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AS CIDADES - CBD

Diferenciao Funcional

A DIFERENCIAO FUNCIONAL
Tendo em conta a localizao a predominncia e as caractersticas dos trs grupos de funes ( actividades tercirias, empresas industriais e zonas residenciais) podem delimitar-se no interior da cidade ( zonas) espaciais funcionalmente mais ou menos homogneas

A diferenciao funcional das cidades est ligada com o desigual valor do solo. O preo do solo ( ou renda locativa) depende da distancia ao centro da cidade , decrescendo da zona central para a periferia. A zona central em regra a de maior acessibilidade tanto do exterior como das outras zonas da cidade. por isso a zona mais procurada pelas actividades tercirias. Como consequncia da grande concentrao destas actividades a procura de lugares excede a oferta provocando um aumento da renda locativa.

A DISTNCIA AO CENTRO

medida que nos afastamos do centro a acessibilidade diminui pelo que as actividades tercirias importantes se dispersam. Para os servios, nomeadamente o comrcio a retalho, a renda locativa atinge um valor muito elevado no CBD decrescendo rapidamente com a distancia ao centro.

O valor do solo em funo da distncia ao centro no uniforme. Em zonas relativamente afastadas do centro da cidade surgem pequenos ncleos, onde esse valor se eleva devido sua aptido para determinadas funes, como centros comerciais , hotis, reparties publicas, comercio especializado, etc.

OUTROS FACTORES DE VALORIZAO DA RENDA LOCATIVA


Transportes: O solo mais caro junto dos principais eixos de convergncia ao centro e nas zonas mais bem servidas de transportes. Permite a instalao de outras infra-estruturas com funes importantes como hotis, parques de escritrios, centros comerciais, etc, aumentando a procura desses espaos e encarecendo o seu valor; Caractersticas ambientais: Condies micro - climticas e de relevo, poluio ,barulho, presena ou ausncia de zonas verdes etc. e consideraes de ordem social (prestigio, racismo) influenciam o preo dos solos; Reabilitao de espaos degradados pelas autarquias ou pelo Estado atravs de planos de reabilitao urbano e planeamento que reconvertem o valor dos espaos; Especulao fundiria desequilbrio entre a oferta e a procura. Quando a procura muito superior oferta provoca o aumento do valor dos preos dos solos, acima dos seu valor real. Por vezes, os proprietrios dos solos aguardam a valorizao dos mesmos por longos perodo de tempo de forma a vende-los por valores mais altos. Especulao imobiliria: valorizao dos solos feita por agentes imobilirios atravs da promoo de novos espaos urbanos (escritrios e habitaes).

O CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT)


Entre ns designada por Baixa. a zona mais importante da cidade e a melhor conhecida pelos citadinos e visitantes. A acessibilidade o factor que lhe confere um grande dinamismo funcional uma rea de forte concentrao de actividades tercirias. nela que se concentram os estabelecimentos comerciais, bancos, companhias de seguros, sedes das grandes empresas, escritrios, advogados, teatros O comercio a retalho em grande parte especializado; Normalmente assiste-se a uma segregao funcional neste espao: as funes de nvel superior surgem nas ruas e avenidas mais atractivas e de melhor acessibilidade e circulao, outras funes surgem nas ruas secundrias;

DINMICA ESPACIAL E FUNCIONAL DO CBD


Nas cidades dos pases novos, o centro citadino originrio muitas vezes coincide com o CBD , com os grandes arranha cus.
Nas cidades com passado histrico , o centro originrio foi muitas vezes abandonado , instalando-se o CBD em quarteires contguos.

Sob o ponto de vista funcional o CBD tambm no esttico:

Inicialmente era uma rea de mltiplas funes , nomeadamente residencial, comercial, industrial, administrativa Posteriormente perdeu a funo industrial e em grande parte a funo residencial e o comercio grossista em favor das actividades tercirias. Manifestou-se uma tendncia para a especializao, cada rua distinguese das restantes pelas actividades que nela se desenvolvem. Em Lisboa, na Zona do Cais do Sodr dominam as actividades relacionadas com a navegao martima; na Avenida Almirante Reis, o comercio de mobilirio e de electrodomsticos; na Avenida da Liberdade, domina a Administrao privada, mdicos especialistas, agencias de viagens; na Baixa Pombalina e Chiado, comrcio de luxo. O crescimento em altura surge como resposta escassez de solo e ao seu alto custo

CARACTERSTICAS DEMOGRFICAS DO CBD


Deu-se uma progressiva desertificao do centro das cidades devido a:
crescente ocupao pelas actividades tercirias;

desenvolvimento dos transportes urbanos e suburbanos;


dificuldade de circulao; Insalubridade;

degradao das habitaes;

EXPANSO E DESCENTRALIZAO DAS ACTIVIDADES TERCIRIAS


Verifica-se hoje em dia uma tendncia para as actividades tercirias se expandirem e migrarem do CBD para faixas ao longo dos grandes eixos de comunicao radiais de mais fcil acessibilidade;

CAUSAS DESTA DESCENTRALIZAO:


O congestionamento funcional;

a saturao das vias de acesso;


a dificuldade de estacionamento; a escassez de espao para a expanso; a pequena largura das ruas; O desenvolvimento das vias de comunicao;