REDACCION CONTRACTUAL VI

UNAB , CONCEPCION
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA .

Segn el Cdigo Civil Art. 1793 se trata de un contrato en
que una parte en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y
sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.

La compraventa se perfecciona normalmente desde
que las partes se ponen de acuerdo en la cosa y en el
precio, sin embargo hay excepciones y as el inciso 2 del
Artculo 1801 del Cdigo Civil la venta de los bienes races,
servidumbre y censos, y la de una sucesin hereditaria, no
se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado
escritura pblica.



Para proceder a redactar un contrato de compraventa de un
bien raz, debemos saber que bien raz se va a adquirir, para lo
cual debemos efectuar un ESTUDIO DE TITULOS.
Cuando se habla de estudios de ttulos se hace referencia al
conjunto de documentos en que consta o acreditan el
dominio sobre un bien raz. (sentido genrico).
Los documentos que acreditan el dominio son principalmente
copias de las escrituras pblicas en que se otorg el ttulo
(restringido) y copias de las respectivas inscripciones
conservatorias (modo).


Documentos especficos:
1.- Copia, con certificado de vigencia de la inscripcin del
inmueble, en el registro de propiedad, a nombre del actual
propietario y poseedor.
2.- Las copias que se requieran de las inscripciones, en ese
registro, de sus antecesores del dominio, hasta completar 10
aos.
3.-Las copias de las escrituras pblicas que sirvieron de ttulo
para esas inscripciones.
4.- Los certificados de lo que consta o no consta en el Registro
de Hipotecas y Gravmenes y en del Interdicciones y
Prohibiciones de enajenar.


5.- Copias de las inscripciones que puedan existir en esos
2 registros.
6.-Certificado de Avalo de la propiedad que indique que
se encuentra exenta del pago de contribuciones, lo que
se obtiene en la pgina web del SII, en tanto que si est
afecta a este impuesto, deber obtener un certificado de
la pgina web de la Tesorera General de la Repblica que
acredite el pago de dicho impuesto.
7.-Certificado de Recepcin Municipal emitido por el
Director de Obras Municipales que da cuenta de que el
inmueble tiene permiso de edificacin y se ha certificado
la Recepcin Definitiva, una vez concluida la edificacin.



EL ESTUDIO DE TITULO
8.-Certificado de Nmero extendido por el Director de Obras
Municipales, que da cuenta del nmero que se ha asignado al
sitio que se pretende adquirir.
9.-.-Certificado de Afectacin a Utilidad Pblica extendido por
el Director de Obras Municipales, que de cuenta si el predio
se encuentra o no afecto declaracin de utilidad pblica. La
utilidad pblica, es una declaracin que a futuro implicar una
expropiacin de todo o parte del terreno.
10.-Certificado de No Expropiacin, emitido por el SERVIU.
11.-Copias de las escrituras pblicas en que constan los
poderes y facultades de los mandatarios.
EL ESTUDIO DE TITULO
Objetivos del Estudio de Ttulo ( preparatorio, preventivo y
profesional):
Quien encarga un estudio de ttulos aspira a:
1.- Que un tercero no podr disputarle legtimamente, con
fundamentos vlidos, el derecho que se propone adquirir.
2.- Que no existen condiciones, embargos, interdicciones o
prohibiciones de carcter convencional, legal o judicial, que
limiten o embaracen el libre ejercicio del derecho del dueo a
disponer del inmueble .
3.- Si a la propiedad le afectan o no le afectan hipotecas,
usufructos, derechos de uso o habitacin, arrendamientos
inscritos y, en general, gravmenes o derechos a favor de
terceros.
EL ESTUDIO DE TITULO
4.- Si el actual dueo puede disponer libremente
del inmueble por s mismo o si requiere el
ministerio o autorizacin de otra persona.
5.- Si el mandatario convencional que
representar al dueo est investido de las
facultades esenciales que se requiere para
enajenar o gravar.
6.- S los ttulos merecen algn reparo, cmo
deben subsanarse los defectos o vicios para
celebrar el contrato proyectado.
EL ESTUDIO DE TITULO.
Terminado el estudio se prepara el INFORME DE TTULO, el
cual debe constar a lo menos de 4 partes:
a) El encabezamiento: se precisa de qu propiedad se trata
y quin es su dueo.
b) La cronologa de los ttulos estudiados: se detalla, desde
el ms antiguo, los sucesivos dueos y poseedores del
inmueble, indicando el ttulo por el cual adquirieron y su
correspondientes inscripcin.
Las escrituras se citan indicando su fecha , nombre y
jurisdiccin del notario que la otorg. Las inscripciones se
citan indicando jurisdiccin territorial del conservador, el
registro parcial y ao en que se practicaron, y foja y nmero
correspondiente.
EL ESTUDIO DE TITULO .
c) Observaciones: se deja constancia de los
hechos que constan de los certificados
correspondientes: se est afecta o no a
gravmenes, si tiene deudas por contribuciones,
si est afecta a contribuciones.
d) Conclusin: se consigna s los ttulos estn o no
ajustados a derecho, y si le merecen algn reparo
deber precisarlo y proponer la forma de
subsanarlo.
Se cierra con la fecha de su emisin, y el nombre
y firma del abogado que los suscribe.