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PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Indira Olliveira
Rita Rodrigues
Elisio Marubo
Jessica Rodrigues
ber Freitas
Luiz Oliveira
Elizeu da Paz

INTRODUO
Breve consideraes histricas;
Princpios gerais do direito;
Teoria geral dos contratos conexo
direitos reais e contrato preliminar
Elisio Marubo

Introduo
A fora do acordo preliminar;
Direito civil constitucionalizado;
Os efeitos legais - incidem no
contrato definitivo - garantia

Contratos em Geral
Negcio jurdico bilateral ou plurilateral;
Sujeita as partes ao cumprimento do que foi
acordado;
Acordo de vontade entre as partes;

Jssica Rodrigues

Finalidade
Adquirir, resguardar, transferir, conservar
modificar ou extinguir direitos;
Acordo de vontades com a finalidade de
produzir efeitos jurdicos;
Obs.: as clusulas consideradas abusivas
no so considerados regras entre as partes.

Princpio da Fora Obrigatria dos Contratos


Tambm

conhecido

como

pacta

sunt

servanda, princpio da intangibilidade, princpio


da obrigatoriedade dos contratos, entre outros;
Tem como fundamento absoluto a vontade
das partes, gerando direitos e obrigaes entre
elas.
Tutelada judicialmente.

CONTRATO PRELIMINAR
o contrato que ambas as partes ou
uma delas se comprometem a celebrar
posteriormente a outro contrato, que
ser o contrato principal.
Indira Oliveira

CONTRATO PRELIMINAR

Objeto do contrato preliminar: obrigao de fazer adjetiva


(celebrao de outro contrato).
Objeto do contrato principal: obrigao subjetiva (cria, transfere ou
extingue direitos e obrigaes).
um negcio jurdico preparatrio.
um contrato consensual (manifestao de vontade).
um contrato autnomo, no uma fase do contrato principal.
Funo: tornar obrigatria, no futuro, a contratao, quando as
partes no querem ou no podem, desde logo, contratar
definitivamente.
Forma livre: instrumento pblico ou particular.
O contrato preliminar s valer quando efetuado na forma
imposta para o definitivo?
- NO. Um exemplo o compromisso de compra e venda, que pode
ser ultimado por instrumento particular, embora o contrato definitivo,
se se tratar de imvel de valor superior a 30 salrios mnimos, o deva
ser por escritura pblica (art. 108, CC).

CONTRATO PRELIMINAR

Art. 462, CC - Nele devem ser estabelecidos os requisitos essenciais do contrato principal
(art. 104, CC).
- no significa impossibilidade de serem acrescidas clusulas no contrato definitivo.
Art. 1417, CC Clusula de arrependimento

- Se houver: permite que o arrependido (contratante demissionrio) no seja judicialmente


obrigado a celebrar o contrato principal.
-

Se no houver (art. 463, CC):


Contrato preliminar bilateral: faz com que ambas as partes tenham obrigaes, sendo
recproco seu consentimento, como, por exemplo, no compromisso de compra e venda.
Caso no seja delimitado prazo para celebrao do contrato definitivo, ambas as partes, a
qualquer tempo, podero exigi-lo. Caso haja o descumprimento, qualquer das partes
poder notificar a parte descumpridora, estipulando um prazo para o adimplemento.
Contrato preliminar unilateral: figuram duas partes, o promitente e o promissrio. O
promitente obriga-se a celebrar o contrato definitivo nos termos da promessa e se mantm
obrigado enquanto o prazo estipulado estiver pendente. O promissrio titular do direito
potestativo de exigir do promitente a celebrao do contrato, ou seja, cabe a apenas uma
das partes exigir o cumprimento, e outra parte cumpri-lo, como, por exemplo, no
contrato de doao. Caso no tenha sido estabelecido prazo, aplicar-se- o art. 466, CC.

CONTRATO PRELIMINAR
-

Art. 464. CC Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da
parte inadimplente, conferindo carter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser
a natureza da obrigao.

O juiz no substitui a parte na concluso do contrato, apenas determina a execuo especfica


do pr-contrato.

Art. 465, CC Se o estipulante no der execuo ao contrato preliminar, poder a outra parte
consider-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Art. 463, pargrafo nico, CC Exigncia de registro


O registro exigido para que o contrato tenha efeitos em relao a terceiros. Entre as partes o
contrato preliminar pode ser executado mesmo sem o registro prvio. O registro deve ser feito
segundo a natureza do objeto. No caso de bens mveis, no Registro de Ttulos e Documentos;
no de bens imveis, no Registro de Imveis onde estiverem localizados Este ato
recomendado para que o comprador constitua um direito real, dando publicidade ao mesmo e
exercendo o seu direito de proteo, sendo a tutela especifica assegurada, tornando assim o
contrato oponvel a terceiros, isentando-se de consequncias que possam torn-lo invivel. No
entanto, tratando-se de ao de adjudicao compulsria, dispensvel o seu prvio registro,
tendo validade, caso no registrado.

Os direitos e obrigaes originados do contrato preliminar se transmitem aos herdeiros no caso


de falecimento de uma das partes.

DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA


E VENDA EM REGISTRO GERAL DE
IMVEIS
Apesar da liberdade formal de celebrao de
contratos, algumas providncias devem ser
observadas para que sejam protegidos os
interesses das partes e eventualmente de
terceiros interessados.

Rita Rodrigues

DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E


VENDA EM REGISTRO GERAL DE IMVEIS
Apesar de certos julgados apresentarem argumentos
de desnecessidade, para que a promessa de compra e
venda seja inquestionavelmente vlida, principalmente
em relao aos mencionados terceiros, deve-se
efetuar o seu competente registro, pois este vem
ratificar e sustentar a garantia da aquisio do imvel.
Art. 1417, CC: mediante promessa de compra e
venda, em que no se pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento pblico ou particular, e
registrada no cartrio de Registro de Imveis, adquire
o promitente comprador direito real aquisio do
imvel.

DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E


VENDA EM REGISTRO GERAL DE IMVEIS

O registro da promessa de compra e venda


gera um direito real aquisio, em carter
erga omnes. Porm, a pretenso ora descrita
s poder ser exercitada pelo promissrio
comprador aps o pagamento integral do
preo, isto , antes do adimplemento
integral s h um direito eventual, que no
impede eventual ALIENAO do bem pelo
promitente vendedor a um terceiro, pois
ainda guarda consigo a titularidade do bem.

DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA


EM REGISTRO GERAL DE IMVEIS
Assim, quando A se torna promissrio comprador,
sem contudo efetuar o registro, a relao obrigacional
no impede que posteriormente o promitente vendedor
B possa alienar o mesmo bem a C (um terceiro)
Portanto, resta claro que a celebrao de promessa de
compra e venda, sem clusulas de arrependimento,
devidamente registrada no cartrio de Registro de
Imveis, o caminho legal para se garantir a aquisio
do imvel, quando este ainda possuir alguma pendncia
para a transmisso definitiva, e garante, sem sombra de
dvida, o direito a eventual celebrao da compra e
venda definitiva, caso no seja observado qualquer
inadimplemento.

Concluso
Para Carlos Roberto Gonalves,
promessa de compra e venda (obrigao
de dar) diferente de contrato preliminar
(obrigao de fazer).
Orlando Gomes diz que a promessa de
compra e venda constitui um novo direito
real, uma vez que diferente de usufruto,
enfiteuse, e etc.

CONCLUSO
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil
da CJF:
O direito de adjudicao compulsria
quando exercido em face de promitente
vendedor, no se condiciona ao registro
da promessa de compra e venda no
Cartrio de Registro Imobilirio.
Smula 239 STJ

Observaes:
-Cesso da promessa de compra e venda: por
instrumento pblico ou particular, mas deve estar
registrado.
-Promitente comprador deve estar quites para
requerer adjudicao compulsria.
-Se o promitente comprador no suportar as
obrigaes, tem direito de ser restitudo de todas
as importncias pagas de uma s vez, podendo o
promitente vendedor descontar percentual a ttulo
de perdas e danos.