Promoción Inmobiliaria

LA PROMOCIN
INMOBILARIA
Febrero
PROMOCIN INMOBILIARIA
NDICE
LA EMPRESA PROMOTORA
LA PROMOCIN INMOBILIARIA
LA COMPRA DEL SOLAR
ESTUDIO DE MERCADO. DISEO DE
PRODUCTO Y COMERCIALIZACIN
ESTUDIO DE VIABILIDAD. CTA DE
RTDOS
TESORERA DE LA PROMOCIN
NDICE
LEY SOBRE ORDENACIN DE LA
EDIFICACIN
CLASES DE PROYECTOS TCNICOS:
LA LICENCIA
SEGUROS
LA FINANCIACIN BANCARIA
LA IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTOR
LA ENTREGA DE LLAVES
Los grandes promotores muestran una gestin de sus

promociones
inmobiliarias
excepcionalmente
profesional con recursos humanos y econmicos
novedosos, proyectos bien comercializados y mejor
presentados.
Los
pequeos
promotores
muestran
carencias
importantes en una o varias de las bases de la
promocin.
La
promocin
inmobiliaria
es
una
actividad
multidisciplinar en la intervienen multitud de
profesionales:economistas,
arquitectos,
notarios,
abogados,
registradores,
financieros
y
es
imprescindible que el promotor tenga una visin
global del negocio inmobiliario que le permita
coordinar los distintos profesionales y gremios
con la finalidad de obtener un producto competitivo
y de calidad, que le permita maximizar el beneficio
El promotor para desarrollar un proyecto inmobiliario

normalmente constituye una sociedad , ya que la
promocin es una actividad de riesgo intensiva en
capital y que al ejercerla puede comprometer todo su
patrimonio personal.
La eleccin entre en una sociedad annima o limitada

ha de basarse en cuestiones tales como el nmero de
socios que va a formar parte la sociedad, el capital
social y la rigurosidad formal la constitucin y
funcionamiento de la misma.
Sociedad annima. Promociones en las que se prevea

un gran nmero de socios. Capital social mnimo de
60.101,21, desembolsado en al menos un 25%.
Social limitada.- Importan ms las caractersticas

personales de los socios. Capital social mnimo
3.005,60. Si se desea constituir una sociedad
Capital social. Volumen de obra realizable.
Lo primero que se necesita para ser promotor es

dinero. Las promociones inmobiliarias son intensivas
en capital.
A la hora de decidir la cantidad de capital social con
la que se va a constituir la empresa hay que tener en
cuenta la dimensin de la promocin y se tiene
intencin de realizar ms promociones con la misma
sociedad.
Cuando se inicia la promocin el primer paso es la

compra del solar y dicha compra es difcil financiar
cuando estamos hablando de una sociedad de
reciente constitucin.
La aportacin del solar como capital lleva aparejados

ms gastos puesto que est sujeta al impuesto AJD. Si
la aportacin del solar se hace llevando como
Sociedad nica. Sociedad por promocin
Sociedad nica para todas Las promociones. Poseen

mucha ms credibilidad financiera (al cabo de los
aos esta tendr unos fondos propios elevados),
suelen ser sociedades con imagen de marca
reconocida y con ella se tiene un ahorro de costes,
puesto que la prctica de constitucin y disolucin de
sociedades conllevaba gastos.
Sociedad distinta para cada una de las promociones.
En esta se limita la responsabilidad frente a terceros
(acreedores compradores y organismos pblicos) ya
que una vez desaparecida la sociedad es complicada
la reclamacin.
Inconvenientes: resta credibilidad (dificulta la obtencin

de financiacin haciendo necesario el afianzamiento de los
socios en muchos casos), alto coste (gastos de constituir
disolver sociedades) e impide la consolidacin de la imagen
La promocin inmobiliaria es el conjunto de acciones y

gestiones, en una mbito multidisciplinar, cuya
finalidad es la realizacin de edificaciones con el objeto
de su venta y entrega a terceros.
Cuatro masas integran el precio de venta: el

precio del solar, el importe de la construccin, el resto
de gastos (financieros y impuestos, comercializacin,
honorarios tcnicos, etc) y el beneficio antes de
impuestos.
Estas masas guardan cierta proporcin entre ellas: al

beneficio se le atribuye el 20% el precio de venta, al
resto de gastos el 10%, y el 70% restante se divide
entre precio de solar y el coste de la construccin.
Cuando mejor ubicado est el solar mayor proporcin
supondr sobre el precio de venta.
Para la promocin tipo el reparto de costes podra
Vender la promocin en un solo da sin gastarse nada en

publicidad
no es un xito. Se ha vendido por debajo del precio de
mercado.
El ritmo adecuado de ventas es aquel que va parejo

con el ritmo de construccin. de tal manera de cuando
se acaben las obras las viviendas estn vendidas en su
totalidad.
Pueden darse coyunturas (elevadas tasas anuales de

incremento los precios de la vivienda) en la que el
promotor interese actuar de otra manera, como es, el
no sacar las viviendas a la venta hasta que no termina
la construccin (evita que el comprador de las
viviendas gane grandes cantidades de dinero sin
asumir riesgo alguno y el promotor poco asumindoles
todos). Dos inconvenientes:
El ritmo de ventas ser el que determine la decisin

de realizar promociones sucesivas o simultneas. Ante
un alto porcentaje de ventas en la promocin en curso,
el promotor decide si inicia una nueva promocin
solapando unas obras con otras.
El mejor ritmo de construccin es aquel que permite

construir ms rpido, siempre que esa rapidez no vaya
en detrimento de la calidad.
Cumplir los plazos de ser una las prioridades del

promotor puesto que: refuerza la credibilidad de los
compradores, disminuye reclamaciones, ahorra gastos
financieros y permite adelantar la realizacin de los
beneficios de la promocin.
Para el control de la construccin hay que establecer

un GANT de obra que refleja los acontecimientos ms
importantes y la coordinacin entre los distintos
gremios durante la construccin. En el GANT incluye:
movimiento de obras, cimentacin, estructura, fachada
LA COMPRA DEL SOLAR

Clasificacin urbanstica: solar urbano, urbanizable o

rstico.
Slo nos ocuparemos de los solares con
clasificacin de urbanos.
El promotor adquiere un edificio en ruinas o en el casco urbano
para su posterior derribo. Debe verificar en el plan general de
ordenacin urbana, que no est afecto alguna limitacin de
edificabilidad o uso.
Antes de que entregar cantidades a cuenta para la compra

del solar el promotor deber:
Obtener la nota simple del registro de la propiedad de la

finca para ver el estado de cargas de la misma y
Verificar que nos vende realmente el propietario tiene
poderes suficientes para la ello.
El (PGOU) Disponible en todos los Ayuntamientos.

Determina la edificabilidad de los solares, teniendo en
cuenta su ubicacin. Del PGOU se obtiene la informacin
s/nmero de alturas que se puede construir, fondo
LA COMPRA DEL SOLAR

Cargas ms habituales que pesan sobre los solares.
Hipoteca. Carga ms habitual, y no representa ningn problema a la

hora de realizar la compra. Se debe solicitar el certificado de saldo
pendiente al acreedor para proceder a su cancelacin
Usufructo.- Para obtener el pleno dominio de la finca a adquirir es

necesario la firma del titular de la nula propiedad y de la del
usufructuario.
Afecciones fiscales. Entre las que se encuentran las hipotecas

legales, afecciones al pago de varios impuestos.
Afecciones urbansticas.- Aqu hay que verificar que se ha
presentado el correspondiente aval bancario ante el Ayuntamiento
que garantiza el pago de dichos gastos.
Anotacin preventiva de embargo. Debe cancelarse previamente a
la compra.
Servidumbres.- Son habituales y no constituyen ningn problema

para realizar la compra con seguridad. Hay que tener precaucin de
que la servidumbre no este constituida como condicin resolutoria.
Condicin resolutoria.- Es el pacto por el que se acuerda la

resolucin del contrato de compraventa en el caso que el
LA COMPRA DEL SOLAR

Alteraciones de las fincas

A veces al adquirir el solar, este no presenta la dimensin
adecuada para el proyecto que se quiere desarrollar. Ejemplo
dos solares contiguos de pequeas dimensiones. Una vez
adquiridos y antes de realizar la declaracin de obra nueva
(D.O.N.) debe proceder a la alteracin de las finca registrales
y su inscripcin en el registro de la propiedad (R.P.). Las
alteraciones que pueden sufrir estas fincas son:
Agrupacin.- Dos o ms fincas inscritas se unen para

formar una sola.
Agregacin.-Una finca inscrita se ve aumentada con
una o varias fincas cuyos folios registrales se cierran.
Segregacin.-Una parte de la finca inscrita se separa
de sta, y forma otra finca independiente
Divisin.- Una finca se divide en dos son ms fincas. A
LA COMPRA DEL SOLAR
La compra
La escritura de compraventa.- Es el documento

pblico por el cual adquirimos la propiedad de un
bien.
La opcin de compra.- Es un contrato que permite

mediante el pago de una cantidad inicial denominada
prima, tener derecho a adquirir un determinado bien
en un plazo y precio prefijados.
La permuta de solar por obra futura. Es un contrato

por el cual el dueo del solar transmite al promotor la
propiedad del mismo, y en contrapartida, se obliga a
entregar a aquel la propiedad de uno ms pisos,
locales, garajes o trasteros en el edificio futuro, que
construir sobre dicho solar en un plazo determinado.
LA COMPRA DEL SOLAR

Pago aplazado: condicin resolutoria, letras avaladas.
Cuando se realiza la escritura de compraventa del solar y

existe de pago aplazado, el vendedor suele exigir una
serie de garantas que aseguren el cobro futuro del
importe aplazado. Las ms habituales son:
Condicin resolutoria.- En la escritura ante notario se
especifica que la cantidad pendiente de pago se
constituye como condicin resolutoria.
Esta condicin imposibilita la obtencin del prstamo hipotecario
al promotor. Para solucionarlo el promotor debe pactar con el
vendedor del solar la posposicin de rango .
Letras avaladas.- Se instrumentaliza el pago aplazado al

vendedor en una letra avalada por una entidad financiera
que se firma ante el notario y se identifica en la escritura
de compraventa.
LA COMPRA DEL SOLAR

Prstamo hipotecario sobre el solar.

Se suele conceder, con garanta hipotecaria, entre el
50% o el 60% del valor de tasacin del solar como
mximo, y la duracin de estos prstamos no suele
superar los dos aos.
Lo mejor: Prstamo de suelo: P.H. en el que una vez que
se haya realizado el proyecto bsico y se obtenga la
licencia de obras se acuda al notario y se formaliza la
ampliacin del prstamo de suelo a prstamo promotor.
Al financiar de esta forma el solar, ya queda perfectamente
encarrilado el prstamo hipotecario al promotor.
Pliza de crdito
Con garanta hipotecaria del solar.- Interesa ms
contratar un prstamo hipotecario del suelo, puesto que
ste es ampliable a prstamo promotor, y la pliza con
garanta hipotecaria no.
Ventaja de la pliza de crdito: Permite comprar o
LA COMPRA DEL SOLAR

Estudio de las promociones de la competencia.
Al iniciar una promocin hay que hacer un estudio de

mercado para evaluar las
caractersticas de las
viviendas que se comercializan en el entorno. Este
estudio de mercado es relativamente sencillo si
existen en la zona otras promociones que se estn
comercializando.
Determinacin del producto: superficies, precios.
Con los datos del estudio de mercado. El promotor

est en condiciones de determinar qu tipo de
producto sacar a la venta.
La memoria de calidades probablemente sea uno de

los aspectos que ms incide en el xito de la
promocin y es un documento contractual que debe
cumplirse.
LA COMPRA DEL SOLAR
Comercializacin. Canal de ventas. El dossier. La

marca
La comercializacin se debe iniciar cuando est en poder

del promotor la licencia de obras, momento a partir del
cual
pueden
firmarse
contratos
privados
de
compraventa y recoger cantidades a cuenta. Si inicia la
comercializacin antes de obtener la licencia slo se
pueden recoger cantidades en concepto de seal que no
son vinculantes ni para el promotor ni para el
comprador.
El canal de ventas es decisivo de darse a conocer entre

el pblico objetivo de la promocin. En las promociones
con expectativas de venta sobre plano hay que elaborar
un buen dossier, presentacin esmerada, buena calidad
de papel etc...
Es aconsejable cuidar los aspectos relativos a la marca y
ESTUDIO DE VIABILIDAD
Antes de comprar el solar es necesario realizar un estudio de viabilidad de

la
promocin para determinar, los beneficios esperados.
DETERMINACION DE INGRESOS Y GASTOS
TOTAL DE INGRESOS....................................................................
Descripcin
precio inicial % de ventas
Piso 1
190.000
20%
ticos, Garajes
TOTAL DE GASTOS.........................................................................
Solar.........................................................................
Compra, y impuestos, comisin API...
Edificacin................................................................
Urbanizacin, de derribo, construccin, estudio geotcnico
Honorarios tcnicos..................................................
Arquitecto, aparejador, control de calidad, seguridad y salud
Gastos documentarios y tributos, tasas, cnones...

Notario y registro
Licencia de obras, D.O.N, D-H, tributos, plusvala viviendas
Gastos financieros....................................................
Comisin de apertura, intereses del prst, canc hipotecas
Seguros....................................................................
Incendios, respons civil, todo riesgo a la construccin,
Decenal, OCT
Comercializacin......................................................
Comisin de ventas, publicidad
Imprevistos..............................................................
ESTUDIO DE VIABILIDAD
EL BENEFICIO Y LOS RATIOS
El beneficio: se calcula por la diferencia entre ingresos y costes.

Los ratios: Son cocientes que proporcionan una informacin
valiossima
a la hora de comparar promociones y variables dentro de una
promocin.
Margen sobre ventas = (beneficio/ventas) x 100 .-Mide el porcentaje
de
beneficio que se obtiene sobre las ventas realizadas.
Rentabilidad de los recursos propios= (beneficio antes de
impuestos/recursos
propios aportados)x 100 .- Mide el
porcentaje de beneficio que se obtiene s/ los recursos propios
invertidos.
Rentabilidad de los recursos ajenos = (beneficio antes de
impuestos/financiacin ajena) x 100.- Mide el porcentaje de
beneficio que se obtiene de la financiacin ajena utilizada.
endeudarse.
Rentabilidad del capital invertido = (beneficio antes de impuestos/
(recursos propios + recursos ajenos))x 100.- Mide la
rentabilidad que se obtiene en la promocin por cada euro
invertido.
Repercusin del solar sobre las ventas = (precio del solar/ventas)x
Es una hoja de calculo que nos proporciona el flujo de

ingresos y pagos mes a mes (tambin perodos
trimestrales).
Recoge del lado de los ingresos, la disposicin de

prstamo
promotor pactado con la entidad financiera, ya que es la
principal
fuente de ingresos durante la realizacin de la obra, y los
pagos
a cuenta de las viviendas vendidas hasta la entrega de
llaves.
Las cantidades entregadas por los compradores

provienen de los contratos firmados, y de las
expectativas de venta en funcin de la experiencia
derivada de anteriores promociones.
Por el lado de los costes, antes de elaborar la tesorera
LEY S/ ORDENACIN
DE
LA CERTIFICACIN
LEY S/ ORDENACIN DE LA CERTIFICACIN

El promotor de la edificacin destinada a viviendas asumir la
obligacin
de garantizar los daos materiales que el edificio pudiera sufrir.
Deber suscribir un seguro que cubra los daos materiales que
ocasionen
en el edificio el incumplimiento de las obligaciones de
habitabilidad o que
afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez aos
respectivamente.
El constructor: Durante el primer ao, responder de los daos
materiales
derivados que una deficiente construccin. Deber suscribir un
seguro que
cubra los daos materiales ocasionados por una
deficiente
construccin
por el plazo de un ao desde la recepcin de obras.
Los dos agentes sealados ms los profesionales que intervengan
en el
proceso de edificacin (arquitectos e ingenieros) respondern
durante tres
aos de los daos materiales del edificio causados por vicios o
defectos
que afecten a la habitabilidad y durante diez aos por los vicios
que
afecten a la seguridad estructural del edificio.
CLASES DE
PROYECTOS
TCNICOS
CLASES DE PROYECTOS TCNICOS
En
Anteproyecto
l se exponen los aspectos fundamentales de las

caractersticas
generales de la obra, funcionales, formales, constructivas, y
econmicas.
Es una primera imagen global de la obra y establece un avance
del presupuesto.
Proyecto bsico
En l se definen de un modo preciso las caractersticas generales

de la
obra mediante la adopcin de soluciones concretas. Es suficiente,
una vez
visado por el Colegio de Arquitectos, para solicitar la licencia
municipal de
obras, pero insuficiente para llevar a cabo la construccin.
Se entiende por presupuesto de ejecucin material (P.E.M.) el

coste de
los materiales y mano de obra necesaria para realizar la
edificacin, sin
incluir el beneficio industrial de la empresa constructora, ni los
CLASES DE PROYECTOS TCNICOS
Proyecto de ejecucin
Licencia. Derribo y edificacin
Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto bsico de un

modo
preciso. Es necesario que el proyecto de ejecucin est visado por
el
Colegio de Arquitectos para poder iniciar la obra.
Otros proyectos inherentes a la promocin.
Proyecto de comunicaciones, Proyecto de fontanera, Proyecto de

Electrificacin, Estudio de Seguridad y Salud. (fontanera y
electrificacin
son necesarios para que el comprador pueda contratar los
servicios).
La licencia es el acto administrativo que permite la ejecucin de la

obra.
Es necesaria para la constitucin e inscripcin de la D.O.N. en el
R.P.
Una vez solicitada la licencia ante el Ayuntamiento, la concesin
puede
DECLARACION DE
OBRA NUEVA Y
DIVISION
HORIZONTAL
Febrero
D.O.N. Y
D-H
La declaracin de obra nueva. Documento pblico en el

que
se detalla la nueva construccin para su traslado al R.P.
El notario, a la vista del proyecto, describe el terreno donde
se va
realizar la construccin y el edificio resultante, indicando
el
N de plantas proyectadas as como el valor de la obra
(P.E.M.).
Para que se otorgue la escritura de obra nueva se ha de

presentar
al notario: la licencia de obras y el certificado del
arquitecto,
autor del proyecto, certificando que la obra nueva se ajusta
al proyecto para el que se obtuvo licencia. Est sujeta a
A.J.D.
SEGUROS
SEGUROS
Seguro decenal .- La ley de Ordenacin de la Edificacin
(LOE)
establece la obligatoriedad de contratar un seguro de daos
materiales
para garantizar durante diez aos el resarcimiento de los daos
causados
en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentacin,
los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos
estructurales y que comprometan directamente la resistencia y
estabilidad
del edificio.
Se exige la contratacin de la OCT, que es una empresa de

auditoria de
riesgos que controla tanto el proyecto como la ejecucin de la obra.
El seguro decenal es una exigencia legal, y es obligatorio para la
inscripcin en el registro de la propiedad de las escrituras de
compraventa.
Todo riesgo a la construccin.-Garantiza los daos y

prdidas
materiales que sean consecuencia directa de una causa sbita,
FINANCIACIN
DE
LA PROMOCIN
FINANCIACIN DE LA PROMOCIN
Conceptos bsicos. Tasacin, comisiones.
Lo primero que se hace por parte de los bancos ante una

solicitud de
financiacin sera pedir la tasacin del proyecto de la
promocin
que se piensa realizar. Esta proporciona el valor de mercado
del
inmueble terminado. En funcin de este valor se determina
el
importe del prstamo. Normalmente se financia hasta el
80% del
valor de tasacin de las viviendas, el 50-60% del valor de
tasacin
de locales, dejando libres los garajes.
Los Bancos estn ms cmodos si solo hipotecan las

Viviendas.
Ello supone una mayor aportacin de recursos del promotor.
La empresa tasadora.Interviene en la elaboracin inicial del
Los prstamos al promotor tienen dos tramos:
Carencia. En este periodo slo se pagan intereses por las

cantidades
dispuestas. Este tramo afecta al promotor y su duracin
oscila entre
uno y tres aos. La carencia termina con la subrogacin.
Subrogacin a los compradores. Se inicia con la firma las
escrituras
de compraventa. Su duracin vara en funcin de lo que
contrat el
promotor, pudiendo llegar hasta treinta aos. Las cuotas de
este
tramo de prstamo comprenden capital intereses.
Ampliacin del prstamo del solar
Es habitual que cuando el promotor solicita el prstamo
hipotecario
para realizar la obra y en su momento constituy hipoteca
Distribucin de responsabilidades
Cuando se constituye una hipoteca sobre una pluralidad de fincas,

como
ocurre en el caso del prstamo hipotecario al promotor, hay que
distribuir
la responsabilidad hipotecaria individualizandola respecto de cada
finca.
Se procede de la siguiente manera:
Se realiza a la DON y la D-H, se formaliza el prstamo hipotecario
promotor
y se distribuye la totalidad del prstamo entre los componentes
resultantes
de la divisin horizontal que se desean hipotecar. El impuesto de
AJD grava
la DON y la D-H del prstamo hipotecario.
Viene siendo habitual que en muchos promotores pospongan la

distribucin
de responsabilidad al final de la obra cuando las viviendas estn a
punto de
entregarse, con ello se ahorran el gasto que suponen las
Los prstamos al promotor tienen dos tramos:
Carencia. En este periodo slo se pagan intereses de las

cantidades
dispuestas. Este tramo afecta al promotor y su duracin
oscila entre
uno y tres aos. La carencia termina con la subrogacin.
Subrogacin a los compradores. Se inicia con la firma las
escrituras
de compraventa. Su duracin vara en funcin de lo que
contrat e
promotor pudiendo llegar hasta treinta aos. Las cuotas de
este
tramo de prstamo comprenden capital intereses.
Ampliacin del prstamo del solar
Es habitual y cuando el promotor solicita el prstamo
hipotecario
para realizar la obra y en su momento constituy hipoteca
Mtodos de entrega del capital del prstamo
Los mtodos de entrega del prstamo varan entre entidades

financieras.
Hay entidades que condicionan las entregas a un nmero de
contratos de
compraventa mnimo previo, otras que lo condicionan al % de obra
junto
con el % de ventas, y otras, no condicionan las entregas a las
ventas, pero
realizan distintos porcentajes de retencin sobre cada certificacin.
Aval de las cantidades a cuenta entregadas por los

compradores
Es obligatorio por ley que el promotor avale las cantidades

entregadas a
cuenta por el comprador como parte del pago de la vivienda
mientras dura
el proceso de edificacin. En la prctica no suelen solicitarlo la
totalidad
de los compradores pero el promotor debe tenerlo previsto.
Debe solicitar a la entidad financiera una lnea de avales que
Prstamo hipotecario comprador. Subrogaciones.
Cuando promotor negocia las condiciones del prstamo, est

negociando las
que le afectan a l (mientras dura la edificacin), pero tambin las
que
ataen a sus futuros compradores. Estas ltimas le pueden facilitar
mucho la
venta, ya que en la medida en la que la cuota del prstamos sea
ms baja
Requerir menos esfuerzo financiero al adquirente.
El promotor deber remitir al comprador a la entidad financiera que

financi
la obra para que sta le informe de las caractersticas de su
prstamo.
Al comprador ante similares condiciones financieras, siempre le va
a
interesar subrogarse al prstamo ya constituido, puesto que se
ahorra:
Dossier para las entidades financieras
La primera vez que el promotor se relaciona a una entidad

financiera es
importante presentar un buen dossier, explicando: quines lo
solicitan,
cual es el Proyecto van a desarrollar, y el dossier dar una idea del
grado
de profesionalidad y nivel de conocimiento del proyecto que va a
realizar.
Un dossier ha de incluir toda la informacin necesaria para que la

entidad
financiera pueda evaluar si concede o no el prstamo. Debe
contener datos
relevantes de la sociedad solicitante y los especficos el proyecto
para el
que se pide financiacin.
A)
Datos
de
la
sociedad.-
Se
necesita:
CIF,
escritura
de
constitucin,
poderes, I s/ S de los dos ltimos aos, declaraciones de IVA y los
balances
del ao en curso. Se precisa un breve informe donde se expliquen
las
promociones que se han realizado con anterioridad y una breve
Criterios bancarios para la concesin del prstamo promotor
Vamos a detallar doce criterios que en su conjunto

condicionan la
autorizacin o denegacin de la financiacin solicitada (1):
1)
Se valora positivamente la experiencia que aportan en el

sector de la
construccin o de la promocin inmobiliaria los socios y
administradores.
2) Se valora Capital Social con el que est constituida la sociedad y

que
mantenga una coherencia con el proyecto que se piensa
desarrollar.
3) Es importante el porcentaje de ventas realizadas en el momento

de la
solicitud de la financiacin.
4) Se valora positivamente que todas las promociones se realicen
con la
misma sociedad en vez de crear una sociedad para cada promocin.
La
entidad financiera puede hacer un mejor seguimiento de la
Vamos a detallar doce criterios que en su conjunto

condicionan la
autorizacin o denegacin de la financiacin solicitada (2):
7) Se prefiere hipotecar exclusivamente las viviendas, dejando
libres los
locales y garajes.
8) Se analiza, no slo la cuenta de resultados de la promocin

(cuanto
espera ganar el promotor) sino tambin la tesorera para ver que
en
ningn momento puedan presentarse problemas de liquidez.
9) La mayora de las entidades financieras no descuenta las letras

firmadas
por los compradores hasta la entrega de llaves.( ya que supone una
doble
financiacin de la promocin).
10) Si la sociedad es de nueva constitucin toda la financiacin que
se
autorice ser con garanta hipotecaria.
11) Cuando la sociedad tenga un capital social bajo y se trate de la
primera
promocin se solicitar casi con toda seguridad el aval de los
IMPORTANCIA
DEL
CONSTRUCTOR
IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTOR

La contratacin de las obras de construccin constituye el trmite
ms
complejo de toda las fases la promocin. Esta partida es la que
ms dinero
consume de todos los costes y es la que ms desviaciones puede
tener con
el consiguiente impacto en la cuenta de resultados.
El sistema que utiliza en las empresas para contratacin de obras

es el de
adjudicacin directa. El promotor que ya cuenta con el estudio
econmico
de la promocin, se dirige a varias constructoras, entregndoles el
presupuesto de ejecucin y le solicita precio.
El promotor puede optar por contratar toda la obra a una sola

empresa, o
contratar la obra por gremios, Si se utiliza esta segunda frmula
esto le
obliga al promotor a contratar un buen director de obra que
coordine la
ejecucin de la adquisicin de materiales.
Los presupuestos de las constructoras, conviene que vengan

desglosados
por partidas para compararlos mejor y que el promotor pueda
negociar la
IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTOR
Forma de pago. Las certificaciones de obra
Todo contrato de ejecucin de obras debe contener la forma en el

que se le va a abonar al constructor. Dos son los sistemas ms
utilizados:
a) Establecer un calendario de pagos en funcin de la obra ejecutada.

b) Acordar pagos mensuales en funcin de las certificaciones de obra
ejecutada. Con este sistema hay una mayor correlacin entre
ingresos y pagos.
Otras variables a tener en cuenta:
El plazo de ejecucin de las obras. Una mayor duracin de la

construccin
implica por un lado unos mayores costes financieros y por otro un
alto
coste de oportunidad, puesto que si se alarga la ejecucin de la
obra, se
retrasa la entrega de llaves y la recogida de beneficios de la
promocin, con
lo que el promotor ver tambin como tiene que posponer la
compra de un
nuevo solar y por tanto el beneficio de una nueva promocin. Para
evitar
todo esto es conveniente establecer penalizaciones econmicas
caso de
demora en la conclusin de las obras en el contrato con el
LA ENTREGA DE
LLAVES
La licencia de primera ocupacin
Acta de final de obra
La licencia de primera ocupacin es el requisito legal para la

primera
utilizacin u ocupacin del edificio construido. Su expedicin
implica que
la obra realizada se ajusta al proyecto que se present al
Ayuntamiento
y por otro lado la autorizacin para usar el edificio.
La solicitud debe ir acompaada del Certificado de Fin de Obra,

acreditando
que la terminacin de obra se ajusta proyecto. Despus se recibir
la visita
de los Servicios Tcnicos Municipales que comprobaran que la obra
se
ajusta proyecto para el que se dio la licencia.
Documento notarial donde se especifica que la obra ha finalizado.

Se debe
aportar al notario para que elabore el certificado del seguro
decenal y el
certificado de fin de obra el cual tambin debe de estar firmado por
el
La transmisin de la vivienda por el comprador se realiza mediante
escritura
de compraventa, a menudo seguida de la de prstamo hipotecario.
Para el
otorgamiento de ambos documentos hay que satisfacer los
honorarios del
notario y del registrador de la propiedad y liquidar los impuestos y
los gastos
de la gestora que realiza los trmites de inscripcin de dichas
escrituras.
Los impuestos que afectar a la transmisin son:
Plusvala. Tributo municipal que grava el incremento de valor de los

terrenos.
Debe satisfacerlo el promotor salvo pacto en contrario. El clculo de
la plusvala se hace a travs del valor catastral del terreno y no por
el valor escriturado de la propiedad.
IVA. Se repercute al comprador al tipo del 7% sobre el importe
escriturado de
las viviendas. Las plazas de garaje y trasteros tributarn 16%, a
menos que
vayan vinculadas a la vivienda o se venden conjuntamente con sta,
en cuyo
caso se aplicar el tipo del 7%. Los locales comerciales tributarn de
16%.
Las cantidades las satisface el comprador que las entrega al
promotor para su
ingreso en Hacienda.

Promoción Inmobiliaria

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Promoción Inmobiliaria

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

LA PROMOCIN

Los grandes promotores muestran una gestin de sus

El promotor para desarrollar un proyecto inmobiliario

La eleccin entre en una sociedad annima o limitada

Sociedad annima. Promociones en las que se prevea

Social limitada.- Importan ms las caractersticas

Capital social. Volumen de obra realizable.

Lo primero que se necesita para ser promotor es

Cuando se inicia la promocin el primer paso es la

La aportacin del solar como capital lleva aparejados

Sociedad nica. Sociedad por promocin

Sociedad nica para todas Las promociones. Poseen

Inconvenientes: resta credibilidad (dificulta la obtencin

La promocin inmobiliaria es el conjunto de acciones y

Cuatro masas integran el precio de venta: el

Estas masas guardan cierta proporcin entre ellas: al

Para la promocin tipo el reparto de costes podra

Vender la promocin en un solo da sin gastarse nada en

El ritmo adecuado de ventas es aquel que va parejo

Pueden darse coyunturas (elevadas tasas anuales de

El ritmo de ventas ser el que determine la decisin

El mejor ritmo de construccin es aquel que permite

Cumplir los plazos de ser una las prioridades del

Para el control de la construccin hay que establecer

LA COMPRA DEL SOLAR

Clasificacin urbanstica: solar urbano, urbanizable o

Antes de que entregar cantidades a cuenta para la compra

Obtener la nota simple del registro de la propiedad de la

El (PGOU) Disponible en todos los Ayuntamientos.

LA COMPRA DEL SOLAR

Cargas ms habituales que pesan sobre los solares.

Hipoteca. Carga ms habitual, y no representa ningn problema a la

Usufructo.- Para obtener el pleno dominio de la finca a adquirir es

Afecciones fiscales. Entre las que se encuentran las hipotecas

Servidumbres.- Son habituales y no constituyen ningn problema

Condicin resolutoria.- Es el pacto por el que se acuerda la

LA COMPRA DEL SOLAR

Alteraciones de las fincas

Agrupacin.- Dos o ms fincas inscritas se unen para

LA COMPRA DEL SOLAR

La escritura de compraventa.- Es el documento

La opcin de compra.- Es un contrato que permite

La permuta de solar por obra futura. Es un contrato

LA COMPRA DEL SOLAR

Pago aplazado: condicin resolutoria, letras avaladas.

Cuando se realiza la escritura de compraventa del solar y

Letras avaladas.- Se instrumentaliza el pago aplazado al

LA COMPRA DEL SOLAR

Prstamo hipotecario sobre el solar.

LA COMPRA DEL SOLAR

Estudio de las promociones de la competencia.

Al iniciar una promocin hay que hacer un estudio de

Determinacin del producto: superficies, precios.

Con los datos del estudio de mercado. El promotor

La memoria de calidades probablemente sea uno de

LA COMPRA DEL SOLAR

Comercializacin. Canal de ventas. El dossier. La

La comercializacin se debe iniciar cuando est en poder

El canal de ventas es decisivo de darse a conocer entre

Es aconsejable cuidar los aspectos relativos a la marca y

Antes de comprar el solar es necesario realizar un estudio de viabilidad de

Gastos documentarios y tributos, tasas, cnones...

EL BENEFICIO Y LOS RATIOS

El beneficio: se calcula por la diferencia entre ingresos y costes.