Introducción Valuación Puebla

everton.silva@ufsc.
br
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Mayo 2013
1
Introduccin a la
Valuacin de Inmuebles Urbanos
Everton da Silva
everton.silva@ufsc.br
Puebla - Mxico
27 de mayo de 2014
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Mayo 2013
2
Valuacin
Es la determinacin tcnica del valor de un inmueble o de
un derecho sobre l, siendo empleada en una variedad de
situaciones.
Garantas
Compra/Venta
Transacciones de Alquiler
Decisiones Judiciales
Tributacin
Decisiones sobre inversiones
Balance
Operaciones de seguros
Expropiaciones
Hipotecas
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3
Mercado Inmobiliario
Gonzlez, 1997
Inmueble = Bien Compuesto
Gran vida til
Fijacin espacial
Singularidad
Muchos agentes en el
mercado
Variabilidad
De los Precios
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4
Valor
Cuanta (importe) ms probable por la cual si negocia
voluntariamente y concientemente un bien, en una fecha de
referencia, dentro de las condiciones actuales del mercado
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5
Valor
Valor Absoluto Valor Probable
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6
Valor
Vendedor Comprador
Oferta
Oferta
Compra
Venda
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8
Mtodos de Valuacin
Mtodos para Identificacin del VALOR
Mtodos para Identificacin del COSTO
Comparativo directo de los datos de mercado
Involutivo
Evolutivo
Capitalizacin de la renta
Comparativo directo de los costos
Cuantificacin de los costos
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9
Mtodo Evolutivo
Identifica el valor de la propiedad por la suma de los
valores de sus componentes = Terreno + Mejoras
para la identificacin del valor de mercado, se debe
considerar el factor de la comercializacin.
VI = ( VT*FI + CM )* FC
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10

VI = (VT*FI + CM ) * FC

El Proceso de Valuacin Masiva
Momento 1
Obtencin de los Valores Unitarios
Comit de Evaluacin
VUR
Momento 2
Modelos Predeterminados
Terrenos
Homogeneizacin
Modelado Estadstico
Edificaciones
PVG
Costos
Unitarios
.ms empleado.
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11
Valores Unitarios de Referencia
Mapas de Valores - terrenos

45,00
65,00
35,00
70,00
50,00
42,00
61,00
Secciones de Calles Zonas Homogneas
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12
Mtodo Comparativo
Identifica el valor de mercado de una propiedad
mediante el tratamiento (tcnico) de los atributos
de los comparables, constituyentes de la muestra.
Es el mtodo recomendado cuando hay elementos
de comparacin.
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13
Mtodo Comparativo
Tratamiento por Factores de Homogeneizacin
Sus clculos deben ser fundamentados por metodologa
cientfica
Publicados por entidad tcnica reconocida
Contemporneos a la fecha de valuacin (hasta 2 aos)
Estudio regional
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14
Mtodo Comparativo
F
F
F
F
F
F
F
F
Situacin
Paradigma
Salgado, 2008
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15
Promedio de
los Precios
Salgado, 2008
Mtodo Comparativo
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16
Mtodo Comparativo
Uso da Metodologa Cientfica
Regresin Lineal
Promedio de
Los Precios
Lnea de Regresin
F(variables)
Salgado, 2008
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17
Base de Datos del Mercado Inmobiliario
Parcela Condomi-
nios
Edificacio-
nes
Calles
Secciones
de Calles Personas
Mobilirio
BDMI
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18
Base de Datos del Mercado Inmobiliario
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19

Tcnicas de Anlisis de datos
Explorar
Estadsticas Descriptivas Regresin
. Clsica
. Espacial
. GWR
. TSA
Modelar
Multivariada
Dependencia Espacial
. Semivariograma
. Moran
Kriging
Redes Neuronales
SIG
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20

Anlisis de Regresin
Predecir (estimar) una variable dependiente (y) en
funcin de una o varias variables independientes.
Conocer o cuanto las variaciones de (x) pueden
afectar (y).
Variable Dependiente (y) = Valor del inmueble
Variables Independientes (x
s
) = Atributos Valorativos
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21
Relacin Funcional x Relacin Estadstica
Relacin Funcional
y = 4x
0
50
100
150
0 10 20 30 40
Lado do Quadrado
P
e
r
m
e
t
r
o
P = 4 L
Lado do Quadrado (L)
P
e
r
m
e
t
r
o

(
P
)

1*

2*

3*
*5

*8

*11
x y = f(x)
f(x)=2+3x
Fuente: Dantas (1998) Fuente: Renn (2012)
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22
Relacin Funcional x Relacin Estadstica
Relacin Estadstica
1*

2*

3*
x
f(x)
f(x) = 2 + 3x + e
5
8
11
Altura (A, cm)
P
e
s
o

(
P
,

k
g
)

50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
150 160 170 180 190
Altura (cm)
P
e
s
o

(
k
g
)
Fuente: Dantas (1998)
Fuente: Renn (2012)
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23
Estructurales (E)
Ubicacin (U)
poca (T)
P = f(E, U, T, |) + c
Anlisis de Regresin
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24

Anlisis de Regresin
Modelo Lineal Clsico
i ik k 2 i 2 1 i 1 0 i + + + + + =
i ik 2 i 1 i i e b b b b Y
k 2 1 0
+ X + + X + X + =
i Y e
i i
=
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25

ik 2 i 1 i i
k 2 1 0
b b b b X + + X + X + = Y
i Y e
i i
=
Anlisis de Regresin
Modelo Lineal Clsico - Ajustado
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26
1) Definir la forma de la ecuacin
Anlisis de Regresin
2) Estimar los parmetros de la regresin
3) Bondad de ajuste del modelo (r
2
)
4) Pruebas de significancia (F y t)
5) Anlisis de los residuos
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27
Control de Supuestos
Media cero de los residuos:
0 ) ( E
i
=
Homocedasticidad de los residuos:
2 2
i
) ( E =
No aleatoriedad de las variables independientes
No existe ninguna relacin lineal exacta entre cualquier de las
variables independientes
Independencia serial de los residuos: 0 ) ( E
j i
=
(i = j)
Normalidad: tiene distribucin normal
i
Anlisis de Regresin
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28
Regresin Lineal Simple
( )
( )
( )
2
E 0
Var
, 0
i
i
i j
COV i j
o

=
=
= =
variable independiente
(valores fijos conocidos)
componente aleatorio
variable dependiente
(variable respuesta)
Y
i
= |
0
+ |
1
X
i
+
i
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29
i i i
X Y | | + + =
1 0
Pendiente
poblacin
Intercepto
poblacin
i
X
Y
|
0

|
1
Pendiente
E(Y
i
) = |
0
+ |
1
X
i
Fuente: Renn (2012)
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30
Qu caractersticas?
Dnde y como recolectarlas?
Cules son los tipos?
Cmo es la relacin?
Tipos de Variables
Continua
Cuantitativa
Cualitativa
Dicotmica (dummy)
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31
Diagramas de Dispersin
X
Y

X
Y

X
0
0
0
0
0
Y

X
Y

X
Y

X
Y

Cmo es la relacin?
Fuente: Chuanhua Yu (2005)
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32
Medidas de Asociacin
X
Y

X
Y

X
Y

X
Y

Coeficiente de Correlacin (de Pearson)
mide el grado de relacin lineal entre X e Y
( , )
( ) ( )
Cov X Y
r
Var X Var Y
=
1 1 r s s
r = 0,9 r = 0,3
r = 0
r = - 0,9
Fuente: Renn (2012)
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33
1 n
) y y (
1 n
) x x (
1 n
) y y )( x x (
y var x var
) y , x cov(
r
n
1 i
2
i
n
1 i
2
i
n
1 i
i i

= =
= =
=
Coeficiente de Correlacin
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34
Coeficiente de Correlacin
Coeficiente Correlacin
| r | = 0 nula
0 < | r | 0,30 dbil
0,30 < | r | 0,70 media
0,70 < | r | 0,90 fuerte
0,90 < | r | 0,99 muy fuerte
| r | = 1 perfecta
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35
Anlisis de Regresin
2
)
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36
Mtodo de los Mnimos Cuadrados
X
6 5 4 3 2 1 0
Y
34
32
30
28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Residuo = 11
Residuo = -13
Residuo = -5
Residuo = 7
y = 5 + 4x
x
y
Fuente: Andriotti (2003)
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37
i
x b b
1 0 i
+ = Y
i i i
Y
Y E =
con
i
X . B B Y
1 0 i
+ =
2
E U

=
o
2
i i
) Y
Y ( U

=
2
i i 1 0
) Y X . B B ( U

+ =

+ =
+ = c c ) Y X . B B ( 2 1 ). Y X . B B ( 2 B / U
i i 1 0 i i 1 0 0

+ =
+ = c c ) X . Y X . B X . B ( 2 X ). Y X . B B ( 2 B / U
i i
2
1 i 0 i i i 1 0 1
i
Igualndose las derivadas a cero:
+
i i 1 0
Y X . b n . b
i i
2
i 1 i 0
Y . X X . b X . b
X
Y

2
i
n
1 i
i i
n
1 i
1
) X X (
) Y Y )( X X (
b
=
=
=
0 1
b Y b X =
y
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38
Y X
)
X X
(
b
~
'
~
1
~
'
~ ~
=
Dato D P
1 0 3
2 1 2
3 1 1
4 2 1
5 1 3
1 1
2 1
1 1
1 1
0 1
3
1
1
2
3
X = Y =
1 2 1 1 0
1 1 1 1 1
X' = X'X =
7 5
5 5
X'Y =
8
10
7 5
5 5
1
b
0
b
=
8
10
7 5
5 5
1
b
0
b
=
8
10
-1
=>
5 , 0 5 , 0
5 , 0 7 , 0

1
b
0
b
=
8
10
=>
1
b
0
b
1
3
=
i
x . 1 3
i
= Y

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39
Propiedades Deseables de los Estimadores
No tendencioso
Eficiencia
Consistencia
| | | = |
E
| | | | min E
E
2
= | |
| = |
= |

lim
0 )
( V lim
n
n
| = |
2 1

| = |
Muestra 1
Muestra 2
1
|
2
|
|
n=60
n=100
n=200
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40
Anlisis de Regresin
2
)
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41
Coeficiente de Determinacin r
2
2
)
Indica el poder de explicacin del modelo, en
funcin de las variables independientes
consideradas en el anlisis.
Con otras palabras, que proporcin de la variable Y
es explicada por la variabilidad de X.
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42
Descomposicin de la Variabilidad Muestral
ANOVA: Anlisis de la Varianza

= = =
+ =
n
1 i
n
1 i
n
1 i
2
i i
2 2
i
) Y
Y ( ) Y Y
( ) Y Y (
Suma de los
cuadrados
totales
Suma de cua-
drados debido
a la regresin
Suma de cua-
drados de los
residuos
+ =
Variacin Total = Variacin explicada + Variacin no explicada
Coeficiente de Determinacin:

r
2
=
Variacin Explicada
Variacin Total
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43

Y
X
e
i
Y
i
Y
) Y Y (
i

X b b Y
1 0
+ =
X
Y
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44
Fuente de
Variacin
Sumas de
Cuadrados
Grados de
Libertad
Media
Cuadrtica
Regresin
SSR

k

Residuo
SSE

n - k - 1

Total
SST

n - 1

=
n
1 i
2
i
) Y Y

=
n
1 i
2
i i
) Y Y

=
n
1 i
2
i
) Y Y (
k
SSR
MSR=
) 1 k n (
SSE
MSE

=
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45
SSE SSR SST + =
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46
Coeficiente Ajustado
Coeficiente de Determinacin r
2
SST
SSR
) Y Y (
) Y Y
(
r
n
1 i
2
i
n
1 i
2
i
2
=

=
=
=
1 k n
1 n
). r 1 ( 1 r
2 2
a

=
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47
Anlisis de Regresin
2
)
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48
Significancia Global del Modelo
Prueba F de Snedecor
1) - k - n ; k ;( calc j 1
1) - k - n ; k ;( calc k 2 1 0
F F si cero, de distinto es uno menos al 0 b : H
F F si , 0 b ... b b : H
o
o
> =
s = = = =
La estadstica para la prueba es:
MSE
MSR
F
calc
=
1) - k - n ; k ;(
F
o
0 +
o
ac. H
0
rec. H
0

Regin de
rechazo de H
0
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49
copyright
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50
Ejercicio
Significancia Global del Modelo
Prueba F de Snedecor
En la valuacin de una tienda fuera considerada la edad (X) como la
nica variable independiente para explicar las variaciones en los precios
unitarios (Y), teniendo como base una muestra de 21 comparables. La
varianza explicada por el modelo es 16 y la no explicada es 40. Se pide la
prueba de significancia del modelo a lo nivel de 5%.
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51
Significancia de los Estimadores
Prueba t de Student
1 - k - n ; 2 / 1 j j 1
1 - k - n ; 2 / 1 j j 0
t t si , 0 b : H
t t si , 0 b : H
o
o
> =
s =
La estadstica para la prueba es:
) b ( s
b
t
j
j
j
= onde
=
n / ) X ( X
MSE
) b ( s
2
i
2
i
j
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52
Prueba t de Student
Y
X
Y
X
Y
X
Y Constante Variacin No Sistemtica Relacionamiento No Lineal
H
0
:b
j
=0
H
0
:b
j
=0
H
0
:b
j
=0
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53
Se rechaza la
hiptesis nula
Se rechaza la
hiptesis nula
1 - k - n ; 2 / 1
t
o 1 - k - n ; 2 / 1
t
o
/2
/2
1-
Distribucin t de Student
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54
copyright
Mayo 2013
55
Distribucin t de Student
Intervalo de Confianza

t ). b ( s b ; t ). b ( s b
1 - k - n ; 2 / 1 j j 1 - k - n ; 2 / 1 j j o o
+
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56
Ejercicio
En la valuacin de una tienda fuera considerada la edad (X) como la
nica variable independiente para explicar las variaciones en los precios
unitarios (Y), teniendo como base una muestra de 21 comparables. El
modelo obtenido para la lnea de regresin es como sigue:

El desvo estndar del parmetro estimado es igual a 8.
Se pide para hacer la prueba de significancia del parmetro
correspondiente a la edad, a lo nivel de 5%.
i i
10.X - 900 Y
=
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57
Anlisis de Regresin
2
)
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58
Media cero de los residuos:
0 ) ( E
i
=
Homocedasticidad de los residuos:
2 2
i
) ( E o = c
Independencia serial de los residuos: 0 ) ( E
j i
=
(i = j)
Normalidad: tiene distribucin normal
i
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59
Distribucin Normal
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60
Normalidad de los Residuos
Regression Standardi zed Resi dual
5
,
0
0
4
,
0
0
3
,
0
0
2
,
0
0
1
,
0
0
0
,
0
0
-
1
,
0
0
-
2
,
0
0
-
3
,
0
0
-
4
,
0
0
-
5
,
0
0
-
6
,
0
0
Histogram
Dependent Variable: L_INGHOR
F
r
e
q
u
e
n
c
y
3000
2000
1000
0
St d. Dev = 1, 00
Mean = 0, 00
N = 10338,00
Normal P-P Plot of Regression Standardized Residual
Dependent Variable: L_INGHOR
Observed Cum Prob
1,00 ,75 ,50 ,25 0,00
E
x
p
e
c
t
e
d

C
u
m

P
r
o
b
1,00
,75
,50
,25
0,00
Histograma
Normal Residuos
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a

Residuos estandarizados
C
u
a
n
t
i
l
e
s

t
e
r
i
c
o
s

Cuantiles observados
Fuente: Salvia (?) figuras adaptadas
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61
Homocedasticidad de los Residuos
2 2
i
) ( E o = c
x or y
0
Residuos
Homoscedasticidad: residuos se presentan
completamente al azar.
0
Residuos
Heteroscedasticidad: la varianza de los residuos
cambia cuando el valor estimado cambia..
x or y
Es indicado el diagrama de dispersin de los residuos contra los
valores ajustados para variable dependiente.
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66
Intervalo de Confianza para
i
El intervalo de confianza a un nivel de (1-o), alrededor de un
punto (X
0
;Y
0
), en la lnea de regresin, se calcula como sigue:
) Y
( s . t Y
I
0 1 - k - n ; 2 / 1 0 o
=
donde s(
0
) es el desvo estndar calculado alrededor del punto
(X
0
;Y
0
).

) X X (
) X X (
n
1
. s . t Y
I
2
i
2
0
e 1 - k - n ; 2 / 1 0
+ =
o
donde

1 k n
) Y
Y (
s
2
i
e

=
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67
Intervalo de Prediccin para
0

) X X (
) X X (
n
1
1 . s . t Y
I
2
i
2
0
e 1 - k - n ; 2 / 1 0
+ + =
o
donde

1 k n
) Y
Y (
s
2
i
e

=
Problemas con las Variables
0.0
50.0
100.0
150.0
200.0
250.0
300.0
20 40 60 80 100
X
Y

Observaciones actuales Limite inferior para
0
Limite superior para
0
Limite inferior para lnea
Limite superior para lnea
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68
1
|
2
| |
n=60
n=100
n=200
Resumen del Control de Supuestos
Problemas con las Variables
Inclusin de variables independientes irrelevantes
Consecuencias: Ineficiencia
2 1

| = |
Muestra 1
Muestra 2
No inclusin de variables independientes importantes
Consecuencias: Tendenciosidad y Inconsistencia
| = |
|
2
| |
n=60
n=100
n=200
Falta de linealidad
Consecuencias: Tendenciosidad y Inconsistencia
| = |
Multicolinealidad
2 1

| = |
Muestra 1
Muestra 2
copyright
Mayo 2013
69
Resumen del Control de Supuestos
Problemas con los Errores
Heterocedasticidad
Auto Correlacin
Falta de Normalidad
2 1

| = |
Muestra 1
Muestra 2
copyright
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70
Cuarteto de Anscombe

Para todos los
4 casos:

=3+0,5X
y
r
xy
=0,816
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71
www.lincolninst.edu
copyright
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72
www.lincolninst.edu
Everton da Silva
Ingeniero Agrimensor
Profesor de la Universidade Federal de Santa Catarina
Departamento de Geociencias
Centro de Filosofa y Ciencias Humanas CFH
Contacto
copyright
Mayo 2013
73
Referencias
ANDRIOTTI, Jos L. S.. Fundamentos se estatstica e geoestatstica. So Leopoldo: Editora Unisinos,
2005, 165 p..
CHUANHUA YU. Principles of Biostatistics: simple linear regression. Presentation: Department of
Epidemiology and Health Statistics,Tongji Medical College. Available:
www.cs.sunysb.edu/~mueller/.../ch18Reg.ppt. Access: 1 octuber, 2012.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So
Paulo: Ed. PINI, 1998, 251p..
DANTAS, Rubens Alves. Tpicos avanados em engenharia de avaliaes: parte 1. Apostila: Curso de
especializao em engenharia de avaliaes e percias IBAPE, Florianpolis, 2012.
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Fuente: Dantas (2012)

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