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ARRENDAMENTO

URBANO
Questes sobre o regime jurdico do

[ARRENDAMENTO URBANO]
















NATUREZA OBRIGACIONAL DO
ARRENDAMENTO
O Arrendamento tem natureza essencialmente pessoal
Ainda que equiparado aos direito reais para certos efeitos ( art 1037, n2, 1276 e ss e 1285
c.civil)
O Direito do locatrio um direito de raiz estruturalmnte obrigacional, assente no dever que
recai sobre o locador de proporcionar ao locatrio o gozo (temporrio) da coisa, para o fim a
que ela se destina.
O direito ao arrendamento, de natureza estruturalmente obrigacional, no usucapvel.
Acrdo do Supremo Tribunal de Justia, de 22 de Fevereiro de 1994, Processo n.
084736 Arrendamento; Aquisio; Usucapio. Sumrio: O direito de arrendamento no
pode ser adquirido por usucapio.
Os direitos pessoais de gozo, entre os quais se conta o direito do locatrio, no so hoje
reconhecidos como direitos reais, nem as situaes de facto a que correspondem so
usucapveis.

LOCAO CIVIL
A locao Civil est regulada no Ttulo II do Livro II do Cdigo Civil, mais
precisamente no Capt. IV, nos artigos 1022 a 1131. (OS Art 1114 a 1120 foram revogados
pelo art 3-1-a, do DL n321-B-90, de 15-10)
Nos termos do art 1022 CC
Artigo 1022.
(Noo)
Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo
temporrio de uma coisa, mediante retribuio.
Cdigo Civil adoptou o critrio tradicional separando coisas mveis das coisas imveis.
Quando a locao versa sobre coisa mvel diz-se aluguer, quando incide sobre imvel
arrendamento.
A locao corresponde figura da locatio conductio rei do Direito Romano.

Locao civil
Nos termos do artigo 1023. do Cdigo Civil (doravante
designado por CC) arrendamento a locao que versa
sobre uma coisa imvel.
Devendo entender-se por locao, o contrato pelo qual uma
das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio
de uma coisa mediante retribuio (cfr. artigo 1022 CC).
Mais, do artigo 1031. do CC consta as obrigaes do locador,
referindo-se o artigo 1038. do mesmo Cdigo s obrigaes
do locatrio, nomeadamente obrigao de pagar a renda,
que dever ser paga no ltimo dia de vigncia do contrato ou
do perodo a que respeita (cfr. artigo 1039., nmero 1 do CC).


Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo

As alteraes ao regime do arrendamento urbano comeou a produzir efeitos a
partir de 12 de Novembro de 2012, para podermos entender a lei ser
pertinente, recordar o que mudou efetivamente
AGILIZAO DO MECANISMO/ PROCEDIMENTO DE DESPEJO:
(LEI N 31/2012, de 14 de Agosto, DL N 1/2013, de 7 de Janeiro, PORTARIA N 9/2013, de
10 de Janeiro)
VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA:
A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei n 31/2012, de 14 de
Agosto, tem como principais objetivos:
a alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil (liberdade
contratual);
a reviso do sistema de transio dos contratos para o NRAU
(atualizao das rendas);
a agilizao do mecanismo/ procedimento de despejo (desjudicializao
via BNA ( Balco Nacional do Arrendamento)
Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo

Regime processual misto e complexo:



Requerimento avulsos (a reenviar para Tribunal), nomeadamente:
Procedimento extrajudicial/ especial de despejo (BNA).
Procedimento de oposio ao requerimento de despejo (Tribunal).
Aco declarativa de despejo para cessao do contrato (Tribunal).
Aco executiva de despejo fundada em sentena (Tribunal).
Aco executiva para pagamento de rendas (Tribunal).

Requerimento de suspenso da desocupao do locado (Tribunal);

Requerimento de diferimento da desocupao do domiclio (Tribunal);

Requerimento de impugnao do ttulo de desocupao (Tribunal);

Requerimento para autorizao judicial de entrada imediata no domiclio (Tribunal);

Requerimento de desistncia do pedido, nos termos do artigo 15- G da Lei n 6/ 2006;

Outro requerimento ou ato processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr
junto do BNA (artigo 11 da Portaria n9/ 2013).
Nota:O DL n1 /2013 (artigo 10) refere que so apresentados exclusivamente junto do BNA os requerimentos avulsos
supra identificados, que designa como outras peas processuais.
Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Convm ainda fazer alguns esclarecimentos para quem no estiver habituado aos termos mais
tcnicos:
Alugam-se bens mveis e arrendam-se bens imveis (art. 1023. do Cdigo Civil).
Arrendatrio ou inquilino a mesma coisa.
Locado ou imvel a mesma coisa.
A Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto veio substituir parte da redao e acrescentar alguns artigos
Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, que define o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
A lei do NRAU a Lei n. 6/2006 e no a Lei n. 31/2012. Contudo, a Lei n. 31/2012 contm
alguns artigos que se aplicam autonomamente, sobretudo em matria de regime transitrio.
At entrada em vigor da Lei n. 6/2006, tnhamos contratos celebrados ao abrigo do Decreto-
Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, que o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), e tambm
antes da entrada em vigor deste regime, o qual se aplica a contratos de arrendamento para fins
habitacionais.
Para os contratos de arrendamento para fins no habitacionais, estes eram celebrados, at Lei
n. 6/2006, ao abrigo do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, a menos que fossem
celebrados antes da entrada em vigor deste diploma.


Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
A celebrao do Memorando de Entendimento (MdE) com a troika, em Maio de 2011, vinculou Portugal a cumprir
um determinado nmero de compromissos com vista a estimular o mercado de arrendamento e corrigir situaes
de sobre-endividamento das famlias. O primeiro facto curioso diz respeito ao facto de dois partidos ditos
neoliberais e alegadamente defensores da propriedade privada definirem como objetivo a reduo do nmero de
proprietrios de imveis. No mnimo, ser um contra-senso.
No ponto 6.1. do documento define-se como objetivo a alterao ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei
n. 6/2006, de 27 de Fevereiro) para garantir obrigaes e direitos equilibrados de senhorios e inquilinos, tendo
em conta os grupos mais vulnerveis e que visa introduzir medidas destinadas a:
Ampliar as condies ao abrigo das quais pode ser efetuada a renegociao de arrendamentos habitacionais
sem prazo, incluindo a limitao da possibilidade de transmisso do contrato para familiares em primeiro grau;
Introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famlias habitao, eliminando gradualmente os
mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta os grupos mais vulnerveis;
Reduzir o praviso de resciso de arrendamento para os senhorios;
Prever um procedimento de despejo extra-judicial por violao de contrato, com o objetivo de encurtar o prazo
de despejo para trs meses; e
Reforar a utilizao dos processos extra-judiciais existentes para aes de partilha de imveis herdados.


Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Foi assim que surgiu a Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, que trouxe consigo
alteraes aos regimes substantivo, transitrio e processual, destacando-se
mudanas como:
O novo art. 1069. do Cdigo Civil, que obriga todos os contratos de arrendamento
celebrados aps 12 de Novembro de 2012 a serem reduzidos a escrito, mesmo que s
tenham a durao de 1 dia. Aqui, ateno, pois se a forma adoptada for a verbal, o
contrato nulo.
A nova redao dos artigos 1048. e 1084. do Cdigo Civil.
At 12 de Novembro, a lei permitia verdadeiros abusos da parte do inquilino, uma vez que este
poderia regularizar a sua situao muito tarde e evitar a resoluo do contrato pelo senhorio. Agora,
promove-se a resoluo por via extra-judicial e o arrendatrio tem 1 ms para regularizar a falta de
pagamento de renda.
O n. 3 do art. 1083. do Cdigo Civil, que v o perodo de mora ser encurtado para 2
meses e permite a resoluo por via extra-judicial.

Uma vez feita a notificao, o inquilino tem 1 ms para pagar tanto rendas em atraso como os 50% de penalizao
previstos no art. 1041. para neutralizar o direito de resoluo. S o pode fazer uma nica vez.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
O novo n. 4 do art. 1083. do Cdigo Civil,
relativamente a casos de atraso no pagamento da renda, que acaba por ser paga.
senhorio pode resolver o contrato se :
(i) a mora for superior a 8 dias,
(ii) ocorrer mais de 4 vezes (seguidas ou interpoladas) e
(iii) ocorrer num perodo de 12 meses.
entendimento sobre a partir de quando devem ser contados os 8 dias no pacfico. Com efeito, por um
lado, se o art. 1041., n. 2 diz que o inquilino pode pagar a renda durante 8 dias sem que da resultem
consequncias. Assim, alguns entendem que os 8 dias contam-se aps os 8 dias de mora juridicamente
irrelevante. Porm, outros entendem que os 8 dias contam-se a partir do 1. dia de pagamento de renda,
uma vez que o art. 1083., n. 4 contm uma norma especfica para o arrendamento e o 1041. contm
uma norma geral para a locao (que inclui o arrendamento).
Outra questo que se coloca saber se caso o arrendatrio pague os 50% o senhorio pode invocar
fundamento resolutivo, dado que os 50% servem para neutralizar o direito de resoluo do contrato.
Alguma doutrina entende que estamos perante um caso de Abuso de Direito.
Contudo, torna-se difcil aceitar esta soluo, uma vez que por altura do primeiro pagamento de
50%, no seria expectvel, em teoria, que o incumprimento se repetisse muitas mais vezes, pelo que ser
legtimo que o senhorio receba os 50% de penalizao pagos pelo arrendatrio. Mais acresce que importa
saber se ser legtimo permitir que o arrendatrio jogue com a regra que lhe permite violar os prazos de
pagamento 4 vezes em 12 meses sem que da resultem consequncias para o prprio e se proteja o
senhorio.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
O art. 1085., n. 2 do Cdigo Civil que reduz o prazo de direito de resoluo do
contrato pelo senhorio, por falta de pagamento de rendas, de 1 ano para 3
meses.
O art. 1087. do Cdigo Civil, que reduz de 3 meses para 1 ms o prazo para
desocupao do local.
O silncio das partes face durao do tempo do contrato deixa de traduzir-se
num contrato por tempo indeterminado e agora um contrato com prazo certo e
por um perodo de 2 anos (art. 1094., n. 3).
As partes podem agora celebrar contrato de arrendamento com prazo certo sem
qualquer perodo mnimo exigvel - at 12 de Novembro de 2012 era de 5 anos -,
mantendo-se o prazo mximo de 30 anos (art. 1095., n.2).
Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Contratos com durao inferior a 30 dias, em regra, no se
renovam automaticamente (art. 1096, n. 2) e o contrato a prazo
certo pode no ser renovado (art. 1096., n. 1) - a regra era
que o contrato celebrado com prazo certo renovava-se
automaticamente no seu termo e por perodos mnimos
sucessivos de trs anos, se outros no estivessem
contratualmente previstos.
Relativamente aos prazos de pr-aviso para a oposio
renovao, estes so mais curtos para o inquilino do que para o
senhorio e permite-se que qualquer uma das partes decida se
pretende manter o vnculo at mais tarde do que o anteriormente
previsto.
No caso do senhorio (art. 1097.), a regra era mais fcil at 12 de
Novembro, podendo ocorrer at 1 ano do termo do contrato. Agora,
este prazo reduzido, podendo variar entre 240 dias, 120 dias, 60 dias
ou 1/3 do prazo, em funo da durao inicial ou da renovao do
contrato.
No caso da oposio renovao pelo arrendatrio (art. 1098.),
este pode faz-lo com antecedncia de 120 dias, 90 dias, 60 dias ou
1/3 do prazo, em funo da durao inicial do contrato.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Se o senhorio impedir a renovao automtica do contrato, o
arrendatrio gere o processo de sada e decide quando abandona
o imvel, permitindo-se a sua transferncia para um outro antes de
se completar o perodo de pr-aviso (art. 1098., n. 4).
O prazo de denncia do contrato pelo senhorio reduzido de 5
anos para 2 (art. 1101., al. c)).
O art. 1103. deixa de fazer depender a denncia das condies
definidas na lei de processo e passa a prever uma comunicao
com antecedncia de 6 meses (n. 1) que respeite os critrios do
n. 2.
O que pode parecer mais simples para o senhorio, corre o risco de ser
mais perigoso, dado que preciso explicar tudo pormenorizadamente
ao arrendatrio sob pena de a comunicao ser ineficaz e, caso o
inquilino faa funcionar o direito de oposio, ganha. Ex.: no caso de
realizao de obras, o senhorio tem de juntar toda a
documentao (art. 1103., n. 2, al. b)), sob pena de ineficcia da
comunicao.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
O art. 1106. do Cdigo Civil s diz respeito a arrendamentos novos e no
anteriores Lei n. 6/2006.
Alteraes ao artigo 26. da Lei n. 6/2006 - referente ao regime aplicvel
a contratos habitacionais e para fins no habitacionais celebrados durante
a vigncia do RAU e do Decreto-Lei n. 257/95 -, destacando-se o n. 4.,
al. c) que diz que nos contratos sem durao limitada o art. 1101., al. c) do
Cdigo Civil passa a aplicar-se por regra, exceto se o arrendatrio tiver
mais de 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%.
Assim, se o senhorio quiser denunciar o contrato ter de faz-lo com 5 anos
de antecedncia, exceto se se tratar dos casos referidos.
Deixa ainda de se aplicar todo o artigo 107. do RAU e aplica-se a estes casos
apenas a al. a) do n. 1 deste artigo.

E, finalmente, as indemnizaes do art. 1102., n. 1 passam a ser
determinadas com base nos critrios do art. 35., n. 2, als. a) e b) da Lei n.
6/2006.
O art. 28. da Lei n. 6/2006 - referente ao regime aplicvel a contratos
habitacionais e para fins no habitacionais celebrados durante a vigncia
do RAU e do Decreto-Lei n. 257/95 - passa a dispor de um regime
prprio.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
O n. 5 do art. 10. da Lei n. 6/2006, e que, basicamente, considera que o
inquilino assinou a comunicao do senhorio prevista no n. 7 do art. 9. caso
se recuse a assinar e o incidente for lavrado.
Ao abrigo da nova redao do art. 57., os contratos celebrados antes da Lei
n. 6/2006 continuam a deixar de se transmitir automaticamente para os filhos
maiores de 26 anos. Contudo, so abertas excees para os casos de filho
ou enteado que resida com o de falecido arrendatrio h pelo menos 1 ano e
seja portador de deficincia superior a 60% (n.1, al. e)).
Esta a nica hiptese que maiores de 26 anos tm para suceder se
os contratos tiverem sido celebrados antes de 2006.
Se maiores de 18 anos quiserem suceder, tm de estar a frequentar, no
mnimo, o 11. ano de escolaridade para evitar a aplicao do NRAU,
prolongando o regime anterior at aos 26 anos, aps os quais ainda gozar
de um perodo de 2 anos como contrato a prazo certo.
No caso do art. 58. (arrendamento para fins no habitacionais), o
arrendamento cessa com a morte do arrendatrio, exceto se o sucessor
explorar em comum o estabelecimento h mais de 3 anos. Em princpio, o
estabelecimento no tem de ser comercial, dado que a lei faz apenas
referncia ao vocbulo estabelecimento.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Relativamente ao aumento das rendas em imveis para fins habitacionais, ocorrem
algumas especificidades.

Desde logo, os senhorios que tivessem iniciado a atualizao de rendas ao abrigo da
redao anterior (progressividade) podiam optar entre manter este regime ou deixar
que a redao da Lei n. 31/2012 passasse a vigorar plenamente, revogando o regime
de atualizao faseada.
Porm, caso pretendessem manter o regime anterior, os senhorios deviam comunicar
essa inteno ao Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana (IHRU) at 12 de
Dezembro de 2012 (art 11., n. 2 da Lei n. 31/2012). A partir de 13 de Dezembro
caducou o direito, suspendendo-se a atualizao faseada.
Contudo, caso o arrendatrio tenha bons rendimentos, a aplicao do novo regime
(art. 30. da Lei n. 6/2006) compensa ao senhorio. Se aquele, porm, estiver em
regime de proteo (arts. 35. e 36.), provvel que a melhor opo seja esquecer o
aumento.



Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Privilegia-se um sistema de negociao que, na verdade, no de negociao, mas
mais de licitao, impondo a lei, na falta de entendimento, uma justias alomnica. Assim,
excetuando as especificidades dos regimes de proteo - que sero igualmente abordados -
se o agregado do arrendatrio tiver rendimento superior a 5 Rendimentos Mnimos Nacionais
Anuais (ou 2.425,00/ms) e o arrendatrio tiver menos de 65 anos, o procedimento
obedece s seguintes formalidades:
Cabe ao senhorio a escolha de efetuar a transio para o NRAU (art. 30.), devendo
comunicar essa inteno ao arrendatrio e propor o valor da renda, o tipo e a durao do
contrato (al. a)), indicar o valor do locado (al. b)) e fornecer cpia da caderneta predial
urbana (al. c)).
O inquilino dispe de 30 dias, a contar da recepo da comunicao anterior, para
responder ao senhorio (art. 31., n. 1), que pode (i) aceitar a proposta do senhorio, (ii)
opor-se ao valor da renda e propor novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e
durao do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de
arrendamento.
O silncio vale como meio declarativo de aceitao (art. 31., n. 6) e o contrato fica
submetido ao NRAU a partir do 1. dia do 2. ms seguinte ao do termo do prazo de 30
dias.
Exemplo: se a comunicao foi recebida no dia 13 de Novembro de 2012, o prazo de
resposta termina a 13 de Dezembro de 2012 e o contrato de arrendamento passa a
estar sujeito ao NRAU a partir de 1 de Fevereiro de 2013 (1. dia do 2. ms seguinte ao
do termo do prazo).

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Se houver oposio do inquilino ao valor da renda, ao tipo ou durao do
contrato propostos pelo senhorio, aplicam-se as regras do art. 33.,
nomeadamente:
1)Pode o inquilino opor-se ao valor da renda, sem indicar nenhum valor,
presumindo-se que pretende manter o valor da renda data da
comunicao do senhorio (n. 2).
2)Caso o senhorio no responda no prazo de 30 dias, presume-se que
aceita as condies propostas pelo inquilino (n. 3) e o contrato fica
sujeito ao NRAU a partir do 1. dia do 2. ms seguinte ao do termo do
prazo de 30 dias. Exemplo: se a proposta do senhorio foi recebida
pelo inquilino no dia 13 de Novembro de 2012, o inquilino responde
a 30 de Novembro, o prazo de resposta expira a 30 de Dezembro de
2012 e o contrato de arrendamento passa a estar sujeito ao NRAU a
partir de 1 de Fevereiro de 2013 (1. dia do 2. ms seguinte ao do
termo do prazo) (n. 4).
3)Se o senhorio aceitar as condies, o contrato fica sujeito ao NRAU
nos termos referidos no ponto anterior (n. 4).

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
4)Se o senhorio no aceitar a proposta do inquilino, e manifestar essa no aceitao no prazo de 30
dias, pode, nos termos do n. 5, atualizar a renda de acordo com os critrios previstos no art. 35.,
n. 2, als. a) e b) e o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5 anos a
contar da no aceitao da proposta (n. 5, al. b). Pode ainda denunciar o contrato de arrendamento,
pagando ao arrendatrio uma indemnizao equivalente a 5 anos da renda que resulta da mdia de
valores apresentados por senhorio e inquilino (art. 5., al. a). Exemplo: contrato de arrendamento
com renda de 50 euros. Senhorio prope aumento da renda para 600 euros. Inquilino recusa e
prope renda de 200 euros. Senhorio recusa. Senhorio tem duas opes: ou paga ao inquilino
60 vezes (5 anos de rendas) 400 euros (valor resultante da mdia entre 600 e 200 euros);
senhorio actualiza a renda at ao valor anual de 1/15 do valor do imvel (se o imvel valer
100.000 euros, 1/15 so 6.666,67, valor que, dividido por 12 prestaes, d uma renda mensal
de 555,56). O valor do imvel pode ajudar o senhorio e o inquilino a decidirem qual a melhor
soluo.
5)Se a diferena entre a proposta do senhorio e do inquilino no for superior a 10% ou 20% e o
senhorio pretender denunciar o contrato, o regime penaliza o comportamento do senhorio e impe-
lhe um agravamento do valor anterior para o dobro ou em 50%, respectivamente (n. 6).
6)Fora deste ltimo caso, a denncia produz efeitos apenas ao fim de 6 meses, e a lei confere ainda
ao inquilino um prazo de 30 dias para entregar o imvel ao senhorio, permitindo-se, assim, que o
inquilino tenha tempo necessrio para procurar casa (n. 7). Ao longo destes 6 meses paga-se o
valor da renda em vigor at ento. Contudo, quando entregar o imvel, o senhorio dever proceder
ao pagamento da indemnizao.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Este sistema de licitao no beneficia a priori nem o senhorio nem o inquilino.
Na verdade, se o inquilino propuser um valor demasiado baixo e o senhorio propuser um
valor razovel, corre o risco de o valor da renda mdio ser de tal forma baixo que
compense ao senhorio pagar as 60 prestaes para denunciar o contrato e celebrar um
novo pelo valor pretendido.
Se, por outro lado, o senhorio propuser um valor demasiado alto, arrisca-se a que o
inquilino faa uma contraproposta de valor muito inferior que o obrigue a recusar mas
que d um valor de renda mdio demasiado alto por causa do valor inicialmente
proposto pelo prprio senhorio. Corre, assim, o risco de ter de pagar 60 prestaes de
valor tal forma elevado que no compense a denncia do contrato.
Contudo, o desequilbrio verifica-se no facto de o senhorio continuar protegido pela
alternativa do art. 33., n. 5, al. a) e que lhe permitem atualizar a renda at ao valor
anual de 1/15 do valor do locado.
Por outro lado, se o inquilino j pagar um valor acima do valor anual de 1/15 do valor do
imvel, pode deixar o senhorio entre a espada e a parede e obrig-lo a pagar a
indemnizao decorrente da denncia ou baixar a sua renda para o valor pretendido.
Esta ltima hiptese no de todo descabida, uma vez que, em Portugal, verifica-se a
tendncia de muitos senhorios praticarem rendas especulativas.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Nos casos dos regimes protegidos - so qualificados como tal os casos de
arrendatrios cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar
inferior a 5 RMNA (funo do rendimento), com mais de 65 anos (funo da idade)
ou com grau de incapacidade comprovado superior a 60% (funo do grau de
incapacidade) -, em caso de se verificar proteo em funo do rendimento, o
contrato de arrendamento s fica sujeito ao NRAU se houver acordo das partes ou,
se no o houver, ao fim de 5 anos a contar da recepo, pelo senhorio, da recusa do
arrendatrio justificada com a falta de rendimentos (art. 35., n. 1).
Nesse perodo de 5 anos a renda pode ser atualizada, mas tem duas limitaes:
O valor anual equivalente a 1/15 do valor do locado, dividindo-se este valor pelas
12 prestaes mensais (art. 35., n. 2, al. a));
Segundo o n. 2, al. c), O valor pode atingir o mximo de 25% do RABC, o
mximo de 17% do RABC se o rendimento do agregado familiar for inferior a
1.500/ms ou 10% do RABC se o rendimento do agregado familiar for inferior a
500/ms;
Ao fim dos 5 anos, o senhorio pode dar incio ao processo de transio para o
NRAU (art. 30.) mas o inquilino j no pode invocar o facto de o RABC do seu
agregado familiar ser inferior a 5 RMNA.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Nos casos de proteo em funo da idade ou da incapacidade, o contrato s fica submetido
ao NRAU mediante acordo das partes (art. 36., n. 1). Caso no cheguem a acordo, pode
ocorrer uma de cinco situaes:
1. Se o inquilino aceitar o valor da renda proposto, esta entra em vigor no 1. dia do 2. ms
seguinte ao da recepo, pelo senhorio, da resposta (art. 36., n. 2). Uma vez que conta
com o prazo de 30 dias para responder ao senhorio, o arrendatrio tem tudo a ganhar em
deixar a resposta para o ltimo dia, se a futura renda for superior atual, uma vez que adia
o pagamento da renda durante 1 ms. Exemplo: se senhorio envia a proposta no dia 13
de Novembro de 2012 e receber a resposta de aceitao do inquilino dia 29 de
Novembro de 2012, a nova renda ser devida a partir de 1 de Janeiro de 2013.
Contudo, se o senhorio receber a resposta entre 1 e 13 de Dezembro de 2012, a nova
renda s ser devida a 1 de Fevereiro de 2013. Se o senhorio enviar a proposta no
final do ms, o inquilino pode ganhar ainda outro ms extra se responder no ltimo
dia do prazo, dado que o que conta para entrada em vigor da nova renda no a data
de envio da resposta mas sim a data de recepo pelo senhorio. Considerando que a
correspondncia poderia demorar 1 ou 2 dias a chegar ao destino - ou se esta troca
de correspondncia se cruzar com o ms de Fevereiro -, aqui pode estar a diferena
entre pagar uma renda mais elevada 2 meses mais tarde ou 2 meses antes do que
legalmente admissvel.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
2. Se o inquilino rejeitar e propuser um novo valor, o senhorio deve comunicar se aceita
ou no a renda (n. 3), sendo que a o silncio do senhorio vale como meio declarativo de
aceitao (n. 4).
3. Se o inquilino rejeitar e propuser um novo valor e o senhorio aceitar, a nova renda
devida a partir do 1. dia do 2. ms seguinte ao da recepo da resposta, pelo
senhorio, ou ao termo do prazo para esta (n. 5).
4. Se o inquilino rejeitar o valor proposto pelo senhorio e o senhorio rejeitar o valor
proposto pelo inquilino, o contrato de arrendamento no fica submetido ao NRAU, mas a renda
atualizada com o teto mximo de 1/15 do valor do locado (arts. 36., n. 6 e 35., n.
2, als. a) e b)).
5. Se se verificar a hiptese anterior e o arrendatrio tiver fundamentos para invocar a
proteo em funo do rendimento, aplicam-se os limites do art. 35., n.s 2 e 3 (limites
impostos pelo valor do locado e pelo rendimento) e este regime vigora por um perodo de
5 anos (art. 36., n. 7). Findo o perodo de 5 anos, o valor da renda pode ser atualizado
com base no sistema definido no art. 30. e seguintes, o arrendatrio no pode invocar a
proteo em funo do rendimento e o contrato continua a ficar submetido ao NRAU apenas
se houver acordo entre as partes (art. 36., n. 9). Convm ainda no esquecer que se estes
valores forem inferiores ao valor que resultaria da atualizao da renda anual, aplica-se a
renda mais elevada (art. 37.).

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
J no aumento das rendas para imveis com fins no
habitacionais
A transio para o NRAU tambm depende da iniciativa do senhorio
que deve comunicar a sua inteno ao inquilino (art. 50.). Este deve
dar uma resposta no prazo de 30 dias (art. 51., n. 1) e as
alternativas so as mesmas que no caso de imveis para fins
habitacionais, com a exceo que, em vez de termos os regimes de
proteo das pessoas singulares temos outros fundamentos que
podem impedir uma livre atualizao das rendas, sendo eles:
Tratar-se de um estabelecimento comercial que se encontra aberto ao
pblico e que uma microentidade (art. 51., n. 4, al. a)). O n. 5
entende como microentidade a pessoa colectiva que se preencha 2 de 3
requisitos: (i) no tenha um balano total superior a 500.000, (ii) no
tenha um volume de negcios lquido superior a 500.000 e (iii) o
nmero mdio de empregados no seja superior a 5.
Tratar-se de uma associao privada sem fins lucrativos que se dedica
atividade cultural, recreativa ou desportiva no profissional, e declarada
de interesse pblico ou de interesse nacional ou municipal.
Que o imvel funcione como casa fruda por repblica de estudantes,
tendo isto sido o resultado da presso do lbi de Coimbra.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Caso se comprove que estamos perante um destes regimes
de proteo, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante
acordo entre as partes ou no prazo de 5 anos a contar da
recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio que
invoque estar perante um regime de proteo (art. 54., n.
1).
O valor da renda, ao longo deste perodo, determinado com
base nos limites impostos pelo valor anual de 1/15 do valor
do locado (art. 54., n. 2) e se o valor da renda for inferior ao
que resultaria de uma atualizao das rendas, aplica-se o
mais elevado (art. 54., n. 3). Ao fim dos 5 anos, o senhorio
pode promover a transio para o NRAU mas no pode
invocar novamente o regime de proteo (art. 54., n. 6).

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Relativamente s alteraes de natureza processual, passamos a ter:



O primeiro consta dos arts. 14. e 14.-A e o segundo tem o seu regime nos arts. 15. a
15.-S.
Relativamente ao de despejo, ser o meio ideal quando se pretende fazer cessar o
contrato de arrendamento com base nos motivos previstos no art. 1083. do Cdigo Civil,
designadamente:
A violao de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhana ou de normas constantes do
regulamento do condomnio;
A utilizao do prdio contrria lei, aos bons costumes ou ordem pblica;
O uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alterao do uso no
implique maior desgaste ou desvalorizao para o prdio;
O no uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n. 2 do artigo 1072.;
A cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prdio,
quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio;

1. mecanismo de cessao do contrato de arrendamento pela via
judicial (ao de despejo),
2. um mecanismo de natureza no judicial (procedimento especial de
despejo).
Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Sempre que se verifique a falta de residncia
permanente do arrendatrio e este tiver outra
residncia em conformidade com os casos
especificados no art. 14., n. 2, este artigo atribui
ao senhorio o direito a uma indemnizao. Contudo,
importa alertar que a falta de residncia
permanente no se confunde com o no uso do
locado do art. 1083., n. 2, al. d) do Cdigo Civil.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Mais, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas (art. 14., n.
3) e, caso no sejam, o inquilino notificado para faz-lo em 10 dias,
devendo fazer prova desse pagamento (n. 4).
A grande novidade que se, ainda assim, o incumprimento subsistir, o
senhorio deixa de poder ter acesso a uma certido que constitui ttulo
executivo para instaurao de ao executiva comum para entrega de
coisa certa (antigo art. 15.) sendo-lhe entregue um ttulo de despejo que
lhe permite requerer o despejo imediato (n. 5).
Esta deciso est sujeita a despacho do juiz (arts. 14., n. 5 e 15., n.
7) e admite recurso (art. 678., n. 3, al. a) do Cdigo de Processo Civil).
Porm, o novo art. 14.-A confere qualidade de ttulo executivo para a
execuo para pagamento de quantia certa ao contrato de
arrendamento, quando este acompanhado do comprovativo de
comunicao ao arrendatrio do montante em dvida.

Alteraes ao regime do Arrendamento
Urbano
Introduo
Por sua vez, o procedimento especial de despejo o meio de recurso ideal para
concretizar a cessao do arrendamento quando o inquilino se recuse a faz-lo (art. 15.,
n. 1).
Pretende-se agilizar o processo de despejo que, se depender de ttulo executivo, poder
prolongar-se durante meses, deixando os senhorios numa posio delicada.

Podero recorrer a este instituto aqueles que tiverem os seguintes elementos:





Em caso de revogao, o contrato de arrendamento juntamente com o acordo respectivo (arts. 15.,
n. 2, al. a) da Lei n. 6/2006 e 1082., n. 2 do Cdigo Civil);
Em caso de caducidade pelo decurso do prazo e no sendo o contrato renovvel, o contrato escrito
que fixe o prazo (art. 15., n. 2, al. b) da Lei n. 6/2006);
Em caso de oposio renovao, o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicao
prevista nos arts. 1097., n. 1 ou 1098., n. 2 do Cdigo Civil (art. 15., n. 2, al. c) da Lei n. 6/2006);
Em caso de denncia por comunicao pelo senhorio, o contrato de arrendamento e o comprovativo
da comunicao prevista nos arts. 1101., n. 1 ou 1103., n. 1 do Cdigo Civil (art. 15., n. 2, al. d)
da Lei n. 6/2006);
Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento e o comprovativo da
comunicao prevista no art. 1084., n. 2 do Cdigo Civl e, eventualmente, do comprovativo da
oposio realizao da obra emitido pela autoridade competente (art. 15., n. 2, al. e) da Lei n.
6/2006);
Em caso de denncia pelo arrendatrio, o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o
documento de resposta do arrendatrio (art. 15., n. 2, al. f) da Lei n. 6/2006).
Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Outra grande novidade resultante da recente alterao legislativa e que fundamental para efetivar o procedimento
especial de despejo o Balco Nacional de Arrendamento (BNA), com competncia territorial em todo o territrio
nacional, destinado a garantir a tramitao do procedimento (art. 15.-A).
O procedimento obedece s seguintes fases:
Entrega de um requerimento de despejo no BNA (art. 15.-B), que pode ser recusado (art. 15.-C);
BNA notifica o requerido, para que, em 15 dias, este desocupe o imvel e pague a quantia requerida ou deduza oposio (art. 15.-D), necessitando o requerido de constituir
mandatrio para deduzir oposio e obedecer a formalidades especficas (art. 15.-F);
Se o requerido no deduzir oposio, a oposio no for aceite ou no efectuar o pagamento de rendas que se forem vencendo, o BNA converte o requerimento de despejo em ttulo
de desocupao do locado e disponibiliza-o ao requerente e ao agente de execuo (art. 15.-E);
O procedimento especial de despejo pode extinguir-se por desocupao do locado, por morte de uma das partes ou por desistncia do requerente, sendo que, neste ltimo caso, a
desistncia pode dar-se at deduo de oposio ou at ao termo do prazo de oposio (art. 15.-G);
Se for deduzida oposio, o BNA remete o processo para o juiz que pode (i) convidar as partes para aperfeioarem as peas processuais, em 5 dias, ou apresentarem novo
articulado, em 10 dias, devendo notificar as partes para a realizao da audincia de julgamento (art. 15.-H);
A audincia de julgamento tem de realizar-se no prazo mximo de 20 dias a contar da distribuio, no pode ser adiada se no por justo impedimento mas pode ser suspensa at 10
dias se o juiz considerar indispensvel a realizao de alguma diligncia de prova, apesar de as provas serem oferecidas na audincia, e a sentena imediatamente ditada para a
acta e devidamente fundamentada (art. 15.-I);
O ttulo para desocupao do locado pode ser impugnado (art. 15.-P) e a sentena est sujeita a recurso (art. 15.-Q);
Com a sentena de despejo, a entidade encarregue de a executar toma imediatamente posse do imvel, se as partes no chegarem a acordo sobre um prazo para a desocupao,
devendo esta ocupao realizar-se entre as 7h e as 21h e, eventualmente, com o recurso a agentes de autoridade (art. 15.-J) - ainda que possam haver fundamentos de recusa para
entrar no locado (art. 15.-L), estas diligncias serem suspensas (art. 15.-M) ou haver diferimento da desocupao do imvel arrendado para habitao (arts. 15.-N e 15.-O) - um
desses fundamentos pode ser o do art. 1074., n. 3 do Cdigo Civil, segundo o qual o inquilino efetuou obras urgentssimas e o senhorio no lhe fez o reembolso;
A entidade encarregue de executar a sentena arrola os bens encontrados no imvel, sendo que se o arrendatrio no retirar os seus bens no prazo de 30 dias, estes consideram-se
abandonados (art. 15.-K).

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Finalmente, a lei prev sanes para quem usar indevida ou abusivamente
o procedimento especial de despejo.
Assim, se por um lado se pode incorrer em responsabilidade,
respondendo pelos danos causados outra parte e incorrer em multa de
valor superior a 10 vezes a taxa de justia devida, pode ainda incorrer na
prtica de desobedincia qualificada quem violar deciso judicial de
desocupao do locado (art. 15.-R).

A ttulo de apreciao final sobre as alteraes processuais, se
algum pretender despejar um inquilino com base em questes de
transmisso por morte, a via ideal ser a da ao de reivindicao. Se
algum pretender ir ao BNA e no tiver um contrato reduzido a
escrito, poder recorrer ao declarativa de simples apreciao.



Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Alm dos pontos fortes desta alterao e das questes especficas das rendas, a lei no
evoluiu ou apresenta disposies injustificveis e outras incompreensveis, como por
exemplo:
O art. 1080. do Cdigo Civil, ou La Palisse revisitado. Que sentido faz uma norma que diz o bvio
como as normas sobre a resoluo, a caducidade e a denncia do arrendamento urbano tm
natureza imperativa, salvo disposio legal em contrrio? Isto j todos ns sabemos. Esta norma
no tem razo de ser e podia ter sido revogada.
A alterao aos prazos para denncia do contrato por iniciativa do arrendatrio que passa de 6
meses de durao efetiva do contrato (antigo art. 1098., n. 2) para 1/3 do prazo de durao
inicial do contrato. Supondo que temos um contrato de arrendamento a prazo certo por 3 anos, o
arrendatrio deixa de esperar 6 meses para poder denunci-lo e ter de esperar 1 ano. Num
contrato de 9 anos, os 6 meses anteriores convertem-se em 3 anos.
O novo n. 2 do art. 1100. , um copy-paste feito pelo legislador do n. 4 do art. 1098., no tendo
este refletido sobre o texto que estava a copiar, uma vez que o artigo anterior no tem prazo. O
artigo acabaria por ser retificado.
Nos casos de transmisso por morte (art. 1106.) na unio de facto ou economia comum a lei
prev que quem sucede se encontre neste estado com o de cujus h, pelo menos, 1 ano (als. b) e
c)). Contudo, para que se opere a transmisso da posio de arrendatrio, a lei passa a exigir que
aquele que sobrevive j estivesse a residir no imvel h 1 ano (n. 2). Ora, se se tratar de um caso
de arrendamento novo e unio de facto durar h mais de 1 ano, aquele que sobrevive perde a
casa!

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
O n. 4 do art. 1106. exclui o direito de transmisso no caso de o titular do direito de sucesso
ser proprietrio ou arrendatrio de uma casa na rea dos concelhos de Lisboa e Porto e seus
limtrofes ou no mesmo concelho, no resto do pas. Ora, se a casa estiver em ms condies de
habitabilidade ou em runas, o sobrevivo perde o direito. A alternativa de residncia devia ser
uma alternativa vivel. No caso de ter uma casa arrendada, ter de denunciar o contrato com o
arrendatrio da sua casa. Por uma questo de comodidade ou por motivos familiares e/ou
profissionais, pode ser mais conveniente permanecer na casa anterior. Ainda assim, a lei impe
estas condies injustificveis. Resumindo: corremos o risco de acabar com dois arrendamentos,
que poderiam facilmente estar salvaguardados, quando o que se pretende estimular o
arrendamento.
No regime aplicvel a contratos habitacionais e para fins no habitacionais, os arts. 57. e 58. da
Lei n. 6/2006, relativamente transmisso por morte, no caso do art. 57., a unio de facto
passa a ter de ter durao superior a 2 anos, divergindo dos critrios do art. 1106. que apenas
exige 1 ano; a transmisso deixa de se operar em favor de qualquer ascendente e passa a estar
limitada aos ascendentes em 1. grau; no se compreende porque se insiste nos critrios do n.
1, al. d), sobre os anos de escolaridade. Regra geral, se se tratar de maior de 26 anos, este
perde o direito ao arrendamento, enquanto se for menor de 26 anos e maior de 18, depende da
escolaridade. Com efeito, se tiver 25 anos e ainda estiver a frequentar o 11. ano ou melhor, o
jovem tem direito ao arrendamento. Porm, se se tratar de um sujeito com 18 anos e 12. ano
concludo ou com 21 anos e licenciatura terminada, j no tem esse direito. No sei se esta
disposio foi pensada em pessoas como Miguel Relvas e Passos Coelho que regressaram (?)
aos estudos mais tarde do que o habitual, mas o que certo que acaba por desproteger-se,
injustificadamente, quem teve um percurso acadmico meritrio em benefcio de quem no
estudou.

Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
E no caso de netos ou sobrinhos que sejam criados por avs e tios? A lei nada refere a este
respeito.
No se compreende porque motivo os critrios que consideram microentidades para efeitos
dos arts. 51. e 54. tm em vista tetos mximos ao volume de negcios e ao balano total
to superiores (500.000) e um nmero de funcionrios to baixo (5).
O procedimento especial de despejo, previsto nos arts. 15. a 15.-S da Lei n. 6/2006, no
obriga constituio de mandatrio. Contudo, o requerimento para incio de procedimento
pode ser de tal forma complexo de preencher que acabar por levar os requerentes a
recorrerem a um advogado, sob pena de arriscarem a recusa do requerimento ou
preencherem-no ignorando fatores importantes. A ttulo de exemplo, o homem mdio
sabe determinar a competncia do tribunal, fazer o clculo dos juros ou designar o
agente de execuo?
Pretende-se descongestionar e evitar o recurso aos tribunais, mas, contas feitas,
desjudicializa-se o procedimento de despejo para acabar por depender dos tribunais que
esto obrigados a decidir em menos tempo. Afinal, basta que algum deduza oposio, nem
que seja para empatar o processo, e tudo cai na dependncia dos tribunais. Entretanto,
acabam por aumentar os custos com a criao do famoso Balco Nacional de
Arrendamento...


Alteraes ao regime do Arrendamento Urbano
Introduo
Algum acredita em sentenas na hora honestamente fundamentadas, para efeitos do art. 15.-I, n. 10,
quando a prova oferecida na mesma audincia de julgamento? Teremos magistrados que tomam decises
justas e corretas com rapidez ou corremos o risco de decises instantneas infelizes por falta de reflexo
quando entre a oposio e a sentena passam apenas 20 dias e existe uma forte probabilidade de se
avolumarem os processos e se acumularem com outros de outra natureza? O mais provvel, aqui, ser os
juzes conhecerem a prova sem que este seja apresentada e tentarem aproveitar o prazo de 10 dias para
serem realizadas as diligncias que mais no faro do que permitir ganhar tempo para poderem tomar uma
deciso minimamente aceitvel.
Uma aberrao jurdica deste novo regime resulta do facto de ao fim de 30 dias os bens do arrendatrio se
considerarem abandonados, segundo o art. 15.-K, n. 2. Ora, se o arrendatrio perder o acesso casa ou
tiver bens que demorem alguns dias a transportar, e o imvel for rapidamente restitudo ao senhorio, como
pode o inquilino ter acesso a estes bens? E se os bens forem de terceiro? A ambos resta uma ao de
reivindicao e muita sorte, caso os autores da ao no tenham ttulos de propriedade respectivos.
Outra aberrao jurdica deste novo regime diz respeito ao efeito devolutivo da impugnao do ttulo para
desocupao (art. 15.-P, n. 3, al. c)) e do recurso da deciso judicial para desocupao do locado (art.
15.-Q). Ora, se no tem carcter suspensivo, a deciso imediatamente exequvel, ainda que de forma
provisria! Isto quer dizer que o arrendatrio pode perder o imvel onde reside bem como os bens que l
tiver e incorrer em crime de desobedincia se no desocupar o locado enquanto o seu recurso analisado!
E se for dado provimento ao recurso?

A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n.
31/2012, de 14 de Agosto?

As alteraes introduzidas pela lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, no operaram
qualquer modificao ao disposto no artigo 59. da lei n. 6/2006, de 27 de
Fevereiro.
Artigo 59.o
Aplicao no tempo
1 O NRAU aplica-se aos contratos celebrados aps a sua entrada em
vigor, bem como s relaes contratuais constitudas que subsistam nessa data, sem
prejuzo do previsto nas normas transitrias.
2 A aplicao da alnea a) do no 1 do artigo 1091.odo Cdigo Civil no
determina a perda do direito de preferncia por parte de arrendatrio que dele seja titular
aquando da entrada em vigor da presente lei.
3 As normas supletivas contidas no NRAU s se aplicam aos contratos
celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando no sejam em sentido oposto
ao de norma supletiva vigente aquando da celebrao, caso em que essa a norma
aplicvel.
A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n.
31/2012, de 14 de Agosto?
Assim, em regra, semelhana do que aconteceu relativamente Lei n. 6/2006, cujo incio de
vigncia ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1. e 65., n. 2, da Lei n. 6/2006), as alteraes introduzidas
ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, aplicam-se a todos os
contratos que sejam celebrados aps a data da sua entrada em vigor, e mesmo aos de pretrito,
que a tal data ainda subsistam.
Quanto data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma interpretao que j ocorreu tambm na
entrada em vigor do RAU e do NRAU no sentido de estas alteraes terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos
que atento o preceituado no artigo 15. da Lei n. 31/2012, nos termos do qual a presente lei entra em vigor 90 dias aps a sua
publicao, coincidindo o referido dia 12 com o 90. dia, e devendo entender-se o segmento aps a sua publicao, como
significando depois de, ou decorridos os referidos 90 dias, ento, s cumpridos aqueles que pode considerar-se que a lei
entrou em vigor
REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO
Lei 31/2012 de 14.08
Entrou em vigor em 12.11.2012

A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n.
31/2012, de 14 de Agosto?
Portanto, o novssimo Regime do Arrendamento
Urbano apenas entrou em vigor no passado dia 12
de Novembro de 2012 .
Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais

celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?
Relativamente regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente
entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excees de natureza diferente:
A primeira exceo a resultante do regime institudo pelas normas transitrias
constantes dos art.os 26. a 58. da Lei n. 6/2006, relativas fundamentalmente a trs
ncleos essenciais de matrias:
s benfeitorias;
actualizao de rendas;
e transmisso por morte do direito ao arrendamento, expressamente ressalvadas da aplicao
imediata do novo regime por via do disposto no art. 59., n. 1, in fine.

A segunda exceo a referente s normas supletivas contidas no NRAU, que s se
aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando no
sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebrao, caso
em que essa a norma aplicvel por via do disposto no art. 59., n. 3, da Lei n.
6/2006.
Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais

celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?
Assim, quanto a este ncleo de matrias referente s normas
transitrias e s normas supletivas, com a entrada em vigor
das alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012, relativamente
aplicao da lei no tempo, temos agora que distinguir:
o perodo que mediou entre a entrada em vigor das
alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006 e
a entrada em vigor das alteraes introduzidas com o
novssimo regime.
Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais

celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?
Desta forma, aos factos ocorridos entre 28-06-2006 e 12-11-2012
aplicam-se as alteraes operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, enquanto
a partir da entrada em vigor das alteraes efetuadas com o Novssimo Regime, impe-se
a aplicao das regras neste estabelecidas.
Como consequncia da sucesso de regimes, temos que:
-nas aes intentadas aps o incio da vigncia do NRAU e nas intentadas aps o incio do novssimo RAU
(NNRAU), em princpio, aplicvel, respectivamente, o novo e o novssimo regime do arrendamento urbano,
ainda que os factos em discusso tenham ocorrido no domnio da lei anterior.

-O que importa que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na vigncia da nova
lei.

-Porm, se os factos ocorreram no domnio da lei antiga e a produziram j plenos efeitos, -lhes aplicvel a lei
ento vigente, como sucede, por exemplo, com a transmisso do direito ao arrendamento por morte do
arrendatrio, ocorrida na vigncia do RAU, ou do NRAU; e com as regras sobre a validade quer quanto
forma quer quanto ao objecto do contrato, por via do disposto no art. 12. do CC.

Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais

celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?
J quanto s implicaes que a aplicao imediata da nova lei possa ter no mbito das aes
judiciais pendentes, necessrio distinguir as situaes em funo da natureza das normas
em presena.
Deste modo, quanto s normas do NRAU e do Novssimo RAU de natureza adjetiva ou
procedimental, como sejam as atinentes formao do ttulo ou s comunicaes entre as
partes, em princpio, no existe obstculo sua aplicao nas aes pendentes, embora tal
possa susceptvel de gerar algumas dificuldades de ordem prtica.

Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas luz do seguinte princpio: a respectiva
aplicabilidade no pode fazer renovar direitos cujo exerccio a parte j tivesse deixado
precludir luz do regime anterior; e no pode retirar direitos que ainda no tivesse exercido.


Isto quanto s normas de direito adjetivo
Nota: Qual a diferena entre direito material (ou substantivo) e direito processual (ou adjetivo)? O
direito substantivo regula as relaes sociais, nomeadamente atribuindo direitos e impondo
deveres. O direito processual regula a efetivao do direito substantivo pelos rgos do
Estado, seja essa efetivao levada a cabo sob o impulso dos interessados ou
oficiosamente.
Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais

celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir

de 1 de janeiro de 2013?
Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as atinentes
denncia ou aos fundamentos de resoluo do contrato, o julgador, em princpio, no as poder
aplicar aos casos em apreo nessas aes, antes dever considerar o regime em vigor data da
propositura da ao, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia ao autor o direito que se
arroga.
esse, em regra, o momento relevante para determinar se os factos invocados tm eficcia
constitutiva do direito alegado ou, no caso das excees peremptrias, eficcia
modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurdico daqueles.

Portanto, em princpio, aos factos em discusso nas aces pendentes data do
incio da vigncia do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepo
peremptria) ser de continuar a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei
anterior aplicvel); e aos factos em discusso nas aces pendentes data da
entrada do Novssimo RAU, ser de continuar a aplicar o NRAU.
Caso contrrio, preconizando-se a aplicao do NRAU ou do novssimo RAU a
estas situaes, verificar-se-ia uma inaceitvel aplicao retroactiva da lei nova que
atentaria contra o princpio da confiana nsito no Estado de direito democrtico
consagrado no art. 2. da CRP.

Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?
Como sabido, no mbito do RAU, os prdios urbanos podiam ser arrendados para habitao,
comrcio ou indstria, exerccio de profisses ou para outra aplicao lcita do prdio (arts. 3.,
n. 1, 74. e ss., 110. e ss., 121. e ss. e 123. e ss. do RAU). Porm, se as partes nada
estipulassem, o arrendatrio apenas podia utilizar o prdio para habitao (art. 3., n. 2, do
RAU).

Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n. 6/2006, o arrendamento urbano
passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art. 1067., n. 1, do CC:



Ora, o artigo relativo ao fim do contrato no sofreu qualquer alterao com a Lei n.
31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime
continuam a dividir-se nestes termos.
1. os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. 1092. a 1107.
do CC; e
2. os arrendamentos para fins no habitacionais previstos nos arts. 1108. a 1113. do
CC.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?
Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais,

integram-se os contratos de arrendamento para habitao permanente, e os contratos
de arrendamento para habitao no permanente ou fim especial transitrio, celebrados
designadamente por motivos profissionais, de educao e formao ou tursticos.
Na categoria dos arrendamentos para fins no habitacionais

cabem desde a alterao efetuada pela Lei n. 6/2006, os tradicionais arrendamentos
para comrcio ou indstria, antes regulados nos arts. 110. a 120. do RAU; os antigos
arrendamentos para exerccio de profisso liberal, antes previstos nos arts. 121. a 122. do RAU;
e ainda os arrendamentos de prdios urbanos para outros fins no habitacionais ou outra
aplicao lcita a que se referia o art. 123. do RAU.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?
Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogao do RAU e
atendendo ao disposto no atual art. 1108. do CC, passaram a integrar esta categoria de
arrendamentos para fins no habitacionais, estando sujeitos respectiva disciplina, quer
os arrendamentos de espaos no habitveis, para afixao de publicidade, armazenagem,
parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5, n. 2, al.
e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prdios rsticos no sujeitos a regimes
especiais, isto , que no esto submetidos disciplina do arrendamento rural, a que aludia o
art. 6. do RAU.
Importa ainda salientar que do artigo 1067., n.s 2 e 3, do CC resulta que, nada
estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento determinado pela aptido
do prdio resultante da licena de utilizao e, na falta desta, pelas caractersticas do
arrendado, valendo como habitacional se este for habitvel ou como no habitacional se no o
for, isto salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.
Ora, o n. 3 do art. 1067. deve ser conjugado com o disposto no art. 1070., ambos do
CC.


Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?
Assim, desde logo, ter de se entender que a expresso na falta de licena de utilizao
constante daquele preceito significa, na falta de licena de utilizao, quando no exigvel,
conforme decorre do art. 1070., n. 1, in fine.
Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possveis de arrendamento urbano :
1. habitacional
2. ou no habitacional a expresso constante da parte final do n. 3, salvo se outro
destino lhe tiver vindo a ser dado s pode referir-se a um desses destinos.
Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e no existindo licena de
utilizao (por no ser exigvel), o arrendamento ser habitacional, se o
locado for habitvel, e ser no habitacional, se o locado no for habitvel,
mas poder ainda valer como arrendamento habitacional ou como
arrendamento no habitacional consoante o destino que, na prtica, lhe
tiver vindo a ser dado.
Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?
Privilegia-se, assim, o destino efetivo atribudo ao locado, o que se compreende, pois, como
consabido, frequentemente espaos habitveis so utilizados para outras finalidades,
designadamente escritrios de profissionais liberais ou consultrios mdicos.
Por fim, o artigo 1028. do CC, prev que as partes possam estipular uma pluralidade de fins
no arrendamento urbano, o que ocorrer designadamente nos casos em que o contrato se
destine habitao do arrendatrio e ao exerccio no mesmo da sua profisso.

Nesta situao, cada um dos fins sujeitar-se- ao respectivo regime, admitindo-se, porm,
que a invalidade ou resoluo de um dos elementos possa afetar igualmente o outro no
caso de no ser possvel a discriminao ou de haver solidariedade dos diversos elementos
entre si (n.s 1 e 2). No obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se- a ttulo
principal o respectivo regime (n. 3).

Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
A matria referente forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art. 1069. do
Cdigo Civil, que sofreu alterao com a Lei n. 31/2012
De facto, na redao introduzida pela Lei n. 6/2006 estabelecia-se que o contrato de
arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha durao superior a seis
meses, enquanto na nova redao se eliminou o segmento relativo durao do contrato.



Este preceito, sendo atinente validade formal do contrato, aplica-se apenas aos
contratos futuros por via do estatudo no art. 12., n. 1, do CC.

Portanto, atualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito
independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 meses ou um contrato de durao
indeterminada, assim terminando as dvidas que a redaco anterior havia suscitado, mormente no tocante
forma dos contratos de arrendamento de durao indeterminada.
Daqui resulta que os contratos com prazo de durao inferior a 6 meses celebrados
at entrada em vigor desta alterao, sem submisso a forma escrita, so
plenamente vlidos porquanto data da sua celebrao se encontravam sujeitos
regra geral da consensualidade constante do art. 219. do CC.
Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Porm, atualmente e desde a entrada em vigor do NRAU, a no observncia da forma escrita
nos contratos a ela sujeitos tem como consequncia



De facto, ao invs do que ento acontecia, a nova lei no prev qualquer outra sano para o efeito nem
estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omisso, portanto, o contrato de arrendamento celebrado
consensualmente um contrato nulo.
Em conformidade com esta previso legal, deve entender-se que, no concernente s
modificaes do contedo do contrato efetuadas por acordo das partes e j na
vigncia do contrato, elas seguem o regime geral traado pelo Cdigo Civil (art.
221., n. 2, do CC).


a nulidade do negcio, conforme decorre do disposto no art. 220. do CC, porquanto, na
comparao com o RAU, a forma do contrato de arrendamento passou a ter natureza ad
substantiam (arts. 219., 220. e 364., n. 1, do CC), tendo desaparecido
consequentemente a possibilidade de convalidao do contrato pelo arrendatrio atravs
do recibo de renda ou de documento afim, prevista no artigo 7, n. 3, do RAU.
Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Por isso, as estipulaes posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a
escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como o caso, por exemplo,
da alterao quanto renda acordada ou fixao de prazo diverso.
Importa ainda salientar que, para alm da sujeio a forma escrita a que alude o referido artigo 1069. do
CC, os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao encontram-
se previstos no DL n. 160/2006, de 8 de Agosto, diploma complementar que integra o Regime do
Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo 1070., n. 2, do CC, quanto aos requisitos de
celebrao do contrato.
Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar que apenas entrou
em vigor no dia seguinte ao da sua publicao (art. 6.), significando isto que suscita um problema de
aplicao da lei no tempo quanto aos elementos de forma do contrato relativamente ao perodo
compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada em vigor do diploma complementar, isto em
face da revogao do RAU, mormente dos respectivos arts. 8. e 9., que dispunham sobre os elementos do
contrato.

Assim, os contratos celebrados no perodo temporal compreendido entre 28-
06-2006 e 08-08-2006 so vlidos desde que contenham os elementos
essenciais do contrato resultantes da prpria definio legal constante do art.
1022. do CC, ou seja, a identificao das partes (nome e nmero de BI ou
outro elemento de identificao vlido), a identificao do locado (localizao
e nmero da descrio predial ou da inscrio matricial) e o montante da
renda.
Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
DL n. 160/2006, de 8 de Agosto
No referido diploma, os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve
conter constam elencados nos art.os 2.,que estabelece o seu contedo necessrio e
no 3.. que se reporta ao contedo eventual do contrato.
Ora, nos termos do art. 4. do mesmo diploma, a omisso de algum ou alguns
desses elementos no determina a invalidade ou a ineficcia do contrato quando
possa ser suprida nos termos gerais, e desde que os motivos determinantes da forma
se mostrem satisfeitos.
De facto, no prprio prembulo do DL n. 160/2006, de 08-08, o legislador reputou como
elementos suficientes para a celebrao de um contrato de arrendamento perfeito: a
identidade das partes, a identificao do local arrendado, a existncia da licena de
utilizao, o valor da renda e a data da celebrao. Assim sendo, so apenas estes os
elementos cuja falta acarreta a invalidade do contrato.
Por seu turno, a omisso no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos,
respeitantes ao seu contedo necessrio ou eventual, apenas susceptvel de determinar a
ineficcia do contrato na parte omitida.

Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Portanto, a omisso de alguma das menes referidas nos arts. 2. e 3. do DL
n. 160/2006 pode conduzir a uma de trs situaes:
1. A primeira, e menos gravosa, ocorre quando as partes omitem um dos elementos
exigidos por lei, mas tal deficincia suprida pela lei (quer supletivamente, quer por
presuno), no havendo lacuna negocial. , por exemplo, o que acontece nos
casos em que no fixado o fim do contrato (arts. 2., al. c), do DL n. 160/2006, e
1067. do CC); no fixado o prazo de durao do contrato (arts. 3., n. 1, al. e), do
DL n. 160/2006, 1094., n. 3, e 1110., n. 2, do CC); no anexado ao contrato o
documento descritivo do estado de conservao do locado e suas dependncias,
bem como do prdio (arts. 3., n. 2, do DL n. 160/2006, e 1043., n. 2, do CC).
2. A segunda, situa-se j num plano de gravidade moderado e verifica-se quando no
existe norma supletiva nem presuno legal que consigam preencher a falha das
partes. Neste caso, existe uma lacuna negocial, mas ela susceptvel de ser
suprida nos termos gerais, ou seja, com recurso ao regime geral da integrao das
declaraes negociais, previsto no art. 239. do CC .
3. Finalmente, no sendo a lacuna negocial integrvel, como ocorre quanto falta dos
referidos elementos essenciais, verifica-se a consequncia mais gravosa
preconizada pelo art. 4. do DL n. 160/2006, que determina a invalidade do contrato.



Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse:


Quanto necessidade de licena de habitao, quando exigvel, configura imposio do art. 1070.,
n. 1, do CC, que depois concretizada pelo art. 5. do DL n. 160/2006, de 08-08, cujo n. 1 estabelece que
o arrendamento urbano s pode recair sobre locais () cuja aptido para o fim pretendido pelo contrato seja
atestada pela licena de utilizao..
Porm, enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de licena de utilizao
(art. 9., n. 1, do RAU), o DL n. 160/2006 no exige tal autorizao para a celebrao dos contratos que
tenham por objeto quer os locados construdos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das
Edificaes Urbanas, aprovado pelo DL n. 38.382, de 07-08-1951 (art. 5., n. 2, do DL n. 160/2006); quer
os espaos no habitveis nem utilizveis para comrcio, indstria ou servios, nomeadamente para afixao
de publicidade ou outro fim limitado (art. 5., n. 9, do DL n. 160/2006).
Assim, no NRAU, e a contrario, a licena de utilizao ser indispensvel para a celebrao de todos os
demais contratos de arrendamento urbano.
No obstante, em caso de urgncia, a licena de utilizao pode ser substituda por documento
comprovativo de a mesma ter sido requerida (art. 5., n. 3, do DL n. 160/2006).


1. a exigncia legal relativa licena de utilizao;
2. a sujeio a registo; e o
3. pagamento do imposto de selo.
Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Como a lei no exige a comprovao do estado de urgncia na celebrao do arrendamento, bastar a
mera estipulao de tal circunstancialismo no texto do contrato.
Esta possibilidade deve, contudo, considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de
locados com tal aptido, dado que, nos termos do n. 4 do art. 5. do DL n. 160/2006, a mudana de
finalidade e o arrendamento para fim no habitacional de prdios ou fraces no licenciados devem
ser sempre previamente autorizados pela Cmara Municipal.
Por seu turno, a celebrao do contrato de arrendamento sem licena de utilizao, sendo esta seja
exigvel, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgncia na
celebrao do negcio, por causa imputvel ao senhorio, sujeita-o aplicao de uma coima no inferior
a um ano de renda; possibilidade de resoluo do contrato pelo arrendatrio (art. 801., n. 2, do CC),
com direito a indemnizao nos termos gerais de direito (art. 562. do CC), por via do disposto no art. 5.,
n. 7, do DL n. 160/2006.
Porm, no pretendendo o arrendatrio exercer o seu direito de resoluo, ou sendo a falta da
licena devida a causa no imputvel ao senhorio, o contrato celebrado nulo nos termos do art. 4.
do DL n. 160/2006.
Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptido do locado constante da licena de
utilizao, tambm sob pena de nulidade do negcio, esta prevista no art. 5., n. 8, do DL n.
160/2006 que estabelece: o arrendamento para fim diverso do licenciado nulo (), cabendo nesta
situao quer o arrendamento no habitacional de local licenciado apenas para habitao, quer o
arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim no habitacional.


Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?
Por fim, sendo a falta da necessria autorizao camarria imputvel ao senhorio, este incorre na
sano prevista no n. 5 do mesmo artigo e na obrigao de indemnizao do arrendatrio,
fundada em responsabilidade pr-contratual (art. 227. do CC).
Outro requisito de primordial importncia refere-se necessidade de registo imposta pelos arts.
2., n. 1, al. m), e 5., n. 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de arrendamento
com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de no ser oponvel a terceiros a durao
estipulada em prazo superior a 6 anos.
Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em triplicado,
destinando-se um exemplar ao arrendatrio e outro ao senhorio, a quem competir entregar o
terceiro exemplar no servio de finanas da rea da situao do prdio por via do preceituado no
art. 60., n. 3, do Cdigo do Imposto do Selo.
A celebrao do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do Selo, o
qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma durao igual
ou superior a 1 ms, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma durao
inferior a 1 ms (ponto 2. da Tabela Geral do Imposto do Selo).
Note-se que a importncia do cumprimento desta imposio legal sai reforada com a Lei n.
31/2012, que visando prevenir a evaso fiscal, impede o recurso ao Balco Nacional do
Arrendamento nos casos em que no se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal
motivo de recusa do requerimento apresentado artigo 15.-C, n. 1, alnea h), da referida lei.



O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por

exemplo para fins tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com

prazos reduzidos, os contratos tm que passar a ser escritos?



No NRAU a referncia expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n. 3 do
arts. 1095. e no artigo 1096. do CC, tendo-se criticado a soluo porquanto no
consagrava um regime especfico para os arrendamentos para habitao no
permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins
transitrios como anteriormente se encontrava previsto na al. b) do n. 2 do art. 5.
do RAU), fazendo-o apenas por via do estabelecimento nestes contratos duma
exceo ao limite mnimo fixado em 5 anos (n. 3 do artigo 1095.), e renovao
automtica prevista no artigo 1096. do CC.

Como vimos acima todos os contratos de arrendamento, independentemente do seu
prazo ou do respectivo fim, devem ser reduzidos a escrito, por fora do estipulado no
artigo 1069. do CC, situao que agora tambm se aplica aos contratos celebrados
por perodo inferior a 6 meses, como ocorre, em regra geral, quanto aos que so
celebrados designadamente por motivos profissionais, de educao e formao ou
fins tursticos.
O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por

exemplo para fins tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com

prazos reduzidos, os contratos tm que passar a ser escritos?
Com as alteraes introduzidas nestes preceitos pela Lei n. 31/2012, o legislador veio
acabar com a distino quanto a estes contratos j que, tendo revogado a previso dum
prazo mnimo para a constituio do arrendamento para habitao, e podendo agora o
mesmo ser celebrado por qualquer prazo, em harmonia, revogou ainda o referido n. 3 do
artigo 1095..
Por seu turno, no artigo 1096., n. 2, visando as situaes mais frequentes do
arrendamento para frias, veio consagrar uma exceo ao regime da renovao
automtica previsto no artigo 1096., n. 1, estabelecendo supletivamente que no h lugar
a renovao automtica nos contratos celebrados por prazo no superior a 30 dias, os
quais cessam, assim, por caducidade, nos termos do artigo 1051., alnea a), do CC.

Salienta-se, portanto, que para os contratos celebrados com estes fins transitrios por natureza mas
com prazo superior a 30 dias, devem as partes que no pretendam a respectiva renovao consagrar
expressamente tal clusula no contrato, para que possam cessar por via da caducidade, sob pena de se
renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096., n. 1 e, como tal, ser necessrio para faz-los
cessar deduzir oposio renovao dos mesmos por comunicao enviada nos prazos estabelecidos
nos artigos 1097., e 1098., n. 1, alneas c) e d), respectivamente, quanto ao senhorio e ao
arrendatrio, sendo a antecedncia mnima de 60 dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6
meses e inferior a 1 ano; e de um tero do prazo de durao inicial do contrato, quando se trate de prazo
inicial inferior a 6 meses.
Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos?
Com as alteraes introduzidas ao artigo 1094. do CC, o legislador veio agora consagrar
a eliminao do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de
durao indeterminada, estabelecendo a durao do contrato pelo perodo de dois anos
quando as partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo
mnimo que era de 5 anos (artigo 1094., n. 3, do CC).
Conjugadas estas alteraes com o regime previsto para a oposio renovao do
contrato de arrendamento, nos artigos 1097. e 1098. do CC, verificamos que a lei veio
claramente facilitar a cessao do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente
os prazos para comunicao da oposio renovao e permitindo ao arrendatrio que
receba tal comunicao a denncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicao
ao senhorio com uma antecedncia mnima no inferior a 30 dias do termo pretendido do
contrato (artigo 1098., n. 4, do CC).
Por outro lado, ao permitir no artigo 1096., n. 1, do CC, que as partes
estipulem que o contrato no se renova automaticamente no seu termo, permite
que o mesmo termine por caducidade nos termos do artigo 1051., alnea a),
sem necessidade, portanto, de esperar pelo prazo mnimo de comunicao da
oposio renovao.

Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos?
A propsito dos contratos para fins no habitacionais, em que regra geral, o
arrendatrio efetua um investimento significativo para dar incio respectiva
actividade, importa considerar que se deve privilegiar a fixao de um prazo mais
alargado, o qual pode ir at ao mximo de 30 anos previsto no artigo 1095., n. 2.
De facto, com a possibilidade de denncia imotivada, operando por comunicao, o
arrendatrio ficar mais fragilizado com a celebrao de um contrato de durao
indeterminada do que com a fixao de um prazo inicial mais alargado.
Finalmente, importa salientar que a lei n. 31/2012 integra uma norma transitria que
importa reter quanto contagem dos prazos que a mesma veio definir, com especial
interesse para a possibilidade de denncia do contrato.
Trata-se do artigo 7., do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se
contam aps a sua entrada em vigor, sendo que aos prazos em curso aplica-se
a reduo de prazos estabelecida na lei actual, ressalvando os casos em que o
perodo em falta para completar o prazo em curso seja menor do que o tempo
agora prevista para o efeito.
A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Em primeiro lugar, importa desde logo ter presente que o regime aplicvel transmisso por
morte se determina pela lei em vigor data em que o decesso ocorreu, porquanto este o
facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor
o contrato que, caso assim no acontecesse, caducaria por fora do preceituado no artigo
1051. alnea d).
A transmisso por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes data de
entrada em vigor da NRAU - quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigncia do RAU
- encontra-se desde as alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006, sujeita disciplina
decorrente da norma transitria constante do art. 57. da referida lei. o que decorre do
disposto no artigo 26., n.s 1 e 2, da Lei n. 6/2006, que no sofreu alterao com a Lei n.
31/2012.
Estamos perante regime transitrio que difere amplamente quer daquele que o RAU previa
quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos.
Assim, efetuando a comparao com o RAU, verifica-se a existncia duma reduo do
universo dos sujeitos beneficirios da transmisso por morte e uma alterao na sua
ordem, visando claramente facilitar a cessao dos contratos de arrendamento mais
antigos.

A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Tal ressalta desde logo da circunstncia de o promio do n. 1 do art. 57. do RAU
se referir apenas ao primitivo arrendatrio, omitindo toda e qualquer aluso ao
inquilino que no seja o originrio (ao invs do que sucedia no RAU e que constava
do art. 1106. do CC na redaco da lei n. 6/2006, agora tambm revisto neste
sentido).
Com efeito, e por um lado, os afins em linha reta ascendente e os conviventes em
economia comum deixaram de ser beneficirios da transmisso por morte do
arrendamento habitacional, sucedendo o mesmo com os descendentes que no
sejam filhos (netos, por exemplo).
Por outro lado, os membros da unio de facto surgem agora colocados em primeiro
lugar na ordem de transmisso, logo a seguir ao cnjuge, sendo que os
ascendentes passaram a preferir aos filhos.
Finalmente, quanto aos filhos e aos enteados fixou-se um limite etrio que constitui
um dos requisitos do direito transmisso (alnea d), permitindo-se apenas a
transmisso para os filhos e enteados maiores com idade inferior a 26 anos se
frequentarem o 11. ou 12. ano de escolaridade, ou se tiverem uma deficincia
com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (alnea e).

A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Quanto ao cnjuge sobrevivo com residncia no locado (al. a) do n. 1), de
salientar que a transmisso apenas opera nos casos em que o arrendamento no se lhe comunicou, em
virtude do concreto regime patrimonial (comunho de adquiridos ou da separao de bens).
Acresce que a lei no estabelece quanto a ele, como requisito da transmisso, qualquer tempo
mnimo de coabitao ou de durao do casamento; apenas o obriga a ter residncia no
locado, e contrariamente ao que dispunha o RAU no seu art. 85., n. 1, al. a), o art. 57. no
impe que o cnjuge sobrevivo no esteja separado judicialmente de pessoas e bens ou de
facto para que opere a transmisso por morte.
A respeito desta alnea importa notar que a questo da transmisso por morte no se
coloca nos casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em
virtude do regime de bens, nos termos permitidos no art. 1068. do CC.
No tocante alnea b) do n. 1 do art. 57., na redaco originria, salientava-se o facto de
no fazer referncia alguma ao perodo de vivncia em comum relativamente pessoa que
vivia em unio de facto com o arrendatrio falecido. Desde logo defendemos que a
transmisso nestes casos impunha que se verificassem os requisitos legalmente impostos
para que a situao entre o transmitente e o transmissrio fosse legalmente configurada
como uma unio de facto, nos termos em que esta surgia regulada pela Lei n. 7/2001, ou
seja, que o relacionamento pessoal se prolongasse h mais de dois anos, situao que a
Lei n. 23/2010, de 30 de Agosto, que lhe introduziu outras alteraes, no veio modificar.

A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Ora, a redao introduzida ao preceito pela Lei n. 31/2012, veio clarificar esta questo
estabelecendo agora que
o arrendamento se transmite pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais
de dois anos, com residncia no locado h mais de um, sendo estes requisitos
cumulativos.
Acresce que, reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivncia em
comum de algum integre uma unio de facto, para que a transmisso ocorra, no
devem ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem produo dos efeitos
jurdicos decorrentes da unio de facto, por exemplo, o facto de o primitivo arrendatrio
viver em unio de facto mas no ter dissolvido o seu casamento, salvo se tiver sido
decretada a separao de pessoas e bens (artigo 2., alnea d), da Lei n. 7/2001).
A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Quanto alnea c), os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos beneficirios
da transmisso por morte da posio de arrendatrio, correspondendo esta alnea a uma
consagrao de ltima hora no NRAU e encerrando uma inovao relativamente ao regime
fixado quer pelo RAU, quer pelo Cdigo Civil, porquanto os ascendentes no integravam o
leque de beneficirios, preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatrio.
A novidade introduzida pela lei n. 31/2012 prende-se com a limitao da transmisso aos
ascendentes de 1. grau que antes no se verificava.
de notar ainda que a lei exige o perodo mnimo de um ano de tempo de
convivncia efetiva do ascendente com o arrendatrio para que a transmisso do
direito ocorra, tenha aquela decorrido ou no integralmente no locado, porquanto o
legislador neste caso no distingue aqui as situaes, ao invs do que faz
relativamente unio de facto.
Os filhos e os enteados do primitivo arrendatrio ocupam agora o ltimo lugar na
hierarquia dos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio, e
no tm direito transmisso caso sejam maiores e no se encontrem a estudar
no 11., 12. anos ou ensino superior, nem tenham deficincia comprovada superior
a 60%.

A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Efetivamente, para que o direito ao arrendamento se lhes transmita, a lei exige a verificao
de uma de vrias condies alternativas:






A lei no se refere ao adoptado plena ou restritamente, mas o mesmo deve ser considerado no quadro dos
sujeitos transmissrios em igualdade de circunstncias com os filhos e enteados, por fora do preceituado
respectivamente nos artigos 1986. e 1999. do CC, o mesmo sucedendo com o filho nascituro, embora sob
a condio do seu nascimento completo e com vida (art. 66. do CC).
A alterao introduzida na alnea e) retirando a expresso maior de idade, nada traz de novo porquanto se o
filho fosse menor j estava abrangido pela alnea anterior.

tratar-se de filho ou enteado, com menos de um ano de idade data do falecimento do
arrendatrio [1. parte da alnea d)];
menor de idade que conviva com o arrendatrio h mais de um ano [2. parte da alnea
d)];
com idade inferior a 26 anos que conviva com o arrendatrio h mais de um ano e
frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou
superior [parte final da alnea d) do n. 1];
com idade igual ou superior a 18 anos que conviva h mais de um ano com o
arrendatrio e seja portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade
superior a 60 % (1) [alnea e) do n. 1].
A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Por seu turno o n. 2 do artigo 57 refere-se ao modo como se d a transmisso:
esta opera pela ordem estabelecida nas alneas do n. 1 do mesmo artigo (cnjuge ou
unido de facto, ascendente, filho e enteado). Sendo vrios os ascendentes, filhos ou
enteados concorrentes, preferir aquele que for o mais velho (n. 2, in fine); e quando ao
arrendatrio sobreviva mais de um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte
do primeiro sucessor (n. 4).
O atual n. 3 constitui importante alterao porquanto impede a transmisso relativamente a quem,
estando nas condies legalmente previstas para o efeito, seja data da morte do arrendatrio,
titular doutra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limtrofes,
ou no respectivo concelho quanto ao resto do pas.
Por ltimo, a introduo dos n.s 5 e 6 tambm constitui novidade introduzida pelo novssimo regime.
Atualmente, se a posio do arrendatrio se transmitir para ascendente com idade inferior a 65 anos
data da morte daquele, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se na falta de acordo entre
as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, pelo perodo de dois anos.
O mesmo acontece se a transmisso ocorrer para filho ou enteado que no seja portador de
deficincia com grau superior a 60%, caso em que o contrato fica submetido ao NRAU quando
aquele atingir a maioridade, ou sendo estudante nos termos previstos na alnea e), na data em que
perfizer 26 anos.

A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a

habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Finalmente, e para terminar a anlise do art. 57. da NRAU, resta salientar a necessidade de
observncia de dois requisitos de ordem formal, mediante a aplicao do regime fixado no art.
1107. do CC, porquanto a lei nada diz a esse respeito, quanto ao regime transitrio:
assim, impe-se a comunicao da transmisso ou da respectiva renncia ao
senhorio, nos trs meses seguintes ao decesso do arrendatrio primitivo, bem como a juno
dos documentos comprovativos do bito e da qualidade do sucessor, nomeadamente, pela
juno dos assentos de nascimento, casamento, etc.
No caso de incapacidade, a respectiva prova est sujeita ao regime institudo pelo DL n.
352/2007, de 23-10, o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes
de Trabalho e Doenas Profissionais, atento o preceituado no respectivo artigos 2., n. 3,
sendo que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de
danos corporais efetuadas aps a sua entrada em vigor [cfr. art. 6., n. 1, al. c), do mesmo
diploma]
DISTINAO ENTRE RESOLUO,
CADUCIDADE E DENNCIA
A RESOLUO consiste na destruio da relao contratual que for a validamente
consituida, destruio operada por um dos contraentes com base em facto posterior
celebrao do contrato, no intuito de fazer regressar as partes situao anterior celebrao
do mesmo, como se no tivesse sido realizada, sendo equiparada, na falta de disposio
especial, quanto aos seus efeitos, nulidade ou anulabilidade do negcio jurdicio-art 433 do
C.C.
A CADUCIDADE a extino automtica do contrato, como mera consequncia de
algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure (Ipso facto uma
frase latina, que significa que um certo efeito uma consequncia directa da aco em causa, em vez de ser provocada por uma aco subsequente,
como o veredicto de um tribunal.), sem necessidade de qualquer manifestao de vontade, jurisdicional ou
privada, tendente a extingui-lo. O fundamento da caducidade opera por si e imediatamente (
G.Teles).
DENNCIA a declarao feita por um dos contraentes, em regra com certa
antecedncia sobre o termo do perodo negocial em curso, de que no quer a renovao ou a
continuao do contrato renovvel ou fixado por tempo indeterminado.


Formas de cesso do contrato de arrendamento

Cessao do Contrato
O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resoluo, caducidade,
denncia ou outras causas previstas na lei. [artigo 1079. do CC]

As normas sobre a resoluo, a caducidade e a denncia do arrendamento tm
natureza imperativa, salvo disposio legal em contrrio. [art. 1080. do CC]

O contrato de durao indeterminada cessa por denncia de uma das partes, nos
termos dos artigos seguintes. [art. 1099. do CC]
DENUNCIA DO CONTRATO PELO ARRENDATRIO

Denncia dos contratos com prazo certo [art. 1098., n. 3 e 4 do Cdigo Civil]
pode ser efectivada:
Aps decorrido 1/3 do prazo inicial ou da sua renovao nesta circunstncia o arrendatrio pode
proceder denncia do contrato, com uma antecedncia de:
60 (sessenta) dias, caso o prazo do contrato seja inferior a um ano.
120 (cento e vinte) dias, caso o prazo do contrato seja igual ou superior a um ano.

A todo o tempo, aps ter sido notificado da oposio renovao por parte do senhorio nos termos do art.
1097 do CC, com uma antecedncia no inferior a 30 dias sobre o termo pretendido.

* O n. 1 e 2 do art. 1098. do CC estabelece a antecedncia
para o arrendatrio se opor renovao do contrato.
DENUNCIA DO CONTRATO
PELO ARRENDATRIO
Denncia dos contratos de durao indeterminada [art. 1100. do Cdigo Civil]
S pode ocorrer nas seguintes circunstncias
Tiver aps 6 (seis) meses de durao efectiva do contrato, independentemente de qualquer justificao,
com uma antecedncia de:
60 dias, caso a durao do contrato seja inferior a um ano.
120 dias, caso a durao seja igual ou superior a um ano.

A todo o tempo, sem qualquer justificao, com uma antecedncia de 30 dias, quando o senhorio denuncie
o contrato nos termos da alnea c) do art. 1101. do CC.
NOTA:

Na redaco anterior do art. 1100. do CC, o arrendatrio podia denunciar o
contrato a todo o tempo, com uma antecedncia no inferior a 120 dias.
Denncia do contrato pelo SENHORIO

senhorio pode denunciar o contrato de durao indeterminada nos
casos seguintes: (Artigo 1101. do CC)
Necessidade de habitao pelo prprio ou pelos seus descendentes em 1. grau;
Para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do
locado;
Mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a dois anos sobre a data em que pretenda
a cessao.
Nota:

Com a lei 32/2012, de 14 de Agosto:

Passou a exigir-se que, a demolio ou realizao de obra de remodelao ou
restauro profundo obriguem desocupao do locado;

O prazo para a denncia no motivada do senhorio diminuiu de 5 para 2 anos.
Denncia do contrato pelo
SENHORIO

Denncia pelo Senhorio:
[para habitao ou demolio/obras]




Na anterior redao da Lei 6/2006 (NRAU), esta denncia tinha de ser declarada por deciso judicial (aco
de despejo).
Esta denncia no corresponde ao conceito tcnico-jurdico dessa forma de cessao do contrato,
porquanto, embora se reporte a um contrato de durao indeterminada, consubstancia uma desvinculao
no discricionria, que tem de ser motivada.


Com o NRAU, a denncia para habitao ou demolio/obras passou
a denominar-se denncia justificada (artigo 1103. do CC).

S os contratos de durao indeterminada podem ser denunciados
com os fundamentos previstos no artigo 1101. do CC.

A denncia feita mediante comunicao ao arrendatrio, com
antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a
desocupao e da qual conste de forma expressa, sob pena de
ineficcia, o fundamento da denncia (art. 1103., n. 1 do CC ).
Denncia do contrato pelo senhorio PARA
HABITAO

Pressupostos da denncia para habitao: Artigo 1102. do CC
O direito de denncia para habitao do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda
e da verificao dos seguintes requisitos:
Ser o senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de 2 anos ou, independentemente
deste prazo, se o tiver adquirido por sucesso;
No ter o senhorio, h mais de 1 ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes ou no
respetivo concelho quanto ao resto do Pas casa prpria que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou
dos seus descendentes em 1. grau.


Denncia do contrato pelo
senhorio PARA HABITAO


Os requisitos da denncia
justificada para habitao
so de natureza diversa:

Comunicao ao arrendatrio (art.9. do NRAU) para constituir o ttulo
(art. 15., n. 2, al. d) e n. 3 do NRAU)

Demonstrao da necessidade de habitao pelo senhorio ou pelos
seus descendentes (art. 1103., n. 1 do CC);

Comunicao com antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data
pretendida para a desocupao (art. 1103., n. 1 do CC);

Obrigao de pagamento do montante equivalente a 1 ano de renda (art.
1102., n. 1 do CC). O valor de renda anual corresponder a 1/15 do
valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (art. 26., n. 4, al b) do
NRAU);

Obrigao de dar ao local a utilizao invocada no prazo de 3 meses e
por um perodo mnimo de 2 anos (art. 1103., n. 5 do CC);
Denncia do contrato pelo
senhorio PARA HABITAO
denncia com o fundamento na necessidade de habitao pelo senhorio ou pelos seus
descendentes em 1. grau, continua a aplicar-se a alnea a) do n. 1 do art.107. do RAU (cfr. art.
26./4, al. a)), que se transcreve:
1. O direito de denncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alnea a) do n. 1
do artigo 69., no pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra
alguma das seguintes circunstncia:
a) Ter o arrendatrio 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situao
de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de penso de invalidez, sofra de
incapacidade total para o trabalho.

A mencionada alnea apenas deixar de se aplicar em relao aos
arrendamentos para habitao aps a transmisso por morte para filho
ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor do NRAU (com a
redaco da Lei 31/2012, de 14 de Agosto).
Denncia do contrato pelo
senhorio PARA HABITAO
Denncia para habitao do senhorio
[Artigo 1102, n.1 do CC]
Depende do pagamento do montante equivalente
a um ano de renda, bem como da verificao
dos seguintes pressupostos:
a) Ser o senhorio proprietrio, comproprietrio
ou usufruturio do prdio h mais de dois anos
ou, independentemente deste prazo, se o tiver
adquirido por sucesso;

b) No ter o senhorio, h mais de um ano, na
rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e
seus limtrofes ou no respetivo concelho
quanto ao resto do Pas casa prpria que
satisfaa as necessidades de habitao
prpria ou dos seus descendentes em 1.
grau.

Denncia para habitao do descendente
[Artigo 1102, n.3 do CC]
Est sujeito verificao do requisito previsto na
alnea a) do n. 1 relativamente ao senhorio e do
da alnea b) do mesmo nmero para os
descendente
NOTA: O n. 3 do art. 1102. do CC visa adaptar os
requisitos previstos no n. 1 denncia para
habitao do descendente.
Apesar de no resultar expressamente da lei, cumpre
esclarecer que a denncia para habitao dos
descendentes obriga igualmente ao pagamento ao
arrendatrio do montante equivalente a um ano de
renda.


Denncia do contrato pelo senhorio PARA
DEMOLIO E OBRAS

A denncia opera por comunicao ao arrendatrio (art. 9. do NRAU), com antecedncia no
inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste de forma expressa,
sob pena de ineficcia, o fundamento da denncia.
O disposto no art. 8 do DL n. 157/2006, referente efectivao da denncia, assume importncia
neste mbito, visto que em parte consagra o regime ora em anlise.
Aps a recepo da confirmao da denncia (n. 4 do art. 1103 do CC), o arrendatrio dispe do
prazo de 15 dias para proceder desocupao do locado, excepto se ainda estiver em curso o prazo
de 6 meses previsto no n 1 do art. 1103 do CC, caso em que desocupao ter lugar at ao termo
do ltimo dos prazos;
Caso as partes no cheguem a acordo no prazo de 30
dias a contar da recepo da comunicao
O Senhorio est obrigado ao pagamento de uma indemnizao correspondente a um ano de renda
(art. 1103., n. 7 do CC)

Denncia do contrato pelo senhorio PARA
DEMOLIO E OBRAS
Fundamento da denncia:
Se obra de remodelao ou restauro profundo e a operao urbanstica estiver sujeita a controle
prvio, a comunicao deve ser acompanhada:
- de declarao do municpio comprovativa de que foi iniciado procedimento de controlo
prvio e
- do termo de responsabilidade do autor do projecto legalmente habilitado declarando
que a operao urbanstica obriga desocupao do locado;
A denncia deve ser confirmada, sob pena de ineficcia, mediante comunicao
acompanhada do comprovativo do deferimento em caso de operao urbanstica sujeita a
licenciamento, ou, de que a sua comunicao no foi rejeitada, no caso de operao urbanstica
sujeita a comunicao prvia;
Se a operao urbanstica isenta de controlo prvio, a comunicao dever ser acompanhada:
- do descritivo da operao e
- da enumerao das razes que obrigam desocupao do locado.

Denncia do contrato pelo senhorio
PARA DEMOLIO E OBRAS


Na denncia para realizao de obras:



Excepo: Contratos de Arrendamento para habitao celebrados antes da vigncia do RAU (1990)
nestas situaes, caso o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos de idade ou deficincia
com grau de incapacidade superior a 60%, na falta de acordo entre as partes, deve ser assegurado o
realojamento em condies anlogas (art. 25., n. 1 do Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto, com
a redao da Lei n. 30/2012, de 14 de Agosto).


O senhorio e, em alternativa, passou a ser obrigado a proceder ao
pagamento de uma indemnizao correspondente a 1 ano de renda ou
a garantir o realojamento em condies anlogas que o arrendatrio
detinha.

O alojamento em condies anlogas est previsto no quadro
constante do n. 5 do art. 6. do DL 157/2006 com a redaco da Lei
30/2012, de 14 de Agosto.

Em caso de falta de acordo no prazo de um ms contado da
comunicao do senhorio, este dever pagar ao inquilino no momento da
entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda.
Regime da denncia justificada - SNTESE







Nota:
10 do art. 1103. do CC refere: Da denncia pelo senhorio no pode resultar uma
durao total do contrato inferior a 2 anos

O artigo 1103. do CC regula
o processo para o exerccio
da denncia justificada:
para habitao prpria ou
pelos descendentes em 1.
grau;
para realizao de obras
que obriguem desocupao
do locado), sendo, de realar
as seguintes alteraes
introduzidas pela Lei n.
31/2012:
A denncia deixa de ser efectuada com recurso
ao Tribunal, passando a operar por mera
comunicao ao arrendatrio da qual conste o
respectivo fundamento;

O prazo de que o senhorio ou os seus
descendentes em 1. grau dispem para dar ao
local a utilizao reduzido de 6 para 3 meses,
devendo manter a ocupao por um perodo
mnimo de 2 anos;

Salvo motivo que lhe no seja imputvel, se o
senhorio no destinar o prdio a habitao no
prazo de 3 meses aps a denncia e por um
perodo mnimo de 2 anos, e/ou no proceder ao
incio da obra no prazo de 6 meses, fica obrigado
a pagar ao arrendatrio uma indemnizao
correspondente a 10 anos de renda.
Formao dos TTULOS para execuo via BNA

Denncia para habitao

Comprovativo da comunicao ao
arrendatrio (da qual conste o
fundamento da denncia
necessidade de habitao pelo
prprio ou pelos seus
descendentes em primeiro grau);
Contrato de arrendamento.

Denncia para demolio ou
realizao de obras

Comprovativo da comunicao
ao arrendatrio (da qual conste o
fundamento da denncia,
devendo ser acompanhada dos
documentos previstos nos nrs. 2
do art. 1103. do CC ou, sendo
caso disso, de cpia da certido
a que se refere o n. 7 do art. 8.
do DL 157/2006 );
Contrato de arrendamento;

Artigo 15., n. 2, al. d) e n. 3 do NRAU
Direito de preferncia
Artigo 1091. ( C.Civil)
Regra geral
1 - O arrendatrio tem direito de preferncia:
a) Na compra e venda ou dao em cumprimento do local arrendado h
mais de trs anos;
b) Na celebrao de novo contrato de arrendamento, em caso de
caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os
poderes legais de administrao com base nos quais o contrato fora
celebrado.
2 - O direito previsto na alnea b) existe enquanto no for exigvel a restituio do
prdio, nos termos do artigo 1053.
3 - O direito de preferncia do arrendatrio graduado imediatamente acima do
direito de preferncia conferido ao proprietrio do solo pelo artigo 1535.
4 - aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 416. a
418. e 1410.

Direito de preferncia
Vrios preferentes e a sua graduao
Art 1091 n3 C.Civil
3 - O direito de preferncia do arrendatrio graduado imediatamente
acima do direito de preferncia conferido ao proprietrio do solo pelo artigo
1535.
Artigo 1535.
(Direito de preferncia)
1. O proprietrio do solo goza do direito de preferncia, em ltimo
lugar, na venda ou dao em cumprimento do direito de superfcie;
sendo, porm, enfitutico o prdio incorporado no solo, prevalece o
direito de preferncia do proprietrio.
2. aplicvel ao direito de preferncia o disposto nos artigos 416. a
418. e 1410.


Direito de preferncia
3277/06.4TBEVR.E2.S1-ACSTJ de 1/22/2013
Tratando-se de uma venda da propriedade perfeita sobre todos os bens
integrantes da herana, efectuada por todos os seus herdeiros, e no apenas
da venda do quinho hereditrio de algum ou alguns deles, como constava da
respectiva escritura pblica, h que reconhecer o direito de preferncia do
arrendatrio rural quanto parte a que se reporta o arrendamento.

Direito de preferncia
505/11.8TBVLC.P1 ACTRP de 1/24/2013
O processo especial previsto no art. 1465. do CPC o adequado para o
arrendatrio poder exercer o direito de preferncia relativamente venda
efectuada numa execuo, qual alheio e em que no interveio, ainda que o
mesmo bem tenha sido vendido a outro arrendatrio concorrente, pois que se
torna necessrio abrir licitaes entre ambos para determinar o preferente.


Distino entre: locao de estabelecimento e
trespasse
fundamental distinguir entre : Cesso de explorao do estabelecimento ou locao de establecimento ( art
1109) e Trespasse ( art 1112)

Artigo 1109.
Locao de estabelecimento

1 - A transferncia temporria e onerosa do gozo de um prdio ou de parte dele, em conjunto com a
explorao de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da
presente subseco, com as necessrias adaptaes.
2 - A transferncia temporria e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado no carece de
autorizao do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um ms
Artigo 1112.
Transmisso da posio do arrendatrio
1 - permitida a transmisso por acto entre vivos da posio do arrendatrio, sem dependncia da autorizao do
senhorio:
a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;
b) A pessoa que no prdio arrendado continue a exercer a mesma profisso liberal, ou a sociedade profissional de
objecto equivalente.
2 - No h trespasse:
a) Quando a transmisso no seja acompanhada de transferncia, em conjunto, das instalaes, utenslios,
mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando a transmisso vise o exerccio, no prdio, de outro ramo de comrcio ou indstria ou, de um modo geral, a
sua afectao a outro destino.
3 - A transmisso deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.
4 - O senhorio tem direito de preferncia no trespasse por venda ou dao em cumprimento, salvo conveno em
contrrio.
5 - Quando, aps a transmisso, seja dado outro destino ao prdio, ou o transmissrio no continue o exerccio da
mesma profisso liberal, o senhorio pode resolver o contrato.

Distino entre: locao de estabelecimento e
trespasse
Cesso de explorao de estabelecimento comercial , como resulta do art 1109 do C.Civil O
contrato pelo qual se transfere temporria e onerosamente para outrem, juntamente ou no-com o gozo do
prdio, a explorao de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.. a locao, o
arrendamento de um estabelecimento ( com n1-ou sem- n2 do art 1109- o arrendamento do prdio onde
o estabelecimento est instalado.
Tal como o trespasse, a cesso de explorao implica a transferncia, em conjunto, das instalaes,
utensilios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelicimento e que transmitido o gozo do
prdio, nle se continue a exerver o mesmo ramo de comrcio ou indstria.
A distino essencial entre ambos que no primeiro, h uma transferncia temporria de explorao
enaquanto que no segundo h uma transmisso definitiva da titularidade do estabelecimento.
Na locao de estabelecimento o concedente mantm a propriedade do estabelecimento na sua esfera
jurdica, podendo retomar a sua exporao quando por qualquer forma cessar o contrato que celebrou com
o locatrio desse estabelecimento.
Trespasse a venda ou doao, a transferncia definitiva do esabelecimento, por efeito do contrato, o
trespasse transfere definitivamente para o trespassrio a propriedade do estabelecimento.
Naquela cede-se temporariamente a explorao do estabelecimento, no trespasse vende-se, transfere-se (
o trespasse pode ser gratuito) em definitivo o estabelecimento.

Distino entre: locao de estabelecimento e
trespasse
DIFERENAS ENTRE O TRESPASSE E CESSO DE EXPLORAO

TRESPASSE - verifica-se neste caso a transmisso da posio de arrendatrio, ou seja, o
arrendamento deixa de estar no nome do anterior proprietrio e passa para o nome do futuro
proprietrio.
No trespasse no necessria autorizao do senhorio, desde que o futuro arrendatrio
continue a exercer a mesma actividade no local arrendado.
No entanto, o trespasse tem que ser celebrado por escrito e tem que ser comunicado ao
senhorio. No esquecer que o senhorio tem direito de preferncia no caso do trespasse por
venda.

CESSO DE EXPLORAO - verifica-se neste a transferncia do gozo do local arrendado e
da utilizao do estabelecimento comercial para terceira pessoa.
Tem carcter temporrio e no se verifica mudana da posio do arrendatrio, pelo que o
anterior proprietrio continua a figurar como arrendatrio no contrato de arrendamento.
A cesso de explorao no precisa de autorizao do senhorio, mas tem que lhe ser
comunicada no prazo de um ms.

No caso de optar pelo trespasse do estabelecimento as suas obrigaes e vnculos com o local
arrendado e senhorio terminam.

Distino entre: locao de estabelecimento e
trespasse
2422.08.0YXLSB.L1-7-AC TRL DE 7/11/2013
O contrato de cesso de explorao de estabelecimento comercial, atravs do qual o titular
do estabelecimento cede a outrem, a ttulo oneroso, a fruio temporria dele, juntamente
com a cedncia da fruio do imvel em que est instalado, um contrato inominado, a
regular pelas estipulaes nele vertidas pelas partes e, subsidiariamente, pelas disposies
dos contratos tpicos mais afins e, depois, pelas regras gerais das obrigaes e dos
contratos.
A resoluo do contrato pode ter lugar mediante declarao, escrita ou oral, outra parte,
sem necessidade de interveno do Juiz, e sem ter de recorrer ao art. 808, n. 1, do CC.
A resoluo do contrato opera, imediatamente, de pleno direito, no momento em que essa
declarao chega ao poder da parte inadimplente, ou dela conhecida (art. 224, n. 1, do
CC).
Eventual interveno judicial, que venha a ocorrer posteriormente, apenas ter a natureza
de sentena de simples apreciao, pela qual o Juz verifica os pressupostos e declara a
existncia de uma resoluo, nos termos da lei.

Distino entre: locao de estabelecimento e
trespasse
3555/10.8T2OVR.C1.P1 AC TRP de 5/20/2013
I O negcio jurdico de trespasse tem sempre por objecto mediato um estabelecimento comercial e importa a respectiva
compra e venda, pela qual o direito de propriedade sobre ele se transfere do vendedor para o comprador (artigos 874 e 897
do Cdigo Civil);
II Se do estabelecimento comercial vendido fizer parte uma situao jurdica de arrendamento, o trespasse acarreta a
mutao subjectiva desta, a respeito da posio de locatrio (artigo 1112, n 1, do Cd Civ);
III O estabelecimento comercial, como bem jurdico patrimonial constitudo por uma agregao de coisas e de direitos
unitariamente vocacionados a uma certa aptido funcional, tem uma compleio que ultrapassa a da mera posio jurdica de
locatrio;
IV lcito ao dono de um estabelecimento, ainda que dele faa parte a posio arrendatcia, poder ceder a sua explorao,
em locao, a terceiro, margem da vontade do senhorio no arrendamento (artigo 1109, n 2, incio, do Cd Civ);
V A cesso de explorao, assim vlida, deve porm ser comunicada ao senhorio no prazo de um ms, sob pena de ser,
quanto a ele, ineficaz (artigos 1109, n 2, final, e 1083, n 2, alnea e), do Cd Civ);
VI Essa ineficcia repercute-se apenas na relao jurdica do arrendamento, permite ao senhorio a defesa da sua posio
nessa relao de acordo com as faculdades que a lei lhe concede e no comporta, para alm dos limites assim recortados,
qualquer outra incidncia ou afectao do estabelecimento comercial objecto da cesso;
VII Efectuada a cesso de um estabelecimento, integrado de um espao arrendado, que no foi comunicada ao senhorio, se
este toma a atitude de em tal espao soldar as portas e as janelas, impedindo qualquer acesso ao mesmo, essa conduta tem
repercusso, no s no local, mas na integridade do prprio estabelecimento que, diante da impressividade e carisma do acto,
no pode deixar de ser considerado suprimido e extinto, por virtude dele;
VIII Nessa hiptese, o senhorio incorre em responsabilidade civil (no apenas contratual, mas ainda extracontratual) para
com o proprietrio do estabelecimento destrudo, cuja falta de comunicao da cesso de explorao tida lugar no permite
preterir ou afastar;
IX O contedo dessa indemnizao, integrada da medida contraco patrimonial gerada na esfera do lesado, pode ser
constitudo pelo valor de mercado do estabelecimento comercial atingido e, tambm, pelo das rendas que previsivelmente o
inquilino viria a auferir do cessionrio a quem temporariamente transmitira a sua explorao (artigos 562 a 564 do Cd Civ);
X Ainda que no processo se venham a evidenciar elementos que permitam, desde logo, a poder quantificar o dano, se o
lesado, autor da aco, tiver formulado pedido ilquido, a coberto da faculdade que lhe concede o artigo 569, incio, do Cd
Civ, no pode o juiz deixar de proferir sentena de condenao tambm ilquida, relegando para mais tarde a concretizao,
sob pena de estar a proferir deciso ultra petitum (artigo 661, n 1, do Cdigo de Processo Civil).

Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
A transmisso em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para os
arrendamentos para fim habitacional, j o n. 1 do art. 1113. do CC, se limita a estabelecer que o
arrendamento no caduca por morte do arrendatrio, mas os sucessores podem renunciar
transmisso.
Acontece que neste preceito, apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela Lei n.
31/2012, no se vislumbra diferena entre as duas redaes do preceito, nem sequer quanto ao
prazo de comunicao da renncia que j era anteriormente de trs meses.
Nestes casos, a lei no fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de beneficirios da
transmisso do direito, para alm da sua qualidade de sucessores do falecido, portanto, serem
seus herdeiros, legtimos ou legitimrios ou mesmo legatrios.
Falecendo o arrendatrio, o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas:

1. pode renunciar transferncia da posio contratual, e neste caso deve comunicar tal facto ao senhorio
no prazo de 3 meses aps o decesso do arrendatrio;
2. em alternativa, pode pretender a manuteno do vnculo contratual e, neste caso, dever comunicar
essa sua vontade ao senhorio, juntando para o efeito cpia dos documentos comprovativos do bito do
arrendatrio e da sua qualidade de sucessor, tudo no prazo de trs meses a contar do falecimento do
inquilino, conforme decorre do disposto no art. 1107., n. 1, do CC, e por fora da remisso operada
pelo n. 2 do art. 1113. do mesmo Cdigo .
Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
Tanto no caso da renncia como no da continuao do contrato, a comunicao do sucessor
dever
obedecer ao ritual estabelecido nos arts. 9. e segs. da NLAU.



Note-se que, semelhana do que acontece quanto ao arrendamento para habitao,
a questo da transmisso por morte prevista no art. 1113. do CC no se coloca nos
casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em virtude do
regime de bens (art. 1068. do CC).

No sendo efetuada a comunicao em apreo, ainda assim transmitir-se- o
arrendamento, mantendo-se com as inerentes obrigaes, mormente a do pagamento
da renda, muito embora o transmissrio fique obrigado a indemnizar o senhorio por
todos os danos resultantes de tal omisso, conforme resulta do n. 2 do art. 1107. do
CC, e uma vez mais por fora da remisso operada pelo art. 1113., n. 2, do mesmo
Cdigo.
Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
Importa salientar que a propsito do art. 1113. do CC (e das
normas correspondentes do regime anterior), tem-se debatido a
questo de saber se a referncia morte do arrendatrio e aos
seus sucessores se reporta unicamente a pessoas singulares
ou se abrange tambm a extino de pessoa coletiva.


O entendimento predominante vai no sentido de que a previso do artigo
respeita apenas s pessoas singulares desde logo pelo argumento literal,
porquanto a lei se refere morte, aos sucessores e aos documentos
comprovativos da ocorrncia, realidades que so prprias das pessoas
fsicas.
Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
Importa, ainda referir, pela sua importncia, o regime de direito transitrio previsto para os
contratos celebrados antes do NRAU, o qual, por via do disposto no citado artigo 26., n. 1 e 2,
tambm no difere quer esteja em causa arrendamento para fim no habitacional celebrado
antes ou depois do DL n. 257/95, de 30 de Setembro.
semelhana do que acontece quanto aos arrendamentos para fim habitacional, tambm o
regime de direito transitrio estabelecido para a transmisso por morte no arrendamento para
fim no habitacional pelo art. 58. do NRAU, aplicvel a todos os contratos celebrados antes da
entrada em vigor da Lei n. 6/2006, substancialmente diverso daquele que acabou de se
referir para os novos contratos.
Desde logo, ressalta do art. 58. da NLAU a adopo da regra da caducidade do contrato por
morte do arrendatrio, consagrando-se, pois, uma disciplina idntica do regime da locao
(art. 1051., al. d), do CC), mas diametralmente oposta preconizada pelo RAU (art. 112.),
pela nova lei para os mesmos contratos (art. 1113. do CC) e inclusivamente pela norma de
direito transitrio que regula a transmisso por morte nos arrendamentos para fim habitacional
(art. 57. da NLAU).
A nova redao introduzida pela Lei n. 31/2012, veio clarificar no n. 1 do artigo 58. que a
mesma ocorre apenas quanto morte do primitivo arrendatrio, limitando, portanto, ainda mais
a transmisso por morte nos arrendamentos para fim no habitacional.

Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
A regra da caducidade aqui prevista comporta apenas uma exceo, nos termos da qual
possvel a transmisso do direito do arrendatrio falecido no caso de o seu sucessor explorar
em comum, e pelo menos nos ltimos 3 anos, o estabelecimento a funcionar no locado.
Esta possibilidade de transmisso refere-se tanto aos arrendamentos para o comrcio e
indstria como aos arrendamentos para o exerccio de profisso liberal.
Assim, deve considerar-se, por exemplo, que o consultrio do mdico, o gabinete do
arquitecto ou o escritrio do advogado instalados em local arrendado cabem na
previso do art. 58., sendo possvel nesses casos a transmisso por morte do direito ao
arrendamento desde que observados os demais requisitos legais.
Porm, o sucessor ou transmissrio deve ser herdeiro ou legatrio do de cujus (art. 2030. do
CC) que simultaneamente desenvolva uma atividade no locado antes explorado por aquele.
Esto assim excludos do universo de transmissrios todos aqueles que, no possuindo tal
qualidade sucessria, apenas tiveram, como ocupao profissional, o trabalho no
estabelecimento do arrendatrio falecido.

Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?
Finalmente, importa salientar que tambm a transmisso por morte nos contratos de pretrito
de arrendamento para fim no habitacional impe ao transmissrio o dever de comunicao
ao senhorio, nos trs meses subsequentes ao decesso do arrendatrio, da vontade de
continuar a explorao e a juno, para esse efeito, os documentos comprovativos do
falecimento do locatrio e da sua qualidade de sucessor.
Quanto inobservncia de tal dever e aos formalismos da comunicao, aplicam-se as
consideraes tecidas quanto transmisso do arrendamento habitacional.
Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do

arrendamento para os filhos?
A transmisso por morte da posio de arrendatrio nos contratos de arrendamento
habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do NRAU (28-06-2006) vem regulada nos
arts. 1106. e 1107. do CC.
No confronto com o regime do RAU, perceptvel a reduo de cinco para duas das classes
dos transmissrios que o n. 1 do art. 85. do RAU designava.



Porm, esta reduo de elenco no corresponde a uma qualquer diminuio do universo dos
transmissrios, pois a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC mais no faz do que agrupar num s
preceito os sujeitos antes referidos nas als. b), d), e) e f) do n. 1 do art. 85. do RAU,
socorrendo-se para o efeito do conceito unificador de economia comum, onde se incluem
evidentemente os filhos que ali residam nestas circunstncias.

Com efeito, na lei nova so chamados para a transmisso por morte do
arrendatrio o cnjuge ou o membro sobrevivo da unio de facto (al. a)
do n. 1 do art. 1106. do CC) e depois o convivente em economia
comum (al. b) do mesmo n. 1).
Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do

arrendamento ?
Relativamente redao introduzida pela Lei n. 6/2006, as verdadeiras alteraes de regime
prendiam-se, desde logo, com a inexistncia na lei nova de uma referncia morte do primitivo
arrendatrio, contrariamente ao que sucedia no RAU, mais concretamente no promio do seu art.
85.: mencionando agora a lei apenas a morte do arrendatrio, tudo levando a crer que no
domnio da sua vigncia eram permitidas sucessivas transmisses por morte.


Do mesmo modo, a redao introduzida pela Lei n. 6/2006 no comportava uma norma
semelhante do art. 86. do RAU, o qual obstava transmisso por morte () se o titular desse
direito tiver residncia nas comarcas de Lisboa e Porto e suas limtrofes, ou na respectiva
localidade quanto ao resto do Pas, data da morte do primitivo arrendatrio. Significa isto que
no NRAU at entrada em vigor do Novssimo RAU o direito ao arrendamento se transmite
mesmo nos casos em que o beneficirio disponha de casa para residncia prpria, no local ou
rea considerada do prdio arrendado.

Com a alterao introduzida pela Lei n. 31/2012, voltou a referncia ao primitivo
arrendatrio, limitando, portanto, a transmisso.
Esta limitao voltou a ser introduzida com o aditamento do n. 4 do
artigo 1106., onde se consagra regime semelhante ao que existia
no RAU, impedindo tambm nestes casos a transmisso do
arrendamento.
Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do

arrendamento para os meu cnjuge e o unido de facto?
No que diz respeito aos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio,
constata-se que o cnjuge a quem o arrendamento no se comunicou nos termos do art. 1068.
do CC, continua a deter o primeiro lugar na hierarquia dos transmissrios (art. 1106., n. 1, al.
a), 1. parte, do CC), no estabelecendo a lei quanto a ele, como requisito da transmisso,
qualquer tempo mnimo de coabitao ou de durao do casamento, obrigando-o apenas a viver
no locado.
Num esforo de igualao entre o cnjuge e o unido de facto, o art. 1106. do CC consagra um
regime mais favorvel ao membro sobrevivo da unio de facto do que o previsto no RAU, pois
neste caso, diferentemente do que ocorre no regime transitrio, faz operar o efeito da
transmisso por morte logo que a vivncia com o falecido dure mais de um ano (e no dois,
conforme exigiria a regra geral contida na Lei como requisito da tutela legal da unio de facto),
independentemente de a mesma se ter desenrolado integralmente ou no no locado; e
concede-lhe prioridade na sucesso no arrendamento relativamente aos parentes do
arrendatrio falecido (art. 1106., n. 2, do CC), nomeadamente aos filhos.
Salienta-se ainda que o terceiro beneficirio da transmisso por morte da posio de
arrendatrio a pessoa que com ele residir em economia comum e h mais de um ano,
conforme estabelece a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC, preceito este que consagra um
regime mais favorvel, quando comparado com o decorrente do art. 2. da Lei n. 6/2001, de 11-
05, pois faz operar o efeito da transmisso por morte do arrendamento assim que a coabitao
com o arrendatrio durar mais de um ano (e no dois, como exige em regra do referido art. 2.
da Lei n. 6/2001) e isto independentemente de tal vivncia ter decorrido integralmente no
locado.


Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do

arrendamento ?
de destacar nesta sede, e pela alterao de regime que a mesma encerra relativamente ao
RAU, a prioridade que os parentes mais velhos passaram a ter na nova lei relativamente aos
filhos do arrendatrio na transmisso do direito ao arrendamento (art. 1106., n. 2, do CC).
Impe-se ainda salientar que a transmisso no afeta a durao normal do contrato, pelo que
se este foi celebrado com prazo certo, a transmisso por morte no obstar a que o senhorio
possa impedir a renovao do contrato nos termos do art. 1097. do CC.
Porm, e conforme prev o n. 5 do art. 1106. do CC, se a morte do arrendatrio tiver ocorrido
nos seis meses anteriores data em que o contrato vier a cessar, o transmissrio poder
permanecer no locado por perodo no inferior a seis meses, contado desde o decesso do
inquilino .
Tambm agora, tanto a transmisso como a concentrao no cnjuge sobrevivo do direito ao
arrendamento devem ser comunicadas ao senhorio no prazo de trs meses contado da data do
decesso do arrendatrio, sob pena de o transmissrio faltoso se constituir na obrigao de
indemnizar o senhorio - art. 1107. do CC.,
Destaca-se ainda, e embora tal no resulte da nova lei, contrariamente ao que o RAU
estabelecia, que tambm a renncia ao direito transmisso do arrendamento deve ser
comunicada, sob pena de aquele direito se consolidar no renunciante.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
No tocante possibilidade de resoluo do contrato pelo senhorio, o n. 2 do artigo 1083. do
CC vem proclamar a necessidade de um incumprimento especfico, uma espcie de
incumprimento qualificado, na terminologia da lei, o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento.



A gravidade do incumprimento fundador do direito resoluo do contrato h-de aferisse quer
pela prpria natureza da infraco atuao/omisso substancialmente grave quer pelas
consequncias ou efeitos que provoca e que tornam o incumprimento grave quer ainda pela
reiterao da conduta violadora das obrigaes assumidas que, por essa via, tambm
qualificvel como grave de tal modo que no seja razoavelmente exigvel outra parte a
manuteno do arrendamento.

Assim, em vez de, como acontecia no artigo 64. do RAU, enumerar taxativamente as causas de resoluo
efetuando a seleo dos vrios tipos de incumprimento que eram considerados suficientemente graves
para a fundar, o legislador do NRAU optou pelo uso de clusulas gerais, apontando genericamente para o
incumprimento grave das obrigaes emergentes do contrato, como justa causa de resoluo.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?


A principal questo que tem sido objeto de divergncia na interpretao deste elenco exemplificativo
previsto no n. 2 do artigo 1083. do CC, a de saber se os exemplos selecionados pelo legislador
como hipteses de incumprimento pelo arrendatrio preenchem ou no, por si s, a clusula geral nsita
na 1. parte do artigo.
Como sabido, esta tcnica dos exemplos-padro tem sido usada noutros diplomas o art. 30., al. a),
do DL n. 178/86, de 03-07, que consagra o regime jurdico do contrato de agncia , e o art. 396., n.s
1 e 3, do Cdigo do Trabalho quanto resoluo do contrato de trabalho - relativamente aos quais
tem sido defendido que as circunstncias exemplificativas no so de funcionamento automtico
carecendo de ser enquadradas na clusula geral .



Se assim fosse, pense-se ento porque razo o legislador no avanou para a resoluo
extrajudicial nestes casos?


Para alm de consagrar a referida clusula geral merc da qual apenas considera fundamento de resoluo
o incumprimento que, pela sua gravidade e consequncias, torne inexigvel a manuteno do contrato de
arrendamento, na parte final do n. 2 do artigo 1083., o legislador do NRAU veio acrescentar:
designadamente, quanto resoluo pelo senhorio, enunciando exemplificativamente vrios casos que
reconduziu a cinco alneas.
Este o entendimento que preconizamos porque efetivamente no consideramos que
tendo o legislador optado por esta enunciao exemplificativa na sequncia da exigncia de
um incumprimento grave, por si ou pelas suas consequncias, e que por tal motivo torne
inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento, a simples alegao e prova de
qualquer uma das situaes enunciadas, possa configurar o imediato preenchimento das
aludidas clusulas gerais.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Precisamente porque em face da indispensabilidade do preenchimento do conceito geral de justa causa,
incumbir ao senhorio, autor na ao de despejo, o nus da alegao e da prova (cfr. art. 342. do CC) de
factualidade subsumvel, no apenas nas diferentes alneas do n. 2, mas tambm, na clusula geral
constante da 1. parte do n. 2.
Na verdade, a simples alegao e prova de factos subsumveis em qualquer uma das situaes enunciadas,
pode no bastar para o imediato e indispensvel preenchimento da clusula geral do n. 1 do artigo, at
porque as causas resolutivas previstas nas diversas alneas configuram nveis de gravidade de grau muito
diferente entre si, sendo que algumas das situaes eleitas tm objetivamente um grau de gravidade menor
do que outros fundamentos no elencados, por exemplo, as obras no autorizadas .
Por isso, merc precisamente da consagrao de exemplos de tipo muito distinto, o nus que recai sobre a
parte ser mais facilmente cumprido nalguns dos casos previstos na lei do que noutros.
No entanto, o Conselheiro Pinto Furtado considera que se trata de casos
tpicos de resoluo, no meras presunes ilidveis da inexigibilidade da
manuteno do arrendamento pelo senhorio e que provados tais factos,
nenhum juzo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o
direito resoluo por parte do senhorio , entendimento que mereceu
acolhimento, por exemplo, nos Acs. TRL de 08-10-2009, processo n.1957/08-2;
e de 11-02-2010, processo n. 2154/07.6TJLSB.L1-2, disponveis em
www.dgsi.pt.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Porm, no tem sido este o entendimento maioritariamente defendido na doutrina , nem noutra
jurisprudncia dos Tribunais da Relao conforme pode ver-se dos Ac. RP de 17-04-2008,
Proc. N. JTRP00041081, Ac. RP de 27-11-2008, Proc. N. JTRP00041081Ac. RL de 09-12-
2008, Proc. N. 8726/2008-6; Ac. RL de 27-05-2010, processo n. 707/08.4YXLSB.L1-6; e Ac. RL
de 15-10-2009, processo n. 613/08.2TBALM.L1-2 - e na jurisprudncia do STJ Ac. de 02-10-
2007, revista 2496/07, que expressamente o referiu quanto falta de residncia permanente
aduzindo que a mesma no hoje, por si s, fundamento do contrato. preciso que se
demonstre que o incumprimento pela sua gravidade torne inexigvel outra parte a manuteno
do arrendamento.

Portanto, largamente maioritrio o entendimento que temos
defendido a este respeito.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Ora, a proposta aprovada no introduz quanto ao promio deste artigo 1083., n. 2, qualquer
alterao pelo que, mantm-se a este respeito as divergncias doutrinrias e
jurisprudenciais, estas eventualmente a sanar por via da uniformizao de jurisprudncia.
Porm, consideramos que as alteraes introduzidas nas alneas deste nmero dois, vieram
reforar este entendimento.
Seno vejamos:

Quanto alnea a), a alterao agora prevista retirou a referncia
violao reiterada e grave deixando de se mencionar que a violao, para
alm de grave, tenha ainda que ser reiterada, isto , regular ou frequente.

De facto, como se poderia configurar que, caso no fosse necessrio
demonstrar a gravidade da violao, a simples violao de uma regra de
boa vizinhana emisso de rudo, fumos, etc. pudesse
automaticamente determinar a resoluo do contrato enquanto a realizao
de obras no arrendado careceria de ser fundamentada quanto sua
gravidade?
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Parece-nos evidente que aquilo que determinou a alterao foi o legislador ter considerado uma redundncia
a meno gravidade e reiterao em face da necessidade de preenchimento da clusula geral, para cujo
efeito j necessrio avaliar da gravidade do comportamento que, evidentemente, pode ser expressa pela
sua reiterao.
Tambm quanto ao uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina, previsto na alnea c) foi
agora tambm alterado aditando-se o segmento:


De facto, a alterao ora introduzida visa salientar que neste caso, ainda que a alterao do uso a que o
prdio contratualmente se destina no provoque maior desgaste no imvel, tal no impede que o senhorio
alegue e prove os factos dos quais se possa concluir que houve utilizao do prdio para fim diverso daquele
para o qual ambas as partes haviam acordado destin-lo, e os demais necessrios para avaliar se a
gravidade ou as consequncias da violao tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento.
Com interesse para o enquadramento desta alnea, atente-se que no NRAU, quer a hospedagem em
violao do disposto no artigo 1093., n.s 1, al. b), e 3, do CC, quer a existncia de indstrias domsticas em
violao do disposto no art. 1092., n. 2, podem integrar a previso desta al. c) do n. 2 do artigo 1083..

ainda que a alterao do uso no implique maior desgaste ou desvalorizao
para o prdio, o que apenas se compreende se for possvel avaliar da
gravidade que o uso do prdio possa configurar.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Efetivamente, a Lei 6/2006 veio operar duas importantes modificaes de regime no tocante
possibilidade de existncia de indstrias domsticas no uso residencial do prdio arrendado:
tal possibilidade tem agora natureza supletiva salvo clusula em contrrio, e desde que a
mesma seja explorada na residncia do arrendatrio e no ocupe mais de trs assalariados,
no se impe que seja o prprio arrendatrio a explor-la, podendo a indstria domstica ser
prosseguida por todos os demais que residam com ele no arrendado em economia comum.
J quanto ao no uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n. 2 do
artigo 1072., apesar de no ter sido diretamente alterado, foi operada importante modificao
no artigo para que remete.
Este mais um dos exemplos que ilustra como no NRAU assume particular relevncia a
estipulao contratual sobre o tipo de uso do arrendado, porquanto necessrio determinar
previamente se o arrendamento foi celebrado para habitao permanente, j que os
arrendamentos para habitao no permanente tambm esto sujeitos disciplina do
NRAU, sendo certo que apenas ser fundamento de resoluo o no uso do prdio
arrendado para habitao permanente

O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Com esta alnea relaciona-se diretamente o artigo 1072. (uso efetivo do locado n. 1 o
arrendatrio deve usar efetivamente a coisa para o fim contratado, no deixando de a utilizar
por mais dum ano), a cujo n. 2 o no uso pelo arrendatrio lcito, a reforma vem aditar mais
uma alnea:


A nova alnea no tem correspondncia na fonte da redao anterior que era o n. 2 do artigo
64. do RAU, visando salvaguardar situaes de ausncia que no estavam previstas
diretamente e que se mostram claramente justificadas mas que, em bom rigor, nos parece que
sempre podiam ser enquadrveis na alnea a) caso de fora maior ou de doena.
No entanto, assim ficam explicitamente salvaguardadas estas situaes sem necessidade de
se estar a discutir se o caso se enquadra ou no na exceo, uma vez que ficam abrangidas
pela previso todas as situaes que aqui se enquadrem, independentemente da data em que
o contrato se iniciou.


d) Se a ausncia se dever prestao de apoios continuados a pessoas com
deficincia com grau de incapacidade superior a 60% incluindo familiares, ficando
abrangidos por esta clusula todos os contratos de arrendamento
independentemente da data em que tenham sido celebrados.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
J quanto cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e onerosa ou gratuita, do
gozo do prdio, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio, prevista na alnea e), a
alterao efectuada apenas aditou o segmento do gozo do prdio, vindo assim clarificar o
que se pretendia aqui incluir, no sentido que tambm j havamos defendido antes.
Note-se que o legislador usou apenas o termo cesso e no cesso da posio do
arrendatrio. Por isso, conjugando este preceito com as obrigaes previstas para o locatrio
no art. 1038., als. f) e g), devemos concluir que a cesso considerada na norma tambm se
refere ao gozo do locado, abrangendo na respectiva previso quer o subarrendamento quer o
comodato efectuados sem o consentimento do senhorio.



Conforme decorre da conjugao destas normas, permitida a cedncia do gozo da coisa
arrendada nos casos de comodato (autorizado pelo senhorio), subarrendamento (autorizado
ou ratificado pelo senhorio), locao de estabelecimento, trespasse de estabelecimento
comercial ou industrial e continuao do exerccio de profisso liberal no locado. Assim, a
cedncia do gozo da coisa arrendada que no se reconduza a nenhum destes casos
invlida.


Na apreciao deste fundamento de resoluo torna-se necessrio considerar o disposto nos artigos
1038., aIs. f) e g) (obrigaes do locatrio), 1049. (cedncia do gozo da coisa), 1059. (regra geral
sobre transmisso da posio do locatrio), 1060. a 1063. (regras gerais da sublocao), 1088. a
1090. (regras sobre subarrendamento) e 1109., n. 2, e 1112. (regras especiais sobre a locao de
estabelecimento e a transmisso da posio do arrendatrio no arrendamento para fins no
habitacionais), todos do CC.
O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?
Mas, mesmo quando tenha sido dada autorizao pelo senhorio cedncia ou nos casos em
que aquela no seja necessria, designadamente, locao de estabelecimento, trespasse e
continuao do exerccio de profisso liberal no locado, dever a mesma ser-lhe comunicada,
no prazo de 15 dias, sob pena de ineficcia perante o senhorio (salvo no caso especial da
locao de estabelecimento, em que o prazo para a comunicao alargado para 1 ms -
cfr. art. 1109., n. 2, do CC).
Embora o consentimento do senhorio no seja necessrio nos casos de trespasse, cesso da
posio de arrendatrio para o exerccio de profisso liberal e locao de estabelecimento, a
realizao destes negcios pode fundar a resoluo quando sejam invlidos, nomeadamente
por no ter sido observada a forma escrita (art.s 1112., n. 3, do CC) ou ineficazes por no
terem sido oportunamente comunicadas ao senhorio (art.s 1038., al. g), e 1109., n. 2, do
CC).
Pode seguramente uma vez que o elenco de causas de resoluo agora meramente
exemplificativo, podendo, portanto, haver lugar resoluo por qualquer outra causa cuja
gravidade implique a inexigibilidade de manuteno da relao contratual.
Exemplos de outras causas de resoluo no previstas no elenco exemplificativo do n. 2 do
art. 1083. e que, pela sua gravidade ou consequncias podem tornar inexigvel a manuteno
do arrendamento, so desde logo, as situaes que antes integravam o elenco taxativo de
causas de resoluo previstas no RAU.

Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no

esto referidos no artigo 1083. do CC?
Destas, a nica exceo ocorre relativamente cessao pelo arrendatrio da prestao dos servios
que determinaram a entrega do prdio arrendado, deixou de constituir fundamento de resoluo do
contrato, estando agora prevista no art. 1051., al. g), do CC, como causa de caducidade do contrato
de arrendamento.
Ora, uma das situaes que estava prevista no art. 64., n. 1, aI. d), do RAU como causa de
resoluo pelo senhorio era a realizao no arrendado, sem consentimento deste, de obras que
alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposio interna das divises do prdio ou de
atos que nele causassem deterioraes considerveis e que no pudessem justificar-se nos termos
do art. 1043. do CC.
Agora, a realizao pelo arrendatrio de obras e deterioraes no prdio no facultadas pelo contrato
e que no tenham sido autorizadas, por escrito, pelo senhorio, isto , no permitidas pelos arts.
1043., 1073., e 1074., n. 2, do CC, continua a ser fundamento de resoluo do contrato por parte
do senhorio, desde que a situao preencha os requisitos impostos pela clusula geral enunciada no
n. 2 do artigo 1083..
Esta uma das situaes em que para aferir a gravidade do incumprimento pelo arrendatrio,
continuam a poder colher-se os anteriores ensinamentos da doutrina e jurisprudncia cujos
numerosos exemplos serviro para aquilatar as situaes que futuramente podem ou no
considerar-se como integrando incumprimento cuja gravidade ou consequncias tornem inexigvel
a manuteno do contrato. Cfr. neste sentido e j no mbito do NRAU o Ac. STJ de 17-06-
2010, processo n. 234/07.

Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no

esto referidos no artigo 1083. do CC?
Tambm a cobrana pelo arrendatrio ao subarrendatrio de renda superior ao limite legal,
antes referida no art. 64., n. 1, aI. g), do RAU, deve continuar a ser considerada como
fundamento de resoluo do contrato, pese embora tenha de ser apreciada casuisticamente
luz da clusula geral do artigo.
. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de

resoluo?
Cumpre, com interesse a este respeito, aduzir ainda que, sendo a enumerao dos
fundamentos de resoluo meramente exemplificativa, tudo indica que no NRAU, apesar da
imperatividade estabelecida no artigo 1080. do CC relativamente s causas e modo de
cessao do contrato de arrendamento urbano, as estipulaes contratuais sero, nalguns
casos, determinantes para avaliar se existe ou no incumprimento grave que torne inexigvel
outra parte a manuteno do arrendamento.
Note-se que, com isto no estamos a afirmar a validade de clusulas contratuais de
resoluo do contrato que possam funcionar automaticamente, por exemplo, por
comunicao outra parte, ou que acordando as partes em que a violao de
determinada clusula torna inexigvel a manuteno do contrato tal signifique uma
espcie de confisso de um incumprimento grave determinando o preenchimento
automtico do conceito de inexigibilidade da manuteno do contrato, porquanto a tal
obsta expressamente a imperatividade das normas sobre a resoluo que o artigo
1080. - apesar da alterao de redao ora efetuada continua a manter .
O que pretendemos salientar que com o NRAU nada obsta a que se estabeleam clusulas
contratuais das quais resultem obrigaes ou proibies que, no sendo contrrias lei,
aos bons costumes ou ordem pblica, permitam melhor concretizar a clusula geral do
n. 2, do artigo 1083. levando a concluir que do respectivo incumprimento, consequncias ou
reiterao decorre a inexigibilidade da manuteno do contrato de arrendamento.

. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de

resoluo?
Pensamos que tal poder acontecer, com vantagem, por exemplo




Porm, na respectiva apreciao no podemos olvidar que so razes de interesse e ordem
pblica as que determinam a imperatividade do regime estabelecido para a cessao do
contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, razo pela qual no admissvel que
as partes, por si, estabeleam clusulas que o derroguem, determinando uma automtica
inexigibilidade da manuteno do contrato onde o legislador no a previu, conforme
defendido pelo Cons. Pinto Furtado.
De facto, os nicos casos de inexigibilidade automtica de manuteno do contrato de
arrendamento, so os que permitem a resoluo extrajudicial do contrato de arrendamento pelo
senhorio e pelo arrendatrio, previstos no n. 3 e agora no n. 4 do artigo 1083., casos esses
que o legislador reputou integrarem, pela sua simples verificao e atenta a sua objetiva
gravidade na vida do contrato, atenta a quebra no sinalagma que, por si s, representam, os
conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso
avaliao judicial.

quanto realizao de obras que alterem a estrutura do edifcio, quanto ao pagamento dos
encargos ou despesas, quanto ao nmero de pessoas que possam estabelecer residncia
no arrendado, quanto proibio de hspedes, ou da existncia de indstria domstica,
quanto proibio de animais de companhia ou limitao do seu nmero, enfim, pelo
menos em todas as obrigaes legais em que o Cdigo Civil salvaguarda a possibilidade de
estabelecer clusula diversa do regime supletivo.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Apreciemos primeiro, os fundamentos de resoluo do contrato pelo senhorio previstos no n.
3 do artigo 1083., fundamento de resoluo que tem suscitado as maiores divergncias de
interpretao na aplicao do NRAU na redao at agora em vigor que tinha suscitado
vrias questes que o legislador do novssimo RAU no curou de esclarecer.
Atualmente, dispe o n. 3 do artigo 1083. do NRAU que inexigvel ao senhorio a
manuteno do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no
pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposio pelo arrendatrio realizao
de obra ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos n.s 3 a a 5 do artigo
seguinte.
Com a nova redaco pretende-se evidentemente a diminuio do prazo de
incumprimento necessrio para operar a resoluo e a mais clere recolocao
do imvel no mercado, passando de um perodo de mora superior a 3 meses para
um igual ou superior a 2, reduzindo-se ainda para um ms o prazo para purgar a
mora artigo 1084., n. 3 tentando assim que o senhorio possa efetuar a
comunicao extrajudicial para resoluo num prazo total de 3 meses em vez dos
6 anteriormente previstos.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Relativamente redao inicial havamos alertado que, com prejuzo para a inteligibilidade da
norma, o legislador agrupou num mesmo nmero, em bom rigor, trs situaes
substancialmente distintas, mas que entendeu configurarem, pela sua simples verificao,
casos concretos de preenchimento automtico da clusula geral prevista no n. 2 do artigo, e
que tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do contrato, isto , que por si s, constituem
incumprimento grave, passvel de determinar a resoluo do contrato.
Por isso, para as situaes previstas no n. 3 do artigo 1083., o legislador havia consagrado
um novo modo de operar a resoluo: antes previsto no n. 1 do artigo 1084. do CC, e que
agora passou a constituir o n. 2, abrangendo a novidade introduzida pelo n. 4 do preceito,
ou seja, que a mesma opera extrajudicialmente, mediante comunicao ao arrendatrio
onde fundamentadamente se invoque a obrigao encomprida.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Vejamos, ento, o que se suscitou antes e ainda mantm atualidade, quanto mora igual ou
superior a dois meses no pagamento da renda.
Sendo a renda a obrigao principal que impende sobre o arrendatrio, facilmente se
compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigao por um perodo
temporal superior a dois meses, quebre o vnculo sinalagmtico, tornando inexigvel ao
senhorio que continue a cumprir a respectiva obrigao principal de proporcionar ao
arrendatrio o gozo da coisa.
Saliente-se que uma das questes que logo se colocou foi a de saber se esta causa de
resoluo se reportava falta de pagamento de trs rendas, podendo agora manter-se por
referncia a duas rendas.
Entendemos que no era tal o significado da lei, ficando a clusula
preenchida com a falta de pagamento pelo arrendatrio de uma nica
renda, desde que o perodo de mora seja agora igual ou superior a
dois meses.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Vejamos agora a causa de resoluo que consiste na mora superior a dois meses no
pagamento de encargos ou despesas.
Na redao inicial havamos referido que embora a uma primeira leitura do art. 1083., n. 3,
do CC, na sua redao original parea resultar que a inteno do legislador foi equiparar a
falta de pagamento de encargos ou despesas para efeitos de resoluo do contrato falta
de pagamento da renda, tal entendimento parece no ter sido levado em considerao quer
na Exposio de Motivos quer noutros preceitos legais, designadamente no art. 1084., n. 3,
do CC, e no art. 15., n. 1, al. e), da NLAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano)
Como vimos, o legislador veio agora claramente equiparar este fundamento de resoluo
falta de pagamento de renda, em face da redao dada ao artigo 1084., n. 3.
Acresce que, tambm havamos criticado esta equiparao defendendo uma interpretao
restritiva da mesma uma vez que certamente este fundamento de resoluo, em face do
regime supletivo previsto no artigo 1078. do CC, apenas podia prefigurar-se nos casos em
que as partes tivessem estipulado contratualmente o pagamento pelo arrendatrio ao
senhorio de uma quantia fixa a ttulo de encargos e despesas, nos termos do artigo 1078.,
n. 7, do CC; e nos casos em que estivessem em causa encargos ou despesas referentes
contribuio devida ao condomnio ou contratados em nome do senhorio e que o arrendatrio
tivesse de lhe reembolsar na sequncia de comunicao pelo senhorio do comprovativo de
pagamento artigo 1078., n.s 3 a 6, do CC;

Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Por fim, defendamos que o preceito devia ser interpretado restritivamente nos casos em que,
por via da aplicao do regime supletivo supra referido, os encargos e despesas correm por
conta do arrendatrio, situao em que dificilmente, dizamos, as dvidas do arrendatrio para
com terceiros, (por exemplo, a relativa ao no pagamento do telefone), seriam de molde a
tornar inexigvel a manuteno do contrato de arrendamento.
Ora, foi precisamente esta expresso corram por conta do arrendatrio que o legislador
veio usar. No foi uma escolha feliz para clarificar a questo porque por fora do disposto no
artigo 1078., n. 2, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens
ou servios relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatrio, significando
precisamente que estes so da sua responsabilidade de pagamento mas no perante o
senhorio.
Porm, em face das questes antes levantadas e da expressa tomada de posio do
legislador na equiparao deste fundamento falta de pagamento de rendas, parece-nos
evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrrio do
sentido que lhe foi conferido no artigo 1078., n. 2, referindo-se aqui apenas aos encargos e
despesas que, por via do contrato de arrendamento, sejam da responsabilidade do
arrendatrio perante o senhorio.
Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam no mbito da
relao contratual de arrendamento.

Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Finalmente, quanto ao fundamento de resoluo consistente na oposio pelo arrendatrio
realizao de obra ordenada por autoridade pblica.
Quanto a este fundamento de resoluo importa ter presente que ao invs do que acontecia
no RAU, a matria do regime jurdico das obras em prdios arrendados est agora prevista
genericamente no artigo 1074. do CC, mas encontra-se desenvolvidamente regulada no
DL n. 157/2006, de 08-08, atualmente com a redao introduzida pela Lei n. 30/2012
que rege sobre as obras por iniciativa do senhorio; do municpio e do prprio inquilino.
Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagrao legal de fundamentos de
resoluo que pela sua simples verificao constituem um incumprimento considerado pela
lei como objetivamente grave, e que torna inexigvel ao senhorio a manuteno da relao
contratual, sendo dispensvel o recurso ao de despejo e operando por comunicao
contraparte onde se invoque a obrigao incumprida, sendo que, aps a sua recepo, o
arrendatrio pode fazer cessar a mora, no prazo de um ms, ficando a resoluo sem efeito,
faculdade que agora s pode usar uma nica vez, com referncia a cada contrato artigo
1084., n.s 2 a 4 do CC.

Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Este modo de operar a resoluo tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma de 2006,
dividindo, em traos gerais, quem entende que:
1. atualmente os senhorios no podem recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta
de pagamento de rendas, sendo obrigatria a formao pelo senhorio do ttulo extrajudicial;
2. e quem considera que se trata de uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos
senhorios, nada impedindo que continuem a recorrer ao judicial.
Sufragamos o entendimento que defende a admissibilidade do recurso ao declarativa em qualquer
situao de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao principal do pagamento da renda, havendo que
distinguir duas situaes:
1. - Nos casos em que a mora no pagamento da renda inferior a dois meses, o recurso ao
judicial a nica via possvel para obter o despejo com fundamento na falta de pagamento da
renda, devendo o senhorio alegar e provar, nos termos dos n.s 1 e 2 do citado artigo, que a falta de
pagamento de uma renda, por exemplo, pelo seu montante, por ser esse o seu nico rendimento,
enfim, factos dos quais resulte que tal constitui incumprimento grave que torna inexigvel a
manuteno do contrato;
2. - Nos casos em que a mora no pagamento da renda igual ou superior aos dois meses definidos no
n. 3 do artigo 1083., o senhorio poder optar pela via extrajudicial ou judicial, consoante lhe for
mais conveniente, j que certamente todos esto de acordo em que o NRAU no pretendeu tornar
mais difcil ao senhorio a resoluo do contrato, antes quis facilit-la. Por isso, permite ao senhorio
resolver o contrato por comunicao extrajudicial, mas no impede que o possa fazer interpondo a
competente ao declarativa.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Assim, dever o senhorio ponderar e decidir, s pesando as vantagens e inconvenientes de cada
uma das opes.



Pensamos que com a redao ora introduzida ao n. 1 do artigo 1084. este entendimento sai
claramente reforado porquanto ali se refere expressamente o direito resoluo do contrato por
falta de pagamento da renda quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at
ao termo do prazo para a contestao da ao declarativa, purgue a mora, aditando-se o n. 4
com referncia ao direito resoluo do contrato quando for exercida extrajudicialmente.
Parece-nos que, em face das dvidas anteriormente suscitadas este normativo no introduziu esta
alterao tendo em vista apenas aquelas situaes residuais em que no possvel o exerccio
extrajudicial do direito, por exemplo, por no existir contrato de arrendamento reduzido a
escrito.
Note-se que apesar da aparente facilidade da comunicao ao arrendatrio onde se invoque a
obrigao incumprida (artigo 1084., n. 1), existiam e persistem ainda alguns inconvenientes de
monta a apontar resoluo extrajudicial, quer do ponto de vista do senhorio, quer do ponto de
vista do arrendatrio.


A posio da jurisprudncia foi maioritariamente neste sentido, com um nico acrdo em sentido contrrio
Ac. TRC de 15-04-2008 -, o que determinou que em recurso extraordinrio o STJ tivesse proferido
o acrdo de 06-05-2010, 438/08.5YXLSB onde decidiu que o meio extrajudicial de resoluo do
contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU optativo.
Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual
comum de despejo logo que o arrendatrio esteja em mora relevante.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Debrucemo-nos agora sobre o novo fundamento de resoluo previsto no n. 4 do artigo 1083.
do CC.



Trata-se de preceito completamente inovador, introduzido com a novssima reforma, e que
promete dar alguns problemas de interpretao.
Estabelece este novo nmero que inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento no
caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por
mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses, com referncia a
cada contrato, no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo seguinte
Trata-se de preceito, que, semelhana do n. 3, permite a resoluo por via extrajudicial em
virtude de a sua verificao preencher automaticamente a gravidade que o legislador tomou
como pressuposto da inexigibilidade de manuteno do contrato de arrendamento.


No prembulo da proposta foi referido que o fundamento de resoluo do contrato de
arrendamento no caso de mora ainda alargado s situaes de atrasos reiterados no
pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou
interpoladas, num perodo de 12 meses. Com esta alterao, obvia-se manuteno de
contratos em que a confiana entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situaes de
incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Tal ocorrer quando o arrendatrio, no mbito de um mesmo contrato, por mais de 4 vezes, quer sejam
seguidas quer interpoladas, ou seja, quando por 5 vezes no perodo de um ano, se constitua em mora
superior a 8 dias no pagamento da renda.
Em primeiro lugar, exige-se, portanto, que o arrendatrio se constitua em mora superior a oito dias. E
aqui comea o primeiro problema de interpretao.
Na verdade, em face do que dispe o n. 2 do artigo 1041. do CC, cessa o direito indemnizao ou
resoluo do contrato se o locatrio fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu
comeo.
Este preceito tem longa tradio e do mesmo resulta que, no fundo, s existe mora relevante do
arrendatrio, se no proceder ao pagamento da renda at uma semana depois do seu vencimento,
dispondo desse prazo para purgar a mora sem que da advenha qualquer consequncia pelo
incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo vencimento.
S depois de decorrido este prazo, ou seja, a partir do 9. dia aps a data do vencimento que o
arrendatrio entra em mora relevante.
Portanto, entendemos que este primeiro segmento do artigo 1083., n. 4, do CPC, quando se refere
mora superior a 8 dias se reporta mora relevante e assim deve ser interpretado, no nos parecendo
curial que os 8 dias a que alude sejam contados aps os tais 8 dias em que pode purgar a mora sem
qualquer consequncia.

Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Diz-nos ainda o artigo 1041., n. 1, que se o locatrio se constituir em mora, leia-se relevante
em face do que dispe o seu n. 2, o locador tem o direito de exigir, alm das rendas em atraso,
uma indemnizao igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na
falta de pagamento.


De facto, em face do que dispem os n.s 3 e 4 do artigo 1041., torna-se difcil entender o respectivo alcance
porquanto segundo estes, quando o arrendatrio se constitui em mora relevante, o senhorio tem o direito de
recusar o recebimento das rendas seguintes, mas se as receber tal no o priva do direito resoluo do
contrato ou indemnizao referida.
Porm, tem de optar: ou resolve o contrato e tem direito ao pagamento das rendas em singelo ou recebe a
indemnizao e tal no lhe d lugar sano para o incumprimento que constitui a possibilidade de resolver o
contrato.
Ora, no preceito ora introduzido o legislador impede o arrendatrio de purgar a mora nestes casos
artigo 1083., n. 4, in fine, que afasta a aplicao do artigo 1084., n. 3, do CC

Como entender ento, em face do referido normativo, o segmento deste
preceito quando refere a final no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4
do artigo seguinte, ou seja, no permitindo que, nestes casos, o arrendatrio
possa pr fim mora no prazo de um ms, pagando a renda e a
indemnizao?
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Pensamos que a interpretao mais adequada s pode ser a seguinte:
- este fundamento de resoluo verifica-se, sem dvida, nos casos em
que o arrendatrio se constituiu em mora nos termos do preceito, e a
renda foi recebida em singelo pelo senhorio, porquanto a recepo de
novas rendas no priva o locador do direito resoluo do contrato de
arrendamento artigo 1041., n. 4;
- nos casos em que o arrendatrio se constituiu em mora relevante por
mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, deve entender-se que o
legislador considera que tal constitui um comportamento que compromete
de tal forma irremediavelmente o sinalagma contratual que torna, sem
mais, inexigvel a manuteno do contrato, no lhe sendo
consequentemente possvel purgar a mora;
-caso o arrendatrio se tenha constitudo em mora relevante que depois
tenha purgado com o pagamento da indemnizao de 50%, por via do
artigo 1041., n. 1, deve entender-se que o senhorio aceita a
indemnizao como compensao pelo incumprimento e, como tal, o
mesmo no pode ser computado para vir depois gerar esta sano mais
grave, porquanto, por via do referido artigo 1041., n. 4, o senhorio opta
pela resoluo ou pela indemnizao, sendo que a opo por uma destas
faculdades exclui a outra.
Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?
Este entendimento o nico que se nos afigura efetuar uma interpretao harmnica do
sistema, tanto mais, que a defesa do contrrio, em face de um comportamento do senhorio que
tem uma relevncia concludente que se encontra legalmente estabelecida quanto aceitao
da indemnizao, atentaria contra a boa f e constituiria mesmo abuso de direito
Note-se, porm, que tal pode no acontecer, por exemplo, se o senhorio receber a renda por
via de transferncia bancria e o arrendatrio depositar a indemnizao, sem que exista
qualquer aceitao expressa do mesmo.
Neste caso, o silncio do senhorio quanto ao montante depositado dever ser entendido como
aceitao da indemnizao, com as referidas consequncias.
Caso, porm, o senhorio pretenda recusar a indemnizao cujo pagamento foi efetuado, por
entender quebrada a confiana no cumprimento pontual pelo arrendatrio, dever
expressamente comunicar-lhe tal posio, em obedincia aos ditames da boa f que devem
reger as relaes contratuais, no ficando assim afastada a invocao desta causa de
resoluo.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Quando entrou em vigor o diploma que introduz alteraes ao regime do
arrendamento urbano?
A Lei n. 31/2012, de 14 de agosto que introduz as alteraes ao regime do
arrendamento urbano, aprovado pela lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, entra em vigor
90 dias aps a sua publicao, ou seja a 12 de novembro de 2012.
A que contratos se aplicam as alteraes ora introduzidas?
As alteraes ora introduzidas aplicam-se aos contratos de arrendamento urbano para
fins habitacionais e no habitacionais, celebrados aps 12 de novembro de 2012, bem
como s relaes contratuais constitudas que subsistam nessa data, sem prejuzo do
previsto nas normas transitrias, quer no que diz respeito aos contratos para fins
habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU),
aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90 de 15 de outubro, e contratos para fins no
habitacionais celebrados na vigncia do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro,
quer quanto aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e
contratos no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.
257/95, 30 de setembro, quer, ainda, no caso dos senhorios que tenham iniciado a
atualizao da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30. a 56. da Lei n.
6/2006, de 27 de fevereiro.



PERGUNTA/ RESPOSTA
Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?
O contrato de arrendamento urbano para habitao pode celebrar-se com
prazo certo ou por durao indeterminada, sendo que no contrato com prazo
certo pode convencionar-se que, aps a primeira renovao, o arrendamento
tenha durao indeterminada. De acordo com as alteraes ao NRAU, agora
introduzidas pela Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, na ausncia de estipulao
das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo perodo
de dois anos.O prazo deve constar de clusula inserida no contrato e no
pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao
referido limite quando o ultrapasse.
No que respeita aos arrendamentos para fins no habitacionais as regras
relativas durao, denncia e oposio renovao dos contratos so
livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulao, o
disposto quanto ao arrendamento para habitao. Na falta de estipulao, o
contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos,
no podendo o arrendatrio denunci-lo com antecedncia inferior a um ano.



PERGUNTA/ RESPOSTA
Qual a forma exigvel para a celebrao do contrato de arrendamento?
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo
da sua durao.
Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte, no
arrendamento para habitao, em contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU
(junho de 2006)?
Nos termos das alteraes ora introduzidas, o contrato de arrendamento para habitao no caduca
por morte do primitivo arrendatrio quando lhe sobreviva:
a) Cnjuge com residncia no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais de dois anos, com residncia no
locado h mais de um ano;
c) Ascendente em 1. grau que com ele convivesse h mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse h mais de 1
ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos frequente o 11. ou 12. de escolaridade
ou estabelecimento de ensino mdio ou superior;
e) Filho ou enteado, que com ele convivesse h mais de um ano, portador de deficincia
com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Em que casos no se verifica o direito transmisso por morte, no arrendamento para
habitao, nos termos referidos na resposta anterior?
O direito transmisso descrito na resposta anterior no se verifica se, data da morte do
arrendatrio, o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos
concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao
resto do Pas.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Que outras especificidades introduzidas pela nova lei, quanto ao regime de
transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a habitao,
em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?
Quando a posio do arrendatrio se transmita para ascendente com idade inferior a 65
anos data da morte do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se,
na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo
perodo de 2 anos. Esta situao aplica-se ao caso da transmisso por morte entre os
ascendentes que tiverem sobrevivido ao primitivo arrendatrio e a quem a posio deste
se transmitiu.

Por outro lado, quando a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado -
exceo do caso de se tratar de filho ou enteado, portador de deficincia com grau
comprovado de incapacidade superior a 60% - com menos de um ano de idade ou que
com ele convivesse h mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a
26 anos, frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino
mdio ou superior, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a
maioridade ou, caso frequente o 11. ou o 12. ano de escolaridade ou de cursos de
ensino ps-secundrio no superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26
anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com
prazo certo, pelo perodo de 2 anos.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Que alteraes so introduzidas pela nova lei no que se refere transmisso por morte
no arrendamento para fins no habitacionais?
No que diz respeito transmisso por morte no arrendamento para fins no habitacionais, o
arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatrio, salvo existindo sucessor que, h
mais de trs anos, explore, em comum com o arrendatrio primitivo, estabelecimento a
funcionar no local.
No caso em que a renda est a ser atualizada ao abrigo da Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro (NRAU), qual o regime que se aplica?
Os senhorios que tenham iniciado a atualizao da renda ao abrigo do regime constante dos
artigos 30. a 56. do NRAU, na sua redao originria, e da respetiva legislao
complementar, podem optar pela continuao da aplicao do referido regime se, a 12 de
Novembro de 2012, se verificar uma das seguintes situaes: a) o perodo de atualizao
faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer; b) estiverem
verificados os pressupostos previstos nos artigos 35. (avaliao do locado, nos termos do
CIMI, e nvel de conservao do prdio no inferior a 3) ou 52. da Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro, (a renda pode ser atualizada independentemente do nvel de conservao) do
NRAU, na sua redao originria, consoante se trate de arrendamento para habitao ou
para fim no habitacional.

A opo supracitada dever ser comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitao e da
Reabilitao Urbana, no prazo de 30 dias, a contar de 12 de novembro de 2012.


PERGUNTA/ RESPOSTA
Modo como o senhorio dever proceder para desencadear o novo mecanismo de
atualizao da renda?
A transio para o NRAU e a atualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio que
deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, indicando:
a) o valor da renda, o tipo e a durao do contrato que pretende;
b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38. e seguintes do Cdigo do
Imposto Municipal sobre imveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana e
juntar cpia da referida caderneta predial.
Qual o prazo de resposta, proposta do senhorio, de que dispe o arrendatrio?
O arrendatrio tem o prazo de 30 dias, a contar da recepo da comunicao do senhorio,
para responder


PERGUNTA/ RESPOSTA
O que pode o arrendatrio fazer?
Na resposta, o arrendatrio, pode:



No caso de o arrendatrio aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que
acontece?
Neste caso, a renda atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU, a partir do 1. dia
do 2. ms seguinte ao da recepo da resposta.

Quanto ao tipo e durao do contrato, ele considera-se celebrado pelo perodo de cinco
anos, no caso de no se verificar acordo entre senhorio e arrendatrio ou no silncio das
partes.



a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo
senhorio contrapondo novo valor, tipo e durao do
contrato;
c) denunciar o contrato.
PERGUNTA/ RESPOSTA
E no concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o
arrendatrio opor-se ao valor da renda, ao tipo ou durao do contrato propostos e
quais as consequncias dessa oposio?
O arrendatrio pode opor-se ao valor da renda, ao tipo ou durao do contrato
propostos pelo senhorio, propondo outros.

Se o arrendatrio manifestar oposio ao valor da renda proposta pelo senhorio mas no
apresentar novo valor essa oposio vale como proposta de manuteno do valor da
renda em vigor data da comunicao do senhorio.
Qual o prazo de que dispe o senhorio para responder contraproposta/oposio do
arrendatrio?
O senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta do arrendatrio deve
comunicar se aceita ou no a proposta, sendo que a falta de resposta vale como
aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do contrato propostos pelo
arrendatrio.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio?
No caso de o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatrio, a renda
atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a durao
acordados, a partir do 1. dia do 2. ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da
comunicao do senhorio ou do termo do prazo de 30 dias que este dispe para
responder contraposta do arrendatrio.

No que diz respeito ao tipo ou durao do contrato, verificando-se o silncio ou a falta de
acordo entre as partes, ele considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5
anos.



PERGUNTA/ RESPOSTA
E se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio?
Se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio pode
denunciar o contrato, pagando a este uma indemnizao equivalente a 5 anos de
renda resultante do valor mdio das rendas propostas por cada um deles.

Em alternativa, pode atualizar a renda de acordo com os critrios previstos nas
alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35. da Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, caso em
que o contrato se considerar celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5 anos, a
contar da referida comunicao. A alnea a) citada refere que o valor atualizado da
renda tem como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do
locado, sendo este, nos termos da alnea b), igualmente citada, o que corresponder
avaliao realizada nos termos do artigo 38. e seguintes do CIMI.

No caso de arrendatrios com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a
cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA) e de idade igual ou superior a
65 anos ou com deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, aplicam-se
regras especialmente previstas nos artigos 35. e 36. da Lei n. 31/2012, de 14 de
agosto.



PERGUNTA/ RESPOSTA
Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva
produo de efeitos?
A denncia do senhorio produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receo da
correspondente comunicao, devendo o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo
ao senhorio no prazo de 30 dias.

Este prazo de seis meses , contudo, alargado at 1 ano, no caso de arrendatrio que
tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26
anos, frequente o 11. ano ou o 12. ano de escolaridade ou cursos de ensino ps-
secundrio no superior ou de ensino superior, mantendo-se a obrigao de o
arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
Qual a renda que vigora no perodo compreendido entre a recepo da comunicao
pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produo de efeitos da denncia?
No perodo compreendido entre a recepo da comunicao pela qual o senhorio denuncia
o contrato e a produo de efeitos da denncia vigora a renda antiga ou a renda proposta
pelo arrendatrio, consoante a que for mais elevada.

PERGUNTA/ RESPOSTA
E no caso de se tratar de arrendatrio com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a
cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
O arrendatrio, na sua resposta ao processo de atualizao da renda desencadeado pelo
senhorio, pode invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto
corrigido (RABC), inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a
atualizao da renda corresponder, durante um perodo transitrio de 5 anos, a mximos de 10%
do RABC, quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 500 euros mensais, 17% do
RABC quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 1500 mensais ou a 25%, nos
restantes casos.

A atualizao referida ter, em todos os casos, o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de
acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel.
E no caso de arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficincia com grau
de incapacidade superior a 60%?
Caso o arrendatrio na sua resposta, invoque, e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos
ou deficincia superior a 60%, poder haver lugar a atualizao de renda pelo valor negociado ou
pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel, exceto se
se verificar simultaneamente uma situao de carncia econmica.



PERGUNTA/ RESPOSTA
No caso de o arrendatrio, em resposta iniciativa do senhorio para transio para o
NRAU e atualizao da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
Neste caso no h lugar atualizao da renda e o arrendatrio dispe de 3 meses para
desocupar o locado, sendo que, 2 meses, a contar da recepo pelo senhorio da resposta do
arrendatrio, o prazo de produo de efeitos da denncia e 1 ms o prazo para desocupar e
entregar a habitao.




PERGUNTA/ RESPOSTA
Qual a definio de agregado familiar para a determinao do
Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?
A definio de agregado familiar importante para efeito de se apurar o
RABC. Assim, de acordo com o disposto no artigo 2. do DL 158/2006,
ainda em vigor, mas que ir ser adaptado s alteraes agora
introduzidas ao NRAU, considera-se agregado familiar, em cada ano, o
conjunto de pessoas constitudo pelo arrendatrio e pelas seguintes
pessoas que com ele vivam em comunho de habitao: cnjuge no
separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes;
cnjuge ou ex-cnjuge e os dependentes a seu cargo; pessoa que com
o arrendatrio viva em unio de facto h mais de dois anos, com
residncia no locado, e os seus dependentes; ascendentes do
arrendatrio, do seu cnjuge ou de pessoa que com ele viva em unio
de facto h mais de dois anos.



PERGUNTA/ RESPOSTA
Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as
alteraes ao NRAU permite-se a transmisso do arrendamento para os
filhos?
O arrendamento para fins habitacionais na sequncia da morte do primitivo
arrendatrio continua a poder ser transmitido paro os seus descendentes.
Com efeito, se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes da
entrada em vigor do NRAU (antes de Junho de 2006) o arrendamento pode
transmitir-se para o filho ou enteado do primitivo arrendatrio com menos de
1 ano de idade ou que com ele convivesse h mais de um ano e seja menor
de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou 12. ano de
escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior. Neste caso o
contrato ficar sujeito ao NRAU na data em que aquele adquirir a
maioridade ou, caso frequente o 11. ano ou 12. ano de escolaridade ou
cursos de ensino ps-secundrio no superior ou de ensino superior, na
data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as
partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois
anos.

A transmisso para filho ou enteado com deficincia superior a 60% no
est condicionada idade ou maioridade mas s se verificar para
descendente que convivesse com o primitivo arrendatrio h mais de um
ano.

PERGUNTA/ RESPOSTA
O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
Nas alteraes ao NRAU prev-se uma agilizao no procedimento de denncia do contrato de
arrendamento para habitao celebrado por durao indeterminada: quando o senhorio pretenda
proceder demolio ou a realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que
obriguem desocupao do locado. A denncia do senhorio dever ser feita mediante
comunicao ao arrendatrio com uma antecedncia no inferior a seis meses sobre a data
pretendida para a desocupao e da qual conste de forma expressa o fundamento da denncia. A
denncia tendo por base o referido fundamento, para ser eficaz, dever ser acompanhada dos
seguintes documentos: comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente,
procedimento de controlo prvio da operao urbanstica a efetuar no locado, bem como de termo
de responsabilidade do tcnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operao
urbanstica obriga desocupao do locado, quando se trate de operao urbanstica sujeita a
controlo prvio ou de descritivo da operao urbanstica a efetuar no locado indicando que a
operao urbanstica est isenta de controlo prvio. A denncia nesta situao obriga o senhorio,
mediante acordo, e em alternativa, ao pagamento de uma indemnizao correspondente a um ano
de renda ou a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que j detinha,
quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargo.

Nas situaes em que o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com
grau comprovado de incapacidade superior a 60%, na falta de acordo das partes, o senhorio
obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio nos termos atrs descritos.



PERGUNTA/ RESPOSTA
No caso de contratos de arrendamento para habitao
celebrados aps a entrada em vigor do Regime do
Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.
321-B/90, de 15 de outubro e de contratos de arrendamento
no habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do
Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser
atualizada?
Em relao aos contratos de arrendamento urbano para
habitao celebrados aps a entrada em vigor do Regime do
Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90,
de 15 de outubro, bem como aos contratos para fins no
habitacionais celebrados aps a entrada em vigor do Decreto-lei
n. 257/95, de 30 de setembro, haver lugar atualizao anual
da renda, nos termos hoje em vigor. Essa atualizao feita em
funo da inflao, sendo o seu coeficiente publicado
anualmente em Dirio da Repblica.

PERGUNTA/ RESPOSTA
No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de
pagamentos de rendas, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?
A mora pelo arrendatrio igual ou superior a dois meses no pagamento da renda,
encargos ou despesas que corram por conta do mesmo, confere ao senhorio o
direito de resolver o contrato de arrendamento. O arrendatrio poder fazer cessar a
mora, no prazo de um ms, sendo que esta faculdade s poder ser utilizada uma
nica vez, com referncia a cada contrato.

O senhorio dever desencadear a resoluo do contrato mediante o envio de
comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao
incumprida, por uma das seguintes formas: a) notificao avulsa; b) contacto pessoal
atravs de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execuo); c)
escrito assinado e remetido pelo senhorio.

Prev-se tambm ser inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento, no
caso do arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da
renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num perodo de doze
meses, com referncia a cada contrato.



PERGUNTA/ RESPOSTA
Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado
por esta alterao ao NRAU?
Atravs desta alterao ao NRAU cria-se um meio processual
que se destina a efetivar a cessao do arrendamento,
independentemente do fim a que este se destina, quando o
arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou
naquela que resultou do acordo das partes. Este procedimento
aplica-se s seguintes situaes: a) resoluo do contrato por
comunicao, com fundamento no no pagamento de renda,
igual ou superior a dois meses, ou por mora superior a oito dias
no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou
interpoladas, no perodo de 12 meses; b) revogao; c)
caducidade do contrato por decurso do prazo; d) cessao por
oposio renovao; e) cessao por denncia para habitao
do senhorio/filhos, para obras profundas ou, ainda, por livre
denncia (alnea c) do art. 1101. do CC); f) por denncia do
arrendatrio.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Trmites seguidos pelo procedimento especial de despejo
Com competncia em todo o territrio nacional, criado, junto da Direo-Geral da
Administrao da Justia, o Balco Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a
assegurar a tramitao do procedimento especial de despejo.
Este procedimento constitudo pelas seguintes fases:
A) O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
B) O BNA promove a notificao do arrendatrio;
C) Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo, o balco emite o ttulo de
desocupao do imvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato, s
havendo interveno do tribunal quando o arrendatrio se recuse a entregar o imvel;
D) Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, alegando que no se verifica o
fundamento invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial
e urgente, para o qual necessrio a prestao da cauo, o pagamento da taxa de justia e o
depsito das rendas vencidas.

Releve-se que o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente aos
contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado.

PERGUNTA/ RESPOSTA
No caso em que o contrato de arrendamento de durao limitada tenha sido
celebrado em 2004, como se opera a respetiva renovao?
Se se tratar de um contrato para fins habitacionais, de durao limitada, celebrado na
vigncia do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 do Outubro, ou, no
caso de contratos para fins no habitacionais celebrados na vigncia do Decreto-Lei n.
257/95, de 30 de setembro, quando no sejam denunciados por qualquer das partes, a
renovao automtica, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perodo de
dois anos, se outro superior no tiver sido previsto.

PERGUNTA/ RESPOSTA
Estas alteraes do regime do arrendamento urbano tm especificidades, no que diz respeito
ao arrendamento para fins no habitacionais?
Sim. No que diz respeito aos arrendamentos para fins no habitacionais, consagra-se um regime
especial, que permitir ao arrendatrio invocar e comprovar, aquando da interpelao efetuada
pelo senhorio, para efeitos de transio para o NRAU e de atualizao da renda, uma das
seguintes circunstncias: a)Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao
pblico e que uma microentidade; b) Que tem a sua sede no locado uma associao privada
sem fins lucrativos, regularmente constituda que se dedica atividade cultural, recreativa ou
desportiva no profissional, e declarada de interesse pblico ou de interesse nacional ou
municipal; c) Que o locado funciona como casa fruda por repblica de estudantes, nos termos
previstos na Lei n. 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n. 12/85, de 20 de junho.

Neste caso, o contrato s fica submetido ao NRAU, mediante acordo entre as partes ou, na falta
deste, no prazo de cinco anos a contar da receo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio.
No perodo de cinco anos, o valor da renda determinado de acordo com os seguintes critrios:
a) o valor atualizado da renda tem como limite mximo 1/15 do valor do locado; b) o valor do
locado corresponde ao valor da avaliao realizada, nos termos dos artigos 38. e seguintes do
CIMI.

Findo o perodo de cinco anos, o senhorio pode iniciar novo processo de atualizao da renda,
sendo que o arrendatrio no poder invocar novamente quaisquer das circunstncias supra
referidas. No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato,
este considera-se celebrado, com prazo certo, pelo perodo de dois anos.

PERGUNTA/ RESPOSTA
O que se entende por microentidade?
Microentidade a empresa que, independentemente da sua forma jurdica, no
ultrapasse, data do balano, dois dos trs limites seguintes: a) Total do balano: 500
000; b) Volume de negcios lquido: 500 000; c) Nmero mdio de empregados durante
o exerccio: cinco.

PERGUNTA/ RESPOSTA
O senhorio pode denunciar o contrato para habitao prpria?
Sim. O senhorio pode denunciar o contrato de durao indeterminada, quando
necessite de habitao pelo prprio ou pelos seus descendentes em 1. grau.

O referido direito de denncia depende do pagamento do montante equivalente a
um ano de renda e da verificao dos seguintes requisitos: a) Ser o senhorio
proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de dois anos ou,
independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucesso; b) No ter o
senhorio, h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus
limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do Pas, casa prpria que
satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1.
grau.

Contudo, importa referir que, nos casos de contratos de arrendamento celebrados
em data anterior ao NRAU (junho de 2006), ainda que se encontrem preenchidos
todos os requisitos para a denncia do contrato, para que a possa residir, o
senhorio no o poder fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes
situaes: arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos, independentemente
desta, se se encontrar em situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no
beneficiando de penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.



Resumo
Aos contrato novos (Celebrados aps a entrada em vigor da nova lei)
Aos contratos novos (celebrados aps a entrada em vigor da nova lei)

aplica-se o NRAU
AOS CONTRATOS DE DURAO LIMITADA
aplica-se o NRAU (art. 26./1 NLAU)
renovam-se automaticamente, quando no sejam denunciados por qualquer das
partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perodo de trs anos, se outro
superior no tiver sido previsto, sendo a primeira renovao pelo perodo de cinco
anos no caso de arrendamento para fim no habitacional (art. 26./3 NLAU)
AOS CONTRATOS SEM DURAO LIMITADA
aplica-se o NRAU as regras previstas para os contratos de durao indeterminada
(art. 26./1 NLAU)
+
com as especificidades previstas no art. 26./4 NLAU


Resumo
Aos contrato novos (Celebrados aps a entrada em vigor da
nova lei)
As especificidades de regime previstas no art. 26./4 NLAU:
1. MANUTENO DAS RESTRIES DENNCIA DO CONTRATO DE
ARRENDAMENTO PELO SENHORIO PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107. RAU
Objetivo: proteo legtima expectativa do arrendatrio (art. 26./4/a) LNAU)
O art. 107. RAU estabelece que o direito de denncia do contrato de
arrendamento, facultado ao senhorio quando necessita do prdio para sua
habitao, ou dos seus descendentes em 1. grau, ou para nele construir a sua
residncia ou dos seus descendentes em 1. grau (atuais alneas a) e b), do n. 1,
do artigo 69. do RAU), no pode ser exercido quando no momento em que deva
produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstncias:
a) Ter o arrendatrio 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre
na situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de penso de
invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficincia a que
corresponda incapacidade superior a dois teros;
b) Manter-se o arrendatrio no local arrendado h 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou
por um perodo de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigncia desta.

Resumo
Aos contrato novos (Celebrados aps a entrada em vigor da
nova lei)
2. DIREITO DE DENNCIA PARA HABITAO DO SENHORIO

depende do pagamento do montante previsto no art. 1102./1 CC, na redao dada pela
nova lei, montante esse que no pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos
termos dos artigos 30. e 31. da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) - ou seja,
uma renda atualizada
Objetivo: permitir a atribuio de uma indemnizao ao arrendatrio com base numa renda
atualizada (art. 26./4/b) LNAU)
3. IMPOSSIBILIDADE DE DENNCIA DO CONTRATO DE DURAO INDETERMINADA
PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAO

(mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 5 anos, tal
como previsto no art. 1101./c) CC, na redao dada pela NLAU)
Objetivo: proteo legtima expectativa do arrendatrio (art. 26./4/c) LNAU)


Resumo
Aos contrato novos (Celebrados aps a entrada em vigor da
nova lei)
4. CONTRATOS DE DURAO LIMITADA:
renovam-se automaticamente, quando no sejam denunciados por qualquer das partes, no
fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perodo de trs anos, se outro superior no
tiver sido previsto
Objetivo: assegurar que a 1. renovao feita por 3 anos, se outro perodo superior no
tiver sido previsto (art. 26./4/d) LNAU)

Resumo
Aos contratos antigos (celebrados antes da entrada em vigor do
RAU e do DL 257/95, de 30.09)

Aos contratos antigos (celebrados antes da entrada em vigor do RAU e do DL 257/95,
de 30.09) aplica-se o NRAU nos termos previstos no art. 26. NLAU, com as devidas
adaptaes (art. 28. NLAU)

Artigo 28.

Regime

1 Aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo 26., com as
especificidades constantes dos nmeros seguintes e dos artigos 30. a 37. e 50. a 54.

2 Aos contratos referidos no nmero anterior no se aplica o disposto na alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil.

3 Em relao aos arrendamentos para fins no habitacionais, a antecedncia a que se refere a alnea c) do artigo 1101. do
Cdigo Civil elevada para cinco anos quando:

a) Ocorra trespasse, locao do estabelecimento ou cesso do arrendamento para o exerccio de profisso liberal;

b) Sendo o arrendatrio uma sociedade, ocorra transmisso inter vivos de posio ou posies sociais que determine a
alterao da titularidade em mais de 50 %.
4 O disposto no n. 3 apenas aplicvel quando as situaes referidas nas respetivas alneas
a) e b) ocorram aps a entrada em vigor da presente lei.

5 Se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60
%, a invocao do disposto na alnea b) do artigo 1101. do Cdigo Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a
garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que este j detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor
da renda e encargos.
resumo
O PROGRESSIVO ALARGAMENTO DO MBITO DE APLICAO DO NOVO REGIME DE
DIREITO SUBSTANTIVO APROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO VISA
ASSEGURAR:
A proteo das legtimas expectativas das partes que celebraram contratos de
arrendamento antes da entrada em vigor do novo regime
A igualdade de tratamento das partes, independentemente do momento de celebrao
dos contratos de arrendamento.
TRANSMISSO DO ARRENDAMENTO

POR MORTE

REGIME TRANSITRIO
ARRENDAMENTO HABITACIONAL
1. O arrendamento habitacional no caduca por morte do primitivo
arrendatrio quando lhe sobreviva:
Cnjuge com residncia no locado;
Pessoa que com ele vivesse em unio de facto, com residncia no
locado;
Ascendente que com ele convivesse h mais de um ano;
Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele
convivesse h mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade
inferior a 26 anos, frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou
estabelecimento de ensino mdio ou superior;
Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse h mais
de um ano, portador de deficincia com grau comprovado de
incapacidade superior a 60%.

(art. 57./1 NLAU)
TRANSMISSO DO ARRENDAMENTO

POR MORTE

REGIME TRANSITRIO
2. A posio do arrendatrio transmite-se, pela ordem anterior, s pessoas
a referidas, preferindo, em igualdade de condies, sucessivamente,
o ascendente, - filho
enteado mais velho
(art. 57./2 LNAU)

TRANSMISSO DO ARRENDAMENTO

POR MORTE

REGIME TRANSITRIO
ARRENDAMENTO NO HABITACIONAL
Termina com a morte do arrendatrio, salvo existindo
sucessor que, h mais de 3 anos, explore em comum com
o arrendatrio primitivo, estabelecimento a funcionar no
local
(art. 58./1 NLAU)

O sucessor com direito transmisso comunica ao
senhorio a vontade de continuar a explorao nos 3
meses posteriores ao decesso
(art. 58./2 NLAU)

TRANSMISSO DO ARRENDAMENTO

POR MORTE

REGIME TRANSITRIO
REGIME TRANSITRIO PARA A TRANSMISSO POR
MORTE VISA ASSEGURAR:
ARRENDAMENTO HABITACIONAL - proteco da legtima
expectativa do arrendatrio, e das pessoas que com ele
convivam, atenta a celebrao do contrato de arrendamento
antes da entrada em vigor do novo regime
ARRENDAMENTO NO HABITACIONAL - uniformizao
de tratamento, e proteo do sucessor que, h mais de 3
anos, explora em comum com o arrendatrio primitivo, o
estabelecimento

TRANSMISSO POR MORTE NO ARRENDAMENTO
PARA HABITAO

ART 57
1..
b) Clarifica que a unio de facto s permite a transmisso se tiver durado, pelo menos, 2 anos e se o unido de
facto tiver residncia no locado h mais de 1 ano.
c) Limita a transmisso para ascendentes em 1 grau;
e) A redao proposta para esta alnea, ao retirar a expresso maior de idade para filho deficiente alm de no
trazer nada de novo, pois o filho menor de idade j se encontrava abrangido pela alnea d), pode levar, face
redao do n 2, a interpretao de que um filho menor de idade sem deficincia prefere na transmisso a um
filho com deficincia.
3. O direito transmisso no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na
rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do
pas, data da morte do arrendatrio.
5. Quando se transmite para ascendente com idade inferior a 65 anos data da morte do arrendatrio, o
contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os
contratos de prazo certo, por 2 anos.
6. Caso a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado no deficiente, o contrato fica
submetido ao NRAU na data em que o mesmo adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11 ou 12 ano de
escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, sendo que,
na falta de acordo entre as partes, o contrato passa a contrato a prazo por 2 anos.


TRANSMISSO POR MORTE NO ARRENDAMENTO PARA
FINS NO HABITAIONAIS
ART 58
1. Limita a transmisso s situaes em que o falecido arrendatrio era primitivo arrendatrio e
clarifica que s h transmisso se o sucessor trabalhar efetivamente no estabelecimento.
Nota: Nada clarifica quanto s vrias questes que a redao deste artigo sempre levantou,
designadamente, como compatibilizar o direito aqui previsto com a necessidade de
autorizao para a cedncia a terceiro no inquilino; outra situao de duvidosa soluo
consiste na existncia de herdeiro legitimrio, herdeiro do estabelecimento, e sucessor que
h mais de 3 anos explore o estabelecimento com o de cujus e, portanto, com direito
transmisso do arrendamento.
Alis, , tambm, de significado equvoco o termo sucessor

CARACTERSTICAS DO NRAU
CARACTERSTICAS DO NRAU
Manuteno e reforo do princpio da autonomia da vontade das partes liberdade contratual
Bipartio entre arrendamento habitacional e no habitacional (em vez da repartio
tradicional entre arrendamento para habitao, comrcio ou indstria, exerccio de profisso
liberal ou outra aplicao lcita)
Maior flexibilizao das formas de cessao do contrato de arrendamento
MECANISMO/ PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO:
Com a nova reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, procedeu-se criao de um
mecanismo especial de despejo, sendo que, a sua tramitao tem a seguinte estrutura:
Fase extrajudicial: procedimento especial de despejo a tramitar junto do BNA resultante
da apresentao do requerimento de despejo pelo senhorio (Artigos 15 do NRAU);

Fase judicial: autos a distribuir em Tribunal pelo BNA resultante da iniciativa/oposio do arrendatrio
pretenso de despejo (Artigos 15-F, H, e I) e, de forma autnoma, a ao de despejo regulada no art. 14 do
NRAU.
Com a reviso operada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto, paralelamente cessao do contrato pela via judicial (art. 14),
criou-se um mecanismo extrajudicial/ especial de despejo (artigo 15-A), destinado s situaes em que, tendo cessado o
contrato de arrendamento nas situaes consagradas no artigo 15 (ttulos do procedimento no BNA), o arrendatrio no
desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por conveno das partes.

Efetivamente, em face da nova redao dos artigos 14 e 15 do NRAU e da interpretao do artigo 1048 do CC, entende-se que,
a ao de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo, constituem meios rgidos disposio
do senhorio, dado que s o direito resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas pode ser exercido judicial ou
extrajudicialmente
Nota: A Portaria n9 /2013 (artigo 9) refere que, na oposio o requerido pode opor-se pretenso de despejo e ao
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas. Recebida a oposio, o BNA remete o processo por via
electrnica ao tribunal designado pelo requerente para efeitos de apresentao distribuio e remete ao requerente
cpia da oposio, com indicao de que o processo foi enviado para tribunal.
DL n1/ 2013 (artigo 9) veio esclarecer que compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o BNA remete o
processo aps a apresentao da oposio, a anlise dos requisitos da oposio, nomeadamente os previstos no
n 4 do artigo 15-F da Lei n 6/ 2006 (NRAU).
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
DISTINO ENTRE:
O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVO
At agora, a ao de despejo era considerada uma ao mista, ou seja,
simultaneamente declarativa e executiva (artigos 55. a 61., e 102. a 106.
do RAU)
A partir da NLAU, a ao declarativa passa a ser autnoma da ao
executiva
artigos 14. LNAU (ao de despejo)
+
artigo 15. LNAU (ttulo executivo)
+
artigos 930.-A a 930.-E do CPC

O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
ACO DECLARATIVA
Destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento, sempre que a lei
imponha o recurso via judicial para promover tal cessao - art. 14./1 NLAU
Segue a forma de processo comum declarativo - art. 14./1 NLAU
Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residncia permanente
do arrendatrio, e quando este tenha na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e
limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, outra residncia ou a
propriedade de imvel para habitao adquirido aps o incio da relao de
arrendamento, com exceo dos casos de sucesso mortis causa, pode o senhorio,
simultaneamente, pedir uma indemnizao igual ao valor da renda determinada nos
termos dos artigos 30. a 32. da LAU, desde o termo do prazo para contestar at
entrega efetiva da habitao - art. 14./2 NLAU

O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
Na pendncia da ao de despejo, o arrendatrio deve pagar / depositar as rendas vencidas,
nos termos gerais (art. 14./3 NLAU)
Se o arrendatrio no pagar ou depositar as rendas/encargos ou despesas vencidas por um
perodo superior a 3 meses
O arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito, e
ainda da importncia de indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo condenado
nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito.(art. 14./4 NLAU)

Se no final do prazo dos 10 dias, o arrendatrio nada fizer o
senhorio pode requerer certido dos autos relativa a estes factos
a qual constitui TTULO EXECUTIVO para efeitos de despejo do
local arrendado na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM
PARA ENTREGA DE COISA CERTA
(art. 14./5 LAU)
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
RECURSOS
POSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAO, INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA
ACO
(art. 678./5 CPC)
Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel
recurso para a Relao nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a
cessao de contratos de arrendamento, com exceo dos arrendamentos para
habitao no permanente ou para fins especiais transitrios.
EFEITO SUSPENSIVO DA APELAO
(art. 692. CPC)
Objetivo: Resoluo das atuais dvidas doutrinrias e jurisprudenciais acerca da
admissibilidade da interposio de recurso e a fixao do seu efeito
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
FORMAO DE TTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS
O legislador abriu o leque dos ttulos executivos extrajudiciais
Com base no ttulo executivo extrajudicial, o senhorio pode intentar de imediato executiva para:
ENTREGA DE COISA CERTA (imvel arrendada ) (art. 15./1 NLAU)
PAGAMENTO DE RENDA (art. 15./2 NLAU)
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
CRIAO DE TTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS RAZO DE SER:
Ano de 2003 - dados estatsticos relativos durao mdia das aes de despejo,
quanto s aes de despejo
aes declarativas = 17 meses
aes executivas = 24 meses
A certeza jurdica que subjaz aos ttulos executivos extrajudiciais o direito encontra-
se definido pelas partes, sendo to somente necessrio efetivar o direito do senhorio
desocupao do locado pelo arrendatrio inadimplente, que pretende aproveitar o
tempo de durao do processo declarativo para se manter no local arrendado
No caso do ttulo executivo por falta de pagamento de rendas pelo arrendatrio
Dados estatsticos - 90% das aes de despejo intentadas devido falta de pagamento de
rendas
Compelir o arrendatrio ao pontual cumprimento da sua obrigao principal pagamento da
renda
Permitir ao senhorio a imediata desocupao do locado, sem precisar de passar por 17 meses
de litigncia processual

O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
ACO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMVEL ARRENDADA
Em caso de falta de desocupao do locado na data devida por lei ou acordo das partes, podem
servir de base execuo para entrega de coisa certa 6 TTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS.
OS 6 TTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS SO:
1.EM CASO DE REVOGAO PELAS PARTES: o contrato de arrendamento + o acordo
revogatrio -art. 1082./2 CC (art. 15./1/a) NLAU)
2. EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO: o contrato de arrendamento no
renovvel, de onde conste a fixao do prazo(art. 15./1/b) NLAU)
3.EM CASO DE OPOSIO RENOVAO: o contrato de arrendamento + o comprovativo da
comunicao prevista no art. 1097. CC(comunicao do senhorio, com uma antecedncia no
inferior a 1 ano do termo do contrato) (art. 15./1/c) NLAU)
4. EM CASO DE DENNCIA POR COMUNICAO: o contrato de arrendamento+ comprovativos
das comunicaes previstas nos arts. 1101./c) e 1104. do CC(comunicao ao arrendatrio com
antecedncia no inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessao + confirmao
da 1. comunicao com a antecedncia mxima de 15 meses, e mnima de 1 ano relativamente
data da sua efetivao)(art. 15./1/d) NLAU)


O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
5. EM CASO DE RESOLUO POR COMUNICAO: o contrato de arrendamento +
comprovativo da comunicao prevista no art. 1084./1 CC(comunicao do senhorio da mora
no pagamento da renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de oposio pelo
arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica)(art. 15./1/e) NLAU)
6. EM CASO DE DENNCIA PELO ARRENDATRIO, NOS TERMOS DO ART. 37./5
NLAU: comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio (art. 34./2 NLAU) +
documento de resposta do arrendatrio(arts. 37./5 e 43./5 NLAU)(art. 15./1/f) NLAU)

O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
ACO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE RENDA
TTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL: o contrato de arrendamento +o comprovativo de
comunicao ao arrendatrio do montante em dvida (ART. 15./2 NLAU).
A COMUNICAO entre senhorios/arrendatrios
O comprovativo da comunicao integra o ttulo executivo (art. 15. NLAU)
FORMA DA COMUNICAO regra geral:
escrito assinado pelo declarante + Carta registada com AR (art. 9./1 NLAU)
ou
Entrega em mo, devendo o destinatrio apor em cpia a sua assinatura, com nota de
recepo (art. 9./6 NLAU)

O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
FORMA DA COMUNICAO no caso de comunicao do senhorio destinada cessao do
contrato por resoluo (art. 1084./1 CC):
1. Notificao avulsa
2. Contato pessoal de:
advogado, solicitador solicitador de execuo,
feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos
documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (art. 9./7
NLAU)
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
ACO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMVEL ARRENDADA
So intentadas com base nos 6 ttulos executivos previstos no art. 15./1 NLAU
Trata-se de uma ao executiva para entrega de coisa certa, cuja tramitao se encontra
prevista nos artigos 928. a 930.- E do CPC (os artigos 930.-B a 930.-E foram aditados
pelo artigo 5. da NLAU)
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
AS QUATRO ESPECIFICIDADES DA TRAMITAO :
1. CASOS DE SUSPENSO DA EXECUO (art. 930.-B/1 do CPC)
No caso de recepo da oposio execuo, em execues que se fundem em
ttulo executivo extrajudicial
Executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado para
habitao, motivada pela cessao do respectivo contrato
2. SUSPENSO DA EXECUO PELO AGENTE de EXECUO(art. 930.-B/2 e 3 do
CPC)
sempre que o detentor da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na aco
declarativa, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio da
execuo:
1. Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do
exequente;
2. Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do
executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias
a respectiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter especialmente
autorizado o subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente ter conhecido o
subarrendatrio ou cessionrio como tal.
Em caso de arrendamento para habitao, quando se mostre, por atestado mdico
que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a
execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local,
por razes de doena aguda.


O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAO(art. 930.-C do CPC)
Imvel arrendado para habitao (art. 930.-C/1 CPC)
Mediante requerimento pelo executado, dentro do prazo de oposio execuo, invocando razes
sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas (mximo: 3)
(art. 930.-C/1 CPC)
Fundamentos - art. 930.-C/2 CPC:
a) A desocupao imediata do local causa ao executado um prejuzo muito superior vantagem conferida
ao exequente
b) A falta de pagamento de rendas se deve a carncia de meios do executado (o que se presume
relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego ou de rendimento social de insero)
c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
O DIREITO PROCESSUAL CIVIL
4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE(art. 930.-E do CPC)
Em caso de procedncia da oposio execuo fundada em ttulo extrajudicial o exequente
responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a dez por
cento do valor da execuo, mas no inferior a 10 UC nem superior ao dobro do mximo da taxa de justia,
quando no tenha agido com a prudncia normal, sem prejuzo da responsabilidade criminal em que possa
tambm incorrer
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS
ANTIGAS
Porque?
Estagnao do mercado de arrendamento - Censos de 2001
740 mil casas arrendadas 420 mil casas arrendadas = contratos anteriores a 1990, ou seja:
rendas congeladas h 6 dcadas (mdia da renda mensal: 20 )
senhorios no podem denunciar os contratos de arrendamento anteriores a 1990
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
CLCULO DA RENDA ACTUALIZADA
A renda atualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual resulta da
avaliao fiscal efetuada pelos servios de finanas, nos termos
previstos no Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (artigos 38.
e ss do CIMI), multiplicado pelo coeficiente de conservao, se o
prdio tiver mais de 10 anos de construo
OU SEJA
VALOR DA RENDA MENSAL
=
(VALOR DA AVALIAO FISCAL x COEFICIENTE DE
CONSERVAO x 0,04) / 12
(multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo fator de
conservao (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
FRMULA DE CLCULO 3 OBJECTIVOS:
1.TRANSPARNCIA E VERDADE FISCAL:O valor do locado resulta da avaliao fiscal.
2.JUSTIA: AOS PRDIOS COM MAIS DE 10 ANOS - aplicao do coeficiente de conservao
(art. 33. NLAU)
JUSTIA SOCIAL - arrendatrio do locado com "excelente coeficiente de conservao (nvel 5),
paga uma renda mais alta do que o arrendatrio do locado com "bom" (nvel 4) ou "mdio"
(nvel 3) coeficiente de conservao
DIREITO A UMA HABITAO CONDIGNA RESPONSABILIZAO DO SENHORIO
RENOVAO E REABILITAO URBANAS - se o locado estiver com um "mau" (nvel 2) ou
"pssimo" (nvel 1) coeficiente de conservao, o senhorio no pode atualizar / aumentar a renda,
sem previamente realizar obras de conservao

A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
3. DINAMIZAO DO MERCADO DE ARRENDAMENTO= a taxa de referncia de
rentabilizao para as rendas antigas de 4%
Exemplo:
Valor da avaliao fiscal do locado = 150.000 euros
"Bom" coeficiente de conservao (1,0)
Renda mensal = 500 euros [( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12]
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAO DA RENDA EM
3 FASES:
1. FASE - SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAO
PATRIMONIAL DO LOCADO AOS SERVIOS DE FINANAS
ou AVALIAO EFECTUADA H 3 ANOS NOS TERMOS DO
CIMI
2. FASE - SENHORIO: COMUNICAO AO
ARRENDATRIO DA ACTUALIZAO DA RENDA
3. FASE ARRENDATRIO:RESPOSTA / SILNCIO /
2. PEDIDO DE AVALIAO PATRIMONIAL
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
1. FASE SENHORIO
PEDIDO DE AVALIAO PATRIMONIAL AOS SERVIOS DE FINANAS OU AVALIAO EFECTUADA
H 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI
O senhorio pede a realizao da avaliao patrimonial do locado aos servios de finanas, a
qual ser efetuada nos termos dos artigo 38.a 46.do CIMI (ou aproveita a que tiver efetuado
nesses termos h menos de 3 anos)o CIMI prev os seguintes coeficientes:
- Afetao
- Localizao
- Qualidade e conforto
- Vetustez

Se o locado tiver mais de 10 anos de construo:
ser ainda feita uma avaliao para apuramento do coeficiente de conservao
a realizar por um Arquitecto ou Engenheiro, que para o efeito se deslocar ao locado
O senhorio s pode aumentar a renda se:
tiver sido realizado as avaliaes + o locado tiver um coeficiente de conservao
"excelente" (5), "bom (4) ou "mdio" (3)
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
2. FASE SENHORIO
COMUNICAO AO ARRENDATRIODA ACTUALZIAO DA RENDA
senhorio comunica ao arrendatrio a sua vontade: atualizar a renda.
FORMA carta registada com aviso de recepo
CONTEDO:
Cpia do resultado da avaliao do locado nos termos do CIMI e do nvel de conservao
Valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial do locado)
Valor de renda mensal, devido no primeiro ano
Perodo do faseamento - 2, 5 ou 10 anos
Prazo de resposta do arrendatrio - 40 dias
Consequncia da falta de resposta atualizao faseada em 5 anos
Invocao de que o arrendatrio dispe de RABC > 15 RMNA, e respectivo documento
comprovativo (declarao emitida pelo servios de finanas)
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
3. FASE ARRENDATRIO
RESPOSTA / SILNCIO / 2. PEDIDO DE AVALIAO PATRIMONIAL
RESPOSTA
Forma da resposta escrita
Contedo da resposta:
Alega RABC < 5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 Retribuies Mnimas Nacionais
Anuais) 1 RMMG = 385,90 euros
RABC < 5 RMNA = Actualizao Faseada em 10 anos
Para fazer prova desta situao, o arrendatrio tem de solicitar aos servios de finanas uma
declarao, cujo contedo ser unicamente:
RABC < 5 RMNA = Actualizao Faseada em 10 anos
RABC > 5 RMNA = Actualizao Faseada em 5 anos
Para beneficiar da Actualizao Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorio essa declarao com
a indicao RABC < 5 RMNA
Alega idade igual superior a 65 anos = Actualizao Faseada em 10 anos
Alega deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60% = Actualizao Faseada em 10
anos
Denuncia o contrato de arrendamento
SILNCIO = Actualizao Faseada em 5 anos
2. PEDIDO DE AVALIAO PATRIMONIAL
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
DECLARAES DOS SERVIOS DE FINANAS
Declarao que indica exclusivamente o escalo de rendimentos onde se insere o
contribuinte e que determinar o perodo de faseamento da atualizao da renda.
Esta declarao indicar uma das seguintes situaes:
RABC < 3 RMNA
RABC < 5 RMNA
RABC > 5 RMNA
RABC > 15 RMNA
(e no os rendimentos das pessoas)
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
AS DECLARAES DOS SERVIOES DE FINANAS QUE
PERMITEM CHEGAR S SEGUINTES CONCLUSES:
RABC < 3 RMNA = Atualizao Faseada em 10 anos+ subsdio
de renda

RABC < 5 RMNA = Atualizao Faseada em 10 anos (se idade
igual/superior 65 anos = subsdio de renda)

RABC > 5 RMNA = Atualizao Faseada em 5 anos

RABC > 15 RMNA = Atualizao Faseada em 2 anos
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
RABC
RENDIMENTO ANUAL BRUTO DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATRIO, CORRIGIDO:
Pelo nmero de elementos do agregado familiar
Pelo nmero de elementos do agregado familiar que sejam portadores de deficincia
igual ou superior a 60%
A Correco do RAB determinante:
Perodo de Faseamento da atualizao da renda:
RABC > 15 RMNA = Atualizao Faseada em 2 anos
RABC < 5 RMNA = Atualizao Faseada em 10 anos
Atribuio de subsdio de renda
RABC < 3 RMNA = Atualizao Faseada em 10 anos + subsdio de renda
RABC < 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos = Atualizao Faseada em 10 anos + subsdio de renda)

A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
MODOS DE ACTUALIZAO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA
ACTUALIZAO IMEDIATA ARRENDAMENTO NO HABITACIONAL
arrendatrio conserva o local encerrado ou sem atividade regular h mais de um ano, salvo caso
de fora maior ou ausncia forada, que no se prolongue h mais de dois anos (art. 56./a)
NLAU)
Trespasse ou locao do estabelecimento ocorrido aps a entrada em vigor da nova lei (art.
56./b) NLAU)
O arrendatrio uma sociedade, e ocorre transmisso de posio ou posies sociais que
determina a alterao da titularidade em mais de 50 %, face situao existente aquando da
entrada em vigor da nova lei (art. 56./c) NLAU)
ACTUALIZAO FASEADA DA RENDA

REGRA GERAL = 5 anos

REGIMES EXCEPCIONAIS = 2 e 10 anos

A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS
ACTUALIZAO FASEADA em 2 anos:
se o senhorio invocar e provar que o arrendatrio dispe de um RABC > 15 RMNA
(art. 38./2/a) NLAU)
Para fazer prova desta situao, o senhorio tem de solicitar aos servios de finanas uma
declarao, cujo contedo ser unicamente RABC > 15 RMNA = Actualizao Faseada em 2
anos (em caso de RABC < 15 RMNA, a actualizao no ser faseada em 2 anos)
se o arrendatrio no tiver no locado a sua residncia permanente, habite ou no
outra casa, prpria ou alheia (arts.38./2/b e 45./1 NLAU)
A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS
ACTUALIZAO FASEADA EM 10 anos
O arrendatrio invoca:
RABC < 5 RMNA
idade igual ou superior a 65 anos
deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
(art. 38./3 NLAU)
RAZO DE SER:
A ACTUALIZAO FASEADA EM 10 ANOS MAIS JUSTA PARA O ARRENDATRIO :
economicamente desfavorecido
idoso
deficiente (60%)


A ACTUALIZAO

DAS RENDAS ANTIGAS
ARRENDAMENTOS NO HABITACIONAIS
ACTUALIZAO FASEADA EM 10 anos:
no locado existe um estabelecimento aberto ao pblico, o arrendatrio seja uma microempresa ou
uma pessoa singular
o arrendatrio adquiriu o estabelecimento por trespasse ocorrido h menos de cinco anos
no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao pblico situado em rea crtica de
recuperao e reconverso urbanstica (ACRU)
a actividade exercida no locado classificada de interesse nacional ou municipal
(art. 53./3 NLAU)
Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
I ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ART 30 A 36)
1 - Inicia-se com a comunicao do senhorio ao arrendatrio, contendo os seguintes elementos:
O valor da renda e o tipo e durao do contrato propostos;
O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.
2- Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode:
a)Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio, contrapropondo um valor diferente, sendo que na
falta de contraproposta se considera que oferece o valor da renda em vigor;
c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo que, neste caso, a denncia opera decorridos
2 meses sobre a recepo da comunicao pelo senhorio e o inquilino deve entregar o arrendado no prazo de 1 ms aps a produo
dos efeitos da denncia;
Nota: efetuada a denncia, nos termos desta alnea, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelas obras licitamente feitas no
arrendado, nos termos do art. 29.

Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado familiar, da idade ou da
eventual incapacidade, deve o inquilino faz- lo nesta resposta, indicando, designadamente, que o RABC
do seu agregado inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais, que tem idade igual ou
superior a 65 anos ou que tem deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3-
a) Se o arrendatrio no responder considera-se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda
devida no 1 dia do segundo ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato ter o tipo
e o prazo propostos pelo senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alnea anterior, sendo
que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se considera celebrado por prazo
certo, por 5 anos.
c) Caso o arrendatrio, opondo-se a proposta do senhorio, faa contra proposta quanto renda e ao tipo
e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica
submetido ao NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo para
a mesma previsto.
d) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por
prazo certo, por 5 anos.

Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:
a)Denunciar o contrato, pagando ao arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da renda que
resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contra proposta do inquilino;
b)Atualizar a renda, atravs da aplicao de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do
imvel arrendado, determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o contrato considera-se
celebrado, com prazo certo, por 5 anos;
5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a
indemnizao ser, respetivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,
b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o arrendado
no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser paga no momento da
entrega do locado.
c) A produo dos efeitos da denncia eleva-se para um ano se o arrendatrio tiver a seu cargo filho ou
enteado menor da idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11 ano ou 12 ano de escolaridade ou
estabelecimento de ensino mdio ou superior;
d) No perodo compreendido entre a comunicao da denncia e a produo dos respetivos efeitos, mantm-se
a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
6 O Inquilino Invoca RABC inferior a cinco RMNA (Art 35)
Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salrios Mnimos Nacionais Anuais e no houver acordo entre
inquilino e senhorio, o contrato s fica submetido ao NRAU 5 anos aps a receo da comunicao ao
inquilino em que invocado este rendimento.
Durante esses 5 anos a renda pode ser atualizada nos termos seguintes:
Para os inquilinos com um RABC igual ou superior a 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um
mximo de 25% do seu rendimento;
Para os inquilinos com um RABC entre 500,00 e 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um
mximo de 17% do seu rendimento.
Para os inquilinos com um RABC inferior a 500,00 euros mensais, a renda corresponder a um
mximo de 10% do seu rendimento.



Notas:
A renda assim apurada mantm-se durante os 5 anos a menos que seja inferior que resultaria da atualizao anual
da renda em vigor, caso em que esta a aplicvel;
A renda devida no 1 dia do 2 ms seguinte ao da recepo da comunicao contendo o respetivo valor;
Todos os anos o inquilino tem obrigao de fazer prova do rendimento, no ms em que o invocou, sob pena de no
poder prevalecer-se dessa circunstncia;
Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, no podendo agora o inquilino
invocar o seu rendimento, sendo que, na falta de acordo, o mesmo considera-se celebrado por um prazo certo de 2
anos e com um valor mximo de renda anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do
CIMI;
Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
7-Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de
incapacidade superior a 60%:
a) Verificando-se uma destas circunstncias, o contrato s fica submetido ao NRAU
mediante acordo entre inquilino e senhorio, aplicando-se nesta sede o regime geral;
b) Na falta de acordo, se o inquilino no invocar RABC inferior a 5 RMNA, o
contrato mantm o mesmo regime e a renda atualizada para um valor anual
mximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;
c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5 RMNA igual ou superior a 1.500 euros, o
valor renda corresponder a 25% do rendimento, sendo que se o RABC se situar
entre 500 e 1.500 euros, o valor mximo da renda ser de 17% do rendimento
e, finalmente, se o rendimento for inferior a 500,00, o valor mximo da renda ser
de 10%.
d) Passados os 5 anos, mesmo para os inquilinos que tenham invocado um RABC
inferior a 5 RMNA, o valor mximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do
locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstncias, o
inquilino ter direito a subsdio de renda, em termos a definir em diploma prprio.



Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS

II-ARRENDAMENTO NO HABITACIONAIS (ART 50 A 54)
1. A passagem para o RNAU inicia-se pela comunicao do senhorio ao arrendatrio,
indicando o valor da renda, o tipo e durao do contrato e ainda o valor do locado
determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial;
2. O inquilino, em 30 dias, pode:
a)Aceitar a proposta do senhorio;
b) Opor-se a ela, contrapropondo novo valor e ou pronunciando-se sobre o tipo e
durao do contrato;
c)Denunciar o contrato de arrendamento, produzindo a denncia efeitos no prazo
de 2 meses a contar da recepo pelo senhorio da comunicao, devendo o
arrendatrio desocupar o locado em 30 dias;
d) Se o inquilino quiser retirar consequncias do facto de se tratar de uma micro
entidade e de que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao
pblico, dever, tambm, faz-lo na resposta iniciativa do senhorio, devendo
juntar documento comprovativo desses factos.


Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
3.
a) Se o arrendatrio no responder, considerase que aceita a proposta do senhorio e a
nova renda devida no 1 dia de 2 ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o
contrato ter o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alnea
anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se
considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.
d) Caso o arrendatrio, opondo-se proposta do senhorio, faa contra proposta quanto
renda e ao tipo de contrato e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a
aceite expressamente, o contrato fica submetido a NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao
da resposta do senhorio ou ao termo do prazo previsto para a mesma.
e) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.


Resumo
Processo de ACTUALIZAO DAS RENDAS
4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:
a) Denunciar o contrato, pagando ao arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da
renda que resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contraproposta do inquilino;
b) Atualizar a renda, atravs da aplicao de um valor anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do imvel arrendado determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o
contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;
5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a
indemnizao ser, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,
b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o
arrendado no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser
paga no momento da entrega do locado.
c) No perodo compreendido entre a comunicao da denncia e a produo dos respectivos efeitos,
mantm-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.


O QUE UMA MICRO ENTIDADE ?
Micro Entidade: Empresa titulada por pessoa individual ou
coletiva que no ultrapasse 2 dos seguintes limites:
Total do balano: 500.000,00
Volume de negcio: 500.000,00
Nmero mdio de empregados durante o exerccio:5

MICRO ENTIDADE E LEI DO ARRENDAMENTO
1. Se o arrendatrio invocar e provar que uma micro entidade e que
no locado existe um estabelecimento aberto ao pblico, a menos que
haja acordo entre as partes, o contrato s submetido ao NRAU
passados 5 anos a contar recepo pelo senhorio daquela invocao;
2. Durante 5 anos o valor da renda atualizado para um valor anual
mximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel locado,
determinado nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1 dia do
2 ms posterior quele em que o mesmo foi comunicado ao inquilino;
3. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no ms correspondente
quele em que foi invocada essa qualidade, fazer prova de que ela se
mantm;
4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a transio para o
RNAU, no podendo, agora, o inquilino invocar que se trata de uma
micro entidade, seguindo-se a tramitao normal que rege essa
transio, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou durao do
contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, por 2
anos.

SUBSDIO DE RENDA
A QUEM ATRIBUDO SUBSDIO DE RENDA
ARRENDATRIO QUE DISPONHA DE RABC < 3 RMNA
(E actualizao faseada em 10 anos)
OU
ARRENDATRIO:
IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS
+
QUE DISPONHA DE RABC < 5 RMNA
(E actualizao faseada em 10 anos)
A RENOVAO
E

REABILITAO URBANAS
A ACTUALIZAO DAS RENDAS ANTIGAS
=
IMPULSIONADOR DA RENOVAO E REABILITAO URBANAS
Se o coeficiente de conservao for "mau" (2) ou pssimo (1), o senhorio s poder aumentar a renda
se realizar obras de conservao

AS OBRAS COERCIVAS
Se senhorio no tomar a iniciativa de atualizar a renda o arrendatrio pode solicitar Comisso
Arbitral Municipal (CAM) a determinao do coeficiente de conservao do locado
(art. 48./1 NLAU)
Se o coeficiente de conservao for "mau" (1) ou "pssimo" (2)o arrendatrio pode intimar o senhorio
realizao de obras
(art. 48./2 e 3 NLAU)
A RENOVAO
E

REABILITAO URBANAS
Se aps ser intimado para realizar as obras, o senhorio no as iniciar, o arrendatrio pode (art. 48./4
NLAU):
tomar a iniciativa da realizao das obras
solicitar Cmara Municipal a realizao das obras
comprar o prdio pelo valor da avaliao feita nos termos do CIMI, com obrigao de realizao de
obras de conservao, sob pena de reverso
A RENOVAO
E

REABILITAO URBANAS
AS COMISSES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)
COMPOSIO representantes:
da Cmara Municipal
do servio de finanas competente
dos proprietrios dos inquilinos

COMPETNCIAS
acompanhamento da avaliao dos prdios arrendados
coordenao da verificao dos coeficientes de conservao dos prdios
arbitragem em matria de responsabilidade pela realizao de obras, valor das mesmas e
respectivos efeitos no pagamento da renda
(art. 49.NLAU)
A PENALIZAO

DOS PRDIOS DEVOLUTOS
DUPLICAO DO IMI
Responsabilizao dos proprietrios que no asseguram a funo social da propriedade, permitindo a
sua degradao
Penalizao em sede fiscal dos proprietrios que mantm os prdios devolutos = DUPLICAO DO IMI
Prdio devoluto - no possui, simultaneamente, infraestruturas de gua, gs e eletricidade, ou no
apresentam gastos (faturao)
O Que veio estabelecer o DL 1/2013?
Com entrada em vigor em 8 de Janeiro de 2013, foi publicado o Decreto- Lei n
1/2013, de 7-1. institudo na sequncia da Lei n 31/2012, de 14-8, rectificada
pela Declarao de Rectificao n 59-A/2012, de 12-10, e refere ao Balco
Nacional do Arrendamento - procede sua instalao e definio das regras do
seu funcionamento.
Recorde-se que a Lei 31/2012 veio introduzir no Novo Regime do Arrendamento
Urbano (NRAU) Lei 6/2006, de 27/2 um conjunto de preceitos (arts. 15 a 15-
S) que instituem um procedimento especial de despejo. Este procedimento
especial de despejo substitui, nos casos previstos, a anterior execuo para
entrega de coisa certa, agilizando o despejo e obtendo mais rpida desocupao
do locado.

Como funciona o Balco Nacional do Arrendamento?

O Balco Nacional de Arrendamento foi criado com o decreto lei n. 1/2013, de 7 de
Janeiro, e funciona de forma electrnica.
Este o organismo ao qual o senhorio que queira pedir o despejo de um inquilino se
pode dirigir. O procedimento especial de despejo dever ser utilizado quando o
arrendatrio no entrega o imvel na data prevista, podendo tambm atravs deste
procedimento exigir as rendas em atraso
Assim, para iniciar o processo de despejo basta entregar um requerimento electrnico
Esta entidade fica responsvel de notificar o agente da execuo (notrio ou oficial de
justia) e o arrendatrio, emitindo um ttulo de desocupao se este no se opuser ao
despejo. O senhorio informado num prazo de 10 dias e para que o processo seja
tramitado ter de pagar a taxa de justia. Se o arrendatrio no se opuser, o senhorio
pode promover a desocupao da casa atravs de um agente de execuo/notrio. Se
se opuser, o processo ter que ser remetido para o tribunal, num processo urgente. De
notar que o senhorio s poder recorrer a este procedimento em relao a contratos
de arrendamento com imposto de selo pago ou que estejam isentos do pagamento
desse imposto.

FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO
ARRENDAMENTO (BNA):
[art 15-A do NRAU]
Naureza [art 15-A do NRAU] :
Balco Nacional do Arrendamento criado, junto da Direco-Geral da Administrao da
Justia, como secretaria judicial com competncia exclusiva para tramitao do procedimento
especial de despejo em todo o territrio nacional (artigo 2 do DL n 1/ 2013).
Atribuies [art 15-A do NRAU]:
Destina-se a assegurar a tramitao do procedimento extrajudicial/especial de espejo, no
tendo, contudo, qualquer participao ou interveno na fase judicial, como resulta do disposto
no nmero 5 do artigo 11 do DL n 1/ 2013, que esclarece:
O processo corre em tribunal quando seja requerida ou decorra da lei a prtica de acto da
competncia do Juz e at prtica do mesmo, sendo os autos apresentados distribuio
sempre que se suscite questo sujeita a deciso judicial.

FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO
ARRENDAMENTO (BNA):
[art 15-A do NRAU]
Direco [art 15-D, 15-E, 15-H do NRAU]:
Ao BNA compete a direco do procedimento extrajudicial de despejo, nomeadamente:
a verificao dos requisitos dos requerimentos de despejo (artigo 5 do DL n 1/ 2013, quanto aos fundamentos da recusa pelo
BNA e artigos 3 a 8 da Portaria n 9/ 2013 formas de apresentao do requerimento);

a notificao ao requerido do requerimento de despejo (o contedo e efeitos da notificao esto previstos no artigo 15-D do
NRAU);

a converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao (que s pode ocorrer caso no seja deduzida oposio ou
pedido de diferimento da desocupao artigo 11 do DL n 1/ 2013);

e a apresentao distribuio dos autos em Tribunal, aps ser deduzida a oposio pelo arrendatrio pretenso do senhorio
(nos termos do disposto no artigo 9 da Portaria 9/ 2013, correndo o procedimento contra mais de um requerido, o BNA s remete
o processo para tribunal aps recebida a ltima oposio ou aps o termo do prazo para a sua deduo).
mbito territorial [art 15-A do NRAU]:

Tem competncia em todo o territrio nacional para a tramitao do procedimento extrajudicial/especial de
despejo, apesar do Tribunal competente ser o do locado/ imvel objecto do contrato de arrendamento, sem
prejuzo da DGAJ poder definir quais as secretarias judiciais competentes para receber o requerimento de
despejo (conforme previsto no nmero 8 do artigo 5 da Portaria 9/ 2013).
competncias atribudas ao BNA
Da anlise das competncias atribudas ao BNA (na Portaria n 7/ 2013
aprovado o mapa de pessoal do BNA/ Secretaria Judicial, que prev a
existncia de um Secretrio de Justia como dirigente), verifica-se que a sua
atuao limitada, restringindo-se :

notificao ao requerido do requerimento de despejo apresentado pelo senhorio,
para os efeitos do disposto no artigo 15-D do NRAU;

converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao (caso no
haja oposio do arrendatrio ou pedido de diferimento da desocupao, nos
termos do artigo 15-F do NRAU);

distribuio em Tribunal dos autos, aps deduzida oposio pelo arrendatrio,
conforme dispe o artigo 15-H do NRAU
Objetivos da Reforma Legislativa
Artigo 1. Objeto
Apresente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de
arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locao, designadamente
conferindo maior liberdade s partes na estipulao das regras relativas
durao dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitrio dos contratos de arrendamento
celebrados antes da entrada em vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de
Fevereiro, reforando a negociao entre as partes e facilitando a
transio dos referidos contratos para o novo regime, num curto espao
de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que
permita a clere recolocao daquele no mercado de arrendamento.
Lei 31/2012, de 14 de Agosto

Objetivos da Reforma Legislativa

Assim
A Reforma legislativa
pretendeu:



A alterao ao regime substantivo,
vertido no CC (liberdade contratual)

A reviso do sistema de transio
dos contratos para o NRAU
(atualizao das rendas)

A agilizao do procedimento de
despejo (desjudicializao via BNA)
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
(BNA)
Objetivos da Reforma Legislativa
Exposio dos motivos da Proposta de Lei:
[] O mecanismo especial de despejo aplica-se cessao do
contrato por revogao, caducidade do contrato de arrendamento
pelo decurso do prazo, cessao do contrato por oposio
renovao, cessao do contrato de arrendamento por denncia
livre pelo senhorio, cessao do contrato de arrendamento por
denncia para habitao do senhorio ou filhos ou para obras
profundas, cessao do contrato de arrendamento por denncia
pelo arrendatrio, bem como resoluo do contrato de
arrendamento por no pagamento de renda por mais de 2 meses ou
por oposio pelo arrendatrio realizao de obras coercivas.
O procedimento especial de despejo o meio adequado para
efectivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a
que se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na
data prevista na lei ou na data prevista por conveno entre as
partes. []

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
(BNA)
Quadro Legal do Mecanismo de Despejo
Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU)
Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto (Procede reviso do regime jurdico do arrendamento urbano,
alterando o CC, o CPC e a Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro)
Decreto-Lei n. 1/2013, de 7 de Janeiro (Procede instalao e definio das regras do
funcionamento do BNA e do procedimento especial de despejo)
Portaria n. 7/2013, de 7 de Janeiro (Determina a composio do mapa de pessoal do balco nacional
do arrendamento)
Portaria n. 9/2013, de 10 de Janeiro (Regulamenta vrios aspetos do procedimento especial de
despejo)
CPCivil (Aplicao direta e por remisso)
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
(BNA)
Regime processual misto e complexo
Procedimento extrajudicial/ especial de despejo (BNA)

despejo (BNA)

extrajudicial/especial de



PROCEDIMENTOS
ESPECFICOS
Aco
Executiva para
pagamento de
rendas
(BNA /Tribunal)
Ao Executiva de
despejo fundada em
sentena (Tribunal)
Ao Declarativa de
despejo para cessao
do
contrato (Tribunal)
Procedimento
de Oposio
ao
requerimento
de despejo
(Tribunal)
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
(BNA)
Requerimentos avulsos (a reenviar para
Tribunal),nomeadamente:


Procedimentos
Autonomos
Requerimento de
desistncia do pedido
Outro requerimento ou acto
processual que deva ser
apresentado quando o
procedimento esteja a correr
junto do BNA
Requerimento de
impugnao do
ttulo de
desocupao
Requerimento de
diferimento da
desocupao do domicilio
Requerimento de
suspenso da
desocupao do
locado
Requerimento para
autorizao judicial de
entrada imediata no
domiclio
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
(BNA)
Notas: O art. 10. do DL 1/2013, refere que so apresentados exclusivamente junto do
BNA os referidos requerimentos (que designa como outras peas processuais), que
os remete para Tribunal por via eletrnica e de forma automatizada.
Natureza do Procedimento Especial de Despejo:
Artigo 15. do NRAU
Procedimento especial de despejo
1 O procedimento especial de despejo o meio processual que se destina a efetivar
a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o
arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por
conveno entre as partes.
2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo
independentemente do fim a que se destina o arrendamento: ()

Redao da Lei 31/2012, que alterou a Lei 6/2006 (NRAU)
Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo
Com a reviso do regime jurdico do arrendamento urbano procedeu-se criao de
um mecanismo especial de despejo que, quanto sua tramitao, tem as seguintes
fases/especificidades:
FASE EXTRAJUDICIAL: Procedimento especial de despejo (desocupao do
locado), a tramitar junto do BNA, resultante da apresentao do requerimento de
despejo pelo senhorio (artigo 15. do NRAU).
FASE JUDICIAL: Autos a distribuir em Tribunal pelo BNA, resultante da
iniciativa/oposio do arrendatrio pretenso de despejo (art.15.-F, H e I) e a
ao de despejo regulada no artigo 14. do NRAU.
PROCEDIMENTOSAUTNOMOS: A tramitar em Tribunal segundo regras
especficas.

Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo
Mecanismo Especial
de Despejo
Quando:

O contrato de arrendamento cessou nas
situaes consagradas no art. 15., n. 2 do NRAU
(ttulos do procedimento no BNA), e

O arrendatrio no desocupe o locado na
data prevista na lei ou na data fixada por
conveno das partes
A ao de despejo propriamente dita e o procedimento
(extrajudicial) especial de despejo constituem MEIOS
RGIDOS disposio do senhorio, dado que s o direito
resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas pode
ser exercido judicial ou extrajudicialmente.

[vide art. 14. e 15. do NRAU e artigo 1048. CC]
mbito da Fase Extrajudicial do Procedimento
O procedimento especial extrajudicial de despejo o meio
processual que se destina a efetivar a cessao do contrato de
arrendamento, quando o arrendatrio no desocupe o locado,
Mas:

S podem servir de base ao procedimento via BNA os
ttulosenuncionados no n. 2 do art. 15. do NRAU
(que deixam de ser designados por ttulos executivos).
S se aplica aos contratos de arrendamento em relao aos
quais o
senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da
administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes tributrias
relativas ao mesmo.
Novidade

[Art. 15., n.4 do
NRAU]
Fases [art 15-B a 15-S do NRAU]
Fases [art 15-B a 15-S do NRAU]: O procedimento
extrajudicial/especial de despejo, comporta essencialmente
cinco fases, a saber:
1. O senhorio apresenta junto do BNA a respectiva pretenso de despejo (vide requisitos a constar do modelo prprio a
aprovado pela Portaria n 9/ 2013, prevista no art 15- B do NRAU);
2. O BNA promove a notificao do arrendatrio (vide poderes limitados para a recusa do requerimento de despejo
prevista no art 15-C do NRAU e exigncias da notificao referidas no art 15-D do NRAU);
3. Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo e/ ou no requerer o diferimento da desocupao (artigo
11 do DL n1/ 2013), o BNA emite o ttulo de desocupao do imvel, podendo o senhorio proceder ao despejo
imediato (vide elementos essenciais do ttulo constantes do art 15- E do NRAU e os campos constantes do modelo
aprovado pela Portaria n 9/ 2013);
4. Caso o arrendatrio se recuse a proceder entrega voluntria do locado, ou incumpra o acordo de desocupao
firmado com o senhorio, haver lugar interveno do tribunal com carcter urgente, para a obteno da autorizao
de entrada no seu domicilio, que o artigo 14 do DL n1/ 2013 limita s situaes em que no existem indcios de
abandono do locado (Nota: a interveno do tribunal para a obteno desta autorizao, limita-se s situaes de
desocupao de imveis objecto de arrendamento para habitao, excluindo os contratos de arrendamento no
habitacionais, conforme dispe o art 15- L do NRAU);
5. Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, h lugar a interveno do juiz, num processo judicial
especial e urgente, devendo, contudo, o arrendatrio prestar cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso (artigo 10 da Portaria n9 /2013), proceder ao pagamento da taxa de justia e, no decurso do referido
processo, efectuar o depsito das rendas vencidas, sob pena da oposio se considerar como no deduzida (vide ns
3, 4 e 5 do art 15 F recusa da oposio- e art 15- H distribuio e termos posteriores do NRAU).


tramitao do procedimento extrajudicial/especial
A tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo no difere do regime
atualmente previsto para a execuo para entrega de coisa certa (locada) com base nos
ttulos executivos previstos no art. 15 do NRAU, na sua redao inicial, sendo apenas
diferente a entidade competente para receber a pretenso de despejo, cujas formas de
apresentao esto previstas nos artigos 4 a 8 da Portaria n9 /2013, nomeadamente:




Como resulta do artigo 5 da Portaria 9/2013, a apresentao do requerimento diretamente
pelo requerente impe a interveno de outras entidades (secretarias judiciais) para alm do
BNA, para alm das notificaes e registos que tm de ser efetuados.
1. Via CITIUS, quando o requerente esteja representado por mandatrio (advogado ou solicitador), aplicando-
se com as necessrias adaptaes o disposto na Portaria n 114/2013, de 6 de fevereiro;
2. Via electrnica, atravs do preenchimento do formulrio disponvel na pgina informtica do BNA, com
recurso assinatura digital constante do carto de cidado, quando apresentado diretamente pelo
requerente;
3. Entrega em papel do requerimento, devidamente preenchido e assinado, numa das secretarias judiciais
competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situao a secretaria
judicial que preenche o formulrio constante da pgina do BNA).
Ttulos de suporte do procedimiento via BNA
A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los como documentos que
podem servir de base ao procedimento, e que so os seguintes:
a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto non. 2
do art. 1082. CC;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o contrato
escrito donde conste a fixao desse prazo;
c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento acompanhado
do comprovativo da comunicao prevista no art. 1097. ou no n.1 do art.1098. CC;
d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do art. 1101. ou no n. 1 do art.1103. CC
e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicao prevista no n.2 do art. 1084. CC, bem como, quando aplicvel,
do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposio realizao da obra
f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos nrs. 3 e 4 do art. 1098. CC, do art. 34
ou do art. 53. do NRAU, o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o
documento de resposta do arrendatrio.
mbito/ finalidade [art. 15. do NRAU]
mbito/ finalidade [art. 15. do NRAU]:

O procedimento especial de despejo o meio processual que se destina a efectivar a
cessao do contrato do arrendamento, quando o arrendatrio no desocupe o
locado (artigo 15 do NRAU), mas s podem servir de base ao procedimento os
ttulos mencionados no seu nmero 2, que deixaram de ser designados por ttulos
executivos. Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a
informalidade, o n 4 do art. 15 do NRAU vem dispor que: o procedimento
extrajudicial/especial de despejo s se aplica aos contratos de arrendamento em
relao aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da
administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos.
Pretende-se atingir o mesmo fim da ao executiva para entrega de coisa certa (locada)
com base nos ttulos executivos previstos no art 15 do NRAU, na sua redao inicial.

Em cada procedimento especial de despejo apenas pode ser requerida a desocupao
de um imvel, salvo nas situaes previstas no artigo 8 do DL n 1/ 2013
Ttulos de suporte do procedimento via BNA
Os ttulos enunciados no n. 2 do art. 15. do NRAU:



Valor reduzido dos artigo 15. do
NRAU

Por exemplo: o accionamento dos fiadores ter decorrer em
Tribunal, como esclareceu o art. 7. do DL/2013 (o qual vem
dispor que: o pedido demento de rendas, encargos ou
despesas em atraso s pode ser deduzido contra os
arrendatrios do o arrendamento por objeto casa de morada
de famlia, deve ser tambm deduzido contra os respetivos
cnjuges.)
Deixam de ter a natureza de ttulo executivo
Deixam de ser passveis de execuo imediata
(quer via BNAquer emTribunal)
Pedidos/ pretenso do senhorio [art 15, n5
e art 15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]
Pedidos/ pretenso do senhorio [art 15, n5 e art 15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]:
No mbito do procedimento extrajudicial/especial de despejo, o pedido de pagamento de
renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de
desocupao do locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aes
distintas: uma para efetivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.
O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido de desocupao com o de
pagamento de uma quantia pecuniria uma vantagem face ao regime atual, que obriga a
apresentao de duas aces executivas distintas e com tramitao autnoma, embora seja de
considerar o disposto no artigo 12 do DL n 1/ 2013 (Execuo para pagamento de rendas,
encargos e despesas), que estabelece a tramitao especfica da execuo para pagamento
de quantia certa, que corre os seus termos em tribunal (o conjunto dos documentos remetidos
pelo BNA para o tribunal competente, valem como requerimento idneo a iniciar a execuo
para pagamento de quantia certa.
Nos termos do n8 do art 15 do NRAU, as rendas que se forem vencendo na pendncia do
procedimento especial de despejo, em que tenha sido formulado o pedido de pagamento de
rendas (encargos e despesas) devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Importa
realar que, para os efeitos do n5 do art 15- J do NRAU, o ttulo para desocupao do
locado, quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento de rendas (encargos ou despesas)
pelo senhorio, constitui ttulo executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se o
disposto no CPC (execuo para pagamento de quantia certa baseada em injuno).
Titulos/ suporte do procedimento [art 15 n 2
do NRAU]:
Titulos/ suporte do procedimento [art 15 n 2 do NRAU]:
A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los com documentos que podem
servir de base ao procedimento , e que so os seguintes:

a)Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n. 2 do artigo 1082. do Cdigo Civil;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao
desse prazo;
c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicao
prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo Civil;
d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista
na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do Cdigo Civil;
e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista
no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como, quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da
oposio realizao da obra;
f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do
Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta
do arrendatrio.
Assim, o valor jurdico dos ttulos enunciados no n 2 do art 15 do NRAU reduzido, dado que os mesmos deixam de ter
natureza de ttulo executivo e, consequentemente, deixam de ser passveis de execuo imediata, quer via BNA quer em
Tribunal (por exemplo: o accionamento dos fiadores ter de ocorrer em Tribunal, como esclareceu o artigo 8 do DL n 1/ 2013,
que determinou nos artigos 6 e 7 que, nos casos em que o locado constitua a casa de morada de famlia, o requerente deve
indicar tambm como requerido o cnjuge do arrendatrio que no seja parte do contrato de arrendamento, assim como o
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, deve ser tambm deduzido contra os respectivos cnjuges).
Pretenso/pedido do requerente (Acumulao de pedidos)
No mbito do procedimento especial extrajudicial de despejo:



No entanto:
artigo 12. do DL 1/2013 (execuo para pagamento de rendas, encargos e despesas),
estabelece a tramitao especfica da execuo para pagamento de quantia certa, que
corre os seus termos em Tribunal o conjunto dos documentos remetidos pelo BNA valem
como requerimento idneo para iniciar a execuo.
Pedido de pagamento de renda, encargos ou
despesas
Pedido de desocupao do locado
Podem ser
acumulados
Art. 15., n.5 do
NRAU]
Formas de apresentao do Requerimento de
Despejo
Formas de apresentao do requerimento
(Portaria 9/2013 artigos 2. a 8.)

Entrega em papel: Devidamente
preenchido e assinado entregue numa
das secretarias judiciais competentes
para recepcionar o mesmo e,
posteriormente, o remeter ao BNA (nesta
situao a secretaria judicial que
preenche o formulrio constante da
pgina do BNA)
Via electrnica: Atravs do preenchimento
do formulrio disponvel na pgina
informtica do BNA, om recurso assinatura
digital constante do carto do cidado,
quando apresentado diretamente pelo
requerente
Via Citius: Quando o
requerente esteja
representado por
mandatrio, aplicando se
com as necessrias
adaptaes o disposto na
Portaria 114/2008
Requisitos do Requerimento/Formulrio
Artigo 15.-C do NRAU
Recusa do requerimento
1-Orequerimento s pode ser recusado se:
a) No estiver endereado ao BNA;
b) fundamento do despejo ou no for acompanhado dos documentos previstos no n. 2 do art. 15.;
c) No estiver indicado o valor da renda;
d) No estiver indicada a modalidade de apoio judicirio requerida ou concedida, bem como se no estiver junto o documento
comprovativo do pedido ou da concesso do beneficio do apoio judicirio;
e) Omitir a identificao das partes, o domicilio do requerente, os nmeros de identificao civil ou o lugar da notificao do requerido;
f) No estiver assinado;
g) No constar do modelo a que se refere o n. 1 do artigo anterior;
h) No se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;
i) O pedido no se ajustar finalidade do procedimento.
Redao dada pela Lei 31/2012
Requisitos do Requerimento/Formulrio
Havendo recusa do requerimento: O requerente pode
apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias
subsequentes notificao da recusa, considerando-se o
procedimento iniciado na data em que teve lugar o
pagamento da taxa devida pela apresentao do primeiro
requerimento

Art. 8. do DL 1/2013Objeto do procedimento especial de despejo e recusa do
requerimento Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, em cada procedimento
especial de despejo apenas pode ser requerida a desocupao de umimvel.2 Pode
ser requerida a desocupao de um conjunto de bens imveis se estes se encontrarem
no mesmo concelho, se existir uma dependncia funcional entre eles, designadamente
quando se trate de imvel para habitao e de garagem ou arrecadao descritos em
fraes autnomas distintas, e se as partes contratuais forem as mesmas.()
[Art. 15.-C, n. 2 do NRAU]
Notificao aos requeridos via BNA
Aps verificar que o requerimento de despejo rene as condies
necessrias para ser aceite, [Art. 15.-B do NRAU apresentao, forma e contedo do
requerimento de despejo]

BNA expede imediatamente
notificao para o requerido,
por carta registada com aviso de
recepo, para, em 15 dias,
este:

[art. 15.-D, n. 1 do NRAU]
1. Desocupar o locado e, simultaneamente,
proceder ao pagamento das quantias
peticionadas pelo requerente;
2. Deduzir oposio pretenso
formulada pelo requerente e,
simultaneamente, requerer
diferimento da desocupao do
locado, caso se trate de imvel
arrendado para habitao
3. Requerer apenas o diferimento da
desocupao do locado, nos termos do
disposto nos artigos 15.-N e 15.-O do
NRAU, no caso de se tratar de um
arrendamento para fins habitacionais.
Elementos da notificao do BNA
Artigo 15.-D do NRAU
Finalidade, contedo e efeito da notificao
4-O ato de notificao deve conter:
a) Os elementos referidos nas alneas a) a h) do n. 2 do artigo 15.-B e, se for caso disso, no n. 3
do mesmo artigo;
b) A indicao do prazo para a oposio e a respetiva forma de contagem;
c) A indicao de que, na falta de desocupao do locado, de oposio dentro do prazo legal ou
do pagamento ou depsito das rendas que se venceram na pendncia do procedimento especial
de despejo, ser constitudo ttulo para desocupao do locado com a faculdade de o requerente
a efetivar imediatamente;
d) Nos casos de pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a indicao
de que, na falta de pagamento da quantia pedida e da taxa liquidada pelo requerente, so ainda
devidos juros de mora desde a data da apresentao do requerimento
e) A indicao de que a deduo de oposio cuja falta de fundamento o requerido no deva
ignorar o responsabiliza pelos danos que causar ao requerente e determina a condenao em
multa de valor no inferior a 10vezes a taxa devida.
Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15
D do NRAU]
Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15 D do NRAU]
De acordo com a redao dada ao n1 do art. 15. D do NRAU, aps o BNA verificar que o
requerimento de despejo rene as condies necessrias para ser aceite, dever notificar
por carta registada com aviso de recepo o arrendatrio (aplicvel o disposto nos artigos
236 a 238 do CPC, por remisso do n 3 do art 15- D do NRAU), para este, no prazo de
quinze dias, tomar uma das seguintes atitudes:

1. Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias
peticionadas pelo requerente;

2. Deduzir oposio pretenso formulada pelo requerente e, simultaneamente,
requerer o diferimento da desocupao do locado, caso se trate de imvel arrendado para habitao;

3. Requerer apenas o diferimento da desocupao do locado, nos termos do disposto
nos artigos 15 N e 15 O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para
ins habitacionais.
Os elementos que deve conter o ato de notificao so os previstos no n 4 do citado artigo, no podendo
deixar de se fazer referncia s advertncias previstas nas alneas c) e d), nomeadamente: de que a no
desocupao do locado, a falta de pagamento da quantia peticionada e a no deduo de oposio dentro
do prazo legal, constituem ttulo para a desocupao do locado e, ainda, de que nos casos em que so
peticionadas quantias em divida, caso no ocorra a sua liquidao, so devidos juros de mora desde a
data da apresentao do requerimento, at efetivo e integral pagamento.
Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15
D do NRAU]
O regime das notificaes, comunicaes e
tramitao electrnica no mbito do BNA est
previsto nos artigos 15 a 17 da Portaria n9/2013,
sendo que todas as decises judiciais susceptveis
de pr termo ao respectivo processo, ainda que
recorrveis, so comunicadas pelo tribunal ao BNA,
assim o como o tribunal deve comunicar ao BNA a
interposio dos recursos das decises judicias,
bem como das decises que ponham termo a esses
recursos (artigo 17 da citada Portaria).
Elementos da notificao do BNA


Sendo de salientar:
As Advertncias previstas nas alneas c) e d),nomeadamente:

Previstos no n. 4 do art.
15.-D do NRAU
A no desocupao do locado;

O no pagamento ou depsito das
rendas que se venceram na pendncia
do procedimento especial de despejo;

A no deduo de oposio dentro do
prazo lega
Constituem ttulo para a desocupao do imvel
+

Quando so peticionadas quantias em dvida, caso
no ocorra a sua liquidao, so ainda devidos
juros de mora desde a data da apresentao do
requerimento
A notificao interrompe a
prescrio, nos termos do
artigo 323. do Cdigo Civil
[Art. 15.-D, n. 5 do NRAU]
Forma da notificao do BNA



Ou seja:

A notificao expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se com as necessrias
adaptaes, o disposto no artigo 236., nos n. 3 a 5 do artigo 237-A e no n.2 do artigo 238. do Cdigo de
Processo Civil, no havendo lugar advertncia prevista no artigo 241. do mesmo Cdigo [ art. 15.D, n.3
NRAU]
Caso o destinatrio recuse a assinatura do aviso de recepo ou o recebimento da
carta, o distribuidor postal lavra nota do incidente antes de a devolver e a
notificao considera-se efetuada face certificao da ocorrncia.

Nos casos em que o expediente seja devolvido por o destinatrio no ter
procedido, no prazo legal, ao levantamento da carta no estabelecimento postal ou
ter sido recusada a assinatura do aviso de recepo, ou, ainda, tendo ocorrido o
recebimento da carta por pessoa diversa do notificando, repetida a notificao,
enviando-se nova carta registada com aviso de recepo ao citando.
Deciso do BNA
BNA converte o requerimento de despejo em ttulo para desocupao do locado
(no tendo ocorrido voluntariamente a desocupao do imvel):
Quando o arrendatrio,
depois de notificado, no
deduza oposio no
respectivo prazo e/ou
pedido de diferimento da
desocupao
[al. a) do n. 1 do art. 15.-E do
NRAU, conjugada com o art. 11. do
DL 1/2013]
Quando deduza
oposio mas no preste
cauo no valor das
rendas, encargos ou
despesas em atraso, at
ao valor mximo
correspondente a seis
rendas.
[al. b) do n. 1 do art. 15.-E do
NRAU]
Na pendncia do
procedimento especial
de despejo, o requerido
no proceder ao
pagamento ou depsito
das rendas que se
forem vencendo
[al. c) do n. 1 do art. 15.-E do
NRAU]
Nota: ttulo de desocupao do locado autenticado com recurso a assinatura electrnica. Constitudo o ttulo de desocupao, o
BNA disponibiliza o requerimento de despejo no qual ao requerente e ao agente de execuo, notrio ou oficial de justia
designado. [n.s 2 e 3 do art. 15.-E do NRAU]


Autorizao judicial para entrada imediata no domicilio
Quando:
Tenha sido emitido o ttulo de desocupao
O arrendatrio no desocupe o domicilio voluntariamente, ou
O arrendatrio no cumpre o prazo previsto no acordo celebrado
com o senhorio para a sua sada (previsto no artigo 15.-J do
NRAU)
O agente de execuo, o notrio ou o oficial de
justia apresenta requerimento no tribunal judicial da
situao do locado para, no prazo de cinco dias, ser
autorizada a entrada imediata no domiclio
Art. 15.-L, n.1 do NRAU
O requerimento assume carcter de urgncia e deve ser acompanhado com:

O ttulo para a desocupao do locado;

O documento comprovativo da taxa de justia devida.
Autorizao judicial para entrada imediata no
domicilio
O regime previsto pela Lei 31/2012 (artigo 15-L) foi modificado pelo DL 1/2013 (artigo 14.) e
regulamentado pela Portaria 9/2013 (artigos 12. a 14.), que:

Clarifica que o requerente dever efetuar previamente o pagamento da
taxa de justia devida;
Estabelece que, nos casos em que o agente de execuo/notrio
verifique que existem indcios suficientes de que o mesmo se encontra
abandonado, a entrada no imvel no carece de previa autorizao
Quando se verifiquem, pelo menos, duas das seguintes circunstncias:

1. O fornecimento de gua ou eletricidade encontrar-se interrompido h mais de dois meses;

2. O receptculo postal encontrar-se cheio;

3. O imvel encontrar-se devoluto, sendo tal situao confirmada por pessoa residente na rea
do locado e com conhecimento direto.
Art. 14, n.4 do DL 1/2013
Autorizao judicial para entrada imediata no
domicilio


No tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este no esteja devidamente
preenchido;
No seja anexado ao mesmo o ttulo emitido pelo BNA para a desocupao do locado; ou
Se demonstre que no foi liquidada a taxa de justia devida;
As comunicaes e notificaes dirigidas aos ocupantes no tenham sido efetuadas em
conformidade como disposto nos artigos 9., 10. e 15.D do NRAU.
Notas:
Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao para entrada no
domiclio quando:
Os autos so igualmente apresentados distribuio sempre que se suscite questo
sujeita a deciso judicial. [Art. 15.-S, n. 6 do NRAU]
Sempre que os autos sejam distribudos, o juz deve pronunciar-se sobre todas as
questes suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre autorizao de
entrada no domiclio. [Art. 15., n. 7do NRAU]
Autorizao Judicial para entrada imediata no
domiclio [Art. 15 L do NRAU]
Nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio
voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo
celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido
deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos
perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de
execuo, o notrio ou o oficial de justia devem apresentar um
requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual
tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 5 dias, ser
autorizada a entrada imediata no domicilio.
O regime previsto pelo Lei n 31/2012 (artigo 15-L) foi modificado
pelo DL n1/ 2013 (artigo 14) regulamentado pela Portaria n
9/2013 (artigos 12 a 14), dado que, para alm de clarificar que o
requerente dever efetuar previamente o pagamento da taxa de
justia devida, estabelece que, nos casos em que o agente de
execuo/ notrio verifique que existem indcios de que o mesmo
se encontra abandonado, a entrada no imvel no carece de
prvia autorizao.

Autorizao Judicial para entrada imediata no
domiclio [Art. 15 L do NRAU]
Acresce que, no nmero 4 do artigo 14 do DL n1/2013, considera-se existir indcios de
abandono quando se verifiquem, pelo menos, duas das seguintes circunstncias:
1. O fornecimento de gua ou eletricidade encontrar-se interrompido h mais de 2 meses;
2. . O receptculo postal encontrar-se cheio;

3. O imvel encontrar-se devoluto, sendo tal situao confirmada por pessoa residente na
rea do locado e com conhecimento direto.

Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao para entrada no domicilio, quando no tenha
sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este no esteja devidamente preenchido, quando no
seja anexado ao mesmo o titulo emitido pelo BNA para a desocupao do locado ou se demonstre que no
foi liquidada a taxa de justia devida e, ainda, quando as comunicaes e notificaes dirigidas aos
ocupantes no tenham sido efetuadas em conformidade com o disposto nos artigos 9, 10e 15 D do NRAU.
Deciso
[art 15-E do NRAU]
BNA converte o requerimento de despejo em ttulo para desocupao do locado (no tendo
ocorrido voluntariamente a desocupao do imvel):




No mbito do regime ora alterado, os ttulos previstos no art 15 do NRAU tinham a natureza de ttulo
executivo, o que permitia a sua execuo imediata, sem necessidade de qualquer converso ou
interveno de entidade pblica para efeitos da sua validao (vide artigo 11 do DL n1/2013 sobre a
converso do ttulo nos casos de pedido de diferimento da desocupao de imvel arrendado para
habitao).
A situao prevista na citada alnea c) do art 15 E do NRAU no de fcil compreenso, dado que nos
termos do n 3 do mesmo artigo, constitudo o ttulo de desocupao do locado, o BNA disponibiliza-o ao
agende de execuo/ notrio, nos termos dos artigos 19 a 21 da Portaria n9/2013.
quando o arrendatrio, depois de notificado, no deduza oposio no respectivo prazo e/ ou pedido de diferimento da
desocupao (alnea a) do n 1, conjugada com o disposto no artigo 11 do DL n1/2013);

quando deduza oposio mas no preste cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso (alnea b) do n
1), at ao valor mximo correspondente a seis rendas (exceto se beneficiar do regime do apoio judicirio e em condies
a constar de Portaria a aprovar);

e, ainda, nos casos em que, na pendncia do procedimento especial de despejo, no efectue o depsito das rendas que
se forem vencendo (alnea c) do n 1).
Recurso da Deciso
Artigo 15.-Q do NRAU
Recurso da deciso judicial para a desocupao do locado
Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso judicial
para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do
Cdigo de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo.

de realar que no se procede alterao do art. 678. do
CPC, o qual prev as decises que admitem recurso, de
forma a contemplar a admissibilidade de recurso da deciso
judicial para desocupao independentemente do valor da
causa e da sucumbncia.
Impugnao do Titulo
[art 15-P do NRAU]
Nos casos em que o BNA tenha procedido emisso de ttulo para
desocupao do locado, ou seja, nos casos em que no existiu oposio
ao requerimento de despejo por parte do arrendatrio, com a consequente
distribuio do processo ao juiz, conferida a faculdade ao arrendatrio de
impugnar o ttulo para desocupao do locado, em caso de violao das
normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao
do requerimento de despejo. A referida impugnao dever ser
apresentada por meios electrnicos no tribunal judicial da situao do
locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de
execuo ou do notrio ao imvel para a sua desocupao ou do momento
em que teve conhecimento da concretizao da referida diligncia,
seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de
apelao previsto nos artigos 692 e seguintes do Cdigo de Processo
Civil.
Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da
ao executiva, contudo, ser de realar que foi efetuada a degradao do
valor jurdico dos ttulos previstos no art 15 do NRAU na sua redao
inicial, permitindo que os ttulos para desocupao dos locados possam vir
a ser objeto de impugnao, embora quer a impugnao quer o recurso da
deciso judicial tenham sempre efeito meramente devolutivo (art 15 Q do
NRAU).
Suspenso do Procedimento
[art 15-M do NRAU]
Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento extrajudicial/especial de
despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio,
emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, manado do
arrendatrio. ratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das diligncias
executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o
qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no
local, por razes de doena aguda.
Nestas situaes, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem lavrar certido das
ocorrncias anexando mesma os documentos exibidos e advertir a pessoa que se encontra na posse
do locado, de que deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob pena de
prosseguirem as respectivas diligncias para a desocupao, devendo o juiz decidir sobre tal questo,
no prazo de cinco dias, aps audio do senhorio.
Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-B do CPC, sendo o requerimento
apresentado exclusivamente junto do BNA, atravs das formas previstas no artigo 9 da Portaria
n9/2013, e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuio (artigo 11, nmero 4, da citada
Portaria).
Diferimento da desocupao [art 15-N e 15-
O do NRAU e arts 930-C e D do CPC]
O arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais
imperiosas, por um perodo de cinco meses. O diferimento de desocupao do locado para
fins habitacionais decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, tendo em
considerao as circunstncias previstas no n 2, s podendo ser concedido em ltima
instncia, quando o arrendatrio seja portador de deficincia com grau de incapacidade
superior a 60% e/ou tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, o arrendatrio
seja beneficirio do subsdio de desemprego auferindo um valor igual ou inferior retribuio
mnima mensal garantida ou de rendimento de reinsero social, cabendo, nesta ltima
situao ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social,
pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de deferimento, ficando esta
entidade sub-rogada nos direitos do senhorio. Apresenta um regime igual ao atualmente
previsto no art 930-C do CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto do
BNA, atravs das formas previstas no artigo 9 da Portaria n9/2013, e remetidos ao tribunal
competente para efeitos de distribuio (artigo 11, nmero 4, da citada Portaria).
A contestao do pedido de diferimento da desocupao deve ser apresentada no tribunal
onde corra o respectivo processo, aplicando-se o disposto no Cdigo do Processo Civil e na
respectiva legislao complementar quanto apresentao das peas processuais (nmero 3
do citado artigo 11).
VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA /
OPOSIO DO ARRENDATRIO
Objeto: [art 15-F e art. 222 n 3 do CPC]:
Se aps a notificao pelo BNA o arrendatrio deduzir oposio pretenso de despejo, h
lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos
em que prestada uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, at
ao valor mximo correspondente a seis rendas (exceto nos casos em que o arrendatrio
beneficie do egime do apoio judicirio), paga a taxa de justia (artigo 22 da Portaria
n9/2013) e, no decurso do mesmo, seja efetuado o depsito das rendas vincendas.
Nos termos do n 3 do art 15. F do NRAU a prestao da referida cauo foi regulada pela
Portaria n9/2013 (artigo 10), estando previsto no n4 e 5 do mesmo artigo que no se
mostrando paga a taxa de justia ou prestada a cauo a oposio tem-se por no
deduzida.
Nos termos do artigo 9 do DL n1/2013, compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o
BNA remete o processo aps a apresentao da oposio, a anlise dos requisitos da
oposio, nomeadamente os previstos no artigo 15-F do NRAU.
VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA /
OPOSIO DO ARRENDATRIO
Fases [art 15-F, art 15H e 15- I do NRAU]:
procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo:





Prev-se uma tramitao semelhante atualmente prevista para o julgamento da
oposio execuo, prevista nos artigos. 818 e 820 do CPC, embora com
prazos mais reduzidos
1. Deduzida oposio, o BNA apresenta os autos distribuio (Tribunal do locado) e remete ao requerente
cpia da oposio;

2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeioarem as peas
processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja necessrio garantir o
contraditrio;

3. No julgando logo procedente alguma exceo dilatria ou nulidade que lhe cumpra
conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da data da
audincia de julgamento.

4. Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuio.

5. Findo o julgamento, a sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a acta
VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA /
OPOSIO DO ARRENDATRIO
De acordo com o n 4 do art. 15 H do NRAU (vide nmero 5 do
artigo 11 da Portaria n9/2013), sempre que seja suscitada qualquer
questo sujeita a deciso judicial, nomeadamente, nos casos em que
necessrio recorrer a autorizao para entrada no domiclio, nos
casos de pedido de suspenso da desocupao do locado e nos
casos de impugnao do ttulo para desocupao do locado, os
autos devero ser sempre apresentados distribuio (Tribunal).
Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15 L do NRAU, nas
situaes em que o arrendatrio no desocupe o domiclio
voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo
celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida
oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um
contrato de arrendamento habitacional, o agente de execuo, o
notrio ou o funcionrio judicial devem apresentar um requerimento
no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de
urgente, a fim de, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada
imediata no domiclio.
Autorizao judicial para entrada imediata no
domicilio
O agente de execuo, o
notrio ou oficial de
justia:

CONFERIDA A

AUTORIZAO JUDICIAL
desloca-se imediatamente ao locado
para tomar a posse do imvel;

Pode solicitar directamente o auxilio
das autoridades policiais sempre que
seja necessrio o arrombamento da
porta e a substituio da fechadura
para efectivar a posse do imvel,
aplicando-se, com as necessrias
adaptaes, o disposto no nr. 5 do
art. 840. doCPC.
Auxilio das Autoridades
Policiais
[art. 15.-L, n. 5 e 15.-J,n 2 e ss do NRAU]
Desocupao/destino dos bens


Tomada a posse do locado:
[art. 15.-K do NRAU]

O agente de execuo, o notrio ou o
oficial de justia procede ao
arrolamento dos bens encontrados
no locado.

O arrendatrio deve, no prazo de 30
dias aps a tomada da posse do imvel,
remover todos os seus bens mveis,
sob pena de estes serem
considerados abandonados.
O regime da entrega do imvel e remoo dos bens foi
regulamentado pelos artigos 15. e 16. do DL 1/2013
Extino do procedimento especial de despejo
Procedimento Especial de Despejo extingue-se: [Art. 15.-G do NRAU]

Pela desocupao do
locado
Por desistncia (podendo
acontecer at deduo da
oposio ou, na sua falta, at
ao termo do prazo de
oposio)
Por morte do
requerente ou do
requerido
Em qualquer caso, o BNA devolve a pedido do requerente o expediente
respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido
daquele facto se este j tiver sido notificado do requerimento de despejo.
Desistncia/ extino do procedimento
[art 15-G do NRAU]
At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de oposio,
o requerente pode desistir do pedido de despejo, estando previstas no art 15-
R do NRAU as sanes para o uso indevido ou abusivo do procedimento.

Prev um regime idntico ao previsto na lei processual para a desistncia do
pedido (arts. 293 n 1 e 295 n 1 do CPC), embora o BNA possa devolver a
pedido do requerente o expediente, sendo de realar que no citado art 15- G
s esto previstas como causas da extino do procedimento: a desocupao
do locado, a desistncia e a morte do requerente ou do requerido.
PROCEDIMENTO DA OPOSIO
AO PEDIDO DE DESPEJO

Alternativas/

Vicissitudes
1
4
3
2
OPOSIO ao pedido de despejo
(implica a distribuio em Tribunal)
IMPUGNAO do
ttulo de
desocupao
(tramitao
especfica em
Tribunal)
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao (tramitao
especfica em Tribunal)
Pedido de
SUSPENSO
do despejo
(tramitao
especfica em
Tribunal)
OPOSIO ao pedido de despejo
(implica a distribuio em Tribunal)

O requerido pode opor-se pretenso de despejo no prazo de 15 dias a
contar da sua notificao
[Art. 15.-F, n.1 NRAU]
H lugar interveno de um juiz, num processo judicial especial e urgente ,mas:

Tem de ser prestada uma cauo no valor das rendas,
encargos ou despesas em atraso, at ao valor mximo
correspondente a seis rendas ;
Tem de ser paga a taxa de justia;
Tem de ser efetuado o depsito das rendas vincendas.
A prestao da referida cauo e o pagamento da taxa de justia foi
regulado pela Portaria 9/2013;

Nos termos do artigo 9. do DL 1/2013, compete exclusivamente ao
tribunal, para o qual o BNA remete o processo aps a apresentao
da oposio, a anlise dos requisitos da oposio, nomeadamente
os previstos no artigo 15.-F do NRAU.
OPOSIO ao pedido de despejo
(implica a distribuio em Tribunal)

Procedimento, na fase
judicial, desenvolve-se
do seguinte modo:
[Art. 15-HdoNRAU]
Deduzida oposio, o BNA apresenta os autos
distribuio (Tribunal do locado) e remete a o requerente
cpia da oposio;

Recebidos os autos o juiz pode convidar as partes para,
no prazo de 5 dias, aperfeioarem as peas processuais,
ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado;

No julgando logo procedente alguma excepo dilatria
ou nulidade ou no decidindo logo do mrito da causa, o
juiz ordena a notificao das partes da data da audincia
de julgamento;

Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se
no prazo de 20 dias, a contar da distribuio;

Findo o julgamento, a sentena, sucintamente
fundamentada, logo ditada para a acta.
Prev-se uma
tramitao semelhante
atualmente
prevista para o
julgamento
da oposio execuo,
prevista nos artigos
818.
e 820. do CPC, embora
com prazos mais
reduzidos.
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)
PROCEDIMENTO DE SUSPENSO DO DESPEJO

H suspeno das
diligncias executrias:
Art. 15.-M do NRAU]
Quando exiba ttulo de arrendamento ou
de outro gozo legtimo do prdio,
emanado do senhorio, ou ttulo de
subarrendamento ou de cesso da
posio contratual, emanado do
arrendatrio
Quando, tratando-se de arrendamento
para habitao, se mostre, por atestado
mdico que indique fundamentadamente
o prazo durante o qual se deve
suspender a execuo, que a diligncia
pe em risco de vida a pessoa que se
encontra no local, por razes de doena
aguda.
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)
TRAMITAO DA SUSPENSO DO DESPEJO
O agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem:
Lavrar certido das ocorrncias anexando mesma os documentos exibidos e
advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no prazo de 10 dias,
requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob pena de prosseguir e mas respectivas
diligncias para a desocupao do locado.
Depois de ouvir o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 5 dias:
Decide manter suspensas as diligncias, ou
Ordena o levantamento da suspenso e a imediata prossecuo das diligncias.
Regime igual ao actualmente previsto no art. 930.-B do CPC, sendo o requerimento
apresentado exclusivamente junto do BNA, atravs das formas previstas no art. 9. da
Portaria 9/2013 e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuio.
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)
PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAO
.. O arrendatrio pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situao do
locado o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas,
[Art. 15-N do NRAU]
O diferimento de desocupao do locado para
habitao decidido de acordo com o
prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter
em considerao:
As exigncias da boa-f;

A circunstncia de o arrendatrio no dispor imediatamente de outra
habitao;

O nmero de pessoas que habitam com o arrendatrio, a sua idade,
o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das
pessoas envolvidas.
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)
PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAO

S podendo ser concedido:
Quando o arrendatrio seja portador de deficincia com grau de incapacidade
superior a 60%, e/ou

Tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, o arrendatrio seja
beneficirio do subsdio de desemprego, auferindo um valor igual ou inferior
Retribuio mnima mensal garantida ou de rendimento de reinsero social
(neste ltimo caso, as rendas correspondentes ao perodo de deferimento so pagas
pelo Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana
Social).
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)


Termos do diferimento
da desocupao:
[Art. 15.-O do NRAU]
O requerimento assume carcter de urgncia e indeferido
liminarmente quando:

a) Tiver sido apresentado fora de prazo;

b) Os fundamentos no estiverem em
conformidade;

c) For manifestamente improcedente.

Se o requerimento for recebido, o senhorio
notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo
logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a
apresentar, at ao limite de trs;

O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupao
por razes sociais no prazo de 20 dias a
contar da sua apresentao;

O diferimento no pode exceder o prazo de cinco meses a
contar da data do trnsito em julgado da deciso.
Pedido de SUSPENSO do despejo
(tramitao
especfica em Tribunal)
Procedimento de diferimento da desocupao:

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art. 930.-C
do CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto do
BNA, atravs das formas previstas no artigo 9. da Portaria 9/2013 e
remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuio.
A contestao do pedido de deferimento da desocupao deve ser
apresentada no Tribunal onde corra o respectivo processo,
aplicando-se o disposto no CPC e na respectiva legislao
complementar quanto apresentao das peas processuais (n. 3
do art. 11. da Portaria 9/2013).
IMPUGNAO do ttulo de desocupao

(tramitao especfica
em Tribunal)
PROCEDIMENTO DE IMPUGNAO DO TTULO
No existiu oposio ao requerimento de despejo por parte do
arrendatrio
O BNA emitiu o ttulo de desocupao do
locado
O arrendatrio impugna o ttulo para a desocupao com fundamento na
violao do disposto nos artigos 9., 10. e 15.-D do NRAU
A impugnao dever ser apresentada por meios electrnicos no tribunal judicial da
situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo
ou do notrio ao imvel para a sua desocupao ou do momento em que teve
conhecimento da concretizao da referida diligncia, podendo ser acompanhada de
cpia do ttulo para desocupao do locado.

[Art. 15.-PdoNRAU]
IMPUGNAO do ttulo de desocupao

(tramitao especfica
em Tribunal)
PROCEDIMENTO DE IMPUGNAO DO TTULO
A impugnao do ttulo
observa as seguintes regras:
[Art. 15-PdoNRAU]




Notas:
a) Aprova oferecida como requerimento;

b) A parte requerida notificada para, em 10 dias, se opor
impugnao e oferecer prova;

c) A impugnao tem sempre efeito meramente devolutivo,
seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso
de apelao,
nos termos do Cdigo de Processo Civil
Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da aco
executiva, contudo, a impugnao e o recurso tm efeito meramente devolutivo.
Artigo 15.-S, n. 4 do NRAU: As partes tm de se fazer representar por advogado nos atos
processuais subsequentes distribuio no procedimento especial de despejo.
Artigo 11., n. 3 da Portaria 9/2013: oposio impugnao do ttulo e contestao do
pedido de diferimento da desocupao, bem como s demais peas processuais que devem
ser apresentadas no tribunal onde corra o respectivo processo, aplica-se o disposto no CPC
quanto apresentao das peas processuais
IMPUGNAO do ttulo de desocupao

(tramitao especfica
em Tribunal)
Uso indevido ou abusivo do procedimento: [Artigo 15. -R do
NRAU]
Aquele que fizer uso indevido do procedimento incorre em
responsabilidade, nos termos da lei.
Se o senhorio ou o arrendatrio usarem meios cuja falta de
fundamento no devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente
reprovvel do procedimento especial de despejo, respondem pelos
danos que culposamente causarem outra parte e incorrem em
multa de valor no inferior a 10 vezes a taxa de justia devida.
Incorre na prtica do crime de desobedincia qualificada quem
infrinja a deciso judicial de desocupao do locado.
IMPUGNAO do ttulo de desocupao

(tramitao especfica
em Tribunal)


DISPOSIES
ESPECIAIS:
[Art. 15.-S do NRAU]
Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso
ao direito e aos tribunais (com adaptaes e especificidades);

obrigatria a constituio de advogado para a deduo de oposio
ao requerimento de despejo;

Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as
regras previstas no CPC, no havendo lugar sua suspenso
durante as frias judiciais nem a qualquer dilao;

O tribunal competente para todas as questes suscitadas no mbito
do procedimento especial de despejo o da situao do locado;

Os actos a praticar pelo juiz no mbito do procedimento assumem
carcter urgente;

Os autos so apresentados distribuio sempre que se suscite
questo sujeita a deciso judicial, correndo, no entanto, nos prprios
autos e perante o mesmo juiz as questes sujeitas a deciso judicial
relativas a procedimento especial de despejo anteriormente
distribudo
(Art. 11., n. 4 da Portaria 9/2013).
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao (tramitao
especfica em Tribunal)
ACO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)
Artigo 14.-A do NRAU
Ttulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas
O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao
arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a execuo para pagamento de
quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do
arrendatrio.
Artigo 15-J, n. 5 do NRAU

Desocupao do locado e pagamento das rendas em atraso

5 - O ttulo para desocupao do locado, quando tenha sido efetuado o pedido de
pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso e a deciso judicial que
condene o requerido no pagamento daqueles, constituem ttulo executivo para
pagamento de quantia certa, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, os termos
previstos no CPC para a execuo para pagamento de quantia certa baseada em
injuno .
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao (tramitao
especfica em Tribunal)
ACO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)
Tendo o requerente, no requerimento de despejo, formulado pedido de pagamento de
rendas, encargos ou despesas, o BNA, feita a converso do requerimento de despejo
em ttulo para desocupao do locado ou proferida deciso judicial para desocupao
do locado, deve:[Artigo 12. do DL 1/2013]
Disponibilizar o ttulo ou a deciso judicial;
Notificar o requerente para em10 dias:
Juntar ao processo o comprovativo de pagamento da taxa de justia
respeitante execuo para pagamento de quantia certa;

Indicar, caso ainda no o tenha feito e o pretenda fazer, ou caso o
mandatrio ainda no se tenha associado ao processo atravs do
CITIUS, mandatrio que o represente na execuo para pagamento de
quantia certa, juntando a respectiva procurao.
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao
(tramitao
especfica em Tribunal)
ACO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)
Recebidos estes elementos,
BNA remete ,por via electrnica, o requerimento de despejo para o tribunal nele
indicado, juntamente com o ttulo ou a deciso judicial para desocupao do
locado, o documento comprovativo do pagamento da taxa de justia e a
procurao (valendo estes documentos como requerimento executivo idneo a
iniciar a execuo para pagamento de quantia certa)
BNA remete ao requerente o comprovativo do envio, juntamente com as
referncias necessrias para efetuar o pagamento dos honorrios devidos ao
agente de execuo designado (art. 13. do DL1/2013).
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao
(tramitao
especfica em Tribunal)
ACO (DECLARATIVA) DE DESPEJO
A ao de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento
sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao e segue
a forma de processo comum declarativo [Artigo 14. do NRAU]
Nas situaes no abrangidas pelo mecanismo especial de
despejo, o senhorio deve socorrer-se da aco de despejo
(art. 33. a 36. da Portaria 9/2013).
Da interpretao do artigo 1048. do CC parece resultar que o procedimento
extrajudicial de despejo e a aco de despejo so os meios alternativos ao dispor do
senhorio, mas, exclusivamente, na situao de resoluo por falta de pagamento de
rendas.
Pedido de DIFERIMENTO da desocupao (tramitao
especfica em Tribunal)
ACO (DECLARATIVA) DE DESPEJO
Forma: A Aco de despejo segue a forma do processo comum declarativo
prevista nos artigos 461. e 462. do CPC, sendo as decises objecto de execuo
para entrega de coisa certa (arrendada).
Situaes especiais da
tramitao da aco de despejo:
Na pendncia da aco de despejo as rendas vencidas devem
ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo
igual ou superior a dois meses no forem pagos ou
depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias,
proceder ao seu pagamento ou depsito e ainda da
importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos,
sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas
despesas de levantamento do depsito, que so contadas a
final.

Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no
pargrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo
imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do
requerimento, com as necessrias adaptaes, o disposto no
n.6 do artigo 15 e artigos 15-J, 15-L, e 15-N a 15.-P do
NRAU.
[Artigo 14. do NRAU]
ACO DE DESPEJO
mbito [art 14 do NRAU]:A aco de despejo destina-se a fazer cessar a situao
juridica do arrendamento, sempre que a ei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, ou
seja, nas situaes no brangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da
aco de despejo, estando regulada a designao de agente de execuo/ notrio no artigo 33 da Portaria
n 9/2013.
Da interpretao do art 1048 do CC, parece resultar que o procedimento extrajudicial/especial de despejo
(arts. 1083 ns 3 e 4 e 1084 do NRAU) e a aco de despejo so meios alternativos ao dispor do senhorio,
mas, exclusivamente, na situao de resoluo por falta de pagamento de rendas.
Dispe aquele artigo o seguinte:

Artigo 1048.

[]

1. O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo
que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as
somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041..

2. O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato.

3. [].

4. Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente,
aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..
ACO DE DESPEJO
Forma [art 14 do NRAU]:
A aco de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos 461 e 462 do Cdigo
de Processo Civil, sendo as decises judiciais objecto de execuo para entrega de coisa certa (arrendada).
Situaes especiais da tramitao da aco de despejo [art 14
n 3, 4 e 5 do NRAU]:
Na pendncia da aco de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual ou superior a dois meses, no forem
pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e
ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas
custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito, que so contadas a final.
ACO DE DESPEJO
Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no
pargrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato,
aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as
necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos
artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a 5.-P do NRAU. O contrato de
arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de
comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo
executivo para a execuo para pagamento de quantia certa
correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que
corram por conta do arrendatrio (art. 14- A do NRAU).
Configura um regime semelhante ao previsto na redaco inicial
do art 15 n 2 do NRAU, que estabelecia o seguinte: o contrato
de arrendamento ttulo executivo para a aco de pagamento
de renda quando acompanhado do comprovativo de
comunicao ao arrendatrio do montante em divida
Recurso
[art 15-Q do NRAU]
Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso
judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos
termos do art. 691 do CPC, o qual tem sempre efeito meramente
devolutivo.
de realar que no se procede alterao do art 678 do CPC, o qual
prev as decises que admitem recurso, de forma a contemplar a
admissibilidade de recurso da deciso judicial para desocupao
independentemente do valor da causa e da sucumbncia, o qual dispe o
seguinte:

Recurso
[art 15-Q do NRAU]
ARTIGO 678
1. O recurso ordinrio s admissvel quando a causa tenha valor superior alada do tribunal de que se
recorre e a deciso impugnada seja desfavorvel ao recorrente em valor superior a metade da alada
desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada dvida acerca do valor da causa e da sucumbncia,
somente ao valor da causa.
2. 2. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso: Das decises que
violem as regras de competncia internacional ou em razo da matria ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado; b)
Das decises respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento de que o seu valor excede a alada do
tribunal
3. de que se recorre; c) Das decises proferidas, no domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo fundamental de
direito, contra jurisprudncia uniformizada do Supremo Tribunal de Justia; 3. Independentemente do valor da causa e da
sucumbncia, sempre admissvel recurso para a Relao:
a) Nas aces em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de contratos de arrendamento, com excepo ods
arrendamentos para habitao no permanente ou para fins especiais transitrios;
b) Das decises respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o fundamento de que o seu valor excede a
alada do tribunal de que se recorre.

Casos prticos
CASO 1-
O meu arrendamento de 1973; tenho 64 anos e o meu marido 70.
O nosso rendimento no total de 750/ ms
Vivem comigo duas filhas maiores que j trabalham.
No temos contrato de arrendamento assinado uma vez que foi feito
verbalmente.
Em 2006 fizeram-se obras de remodelao, obras essas que foram
pagas metade por mim e outra metade pelo senhorio. Nesta altura
ficou estipulada uma renda (tambm verbalmente) que venho
actualizando todos os anos de acordo com a portaria (que sai todos
os anos). O meu senhorio apesar da insistncia no me passa
recibo e eu pago sempre a renda por cheque.
O meu senhorio pode-me despejar? E actualizar a renda? No caso
de ele me propor uma renda eu posso dizer que s aceito depois de
fazerem uma vistoria casa para ver se justo o que ele pede? ( a
casa tem mais de 50 anos e no tem muitas condies).

Casos prticos
Resposta Caso 1:
A transio do arrendamento para sua sujeio ao NRAU e a actualizao
da renda depende da iniciativa do senhorio.
Assim, caso o seu senhorio pretenda actualizar a renda que actualmente
paga, poder notific-la para o efeito, indicando:
(i) o valor da renda pretendida, e qual o tipo e durao de contrato propostos; e
(ii) o valor do imvel arrendado, resultante de avaliao realizada de acordo com o
Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis.

Em resposta a esta petio, poder optar por:
(a) aceitar o novo valor de renda;
(b) rejeitar a proposta do senhorio ou contrapropor um montante diferente de renda
e/ou de tipo ou durao do contrato; ou ainda
(c) denunciar o contrato.

Casos prticos
(cont caso 1,)
Caso o senhorio recuse o valor de renda contraproposto,
assistir-lhe- o direito de (i) denunciar o contrato de
arrendamento, devendo, no entanto, pagar-lhe uma
indemnizao mnima correspondente ao valor de 5 anos da
renda resultante da mdia das duas propostas (nesta
situao, a desocupao dever ter lugar no prazo de sete
meses, podendo haver lugar ao despejo no caso de o locado
no ser desocupado); ou (ii) optar por actualizar a renda,
ficando o valor actualizado da renda anual limitado pelo tecto
mximo correspondente a 1/15 do valor do locado, conforme
avaliao efectuada nos termos do referido Cdigo do
Imposto Municipal sobre Imveis.


Casos prticos
(cont, caso 1)
Caso, no entanto, em resposta comunicao enviada pelo
senhorio, a arrendatria invoque e comprove ter mais de 65
anos (assumindo que a arrendatria j perfez esta idade data
em que a Proposta de Lei entre em vigor e data em que o
senhorio tenha dado incio ao processo de negociao) e,
simultaneamente, invocar e comprovar que o rendimento do
agregado familiar inferior a cinco rendimentos mnimos
nacionais anuais (RMNA) o valor anual da renda actualizada,
que vigorar durante o perodo transitrio de 5 anos, no
poder exceder 25% do Rendimento Anual Bruto Corrigido
(RABC) do agregado familiar tendo como limite mximo o valor
anual correspondente a 1/15 do valor do imvel arrendado,
determinado pelo servio de finanas nos termos do Cdigo do
IMI (o qual reflectir a vetustez do locado).

Casos prticos
(cont, caso 1)
Assim a actualizao da renda no est diretamente
dependente do estado de conservao do imvel, podendo o
senhorio despoletar o procedimento negociado de actualizao
independentemente de a arrendatria requerer a vistoria ao
imvel.
Contudo, se o valor da renda apurado de acordo com os vrios
limites legalmente fixados, for inferior ao valor que resultaria da
actualizao anual da renda em funo dos coeficientes de
actualizao dos arrendamentos urbanos (conforme a renda
deste arrendamento j vem sendo actualizada), ser este ltimo
o valor aplicvel.
Nos termos da Proposta de Lei o senhorio poder recorrer ao
despejo da arrendatria caso, verificando-se a cessao do
contrato de arrendamento, nomeadamente porque a
arrendatria no paga a renda devida, esta no tenha procedido
desocupao do imvel arrendado.

CASO PRTICO
Caso 2-
Tenho 65 anos e vivo numa casa arrendada h mais de vinte anos,
a minha renda pode ser aumentada?
Resposta: Cabe-nos advertir que a renda pode ser aumentada,
independentemente da idade do inquilino. Contudo, para o
arrendatrio que tiver mais de 65 anos, a actualizao da renda
feita de outro modo, ou seja, faseadamente, ao longo de 10 anos
(independentemente do rendimento do inquilino), nos termos do art.
37/3 Lei n.6/2006, de 27 de Fevereiro. Para que isto ocorra, o
inquilino quando receber a comunicao da actualizao da renda
por parte do senhorio (art.34/1/2 do supra citado diploma), ter que
elaborar uma resposta, no prazo mximo de 40 dias (art.37/1),
onde conste a invocao dessa circunstncia (ter mais de 65 anos),
para poder usufruir da possibilidade do faseamento da actualizao
da renda.

Caso prtico
Caso 3-

Sou portador de uma deficincia e moro numa casa
arrendada, o valor da minha renda pode ser aumentado?
Resposta:
Esclarecemos que se o inquilino for portador de uma
deficincia, cujo grau seja superior a 60% e esteja
obrigatoriamente comprovado, poder usufruir de uma
actualizao faseada ao longo de 10 anos, nos termos do
art.37/3/b in fine, art.38/3 e art.41, independentemente do
seu rendimento.

Caso Prtico
Caso 4-
Atravesso uma grave situao econmica e vivo numa casa arrendada. O meu
senhorio pode aumentar a renda? Tenho direito a algum subsdio que me auxilie?
Resposta:
A situao financeira no obsta a que a renda no possa ser actualizada. No
entanto, o que poder acontecer que, para os casos em que o rendimento anual
bruto corrigido (RABC) do agregado familiar do inquilino seja inferior a cinco
retribuies minmas anuais (RMNA), a respectiva actualizao da renda seja feita
de forma faseada, ao longo de 10 anos, desde que devidamente comprovada pelo
servio de finanas competente (art.44), semelhana do que sucede para os
casos de inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos, assim como, para os
portadores de deficincia superior a 60%- art-37/3/a/b do diploma legal em
anlise.
Tendo, ainda, como base o argumento da insuficincia econmica, tem direito a um
subsdio de renda, o inquilino que rena uma das duas condies seguintes:
O agregado familiar do inquilino receba um rendimento anual bruto corrigido inferior
a trs retribuies mnimas nacionais anuais;
O inquilino com idade igual ou superior a 65 anos, cujo agregado familiar receba
um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuies mnimas anuais.

CASOS PRTICOS
CASO 5
A resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de
mora superior a trs meses : Aco de Despejo ou Comunicao?
RESPOSTA:
o art 1084, n 1 do CC que a resoluo pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n 3 do art
1083 opera por comunicao contraparte onde fundadamente se invoque a obrigao incumprida.
Prev-se no art 9, n 7 do NRAU que a comunicao pelo senhorio destinada cessao do contrato por
resoluo, nos termos do n 1 do art 1084 do CC, efectuada mediante notificao avulsa, ou mediante
contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execuo, sendo neste caso feita na pessoa do
notificando.
Por seu turno, o art 14, n 1 do NRAU dispe que a aco de despejo se destina a fazer cessar a situao
jurdica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, e
segue a forma de processo comum declarativo.
A questo que se coloca assim a de saber se, para o senhorio obter a resoluo do contrato de
arrendamento fundada em causa prevista no n 3 do art 1083 do CC, na qual se inclui a falta de
pagamento da renda em caso de mora superior a trs meses, continua a ser possvel o recurso aco de
despejo, prevista no art 14, n 1 do NRAU, ou se s lcito ao senhorio o recurso via extrajudicial,
mediante comunicao ao arrendatrio a efectuar atravs da forma prevista no art 9, n 7 do mesmo
Diploma.
Acompanhando os argumentos aduzidos a favor da possibilidade de recurso aco de despejo, mesmo no
caso de mora no pagamento da renda com durao superior a trs meses, por Laurinda Gemas, Albertina
Pedroso e Joo Caldeira Jorge[3] e por Gravato Morais[4], entendemos que possvel o recurso via
judicial. Ac-799/09.9TJPRT-TRP de 3/14/2013
Casos prticos
Despejo por falta depagamento de rendas
Tenho um inquilino que no paga renda h mais de dois meses. O que posso fazer?
RESPOSTA:

O art. 1083,n3, do Cdigo Civil considera inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento
em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda.
Em consequncia, persistindo o atraso nas rendas por mais de dois meses, pode proceder res-
oluo (cessao) do contrato, mediante notificao ao arrendatrio.
Todavia, no prazo de um ms a contar da notificao recebida, o inquilino pode dar sem efeito a
cessao do contrato, pagando as rendas acrescidas de um a indemnizao de 50 % do valor das
rendas. Mas s o poder fazer um vez
Caos o no tenha feito, o senhorio poder requerer no Balco Nacional do Arrendamento o despejo
do inquilino, com base na notificao efetuada.
Poder tambm reclamar o pagamento das rendas em atraso.



Caso pratico
Aluguei uma casa em 2009, com um contrato a prazo, pelo perodo de um ano. O inquilino entregou-me as
chaves ontem ( 5 Agosto 2013). Ser que no tenho o direito de lhe exigir mais rendas?
O arrendamento , de durao limitada, foi celebrado pelo prazo de um ano com data de 1/4/2009.
Na altura, no era permitida a celebrao de contratos de durao limitada por perodos inferior a cinco anos,
pelo que o contrato considera-se celebrado por cinco anos (art1095 do Cdigo Civil).
Quanto ao regime da denncia, aplica-se o artigo 1098 do Cdigo Civil:
Oposio renovao ou denncia pelo arrendatrio
1 O arrendatrio pode impedir a renovao automtica mediante comunicao ao senhorio com uma ante-
cedncia no inferior a 120 dias do termo do contrato.
2 Aps seis meses de durao efetiva do contrato, o arrendatrio pode denunci-lo a todo o tempo
,mediante comunicao ao senhorio com uma antecedncia no inferior a 120 dias do termo pretendido do
contrato, produzindo essa denncia efeitos no final de um ms do calendrio gregoriano.
3 A inobservncia da antecedncia prevista nos nmeros anteriores no obsta cessao do
contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao perodo de pr-aviso em falta.
Por conseguinte, tendo o inquilino desistido do arrendamento sem ter dado o aviso prvio, tem o senhorio
direito a receber quatro meses de renda, correspondentes ao aviso prvio em falta.

Caso prtico
Sou senhorio e o inquilino no paga renda h mais de 2 anos.
Meti o processo de despejo no Balco Nacional de Arrendamento e j tive conhecimento que o inquilino fez oposio
alegando que a casa tem infiltraes o que desconheo.
Para a oposio ser aceite, perante a lei o inquino no tem de fazer uma cauo de 6 meses de rendas e comear a
pagar rendas?

RESPOSTA:
Notitificado pelo Balco Nacional do Arrendamento , o mais normal ser o inquilino, se tiver interesse em manter o
contrato, pagar as rendas em atraso, acrescidas de indemnizao.
Deste modo, conseguir evitar o despejo.

Pode, no entanto, haver situaes que justifiquem a oposio do inquilino.
Porm, a oposio, para ser aceite, ter de ser acompanhada de uma cauo no valor correspondente a seis rendas.
Ou seja, o inquilino ter de prestar cauo para que a sua oposio ao despejo seja admitida e apreciada.
Se, porm, tiver apoio judicirio, ou seja, estiverem situao de insuficincia econmica reconhecida pela Segurana
Social, no ter de prestar cauo.

No caso do arrendamento, dispe o art. 1041., n. 1, do Cdigo Civil que Constituindo-
se o locatrio em mora, o locador tem o direito de exigir, alm das rendas ou alugueres
em atraso, uma indemnizao igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for
resolvido com base na falta de pagamento..
Caso prtico
Sou senhorio de um armazm, em Vila Nova de Gaia. O inquilino atrasa-se
com muita frequncia no pagamento da renda.O que posso fazer para acabar
com esta situao?

RESPOSTA:
O atraso do inquilino no pagamento da renda, igual ou superior a dois meses
de renda, encargos ou despesas que corram por conta do inquilino, d ao
senhorio o direito de pr termo ao contrato, atravs da sua resoluo.
Opera-se a resoluo mediante o envio de comunicao ao inquilino, efetuada
por notificao avulsa, contacto pessoal atravs de representante legal
(advogado, solicitador ou agente de execuo) ou escrito assinado e remetido
pelo senhorio.
O inquilino poder obstar resoluo do contrato no prazo de um ms, mas s
por uma vez.
Ou seja, no necessrio, agora, propor ao de despejo para terminar com o
contrato, no caso de falta de pagamento de rendas.

Caso prtico
O pedido do meu senhorio de um aumento de 129 para 233 est correto para uma pessoa
nas minhas condies: Tenho um arrendamento de 1957, 73 anos, um vencimento de 600 e
uma desvalorizao de 65%.?
RESPOTA:
Considerando que, possui mais de 65 anos de idade e que o RABC do seu agregado familiar
inferior a 5 RMNA, o valor da actualizao da sua renda, dever ser efectuado de acordo com
o disposto no n 2 do art. 35 do NRAU.
Sendo assim, durante o perodo de cinco anos, caso os seus rendimentos sejam superiores a
500,00 e inferiores a 1.500,00 mensais, a actualizao da sua renda no poder ser
superior a 17% desse montante, com o limite de 1/15 do valor do locado.
Findo o periodo de 5 anos, a renda poder ser actualizada pelo senhorio, no podendo vir
invocar novamente que os seus rendimentos so inferiores a 5 RMNA, contudo, poder vir a
ter direito a um subsidio de renda em termos e condies a definir.


JURISPRUDNCIA
8370/11.9TBMTS-A.P1 Ac TRP 03/12/2013
I - Os contratos de durao limitada previstos no art 26, n3,
do NRAU, so os contratos de arrendamento urbanos
celebrados com prazo efectivo, sejam para habitao (98 do
RAU), sejam para comrcio ou industria, para o exerccio de
profisses liberais ou para outros fins no habitacionais (117,
121 e 123, n1, do RAU), prazo este que no pode ser
inferior a cinco anos e h-de resultar expressa e
inequivocamente do texto do contrato, assinado pelo senhorio
e pelo inquilino (arts 98 e 117 do RAU).
II- No obstante sujeito ao regime do NRAU, o contrato de
arrendamento para comrcio celebrado na vigncia do D.L.
257/95, de 30/9, em que as partes no convencionaram
qualquer prazo um contrato sem durao limitada e, como
tal, no comporta a livre denuncia do senhorio, por
inaplicabilidade da vigente alnea c) do artigo 1101 do Cdigo
Civil.

JURISPRUDNCIA
351/08.6 TVLSB.L1-6-Ac TRL de 05/16/2013
1. No mbito do regime institudo pelo RAU (Decreto Lei 321-B/90, de 15 de Outubro e Decreto Lei
257/95, de 30 de Setembro) as partes de um contrato de arrendamento para fins no habitacionais
podiam convencionar a existncia de um prazo de durao efectiva do contrato, sendo essa uma
clusula caracterstica dos contratos de arrendamento de durao limitada;
2. Nesse tipo de contratos o legislador previu a possibilidade da sua cessao por parte do senhorio,
no termo do prazo convencionado, sem as limitaes existentes para os contratos sem prazo
convencionado; Em contrapartida permitiu tambm ao inquilino a denncia do contrato sem alegao
de fundamento e a todo o tempo.
3. Tendo as partes convencionado um prazo de durao efectiva inicial do contrato de arrendamento
so aplicveis ao contrato as regras relativas ao contrato de durao limitada, mesmo quando as
partes tenham exarado no texto do contrato no se tratar de um contrato de durao limitada.
4. As dvidas que uma clusula com esse teor suscitam acerca da vontade real das partes contratantes
devem ser resolvidas atribuindo estipulao o sentido que conduza ao maior equilbrio do programa
das prestaes contratuais.
5. Nos contratos de arrendamento de durao limitada previstos no RAU a clusula que impea o
arrendatrio de exercer o direito de denncia a todo o tempo e sem fundamento contraria norma
imperativa e no produz qualquer efeito.

JURISPRUDNCIA
2603/10.6TBCBR.C1-ACTRC de 6/4/2013
1. O artigo 1083. do Cdigo Civil, na redaco que lhe foi conferida pelo artigo 3 da Lei
n 6/2006 de 27/02 (conhecida por NRAU), aplica-se aos contratos celebrados antes da
entrada em vigor deste diploma.
2. As situaes expressamente previstas no n 2 do aludido artigo configuram casos em
que se deve presumir a inexigibilidade da manuteno do arrendamento pelo senhorio,
sem prejuzo da possibilidade de tal presuno vir a ser ilidida.
3. Fora dessas identificadas situaes, compete sempre ao locador alegar e provar o
concreto circunstancialismo de que resulte tal inexigibilidade.
4. luz do regime do aludido NRAU, so causa de resoluo do contrato as obras
realizadas pelo arrendatrio que alterem substancialmente a disposio interna do locado,
mas s depois de se constatar a inexigibilidade aludida no corpo do n 2 daquele aludido
artigo 1083., inexigibilidade que pode ser afastada pelo consentimento, expresso ou
presumido, do senhorio.

JURISPRUDNCIA
799/09.9TJPRT.P2-AC TRP-03/14/2013
I- No de conhecer da excepo da caducidade
na sentena quando j foi julgada improcedente no
despacho saneador e dele no foi interposto
recurso.
II- Para o senhorio poder obter a resoluo do
contrato de arrendamento fundada em causa
prevista no n. 3 do art. 1083. do Cdigo Civil, no
qual se inclui a falta de pagamento da renda em
caso de mora superior a trs meses, continua a ser
possvel o recurso aco de despejo prevista no
art. 14., n. 1, do NRAU.

JURISPRUDNCIA
858/12.0TJPRT.P1 TRP de 07/04/2013
I - A excepo de no cumprimento do contrato tem como
pressuposto a correspectividade das prestaes a que as
partes esto vinculadas.
II - No contrato de arrendamento existe correspectividade
entre a prestao do senhorio de proporcionar ao inquilino o
gozo da coisa locada e a prestao do inquilino de pagar o
valor da renda.
III - Para que o inquilino possa deixar de pagar a renda com
base na excepo de no cumprimento do contrato pelo
senhorio, tem de alegar e provar que ficou privado do gozo do
locado e que existe um nexo de causalidade entre a privao
desse gozo e a falta de pagamento da renda.
IV - No existe privao do gozo da coisa locada se o inquilino
continua a utiliz-la para sua habitao permanente, ainda que
sem condies de habitabilidade.

JURISPRUDNCIA
1904/10.8TJPRT.P1.S1 -AC STJ de 4-18-2013

2. Julgada improcedente aco de despejo fundada na
falta de pagamento de rendas relativas a um
determinado perodo, por verificao da excepo de
no cumprimento do contrato decorrente da falta de
realizao de obras de conservao a cargo do
senhorio, no est impedida a propositura de nova
aco, agora com invocao do encerramento do locado
e ainda da falta de pagamento de rendas respeitantes a
um perodo posterior, em simultneo com a alegao de
que o locatrio vem impedindo a realizao de vistoria
necessria realizao das obras de conservao.

JURISPRUDNCIA
1346/11.8TBCVL-A.C1-AC TRC de 04-09-2013
1 - O contrato de arrendamento celebrado pela
arrendatria na vigncia do RAU, no se comunica nos
termos previstos no artigo 1068. do CC, ao cnjuge que
com ela contraiu casamento no regime da separao de
bens j posteriormente entrada em vigor do NRAU.
2 - Ao membro de unio de facto que no foi parte no
contrato de arrendamento no tem que ser efectuada a
comunicao prevista no artigo 12., n. 1, da Lei n.
6/2006, no tendo que ser accionado quer na aco de
despejo quer na execuo para entrega de coisa certa
porquanto inexiste, nesse caso, litisconsrcio necessrio
passivo ou litisconsrcio voluntrio.

JURISPRUDNCIA
1477/12.7TJPRT.P1-Ac TRP de 07/04/2013

I - No contrato de arrendamento urbano para fim no
habitacional em que as partes estabelecem prazo certo de
durao do contrato mas no estabelecem a antecedncia
mnima que o arrendatrio tem de respeitar quando pretende
denunciar o contrato dentro daquele prazo de durao, vigora
o disposto no art. 1110 n 2 do Cdigo Civil, sendo aquela
antecedncia mnima de 1 ano em relao ao termo
pretendido para o contrato.
II - Esse entendimento vlido tanto para os contratos
celebrados na vigncia do Regime de Arrendamento Urbano e
que so denunciados na vigncia do Novo Regime de
Arrendamento Urbano, como para os contratos celebrados
aps a entrada em vigor do Novo Regime de Arrendamento
Urbano.

JURISPRUDNCIA
643/11.7TBTND-A.C1
AC TRC DE 2/05/2013
1. Rene os requisitos de ttulo executivo a comunicao, por
carta registada remetida ao arrendatrio, acompanhada do
contrato de arrendamento, na qual se refere quais os meses
cuja renda no foi paga e a inteno de pretender cobrar uma
indemnizao igual a 50% das mesmas por no terem sido
pagas em 8 dias e computando-se o total das quantias em
dvida.
2. O que a lei pretende que esteja comprovada a
comunicao ao arrendatrio dos montantes de renda em
dvida, pelo que apenas de exigir que tal comunicao se
encontre comprovada, por qualquer meio, desde que suficiente
para garantir que ao arrendatrio foi feita a comunicao com
indicao/especificao dos montantes em dvida.


JURISPRUDNCIA
306/08.0TBSAT.C-ACTRC
01/24/2012
I A no reduo a escrito de um contrato de arrendamento rural e a no
prova, por quem invoca a existncia desse contrato, de ter notificado a parte
contrria para essa reduo a escrito, torna imprestvel a situao contratual
invocada como base para o exerccio de um direito de preferncia pelo
arrendatrio fundado no artigo 28, n 1 da Lei do Arrendamento Rural;
II Nos casos de preferncia por confinncia predial, previstos no artigo
1380, n 1 do CC, o preo a depositar pelo preferente corresponde ao valor
real da venda;
III Assim, confessado pelos RR. (comprador e vendedor do prdio objecto da
preferncia) que o valor real dessa venda foi superior ao declarado na
escritura, deve o preferente reiterar a pretenso de preferir por esse valor se
for esse o seu propsito e, nesse caso, reforar o seu depsito, acautelando
a ulterior consolidao na aco do valor mais elevado como correspondente
ao valor real.

LEGISLAO
NRAU - Novo Regime de Arrendamento Urbano


Portaria n. 9/2013: Regulamenta vrios aspetos do Procedimento Especial de Despejo.

Portaria n. 7/2013: Determina a composio do mapa de pessoal do Balco Nacional do Arrendamento.

Decreto-Lei n. 1/2013: Procede instalao e definio das regras do funcionamento do Balco Nacional do
Arrendamento e do procedimento especial de despejo.

Decreto-Lei n. 266-C/2012: Procede adaptao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, na redao que lhe foi
conferida pela Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, do Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto, que estabelece os
regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido e de atribuio.

Declarao de Retificao n. 59-A/2012: Declarao de retificao Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que
Procede reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, alterando o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo
Civil e a Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, publicada no Dirio da Repblica, 1. srie, n. 157, de 14 de agosto
de 2012.

Lei n. 31/2012: Procede reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, alterando o Cdigo Civil, o
Cdigo de Processo Civil e a Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro.

Portaria n. 24/2009: Prorroga, por mais um ano, o prazo previsto no artigo 19. da Portaria n. 1192-B/2006, de
3 de Novembro, prorrogado pela Portaria n. 246/2008, de 27 de Maro.



LEGISLAO
NRAU - Novo Regime de Arrendamento Urbano

Portaria n. 246/2008: Prorroga, por um ano, o prazo previsto no artigo 19 da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de
Novembro.

Portaria n. 1192-B/2006: Aprova a ficha de avaliao para a determinao do nvel de conservao de imveis
locados, nos termos do n. 2 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do
Arrendamento Urbano, regula os critrios de avaliao, as regras necessrias a essa determinao e estabelece
a remunerao dos tcnicos competentes e dos rbitros das comisses arbitrais municipais, ao abrigo dos
Decretos-Leis n.os 156/2006, 157/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto.

Declarao de Retificao n. 24/2006: De ter sido retificada a Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro [aprova o
Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de atualizao das rendas
antigas e altera o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil, o Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro, o
Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o Cdigo do Registo Predial].

Portaria n. 1192-A/2006: Aprova o modelo nico simplificado atravs do qual senhorios e arrendatrios dirigem
pedidos e comunicaes a diversas entidades, no mbito da Lei n. 6/2006, que aprovou o NRAU.

Lei n. 6/2006: Aprovao do novo regime de arrendamento urbano (NRAU).

legislao
http://media.wix.com/ugd//388f62_f0154e3fa48df5af
037a2f262ec511b9.pdf

Temas oral cej
1-Alterao ao Cdigo de Processo Civil
a) Apreciao Global das Alteraes
b) Denncia do contrato para habitao e obras
c) O que se mantm
2. Regime transitrio dos contratos antigos
a) Negociao da renda e do tipo e do prazo do Contrato
b) A Forma
c) Durao do Contrato
3. Procedimento do despejo | Balco do arrendamento
a) Cessao do Contrato
b) Oposio Renovao
c) Denncia
d) Resoluo

4. Diplomas Complementares
5. Conhecer e desmistificar conceitos jurdicos
6.Distinguir os diferentes tipos de contrato de arrendamento
7.Conhecer os diferentes direitos e obrigaes de senhorio e inquilino
8.Distinguir as diversas formas possveis de transmisso de um contrato de arrendamento
9.Conhecer as diferentes formas de cessao dos contratos de arrendamento
10. Identificar as situaes sujeitas ao regime transitrio
11.Conhecer a legislao complementar e disciplinadora de situaes essenciais como: obras, subsdio de
renda, nveis de conservao e CAM, elementos e requisitos do contrato



Temas orais cej
Contrato de locao :
Noo. Aluguer e arrendamento.
Noo de arrendamento rural (DL n.294/2009). Regime do arrendamento urbano: Cdigo Civil e Lei
n.6/2006.
Modalidades do arrendamento urbano: para fins habitacionais; para fins no habitacionais.
Constituio da relao de arrendamento. Legitimidade para dar de arrendamento. Objecto do contrato.
Forma. Formalidades (DL n.160/2006).
Direitos e deveres dos contratantes
A comunicabilidade do direito ao arrendamento
Modalidades temporais do arrendamento urbano: contratos com prazo certo; contratos de durao
indeterminada.
Modificaes subjectivas da relao de arrendamento urbano: Mudana do locador; mudana do
arrendatrio: por acto inter vivos e por via mortis causa.

Temas orais cej
(cont)
Subarrendamento
Extino da relao de arrendamento: revogao; caducidade; oposio renovao;
denncia: pelo arrendatrio e pelo senhorio; resoluo: pelo arrendatrio e pelo senhorio. O
carcter judicial da resoluo (art.1084, n.2do CC e art.14 da Lei n.6/2006); a resoluo
por falta de pagamento de rendas: art. 1083, n.3, art. 1084, n.1 do CC e art. 9, n7 da Lei
6/2006).
Particularidades do regime transitrio (aplicvel aos contratos celebrados antes da entrada
em vigor da Lei 6/2006): art. 26, n.2, n.4 alc) e n.6; art.57 e art.58 da Lei 6/2006