CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Abog. Eduar J. Salazar Snchez

Concepto
Hay contrato de arrendamiento cuando una parte
(arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrrendatario),
durante un tiempo, el uso de un bien. El arrendatario a
su turno, se obliga a pagar, por el uso del bien, cierta
renta convenida.

Base legal
El contrato materia del presente estudio se
encuentra regulado del artculo 1666 al
1712 del Cdigo Civil.

Caractersticas
Tpico.
Principal.
Prestaciones recprocas.
Oneroso.
Conmutativo.
Consensual.
Tracto sucesivo.

Sujetos y capacidad
Arrendador.
Arrendatario.
Ambos, con capacidad de goce y ejercicio sin
ningn cuestionamiento.

Anlisis de contrato de
arrendamiento segn el
Cdigo Civil

 Facultad de arrendar bienes

Artculo 1667.-Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los
bienes que administra.
Personas impedidas de arrendar
Artculo 1668.-No puede tomar en arrendamiento:
1.- El administrador, los bienes que administra.
2.- Aquel que por ley est impedido.
Arrendamiento de bien indiviso
Artculo 1669.-El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin
consentimiento de los dems partcipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es
vlido si los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente.
Prelacin entre arrendatarios
Artculo 1670.-Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas, se prefiere al
arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de
inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, ser
preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste

 Artculo 1676.-El pago de la renta puede pactarse por perodos vencidos o

adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por perodos
vencidos.

Obligaciones del Arrendador

Obligacin de entregar el bien
Artculo 1678.-El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado
con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el
contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se
celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.
Presuncin de buen estado
Artculo 1679.-Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de
servir y con todo lo necesario para su uso.
Obligaciones adicionales al arrendador
Artculo 1680.-Tambin est obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a

 Obligaciones del arrendatario

Artculo 1681.-El arrendatario est obligado:
1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi
en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de
convenio, cada mes, en su domicilio.
3.- A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien,
con sujecin a las normas que los regulan.
4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso
de siete das.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas
costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin

 Duracin del arrendamiento

Artculo 1687.-El arrendamiento puede ser de duracin determinada o
indeterminada.
Plazo mximo de arrendamiento de duracin determinada
Artculo 1688.-El plazo del arrendamiento de duracin determinada no
puede exceder de diez aos.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el
plazo no puede ser mayor de seis aos.
Todo plazo o prrroga que exceda de los trminos sealados se entiende
reducido a dichos plazos.
Presunciones del arrendamiento de duracin determinada
Artculo 1689.-A falta de acuerdo expreso, se presume que el
arrendamiento es de duracin determinada en los siguientes casos y por los
perodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad especfica, se entiende
pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

 Subarrendamiento y Cesin del

Arrendamiento
Definicin
Artculo 1692.-El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del
bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio
de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
Obligacin solidaria de las partes
Artculo 1693.-Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn
obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas
por el arrendatario.
Cesin del arrendamiento
Artculo 1696.-La cesin del arrendamiento constituye la trasmisin de los
derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo

 Resolucin del Arrendamiento

Causales de resolucin
Artculo 1697.-El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro
mes y adems quince das. Si la renta se pacta por perodos mayores, basta el
vencimiento de un solo perodo y adems quince das. Si el alquiler se
conviene por perodos menores a un mes, basta que venzan tres perodos.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese
contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso
de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul para el que se le
concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.

Conclusin del Arrendamiento

Fin de arrendamiento de duracin determinada
Artculo 1699.-El arrendamiento de duracin determinada concluye al
vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario
aviso previo de ninguna de ellas.
Continuacin de arrendamiento de duracin determinada
Artculo 1700.-Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece
en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino
la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier
momento.

Exigibilidad de devolucin del bien y cobro de penalidad

Artculo 1704.-Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del
arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a
exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin
igual a la renta del perodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importar la continuacin del arrendamiento.
Causales de conclusin extrajudicial
Artculo 1705.-Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracin
judicial, en los siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.
2.- Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin
de repararlo.
3.- Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
4.- En caso de expropiacin.

Enajenacin del bien arrendado

Artculo 1708.-En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder
del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos
los derechos y obligaciones del arrendador.
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido.
Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si
asumi dicha obligacin.
3.- Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el
contrato si recibi su posesin de buena fe.

Anlisis de la Ley N30201

Artculo 5. Modificacin de los artculos 594 y 692- A del
Cdigo Procesal Civil.

Sentencia con condena de futuro.Artculo 594.- El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo
para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento
slo puede ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo. Si el
emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo
pusiera el bien a disposicin del demandante, ste deber pagar las
costas y costos del proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante
notario pblico o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario
pblico, que contengan una clusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitucin del bien por conclusin del contrato o por
resolucin del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artculo
1697 del Cdigo Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que,
dentro del plazo de seis das, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelacin del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo sealado en el prrafo
anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad
con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil. Es competente para conocer la
solicitud de restitucin del inmueble, en contratos con clusulas de
allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del

Artculo 692-A.- Sealamiento de bien libre y procedimiento de declaracin de

deudor judicial moroso Si al expedirse el auto que resuelve la contradiccin y
manda llevar adelante la ejecucin en primera instancia, el ejecutante
desconoce la existencia de bienes de propiedad del deudor, aquel solicitar
que se requiera a este para que dentro del quinto da seale uno o ms bienes
libres de gravamen o bienes parcialmente gravados, a efectos que, con su
realizacin, se cumpla el mandato de pago, bajo apercibimiento establecido
por el juez, de declarrsele deudor judicial moroso e inscribirse dicho estado
en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, a solicitud del ejecutante. El
apercibimiento contenido en el presente artculo tambin ser de aplicacin
en la etapa procesal de ejecucin forzada de sentencia derivada de un
proceso de conocimiento, abreviado o sumarsimo.

TENER EN CUENTA
AL OCUPANTE PRECARIO