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Incorporação Imobiliária

Aula 24

Dayana Bastos Costa


Conteúdo
 Contexto Atual da Incorporação e
Construção Imobiliária Brasileira
 Definição do Produto
 Estudo de Viabilidade
 Aquisição de Terreno
Empresas de Incorporação
Imobiliária
 São responsáveis pela geração de bens
duráveis que afetam toda a sociedade
 Desenvolvem atividades que criam um
dinamismo econômico a montante e a
jusante da cadeia produtiva da construção
 Geração de empregos e distribuição de
renda
 81% das obras de construção civil são de
Edifícios (RAIS, 2005)
Cadeia de Valor

Siderurgica Projetistas
Fornecedores

Cerâmica Tintas
Investidor

Clientes
Loja Mat. Construtora
Cimenteira Construçã Usuário
o
Acabamentos
Madeira

Pedra
Contexto Atual da Incorporação e
Construção Imobiliária Brasileira

 21 de setembro de 2005 – Abertura de


capital da Cyrela Brazil Reality
 Início de um processo de corrida das
empresas do setor em direção a bolsa
 Desde então 20 companhias já passaram
a negociar seus papéis no pregão

Fonte: Revista Mercado e Construção, Abril de 2008


Modalidades de Transação
 Aquisição: É um instrumento jurídico
utilizado por uma empresa para assumir o
controle de outra por meio da compra da
maioria de seu capital (superior a 50%).
 Joint venture: é uma associação de
empresas não definitiva, com prazo
determinado e sem união das
personalidades jurídicas.
 As regras do relacionamento são operacionais e
não interferem na estrutura societária
Modalidades de Transação
 Fusão: Este instrumento jurídico,
utilizado por exemplo pela Incosul e
Tricury, para a criaçao da Trisul, é
adotado quando uma ou mais
empresas se unificam, criando uma
nova empresa juridicamente.
 Assim as empresas fusionadas deixam
de existir
Transações no Setor
Construtoras e Incorporadoras

30
25
20
15
10
5
0
2004 2005 2006 2007

Aquisição Joint venture Compra Outros

Setor de Serviços Imobiliários

12
10
8
6
4
2
Fonte: PriceWaterhouseCooper.
0
Elaborado pela Revista
2004 2005 2006 2007
Construção e Mercado, Fevereiro
de 2008 Aquisição Joint venture Compra
Contexto Atual da Incorporação e
Construção Imobiliária Brasileira
 Reflexos no mercado imobiliário
 Renda variável captada no mercado de
ações pelo setor atingiu R$ 12 milhões
entre 2005 e 2007
 Expansão financeira e geográfica
 Acirramento da competição entre
incorporadoras

Fonte: Revista Mercado e Construção, Abril de 2008


Contexto Atual da Incorporação e
Construção Imobiliária Brasileira
 Reflexos no mercado imobiliário
 Crescimento considerável na geração de
empregos
 No Brasil:
 De 554,4 mil postos de trabalho registrados no país
entre janeiro e março de 2008, 99,6 mil foram no setor
da construção
 O número é 189% superior às vagas criadas no
primeiro trimestre de 2007.
 O setor passou a responder por 18% da abertura de
vagas de emprego formais no país, ante 8,6% em 2007.
 Na Bahia:
 Do total de 14.119 novas vagas criadas de janeiro a
março de 2008 na Bahia, o setor da construção
respondeu 62,6% destas vagas, ou seja, 6.633 vagas.

Fonte: Cadastro Geral de Empregados e Desempregados - CAGED


Dados do Mercado Imobiliário
na Bahia
 No total, 7.116 unidades foram
comercializadas em 2007, revelando um
aumento de 63,3% com relação a 2006.
 Quanto aos lançamentos, o crescimento
foi de 77,8%, tendo sido lançadas 9.068
unidades em 2007 contra 5.098 unidades
em 2006.

Fonte: Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia -


ADEMI
Etapas para Definição do
Produto
 Consiste na caracterização específica
do produto a ser desenvolvido.
 Deve ser coordenado pelos diretores
da incorporadora, gerência, vendas,
marketing, construção, atendimento
 Análise de informações sobre:
 Público-alvo
 Mercado imobiliário
 Própria empresa
Público-Alvo
 Necessidades, exigências e preferências dos
clientes potenciais em relação ao produto:
 Área, programa, infra-estrutura, serviço, prazo de entrega,
padrão de acabamento, estilo entre outros.
 Demanda existente
 Possibilidade de pagamento: à vista, parcelado,
permuta
 Como coletar estas informações?
 Árvore de decisão
 Programa de necessidades
 Pesquisa de mercado
Árvore de Decisão

Rua 2
Av.
1
Rua
3

Página na Internet
Programa de Necessidades
Mercado Imobiliário
 Estratégias dos concorrentes
 Características dos produtos e
concorrentes
 Preço de venda dos concorrentes
 Infra-estrutura de serviços nos
empreendimentos dos concorrentes
Própria Empresa
 Indicadores internos  Indicadores internos de
de caráter técnico caráter comercial
 Visitas x propostas
 Custos de construção  Canais de comunicação x
 Custo de terreno Visitas
 Prazo de  Velocidade de vendas
desenvolvimento do  Preço de vendas
empreendimento  Perfil de pagamento
 Qualidade  Inadimplência
 Capacidade de  Modificações de projetos
operação solicitados
 Resultados das
avaliações pós ocupação
 Principais ocorrências de
assistência técnica na
fase de pós-entrega
Análise das Informações para
Definição do Produto
 Requisitos podem ser definidos nesta
etapa:
 Preço de referência para venda
 Características físicas do produto:
programa do produto, área privativa,
instalações especiais
 Diretrizes para desenvolvimento do
produto e referências de resultados
esperados
Análise das Informações para
Definição do Produto
 Requisitos podem ser definidos nesta
etapa:
 Cronograma de desenvolvimento do
produto
 Características físicas e alternativas de
localização do terreno a ser adquirido,
infra-estrutura e serviço locais
 Diretrizes comerciais para aquisição do
terreno e referências de custo
Busca e Seleção de Terreno
Busca e Seleção de Terreno
Estudo de Viabilidade do
Empreendimento
 Consiste em a partir das informações
coletadas sobre o terreno nas etapas
anteriores, simular:
 o empreendimento;
 o que poderia ser concebido;
 os resultados que se obteriam diante das
variáveis do mercado imobiliário e financeiro,
tais como:
 Demanda, custos financeiros, disponibilidade de
recursos financeiros, concorrência, etc.
 Envolve o estudo técnico e o econômico
Estudo técnico
 Estudo das Garagens
 Em nível do terreno, fora dos pilotis e com
cobertura é a opção de menor custo/m2
 Garagem executada nos pilotis ou em subsolo
tem custo mais elevado
 Exige uma área real padrão de 22 a 25m2,
independente do padrão ou área da unidade
privativa

Objetivo: menor custo/m2 e menor relação m2 de garagem /m2 de


área privativa
Variáveis que influenciam os
custos das garagens
Estudo técnico
 Estudo de áreas de fachada
 O custo das fachadas é definida pela:
 Forma do edifício
 Tipo de materiais de acabamento definido
para sua composição
Projeto Arquitetônico
Objetivo: indica o quanto o
ndice de compacidade projeto se afasta
da forma plana mais econômica
(o círculo)

Fórmul Área do pavimento tipo (Apavt)


a
2
2 314
, xApavt - Medida em planta pela face externa das par
Ic = x100
- Não inclui: sacadas e floreiras
Pp

Perímetro das paredes externas (Pp)

- Medida em planta pelo eixo das paredes n


pavimento tipo
Periodicidade- Não considerar: proteções de sacadas e
por projeto terraços
- Não descontar vãos das janelas e portas
Índice de compacidade para
diferentes formas geométricas
FORMA ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) Ic

100 35,42 100%

100 40,00 88,6%

100 44,24 80,1%

100 53,64 66,1%

PJ -
Estudo técnico

 Estudo das áreas de circulação


 Circulação vertical (escadas e elevadores)
 Circulação horizontal (corredores de
distribuição)
 Estas áreas tem custo elevado e não se
incorporam à área privativa
 Representam condição de venda e lucrativa
para o incorporador
Quanto menor for a relação das áreas de circulação com relação a
área privativa, mais eficiente será o empreendimento.
Projeto Arquitetônico
Objetivo: verifica o grau de otimização
das áreas de circulação no pavimento tipo
ndice de circulação
Índice
Área do pavimento tipo (Apavt)

- Medida em planta pela face externa das pare


Fórm - Não inclui: sacadas e floreiras
ula
Acirc × 100 Área de sacada e floreira (Asf )
I=
( Apavt + Asf )
- Inclui muretas de proteção
- Não sobrepor à área do pavimento tipo
Área de circulação (Acirc)

- Áreas de uso comum no


pavimento tipo:
Periodicidade CAIXA ELEVADOR, ESCADA,
por projeto CORREDOR e HALL
- Critérios de medição (segundo
NBR12721):
PJ - face externa: divisa com
Estudo técnico
 Estudo das Áreas do Empreendimento
 Deve-se buscar a maior otimização, com base nas
referências internas do projeto, procurando
atender a Legislação de Uso e Ocupação do Solo
do Município
 Itens as serem levantados
 Tipologia das Unidades
 Qtde Total de Unidades por Tipo
 Tipologia do Empreendimento
 Área Privativa da Unidade por Tipo
 APT – Área Privativa Total
 Área Real Total
 Área Total de Construção (Ae – Área equivalente)
 Estudo preliminar da unidade tipo, do pav. térreo e
dos subsolos
Estudo técnico
 Estudo das Áreas do Empreendimento
 Análise dos seguintes parâmetros:
 Relação da área equivalente de construção /
área vendável
 Relação de área comum do pavimento / área
privativa do pavimento
 Relação da área real / vaga de garagem
 Índice de compacidade
Estudo de viabilidade
econômica e financeira
 Devem-se projetar os prováveis custos
resultantes dos insumos e atividades que
compõem um empreendimento (terreno,
projetos, construção, vendas, promoção,
administração, encargos, custos com
financiamento)
 Devem-se projetar a receita resultante da
venda das unidades
Estudo de viabilidade
econômica e financeira
 Estudo do custo do terreno
 Em dinheiro
 Dação local (pagamento do terreno com permuta por área
construída no terreno em questão)
 Dação fora (pagamento do terreno com permuta por área
construída em outro terreno)
 Custo do terreno / preço total de venda
 Estudo dos demais custos
 Prazo de obra
 Custo unitário da construção
 Curva padrão de desembolso
 Despesa comercial
 Custo administrativo
Estudo de viabilidade
econômica e financeira
 Estudo comercial
 Data do lançamento e entrega
 Preço de Venda e Valor Global de Vendas
 Velocidade de Vendas Estimada
 Curva de Receita
 Estratégia de lançamento
 Estudo dos recursos financeiros
 Possibilidade de busca de recursos financeiros
 Curva de receita
 Taxa financeira
 Consolidação dos resultados
 Análise estatística e fluxo de caixa
 Simulações (velocidade de vendas, preço)
Análise Crítica do Estudo de Viabilidade
Aquisição do
terreno
Aquisição do terreno
Pressões nos Preços nos
Terrenos
 Crescimento da capacidade de
pagamento de variados estratos do
mercado
 Expansão das linhas de crédito para
aquisição
 Alongamento dos prazos para pagamento
do financiamento,
 Redução das taxas de juros associados a
essas operações imobiliárias

Revista Mercado e Construção, Abril de 2008


Pressões nos Preços nos
Terrenos
 Esses fatores tem provocado o
aquecimento da demanda por novos
empreendimentos habitacionais em
escala nacional
 Isto pressiona a procura por áreas para
desenvolvidos de novos negócios
 Inflaciona os preços dos terrenos
(cresceu cerca de 40% nos últimos
meses)
Revista Mercado e Construção, Abril de 2008
Referências Bibliográficas
 Souza, R.; GUNJI, H.; BAÍA, J. Sistema de
Gestão para Empresas de Incorporação
Imobiliária. São Paulo: O Nome da Rosa,
2004.
 Oliveira, M.; Lantelme, E.M.V.; Formoso,
C.T. Sistema de indicadores de qualidade
e produtividade na construção civil:
manual de utilização. Porto Alegre:
SEBRAE, 1995. (Série SEBRAE
Construção Civil, v. 3).
 Revista Construção e Mercado, São Paulo:
Pini, 2008