Anlise das alteraes da Lei do

Inquilinato-tratamento da locao sob

medida- built to suit

Ministrante:Luciane Lopes Silveira

A expresso Build-To-Suit (BTS) tem origem na

lngua inglesa

Build-To-Suit (BTS) - Construir para

Servir
To build = construir;
To built = construdo;
To suit = servir, acomodar
Built to suit =construdo para servir

 Build-To-Suit (BTS) designa o sistema para

construo de imveis com o conceito de ser
construdo para servir.
Podemos entender tambm como um sistema
que gera um imvel sob encomenda, que foge
padronizao comum do mercado, destinado
a um perfil de locatrio que no se satisfaz em
se adaptar aos imveis disponveis no mercado,
pois necessita que os imveis se adaptem s
suas exigncias.

Built to suit=BTS
Identifica contratos de locao a longo prazo
no qual o imvel construdo para atender os
interesses do locatrio, j pr-determinado,
considerando seu ramo de atividade e suas
necessidades, o que caracteriza a construo
com vrias peculiaridades, enquanto o
investidor/locador adquire o terreno e ergue
a construo de acordo com as exigncias do
locatrio, que o recebe por cesso
temporria de uso mediante pagamentos
mensais dos valores pactuados.

Sntese
usurio (locatrio)
empreendedor (locador)
Desenvolvimento de um imvel com
implantao de projeto especfico como
investimento
fluxo futuro de aluguis = renda do
investidor

Fonte: www.cnf.org.br (Confederao Nacional das Instituies Financeiras).

H dois pontos importantes que norteiam este

contrato:
1) Prazo:

O prazo da maioria dos contratos de BTS varia de 7 a 15 anos, sendo

mais comum o prazo de 10 anos. No Brasil, comum verificar-se o
prazo de 10 anos como referencial para a maioria dos negcios em
investimentos imobilirios. No entanto, cabe colocar que o prazo
recomendado para anlise da qualidade de empreendimentos de base
imobiliria de 20 anos.
O perodo contratual deve se adequar ao investimento realizado pelo
empreendedor e suas perspectivas de rentabilidade, pois uma possvel
desocupao do imvel antes do prazo contratual pode prejudicar a
qualidade do investimento.
Em relao a esse sistema construtivo existem multas e garantias
diferenciadas, sendo que as garantias contratuais que esto sendo
utilizadas recaem na fiana bancria, que visa cobrir pelo menos 80%
do contrato total.
Fonte: www.cnf.org.br (Confederao Nacional das Instituies Financeiras).

2) Valor do aluguel
O valor do aluguel mensal est associado:
a) ao prazo determinado fixado no contrato
b) s especificidades do projeto para atender s necessidades do
locatrio (quanto mais especfico, maior a dificuldade de garantir
nova locao a outro locatrio, razo pela qual o valor inicial
costuma ser maior).
c) proporo do investimento, o que exige anlises tcnicas e
comerciais para garantir a vantagem do investidor com o negcio,
considerando o retorno do investimento, o nvel de confiabilidade
da locatria( capacidade de adimplemento) e na rentabilidade
desejada na operao
d) considerar que no caso de quebra de contrato, o valor do aluguel
para outro usurio ser o de mercado, j que se configurar em
uma contratao convencional

Vantagens para o locatrio

viabilizao de projetos de empreendimentos imobilirios que

atendam as rgidas normas estabelecidas pelos futuros
usurios da construo e os prazos curtos para execuo.

evita a imobilizao do capital da empresa que faz a locao

em imveis com instalaes projetadas sob medida para
atender necessidades funcionais

a empresa-locatria pode direcionar os recursos para

investimentos concentrados no seu prprio negcio

o imvel dever ser construdo de modo a atender s

necessidades especficas, como: localizao, rea de terreno,
rea construda do imvel, arquitetura, layout, infra-estrutura e
aspectos especficos para utilizao, adequando a edificao s
necessidades peculiares do negcio a ser instalado.

 benefcios tributrios pela apurao de despesa gerada

pelo pagamento dos aluguis. No mbito fiscal, o
pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa
operacional, gerando uma reduo da carga tributria.
no h envolvimento direto do locatrio na gesto da
construo ou reforma do imvel

desimobilizao (desfazer o imobilizado), atravs da

qual um proprietrio vende o imvel para um investidor,
alugando de volta para utilizao por longo prazo.
Esta desimobilizao de ativos libera capitais para
reinvestimentos no prprio negcio, o que alavanca o
desenvolvimento da empresa locatria.

Vantagens para o locador/investidor

prazo longo do contrato calculado de
modo que o lucro obtido com o uso do
imvel cubra os custos do empreendimento
o valor dos aluguis pagos pelo locatrio
que solicitou o desenvolvimento do projeto
garantem maior retorno ao investidor do
que na locao convencional
diversificao dos investimentos

 garantia de locao imediata , aps a

concluso das obras, o que afasta o risco em
assumir despesas com impostos e taxas,
alm das despesas inerentes conservao.
previsibilidade e segurana do fluxo
projetado em relao renda gerada pelo
investimento, o que permite a securitizao
deste contrato, atravs da distribuio de
ttulos a investidores, que tero como lastro
o pagamento das parcelas contratadas.

Tratamento do contrato BTS antes

da alterao da Lei do Inquilinato
Tratava-se de um contrato atpico cuja celebrao
autorizada pelo artigo 425 do Cdigo Civil no mbito da
autonomia privada dos particulares.
nos contratos atpicos utiliza-se as regras gerais e
princpios gerais de direitos que sustentam os contratos
Prevalncia do pacta sunt servanda, qual seja, o
contrato faz lei entre as partes, logo, h de prevalecer o
negcio jurdico entre as partes quando estas atuarem
sob a gide da boa f.
Srias divergncias doutrinrias e jurisprudenciais
quanto natureza do contrato

Lei 12.744 de 19/12/2012

A fim de garantir tipicidade a este tipo de contrato foi
editada a Lei n 12.744, de 19 de dezembro de 2012,
que alterou a Lei no 8.245, de 1991, e que veio dispor
sobre o negcio jurdico built to suit, segundo o
disposto no artigo 54-A:
Art. 54-A. Na locao no residencial de imvel
urbano na qual o locador procede prvia aquisio,
construo ou substancial reforma, por si mesmo ou
por terceiros, do imvel ento especificado pelo
pretendente locao, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecero as
condies livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposies procedimentais previstas
nesta Lei.

 A modificao legislativa em relao ao art.

54-A e seus pargrafos indispensvel
para a segurana jurdica desta modalidade
contratual uma vez que a renncia ao
direito da revisional de aluguel enfrentava o
risco de ser considerada clusula nula de
pleno direito em contratos de locao, nos
termos do artigo 45 da lei n. 8.245/91,
assim como clusula para afastar a
proporcionalidade da multa pela entrega
antecipada do imvel.

 A lei passou a regular o contrato built to

suit, estabelecendo, diferentemente dos
princpios protetivos ao locatrio, maior
amplitude autonomia da vontade.
As clusulas livremente pactuadas so
vlidas e no padecero de nulidade,
porque o pressuposto das locaes
convencionais (vulnerabilidade do locatrio)
no est presente nos contratos built to
suit.

 as disposies procedimentais previstas na

lei 8.245/91 so aplicveis aos contratos
built to suit.
No sero vlidas as clusulas que afastem
algumas dessas normas procedimentais.
Por exemplo, a ao de despejo por falta de
pagamento deve respeitar o direito do
locatrio de purgar a mora, no tendo valor
eventual disposio contratual que retire do
inquilino tal prerrogativa.

 1 Poder ser convencionada a renncia ao direito

de reviso do valor dos aluguis durante o prazo de
vigncia do contrato de locao.
H a possibilidade de se ajustar a renncia ao direito
de reviso do valor dos aluguis durante o prazo de
vigncia do contrato.
A regra acertada porque o valor da locao no
corresponde necessariamente ao valor de mercado de
ocupao, uma vez que nele costuma estar embutido
tambm o investimento feito (construo ou reforma)
para atender ao locatrio.

 A clusula garante a preservao do

equilbrio econmico do contrato.
A reviso, nos moldes ditados pela
Lei do Inquilinato (considerando como
parmetro o valor de mercado)
acarretaria a falncia do contrato e
prejuzo aos envolvidos direta e
indiretamente no negcio.

 Aps o prazo determinado, o locatrio passa a ter o

direito de pleitear a reviso do aluguel se estiverem
preenchidos os demais requisitos legais, pois o
montante investido pelo locador j foi recuperado,
porque estava diludo nos valores locatcios do
contrato durante a sua vigncia por prazo
determinado.
Da a importncia da equao preo do aluguel x
prazo determinado do contrato que a engenharia
econmico-financeira traada inicialmente que
garante a sorte desta modalidade contratual.

 Art. 4. Durante o prazo estipulado

para durao do contrato, no poder
o locador reaver o imvel alugado.
Com exceo ao que estipula o 2
do art. 54-A, o locatrio, todavia,
poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao perodo de
cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente
estipulada.

2 Em caso de denncia antecipada do vnculo locatcio

pelo locatrio, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que no exceder, porm, a soma dos
valores dos aluguis a receber at o termo final da locao.

O dispositivo permite que o valor da multa pela extino

antecipada do contato corresponda totalidade dos
aluguis vincendos. Garante-se, assim, que, finda a locao
antecipadamente, por iniciativa do locatrio, o locador
possa reaver o valor que investiu no bem, inclusive porque
ele pode enfrentar dificuldades para encontrar outros
pretendentes para locar o mesmo bem, j que a compra,
construo e/ou reforma foi feita por encomenda do
locatrio, de acordo com as peculiaridades exigidas por
este.

 A devoluo do imvel, em pleno curso do

contrato, tiraria do empreendedorconstrutor o
maior atrativo do negcio, que a certeza da
percepo dos aluguis, pelo prazo necessrio
ao retorno do capital investido.
Sylvio Capanema de Souza. A Locao do Imvel Urbano e seus Novos
Modelos. Revista da EMERJ, v. 13, n 50, 2010

 A entrega antecipada a resilio

unilateral, e est amparada no artigo
473, pargrafo nico, do Cdigo Civil
que respalda o conceito de locao
neste formato, cuja resciso somente
poder ser efetivada pelo usurio
antes do prazo quando transcorrido o
perodo equivalente natureza e
vulto dos investimentos realizados.

Pargrafo 3 - vetado
3o Desde que devidamente registrado o contrato de
locao no registro de ttulos e documentos da situao
do imvel, os valores relativos aos aluguis a receber at
o termo final contratado sero livremente negociveis
pelo locador com terceiros, na forma dos arts. 286 a 298
da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Cdigo
Civil), responsabilizando-se o locatrio e eventuais
garantidores pelo respectivo adimplemento.

Razes do veto
Ao exigir que o contrato seja levado ao Registro de Ttulos e
Documentos, o dispositivo cria nus adicional, contrrio prpria
finalidade do projeto. Ademais, a supresso do dispositivo no obstrui
a cesso de crdito nos termos da legislao vigente.

CONSIDERAES FINAIS
Superadas incertezas doutrinrias e
jurisprudenciais, embora escassas
diante deste modelo locatcio que
ainda novo no Brasil, o legislador
decidiu por submet-lo ao regime da
Lei 8.245/91, ainda que respeitando
eventuais clusulas atpicas

 Vislumbra-se na estrutura interna do

sistema BTS uma promessa de locao,
feita pelo terceiro interessado, que assim
evita imobilizar expressivo capital na
compra do terreno e na construo, alm
da vantagem de poder se instalar em
imvel adequado s suas necessidades
fsicas, cujas especificaes so por ele
formuladas.

 A contraprestao paga pelo locatrio

no remunera somente a utilizao
(cesso da posse e uso do bem), mas
tambm:
-aquisio do terreno pelo investidor;
-a construo por encomenda
-a captao de recursos no mercado

Ultrapassa os limites de mera relao locatcia, razo pela

qual o texto de lei o tipifica como um contrato de locao
mas, ao mesmo tempo afasta o regramento comum a este
microsistema legal, admitindo a liberalidade de contratar
em face da complexidade deste tipo de avena, que se
apresenta como uma rede contratual coligao de
contratos de forte dependncia destinada a organizar uma
operao econmica unitria*

Rede contratual BTS= Financiamento ou Securitizao (em

alguns casos) + Empreitada + Locao.

* Luciano de Camargo PenteadoRedes contratuais e Contratos Coligados, in Direito Contratual Temas Atuais. Ed.
Mtodo.

Caractersticas do contrato
disciplina legal mnima, enquadrado como modalidade de
locao no residencial,

admite o princpio da autonomia privada-liberdade de

contratar pacta sunt servanda

deve considerar os princpios da boa-f e da funo social

do contrato (arts 421 e 422 do CCB).
o dirigismo contratual que apresenta-se com fora na
Lei do Inquilinato, tem menor incidncia neste tipo de
locao
Preservao da manuteno do equilbrio econmicofinanceiro

Valorizao dos Fundos Imobilirios, que se destinam ao

desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, tais como a
construo de imveis, aquisio de imveis prontos, e de projetos
que viabilizem a sua locao, institudos pela Lei 8.668/93,
regulamentada pela Instruo CVM 472/08.
Este sistema autoriza a emisso de Certificados de Recebveis
Imobilirios-CRIs, o que da competncia exclusiva das
companhias securitizadoras, dos quais podem servir de lastro
aluguis de shoppings centers e aluguis comerciais,
especialmente os decorrentes de operaes estruturadas pelo
sistema built to suit.

Sylvio Capanema de Souza . A Locao do Imvel Urbano e seus Novos Modelos Revista da
EMERJ, v. 13, n 50, 2010

A companhia securitizadora de recebveis,

mediante recebimento dos crditos
transferidos pelo locador, lhe antecipar o
valor do contrato e transformar os
crditos de aluguis em lastro de
Certificados de Recebveis Imobilirios
(CRI's) colocando-os no mercado,
distribuindo-os a investidores, na forma da
Lei n. 9.514/1997.

 Em geral, os investidores organizam-se em uma Sociedade de

Propsito Especfico (SPE)- personalidade jurdica formada para a
execuo de determinado empreendimento previamente
identificado e em prazo limitado. Ficam responsveis pela aquisio
de terreno e implementao do empreendimento, o que inclui
aprovao do projeto, licenas e alvars, construo e viabilizao
de recursos e contratao de construo, em geral, por empreitada
global.
A empresa contratante tem autonomia para fiscalizar a obra e
assegurar-se de que o projeto, com o qual tem um
comprometimento contratual, se desenvolva da forma especificada.
Por isso, comum contratar uma gerenciadora para acompanhar a
obra.

Contratos Built To Suit - Um Estudo Da Natureza, Conceito E Aplicabilidade Dos Contratos De

Locao Atpicos No Direito Brasileiro. Rodrigo Ruete Gasparetto, Scortecci Editora
1 edio - 2009

 - o contrato ser desenvolvido por especialistas em

reas variadas, como por exemplo, corretores do
mercado imobilirio, finanas, arquitetura, planejamento
de espao, engenharia de avaliaes, urbanismo,
engenharia civil, marketing, contabilidade, ...
- possvel oferecer ao final do contrato a opo de
compra pelo valor de mercado na poca, ou tambm
pode constar no contrato de locao a opo de compra
do imvel ao final do perodo por valor pr-determinado,
corrigido monetariamente com base em determinados
ndices.

 Os contratos firmados no perodo anterior vigncia

da Lei 12.744/12 eram tratados como se atpicos
fossem, de modo que os Tribunais em sua maioria
entendiam que a elas no se aplicava a Lei de
Locaes de Imveis Urbanos, mas o Cdigo Civil,
prevalecendo o que havia sido estipulado pelos
contratantes.
Agora, como h permisso para que valha sempre e
prevalentemente o acordado, os contratos anteriores
Lei 12.744/12 continuaro sendo regulados da mesma
forma que outrora o que implica dizer que a eles no
se aplicam as restries impostas pela Lei 8.245/91.

 No sistema BTS os contratantes

estabelecem suas obrigaes antes mesmo
do incio da construo.
Se houver algum fato que altere as
condies pactuadas, ocasionando uma
onerosidade excessiva para uma das
partes, dever ser aplicada a clusula rebus
sic stantibus (teoria da impreviso),
possibilitando reviso contratual, trazendo
novamente para a relao jurdica o
equilbrio pretendido.

Para o xito do modelo BTS

indispensvel:
a) que o tempo de durao do contrato seja
suficientemente longo para que o locador recupere o
que investiu e realize sua remunerao ( anlise da
rentabilidade) ;
b) que o valor do aluguel considere a complexa equao
que garanta uma remunerao global pelo
empreendedor observado um perodo para amortizar
o investimento do locador, e no possa ser reduzido
no prazo determinado;
c) que seja vedada a denncia antecipada do contrato,
por iniciativa do locatrio, salvo pagando adequada
multa compensatria.

 O contrato de built-to-suit s se mostra

vivel se todas as figuras que direta ou
indiretamente influenciaram em sua
consolidao estiverem seguras de que a
retribuio mensal, que remunera o capital
investido, no sofrer reduo e muito
menos soluo de continuidade, caso
contrrio, o investidor realizaria outros
negcios, e a sociedade locatria teria que
suportar o investimento nos seus prprios
imveis.

Para concluir, vale lembrar de Sam Walton, o

fundador da Wal-Mart grande usuria de
imveis built-to-suit e a ela locados por
terceiros -, que disse:
Estou no negcio de vendas a varejo, no
no negcio de imveis. Se tiver que
construir uma loja eu o farei. Mas, em
seguida, a venderei.
Fonte: Ivan Tauil Jornal Valor Econmico, ed. 11.04.2008
www.forumimobiliario.com.br/