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Dati e valutazioni nell’introduzione del “Libro Bianco sull’integrazione del
mercato del credito ipotecario” pubblicato dalla Commissione UE il 18
dicembre 2007. Il mercato italiano dei mutui ipotecari è pari al 18,7% del PIL,
contro una media UE di circa il 50%, ma è cresciuto in maniera significativa
negli ultimi anni, consentendo a circa 2,5 milioni di famiglie di acquistare una
casa.
Impatto sistemico della portabilità
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V. da ultimo il Bollettino Economico di Banca d’Italia n. 56 - aprile 2009, al
par. 3.3 Le famiglie, la Fig. 26 Indebitamento delle famiglie
Quadro normativo su portabilità e ristrutturazione dei mutui
L’art. 2, comma 1-bis, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 280 del 29.11.2008),
inserito dalla legge di conversione 28 gennaio 2009, n. 2 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 22 del 28.1.2009),
in vigore dal 29 gennaio 2009, dispone:
Anche al fine di escludere a carico del mutuatario qualunque costo relativo alla
surrogazione, gli atti di consenso alla surrogazione, ai sensi dell'articolo 1202 del
codice civile, relativi a mutui accesi per l'acquisto, la ristrutturazione o la costruzione
dell'abitazione principale, contratti entro la data di entrata in vigore della legge di
conversione del presente decreto da soggetti in favore dei quali è prevista la
rinegoziazione obbligatoria, sono autenticati dal notaio senza applicazione di alcun
onorario e con il solo rimborso delle spese. A tal fine, la quietanza rilasciata dalla
prima banca e il contratto di mutuo stipulato dalla seconda banca devono essere forniti
al notaio per essere prodotti unitamente all'atto di surrogazione. Per eventuali attività
aggiuntive non necessarie all'operazione, espressamente richieste dalle parti, gli
onorari di legge restano a carico della parte richiedente. In ogni caso, le banche e gli
intermediari finanziari, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di cui
all’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni,
dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni, non applicano costi di
alcun genere, anche in forma indiretta, nei riguardi dei clienti.
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(1) V. Comunicazione del 29 aprile 2008. Portabilità dei contratti di
finanziamento in Bollettino di Vigilanza n. 4 - aprile 2008. Le espressioni
usate, anche se non dichiaratamente, fanno rientrare la portabilità nel
campo di azione della Compliance Bancaria (Provvedimento della Banca
d'Italia del 12 luglio 2007)
Quadro normativo
Promozione su portabilità
e collocamento. e ristrutturazione
Promotori dei mutui
e mediatori
L'ABI e l'ANIA hanno poi elaborato Linee Guida per le polizze assicurative
e i prodotti assicurativi accessori ai mutui e ad altre tipologie di
finanziamento. (1)
Anche tali normative interne del sistema bancario hanno il fine di garantire
maggiore trasparenza nell'informativa da rendere alla clientela sull'entità
dei costi a suo carico nei casi di:
- estinzione anticipata del mutuo o altro contratto di finanziamento
- portabilità del mutuo o di altri contratti di finanziamento
- rinegoziazione del mutuo ex art. 3 D.L. 93/2008 e convenzione ABI-MEF
con l'indicazione della quota parte percepita dalla banca .
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(1) Lettera Circolare ABI dell'11.12.2008 Prot. CR/LG/006186
Quadro normativo su portabilità e ristrutturazione dei mutui
Nel caso che qui più interessa della portabilità, per i mutui con
copertura assicurativa collocata dalla banca originaria, con
premio pagato anticipatamente in unica soluzione, in base
all'accordo ABI-ANIA la banca subentrante ha l'obbligo di
proporre al cliente le seguente opzioni:
- continuazione della polizza iniziale con variazione a suo
favore del beneficio della copertura assicurativa, con apposite
istruzioni date dal mutuatario per il tramite della stessa banca
subentrante
- estinzione della polizza iniziale con restituzione da parte
della banca originaria della parte di premio assicurativo che
diventa eccedente per l'estinzione del mutuo originario (1)
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(1) V. A. Messia, La polizza svincola i mutui, in MF, 25.10.2008
Rischi legali e reputazionali. Il caso Barclays
Come abbiamo visto, già nell'aprile 2008 Banca d'Italia segnalava che la
violazione delle disposizioni sulla portabilità è fonte di rischi
legali e reputazionali per le banche :
- dopo procedimenti sanzionatori contro 23 banche nell'agosto 2008,
l'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato con decisione
del 12 marzo 2009 ha irrogato la sanzione amministrativa di 1.015.000
Euro alla Barclays Bank PLC per pratiche commerciali scorrette. (1)
Le condotte contestate e sanzionate dall’Antitrust riguardano ostacoli o costi per
la portabilità attiva e passiva nonchè oneri di assistenza alla clientela costituiti da
tariffazione elevata di chiamate telefoniche che costituivano l'unico punto di
contatto concesso dalla banca alla clientela .
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(1) Provvedimento AGCM n. 19622, nel Bollettino n. 10 del 30 marzo 2009
Rischi legali e reputazionali. Il caso Barclays
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(1) Vedasi, da ultimo, Circolare ABI 29.2.2008 Prot. CR/PR/OC/LG/OF/001421
con allegate precedenti circolari ABI del 17 e 21 dicembre 2007
Rischi legali e reputazionali. Il problema dei costi notarili
Infatti:
- l'art. 8 del D.L. 7/2007, in ordine all'istruttoria e agli
accertamenti catastali della banca subentrante, si limita a
disporre che questi devono svolgersi all'interno di "procedure di
collaborazione interbancaria";
- dal canto suo l'ABI, ha dichiarato che la sua procedura
elettronica è obbligatoria per tutte le banche e che, come per
legge, disciplina il contatto tra banca originaria e banca
subentrante "a valle del processo di scelta effettuato dal cliente
... la procedura trova applicazione solo dopo che il cliente abbia
verificato sul mercato le migliori condizioni offerte in materia
dalle banche, acquisito le relative proposte e raccolto
attraverso la banca originaria la documentazione inerente
il mutuo in essere".
Rischi legali e reputazionali. Il problema dei costi notarili
Il chiarimento definitivo sulla questione delle spese notarili viene
dato in modo esplicito e non equivoco soltanto con il comma 1-bis,
inserito all'art. 2 con la legge di conversione n. 2/2009 del D.L.
185/2008:
Per eventuali attività aggiuntive non necessarie all' operazione,
espressamente richieste dalle parti, gli onorari di legge restano a
carico della parte richiedente. In ogni caso, le banche e gli
intermediari finanziari, per l'esecuzione delle formalità connesse alle
operazioni di cui all’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n.
7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e
successive modificazioni, non applicano costi di alcun genere,
anche in forma indiretta, nei riguardi dei clienti.
Rischi legali e reputazionali. Il problema dei costi notarili
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(1) V. G. Petrelli, Gli effetti dell'annotazione di surrogazione ..., in Portabilità dei mutui.
Surrogazione per pagamento - in www.gaetanopetrelli.it > Novità
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
( SEGUE )
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(1) V. G. Petrelli, Gli effetti dell'annotazione di surrogazione ..., in Portabilità dei mutui.
Surrogazione per pagamento - in www.gaetanopetrelli.it > Novità
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
Secondo autorevole dottrina notarile (1) la tenuta giuridica e
l'efficacia probatoria/esecutiva delle predette figure negoziali A)
e B) è sorretta dalla nota disposizione del comma 3-bis dell'art.8
del D.L. 7/2007 (2) che recita:
3-bis. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il
trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni
stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di
penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte
al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo
mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si
svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria
improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli
adempimenti e dei costi connessi.
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(1) Notaio G. Petrelli, Portabilità dei mutui. Surrogazione per pagamento, in
www.gaetanopetrelli.it > Novità (aggiornamento 17.2.2009)
(2) Comma introdotto dall'art. 2, comma 450 della L.
24.12.2007 n.244 (Finanziaria 2008) nel testo del D.L. 31.1.2007 n. 7, convertito
con modifiche in legge 2.4.2007 n. 40
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
Per tale orientamento (qui condiviso) il nuovo comma 3-bis
dell'art. 8
"Il nuovo comma 3-bis dell'art. 8 comporta, quale conseguenza
della surrogazione, il trasferimento del contratto di mutuo
esistente", e quindi una "successione ex lege" del nuovo
mutuante in luogo del precedente nel preesistente contratto di
mutuo ipotecario; ciò con il presumibile obiettivo di evitare le
spese di un nuovo contratto di
mutuo, trasferendo al nuovo mutuante i diritti derivanti da quello
precedente (in particolare, l'efficacia di titolo esecutivo, oltre alle
garanzie). In altri termini, si ha subingresso nel precedente
contratto di mutuo, anche se la legge richiede la conclusione di
un nuovo mutuo (art. 1202 del codice civile; art. 2, comma 1-bis,
d.l. n. 185/2008)" .
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
- l'unica vera finalità della nuova struttura negoziale C) (ex art. 2, comma 1-
bis D.L. 185/2008) è di risolvere l'annoso problema dei costi notarili con una
previsione specifica di totale gratuità del ministero notarile nella portabilità
dei mutui, in linea con le problematiche su cui la Banca d'Italia e l'AGCM sono
intervenute con i sopra descritti provvedimenti e sanzioni
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
Queste autorevoli indicazioni della dottrina notarile, non trovano conferma ed
anzi la prassi negoziale B) di atto unilaterale è stata contestata
dall'Agenzia del Territorio con nota trasmessa all'ABI il 5.11.2008 .
Tale contestazione si riferisce alla fattispecie in cui "alcune banche
non stipulano l'atto di mutuo interamente per atto pubblico ... si
avvalgono del ministero di un notaio solo per l'accettazione della
proposta contrattuale di mutuo ... la banca mutuante non interviene
all'atto, ma formula la propria proposta contrattuale di mutuo a
mezzo di semplice lettera (cioè a mezzo di scrittura privata non
autenticata); non avendo la proposta i requisiti di forma richiesti dal
codice civile per l'esecuzione della formalità di annotazione di
surroga, nonostante che la banca surrogata rilasci quietanza per atto
pubblico" . (1)
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(1) E' bene precisare che l'Agenzia del Territorio non estende tale
contestazione agli ordinari mutui ipotecari dove l'atto unilaterale di
concessione dell'ipoteca, incluso nell'atto di mutuo, è titolo idoneo ex
art. 2821 c.c. . Di ciò si è occupato il Settore Crediti Retail dell'ABI il 27.1.2009
(restringendo tale problema alle sole banche c.d. telematiche)
Istruttoria legale e stipula degli atti per la surroga ipotecaria
Senza entrare nel merito delle grandi differenze che dividono la posizione
della dottrina notarile citata dalla prassi dell'Agenzia del Territorio, si
può avanzare l'ipotesi che la causa di ciò sia ... un fatto di date:
- la comunicazione dell'Agenzia del Territorio all'ABI formula le sue
contestazioni all'atto unilaterale di surroga, sulla "formulazione
dell'articolo 8" del D.L. 7/2007 alla data del 5 novembre 2008
- in tale comunicazione, l'Agenzia del Territorio espressamente fonda tutte
le sue argomentazioni sulla sua circolare dell'11 giugno 2007 n. 9
Quindi la comunicazione dell'Ag.Territorio non è aggiornata proprio sul
punto principale: la formulazione dell'art. 8 del D.L. 7/2008, che dopo il
giugno 2007 subìsce l'inserimento dell'art. 3-bis ( per Legge 24.12.2007 n. 244
- Finanziaria 2008)
Invece, è proprio su questa nuova disposizione che si sviluppa la dottrina del
notariato, anche alla luce del comma 1-bis, art. 2 D.L. 185/2008. (1)
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(1) Lo studio cit., del Notaio Gaetano Petrelli è aggiornato al 17 febbraio
2009 e quindi tiene conto di tutte le modifiche e le integrazioni alla normativa
della portabilità
Procedura ABI "Trasferibilità dei dati del mutuo" -
Ultime novità
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(1) Cfr. Lettera Circolare ABI 15.12.2008 Prot. PR/006141