BLOQUE I

Introduccin al estudio de los

Derechos Reales

CONFIGURACIN DEL DERECHO

REAL

Prof. Dr. Antonio Manuel

Rodrguez Ramos
 Concepto de Derecho Real
Albaladejo:
Poder
directo e inmediato
sobre una cosa (bien),
que concede a su titular un seoro,
bien pleno o bien parcial,
de forma que el mbito de poder concedido tiene la
cosa (bien) sometida a su dominacin

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 Caracteres Derecho real
Inmediatividad
Derecho Intransitivo:
Titular adquiere directamente del bien el provecho
correspondiente al contenido del derecho real sin
intervencin de un tercero
- Excepciones: Eventual obligado (dueo predio
sirviente 533 CC)
Exclusividad
Derecho Absoluto erga omnes:
Titular puede impedir que nadie perturbe el
ejercicio de su derecho, no importa quien sea su
poseedor (ubi rem mean invenio, ibi vindico)
Excepciones:
Adquirentes de buena fe (art. 34 LH y 464 CC)
Proteccin del propio poseedor

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 Naturaleza del derecho real
Teora clsica: Relacin jurdica entre persona
y bien
Teora personalista u obligacionista:
Obligacin pasiva universal (no titulares deben
abstenerse de perturbar su ejercicio)
Antisocial (Lacruz): desconoce derecho subjetivo
tambin deberes positivos titulares, en especial
propietario
Pluralismo confusionario: Rechazan
dualismo derechos patrimoniales (Roca Sastre,
Giorganni)
Derechos reales exigen conducta tercero: hipoteca,
prenda, servidumbre altius non tollendi
Derechos crdito poder directo e inmediato: derecho de
arrendamiento
Nueva clasificacin derechos patrimoniales: derechos
de crdito, disfrute (propiedad y de goce menor),
garanta y derechos potestativos.
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 Derechos reales vs crdito
Derechos reales Derechos de crdito
Sujeto Carece sujeto pasivo Sujeto activo (acreedor) y
pasivo (deudor)
Objeto Bien (cosa o derecho): Prestacin deudor: objeto
objeto inmediato inmediato; Bien: mediato

Eficacia Derecho sobre bien Derecho contra deudor

(absoluto erga omnes) (relativo)

Duracin Perpetua (ejercicio Transitoria (ejercicio lo

consolida) extingue)

Proteccin Registro Propiedad No Registro

(art. 1.5 y 26 LH)

Origen Ley (orden pblico) Autonoma de la voluntad

Ttulo y modo Ttulo
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 Figuras intermedias
Dez-Picazo: Crculos secantes, zona comn.
- Obligaciones propter rem:
Accesorias de la titularidad real
(abandono liberatorio)
- Titularidades ob rem o vinculadas:
Ley o por el propio ttulo constitutivo
- Derechos reales in faciendo:
Derecho real con obligacin de hacer
Servidumbres positivas (art. 533 CC)
Censos con pago de canon o prestacin peridica

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 Derechos reales en formacin
No figuras intermedias: derechos
reales primera fase de formacin se
configuran derechos personales
- Vocacin al derecho real:
Situaciones jurdicas que tienden a una
modificacin titularidad real
1. Reservas autenticadas: Causas resolutorias o
rescisorias registro; prohibiciones de disponer
2. Hipoteca an no inscrita
3. Anotacin preventiva: 42 LH (consecuencia
registral y no el derecho mismo)
- Ius ad rem (ius in re):
- Ttulo adquisicin que le da derecho al
dominio sin que haya producido la
tradicin o entrega (art. 609.2 y 1095 Cc)

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 Tipos de Derecho real
Provisionales vs definitivos: Posesin
y los dems
Pleno vs limitados: Propiedad y los
dems
Goce: Usufructo, uso y habitacin,
servidumbres, censos, superficie,
derechos de sobreedificacin y
subedificacin
Garanta: Prenda, hipoteca y
anticresis
Adquisicin preferente: tanteo,
retracto y opcin
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 La cuestin de los derechos reales
atpicos
Sistemas legislativos constitucin:
Numerus clausus: No admiten figuras distintas ley
(Cdigo Suizo, Codice, Cdigo portugus)
Numerus apertus: Permiten a los interesados
crear tipos distintos a los legalmente previstos.
Nuestro sistema?
Numerus clausus: Falta un precepto equivalente al
art. 1255 CC (Hernndez Gil)
Numerus apertus: art. 2 LH y otros cualesquiera
reales; art. 7 RH permite inscripcin cualquier
acto o contrato con trascendencia real que, sin
tener nombre propio en derecho, modifique desde
luego o en lo futuro, algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a
derechos reales (Albaladejo)
Tesis eclctica: Tipicidad social y luego jurdica a
travs de la costumbre (Lacruz)
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 Derechos reales atpicos?
Jurisprudencia registral:
RDGRN 20-09-1966: As como en la configuracin de
los derechos de obligacin predomina el principio de la
autonoma de la voluntad y son excepcionales los
lmites que impone el orden pblico, en la de los
derechos reales ocurre justo lo contrario: predomina el
orden pblico sin negar el juego de la autonoma de la
voluntad
RDGRN 10-07-1987: El numerus apertus reconocido en
nuestro ordenamiento presupone la satisfaccin de
determinadas exigencias estructurales:
Existencia de una razn suficiente
La determinacin precisa de los contornos del
derecho real configurado
Inviolabilidad del principio de libertad del trfico
En resumen, que rena los caracteres tpicos derecho
real
p. ej. No venta en garanta de deuda: compromiso de
retransmitir en caso de impago plazo)
S: Derecho de superficie; multipropiedad o
aprovechamiento por turnos
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