CURSO

PERITACIONES Y VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS

B

EXPOSITOR:
Ing. PABLO PEZO MORALES
METODOLOGIA
 TITULO II
CAPITULO C

VALUACION DEL TERRENO

ARTICULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin
reglamentaria se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el
valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTICULO II.C.21
A falta de un valor, valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en
el caso de valuaciones reglamentaria o a falta de mercado inmobiliario en la zona
en el caso de valuaciones comerciales se adoptar como tal el que se obtenga
por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea
similares obras de infraestructura urbana que se encuentre ubicado en lugares
prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto el perito calcular el
valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
ARTICULO II.C.22
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A
VA PBLICA, se valuar de la siguiente manera.
a .-El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno
b.- El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c.- En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del
presente reglamento.

2
a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT ab b
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a*b si es menor al 3 a
VT

a
En valuaciones comerciales el perito aplicar la metodologa
expuesta en el presente Artculo u otra metodologa debidamente
sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del
estudio de mercado.
 EJEMPLO

a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2

2
a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2) = S/. 21,600.00
(108)
b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2) = S/. 30,000.00
(150)
El rea de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la alternativa a
c.- Exceso:
(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) = S/. 4,200.00

Luego el total ser:

VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

VTT = S/. 25,800.00

ARTICULO II.C.23
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A
VA PBLICA, se valuar de la siguiente forma.
a.- El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en
el articulo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.
b.- Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el articulo
II.C.22
c.- El valor del lote terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los
casos a y b.
a
1.- % a = ------------ = a1 VTc
a+b+c
c
b
2.- % b = ------------ = b1 Sc
a+b+c
c Sb VT b
3.- % c = ------------ = c1 b
a+b+c
Sa

S = Area Total a VT a
En valuaciones comerciales el perito aplicar la metodologa
expuesta en el presente Artculo u otra metodologa debidamente
sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del
estudio de mercado.
 2
4.- VT a1 = 3a * VAU a
I 5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a

2
7.- VT b1 = 3b * VT b
II 8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b
2
10.- VT c1 = 3c * VT c

III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c

IV 13.- SUMA = I + II + III

 2
14.- VT a = 3a * VT a
V 15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a
2
17.- VT b = 3b * VT b
VI 18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b
2
20.- VT c = 3c * VT c
VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c
VIII Se tiene IV, V, VI y VII
IX Se toma el mayor
 EJEMPLO

a = 6.00 m VAU a = S/. 150.00/m2

b = 8.00 m VAU b = S/. 180.00/m2
c = 6.00 m VAU c = S/. 160.00/ m2
S = 40.00 m2
Proporcionalidad
6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
8m
2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2
6m + 8m + 6m

6m
3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------- ------- ------------
1.00 100% 40.00 m2
 2
3 (6m)
4.- VT a1 = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
I 5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00
6.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,800.00
no hay exceso
2
3 (8m)
7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
II 8.- VT b1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00
9.- 16.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 2,880.00
no hay exceso
2
3 (6m)
10.- VT c1 = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)
III 11.- VT c1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 1,920.00
12.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,920.00
no hay exceso
IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00
SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6m)
14.- VT a = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
V 15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 6,000.00

16.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,000.00

no hay exceso
2
3 (8m)
17.- VT b = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
VI 18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 7,200.00

19.- 40.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 7,200.00

no hay exceso
 2
3 (6m)
20.- VT c = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)
VII 21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 6,400.00
22.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,400.00
no hay exceso

VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/. 6,400.00

IX 24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00

ARTICULO II.C.24
LA VALUACIN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA
FRENTE A UN PASADIZO COMN O VA DE DOMINIO PRIVADO
EN CONDOMINIO,se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al
siguiente procedimiento.

a.- El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

procedimiento del articulo II.C.22 pero con un supuesto valor
urbano (SVU) , el mismo que se determina como sigue

a
SVU = VT x ------- (1.00 - 0.01d )
3.00
En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de
dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y
centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la
relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0)
como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del
terreno materia de valuacin, expresado en metros
ysubmltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindante con
la va de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0. 5 VT se desechar ste,

considerndose como mnimo 0. 5 VT.

b.- La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al

procedimiento sealado en el articulo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas
publicas , para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado
anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.
 VTT = VADE + VAPC

y y VAPC
d+x
VADE
VADE x
c
VAPC
d
x a
a

VT
V

b
Teniendo en cuenta que:
1.- SVU = VT * a (1.00 0.01d )
3.00
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00
3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU

II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC

2
1.- 3x *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------
b*ca(d+x)

III.- VTT = VADE + VAPC

En valuaciones comerciales el perito aplicar la metodologa
expuesta en el presente Artculo u otra metodologa debidamente
sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del
estudio de mercado.
 EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m
VAU = 160.00/m2

Teniendo en cuenta que:

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m
3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2
S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00
(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no hay exceso

II.- Valor del rea del Pasaje Exclusivo : VAPC

2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = = S/. 4,320.00
( 27 )
2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00
( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso
Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad sobre las areas:
6.00 m * 16.00
---------------------------------------------------- = 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80
III.- VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

VTT = s/. 13,145.80

ARTICULO II.C.25
LA VALUACIN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR
VA PBLICA NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A
TRAVS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS
MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se efectuar de la manera
sealada en el inciso a.- del articulo II.C.24 del presente reglamento,
multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU), por el coeficiente 0.8. El
resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

VADE x VADE
d
VAPS

c b*d
AREA TERCEROS
SVU
dd
VAPS a
a
b VT
a
b
VT
En valuaciones comerciales el perito aplicar la metodologa
expuesta en el presente Artculo u otra metodologa debidamente
sustentada, empleando para el clculo los valores comerciales del
estudio de mercado.
 CONDICIONES

1.- Igual que el Art. I.C.27 del Reglamento Nacional de Tasaciones

2.- SVU1 = 0.8 SVU
3.- Resultado final de 2 no podr ser menor de 0.4 VT
4.- VTT = VADE + VAPS

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )

3.00
a
2.- Si ------ es mayor que; se toma 1
3.00
3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT
4.- SVU1 = 0.8 SVU
I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE
2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1
3.- Exceso * 50% SVU1

II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC

2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------
(b * c) - (a * d)

III.- VTT = VADE + VAPC

 EJEMPLO

x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;

VT = S/. 160.00/m2

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2

3.00
a 3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00 3.00
3.- SVU < 0.5 VT
4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/m2 = S/. 80.00/m2
Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2
I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE:
2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00
(150)
3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00 no hay exceso

II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC:

2
1.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad de las reas:
25.00 m * 6.00 m
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)

5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

VTTT = S/. 17,493.60

ARTICULO II.C.26
LA RESTRICCIN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO, DERIVADO
DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE TERCEROS, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a
criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

Se toma como el Art. II.C.23

2
a .- 3 b x 100% VT
b.- b*d x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
d PASAJE VADE 2
Se toma b* d si es menor al 3 b
SERV
VTT = 0.9 (VT)

VT
 EJEMPLO

b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2

2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 300.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no hay exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00
ARTICULO II.C.27
SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN TIERRA
FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RO, solo se considerar como
valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como limite
entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o
creciente ordinaria

Se toma como el Art. II.C.22

2
a .- 3 a x 100% VT
b b.- a*b x 100% VT
a c.- Exceso x 50% VT
VT 2
Se toma a*b si es menor al 3a

c
 EJEMPLO

a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2

2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 = S/. 36,000.00
(1,200)
2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00
(1000)
3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no hay exceso

4.- VTT = S/. 30,000.00

ARTICULO II. C. 28
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con
relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son los siguientes.

RANGO DE AREA TOLERANCIA (%) EN TOLERANCIA (%) EN

(m2) MEDIDAS LINEALES AREA (m2)
Menores de 200 1.20 2.50

De 200 a 1000 0.95 2.00

Mayores a 1000 0.50 1.00

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el
perito. dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las
medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que
corresponda.

Adicionalmente a la constancia de la diferencia de rea, el perito podr considerar

la valuacin de la citada diferencia (por exceso o por defecto) en rubro aparte para
los fines de regularizacin o valorizacin que podra tener lugar.
Articulo II.C.29

Siendo una poltica de Estado formalizar la propiedad informal con la entrega de

ttulos de propiedad por parte del Organismo de Formalizacin de la Propiedad
Informal COFOPRI, se ha establecido una metodologa de valuacin
reglamentaria, aplicada exclusivamente para formular las valuaciones
reglamentarias de lotes urbanos residenciales con fines de formalizacin y las
realiza la Direccin Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento. La citada valuacin es complemento del proceso
iniciado por COFORI en el cual ha realizado la inspeccin ocular del predio por
formalizar, la informacin necesaria para formular las valuaciones reglamentarias
de lotes urbanos residenciales, se basa en la documentacin tcnica que COFOPRI
levanta y remite a la Direccin Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento; para tal efecto, el proceso debe ceirse a las
Directivas aprobadas por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento,
considerndose adems la aplicacin del principio de presuncin de veracidad
regulado en inciso 1.7 del Articulo General, Ley N 27444. Para fines de los
procedimientos administrativos de formalizacin, la valuacin reglamentaria bajo
esta metodologa ser valida por un ao a partir de la fecha de su formulacin.
Esta metodologa tendr vigencia en tanto dure el proceso de formalizacin de la
propiedad informal y solo ser utilizada por la Direccin Nacional de Urbanismo
del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento para tales efectos.

En cuanto a los lotes por formalizar ocupados por mercados o de naturaleza

comercial, continuaran siendo valuados por la Direccin Nacional de Construccin
y Saneamiento, acorde a las funciones dispuestas por las Resoluciones Ministeriales
N 010-2007-VIVIENDA y N 631-2007/VIVIENDA
 TITULO II
CAPITULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTICULO II.D.30
En la valuacin de las edificaciones VE se incluir la totalidad de sus
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes,. Para este efecto se tomar
en cuenta los siguientes factores.
En el caso de la valuacin reglamentaria el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin ( VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales que
hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de
la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como
resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona,
aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
de construccin predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D), del
valor similar nuevo (VSN) .
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor
unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE.
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje
(P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de
construccin predominante.
D = P/100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente formula.
VE = AT x VUE (1 - P/100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas
No. 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso El perito deber estimar y justificar los
porcentajes de depreciacin que no se encuentran tabulados y en el caso de calificar
como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje
o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el articulo II.D.34
ARTICULO II.D.31
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, asi como las
construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos
que la conforman y las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07

ARTICULO II.D.32
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza por el
objeto a que fue destinado , valuandola con valor relativo en funcin de
su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin
valor cuando no pueda aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito
valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas
o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme
ARTICULO II.D.33
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los
porcentajes que se establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones
especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el
porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio
tcnico adoptado.

TABLA N. 01
PROCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA INCLUIDO LOS UBICADOS EN
EDIFICIOS

Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

en aos construccin Muy Bueno Regular Malo
Predominate Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 10 60
Aos Adobe 5 15 30 66
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Aos Adobe 10 20 35 70

Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
Aos Adobe 15 25 40 75

Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
Aos Adobe 20 30 45 80

Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 18 20 32 72
Aos Adobe 25 35 50 80

Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 36 75
Aos Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
Aos Adobe 35 45 60 -

Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
Aos Adobe 40 50 65 -

Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
Aos Adobe 45 56 70 -

Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
Aos Adobe 50 60 75 -

Mas de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
Aos Adobe 55 65 80 -
El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.
NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N. 2
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS,
CENTROS DE RECREACION O ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES O
INSTITUCIONES

Antigedad Material ESTADO DE CONSERVACION

( en aos ) de construccin Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Aos Adobe 7 17 32 67
Hasta Concreto 2 7 12 57
10 Ladrillo 4 12 24 64
Aos Adobe 12 22 37 72

Hasta Concreto 5 10 15 60
15 Ladrillo 8 16 28 68
Aos Adobe 17 27 42 77

Hasta Concreto 8 13 18 63
20 Ladrillo 12 20 32 72
Aos Adobe 22 32 47 82

Hasta Concreto 11 16 21 66
25 Ladrillo 16 24 36 76
Aos Adobe 27 37 52 87

Hasta Concreto 14 19 24 69
30 Ladrillo 20 28 40 80
Aos Adobe 32 42 57 -
Hasta Concreto 17 22 27 72
35 Ladrillo 24 32 44 84
Aos Adobe 37 47 62 -

Hasta Concreto 20 25 30 75
40 Ladrillo 26 36 48 88
Aos Adobe 42 52 67 -

Hasta Concreto 23 28 33 78
45 Ladrillo 32 40 52 -
Aos Adobe 47 57 72 -

Hasta Concreto 26 31 36 81
50 Ladrillo 36 44 56 -
Aos Adobe 52 62 77 -

Mas de Concreto 29 34 39 84
50 Ladrillo 40 48 60 -
Aos Adobe 57 67 82 -
 TABLA N. 3
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION
( en aos ) Construccin Muy Bueno Regular Malo
Predominate Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Aos Adobe 9 19 34 69
Hasta Concreto 3 8 13 58
10 Ladrillo 5 13 25 65
Aos Adobe 14 24 39 64
Hasta Concreto 6 11 16 61
15 Ladrillo 9 17 29 69
Aos Adobe 19 29 44 79
Hasta Concreto 9 14 19 64
20 Ladrillo 13 21 33 73
Aos Adobe 24 34 49 84

Hasta Concreto 12 17 22 67
25 Ladrillo 17 25 37 77
Aos Adobe 29 39 54 89

Hasta Concreto 15 20 25 70
30 Ladrillo 21 29 41 81
Aos Adobe 34 44 59 -

Hasta Concreto 18 23 28 73
35 Ladrillo 25 33 45 85
Aos Adobe 39 49 64 -

Hasta Concreto 21 26 31 76
40 Ladrillo 29 37 49 89
Aos Adobe 44 54 69
Hasta Concreto 24 29 34 79
45 Ladrillo 33 41 53 -
Aos Adobe 49 59 74 -

Hasta Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 37 45 57 -
Aos Adobe 54 64 79 -

Mas de Concreto 30 35 40 85
50 Ladrillo 41 49 61 -
Aos Adobe 59 69 84 -

El perito deber estimar los porcentajes no Tabulados

NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy
malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
 TABLA N. 4
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALESCINES, INDUSTRIAS, EDIFICACIONES DE USO
EDUCATIVO, TALLERES,

Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

( en aos ) Construccin Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 20 59
5 Ladrillo 0 12 24 63
Aos Adobe 9 21 34 69

Hasta Concreto 3 10 22 61
10 Ladrillo 5 16 28 68
Aos Adobe 14 26 39 74
Hasta Concreto 6 13 25 64
15 Ladrillo 9 20 32 72
Aos Adobe 19 30 44 79

Hasta Concreto 9 16 27 67
20 Ladrillo 13 24 36 77
Aos Adobe 24 35 49 84

Hasta Concreto 12 18 30 70
25 Ladrillo 17 28 40 81
Aos Adobe 29 40 52 89

Hasta Concreto 15 20 32 72
30 Ladrillo 21 32 44 83
Aos Adobe 34 45 59 -

Hasta Concreto 18 23 34 75
35 Ladrillo 25 36 48 -
Aos Adobe 39 50 64 -
Hasta Concreto 21 26 37 77
40 Ladrillo 29 40 52 -
Aos Adobe 44 54 69 -

Hasta Concreto 24 29 39 80
45 Ladrillo 33 44 56 -
Aos Adobe 49 60 74 -

Hasta Concreto 27 32 42 -
50 Ladrillo 37 48 60 -
Aos Adobe 54 64 79 -

Mas de Concreto 30 35 44 -
50 Ladrillo 41 52 64 -
Aos Adobe 60 70 84 -

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
 TITULO II

CAPITULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTICULO II.E.34
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:
- VTP = Valor total del predio
- VT = Valor del terreno
- VE = Valor de la edificacin
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
- VOC = Valor de las obras complementarias
Slo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente
sustentado el perito aadir al monto el monto de los bienes intangibles al valor
total del predio.

ARTICULO II.E.35
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos
que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados
 TITULO II

CAPITULO F

VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ARTICULO II.F.36
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las
unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria
se proceder de la siguiente manera:
A) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el
reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.

B) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de

participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del
terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso
exclusivo de cada uno.
ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el
valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en
el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas
propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por la obras o reas
techadas que son de uso comn de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

ARTICULO II.F.38
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el
porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas
comunes de la misma se calcular en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de
uso exclusivo. El perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos
especiales.

ARTICULO II.F.39
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno
matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la
parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde
 EJEMPLOS
Departamento No. 304
% derechos (Reglamento Interno) = 15 % ; AOs (del Dpto) = 60.00 m2;
AOt (total Dptos) = 400.00 m2
VTT = S/. 280,00.00
( El calculo del valor del terreno
AO t = a travs de cualquier de las
AO s =
400.00 m2 60.00 m2
metodologa para el tipo de
terreno por tasar)
DEPARTAMENTO 304
VIA
PUBLICA

AREA TERRENO

AREA OCUPACION TOTAL DEPARTAAM

AREA VIA PUBLICA

CASO A
Se asigna el valor proporcional del terreno que corresponde al porcentaje de
participacin segn el Reglamento Interno esto es :

VT = S/. 280,000.00; % de derechos = 15%

Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

VVT = S/. 42,000.00

CASO B ( En los ttulos no se indica los porcentajes de participacin)

Prorrateo del valor total del terreno proporcional al rea de uso exclusivo, esto es:

Proporcionalidad = AOs (seccin) = 60.00 m2 = 15%

AOt (secciones) 400.00m2
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

VTT = S/. 42,000.00

 TITULO V
CAPITULO D
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,
MAQUINARIAS Y EQUIPOS

ARTICULO V. D.10
El informa valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden varias
maquinarias, equipos y elementos complementarios; o de un solo equipo de
manera individual deber comprender lo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Precio original.
- Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para determinacin de su
edad).
- Estado actual:
* Nuevo
* Bueno
* Regular
* Malo
- Espectativa de vida til
- Valor del equipo similar nuevo
- Depreciacin y mejoras
- Valor actual comercial de tasacin del equipo dado

ARTICULO V. D.11
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe indicarse, con la
mayor exactitud posible, la capacidad, las dimensiones principales, marca, tipo,
modelo y el nmero de serie, en sus casos. Igualmente en la estimacin de la
capacidad del equipo, deber indicarse claramente el rendimiento por unidad de
tiempo.

ARTICULO V. D.12
La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar considerando la fecha
de su fabricacin. Cuando no se conozca esta fecha, el perito estimar su edad a
base del tipo, modelo y apariencia general del equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales para el perito en su
evaluacin de riesgo de obsolescencia del equipo.
ARTICULO V. D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del equipo,
calificndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole el perito un
factor de 1.00 y 0.10

ARTICULO V. D.14
La expectativa de vida til o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones,
maquinarias y equipos, se refieren a sus condiciones para continuar funcionando;
y a las posibilidades de ampliacin hasta llegar al final de su vida til. La
expectativa de vida til ser calculada a base de las tablas de vida media til y
depreciacin existente para los sectores de las industrias elctricas, minera,
petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere tablas de reconocida
autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y fundamentar el perodo de
uso productivo probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus
conocimientos sobre equipos semejantes.

ARTICULO V. D.15
El valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es el que
tendra a la fecha de tasacin en comparacin al valor promedio de los precios
ofertados de equipos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los
gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local
hasta la ubicacin definitiva.

ARTICULO V. D.16
El concepto de depreciacin, se refiere a la forma gradual en que el sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su perodo de uso productivo. Las
mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.

ARTICULO V. D.16
La depreciacin ser calculada de acuerdo a las siguientes formulas:
D= (Vsn - R) x E/T
En donde:

D = Monto calculado de la depreciacin

Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su perodo de vida,
e en el momento de drsele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de seis
meses se considera un ao)
P = Expectativa de vida til que tiene el equipo, a partir de s
su edad y estado de conservacin
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida til
(T=E+P)

En caso de no ser aplicable la formula de depreciacin precipitada, esta podr

calcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentar
obligatoriamente la procedencia de su aplicacin

ARTICULO V. D. 18
La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada a base de las tablas de
vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la industria
elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general
ARTICULO V. D. 19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al ponrsele
fuera de uso, al trmino de su perodo de vida til. El perito podr considerar
como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del valor similar nuevo,
fundamentando el mismo.

ARTICULO V. D. 20
El valor comercial ( VC) del sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipos,
ser igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada;
afectada por un coeficiente o grado de operatividad (Go). Tal como sigue

VC = (Vsn - D) Go

Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los cuales deben ser
sustentados por el perito.
ARTICULO V. D. 21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado al valor actual o
valor de tasacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin industrial, maquinarias
o equipos a partir de los 2/3 de su perodo de uso productivo (T); o cuando, a
criterio de perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias o equipos no
cumplen con los requisitos de: facilidad obtencin de repuestos y accesorios,
capacidad de ampliacin o modernizacin y confiabilidad, debindose tener en
cuenta la siguiente escala de grados de operatividad del equipo o sistema (Go), a
travs de los factores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios, capacidad
de ampliacin y confiabilidad
FACTORES B (Bueno) R (Regular) D(Deficiente)
--------------------------------------------------------------------------------
Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad de ampliacin 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
-------------------------------------------------------------------------------

ARTICULO V.D. 22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito
para reajustar el valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial,
maquinarias o equipos y en su informe deber indicar los criterios y
conceptos considerados que fundamenten el uso de este coeficiente.
ARTICULO V. D. 23
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial,
maquinaria o equipo y, a criterio del perito, estos bienes cumplen con todos lo
requisitos de repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin y
confiabilidad el grado de efectividad (Go) ser igual a la unidad. (Go = 1).
En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada uno de estos factores y
el resultado de la suma se restar de la unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinarias o
equipos, sea menor que el valor residual; al aplicar el grado de operatividad (Go),
se tomar como valor de tasacin su valor residual.
 TITULO II

CAPITULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTICULO II. E. 35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin.

VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde.
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor del
predio
ARTICULO II. E. 36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos
que el tasador consider necesarios para fundamentar los valores adoptados.