A) GENERALIDADES

El

Cdigo Civil, considera que el

propietario de una cosa puede gozar y
disponer de ella con las modalidades y
limitaciones que fijen las leyes. En
consecuencia, la propiedad se define
como una relacin exclusiva que tiene
una persona sobre una cosa o mueble
o inmueble y que supone el derecho a
su uso, disfrute y disposicin.

 La

propiedad en general se revela como un

modo de afectacin jurdica de una cosa a un
sujeto, bien sea ste fsico o moral, privado o
pblico; por virtud de la cual sta tiene la
facultad jurdica de disponer de ella ejerciendo
actos de dominio.
Dicha facultad de disposicin es jurdica porque
implica, para su titular, la potestad de imponer
coercitivamente su respeto y acatamiento a todo
sujeto, y para este la obligacin ineludible
correlativamente de abstenerse de vulnerarla o
entorpecerla.

En sntesis, la propiedad es la
facultad de disposicin vlida de
bienes, la cual es fijada por la
ley, estimando que sta, en cada
caso o situacin general que
regule, es la que la determina.
Por

lo tanto la propiedad se
clasifica en: Pblica, Privada y
Social.

Pblica: Ser pblica cuando el sujeto a quien se

imputa o refiere una cosa es el Estado, como entidad
poltica y jurdica con personalidad propia distinta de
la que corresponde a cada uno de sus miembros.
Privada: Cuando la persona a quien se imputa una
cosa con facultad de disposicin sobre sta, no es el
Estado, sino un sujeto particular, privado, bien sea
fsico o moral, tendremos el caso de propiedad privada;
adems goza de la proteccin que otorga las garantas
individuales.

Social:

Se caracteriza por la
proteccin que brinda el Estado, en
el caso de que el sujeto de la misma
sea una comunidad agraria o un
sindicato, que son agrupaciones de
naturaleza
social,
siendo
susceptibles legalmente de ser
dueas de cosas muebles en general
y de inmuebles.

B) LA PROPIEDAD
PRIVADA
La propiedad privada puede
definirse como el poder jurdico
pleno o completo de un
individuo sobre una cosa.

En el art. 27 se establece la propiedad

originaria de la nacin y la facultad de
sta para imponer a la propiedad las
modalidades que dicte el inters
pblico; pues para que se pueda
constituir la propiedad privada es
necesario que el Estado transmita el
dominio de ellas a los particulares. De
esta forma, el constituyente reconoce
uno de los tres tipos de tenencia de la
tierra como propiedad privada.

La propiedad presenta
primordialmente dos aspectos, a
saber, el derecho civil subjetivo y
el derecho pblico subjetivo, que
a continuacin veremos.

C) LA PROPIEDAD COMO
DERECHO SUBJETIVO
CIVIL

La propiedad privada como derecho subjetivo civil genera

para su titular tres derechos fundamentales: el de uso, el
de disfrute y el de disposicin de la cosa material.
Estos tres derechos se traducen:

El de uso: Facultad del propietario de utilizar el bien

para satisfacer sus necesidades.

 El

de disfrute: El dueo de las cosas puede

hacer suyos los frutos (el derecho de disponer
de un bien).

Disposicin

de la cosa material: Este

derecho se manifiesta en la potestad del titular
de la propiedad; consistiendo en realizar actos
de dominio de ndole diversa ya sea venta,
donacin, constitucin de gravmenes en
general, etc. (El derecho de disponer de una
cosa no es absoluta, pues tiene limitaciones
establecidas por la ley).

D) LA PROPIEDAD PRIVADA
COMO DERECHO PBLICO
SUBJETIVO
La propiedad privada presenta el carcter de derecho
pblico subjetivo cuando pertenece al gobernado como
tal y es oponible al Estado y a sus autoridades.
En este sentido, la propiedad se erige en el contenido de
una potestad jurdica, fruto de la relacin existente
entre el gobernado y el Estado y sus autoridades, que
consiste en exigir respeto y observancia por parte de la
entidad poltica y de sus autoridades.

El fundamento constitucional de la propiedad privada

inmobiliaria, como derecho pblico subjetivo, se
establece en el primer prrafo del art. 27 de la Ley
Suprema, que indica:

La propiedad de las tierras y aguas comprendidas

dentro de los lmites del territorio nacional,
correspondiente originariamente de la nacin, la cual
ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de
ellas a los particulares, constituyendo la propiedad
privada.

E) LIMITACIONES
CONSTITUCIONALES A LA
PROPIEDAD PRIVADA

La propiedad privada no es un
derecho absoluto del individuo, sino
que est llamada a desempear una
funcin social. Por ello es que la Ley
Suprema impone a la propiedad
particular importantes limitaciones,
todas ellas inspiradas en el inters
estatal, nacional, pblico y social.

Adems de las limitaciones civiles impuestas a la

propiedad privada, existen restricciones de derecho
pblico impuestas por el inters social o estatal. En tal
virtud, el Estado por medio de las autoridades
correspondientes- puede limitar, ocupar, y aun destruir
una cosa, siempre y cuando sea en aras del inters
colectivo o bien, como menciona el Cdigo Civil, para
prevenir o remediar calamidades pblicas, para salvar
de un riesgo inminente a la poblacin o para ejecutar
obras de evidente beneficio colectivo.

F) IMPOSICIN DE
MODALIDADES

El artculo 27 constitucional en su tercer prrafo expresa

que la nacin (o el Estado mexicano como persona moral
de derecho pblico en que sta se organiza o estructura)
tendr en todo tiempo el derecho de imponer a la
propiedad privada las modalidades que dicte el inters
pblico, as como el de regular, en beneficio social, el
aprovechamiento
de
los
elementos
naturaleza
susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una
distribucin equitativa de la riqueza pblica

La imposicin de estas modalidades

se traduce, bien en restricciones o
prohibiciones respecto del uso,
disfrute o disposicin de las cosas o
bien en el cumplimiento, por parte
del dueo de stas, de verdaderos
actos positivos con motivo del
aprovechamiento de las mismas.

Por lo tanto, las modalidades de la propiedad privada

son las restricciones o prohibiciones en cuanto al uso y
disfrute del derecho mencionado, que pueden
apreciarse desde el punto de vista positivo
(obligaciones de hacer) o negativo (obligatorio de no
hacer). Estas restricciones deben ser de carcter
general y permanente, tendientes a satisfacer el
inters pblico.

G) LA EXPROPIACIN
Es un procedimiento administrativo de
derecho pblico en virtud del cual el
Estado, unilateralmente y en ejercicio
de su soberana, procede en contra de
un propietario o de un dueo legtimo
para adquirir un inmueble por causa
de utilidad pblica y mediante una
indemnizacin justa.

El
acto
autoritario
expropiatorio
consiste en suspender los derechos de
uso, disfrute y disposicin de un bien.
Lo decreta y adquiere el Estado, pues
toda expropiacin, para que sea
constitucional, requiere como causa
final la utilidad pblica.
Esta idea implica la relacin entre una
necesidad y un objeto por satisfacer
que debe aplicarse a la misma.

H) LA UTILIDAD PBLICA
El concepto de utilidad pblica es eminentemente
econmico, pues la idea de utilidad en general
implica la relacin entre una necesidad y un
objeto satisfactor. Se dice, por ende, que hay
utilidad cuando el bien satisfactor colma una
necesidad preexistente; para cuyo efecto se
requiere cierta adecuacin o idoneidad. Por
tanto, para que exista una causa o motivo de
utilidad pblica se requiere, una necesidad
pblica, ya sea estatal, social o general y un
objeto susceptible econmicamente de colmar o
satisfacer dicha necesidad.

Por lo tanto, desde el punto de vista constitucional, la

expropiacin por causa de utilidad pblica exige el
cumplimento o la existencia de dos elementos o
condiciones:
Que haya necesidad pblica.
Que el bien que se pretende expropiar sea susceptible de
satisfacer esa necesidad por medio de sus extincin. De
no ocurrir estas circunstancias, cualquier expropiacin
que se decrete respecto de un bien ser inconstitucional.

I) LA INDEMNIZACIN
La expropiacin, cuando es un acto
autoritario unilateral del Estado,
tiene la apariencia de una venta
forzosa. Por ello, el acto no es
gratuito, sino oneroso; es decir, el
Estado al expropiar un bien a un
particular- tiene que otorgar a favor
del afectado una contraprestacin, que
recibe el nombre de indemnizacin.

La importancia jurdica que tiene el

acto expropiatorio, adems de ser una
condicin constitucional, se destaca
como factor claramente distintivo entre
ste y la confiscacin, la cual consiste
en el apoderamiento, por parte del
Estado, de bienes de particulares, sin
otorgar
a
stos
ninguna
contraprestacin.

J) EL PROCEDIMIENTO
EXPROPIATORIO Y SUS
PRESUPUESTOS
El procedimiento y su presupuesto en
materia de expropiacin se dan
mediante la interpretacin
autoritaria de los Poderes
Legislativo, Ejecutivo y Judicial.

 En

efecto, la Ley Suprema en el art. 27,

fraccin VI, prrafo segundo, otorga facultad al
Poder Legislativo, bien sea local o federal,
segn el caso, para expedir el ordenamiento
que fije la causa de utilidad pblica. Este
ordenamiento puede ser de carcter federal si
tiende a alcanzar un fin cuya realizacin
compete a la Federacin, conforme a sus
facultades constitucionales, o bien, si ostenta
una naturaleza local, cuyos objetivos competen
a la Federacin mediante la expropiacin, con
base en la incumbencia constitucional en las
entidades federativas, pues concurren los
principios de la legalidad en sentido estricto.

La

intervencin del Poder Ejecutivo,

local o federal, en materia de
expropiacin, consiste en la declaracin
concreta de cundo procede, en un caso
determinado, la expropiacin de un
bien o sus ocupacin temporal y en la
realizacin consiguiente de la actividad
expropiatoria, todo ello de acuerdo con
la ley que previamente haya fijado las
causas de utilidad pblica y el
procedimiento correspondiente.

El

Poder Judicial, en materia de

expropiacin
se
reduce,
por
declaracin constitucional, a conocer
de los conflictos que surjan entre las
partes (el Estado y el particular), con
motivo de la no equivalencia entre el
valor real, actual y efectivo del bien
expropiado y el valor catastral o fiscal
de ste, en los trminos indicados con
antelacin.

El procedimiento expropiatorio instituido por la ley

vigente, de noviembre de 1936, es el siguiente: el
Ejecutivo Federal, tanto cuando se trate de materia
federal como local por lo que respecta al Distrito
Federal, se encarga previamente, por conducto del
Departamento Administrativo o Secretara de Estado
que corresponda, de formular un estudio acerca de si el
bien que se pretende expropiar u ocupar temporalmente
en cuanto a su dominio, efectivamente es til para
satisfacer una necesidad pblica, existente.

En caso de que tal utilidad se constate,

el Ejecutivo de la Unin, a travs de
la autoridad administrativa que sea
competente de acuerdo con la Ley de
Secretaras de Estado, hace la
declaracin de expropiacin, de
ocupacin temporal o de limitacin de
dominio respecto de un determinado
bien, declaracin que debe publicarse
en el Diario Oficial de la Federacin.

Por lo tanto, este principio de legalidad

se traduce en que solo la Ley
Suprema
puede
autorizar
la
expropiacin como limite a la
propiedad particular, mediante los
tres Poderes de la Unin; cumpliendo
las condiciones y los requisitos que
fija
(Utilidad
pblica
e
indemnizacin).

K) LA EXPROPIACIN
AGRARIA

Adems de la expropiacin genrica de que puede

ser objeto toda propiedad, existe una
expropiacin especfica, que tiene lugar en
materia agraria y que se traduce en la
afectacin e los latifundios a favor de los ncleos
de poblacin. Este acto puede consistir en dos
procedimientos especficos: el de restitucin de
tierras y aguas, y el de dotacin, a que se
refieren las fracciones IX y X del art. 27
Constitucional; constituyendo a su vez la
motivacin de la Reforma agraria iniciada desde
el famoso Plan de Ayala.

Los procedimientos dotatorios y

restitutorios, con los requisitos y
elementos legales inherentes, son
objeto de estudio del Derecho Agrario.

Esta restriccin instituida por la Ley

Fundamental,
revelada
en
las
expropiaciones por causa de restitucin o
de dotacin de tierras y aguas, opera
respecto de la gran propiedad rustica o
rural llamada latifundio. Por ende, la
pequea propiedad agraria, cuya extensin
mxima se fija en la fraccin XV del
artculo 27 constitucional, no tiene la
mencionada limitacin o, en otras
palabras, no es objeto de expropiaciones
dotatorias o restitutorias.

L) TITULARIDAD DE LA
GARANTA DE PROPIEDAD
Adems de las limitaciones a la
propiedad privada, el artculo 27
constitucional consigna
incapacidades para ciertas personas
fsicas o morales respecto de la
adquisicin de determinada
categora de bienes y para su
disfrute.

La Constitucin contiene como regla

general tcita la de que toda persona
fsica
tiene
capacidad
y
tendr
titularidad de la propiedad, disfrutando
las tierras y aguas de la nacin; siempre
y cuando sean mexicanos por nacimiento
o por naturalizacin y las sociedad
mexicanas, pueden ser titulares de tal
derecho, as como del de obtener
concesiones de explotacin de minas,
aguas o combustible minerales en la
Repblica Mexicana.

M) RESTRICCIONES A LOS
EXTRANJEROS
En la Constitucin de 1936, el artculo
13 de la primera Ley Constitucional,
dispona: El Extranjero no puede
adquirir en la Repblica propiedad
raz, si no se ha naturalizado en ella,
casarse con mexicana y se arreglare a
lo dems que prescriba la ley relativa
a estas adquisiciones.

Con
posterioridad
a
dicho
ordenamiento
constitucional
la
capacidad de los extranjeros para
adquirir bienes rsticos o urbanos en
la Repblica Mexicana se rigi
nuevamente
por
diferentes
legislaciones secundarias, situacin
que subsisti hasta la Constitucin de
1917, pues sin la misma Ley suprema
de 1857 normo dicha materia.

Por lo tanto, la Ley Suprema declara que

por ningn motivo los extranjeros
podrn adquirir el dominio directo
sobre tierras y aguas en una faja de
cien kilmetros a lo largo de las
fronteras y de cincuenta en las playas.

As mismo el Estado podr conceder derecho

para adquirir el dominio de las tierras,
aguas y sus accesiones o concesiones de
explotacin de minas o aguas a los
extranjeros, siempre que convengan ante la
Secretaria de Relaciones en considerarse
como nacionales respecto de dichos bienes y
en no invocar por lo mismo la proteccin de
sus gobiernos por lo que se refiere a
aqullos; bajo la pena, de perder en
beneficio de la nacin los bienes que
hubieren adquirid en virtud de lo mismo.

N) LA PROPIEDAD DEL
ESTADO
La propiedad estatal o propiedad del
Estado, dentro de un sistema jurdico
federal como el nuestro, puede
referirse, bien a la Federacin
(nacin), o bien a las entidades
federativas, como personas morales de
derecho pblico con substantividad
poltica y jurdica propia.

El Estado o la nacin, es duea del territorio de la

Republica porque sera inconcebible un Estado sin
territorio que le sirviera de asiento; por ende, es
poseedor de bienes tanto del dominio pblico como en el
privado, sealados en la actual Ley de Bienes
Nacionales que abrogo la ley del 31 de diciembre de
1941.
La actual Ley General de Bienes Nacionales, clasifica los
bienes de propiedad estatal federal en dos grupos:
bienes de dominio pblico y bienes de dominio privado
de la Federacin.

Los bienes de dominio pblico

presentan caractersticas que los
distinguen de los objetos privados de
la
Federacin.
Aquellos
son
inalienables,
estn
fuera
del
comercio jurdico y cualquier acto
que implique una transferencia de
propiedad es inoperante. Adems
son imprescriptibles.

De acuerdo a la Ley General de Bienes Nacionales, son

bienes de dominio pblico:
I.

II.

Los de uso comn. (El territorio nacional, el mar

territorial hasta las 12 millas martimas, las aguas
martimas interiores, las playas, la zona martima a
una milla terrestre y las riberas de los ros).
Los sealados en los prrafos cuarto y quinto del
art. 27. (Los minerales o sustancias que en vetas,
mantos, masas y yacimientos constituyan depsitos).

III.

IV.
V.

Los enumerados en la fracc. II del art.

27 constitucional, con excepcin de los
bienes races nacionales, por haber sido
o ser administrados o posedos por
asociaciones
religiosas,
llamadas
Iglesias.
Los inmuebles destinados por la
Federacin a un servicio pblico.
Los
monumentos
arqueolgicos,
histricos y artsticos, muebles e
inmuebles de propiedad federal.

VI.

VII.

Los terrenos baldos y dems

bienes inmuebles declarados por
la
ley
inalienables
e
imprescriptibles.
Los terrenos ganados natural o
artificialmente al mar.

De conformidad con la Ley General de Bienes Nacionales

vigente, los bienes de dominio privado de la Federacin
son los siguientes:
I.

II.

Las tierras y aguas no comprendidas en el art. 2 de

la ley, que sean susceptibles de enajenacin a los
particulares.
Los nacionalizados conforme a la fracc. II del art. 27
constitucional, que no se hubieren construido o
destinado a la administracin, propaganda y
enseanza de un culto religioso.

III. Los

IV.

bienes ubicados dentro del

Distrito Federal considerados por
la
legislacin
comn
como
vacantes.
Los que hayan formado parte de
instituciones u organismos de
carcter federal que se extingan.

O) REFORMAS RELEVANTES
DE 1992

Las reformas de 1992, reafirmar la prohibicin del

latifundio, otorgan mayor firmeza a la tenencia de la
tierra y consolidan la propiedad particular, ejidal y
comunal para hacerlas ms productivas.
Con esta reforma se da fin al reparto agrario, que hubiera
implicado pulverizar an ms la tierra con el
minifundio, pues no era posible seguir con la esperanza
vana de recibir un pedazo de tierra donde no la hay.

El art. 27 constitucional regula la propiedad social en el

prrafo tercero y en las fraccs. VII, VIII, IX, XVII, XIX
y XX.
La Ley Agraria, publicada en el Diario Oficial de la
Federacin del 26 de febrero de 1992, derog la Ley
Federal de la Reforma Agraria; la Ley General de
Crdito Rural; la Ley de Terrenos Baldos, Nacionales y
Demasas; la Ley del Seguro Agrario y de Vida
Campesina; la Ley de Fomento Agropecuario, de
manera parcial, y otras disposiciones legales.

Estas reformas tuvieron como finalidad otorgar

certidumbre jurdica en el campo, proteger y fortalecer la
vida ejidal y comunal, as como capitalizar el campo.
Para ello se propuso y se aprob en la Constitucin
modificar el prr. 3 de la fracc. XV y derogar las fraccs.
X, XI, XII, XIII, XIV y XV, que reglamentaban el reparto
agrario y establecan las instituciones encargadas de
aplicarlo.
Por lo tanto, con estas reformas se pretendi otorgar mayor
firmeza y seguridad a la tenencia de la tierra.