PARCELAMENTO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Conceitos
Estrutura do espaço urbano

LOTE – unidade mínima do recorte do solo urbano

QUARTEIRÃO – o conjunto de lotes
RUA – suporte de múltiplos usos

GRELHA
Padrão de equilíbrio entre espaços publico e privados, rua
quarteirão

A cidade se forma com essa estrutura mínima.

As ruas podem ser classificadas em função do uso e de sua

ocupação:
Residenciais, Comerciais, Mistas
antítese da rua – Le Corbusier, negação da rua corredor, dos
cruzamentos
Mesmo na cidade funcionalista a grelha está presente em grandes macro estruturas.
Alguns condicionantes

Transportes Articula os espaços

Determina a proximidade dos pontos de atração como o trabalho e as
centralidades

Infra-estrutura Suporte da cidade, das atividades humanas e da economia

Equipamentos urbanos Espaços livres públicos - Qualidade ambiental, socialização

humana, simbolismo do espaço; escolas, hospitais,

Características do ambiente, da história Praias, monumentos

Topografia e geografia Bosques, montanhas, rios

Usos Atividades que ocorrem no espaço urbano, econômicas, culturais, saúde,

educação, centros sociais, cemitérios, mercados, centros cívicos e
administrativos

Esses condicionantes são também determinantes do valor do solo, do crescimento e evolução das
cidades e da desigualdade e segregação das cidades

Distribuição e equilibrio
LOTES
USO e OCUPAÇÂO do SOLO

Uso
Atividades exercidas sobre o solo urbano

As atividades humanas podem ser classificadas e organizadas de forma afastar dos centros aquelas
que trazem malefícios – industrias poluentes do ar ou sonoras, metalúrgicas; aproximar atividades
benéficas como as culturais.

Zoneamentos ou zoonings – década de 70

Ocupação

Edilícia - Formato da ocupação do espaço urbano, densidade construída

Populacional – Intensidade do uso do solo e densidade populacional

•O equilíbrio entre a taxa de ocupação da edificação por sobre o terreno e o espaço livre determinado
por lei, são garantias do bem estar da cidade e da qualidade ambiental, garantindo a ventilação, a
insolação e o sombreamento adequado

•As dimensões da edificação e seu gabarito garantem o equilíbrio no uso da infra-estrutura instalada,
a otimização dos serviços públicos e seus equipamentos além da densidade populacional adequada
Baixa densidade populacional, baixa densidade construida – usos modificados
Alta densidade populacional, alta densidade construída – usos exclusivos
Ocupação do solo - Lei Federal 6766
Garantia dos espaços destinados as vias de circulação e aos equipamentos, para expansão da cidade

São garantidas também a proteção dos mananciais , rios e lagos pela garantia de faixas marginais “non
aedifcandi “, idem para rodovias e vias férreas

Considera infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar
e as vias de circulação pavimentadas ou não.

Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou
de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Legislação do Rio de Janeiro

Regulamento do Parcelamento de Terra

Abertura de logradouros, Loteamento e desmembramento

Abertura de logradouros
Podem ser propostos por particulares ou pelo poder público

Dimensões
Dimensões mínimas 9m largura sendo 5m de caixa de rolamento para lotes residenciais de 3° e 4°
categoria e sem trechos de mais de 200m extensão;

12m sendo 6m de faixa de rolamento nos demais e logradouros de acesso ao logradouro público;

Calçadas mínimas 1,50 m;

Faixas de rolamento são de 3,50m para ônibus e veículos de carga e as demais, 3,00m de largura
Loteamento e desmembramento

Os lotes são subdivididos em categorias e distribuídos pelas zona e pela RA’s, permitidos ou não;

1° categoria - testada 100m área 50.000m2

2° 50m 10.000m2
3° 20m 1.000m2
4° 15m 600m2
5° 12m 360m2
6° 9m 225m2
7° 8m 120m2

Exigido:

1 lote comercial para cada 25 residenciais

Se a área total for de 30.000m2, contínuos, de um mesmo proprietário, 6% deverá ser cedido ao estado
para serviços públicos
Quando mais de 50 lotes em menos de 30.000m2 reservar área de recreação mínima de 12 m2 por lote,
menor dimensão de 10m;

Escolas
Exigida a construção de escola padrão conforme projeto do poder publico (atualmente na faixa de 4
milhões de reais)
Menos de mil lotes – isento
Mil até 2000, uma escola padrão com 12 salas
2000 ou mais uma escola com doze salas e sete salas especiais por cada dois mil lotes
A não construção não isenta da doação da área de 2% do loteamento para esse fim
Zoneamento

Algumas siglas

AC área central – centro da cidade onde é permitido uma ocupação total do terreno e gabaritos mais altos
ATE área total edificada - Nx0,7xS onde N é o coeficiente para o local estabelecido no quadro V, e S área do
lote. O 0,7 na cidade corresponde a uma ocupação padrão de 70% do lote
CB - centro de bairro que permite a legalização de comércio
PA - projeto aprovado
PAA - projeto aprovado de alinhamento
PAL - projeto aprovado de loteamento
ZE zona especial – ZE1 zona de reserva Florestal
ZE2 Ilha de Paquetá
ZE3 Santa Teresa
ZE4 Guaratiba
ZE 5 Barra da Tijuca
ZE6 Grumari
ZE7 áreas de administração e governo incluindo as zonas
militares
ZE8 Cidade Nova
ZE9 área do entorno do metrô
ZE 10 áreas de interesse social
ZI zona industrial
ZIC zona de industria e comercio
ZP zona portuária
ZR zona residencial
ZT zona turística
CB 1, 2 e 3 hierarquia das possibilidade de usos
Particularidades

ZR 1 e 6 adequada a edificação residencial unifamiliar única no lote, reservando essas regiões para o
uso residencial exclusivo
Nas demais, uni e multifamiliar

Tolerada nas ZI, ZP, AC,... isso afasta a atividade residencial desses locais

Atualmente muitas dessas legislações estão sendo revistas através dos PEU’s – Projetos de
Estruturação Urbana que estudam de forma mais detalhada a área e sua evolução, propondo alterações
na legislação. No caso de São Cristóvão e Penha, permitiu o uso residencial, vide evolução da atividade
residencial na Quinta da Boa vista;

Várias usos e atividade são definidas pelo zoneamento.

Ex: Art 29 pp252
As atividades de alfaiate, bordadeira,cerzideira, costureira, massagista e modista são:
adequadas em CB, AC e ZIC, em edificação de uso exclusido e loja;
toleradas
1. em ZR 3, ,4,5,6 e ZT, em edificação de uso exclusivo;
2- em CB, AC, e ZIC, em salas comerciais
3- em ZR 3 a ZR 6, CB, AC, ZIC, ZT, ZI e ZP em edificação unifamiliar quando exercidas exclusivamente
pelos moradores, admitido pequeno letreiro
4- em CB, AC, ZIC em unidade situada no pav térreo de edificação multifamiliar, que disponha de acesso
independente da parte restante da edificação, quando0 exercidas exclusivamente pelos moradores
admitido pequeno letreiro
Dos Lotes
Ocupação dos lotes - EDIFICAÇÕES
encostadas nas divisas
afastadas das divisas

Os dois modelos podem ter embasamento , não computados nos cálculos do afastamento frontal e das
divisas laterais

ATE área total edificada - Nx0,7xS onde N é o coeficiente para o local estabelecido no quadro V, e S
área do lote.
O 0,7 na cidade corresponde a uma ocupação padrão de 70% do lote
Conforme as regiões administrativas ZR, ZT, a área livre poderá ser de 30%, 40% ou 50% outras 30%

O gabarito padrão é de cinco pavimentos encostados nas divisas; afastado da divisas pode variar;

O prisma de iluminação e ventilação mínimo é de 1,50m tanto nas laterais e para internos de 3,00 x 3,00
até 7,50m de altura; a partir daí, 2,50 m, variando conforme a altura até 12 pavimentos quando então
serão somados 70 cm por pavimento

Garagens
50m2 área útil 1:4
50m2 até 70m2 1:3
70m2 até 120m2 1:2
Maior que 120m2 1:1
Também podem variar em função do local da cidade onde estão inseridas bem como se habitação de
interesse social;
PA – Projeto de Alinhamento
Ou Projeto Aprovado de Alinhamento PAA

O que é?

Instrumento de intervenção urbanística especialmente destinado ao planejamento e implantação de

logradouros

Origem desde Pereira Passos, primeiros projetos, com o objetivo de alinhar, regularizar a largura das vias

Destinam-se a implantação em médio e curto prazo

Quando de particulares são oriundos de loteamentos

A rede de PA’s determina sobre a malha urbana :

•Reservar sobre o territorio o espaço necessário para o sistema viário
•Estabelecer parâmetros de dimensionamento do espaço público
•praças, calçadas, geometria das esquinas, além de gabarito, e afastamentos especiais;

Cria impacto na paisagem urbana enquanto não totalmente implantado. Sua implantação poderá ser por
determinação do poder público através da desapropriação ou a partir do recuo realizado pela renovação
edilícia do lote.
PA – Projeto de Alinhamento
Ou Projeto Aprovado de Alinhamento PAA

O que é?
Instrumento de intervenção urbanística especialmente destinado ao planejamento e implantação de
logradouros

Origem desde Pereira Passos, primeiros projetos, com o objetivo de alinhar, regularizar a largura das vias

Destinam-se a implantação em médio e curto prazo

Quando de particulares são oriundos de loteamentos

A rede de PA’s determina sobre a malha urbana :

•Reservar sobre o territorio o espaço necessário para o sistema viário
•Estabelecer parâmetros de dimensionamento do espaço público
•praças, calçadas, geometria das esquinas, além de gabarito, e afastamentos especiais;

Cria impacto na paisagem urbana enquanto não totalmente implantado. Sua implantação poderá ser por
determinação do poder público através da desapropriação ou a partir do recuo realizado pela renovação
edilícia do lote.
Lote em relação ao espaço urbano

RECUO
Incorporação ao logradouro de área privada de forma
a implantar ou modificar o PA, tornando-se essa área
pública.
Limita o direito de construir
É executado quando da transformação/demolição do
imóvel no lote, sem desapropriação.

AFASTAMENTO

O afastamento é uma limitação

urbanística ao direito de construir. O
proprietário continua com o direito de
domínio e posse, apenas sem edificar
As dimensões podem variar mas, em geral
é de 3.00 m.
Faixa de proteção
Não são recuos
É uma restrição edilícia com objetivo de proteção e
não restringe o direito de propriedade mas de
condições.
FMP – Faixa marginal de proteção
FNA – Faixas “nos aedificandi”
Em geral, onde não é permitido construir como faixas
marginais aos rios e córregos, ao longo das vias
férreas, estradas e linhas de alta-tensão
INVESTIDURA

Incorporação aos imóveis de parte do terreno público

que que não poderia ter uso por suas dimensões.
É compulsório ao proprietário do terreno.
O poder público impõe a aquisição quando da
construção de novas edificações ou mudanças no
imóvel.
Bibliografia
Manual para elaboração de Projetos de Aliunhamento na cidade do Rio de Janeiro
A cidade como um Jogo de Cartas – Carlos Nelson Ferreira dos Santos

AUP –
Análise da Forma Urbana e da Paisagem,
Helena Rego
Próximo trabalho a ser entregue no dia 7 de junho de 2010
Pesquisa sobre os projetos em desenvolvimento para a
área e os projetos implantados a partir da década de 80

Duas pranchas
Linha do tempo