PROPIEDAD

HORIZONTAL

REGIMENES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y PROPIEDAD COMUN -
INDEPENDIZACIN Y
COPROPIEDAD
Antecedentes
Ley 10726 que aprueba la divisin de un edificio en
secciones para poder pertenecer a propietarios
distintos.
El D.L. 22112 sobre el rgimen de propiedad
horizontal, que ampla el mbito de aplicacin a otras
modalidades ms complejas, como las unidades
vecinales y los agrupamientos residenciales, as
como sus modificatorias.
D.S. 019-78-VC, reglamento del D.L. 22112
MARCO LEGAL VIGENTE
- Ley N 27157, modificada por la Ley N 27333.
- TUO del Reglamento de la Ley N 27157,
aprobado mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
- Resolucin Viceministeral N004-2000-MTC-
15.04, que aprueba los reglamentos internos
modelos.
- Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Resolucin 248-2008-SUNARP/SN.
- Directiva sobre el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn: Resolucin 340-
2008-SUNARP/SN.
Regmenes (art. 38 de la ley
27157)
Propiedad exclusiva y propiedad comn



Independizacin y copropiedad



Tipos de edificaciones
Edificios de departamentos
Quintas
Casas en copropiedad
Centros y galeras comerciales o
campos feriales
Otras unidades unidades inmobiliarias
con bienes comunes
Art. 2 Ley 27157 y 126 Reglamento
Rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn
(ART. 129 del Reglamento)
Derecho de propiedad especial caracterizado por la
yuxtaposicin de dos elementos esenciales:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
un espacio suficientemente delimitado y susceptible
de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos
comunes.

Rgimen de independizacin
y copropiedad
Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen de
copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es procedente
solicitar la particin de las zonas comunes.
Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la seccin.
Art. 128 Reglamento
Regmenes aplicables segn
el tipo de edificacin
El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn es obligatorio en los casos de unidades
superpuestas en el plano vertical.

En las dems edificaciones, puede optarse por el
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn o de independizacin y copropiedad.

Art. 5.1 Directiva
Nacimiento del rgimen
- De hecho, con la transferencia de las
secciones de propiedad exclusiva antes de
otorgarse el reglamento interno.

- Con el otorgamiento del reglamento interno
por el nico propietario de la edificacin
cuando tenga por finalidad transferir las
secciones de propiedad exclusiva.

Art. 39 Ley 27157
Reglamento Interno
Es el estatuto que contiene la descripcin de las
secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas
comunes, porcentajes de participacin,
derechos y obligaciones de los propietarios,
rgimen de la junta de propietarios como
sesiones, qurum, votaciones, acuerdos, entre
otros. Art. 42 Ley 27157
La declaratoria de fbrica constituye un acto
previo para su inscripcin, salvo disposicin en
contrario (habilitaciones para uso vivienda con
bienes comunes). Art. 51 RIRP
Formalidad del Reglamento
Interno y del Pre-reglamento
Interno

Documento privado con firma certificada por
notario.

Escritura pblica.

Resolucin de la Gerencia de Titulacin de
COFOPRI.

Art. 53 RIRP



Legitimados para otorgar el
Reglamento Interno
El propietario del predio.
El presidente de la junta de propietarios.
- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la
sesin y debe acreditarse la convocatoria.
- El voto se computa por cada seccin, mientras no
se encuentren definidos los porcentajes.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor
o por el 25% de participaciones de la edificacin.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la
partida matriz del predio
Reglamento interno.

Constitucin de la junta de propietarios.

Eleccin del presidente de la junta de
propietarios y de la junta directiva, de ser el
caso. Estos actos se inscriben en mrito al
reglamento interno o a la copia certificada del
acta de la sesin de junta de propietarios.
Arts. 52 y 54 RIRP
Independizacin simultnea
Las unidades de propiedad exclusiva se
independizarn simultneamente con la
inscripcin del reglamento interno.

La independizacin implica la apertura de una
partida especial en la que se sealar el
rgimen al que estn sujetas y su relacin con
la partida matriz. En la partida matriz solo
quedan las zonas comunes y eventualmente,
los aires reservados.
Arts. 45 y 55 RIRP



Los aires
Los aires pueden ser definidos como el techo del ltimo piso
de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn.
Son comunes, salvo que en los ttulos de propiedad se
establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).

La directiva Resolucin 340-2008-SUNARP/SN, vara el concepto
tradicional recogido en la Ley: Facultad que se concede a una
persona a fin de sobreelevar una edificacin construir plantas
adicionales a las existentes.
Las unidades inmobiliarias se pueden proyectar en forma vertical
inclusive sobre donde no existe techo. (Exposicin de
Motivos de la directiva)
Los aires
Pueden ser definidos
como el techo del
ltimo piso de una
edificacin sujeta al
rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad
comn.
(Art. 40 literal h) Ley 27157).
La Directiva Sunarp vara el
concepto tradicional recogido en la
Ley: Facultad que se concede a
una persona a fin de sobreelevar
una edificacin construir plantas
adicionales a las existentes.
Las unidades inmobiliarias se
pueden proyectar en forma vertical
inclusive sobre donde no
existe techo. (Ver Exposicin
de Motivos y Art. 5.9)

Naturaleza Jurdica De Los
Aires

Se reputan zonas comunes, salvo precisin contrario
del reglamento.

Si en el reglamento interno se le considera como
seccin de propiedad exclusiva, debe asignrsele
porcentaje de participacin y tener cuando menos
proyectada un rea de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la
Directiva).

Puede quedar en la partida matriz si el reglamento
interno as lo establece. (Art. 5.5 Directiva)
Precisin de la naturaleza
jurdica de los aires
La omisin de sealar en el reglamento
interno que los aires son propios, puede ser
aclarada mediante el voto favorable de las
2/3 de los porcentajes de participacin.

Si en el reglamento se estipul expresamente
que los aires son comunes, debe seguirse
el procedimiento para la transferencia de
bienes comunes.
Art. 5.7 Directiva.
Inscripcin y Transferencia de
Aires
5.5. y 5.6 de la Directiva
Por reglamento Interno
Puede establecerse reserva de aires,sin
independizacin.
La venta o cualquier acto se efecta
siempre que se constituya reglamento
interno,con planos y memoria
descriptiva. (Antes se aceptaba la reserva de
aires an sin reglamento interno, en la escritura de
transferencia del inmueble)


Extensin De Las Unidades De
Propiedad Exclusiva
(5.9 De La Directiva)
Puede extenderse al rea y al espacio vaco
(pozo de luz) que corresponda a la planta en
que se encuentre segn la proyeccin
vertical)
La extensin y mbito de la propiedad
privada se adquiere con independencia de
los lmites impuestos por la zonificacin.
El muro circundante de la edificacin o el
suelo se considera zona comn esencial sin
que sobre ello proceda la desafectacin
Otras situaciones especiales en
independizacin
Unidad funcional
Pueden inscribirse en una misma partida registral,
dos o mas secciones fsicamente separadas,
siempre que constituyan una unidad funcional.
Art. 45 RIRP.
Servidumbre de paso
Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la va
pblica o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso.
Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.
Junta de Propietarios
Est constituida por todos
los propietarios de las
secciones de Propiedad
Exclusiva de la edificacin y
tiene la representacin
conjunta de stos.
Se constituye plenamente al
otorgamiento del
Reglamento Interno.
Acuerdos de la Junta de
Propietarios inscribibles
Eleccin del presidente y de la junta
directiva, en su caso.

Modificacin del reglamento interno:
- Modificacin de porcentajes de
participacin.
- Transferencias de bienes comunes.
Convocatoria a la sesin
- La realiza el presidente de la junta.
- Se efectuar en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su
defecto, se har con una anticipacin no
menor de 5 das naturales, mediante
esquelas, facsmil, correo electrnico o
cualquier otro medio que permita dejar
constancia de su entrega.
- Puede acreditarse mediante declaracin
jurada.
Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.


Qurum para sesionar.
Modificacin del reglamento interno o eleccin
del presidente y de la junta directiva, en su
caso: En primera convocatoria ms del 50% de los
porcentajes de participacin.

Modificacin de porcentajes de participacin,
desafectacin, venta, gravamen, cesin en uso
o afectacin permanente de zonas comunes:
mayora calificada de 2/3 de los porcentajes de
participacin.
Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinacin del qurum
Qurum de sesin de junta de
propietarios
Para la determinacin del qurum de sesin
de junta de propietarios, deber considerarse
nicamente a los propietarios con derecho
inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno
del TR
Transferencia de bienes
comunes

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes
susceptibles de ser transferidos tales como
stanos, azoteas o aires, cuarto de guardian,
estacionamientos comunes, etc.

Procedimiento:
- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de
los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes
comunes
- Notificacin por conducto notarial a los no
asistentes otorgndoles un plazo de 20 das. La
comunicacin y el transcurso del plazo podr
acreditarse mediante declaracin jurada del
presidente.
- Ejecucin del acuerdo (transferencia de la
propiedad)
- Consecuencia de la transferencia: modificacin
del reglamento interno.

Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Adquisicin de bienes por la
JP
Jurisprudencia
La junta de propietarios no es una persona
jurdica.
La rogatoria en la que se solicite la inscripcin de
la adquisicin de predios autorizada por la junta
de propietarios debe estar acompaada
necesariamente de la modificacin del
reglamento interno -en la que se incorpore en
calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la
acumulacin de predios.
Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006
Fundamentos
- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad
jurdica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los
bienes comunes.
- Por lo tanto, sobre la base de una interpretacin
analgica, si la junta de propietarios puede disponer
bienes comunes, tambin podr adquirir bienes.
- Sin embargo, la adquisicin se restringe a que se
trate de predios colindantes con la unidad matriz pues
se incorporarn como bienes comunes.
- Conjuntamente, deber solicitarse la modificacin
del reglamento interno y la acumulacin de la unidad
adquirida.
Adquisicin de bienes por la
JP
Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes mueble o
inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como
titular a la junta de propietarios, debiendo
consignar el detalle de la edificacin o
conjunto inmobiliario al que se refiere.

Numeral 5.13 Directiva
Acumulacin o independizacin
de secciones de propiedad
exclusiva
Los propietarios pueden acumular, subdividir o
independizar sus secciones de propiedad
exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE.

Los derechos sobre los bienes de dominio
comn se obtendrn sumando o detrayendo los
porcentajes de las secciones involucrados.



Acumulacin o independizacin
de secciones de propiedad
exclusiva
Conjuntamente con la acumulacin o las
independizaciones de las secciones deber
registrarse la modificacin del reglamento interno.

La modificacin ser aprobada por la junta a
instancia del propietario interesado. No se requiere
acuerdo cuando el reglamento interno contenga
consentimiento previo, supuesto en el que la
modificacin del reglamento ser otorgada de
manera unilateral por el propietario interesado.
Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.

Precedente de observancia
obligatoria
Exigibilidad de la adecuacin del
reglamento interno inscrito
La adecuacin de los Reglamentos Internos
vigentes a la fecha de publicacin de la Ley
N 27157 constituye un acto obligatorio,
siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro Pblico la solicitud de
inscripcin de algn acto que modifique el
Reglamento Interno primigenio.
X Pleno del TR

Pluralidad de reglamentos
internos
En todos los casos se puede otorgar ms de
un reglamento interno y conformar la
respectiva junta de propietarios por reas
fsicamente determinables, que comprendan un
conjunto de unidades, si as lo acuerdan la
mayora simple del total de propietarios. (...)
La conformacin, funciones, mecanismos de
coordinacin entre juntas y dems aspectos
concernientes, ser fijados en el reglamento
interno general.
Art. 45 Ley 27157
Caracersticas de las
edificaciones con pluralidad de
R.I.
1. Secciones de propiedad exclusiva
agrupadas por sectores o bloques.
2. Bienes y/o servicios comunes de cada
sector o bloque.
3. Bienes y/o servicios comunes del
conjunto de la edificacin.

Jurisprudencia
429-2006-SUNARP-TR-L
- La relacin entre el reglamento interno de cada sector y
el reglamento interno general es de subordinacin del
primero al segundo.
- Para que la edificacin se divida en sectores, debe
adoptar dicho acuerdo la mayora de los propietarios de
toda la edificacin. Es la mayora de propietarios de
toda la edificacin la que determina el nmero de
sectores, la ubicacin de cada sector y los bienes
comunes de la edificacin en su conjunto.
- Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada
sector o bloque se requiere que previa o
simultneamente se registre el reglamento interno
general de toda la edificacin.

Jurisprudencia
N 658-C-2008-SUNARP-TR-L

La Ley 27157 y su reglamento no han
establecido expresamente que la junta
de propietarios tenga la obligacin de
aprobar un reglamento interno general
que rija varios sectores que conforman
la edificacion.
Acuerdo adoptado en el L
Pleno del TR
(Slo publicado en la Web)

La inscripcin del reglamento interno
general de una edificacin, constituye
un acto previo para la inscripcin de los
reglamentos internos particulares de
cada bloque o sector.

Fundamentos del acuerdo del
pleno del TR
1. La determinacin de los bloques o sectores que contarn
con reglamento interno propio debe ser adoptada por la
mayora simple del total de propietarios de la edificacin y no
por la mayora simple del total de propietarios del bloque o
sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno
general.
2. La relacin entre el reglamento interno general y los
reglamentos internos de cada bloque o sector es de
subordinacin de los segundos al primero. Es decir, los
reglamento internos propios no son autnomos sino que
tienen que adecuarse al reglamento general.
Fundamentos del acuerdo del
pleno del TR
3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada
bloque o sector sin que previamente se registre el
reglamento interno general, las zonas y servicios
comunes del conjunto de la edificacin no tendran
regulacin alguna, es decir, no habran reglas para el
uso y mantenimiento.
4. Conforme al artculo 39 de la Ley 27157, todas las
edificaciones en las que existan secciones de
propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar
necesariamente con un reglamento interno.
5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de
cada bloque o sector se requiere que previa o
simultneamente se registre el reglamento interno
general de toda la edificacin.

Extincin del rgimen
Por destruccin o demolicin de la edificacin, salvo
que las zonas propias y comunes puedan delimitarse
en funcin al terreno.

Por acuerdo unnime de todos los propietarios, en
cuyo caso se procede a la acumulacin en la partida
matriz. No se requiere cumplir con algn requisito
municipal o administrativo.

Numeral 5.14 Directiva.