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Diferena entre os

resultados de dois laudos de


avaliao: procedimento
tcnico para a aceitao

Eng Luiz Henrique Cappellano


Contedo

Dois Laudos Dois Valores


Natureza das diferenas
Valor de mercado
Diferena admissvel Conceito
Comportamento da amostra
Varincias populacionais
Mdias populacionais
Valor timo
Exemplo numrico
Roteiro de anlise
Restries e cuidados

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Dois laudos
Dois valores

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Valor do
Imvel

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Valor de
Mercado

$
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Concluses
parciais

Dois Laudos de Avaliao realizados em uma mesma


poca e ambos tecnicamente corretos podem concluir
por valores de mercado diferentes para o mesmo bem
Pequenas variaes nos valores so naturais e decorrem
de elementos subjetivos inerentes ao mercado, a
denominada parcela aleatria dos preos
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Diferena
Admissvel
Se pudermos comprovar ou no
rejeitar que os dois valores so
decorrentes de amostras extradas
de uma mesma populao, ento a
diferena aceitvel

$
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Com a
Estatstica
1
Distr 1 = Distr 2
2

$
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Com a
Estatstica
1
Distr 1 = Distr 2

Item A.2.1.2 da NBR 14.653-2:2011:


a) Histograma
b) ...
c) Resduos padronizados se Normal
P[-1; +1] = 68%; P[-1,64; +1,64] = 90% e
P[-1,96; +1,96] = 95%

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Com a
Estatstica
2

Teste de hipteses Intervalo de confiana

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Com a
Estatstica
3

Teste de hipteses Intervalo de confiana

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Com a
Estatstica
Valor timo
Ponderado em funo das varincias amostrais

XM XM

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Exemplo
numrico

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Exemplo
numrico
APARTAMENTO
rea privativa de 232,18 m
Padro superior com elevador 38
anos regular estado 16 Andar
Dois dormitrios mais sute, salas
de visitas, de jantar e ntima,
banheiro e lavabo, copa e cozinha,
rea de servio e quarto e banho
para a empregada
Jardim Europa So Paulo
Inserido em ZM-2

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Exemplo
numrico

Laudo 1 Laudo 2
Diferena
Fatores Inferncia

Valor total (R$) 2.518.054,79 2.744.917,87 226.836,08

Valor Unitrio
10.845,27 11.822,37 977,10
(R$/m)

Preciso
Grau III 19% Grau III 9%
Amplitude

Normalidade Normal Normal


68% | 90% | 95% 71% | 86% | 100% 70% | 90% | 100%

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Exemplo
numrico
1
Distr 1 = Distr 2

As duas amostras apresentam


comportamento normal
Laudo 1 Laudo 2
Fatores Inferncia
Normalidade Normal Normal
68% | 90% | 95% 71% | 86% | 100% 70% | 90% | 100%

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Exemplo
numrico
2

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Exemplo
numrico
3

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Exemplo
numrico
Valor timo

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Exemplo
numrico

Laudo 1 Laudo 2 Final


Fatores Inferncia Ponderado

Valor total
2.518.054,79 2.744.917,87 2.664.483,75
(R$)

Valor
Unitrio 10.845,27 11.822,37 11.475,94
(R$/m)

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Roteiro de
Anlise

1. Anlise tcnica de cada laudo

2. Anlise das pesquisas de


preos amostras
Distribuio similar Histograma
Varincia das populaes H0: 1 = 2
Mdias populacionais H0: 1 = 2

3. Clculo do Valor timo


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Restries e
Cuidados
1. Aplicvel ao Mtodo Comparativo
Grau de preciso III
2. Exemplos de exceo
Graus de fundamentao
distintos
Situao paradigma ao imvel em apreo
Omisses de variveis no usadas no modelo
Extrapolaes
3. Uso por profissionais de Avaliaes
Indispensvel a considerao do caso concreto
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Diferenas
Grau III

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Debates

Contribuies?
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OBRIGADO

Luiz Henrique Cappellano


Cia de Saneamento Bsico do Estado
de So Paulo SABESP
lhcappellano@sabesp.com.br
11 3388-6059
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