UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

52 Aniversario de Fundacin

TASACION DE BIENES INMUEBLES

Ph.D. MIGUEL ANGEL RAMOS FLORES Dr.

TASACION DE BIENES
INMUEBLES
INTRODUCCION
La tasacin de Bienes Inmuebles, tanto
urbanos como no urbanos, son servicios muy
solicitados en el campo judicial como no
judicial, para una variedad de transacciones
comerciales dentro de la sociedad integral.
Fuente de trabajo para ingenieros y
arquitectos.

 Es necesario advertir que existen

dispositivos reglamentarios que permiten al
perito tasador efectuar trabajos de tasacin
de Bienes Inmuebles Urbanos, Rsticos,
Agropecuarios, y otros.
Las funciones del Ingeniero Tasador son
muy importantes dentro de los procesos
judiciales por cuanto, su opinin y su
asesoramiento tcnico harn posible una
mejor solucin de los conflictos judiciales,
convirtiendo su labor bsica en la
administracin de justicia.

 Es importante estimar que el perito tasador

debe ser un Profesional que por su
formacin
acadmica
y
reconocida
experiencia,
tenga
una
gama
de
conocimientos en el campo tcnico-legal,
conjugando estas habilidades para encontrar
la verdad infalible con la presentacin de
sus dictmenes.
El Reglamento Nacional de Tasaciones, es
utilizado generalmente como marco
referencial para la ejecucin de tasaciones
de bienes inmuebles.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007VIVIENDA fecha 14 de Julio de 2007.
GENERALIDADES

1. La finalidad del Reglamento es establecer criterios para

que el Perito Tasador pueda efectuar la tasacin de bienes;
dentro de los que se encuentra los bienes inmuebles
urbanos.
2. Se debe entender por tasacin o valuacin, el
procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia,
analiza, y determina las cualidades y caractersticas de un
bien inmueble para establecer su justiprecio de acuerdo a
las normas vigentes.

3. La aplicacin del Reglamento es oficial y

de acuerdo a sus normas, es obligatorio en
los casos que se trate de practicar una
tasacin en la que el estado interviene de
alguna forma como parte interesada, no
siendo obligatoria en la actividad privada,
teniendo carcter referencial.
4. El Perito Tasador es aquel que en razn de
sus estudios profesionales o su experiencia
est tcnicamente capacitado para tasar un
bien inmueble.

5. Es importante tener en cuenta que la

tasacin debe formularse con carcter
retrospectivo,
debindose
aplicar
documentacin referida a la fecha
pertinente.
6. El documento que contiene la tasacin de
un bien inmueble constituye un informe
tcnico, firmado por el Profesional o
Tcnico responsable, segn el caso debe
constar
de:
Memoria
Descriptiva,
Valorizacin y Anexos.

7. El Reglamento, en materia de tasacin,

alcanza los bienes que por su propia
naturaleza pueden ser objeto de medida.
8. Los valores fijos establecidos por las
normas obligatorias o de aceptacin
general del mercado, sirven para establecer
por comparacin el valor de otros bienes.
9. Existen normas para diferentes tipos de
bienes que pueden ser objeto de tasacin
como los inmuebles urbanos, rsticos o
agrarios, industriales, mineros, petroleros,
etc., aplicables en todas las condiciones
mencionadas anteriormente.

I. TASACION
DEFINICIONES: Son variadas, de acuerdo a su
interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto
tcnico y algunas de concepto legal que dicen:
A.- Fijar, medir, evaluar, valorar, valuar
B.- Poner precio o un lmite de precio a las cosas que se
venden
C.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
D.- Precio mximo o mnimo en que se puede vender
un bien por disposicin de la autoridad o de parte.
La ltima definicin es la que ms se ajusta al concepto

II. CONCEPTOS ESPECIFICOS

1.- COSTO.- Resultado de todos los gastos o
inversin que se ha efectuado para producir un bien.
2.- PRECIO.- Monto que se pide por un objeto o un
bien para su venta
3.- VALOR.- Monto que se paga por un objeto o un
bien para su compra.
Siempre se ha producido la siguiente pregunta Cul es el
valor de una persona?
Es de entender que este concepto se refiere a los valores
morales, intelectual, tico, etc.

III. CONCEPTOS ESPECIFICOS

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACIN.Confrontacin de la documentacin que puede obtener
el perito, para los fines de una solicitud especfica.
2.- INSPECCIN OCULAR.- Visita que realiza el perito
al inmueble materia de la tasacin para tomar
conocimiento de toda la informacin tcnica necesaria.
3.- INVESTIGACIN y TRABAJO DE GABINETE.Verificacin de informacin, indagacin en el marco
institucional de referencia y anlisis de la
documentacin.
4.- DESARROLLO DEL DICTAMEN PERICIAL.Ejecucin del mismo teniendo en cuenta los pasos
correspondientes que veremos mas adelante.

IV. ESTUDIO DE LA DOCUMENTACIN

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

a.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA)

b.- Cuerpo Tcnico de Tasaciones (CTT)
c.- Juzgados del Poder Judicial.
d.- Registros Pblicos o Registro Predial Urbano
e.- Notaras
f.- Ministerio de Transporte y Comunicaciones,
Vivienda y Construccin (MTCVC)
g.- Municipalidades
h.- Archivo General de la Nacin

2.- DOCUMENTACIN DE REFERENCIA

a.- Documentos de Propiedad

b.- Copia Literal de Dominio
c.- Declaratoria de Fbrica
d.- Independizacin
e.- Licencias
f.- Auto avalos
g.- Certificado de Gravmen
h.- Factura de Equipo y Maquinarias.
i.- Planos
j.- Valores
k.- Dispositivos Legales

V. TIPOS DE TASACIN
1.- TASACIN JUDICIAL.- Se hace por mandato del Juez, con los
valores arancelarios o los comerciales por referencia.
a.- Perito Judicial.- Especialista con amplio conocimiento de la
materia de conducta intachable seleccionado y propuesto por
su Colegio Profesional, inscrito en el REPEJ.
b.- Procedimiento legal.- Establecido por Ley .
c.- Inspeccin Judicial.- Se realiza al inmueble materia de la
tasacin. provisto de cmaras fotogrficas, videos, etc., para
determinar y recabar: Planos, Especificaciones Tcnicas,
Estado de Conservacin, Antigedad del inmueble, Usos
(vivienda, taller, depsito, colegio, etc.), Zonificacin,
Infraestructura Urbana (Servicios, Pistas, Veredas),
Coeficiente de Edificacin.
2.- TASACIN DE MERCADO.- Se realiza a solicitud particular,
aplicando valores de oferta y demanda del mercado inmobiliario.

VI. DICTAMEN PERICIAL

Es la tasacin de mercado, y debe ser claro, preciso, concreto y
lenguaje entendible, adems debe ser motivado.
PARTES DEL DICTAMEN PERICIAL
A.- MEMORIA DESCRIPTIVA:
Debe contemplar fundamentalmente el objetivo de la
tasacin as como el motivo de la realizacin del estudio.
a.- Nombre del propietario
b.- Nombre del solicitante
c.- Metodologa o Reglamentacin empleada
d.- Fecha a la que est referida la tasacin
e.- Zonificacin y uso actual del predio
f.- Infraestructura de servicios urbanos
g.- Ubicacin

h.- Linderos y medidas perimtricas (colindantes)

Inmuebles regulares: Frente (indicando la calle y puerta
principal) linderos derecho, izquierdo y fondo.
Inmuebles irregulares: Descripcin de lneas quebradas
describiendo cada uno de sus tramos y la direccin que
toman (derecha, izquierda, hacia delante, hacia atrs, etc.)
i.- Area de terreno.
j.- Areas techadas o construdas.
k.- Descripcin de la distribucin
l.- Especificaciones Tcnicas
ll.- Antigedad de la construccin
m.- Estado de conservacin
n .- Depreciacin
.- Servidumbre
o.- Inscripcin en los Registros Pblicos
p.- Gravmenes y cargas

B.- VALORIZACIN

a.- Valorizacin del terreno (VT)

b.- Valorizacin de la edificacin (VE)
c.- Valorizacin de otras instalaciones (VOI)
d.- Valorizacin de Equipos y Maquinarias (VEM)
e.- Valorizacin de reas comunes (VAC)
f.- Valor total de la tasacin (VTT)
VTT = (VT) + (VE) + (VOI) + (VEM) + (VAC)
g.- Fecha del Dictamen Pericial
h.- Sello y firma del Profesional responsable

C.- ANEXOS
a.- Panel de vistas fotogrficas
b.- Planos
c.- Ttulo de propiedad o similar
d.- Copias literales de dominio expedida por los
Registros Pblicos o Registro Predial Urbano
e.- Cualquier otro documento sustentatorio emitido
por entidades del marco institucional.

FACTORES DE INFLUENCIA DE
CASA HABITACIN Y LOCALES COMERCIALES
1.- Funcionalidad de diseo y ubicacin
2.- Calidad y adecuado empleo de materiales
3.- Distribucin y reas adecuadas
4.- Circulacin, iluminacin y ventilacin
5.- Privacidad
6.- reas de servicio: Cuartos, depsitos, etc.
7.- Equipamiento: Equipos Elctricos e Hidrulicos.
8.- Facilidades de servicios: Agua, desage, etc.
9.- Intercomunicadores, control de video, telfono, etc.
10.- Sistemas de seguridad, alarmas y contra incendio
11.- Entorno urbano (Iglesias, supermercados, etc.)
12.- Vas de comunicacin (Aeropuerto, autopistas, etc.)

FACTORES DE INFLUENCIA DE
LOCALES INDUSTRIALES
1.2.3.4.-

Ubicacin
Condiciones estructurales
Funcionalidad, acabados y estado de conservacin
Infraestructura e instalaciones adicionales y/o
especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal del
entorno
6.- Consolidacin industrial del local
7.- Uso y produccin actual
8.- Mercado de productos
9.- Posibilidad de otros usos
10.- Demanda actual

CASO PRACTICO

DICTAMEN PERICIAL DE PREDIO URBANO

1.00
1.01
1.02
1.03

1.04

MEMORIA DESCRIPTIVA
Objeto de la Pericia:
Valorizacin de un predio indicando sus caractersticas
principales.
Persona o Entidad que solicita la tasacin:
Juzgado Especializado en lo Civil del Cono Este de Lima.
Metodologa o Reglamentacin empleada:
La tasacin del inmueble se forma por el mtodo de
Tasacin Directa, teniendo en cuenta los valores
comerciales del terreno en la zona; y como marco
referencial el Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per.
Fecha de la Tasacin:
Setiembre 19 del 2,002.

1.05

1.06

1.07

1.08

Ubicacin:
El inmueble, se encuentra ubicado en el Sub-Lote 2-B del
Lote D, Distrito de Ate-Vitarte; Provincia y Departamento
de Lima.
Propietaria:
Constructora e Inmobiliaria Dar S.A., as consta en la Ficha
N 374566 y la Partida Electrnica N 44793032 del
Registro de Propiedad Oficina Registral de Lima y Callao.
Infraestructura de Servicios Urbanos:
El predio se encuentra Habilitado y cuenta con Redes
Pblicas y conexiones domiciliarias de agua potable,
desage, energa elctrica, veredas , redes de telfono y
pistas en la zona perifrica.
Zonificacin y uso actual del predio:
Tiene Zonificacin Comercial y su uso actual es
predominante al 95% es COMERCIAL.

1.09

Linderos y medidas perimtricas:

Por el frente :
Con la ex - prolongacin Javier Prado,
Por la derecha:
Por la izquierda:
Por el fondo :

1.10
1.11

Permetro:
El predio tiene un

con ....................................... 166.38 Ml.

Con la Av. Separadora B,
con........................................ 254.00 Ml.
Con el Sub-Lote 2-A,
con ........................................254.00 Ml.
Con la Asociacin Los ngeles de
Vitarte, Con una lnea curva
de.......................................... 166.39 Ml.
PERIMETRO DE ............. 840.77 Ml.

rea del terreno:

El predio tiene un rea de terreno de 42,261.79 M2.

1.12 Descripcin:
Segn la Inspeccin Ocular efectuada por los suscritos, el
predio objeto de la presente tasacin est constituido por un
terreno urbano con obras de habilitacin de varias
manzanas, en donde se han construido edificaciones mltiples
de concreto reforzado, predominantemente de uso comercial
de diferentes antigedades encontrndose tambin otras en
proceso de construccin, formando as una extensa zona de
comercio diversificado al por mayor y menor.
Dada las limitaciones, incomodidad y poca accesibilidad al
interior y exterior de las edificaciones construidas sobre el
inmueble sub-litis, no es posible hacer una descripcin
detallada, por lo que este informe pericial se realiza nica y
exclusivamente del terreno correspondiente al sub-lote 2-B
del lote D.

2.00

TASACION COMERCIAL

2.01

Valor del Terreno (VT):

Teniendo en cuenta los valores del mercado de la zona donde
se ubica el predio, su acceso a vas principales, zonificacin,
infraestructura urbana del entorno, infraestructura de
servicios y equipamiento urbano, se determina el valor
unitario de terreno en US $ 300.00/M2.
VT = 42,262.80 M2. x US $ 300.00/M2. = US $ 12'678,840.00
VT = US $ 12'678,840.00
(Doce millones, seiscientos setenta y ocho mil, ochocientos
cuarenta y 00/100 Dlares Americanos )
Tipo de cambio : US $ 1.00 = S/. 3.62 Nuevos Soles
Equivalente al cambio : S/. 45' 897,400.80 Nuevos Soles.

3.00

CONCLUSIN:
El valor del total de la tasacin (VTT) es US $12'678,840.00
( Doce millones, seiscientos setenta y ocho mil,
ochocientos cuarenta y 00/100 Dlares Americanos )
Tipo de cambio : US $ 1.00 = S/. 3.62 Nuevos Soles
Equivalente al cambio : S/. 45' 897,400.80 Nuevos Soles.
(Cuarenta y cinco millones, ochocientos noventa y siete mil,
cuatrocientos y 80/100 Nuevos Soles)
Lima, noviembre 07 del 2,016.
Ph.D. Miguel Angel Ramos Flores Dr.
Ing. Civil Reg. CIP N 51306