la edificacin con los recursos del credito. El financiamiento sera entregado con un pago anticipado del 20% y 17 disposiciones por avance de obra con un 6% mensual 16 meses y el mes 17 con un avance del 4% . La amortizacin del capital ser del mes 18 al 24 con la venta de los departamentos. El costo financiero esta determinado por el TIIE que es 4.34% mas el costo de la institucion financiera en este caso BANREGIO que es del 5% en total 9.34% de costo financiero.

Esquema de financiamiento e inversin

De acuerdo a esta proyeccin financiera del prestamista del banco, de 30 unidades se va a pagar a amortizacin de capital 1 milln de pesos por cada departamento vendido de acuerdo al ritmo de ventas En el periodo 17 el crdito se le entrego al 100% a la desarrolladora Compradora de Proyectos SAPI S.A. DE CV y se empieza pagar amortizacin.

En el periodo 18 se empieza a recuperar parcialmente la inversin y se liquida la deuda en en el periodo 24

En esta tabla de avance de obra contra el porcentaje de obra que son la liberacin de recursos llamado Ministracin.

Esquema de financiamiento e inversin

Rentabilidad econmica o del activo (ROI)

La rentabilidad econmica o del activo tambin se denomina ROA Return on assets- y como denominacin ms usual ROI Return on investments-. Bsicamente consiste en analizar la rentabilidad del activo independientemente de cmo est financiado el mismo, o dicho de otra forma, sin tener en cuenta la estructura del pasivo.

En esta grafico se ve que la utilidad final sobre los 50 millones de pesos es de 19.8 % Y el retorno total del dinero del financiamiento fue en un periodo de 24 meses (2 aos)

19.80% 10.80%

12.00%

Terreno Obra Financieros

7.40%

Otros Utilidad 50.00%

En la segunda tabla se ve el flujo de efectivo de forma mensual, y sumando el 19.8 % de utilidad al final con un TIR de 12.25%.
Donde: Io= Inversin inicial FNj= Flujos netos para el periodo j i= Tasa de descuento (costo de capital)

CONCLUSIONES
Financieramente entre la desarrolladora Compradora de Proyectos SAPI S.A. DE CV y la institucin financiera Banregio es un negocio viable siendo que generara el flujo de efectivo suficiente para pagar el financiamiento credito puente. Reportando al final una utilidad de 19.8% El riesgo y las responsabilidades la desarrolladora no asume el total de los riesgos, siendo que en este caso el capital proviene de diferentes fuentes: propio del promotor de aportacion del terreno, inversionistas, proveedores,proyecto y licencias (Capital de Trabajo) el resto de la inversion se obtiente del financiamiento y preventas. Al reducir su capital propio le permitira participar en un mayor numero de proyectos, aplicando esta estrategia. Conforme al esquema de financiamiento planteado este empieza amortizar la deuda hasta el periodo 18 y la cubre en los ultimos 6 periodos siendo que funciona asi hasta que tenga el 100% de la edificacion para poder vender, segn el ritmo de ventas determinado en el estudio de mercado de las 2 partes. Pagando un costo financiero de TIIE (4.34%) + 5 que es la media, sobre los 30 millones se concluye con un costo financiero de 3,252,188.00 M.N. Pesos

Bibliografia www.shf.gob.mx (sociedad Hipotecaria Federal), http://www.banxico.org.mx/ (Banco de Mexico), Banco Regional de Monterrey S.A www.banregio.mx, Universidad Anahuac, El promotor de vivienda de calidad, Estrategia de fondeo, Ed 2006.