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EDIFICACIONES FABRICA
Dra. Salom J Luza
Registradora Pblica
Base Legal
Ley N 27157 Ley de
Regularizacin de Edificaciones
D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley N 27157.
Resoluciones del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos
248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN
Regularizar
Qu es regularizar?
Significa normalizar
Ley 27157: establece los procedimientos para:
Saneamiento de titulacin;
Declaratoria de fbrica
Rgimen de unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn
Ley 27157
Ttulo I: Procedimientos para
regularizacin de edificaciones
Ttulo II: Declaratoria de Fbrica
Ttulo III: Rgimen de Unidades de
Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn
Formularios registrales
Formulario Registral N 1: Propiedad
exclusiva
Formulario Registral N 2: Edificio de
Departamentos
Formulario Registral N 3: Quintas
Contenido
del
expediente
de
regularizacin - participantes
Declaratoria de fbrica
Es el reconocimiento legal de
Regularizacin
Habilitacin Urbana de
Oficio
Criterios de Calificacin
Acto de Administracin
La declaratoria de fbrica constituye un
acto de administracin, y debe ser
declarada por el propietario
Personas Jurdicas
Copropietarios
Cnyuges. Art. 310 CC
Caso de Menores Art. 448 CC.
Calificacin de Fbricas
Formalidad del ingreso y del reingreso
Adecuacin de la declaratoria con los
antecedentes registrales
Concordancia de la memoria
descriptiva con los planos
Descripcin correcta de ambientes.
Participacin del Verificador
Responsable: Cumplimiento de
parmetros y normas de edificacin
Asiento de dominio
Ampliaciones y otros
Requisitos
Anotacin Preventiva
asiento de presentacin
Prorrogable antes de su
vencimiento por el mismo plazo.
La vigencia de la anotacin no
puede exceder del plazo de la
vigencia de la Licencia de
Edificacin
Verificadores
Cuadro de reas
rea Libre
En el 1er piso, es la resultante de la
diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso. En los pisos
superiores, es la resultante de la diferencia
entre el rea ocupada y el rea techada del
piso correspondiente.
Los porcentajes que fijan los parmetros
estn referidos al rea libre del primer piso.
rea Ocupada
Es el rea total del piso correspondiente, que
incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por
unidad a independizar.
En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area
del terreno.
Discrepancia de
medidas
Catastro
Qu verifica Catastro?
Cargas Tcnicas
Las cargas tcnicas son
declaradas por el verificador
responsable.
Constatacin del cumplimiento
de parmetros urbansticos y
edificatorios
Constatacin del cumplimiento
de normas de edificacin
Levantamiento de Cargas
Las cargas sern canceladas en
virtud de un nuevo informe tcnico,
en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones
que dieron mrito a su anotacin,
acompaando, de ser el caso, de la
documentacin adicional que lo
corrobore.
Art. 34 del D.S.008-2000MTC.
Normas Especiales
Centro Histrico Zona Monumental:
Ordenanzas N 062, 201, 232; 201
Ley 28296
Ley 27580
Ordenanza 011-MDB
Ordenanza 184 MML
Centro Histrico
Ordenanzas N 062, 201, 232; las
obras deben ejecutarse con
autorizacin de la Municipalidad
Metropolitana de Lima;
Ordenanza N 201: Comisin Tcnica
Especial de Licencias de
Construccin revisa y califica los
proyectos de edificacin, ampliacin,
remodelacin, demolicin y/o
cercado.
Centro Histrico
Ordenanza 062
Ley 28296
Ley 27580
Toda obra pblica o privada .... que se
relacione con un bien cultural declarado,
requiere para su inicio la autorizacin
previa del INC, con la intervencin de un
representante de las municipalidades.
Respecto de ste tipo de bienes est
prohibido, sin excepcin alguna, conceder
autorizaciones en va de regularizacin,
bajo responsabilidad penal
Ordenanza 184
Ordenanza 011-MDB
D.S. 130-2001-EF
Medidas reglamentarias para el
saneamiento tcnico, legal y contable
de bienes de propiedad estatal.
Estn obligadas a realizar el tramite:
Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial,
Gobiernos Regionales, Org. Pblicos
Autnomos, Gob. Locales.
5ta Disp. Ley 27333 - FOR
Actos a inscribir
Inmatriculacin ,Inscripcin de dominio
Declaratorias de fabrica
Rectificacin de reas y linderos
Inscripcin o modificacin de lotizacin
Independizacin, acumulacin,
desmembracin, servidumbres, ...
Cancelacin de cargas y gravmenes,
etc
Trmite
Publicacin (1 da): Diario Oficial y otro
de circulacin nacional la relacin de
bienes
Puede existir oposicin judicial que
impide la inscripcin definitiva
Declaracin jurada (no existir proceso),
memoria, publicaciones, planos,
declaracin jurada del Verificador Ad
Hoc inscrito en RRPP, dando fe de los
datos tcnicos.
Trmite
Segunda Regularizacin
No procede admitir a Registro, la
inscripcin de una segunda
regularizacin otorgada respecto de
actos de demolicin, remodelacin y
ampliacin que preexistan a la fecha en
que se realiz la primera regularizacin
de la fbrica.
(Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )
Rectificacin de declaratoria de
fbrica
Copropiedad
Es vlida la regularizacin de una
fbrica formulada por alguno de los
copropietarios, si la edificacin segn
declaracin del verificador se concluy
antes de la adquisicin del bien por
parte de los copropietarios