Mtodo de Precios Hednicos

Aspectos Tericos
Supuesto previos, agentes son racionales y maximizadores de beneficio. Los bienes no tienen un nico valor de uso, muchos bienes tienen mltiples atributos, y en consecuencia satisfacen mltiples necesidades. Reconociendo este hecho nos permite valorar atributos especficos de algunos bienes. El ejemplo clsico es la vivienda o el uso del territorio.

Aspectos tericos
Supongamos que el bien t, por terreno, ser funcin de un conjunto de caractersticas. Pt = ft(St, Nt, Xt) Donde St:: es el vector de caractersticas estructurales del
terreno (infraestructura) etc.

Nt
Xt

: es el vector de caractersticas de la zona o vecindario etc. : es el vector de caractersticas ambientales del entorno

Primer Problema
Especificar y estimar la ecuacin. Si suponemos una forma funcional lineal tenemos: P = + st + nt + t + 1
En el caso de Precios Hednicos lo usual en la literatura es trabajar con formas funcionales no lineales, especialmente logartmicas.

Pasos
Caracterizar el objeto de estudio. Si son terrenos, cules son sus principales caractersticas.
Valor del terreno. Unidades equivalentes de medidas Caractersticas del terreno, alta o baja calidad. Existencia de infraestructura Acceso al agua Cercana a transporte

El Mtodo de Precios hednicos

El mtodo de precios hednicos es bastante aceptable en la literatura y poco controversial. El problema radica que en pases en desarrollo como Panam tpicamente no existen mercados que permitan determinar efectivamente el valor de los terrenos y el costo de encuestar es relativamente alto.

Ejemplo del caso del Agua

El valor del agua est asociada al valor del agua cruda, es decir antes de su acumulacin o transformacin. Consideremos el valor de terrenos, en base al atributo de tener o no tener acceso al agua.

Aplicacin MPH
La funcin de precios hednicos se expresa de la siguiente manera:

Pt

ft(St, Nt, Xt)

Donde Pt = Precio del bien privado (ej:predio agrcola)

St = Vector de caractersticas estructurales del bien, superficie, metros

cuadrados construidos, condiciones del terreno, etc.

Nt = Vector de caractersticas del vecindario, composicin de la poblacin,

proximidad a la carretera, dotacin de comercios, etc.

Nt = Vector de caractersticas ambientales del entorno, calidad de aire, acceso a riego, vista, etc.

Aplicacin MPH
Ejemplo: Codificacin en excel
Riego: Variable dummy que toma valor 0 si el predio no posee agua para riego y 1 en caso contrario Kilmetros de proximidad A la carretera ms cercana Terreno: Toma valores de 1 a 4, dependiendo de si las condiciones de suelo del predio son malas,regulares, buenas excelentes

Precio en US$ por hectrea de predio

Aplicacin MPH
Ejemplo: Estimacin economtrica (Eviews)

Modelo

Variables

Aplicacin MPH
Ejemplo: Estimacin economtrica

Modelo con variables en Ln

Las variables no son estadsticamente significativas

Variables estadsticamente significativas

Aplicacin MPH
Dependent Variable: PRECIO Method: Least Squares Date: 10/20/04 Time: 14:40 Sample: 1 50 Included observations: 50 Variable Coefficient C TERRENO RIEGO PROX R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 10229.73 2.139.537 3.636.416 -7.668.973 0.639957 0.616476 3.819.520 6.71E+08 -4.812.564 1.948.550 Std. Error 3.031.537 7.672.695 1.355.655 2.808.280 t-Statistic 3.374.436 2.788.508 2.682.406 -2.730.843 Prob. 0.0015 0.0077 0.0101 0.0089 14034.00 6.167.545 1.941.026 1.956.322 2.725.414 0.000000

Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)

En la simulacin la forma funcional lineal fue la que arroj mejores resultados. Se observa que el modelo permite explicar ms del 60% de la varianza del precio por hectrea de predio. Las variables explicativas son todas significativas estadsticamente y los coeficientes presentan los signos tericamente esperados. El precio de la hectrea de predio depende positivamente de las condiciones de suelo y de si ste posee riego. Adems, depende negativamente de la mayor distancia del predio a la carretera ms prxima.

Aplicacin MPH
precio c 2.139,5terreno 3.636,4riego 766,8 prox
En el modelo encontrado, la variable riego indica que si el predio cuenta con sistema de riego, entonces su precio por hectrea aumenta en US$3.636.
En general, las estimaciones hednicas no utilizan funciones lineales, ya que esto presupone que los precios mplcitos de las diferentes caractersticas analizadas permaneceran constante. Es ms comn la especificacin de funciones no lineales, logartmicas, semilogartmicas, exponenciales, etc. Un estudio desarrollado por Palmquist (1984), estim la disposicin marginal a pagar por las caractersticas ms relevantes de las viviendas en Estados Unidos. El autor prob cuatro posibilidades alternativas para la forma funcional (lineal, semilogartmica, lineal-logartmica e inversa semilogartmica), siendo la primera la que arroj mejores resultados.

La Diferencial de Precio de los Terrenos de Uso Agrcola

Este mtodo se basa en la estimacin de los diferenciales en el precio de los terrenos de uso agrcola sobre la base de que el atributo diferenciador es la disponibilidad de agua de riego. Estima en primer lugar los valores medios por unidad de tierra para suelos de similares caractersticas considerando si dispone o no del acceso al agua de riego.

Cmo se estima el valor de la tierra?

Transacciones Tasaciones de impuestos Criterios de Evaluacin social de proyecto. Funcin de produccin hipottica, en base a productividad relativa de cultivos irrigados.

La Diferencial de Precio de los Terrenos de Uso Agrcola

Una vez que se obtiene precios medios se realiza un primer nivel de depuracin, es preciso proceder a lograr una distribucin ms normal al interior de los predios de clase de suelo segn su disponibilidad de riego. Se utiliza un proceso iterativo de eliminacin de datos extremos de manera de acercar el valor promedio al valor de la mediana.