Workshop Jornalistas v5

Crdito Imobilirio no Brasil
Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crdito Imobilirio do Banco Ita
Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
O Crdito Imobilirio no Brasil
SFH (Sistema Financeiro da Habitao)
Depsito de Poupana
Financiamento Imobilirio
Poupana
Rendimento
Banco
Prestaes
Crdito Imobilirio
Direcionamento da Poupana
FINANCIAMENTO CRDITO IMOBILIRIO 65%
SFH 80%
POUPANA 100%
CH 20%
ENCAIXE OBRIGATRIO 20% EXIGIBILIDADE ADICIONAL 10% - Dedues FAIXA LIVRE Sobra
Caixa do Governo
Recursos da Poupana que no retornam ao mercado

100% (64 bilhes)
Recursos Livres
5%
Compulsrios
30%
FCVS Duplo Financiamento Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006 Financiamentos em Atraso PES** Financiamentos em Atraso Financiamentos em Dia
19% 3% 7% 21% 15%

Retorno de 10% para o mercado
130 mil unidades financiadas 720 mil empregos gerados em 2 anos
2006
* Proporo de financiamentos em dia e em atraso projetada com base na carteira de clientes Ita ** PES: Plano de Equivalncia Salarial
Inadimplncia no Mercado Imobilirio

Tempo de durao na execuo: Cerca de 07 anos
Contratos com 4 ou + prestaes em atraso
93.856 89.648
90.202
87.265
Contratos em execuo
Contratos com 4 ou + prestaes em atraso

29,6% 24,7% 29,5% 26,2% 28,6%
25,5%
27,6% 24,2%
Contratos em execuo
jun-05
set-05
dez-05
mar-06
Fonte: BACEN Contratos em Execuo: Projeo com base nas informaes do Ita
Prejuzo na Retomada do Imvel

Contratos assinados at 1998
Processo de retomada do imvel
Aplicado variao da categoria profissional nas prestaes limitada a variao do IPC
Desestmulo ao mercado de crdito imobilirio Poltica de crdito restritiva Valor de entrada elevado (reduz quantidade de financiamentos)
100%
95%
38%
30%
351 mil 332 mil 133 mil 105 mil 10 mil 3 mil 22 mil 6 mil
18%
63 mil
12%
Valor da Dvida Dvida c/ deciso judicial Valor do imvel Valor de venda Custas de Execuo ITBI IPTU Condomnio Atrasado Atrasado Valor recuperado
(*) Aps 7 anos de execuo (*) Amostra aleatria real
Muturio Resultado das Aes Contra Encerradas Maio / 2006
Amostragem: Deciso no altera o crdito 5,8 %
(Ex.: Excluso de rgos de proteo ao crdito,
7,8% 60,0% 32,2%
cancelamento da execuo extrajudicial, alterao de Cia. Seguradora)
Deciso altera o crdito

Capitalizao de juros na Tabela Price Inverso da forma de amortizao
2,0 %
1,0 % 0,2 %
Alterao do ndice da correo do saldo devedor Reduo da taxa de juros

Procedente (Cliente ganhou a ao) Improcedente (Banco ganhou a ao) Extinta por acordo
0,4 % 0,4 %
O que falta resolver
Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei todas as prestaes mas no consigo utilizar o FCVS para quitar meu financiamento imobilirio. Por qu?
Duplo Financiamento
Fundo que cobria o saldo devedor remanescente do contrato
FCVS
Impossibilidade de utilizao do FCVS para o 2 imvel financiado
CADMUT
(Cadastro Nacional de Muturios):
Sistema que registra os

Novo Cdigo Civil:
financiamentos imobilirios e a data das operaes
Hipoteca tem validade

de 20 anos
Duplo financiamento o 2
cadastro apontado em nome do muturio
Prev 10 anos para a

prescrio do prazo de incio da execuo
Notificao ao muturio podendo ser judicial
O CADMUT ainda est em

aberto, podendo gerar novos duplos financiamentos
Os prazos esto se
encerrando
10
Duplo financiamento Perfil dos contratos

91%
1a. Parcela do contrato repactuado
76%
64%
41% 1.957
22% 2.269
Aposentadoria
1.688
1.500 1.371 1.203
1.591
1.087 798 506
Idade Prazo
60 0
63 36 Prestao Renda
65 60
70 120 Comprometimento de Renda
75 160
Idade no fim do refinanciamento
Idade no incio do prazo Idade no incio do aposentadoria
11
Fonte: Mdia dos contratos ativos da carteira do Ita + Banestado
Por que aps 15 anos do fim das prestaes de um financiamento imobilirio ainda tenho de pagar prestaes 5 vezes maiores?
12
Contratos desequilibrados
Depois 1987
O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente
DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE
Saldo Devedor
Prestao IPC
TR
mensalmente
anualmente
13
Contratos desequilibrados Perfil dos contratos

72,8% 49,2% 37,7% 25,0%
1a. Parcela do contrato repactuado
77,7%
2.602 2.102
2.102
Aposentadoria
2.083
1.530 1.279 1.259
1.621*
786 526
Idade Prazo
54
Idade no trmino do prazo
54
62
1 ms antes da aposentadoria
63
72
ltima prestao do contrato original
97
103
216
PMT
Renda (reajustada pelo IPCA)
Comprometimento de Renda
Premissas: Saldo Devedor: R$ 116,8 mil Valor da Garantia: R$ 69,7 mil
14
Fonte: Carteira Banco Ita - mdia dos contratos em dia
Prazo: 216 meses * Valor da aposentadoria hoje
15
A Importncia da Adimplncia
A importncia da adimplncia
Para o pas

Para o incorporador
desenvolvimento do mercado da construo civil; gerao de emprego; gerao de renda; soluo para o problema do dficit habitacional.
obteno de crdito com mais facilidade; aumento da produo; aumento das vendas.
Para o cliente

Para o acionista

poltica de crdito mais flexvel; valor de entrada menor; prazo de contratao maior.
mercado propcio para investimento; garantia do cumprimento do contrato; retorno do Capital.
Para o Poder Judicirio

reduo do nmero de processos; maior rapidez no julgamento; menores custos; gerao de Paz Social.
16
A adimplncia e a capacidade de gerar novos crditos

em 2 anos
Empregos gerados
129 mil
96 mil
68 mil
6 mil
GERAO DE NOVOS CRDITOS (Em 15 anos)

23.400
Unidades financiadas
17.500
12.300
O retorno do Capital gera empregos e reduz o dficit habitacional
1.100
95%
90%
85%
70%
Pontualidade
PREMISSAS: Prejuzo no reaplicado Juros = 12% a.a.
Carteira = R$ 1 bilho Prazo = 180 meses
Valor mdio = 50 mil Sistema = SAC
17
O que acontece em pases desenvolvidos
tempo de recuperao do crdito
custo de recuperao do crdito
Relao Crd Imob / PIB
INGLATERRA
1 ano
perde 4,75%
52%
ITLIA
3 anos
perde 18 a 20%
5,5%
BRASIL
7 anos
perde 82%
2%
Fonte: Inglaterra/ Itlia Livro: Salvando o Capitalismo dos Capitalistas Brasil - Bacen
18
Problemas decorrentes da inadimplncia

A adimplncia permite o retorno do Capital ao mercado, gera emprego e possibilita financiar moradia.
Inadimplncia
Quebra de contrato
Execuo
Retomada do imvel
Aes contra
Aumenta a exigncia p/ novos emprstimos
Aumenta o risco
O banco perde $
No h investimento
Desemprego
Cria instabilidade social
19
O que os agentes do mercado fizeram para resolver os problemas dos

financiamentos imobilirios
20
Problemas j solucionados
SAC Sistema de Amortizao Constante

Ajustes na Alienao Fiduciria SPE Sociedade de Propsito Especfico
Patrimnio de Afetao
Depsito Incontroverso CCI Cdula de Crdito Imobilirio
Antecipao temporria da reduo da taxa de juros
SAC: O valor da dvida dificilmente ultrapassar

o valor do imvel
22
Sistema de Amortizao
Problema:
Tabela Price: O cliente observa que o saldo devedor no

diminui conforme sua expectativa
SAC: O saldo devedor reduzido na medida que as

Soluo: amortizaes so liquidadas e por conseqncia, a prestao passa a ser menor
g
150 120
R$ mil Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
Em caso de atraso, o valor da dvida ultrapassar o valor do imvel
90
85 91 73 54
valor do imvel atualizado (0,5% a.a.) valor da dvida na TP
60
30 0 0
valor da dvida no SAC
60
120
No apresenta 180 saldo residual
23
PREMISSAS valor do imvel: R$ 100.000 valor do financiamento: R$ 75.000 taxa de juros: 12% a.a. TR: 8% a.a.
Alienao Fiduciria:
DESCRIO
O imvel fica na propriedade indireta do credor; Dificulta o contrato de gaveta; Adimplncia nos financiamento contribui para a Justia Social; Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas;
24
Alienao Fiduciria
Lei n 9.514/97
Problema:
A hipoteca tem trnsito judicial em processo de longo prazo, causando considerveis prejuzos ao agente financeiro e aos prprios muturios Implantou-se a alienao fiduciria e est em desenvolvimento um grande programa nacional de conscientizao para proteg-la de vcios que levaram a descrena na hipoteca.
Soluo:
Retorno do capital ao mercado

EXECUO JUDICIAL (em R$ mil) Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006 ALIENAO FIDUCIRIA (em R$ mil)
Prejuzo do Banco
351
Valor a ser devolvido ao cliente
117
106 Dvida Bruta Valor Recuperado
102
Dvida Bruta
Valor Recuperado
25
Tempo Execuo - 7 anos

(*) Valor mdio da carteira em execuo no Ita
Tempo Execuo 6 meses
SPE: Sociedade de Propsitos Especficos
Segregao dos Riscos da Incorporadora

26
SPE
Sociedade de Propsito Especfico
Abertura de uma empresa para cada empreendimento
Vantagem
Segregao dos riscos da Incorporadora

Maior proteo aos compradores das unidades e garantia principal do banco Base para proposta do Patrimnio de Afetao
Patrimnio de Afetao Maior segurana na concluso dos empreendimentos
fundamental o muturio ter conscincia da diferena entre um empreendimento em afetao e outro sem afetao
28
Patrimnio de Afetao
Lei n 10.931/04
Segregao do empreendimento do Patrimnio do Empresrio

PRINCIPAIS VANTAGENS

Patrimnio afetado no vai para a massa falida Comisso de obras decide o que fazer em caso de inadimplncia das construtoras Os recursos so creditados na conta do empreendimento Tributao limitada a 7%
EVITOU
Utilizao dos recursos de um empreendimento para construir outro
Problemas na entrega da obra

Descrena no mercado Efeito Encol
29
Depsito Incontroverso: Retorno do principal, possibilitando um

maior volume de financiamento imobilirio
30
Depsito Incontroverso
Lei n 9.514/97
Pagamento do Principal da dvida
Reaplicado imediatamente em um novo financiamento
R$ 303 Valor do imvel: R$ 70.000 Financiamento : R$ 48.000 72 prestao : R$ 613* * Desconsiderando juros e taxas Amortizao
Pagamento incontroverso
Sempre paga
Novos financiamentos
R$ 310 Juros
Depsito do valor controvertido
Em juzo
Pode ser sacado pelo banco para novos financiamentos
31
CCI: Cdula de Crdito Imobilirio
Maior liquidez no mercado de Crdito Imobilirio

32
Cdula de Crdito Imobilirio

Lei n 10.931/04
Maior Liquidez no mercado de Crdito Imobilirio
Padronizao das informaes

Com ou sem garantia real Maior liquidez atravs da reduo da burocracia
Economia com registro de imveis nas transferncias dos crditos

Padronizao dos indexadores
33
SFI Sistema de Financiamento Imobilirio
Depsito de Poupana
Financiamento Imobilirio
Poupana
Rendimento
Banco
Prestaes
Crdito Imobilirio
CCI
Capital para Novos Financiamentos
Investidores
34
Alternativas para o crescimento do mercado de Crdito Imobilirio

35
Perfil em relao ao rendimento *

Valores em milhes
0,1
3,3 4,4 0,9 1,5 0,6 4,4 1,6 0,4
Foco das Instituies Financeiras*
21,2
7,4
5,6
Imvel prprio = 33,3

Fonte: IBGE CENSO 2000 (*) Rendimento do responsvel pelo domiclio
Alugado + cedidos = 11,5
Dficit habitacional = 6,7
36
SM: Salrio Mnimo
Reduo da Taxa de Juros
Sem taxa reduzida Taxa de juro 12%
Com taxa reduzida

8%
Diferena
33%
1 Prestao
1.149
903
i 21,5% i
3,3%
Total pago
217.450
210.282
Valor do imvel: Valor do Financiamento: % de Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR
100.000,00 80.000,00 80% 240 25% 30 anos R$ 25,00 0,1937% am
6,4 milhes de famlias
37
VMSA: Valor de Manuteno de Servios Administrativos
Carteira Hipotecria Residencial
Reduo da Taxa de Juros

Antes de julho 2006 Aps julho 2006
Diferena
Taxa de juro
14%
12,5%
i i
10,7%
1 Prestao
1.613
1.498
7,1%
Total pago
304.900
289.094
5,2%
Valor do imvel: Valor do Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR
360.000,00 100.000,00 240 25% 30 anos R$ 26,94 0,1937% am
38
VMSA: Valor de Manuteno de Servios Administrativos
Aumento do Prazo de Financiamento
Antes julho 2006
Aps julho 2006
Diferena
Prazo
180
240
h i
33%
1 Prestao
1.015
903
11,3%
h
Valor do imvel: 100.000,00 Valor do Financiamento: 80.000,00 % de Financiamento: 80% Taxa de Juro: 8% nas 36 primeiras prestaes; 12% nas demais % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00
160 mil famlias
39
Aumento do Percentual de Financiamento

Antes de julho 2006 Aps julho 2006
Diferena
% mxima de financiamento
Valor de financiamento Percentual entrada Valor entrada
75% 75.000,00
80% 80.000,00 20% 20.000,00
h h i h
6,7% 6,7%
25%
25.000,00
25% 6,3%
1 Prestao
849
903
40
Valor do imvel: 100.000,00 Prazo: 240 meses Taxa de Juro: 8% na 36 primeiras prestaes, 12% nas demais Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00
Renda x Prestao
SAC
Renda
Tabela Price
Renda
Com infla o
25% 18% 13%
% Comprometimento de renda
7%
25%
23%
21%
19%
60
120
180
Renda
60
120
Renda
180
Sem infla o
25%
22%
19%
25%
28%
31%
35%
13%
60
120
180
60
120
180
41
Premissas: IPCA: 4% a.a. TR: 2% a.a. Valor do imvel: R$ 80 mil Valor financiado: R$ 56 mil
Prestao
42
Caractersticas do Crdito Imobilirio no Brasil
Spread Bancrio
Taxa
12,0%
Poupana
6,17%
Perdas
1,0%
Inadimplncia Imveis retomados
Custo
3,0%
Agncias Pessoal Cobrana Terceiros
Tributos
0,9%
PIS COFINS IR Contribuio Social
Spread
1,0%
43
Modalidades de Financiamento
Sistema Financeiro da Habitao (SFH) Valor do imvel Taxa de juros ndice de correo monetria Mnimo R$ 40 mil Mximo R$ 350 mil at 12% ndice da poupana (TR) Carteira Hipotecria (CH) Prestao Fixa
A partir de R$ 350 mil

livre ndice da poupana (TR)
A partir de R$ 60 mil
livre sem correo monetria
Tipo do imvel
Tipo do imvel Utilizao do FGTS Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006
residencial
sim sim
residencial e comercial
no no
residencial
s na aquisio s na aquisio
PARA USO DO FGTS
Para proponentes e imveis enquadrados nas condies e exigncias dos financiamentos no mbito do SFH (Lei 8.036 art. 20/MP 2.197), e: No seja proprietrio de imvel no mesmo municpio;
No possua outro financiamento habitacional nessas condies
44
Evoluo do Processo de Garantia e Liquidez do Mercado de Automveis
250 mil contratos/ms prazo: 60 meses taxa: 2% a.m.
100 mil contratos/ms

40 mil contratos/ms 1994 1998 2004
ausncia de cadastro nico de informaes
acesso ao RENAVAN identificao do proprietrio identificao de multas alienao eletrnica busca e apreenso demoradas venda do bem no momento da busca e apreenso (Lei 10.931)
busca e apreenso demoradas
Simplificar o processo de contratao
Situao atual:
Tempo de aprovao de crdito Tempo de emisso do contrato Tempo de registro e liberao de dinheiro Nmero de certides exigidas
Com o contrato registrado, ocorre a liberao dos recursos
Criar dinmica tal como no mercado de automveis, com liberao dos recursos em 3 dias.
46
Processo de Compra de um Imvel

Cliente
Anlise Jurdica Avaliao do Imvel Emisso do Contrato
Cliente
Assinatura e Registro Liberao do Dinheiro
Crdito
Documentao
FGTS
Aprovao Rpida
Pouca Burocracia
Rapidez no Processo + Segurana Jurdica
Comodidade
Internet Central Atendimento Liberao Rpida
47
Os clientes buscam o Banco que tem a melhor combinao
Ps-Venda: O que o cliente busca
Em situao de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor acordos e estar aberto negociao
Flexibilidade de pagamento, tal como existe nas construtoras

No quer venda casada, pois traz dificuldades em cumprir o contrato
48
Plano Empresrio
o emprstimo destinado a empresas da construo civil para
Conceito
viabilizar a produo e comercializao de empreendimentos imobilirios.
Forma de Contratao
Em Patrimnio de Afetao (Lei 10.931) Em SPE Segregao dos riscos da incorporadora
Taxa de Juros - 12% aa + TR (ndice de atualizao - caderneta

Taxa de Juros
de poupana) TSA - R$ 25,69
Garantias
Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas Penhor dos recebveis Pr e Ps chaves Garantias Adicionais dos scios ( imveis ou aplicaes
financeiras) Seguro garantia da concluso do imvel (quando necessrio)
49
50
Agenda
Aes necessrias para a diminuio do dficit habitacional
Campanha de valorizao da hipoteca e alienao fiduciria Campanha de valorizao do incontroverso Solucionar a questo dos contratos desequilibrados e duplo financiamento Reduo do ndice do Compulsrio
Maior segurana no contrato
Aumento do percentual do financiamento devido a preservao do principal Desafogar a justia diminuindo a interveno do juiz de tentar reduzir a injustia social Aumento de recursos para financiamento
Grande interao com o Poder Judicirio, visando a sensibilizao da importncia do retorno do capital e a diminuio do nmero de processos jurdicos
Fortalece a alienao fiduciria e cria o conceito que a adimplncia deve ser priorizada
Queda nos juros, diminuio de tributos e aumento no prazo do financiamento
Aumento da populao atendida devido diminuio do valor da renda exigida
51
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Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

O Crdito Imobilirio no Brasil

SFH (Sistema Financeiro da Habitao)

FINANCIAMENTO CRDITO IMOBILIRIO 65%

Recursos da Poupana que no retornam ao mercado

19% 3% 7% 21% 15%

130 mil unidades financiadas 720 mil empregos gerados em 2 anos

Inadimplncia no Mercado Imobilirio

Contratos com 4 ou + prestaes em atraso

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

Contratos com 4 ou + prestaes em atraso

Prejuzo na Retomada do Imvel

Aplicado variao da categoria profissional nas prestaes limitada a variao do IPC

(*) Aps 7 anos de execuo (*) Amostra aleatria real

Muturio Resultado das Aes Contra Encerradas Maio / 2006

Amostragem: Deciso no altera o crdito 5,8 %

(Ex.: Excluso de rgos de proteo ao crdito,

7,8% 60,0% 32,2%

cancelamento da execuo extrajudicial, alterao de Cia. Seguradora)

Deciso altera o crdito

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

Alterao do ndice da correo do saldo devedor Reduo da taxa de juros

O que falta resolver

Impossibilidade de utilizao do FCVS para o 2 imvel financiado

Sistema que registra os

Novo Cdigo Civil:

financiamentos imobilirios e a data das operaes

Hipoteca tem validade

Prev 10 anos para a

Notificao ao muturio podendo ser judicial

O CADMUT ainda est em

Duplo financiamento Perfil dos contratos

1.500 1.371 1.203

1.087 798 506

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

70 120 Comprometimento de Renda

Idade no incio do prazo Idade no incio do aposentadoria

Fonte: Mdia dos contratos ativos da carteira do Ita + Banestado

O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente

DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE

Contratos desequilibrados Perfil dos contratos

1.530 1.279 1.259

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Idade no trmino do prazo

ltima prestao do contrato original

Renda (reajustada pelo IPCA)

Fonte: Carteira Banco Ita - mdia dos contratos em dia

Prazo: 216 meses * Valor da aposentadoria hoje

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

mercado propcio para investimento; garantia do cumprimento do contrato; retorno do Capital.

Para o Poder Judicirio

A adimplncia e a capacidade de gerar novos crditos

GERAO DE NOVOS CRDITOS (Em 15 anos)

O retorno do Capital gera empregos e reduz o dficit habitacional

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

PREMISSAS: Prejuzo no reaplicado Juros = 12% a.a.

Carteira = R$ 1 bilho Prazo = 180 meses

Valor mdio = 50 mil Sistema = SAC

O que acontece em pases desenvolvidos

tempo de recuperao do crdito

custo de recuperao do crdito

Relao Crd Imob / PIB

() Aps 7 anos de execuo () Amostra aleatria real