ANALISA BIAYA PROYEK

BAHAN AJAR DIKLAT DITJEN ANGGARAN

JAKARTA, 9 JULI 2012

Ir. ARIFFIN AZIZS, MT AHLI MADYA JAFUNG TBP

BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Landasan Hukum
1. UU No. 18 Tahun 1999 Tentang Jasa Konstruksi 2. UU No. 28 tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung 3. UU No. 1 tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara 4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi 5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung 6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah 7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002 Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara 8. PERPRES No. 73 Tahun 2011 Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara 9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara

PENGERTIAN
Bangunan Gedung Negara: adalah bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi /akan menjadi kekayaan milik negara dan diadakan dengan sumber pembiayaan APBN, dan/atau perolehan lainnya yang sah.
Perolehan lain yang sah : Hibah, Pembelian, Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah. Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN) berbasis anggaran kinerja bukan proyek

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Biaya Pembangunan BGN:

Biaya Pekerjaan Standar Biaya Pekerjaan Non Standar Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana Standar Harga Bangunan Rumah Negara Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN

Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:

Komponen Biaya Pembangunan:

Biaya Konstruksi Fisik Biaya Perancangan (Design) Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi Biaya Pengelolaan Proyek

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Pembiayaan Bangunan tertentu:

Pembangunan > 1 tahun anggaran Bangunan dengan Desain Prototipe Bangunan dengan Desain Berulang

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:

Diperhitungkan dari BIAYA KONSTRUKSI FISIK Bangunan Sederhana Bangunan Tidak sederhana Bangunan Khusus

Biaya Pekerjaan Non-Standar

Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis PU; Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi /pengawasan, dihitung berdasarkan billing-rate

KEPPRES No. 42 Tahun 2002

Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

Pasal 14
(1) Dalam melaksanakan belanja negara dilakukan standardisasi komponen kegiatan termasuk harga satuannya. (2) Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusun pembiayaan kegiatan-kegiatan yang diusulkan dalam dokumen anggaran. (3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat mungkin menggunakan data dasar yang bersumber dari penerbitan resmi Badan Pusat Statistik, departemen/lembaga, dan pemerintah daerah.

KEPPRES No. 42 Tahun 2002

Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara berkala oleh :

a. Menteri Keuangan dengan memperhatikan pertimbangan menteri/ pimpinan lembaga terkait untuk standardisasi harga satuan umum, satuan biaya langsung personil dan non personil untuk kegiatan jasa konsultasi; . b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan; c. Gubernur/bupati/walikota dengan memperhatikan pertimbangan dari instansi terkait untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan daerah provinsi/kabupaten/kota yang bersangkutan; . d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan gedung negara untuk keperluan dinas seperti kantor, rumah dinas, gudang, gedung rumah sakit, gedung sekolah, pagar dan bangunan fisik lainnya.

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

SKEMATIK
Klasifikasi

PEMBANGUNAN BANGUNAN BARU

BIAYA PEKERJAAN STANDAR

Standar Luas

Standar Jumlah Lantai

HSBGN Non-Standar Bgn + Lingk

PERAWATAN BANGUNAN
BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR

Non-Standar Lainnya Non-Standar Fungsi Khusus

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada kompleksitas.

2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.

a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana. c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus. 3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung negara diatur dengan Peraturan Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

BANGUNAN SEDERHANA

adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA

adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS

adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klas
SEDERHANA

Penggunaan Bangunan
Bangunan Gedung Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya / sd. 2 lantai Rumah Dinas Tipe C,D, dan E Pelayanan kesehatan: Puskesmas Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe -nya / diatas 2 lantai Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D & E yang bertingkat Rumah Sakit Klas A & B Universitas/Akademi Istana Negara/Wisma Negara Instalasi Nuklir Laboratorium Bangunan Monumental

TIDAK SEDERHANA

KHUSUS

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB) yang dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan dan kewajaran harga yang berlaku.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

1. Standar luas gedung kantor; a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah: 1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana) 2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana) b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan, luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis kebutuhan c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang tercantum dalam lampiran I. (Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi) 2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung negara diatur dengan Peraturan Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA B. STANDAR LUAS BGN

1. GEDUNG KANTOR

a. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil; b. klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil; c. ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, kebutuhannya dihitung secara tersendiri (studi kebutuhan ruang) diluar luas ruangan untuk seluruh personil yang akan ditampung
2. RUMAH NEGARA

Tipe Khusus A B C D E

Luas Bangunan 400 m2 250 m2 120 m2 70 m2 50 m2 36 m2

Luas lahan 1 000 m2 600 m2 350 m2 200 m2 120 m2 100 m2

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

TIPE
KHUSUS -

PENGGUNA
Menteri Pimpinan Lembaga Tinggi Negara Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal Pejabat yang setingkat Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro Pejabat yang setingkat Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang Pejabat yang setingkat Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang Pejabat yang setingkat Pegawai Negeri Sipil Gol. III Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II

A B C D E

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG KANTOR
LUAS RUANG (m2) JABATAN
R. KERJA R. R. R. R. R. R. R. R. TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF SIMPAN TOILET 1 2 28.00 16.00 16.00 16.00 14.00 14.00 12.00 12.00 8.00 3 40.00 14.00 14.00 14.00 12.00 12.00 6.00 6.00 8.80 4 40.00 20.00 20.00 20.00 14.00 10.00 5 60.00 18.00 18.00 9.00 12.00 6.00 6 20.00 10.00 10.00 5.00 5.00 5.00 7 15.00 10.00 10.00 7.00 7.00 5.00 3.00 8 24.00 15.00 15.00 4.40 4.40 4.40 9 14.00 10.00 10.00 5.00 3.00 3.00 3.00 3.00 2.00 10 6.00 4.00 4.00 3.00 3.00 3.00 11 247.00 117.00 117.00 83.40 74.40 62.40 24.00 21.00 18.80 8 5 5 2 2 2 0 0 4 R.Staf pada setiap jabatan diperhitungkan berdasarkan jumlah personel @ 2,2 - 3 m2/ personel, sesuai dengan tingkat jabatan dan kebutuhan dari masing-masing K/L R. PELAYANAN JABATAN JML JML STAF CATATAN 12

R. PENUNJANG JABATAN

KETERANGAN

1 2 3 4 5 6

Menteri/ Ketua Lembaga Wakil Menteri Eselon IA/ Anggota Dewan Eselon I B Eselon II A Eselon II B

7 8
9

Eselon III A Eselon III B

Eselon IV

R. Toilet ber sama

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG
1 2 3 4 5 6 7 1 Ruang Rapat Utama Kementerian Ruang Rapat Utama Es. I Ruang Rapat Utama Es. II Ruang Studio Ruang Arsip WC/ Toilet Musholla

LUAS
2 140 m2 90 m2 40 m2 4 m2/ orang 0.4 m2/ orang 0.8 m2/ orang

KETERANGAN
3 Kapasitas 100 orang Kapasitas 75 orang Kapasitas 30 orang Pemakai 10% dari staf Pemakai seluruh staf Pemakai 20% dari jumlah personel

2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf

Keterangan : 1. 2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Menteri. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.

3.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:
1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan. 2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas. 3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Keterangan
1. Untuk: a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali luas tanah 2000m2. b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A, kecuali luas tanah 1000m2. Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk: - DKI Jakarta : 20 % - Ibukota Provinsi : 30 % - Ibukota Kabupaten/Kota : 40 % - Pedesaan : 50 %

2.

3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B). Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement dan/atau halaman

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.

3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan) lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan, besarannya ditetapkan oleh Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai bangunan, sbb:
Jumlah Lantai Bangunan Bangunan 2 Lantai Bangunan 3 Lantai Bangunan 4 Lantai Bangunan 5 Lantai Bangunan 6 Lantai Bangunan 7 Lantai Bangunan 8 Lantai Koefisien / Faktor Pengali 1,090 1,120 1,135 1,162 1,197 1,236 1,265

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara 1. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota. 2. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur DKI Jakarta. 3. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI (HSBGN)

Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2 pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

MODEL FORMULA HSBGN

Vn X Hn

HSBGN =

Ltb

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek. Ltb Hn K
Standar : Luas total lantai bangunan : Harga komponen bangunan Pek. Standar : Koefisien jumlah lantai

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri atas: Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana Pembangunan Bangunan Rumah Negara Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara

PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi pekerjaan : Struktur Arsitektur Finishing Utilitas

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

No

KOMPONEN BANGUNAN

SUB KOMPONEN BANGUNAN

PONDASI KOLOM, BALOK & RING BALK

BOBOT (%)
TERHADAP SELURUH BANGUNAN BOBOT MAKSIMUM

TAHAPAN
BOBOT YANG DI BANGUN NILAI (%)

1. Pondasi 2. Struktur 3. A t a p 4. Langit-Langit

10.00% 27.00% 2.00% 8.00% 2.00% 3.50% 4.50% 4.50% 1.75% 1.25% 1.00%

100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

PLESTERAN RANGKA ATAP PENUTUP ATAP RANGKA LANGIT-LANGIT PENUTUP LANGIT-LANGIT BATU BATA/ PARTISI PLESTERAN

5. Dinding

KACA PINTU

KOSEN

1.50%
10.00% 5.00% 1.50% 1.50% 1.00% 4.00% 6.00% 4.00%

100.00%
100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

Lantai

PENUTUP LANTAI INSTALASI LISTRIK

7. Utilitas

INSTALASI AIR DRAINASE LLIMBAH FINISHING STRUKTUR (CAT) FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT)

8. Finishing

FINISHING DINDING (CAT) FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT)

JUMLAH NILAI PEKERJAAN STANDAR

100.00%

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

TABEL A1
KLASIFIKASI TIDAK SEDERHANA SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA KETERANGAN

NO

URAIAN

SEDERHANA

KHUSUS

A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan. maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai (di atas 8 lantai harus men dapat rekomendasi Menteri Pekerjaan Umum Berdasarkan pertimbangan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan, serta ketentuan dalam Peraturan Daerah setempat tentang Bangunan atau Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk lokasi yang bersangkutan

2. Ketinggian Bangunan 3. Ketinggian Langit-langit 4. Koefisien Dasar Bangunan 5. Koefisien Lantai Bangunan 6. Koefisien Dasar Hijau 7. Garis sempadan 8. Wujud Arsitektur 9. Pagar Halaman **)

min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah arsitektur sederhana arsitektur arsitektur Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur bangunan.

10. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan *) - parkir kendaraan minimal 1 parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung - aksesibiltas tersedia sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat - drainase tersedia drainase sesuai SNI yang berlaku - pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan sampah sementara - pembuangan limbah - penerangan halaman tersedia sarana pengolahan limbah, khususnya untuk limbah berbahaya tersedia penerangan halaman

Dihitung berdasarkan kebutuhan sesuai fungsi bangunan dan SNI/ketentuan yang berlaku.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO

URAIAN
1. Bahan Penutup Lantai 2. Bahan Dinding Luar

SEDERHANA
keramik, vinil, tegel PC bata, batako diplester dan dicat, kaca

KLASIFIKASI TIDAK SEDERHANA

marmer lokal, keramik, vinil,kayu bata, batako diplester dicat /dilapis keramik, kaca,panil beton ringan

KHUSUS
marmer lokal, keramik, vinil,kayu bata, batako diplester dicat/dilapis keramik, kaca,panil beton ringan

KETERANGAN
Diupayakan menggunakan bahan bangunan setempat/ produksi dalam negeri, ter masuk bahan bangunan seba gai bagian dari sistem pabrik asi komponen. Apabila bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti dengan bahan lain yang sederajat tanpa meng -urangi persyaratan fungsi dan mutu dengan pengesahan Instansi Teknis Setempat

PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

3. Bahan Dinding Dalam

4. Penutup Plafond 5. Bahan Penutup Atap 6. Bahan Kosen dan Daun Pintu

bata, batako diples ter bata, batako diplester dicat/ dan dicat, kaca, partisi dilapis keramik, kaca, partisi kayu lapis gipsum
kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat genteng, asbes, seng, genteng keramik, alum sirap unium gelombang dicat kayu dicat/ aluminium kayu dipelitur, anodized aluminium

bata, batako diplester dicat/ dilapis keramik, kaca partisi gipsum

gipsum, kayu-lapis dicat genteng keramik, alum unium gelombang dicat kayu dipelitur, anodized aluminium

PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN

1. Pondasi batu belah, kayu, beton bertulang K-200 batu belah, kayu, beton bertulang K-225 atau lebih batu belah, kayu, beton bertulang K-225 atau lebih

2. Struktur Lantai (untuk bangunan bertingkat)

3. Kolom 4. Balok 5. Rangka Atap 6. Kemiringan Atap beton bertulang K-200 baja, kayu klas kuat II beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat II kayu klas kuat II, baja genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II kayu klas kuat II, baja dilapis anti karat genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II

beton bertulang K-225 atau lebih,baja,kayu klas kuat II beton bertulang K-225 atau lebih, baja, kayu klas kuat II kayu klas kuat II, baja dilapis anti karat genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

Khusus untuk daerah gempa, harus direncanakan sebagai struktur bangunan tahan gempa.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO

URAIAN
1. Air Bersih 2. Saluran air hujan 3. Pembuangan Air Kotor 4. Pembuangan Kotoran 5. Bak SeptikTank & resapan 6. Sarana Pengamanan thp. Bahaya Kebakaran *) 7. Sumber daya listrik *) 8. Penerangan penerangan alam dan buatan 9. Tata Udara 10. Sarana Transportasi Vertikal *) 11. Aksesibilitas bagi penyandang cacat*) 12. Telepon *) 13. Penangkal petir

SEDERHANA

KLASIFIKASI TIDAK SEDERHANA

PAM, sumur pantek talang, saluran lingkungan bak penampung bak penampung berdasarkan kebutuhan

KHUSUS

KETERANGAN

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN

Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku PLN, Generator (harus memperhatikan prinsip hemat energi) 100-215 lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsi ruang serta SNI yang berlaku 6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC*) tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapat menggunakan Lift , sesuai SNI yang berlaku dihitung sesuai SNI yang berlaku. dihitung sesuai kebutuhan dan fungsi bangunan

Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No. 30/KPTS/2006, minimal ramp untuk bangunan klasifikasi sederhana. sesuai kebutuhan penangkal petir lokal

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

1. Tangga Penyelamatan (khusus untuk bangunan bertingkat) lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak antar tangga aksimum 45 m (jarak bisa 1,5 kali bila menggunakan sprinkler)

2. Tanda Penunjuk Arah

jelas, dasar putih huruf hijau

3. Pintu
4 Koridor/selasar

lebar min.=0,90 m, satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar

lebar min.=1,80 m

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

TABEL
NO

A2
URAIAN KETERANGAN
Terutama berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Daerah setempat tentang Bangunan atau Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota untuk lokasi yang bersangkutan.

SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA KLASIFIKASI Tipe B Khusus & Tipe A A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
1. Jarak Antar Bangunan
2. Ketinggian Bangunan 3. Ketinggian Langit-langit 4. Koefisien Dasar Bangunan 5. Koefisien Lantai Bangunan 6. Koefisien Dasar Hijau 7. Garis sempadan 8. Wujud Arsitektur

Tipe C,D, dan E

minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan.
min. 2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat sesuai fungsi rumah & sesuai fungsi rumah sesuai fungsi & kaidah arsitektur & kaidah arsitektur kaidah arsitektur sederhana Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur rumah negara min. 3 m3 min. 2 m3 min. 1 m3 marmer lokal, keramik, keramik, vinil keramik, vinil, Tegel vinil,kayu PC bata, batako diplester dan dicat tembok Gipsum, asbes semen/ asbes semen/kayu-lapis dicat kayu-lapis dicat

9. Pagar Halaman **)

B
10. Tandon Air 1. Bahan Penutup Lantai 2. Bahan Dinding 3. Penutup Plafond

Biayanya mengikuti standar harga satuan per-m' pagar

PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

Diupayakan menggunakan bahan bangunan setempat/ produksi dalam negeri, termasuk bahan

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO

URAIAN
1. Pondasi
2. Struktur Lantai (untuk bangunan bertingkat) 3. Kolom 4. Balok 5. Rangka Atap 6. Kemiringan Atap 1. Air Bersih 2. Saluran air hujan 3. Pembuangan Air Kotor 4. Pembuangan Kotoran

Khusus & Tipe A

batu belah, kayu klas kuat / awet II, beton-bertulang
beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II, baja genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

KLASIFIKASI Tipe B
batu belah, kayu klas kuat/ awet II, beton-bertulang
beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II

Tipe C,D, dan E

batu belah, kayu klas kuat/ awet II, beton-bertulang

KETERANGAN

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN

beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II, baja genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15 PAM, sumur pantek talang, saluran lingkungan bak penampung bak penampung kayu klas kuat/awet II, baja genteng min. 30 , sirap min.22.5, seng min 15

Khusus untuk daerah gempa, harus direncanakan sebagai struktur bangunan tahan gempa.

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN

5. Bak SeptikTank & resapan 6. Sarana pengamanan thp.Bahaya kebakaran *) 7. Sumber daya listrik *) 8. Penerangan penerangan alam dan buatan 9. Tata Udara

6 m3

5 m3

2 - 4 m3

Untuk Rumah Negara yangdibangun dalam 1 kompleks menggunakan septiktank Komunal

Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN, 450-1350 VA

100-215 lux/m2
6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC)*)

100-215 lux/m2

100-215 lux/m2

6-10% bukaan sesuai kebutuhan penangkal petir lokal

6-10% bukaan

12. Telepon *) 13. Penangkal petir

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NO

URAIAN
1. Tangga Penyelamatan (khusus untuk bangunan bertingkat) 2. Tanda Penunjuk Arah 3. Pintu 4 Koridor/selasar

Khusus & Tipe A

KLASIFIKASI Tipe B
lebar min.=1, 20m

Tipe C,D, dan E

KETERANGAN

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

Tidak dipersyaratkan lebar min.=0,90 m lebar min.=1,80 m

*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi per-m2, dan harus dianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.
1. Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya disamping seperti ketentuan pada tabel tersebut diatas, dibangun berdasarkan "Dokumen Pelelangan Disain Prototip Daerah Setempat" yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau meng gunakan disain Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya. 2. Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung bertingkat banyak (rumah susun), maka ketentuan-ketentuan teknisnya mengikuti ketentuan teknis untuk bangunan gedung negara sesuai ketentuan yang berlaku. 3. Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti dengan bahan lain yang sederajat tanpa mengurangi persyaratan fungsi dan mutu dengan pengesahan Instansi Teknis Setempat.

PENGELOLA TEKNIS

Pengelolaan Teknis
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk pengelolaan teknis. 2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola teknis yang bersertifikat. 3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan gedung negara di bidang teknis administratif. 4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis diatur dengan Peraturan Menteri.

BIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYA PEKERJAAN STANDAR

BIAYA PEKERJAAN NON-STANDAR

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

PEKERJAAN STANDAR BGN

Pekerjaan Standar BGN meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas Dihitung berdasarkan: standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan gedung negara; koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN Ltb : Luas total lantai bangunan K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya Pekerjaan Non Standar
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16

- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar. - Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN - Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non Standar

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat; - Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)

PEKERJAAN NON STANDAR Biaya non-standar digunakan untuk:

1. Perizinan selain IMB; 2. Penyiapan dan pematangan lahan; 3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;

4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan; 5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan (greenbuilding); dan/atau 6. Penyambungan utilitas

Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar 150% dari biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :

Jenis pekerjaan
Alat Pengkondisian Udara Elevator/Escalator Tata Suara (Sound System) Telepon dan PABX Instalasi IT (Informasi & Teknologi) Elektrikal (termasuk genset) Sistem Proteksi Kebakaran Sistem Penangkal Petir Khusus Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) Interior (termasuk furniture) Gas Pembakaran Gas Medis Pencegahan Bahaya Rayap Pondasi dalam Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus Sarana/Prasarana Lingkungan Basement (per m2) Peningkatan Mutu *)

Prosentase
10-20% dari X 8-12% dari X 3-6% dari X 3-6% dari X 6-11 % dari X 7-12% dari X 7-12% dari X 2-5% dari X 2-4% dari X 15-25% dari X 1-2% dari X 2-4% dari X 1-3% dari X 7-12% dari X 3-8% dari X 3-8% dari X

120% dari Y 15-30% dari Z

BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS

KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007
Fungsl Bangunan/Ruang
ICU/ICCU/UGD/CMU Ruang Operasi Ruang Radiology Rawat inap Laboratorium Ruang Kebidanan dan Kandungan Ruang Gawat Darurat Power House Ruang Rawat Jalan Dapur dan Laundri Bengkel Lab. SLTP/SMA/SMK

Harga Satuan per-m2 Tertinggi

1,50 standar harga bangunan 2,00 standar harga bangunan 2,00 standar harga bangunan 1,10 standar harga bangunan 1,10 standar harga bangunan 1,20 standar harga bangunan 1,10 standar harga bangunan 1,25 standar harga bangunan 1,10 standar harga bangunan 1,10 standar harga bangunan 1,00 standar harga bangunan 1,15 standar harga bangunan

Selasar Luar Beratap/Teras

0,50 standar harga bangunan

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:
a. Penyiapan lahan;

b. Pematangan lahan;
c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

d. Penyusunan rencana induk (masterplan);

e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL); f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb); g. Penyelidikan tanah yang terperinci; h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote area); i. j. Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak bangunan, ataupun karena luas lahan; .

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

j. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;

k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen; l. Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan (green building);

Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

HSBGN
BIAYA PEKERJAAN STANDAR BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR max 150% dari HSBGN
Perpres 73 Pasal 16, (3)

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BIAYA MK/ BIAYA PENGAWASAN BIAYA PERENCANAAN BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil pelelangan maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di dalamnya termasuk biaya :
1) 2) 3) 4) 5) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat); jasa dan overhead; lzin Mendirikan Bangunan (IMB) pajak dan iuran daerah lainnya; dan biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.

TERIMA KASIH TERIMA KASIH

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

Jalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110 Telp (021) 724 4040 - Fac (021) 7251058