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Legal de Inmuebles
LEGISLACIN Y NORMATIVIDAD
PRESENTACIN
Presentacin y generalidades
Introduccin a la normatividad
Presentacin
Procedimientos para el
saneamiento fisico legal
de propiedades inmuebles
ante la Superintendencia
Nacional
de
Registros
Pblicos (SUNARP).
Saneamiento de titulacin
y
de
unidades
inmobiliarias en las que
coexisten
bienes
de
propiedad exclusiva y de
propiedad comn.
Departamentos
en
edificios, quintas, casa en
copropiedad, centros y
galeras
comerciales,
campos feriales, terrenos
sin construir, etc.
Aplicacin
sobre un bien inmueble a una determinada persona natural o jurdica que no se encuentra
legalmente reconocido o inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de regularizacin ante la autoridad
competente (SUNARP) en el cual se describe e inscribe las caractersticas fsicas del
inmueble acorde con las normas urbansticas y edificatorias del distrito correspondiente.
Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.
Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin directa e inmediata
Derechos reales:
De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.
Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.
Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposicin del bien.
La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relacin de
dependencia.
Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a
conservar el bien y devolverlo a su fenecimiento.
Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o jurdica, para asegurar el cumplimiento de
cualquier obligacin.
debidamente inscritas.
Edificaciones que no cuentan con Declaracin de Fbrica inscrita.
Rectificacin de reas y linderos de terrenos.
Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.
Independizaciones.
Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.
Regularizacin de Habilitaciones urbanas
Registrador Pblico
Es
el
funcionario
encargado de inscribir en
el Registro de Predios,
los documentos previos,
los
proyectos
de
habilitacin
y/o
edificacin, la recepcin
de obras de habilitacin
urbana, las declaratorias
de fbrica y los dems
actos
que
ameriten
inscripcin,
de
conformidad
con
los
requisitos
y
procedimientos
establecidos
en
la
presente
ley,
bajo
responsabilidad.
Actores
El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o jurdica,
pblica o privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros,
asimismo, administra, promueve, habilita y comercializa un proyecto yo edificacin.
Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, que
ejercen el derecho de propiedad sobre el terreno rustico urbano que ser materia
de saneamiento.
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el
arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana, el ingeniero
civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitacin urbana, el ingeniero sanitario,
para el proyecto de instalaciones sanitarias, el ingeniero electricista
electromecnico para el proyecto de instalaciones elctricas y electromecnicas.
Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona natural o
jurdica responsable de la ejecucin de la obra, de las medidas de seguridad y fallas
de la construccin, incluyendo las obras realizadas por subcontratistas, y por el uso
de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que
puedan repetirse en contra de los proveedores fabricantes o subcontratistas.
Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444, Ley de
procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir dictmenes de carcter
vinculante para el otorgamiento no de una autorizacin o Licencia de Habilitacin
Urbana y Edificacin.
Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que
los proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin.
Actores
Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son
representantes Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones especficas para la
calificacin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin ante la comisin tcnica, ante
los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente:
Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles
o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y
arqueolgico.
Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores
de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se
encuentran prximas a las zonas de riesgo.
Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitacin urbana, con la
finalidad de preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para proyectos de edificacin de uso
residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de pblico.
Delegados
Introduccin a la normatividad
Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo
incumplimiento trae como consecuencia una sancin.
Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la ordenacin del territorio urbano dictada por la
autoridad competente. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de
las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades.
Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y ejecucin de las edificaciones dictada
por la autoridad competente. Los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las
alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.
Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:
Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de
1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de
setiembre de 2007).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularizacin de edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El
Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa y Tcnico.
D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la
Ley 29090.
Ley 27157
Ley 29090
urbansticos integrales.
Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar
con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son
documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b)
Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de
cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas
ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su
ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha,
tomo o partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que
rige la normatividad y organizacin registral.
Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la
historia del inmueble, desde su inmatriculacin (primera inscripcin) hasta el ltimo acto inscrito
(ello incluye por tanto toda la informacin sobre los gravmenes), teniendo informacin actual y
completa sobre el bien.
Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas que pesan sobre
el inmueble que indicamos.
Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra
inmatriculado o no, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la
existencia o no de superposicin de reas.
Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es un contrato en virtud
del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice
vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este
contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo
traslativo de dominio y, adems, porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de
riqueza.
Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que se hace constar ante
notario pblico un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario pblico, que
firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la
fecha en que se realiz. Es un instrumento notarial que contiene una o ms declaraciones de las
personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con
los requisitos legales propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del
propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros pblicos correspondientes
Normas Municipales
Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades que le otorga la
ley (Constitucin Poltica y Ley Orgnica de Municipalidades) para asumir competencias urbansticas,
aquellas que se refieren a las potestades de la administracin, los derechos y deberes fundamentales
de la propiedad del suelo, los nuevos derechos urbanos, la planificacin urbana y los controles de
los procesos urbanos.
La Constitucin de 1993 atribuy a las municipalidades las siguientes competencias en lo que al
administracin del territorio se refiere:
Inciso 2): Atribucin de aprobar el plan de desarrollo local concertado con la sociedad civil;
Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar los servicios pblicos locales de su responsabilidad;
Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las inversiones y el financiamiento para la ejecucin de
proyectos y obras de infraestructura local; y
Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de () vivienda, saneamiento,
medio ambiente (), conservacin de monumentos arqueolgicos e histricos, recreacin y deportes conforme a ley.
Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin,
urbanismo y el acondicionamiento territorial.
Desarrolla
D.S. N
0082013VIVIEND
A:
Reglame
nto de
Licencias
de
habilitaci
n
Urbana y
Licencias
de
Edificaci
n.
D.S. N
0082013VIVIEND
A:
Reglame
nto de
Licencias
de
habilitaci
n
Urbana y
Licencias
de
Edificaci
n.
La
Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujecin a un planeamiento
integral de la misma.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de
lotes.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, donde el nmero,
dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto,
siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de cinco (5) pisos y/o ms de 3 000 m de rea construida.
Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de las previstas en la
Modalidad D.
Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un mximo de 30 000 m de
rea construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15 000 m de rea construida.
Locales para espectculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes
Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.
El Municipio realiza
la
verificacin
tcnica si cumple
emite la resolucin
de licencia, si no,
paraliza
la
obra
hasta
subsanar
observaciones.
Obtenido el dictamen
Conforme de todas las
especialidades, La
Municipalidad emitir la
Resolucin de Licencia de
Edificacin.
Bibliografa
2003).
Ley 27157 su reglamento.(publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones
(publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).
Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de mayo de 2006).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de
Competencia Notarial, para la Regularizacin de edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de
Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y
Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa y
Tcnico.
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro
de predios a las disposiciones de la Ley 29090.
RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.