Conteúdo Contexto Atual da Incorporação e Construção Imobiliária Brasileira Definição do Produto Estudo de Viabilidade Aquisição de Terreno Empresas de Incorporação Imobiliária São responsáveis pela geração de bens duráveis que afetam toda a sociedade Desenvolvem atividades que criam um dinamismo econômico a montante e a jusante da cadeia produtiva da construção Geração de empregos e distribuição de renda 81% das obras de construção civil são de Edifícios (RAIS, 2005) Cadeia de Valor
Siderurgica Projetistas Fornecedores
Cerâmica Tintas Investidor
Clientes Loja Mat. Construtora Cimenteira Construçã Usuário o Acabamentos Madeira
Pedra Contexto Atual da Incorporação e Construção Imobiliária Brasileira
21 de setembro de 2005 – Abertura de
capital da Cyrela Brazil Reality Início de um processo de corrida das empresas do setor em direção a bolsa Desde então 20 companhias já passaram a negociar seus papéis no pregão
Fonte: Revista Mercado e Construção, Abril de 2008
Modalidades de Transação Aquisição: É um instrumento jurídico utilizado por uma empresa para assumir o controle de outra por meio da compra da maioria de seu capital (superior a 50%). Joint venture: é uma associação de empresas não definitiva, com prazo determinado e sem união das personalidades jurídicas. As regras do relacionamento são operacionais e não interferem na estrutura societária Modalidades de Transação Fusão: Este instrumento jurídico, utilizado por exemplo pela Incosul e Tricury, para a criaçao da Trisul, é adotado quando uma ou mais empresas se unificam, criando uma nova empresa juridicamente. Assim as empresas fusionadas deixam de existir Transações no Setor Construtoras e Incorporadoras
30 25 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007
Aquisição Joint venture Compra Outros
Setor de Serviços Imobiliários
12 10 8 6 4 2 Fonte: PriceWaterhouseCooper. 0 Elaborado pela Revista 2004 2005 2006 2007 Construção e Mercado, Fevereiro de 2008 Aquisição Joint venture Compra Contexto Atual da Incorporação e Construção Imobiliária Brasileira Reflexos no mercado imobiliário Renda variável captada no mercado de ações pelo setor atingiu R$ 12 milhões entre 2005 e 2007 Expansão financeira e geográfica Acirramento da competição entre incorporadoras
Fonte: Revista Mercado e Construção, Abril de 2008
Contexto Atual da Incorporação e Construção Imobiliária Brasileira Reflexos no mercado imobiliário Crescimento considerável na geração de empregos No Brasil: De 554,4 mil postos de trabalho registrados no país entre janeiro e março de 2008, 99,6 mil foram no setor da construção O número é 189% superior às vagas criadas no primeiro trimestre de 2007. O setor passou a responder por 18% da abertura de vagas de emprego formais no país, ante 8,6% em 2007. Na Bahia: Do total de 14.119 novas vagas criadas de janeiro a março de 2008 na Bahia, o setor da construção respondeu 62,6% destas vagas, ou seja, 6.633 vagas.
Fonte: Cadastro Geral de Empregados e Desempregados - CAGED
Dados do Mercado Imobiliário na Bahia No total, 7.116 unidades foram comercializadas em 2007, revelando um aumento de 63,3% com relação a 2006. Quanto aos lançamentos, o crescimento foi de 77,8%, tendo sido lançadas 9.068 unidades em 2007 contra 5.098 unidades em 2006.
Fonte: Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia -
ADEMI Etapas para Definição do Produto Consiste na caracterização específica do produto a ser desenvolvido. Deve ser coordenado pelos diretores da incorporadora, gerência, vendas, marketing, construção, atendimento Análise de informações sobre: Público-alvo Mercado imobiliário Própria empresa Público-Alvo Necessidades, exigências e preferências dos clientes potenciais em relação ao produto: Área, programa, infra-estrutura, serviço, prazo de entrega, padrão de acabamento, estilo entre outros. Demanda existente Possibilidade de pagamento: à vista, parcelado, permuta Como coletar estas informações? Árvore de decisão Programa de necessidades Pesquisa de mercado Árvore de Decisão
Rua 2 Av. 1 Rua 3
Página na Internet Programa de Necessidades Mercado Imobiliário Estratégias dos concorrentes Características dos produtos e concorrentes Preço de venda dos concorrentes Infra-estrutura de serviços nos empreendimentos dos concorrentes Própria Empresa Indicadores internos Indicadores internos de de caráter técnico caráter comercial Visitas x propostas Custos de construção Canais de comunicação x Custo de terreno Visitas Prazo de Velocidade de vendas desenvolvimento do Preço de vendas empreendimento Perfil de pagamento Qualidade Inadimplência Capacidade de Modificações de projetos operação solicitados Resultados das avaliações pós ocupação Principais ocorrências de assistência técnica na fase de pós-entrega Análise das Informações para Definição do Produto Requisitos podem ser definidos nesta etapa: Preço de referência para venda Características físicas do produto: programa do produto, área privativa, instalações especiais Diretrizes para desenvolvimento do produto e referências de resultados esperados Análise das Informações para Definição do Produto Requisitos podem ser definidos nesta etapa: Cronograma de desenvolvimento do produto Características físicas e alternativas de localização do terreno a ser adquirido, infra-estrutura e serviço locais Diretrizes comerciais para aquisição do terreno e referências de custo Busca e Seleção de Terreno Busca e Seleção de Terreno Estudo de Viabilidade do Empreendimento Consiste em a partir das informações coletadas sobre o terreno nas etapas anteriores, simular: o empreendimento; o que poderia ser concebido; os resultados que se obteriam diante das variáveis do mercado imobiliário e financeiro, tais como: Demanda, custos financeiros, disponibilidade de recursos financeiros, concorrência, etc. Envolve o estudo técnico e o econômico Estudo técnico Estudo das Garagens Em nível do terreno, fora dos pilotis e com cobertura é a opção de menor custo/m2 Garagem executada nos pilotis ou em subsolo tem custo mais elevado Exige uma área real padrão de 22 a 25m2, independente do padrão ou área da unidade privativa
Objetivo: menor custo/m2 e menor relação m2 de garagem /m2 de
área privativa Variáveis que influenciam os custos das garagens Estudo técnico Estudo de áreas de fachada O custo das fachadas é definida pela: Forma do edifício Tipo de materiais de acabamento definido para sua composição Projeto Arquitetônico Objetivo: indica o quanto o ndice de compacidade projeto se afasta da forma plana mais econômica (o círculo)
Fórmul Área do pavimento tipo (Apavt)
a 2 2 314 , xApavt - Medida em planta pela face externa das par Ic = x100 - Não inclui: sacadas e floreiras Pp
Perímetro das paredes externas (Pp)
- Medida em planta pelo eixo das paredes n
pavimento tipo Periodicidade- Não considerar: proteções de sacadas e por projeto terraços - Não descontar vãos das janelas e portas Índice de compacidade para diferentes formas geométricas FORMA ÁREA (m²) PERÍMETRO (m) Ic
100 35,42 100%
100 40,00 88,6%
100 44,24 80,1%
100 53,64 66,1%
PJ - Estudo técnico
Estudo das áreas de circulação
Circulação vertical (escadas e elevadores) Circulação horizontal (corredores de distribuição) Estas áreas tem custo elevado e não se incorporam à área privativa Representam condição de venda e lucrativa para o incorporador Quanto menor for a relação das áreas de circulação com relação a área privativa, mais eficiente será o empreendimento. Projeto Arquitetônico Objetivo: verifica o grau de otimização das áreas de circulação no pavimento tipo ndice de circulação Índice Área do pavimento tipo (Apavt)
- Medida em planta pela face externa das pare
Fórm - Não inclui: sacadas e floreiras ula Acirc × 100 Área de sacada e floreira (Asf ) I= ( Apavt + Asf ) - Inclui muretas de proteção - Não sobrepor à área do pavimento tipo Área de circulação (Acirc)
- Áreas de uso comum no
pavimento tipo: Periodicidade CAIXA ELEVADOR, ESCADA, por projeto CORREDOR e HALL - Critérios de medição (segundo NBR12721): PJ - face externa: divisa com Estudo técnico Estudo das Áreas do Empreendimento Deve-se buscar a maior otimização, com base nas referências internas do projeto, procurando atender a Legislação de Uso e Ocupação do Solo do Município Itens as serem levantados Tipologia das Unidades Qtde Total de Unidades por Tipo Tipologia do Empreendimento Área Privativa da Unidade por Tipo APT – Área Privativa Total Área Real Total Área Total de Construção (Ae – Área equivalente) Estudo preliminar da unidade tipo, do pav. térreo e dos subsolos Estudo técnico Estudo das Áreas do Empreendimento Análise dos seguintes parâmetros: Relação da área equivalente de construção / área vendável Relação de área comum do pavimento / área privativa do pavimento Relação da área real / vaga de garagem Índice de compacidade Estudo de viabilidade econômica e financeira Devem-se projetar os prováveis custos resultantes dos insumos e atividades que compõem um empreendimento (terreno, projetos, construção, vendas, promoção, administração, encargos, custos com financiamento) Devem-se projetar a receita resultante da venda das unidades Estudo de viabilidade econômica e financeira Estudo do custo do terreno Em dinheiro Dação local (pagamento do terreno com permuta por área construída no terreno em questão) Dação fora (pagamento do terreno com permuta por área construída em outro terreno) Custo do terreno / preço total de venda Estudo dos demais custos Prazo de obra Custo unitário da construção Curva padrão de desembolso Despesa comercial Custo administrativo Estudo de viabilidade econômica e financeira Estudo comercial Data do lançamento e entrega Preço de Venda e Valor Global de Vendas Velocidade de Vendas Estimada Curva de Receita Estratégia de lançamento Estudo dos recursos financeiros Possibilidade de busca de recursos financeiros Curva de receita Taxa financeira Consolidação dos resultados Análise estatística e fluxo de caixa Simulações (velocidade de vendas, preço) Análise Crítica do Estudo de Viabilidade Aquisição do terreno Aquisição do terreno Pressões nos Preços nos Terrenos Crescimento da capacidade de pagamento de variados estratos do mercado Expansão das linhas de crédito para aquisição Alongamento dos prazos para pagamento do financiamento, Redução das taxas de juros associados a essas operações imobiliárias
Revista Mercado e Construção, Abril de 2008
Pressões nos Preços nos Terrenos Esses fatores tem provocado o aquecimento da demanda por novos empreendimentos habitacionais em escala nacional Isto pressiona a procura por áreas para desenvolvidos de novos negócios Inflaciona os preços dos terrenos (cresceu cerca de 40% nos últimos meses) Revista Mercado e Construção, Abril de 2008 Referências Bibliográficas Souza, R.; GUNJI, H.; BAÍA, J. Sistema de Gestão para Empresas de Incorporação Imobiliária. São Paulo: O Nome da Rosa, 2004. Oliveira, M.; Lantelme, E.M.V.; Formoso, C.T. Sistema de indicadores de qualidade e produtividade na construção civil: manual de utilização. Porto Alegre: SEBRAE, 1995. (Série SEBRAE Construção Civil, v. 3). Revista Construção e Mercado, São Paulo: Pini, 2008
